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三代房奴在路上：第一代已成千万富豪 80后最惨
http://cc..cn|日 12:09|人民网
&&从本世纪初开始到2003年前后，我国迎来第一波房贷高潮。当时的住房贷款期限基本以10到15年居多，如今10年即将过去，有媒体说&首代房奴&即将&翻身得解放&。但记者调查发现，实际上所谓的&首代房奴&应该被称为&第一代贷款购房人&，他们中的绝大多数早已经提前还完款，也享受到了资产爆炸式增长带来的财富，他们只能被称为&最幸福的房奴&，以70后为主。真正的&房奴&多数集中在80后，90后则是最为&潇洒&的一代房奴。从这三代&房奴&的买房故事，不仅能一窥房子带给中国社会三代人的巨大影响，更能看到一路前行的中国房地产业发展中的一轮轮博弈。
&&根据记者了解，从上世纪末，国家大面积施行住房货币化政策，同时银行开始对居民住房贷款&开闸&办理。从本世纪初开始到2003年前后，我国才迎来第一波房贷高潮。当时的住房贷款期限基本以10到15年居多，如今10年即将过去，很多首批房贷族也将进入无债一身轻的状态。
&&购买超过8年基本已无房贷
&&根据第三方研究机构抽样统计数据，在北京等城市，目前再上市的二手房，房本年龄在5年以上不需要交纳营业税的普通住宅，之前还有银行抵押贷款的比例不足20%。也就是超过80%已没有贷款，而房本在2005年之前，也就是购买超过8年的基本100%都已经没有贷款。
&&第一代买房人构筑千万资产人群
&&&第一波购房者购买房产时即使使用贷款，并不能称为房奴，首先当时房屋价格绝对值比较低，其次当时房屋的价格相对健康，租售比合理，一套房屋的正常出租价格完全可以补偿月供。第三，收入的持续上涨使得在5年前买房的购房者压力非常小。& 中原地产市场研究部总监张大伟认为。
&&如果一定要称他们为房奴，他们可能也是最幸福的房奴。因为这几年的房价暴涨，第一代房奴实现了资产的爆炸式增长。如果以现在的房价衡量，第一代贷款买房者几乎构筑了中国目前主要的千万资产人群。根据记者了解，&第一代房奴&中的部分人就是在2003年北京商品房5000元时代借助银行信贷政策批量购房，完成了财富积累。
&&真正房奴集中在80后
&&从年龄来分，第一代贷款购房者以70后为主，他们正好赶上了商业房贷的兴起，不过他们中也有悲催的人，早年因为种种原因买不起房，最后和80后一起忍受高房价的摧残。中国真正意义上的房奴主要集中在80后这一代，他们中运气好的赶在了2009年至2010年房地产暴涨之前入市，虽然房子总价不高，但收入增长乏力，整天疲于奔命。运气差的集中在上述两年买房，房价高企，几乎要用70%的收入偿还贷款，成为典型的房奴。
&&70后房奴：
&&户口和买房让自己站稳脚跟
&&人物：于先生
&&年龄：35岁
&&职业：某金融行业公司品牌策划室经理
&&房产：南三环外丰台西马厂区域两居
&&2007年购买时单价：6500元/平方米
&&2012年该项目二手房单价：约29000元/平方米
&&35岁的于先生说，目前为止，自己还是一名房奴，但相比2007年买房那会儿，已经轻松和洒脱多了。
&&从考入人民大学中文专业硕士研究生算起，于先生踏上北京的土地已经足足12年。然而令他真正感到自己在这座城市站住脚的只有两件事：2004年参加工作后解决了北京户口；2007年搬进一套虽然需要偿还20年贷款的新房。
&&谈到买房，于先生说：&完全就是被逼出来的。&2006年，于先生的女儿出生，欢喜之后是压力。&当时我的事业正处在一个转折期，进入一个全新的行业。我爱人也刚刚研究生毕业，进入一所中学作语文教师，收入也十分有限。但是为了孩子，我和妻子决定无论如何也要买一套房子，为孩子在北京真正安一个家。&
&&考虑到长远的职业发展，于先生6年前从北京一家都市报辞职，进入了一家新成立不久的保险公司成为一名基层的品牌专员。&我初入公司的时候平均月薪仅仅四千元出头，和做记者时比反而降低了。我爱人到现在工作也有五六年时间，工资一直是三千余元。&
&&虽然坚定了买房的想法，但是支付能力是一道过不去的坎，&现在再看六年前的房价，大家都说便宜。很多朋友都遗憾说早几年如果多买几套房，现在一转手，也许都可以提前退休了。但是，6年前大家才挣多少钱呢？我清楚地记得当时签合同的时候，身边也不时听见有人说&这回可是下了血本儿了。&&
&&在把北京城从三环里到五环外、东西南北的楼盘几乎都逛遍后，于先生和妻子最终决定入手一套位于南三环外丰台西马厂区域的两居室。&当时的价钱是一平米6500元，几乎等同于我与爱人每月的全部收入。&
&&就在买房后不久，于先生在骑车上班途中被一辆逆向行驶的电动车撞倒。&在医院包扎处理后我举着缠着绷带的右手，穿着血淋淋的衣服，一瘸一拐挪到公司，当时同事目瞪口呆。&两个月的恢复期，他没有再多请一天假。&请假休息全勤奖就没有了。&
