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金融机构在未成年人房产份额设定抵押的行为的认定
www. 来源：江苏法院网&&作者：陈海波&&更新时间： 13:44:32&&
&&&&当事人承诺以所购房屋整体提供抵押担保后，以按揭贷款方式从银行融通到所需购房资金，当事人的未成年子女作为房屋共有人而获益，如未成年子女的份额不设定抵押，则减少了抵押财产价值，对金融机构造成损害。如金融机构根据法律规定请求人民法院撤销债务人的行为，未成年子女的利益必然受损，故监护人将登记在未成年人名下的房屋份额设定抵押担保也是为了其利益，该行为不违反法律规定。
原告中国农业银行股份有限公司靖江市支行。
被告陈琴、刘灿满等。
靖江法院经审理查明：被告陈琴、刘灿满席夫妻关系。被告陈家卓于1998年11月25日出生，系被告陈琴、刘灿满之子。2009年12月23日，被告陈琴、刘灿满以购买泰和房产公司开发的泰和明郡38-01房屋为由向原告申请个人住房按揭贷款328万元，承诺以所购房产为借款提供抵押担保。28日，陈琴、刘灿满、陈家卓（买受人）与泰和房产公司（出卖方）签订商品房买卖合同1份，约定由陈琴、刘灿满、陈家卓于签订合同当日支付首期购房款人民币829026元，余款328万元整向银行申请按揭贷款。合同上&陈家卓&的签名都由其父母代签。
2010年1月8日，原告与陈琴、刘灿满签订编号为09269的个人购房担保借款合同，约定陈琴（借款人）向原告（贷款人）借款328万元用于购买泰和明郡38-01建筑面积499.02平方米的房屋。借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%,执行年利率4.158%，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。陈琴授权原告将所有借款划入售房人泰和房产公司的账户。借款期限自2010年1月8日起至2025年1月7日，以一个月为一个还款周期，共180期，每月的借款对应日为还款日，每期归还等额贷款本息。逾期还款的，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如未足额偿还借款本息超过90天、借款人或抵押人发生其他影响原告债权实现等情景，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。陈琴、刘灿满以购买的上述房屋设定抵押，自合同签订之日至正式抵押登记手续办妥前，泰和房产公司承担连带保证责任。抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。同日，原告按约将328万元借款发放至合同约定的账户内，被告陈琴向原告出具个人借款凭证1份，载明借款金额328万元，到期日期为2025年1月7日，月利率4.158%，每月8日归还等额本息。
后被告陈琴、刘灿满、陈家卓作为泰和明郡38-01房屋的共有人领取了房屋所有权证。2012年9月25日，原告与被告陈琴、刘灿满至房屋产权产籍管理处办理了抵押登记手续，陈琴代理陈家卓在相关手续上签名，原告领取了编号为靖房他证城字第59367号、59368号、59369号的房屋他项权证各一份，债权数额分别为109.4万元、109.3万元、109.3万元。2012年9月8日前，陈琴按约归还贷款本息。自2012年10月至2013年3月，陈琴未按约还款。原告遂以陈琴、刘灿满未足额偿还借款本息超过90日为由提起诉讼，要求提前收回全部贷款。诉讼过程中，陈琴于2013年3月21日、4月9日归还部分借款本息，后未再还款。至2013年6月4日，陈琴尚欠原告借款本金元、利息16474.23元(含罚息、复利)。
靖江法院认为：原、被告签订的合同，不违反法律规定，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定，将贷款发放至泰和房产公司的账户内，已完成了发放贷款的义务，被告陈琴应按约归还原告借款本息。合同约定陈琴未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款、提前行使担保权，现被告陈琴自2012年10月起未按约足额还款，且陈琴、刘灿满明确表示无能力偿还其余贷款，请求法院依法拍卖房产偿还原告的贷款，陈琴已构成违约，原告要求陈琴立即归还全部借款本息并承担违约责任（即给付罚息和复利），符合合同约定，本院依法应予支持。陈琴与刘灿满系夫妻，本案所涉债务发生在两被告夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，原告要求陈琴与刘灿满共同承担还款责任，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告对抵押的房屋如何享有优先受偿权的问题。