&&相对于许多70后已经名下多套房产，并且早早还完房贷，于先生只能感叹自己入手太晚，没有看清房地产的大势。因为职位的晋升，于先生收入也有了大幅增长，和当年的窘迫已经大不相同。&我们是外地人在北京最真实的写照，没有传奇故事，只有柴米油盐。&
&&2006年至2007年房地产业生态：
&&2006年针对房地产的宏观调控政策频出，时近年底却看不到调控的效果。北京、深圳、广州等大城市房价涨幅领跑全国，每个月的同比涨幅均在10%左右。面对高昂的房价，普通人的&不买房运动&、&公开房地产成本&、&集资建房&纷纷登台。2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。
&&80后房奴：
&&倒腾房产成为生活
&&人物：陈女士
&&年龄：31岁
&&职业：广告公关公司合伙人
&&房产：东城区富贵园
&&2006年购买时单价：10000元/平方米
&&2012年该项目二手房单价：38000元/平方米
&&&你看我白头发最近是不是又多了？前两天准备往新房搬家，收拾东西时发现2005年去印尼民丹岛玩照的照片，真是物是人非啊&&&陈女士最近正在忙着装修一套位于劲松的二手房，并希望能赶在春节前搬进新家。
&&虽然刚刚三十出头，但是她和丈夫先后买卖的房产已经不下三套，房产证上也几乎写满了包括她与丈夫、父母、岳父母几个人的名字。&我真的不是为了炒房。&和一般意义的炒房客相比，土生土长的陈女士更像是被近年房地产市场剧烈的风云变幻所裹挟，透露着些许无奈&&
&&第一次确切地感受到买房的需求是在2006年，陈女士与男友的关系已经逐渐确定了下来，开始为将来共同的生活打算。考虑两个人暂时不需要太大的空间，楼盘位置就显得很重要。位于幸福大街附近富贵园的一套建筑面积70平米的一居室开间，进入了陈女士的视线。&当时富贵园的房价大概是每平米1万元上下，在我们这些刚工作没有几年的年轻人眼中已经是不折不扣的豪宅了。&很多同事和朋友听说陈女士决定入手富贵园，只对她说了三个字有魄力！
&&70余万的房款，在父母资助了20万首付后，陈女士第一次尝到了作为房奴的自豪与压力：&即将拥有属于自己的住房怎么说也是一件高兴事，但是想到父母在外地工作，从上班到退休，每人的工资还没有突破过三千元，却因为女儿买房二话没说就拿出了首付款，心里确实感到愧赧。&
&&2008年，早年支援三线的母亲把户口迁回北京后，父母及奶奶来京养老就成了摆在眼前的问题。于是，陈女士决定卖掉这套居住了还不到两年的房子，换一套大房子。然而没有料到的是，在2009年中旬，就当她刚刚以120万元的价格将这套房子出售后不久，北京的房价就像火箭一样急速狂飙，房价在做&俯卧撑&这句话就这样流行开来。&我家楼下相同户型比我晚卖了三个月，160万成交。&这样的一个时间差不仅导致了至少40万元收入的损失，陈女士看上的一套位于北四环的二手房价格也在这三两个月中几番上涨，超出了她的承受范围。于是她和男友只得又回到了租房的状态，并在出租房中喜结连理。
&&婚后，陈女士丈夫的工作逐渐走上了正轨。而陈女士也离开公司，自己创业。看到这一轮房地产调控已经进行两年多的时间，房价依然胶着，两个人决定不再观望，先后购买了位于房山区的万科长阳半岛一套两居室给父母回京后居住，及一套劲松区域65平米老公房的小两居。两个人，又背上了百万元的房贷。
&&2008年至2010年房地产业生态：
&&2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从&适度从紧&改为&从紧&，下半年随着世界金融危机的影响扩大，货币政策再度从&从紧&向&适度宽松&转变。2009年，中国房地产市场从年初的&试探性抄底&，到年中的&放量大涨&，再到年底的&恐慌性抢购&，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由&去库存&转变为&挤泡沫&。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。这一波汹涌的涨势直接导致了2010年被称为&史上最严厉的调控政策&的出台。随后北京等房价上涨过快城市推出限购令。
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长春二手房本月均价5483元/平米，比上月增长0%↑
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楼市松绑后房奴们并未解放 调控被指为开发商解套
首付降一成贷款多一二十万元，低工资收入不足以支撑高房价
楼市“松绑”，房奴们并未解放&
继3月27日国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，3月30日，中国人民银行、住建部、中国银监会宣布，下调二套房个人贷款首付比例，将最低首付比例调整为40%；财政部发文放宽个人住房转让营业税免征期限，由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
一系列针对楼市调控的新政策出台，到底是在向救市方面挺进，还是为了让“房奴”们从高房价中解放出来？中青舆情监测室对楼市新政、救市、房价等热点新闻监测显示，35.9%的网友认为新政策意在救市，28.4%的网友表示仍旧买不起房子。
政策救市效果立竿见影吗
“涨7万”、“涨10万”、“涨20万”、“涨40万”，这是《南方都市报》报道楼市新政策实施首日，深圳二手房市场的情况。
交通银行分析师认为，由此可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。部分地方媒体、宏观调控部门所属研究机构的专家以及房地产中介机构的分析师，都在唱响楼市“回暖”的调子，似乎要给此前低落的楼市增添“一把火”。
某网站称，在一系列楼市刺激政策的影响下，楼市成交量不断上涨。此外，开发商将改变“以价换量”的销售策略，一线城市及部分二线城市的房价或现销量、价格齐涨的局面。《京华时报》也发表评论说，稳楼市已经从地方行动“升级”为国家行动了。在政策刺激下，楼市即将迎来“小阳春”。
“改善需求将全面被鼓励。”中原地产首席分析师还列出一组数据说，房地产市场成交量将在4月快速上涨，预计一线、二线城市二季度成交量环比一季度起码将出现30%的上涨。
相对而言，《经济参考报》、《深圳商报》等财经专业类媒体对楼市新政策的关注更为理性，认为刚性需求和改善需求依然存在，对于供过于求的大部分城市而言，唯有“以价换量”才能真正促成市场的持续发展。
有人认为，楼市新政策是为了拉动投资，稳定增长。但是，中国楼市还有比增长更紧迫的问题——去库存。其他商品去库存最常用的方法是降价促销，这个方法偏偏在楼市不好用。降少了，大家觉得不解渴；降多了，大家手里的房子又变成了负资产，房价“硬着陆”。因为大多数买房者是从银行贷款，房价“硬着陆”对经济和金融的危害，比房子卖不出去的风险还要大。
调控被指为房地产商解套
据中青舆情监测室抽样统计分析，有25.1%的网民认为楼市新政策是为房地产商解套，只有15.2%的网民认为该政策将会使地价上涨。为出台新政策点赞叫好的网友只有7.3%。
传媒老王等网友“拍砖”质疑说，降首付真能救楼市？自娱吧！鼓舞一批低收入群体或者没有买房的群体去接楼市高价格的盘子，以消化房地产市场严重过剩的库存，避免经济急速下滑导致“硬着落”。这个政策，获利最大的是开发商，帮他们清库存与解套。
一部分“房奴”则说出了他们的心里话：楼市新政策首付可以少付一成，贷款就得多贷一二十万元，10年至20年贷款期限连本带息又要多还多少钱？该买的早就买了，买不起的降首付刺激也是没有多大用处，因为他们的工资收入水平不足以支撑高房价，有些人连月供还贷都还不起。
对于这种现象，《每日经济新闻》、《齐鲁晚报》报道称，市场对于楼市新政策接连出大招的某种解读，折射出房地产市场的低迷，可能出现部分市民与网民对政策救市不买账的情况。
经济学者马光远表示，一些乐观的房地产从业者在欢呼房地产春天的到来，期待房价再次暴涨。很显然，这是一种非常不切实际的期待，也是对市场和政策的误读。第一，不要低估政策稳定市场的决心；第二，要清醒地看到市场的巨变；第三、也不要高估政策的效力。
房地产市场健康发展离不开“组合拳”
最近几年来，房地产市场并不是买房人少了，而是售楼部多了。刺激性政策固然能提振市场信心，但是不能指望需求的突然爆发来消化已经处于警戒高位的供应量。有关专家给杭州楼市“开药方”说，2013年当地土地出让总收入1326.9亿元，亿元左右，2015年建议政府控制在五六百亿元。
地方政府、相关职能部门、银行一定要严格按照政策确定的目标和要求去做，用市场眼光去对待政策，执行中不要走偏。《证券时报》等媒体建议说，如果用救市的思路来看待一系列新政策的话，问题就会接踵而至：原来的楼市调控失去定力了吗；这会不会是新一轮强刺激？
宏观政策调控并非诊治楼市问题的灵丹妙药，更不是“安得广厦千万间”，实现“居者有其屋”的唯一路径。中青舆情监测室认为，构建稳定的、多层次的住房供应体系，给不同人群提供解决住房问题的有效渠道，破解住房市场供给结构的错位与缺位，才能从根本上化解楼市运行风险，稳定公众预期，实现房地产市场健康发展。
中青舆情监测室建议，地方政府不仅要用好国家宏观政策，而且要重视实体经济发展，通过实体经济的回暖来实现经济发展的良性循环；提高本地市场活力，优化建设创新环境，留住创业、就业人口，提高工资收入水平，为房地产市场创造源源不断的刚性需求；通过减免个人所得税等措施来推动购房刚性需求人群的扩大等，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构目标。
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