首先，陈琴、刘灿满为提高家庭生活质量欲购买别墅，因购房资金不足，以所购房产抵押给原告申请住房按揭贷款328万元。原告为了防止购房担保借款中可能产生的金融风险，发放住房一手按揭贷款的必要条件是以所购房屋整体提供抵押担保。陈琴、刘灿满系夫妻又兼陈家卓监护人，在向原告明确承诺以所购房屋作为担保后，才能通过银行审核，并以按揭贷款方式从银行融通到所需的购房资金。在获得购房所需的贷款后，陈家卓方可能作为房屋共有人而获益，故陈家卓获益受到房屋整体被设定抵押的限制。基于此原因，在领取房屋产权证后，陈琴、刘灿满作为监护人，以所购房屋设定了债权总额为328万元的抵押，办理了相应的他项权证，并没有损害未成年人陈家卓的利益。其次，法律规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值。债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，陈琴借款的用途是购买本案抵押的房屋，陈琴、刘灿满将未成年人陈家卓作为抵押房屋的共有人之一，如陈家卓的份额不设定抵押，则减少了抵押财产价值，对原告造成了损害，在原告依法采取相应措施后，陈家卓的利益必然受损，故监护人将登记在陈家卓名下的房屋份额设定抵押担保也是为了陈家卓的利益。综上，被告陈琴向原告借款328万元用于购买泰和明郡38-01的房屋，该房屋登记在陈琴、刘灿满、陈家卓的名下，现陈琴、刘灿满、陈家卓以登记在其名下的泰和明郡38-01的房屋为陈琴向原告借款提供抵押担保，原告依法办理了抵押登记，在陈琴未按约还款时，原告对抵押财产享有优先受偿权。本案贷款虽系因共有的不动产而产生，然在抵押财产折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，陈家卓对不足部分不负有清偿之责。被告陈琴、陈家卓未到庭应诉，放弃了抗辩原告主张的诉讼权利，由此引起的法律后果，应由其自行承担。
该院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十二条之规定，作出2013）泰靖商初字第0132号判决：一、被告陈琴、刘灿满共同归还原告中国农业银行股份有限公司靖江市支行借款本金元及利息（计算至2012年6月4日欠息16474.23元，从2012年6月5日起至还款之日以原告系统生成账单为准），于判决生效后10日内还清。二、原告对被告陈琴、刘灿满、陈家卓名下位于靖江市泰和明郡38-01号的房屋的折价、变卖或拍卖所得价款在328万元债权范围内享有优先受偿。
宣判后，双方未提出上诉。
本案的诉讼背景是法院判决被告陈琴、刘灿满不准离婚，双方对财产分割有争议后，明确告知原告不再按期偿还本息。与本案类似的情况在金融机构中并非个案，但由于因家庭稳定，按期还贷，未进入诉讼程序。金融业是高风险行业，如果不审查相关证据，不考虑诉讼背景及金融机构已采取的前置告知程序等因素，轻易判决可能引发一连串连锁反应。司法应当在何种程度上介入金融风险的防范和化解呢?
对本案，有一种观点就是根据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，监护人应当履行监护之责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，陈琴、刘灿满作为陈家卓的监护人，擅自对未成年人的房产设定抵押，应当属于无效行为，原告不得享有全部的优先受偿权，原告的诉讼请求得不到全部支持。
笔者不认同上述观点，笔者认为审判人员不能机械办案，对此种案件，应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验进行判断。本案最关键的核心是原告对抵押的房屋如何享有优先受偿权的问题即陈琴、刘灿满设定抵押的行为是否为了陈家卓的利益。
为了查清案件的事实，本院到靖江市房屋产权产籍管理处调取房屋买卖合同、抵押贷款合同后，发现登记机关留存的合同上陈家卓一栏由其父母代签，而农行提供的原始合同上，没有陈家卓的名字，其父母亦未代签，即最开始只有陈琴、刘灿满准备购买商品房，在商品房建造好后，陈琴、刘灿满才考虑增加陈家卓作为共同所有人并设置抵押。基于此节事实，笔者有了内心确信。
首先，最初陈琴、刘灿满购买高档别墅，后来陈家卓作为了共有人，陈家卓得到了利益，且该利益受陈琴、刘灿满在金融机构所作的承诺有密切惯例。
陈琴、刘灿满为提高家庭生活质量欲购买别墅，因购房资金不足，以所购房产抵押给原告申请住房按揭贷款328万元。原告为了防止购房担保借款中可能产生的金融风险，发放住房一手按揭贷款的必要条件是以所购房屋整体提供抵押担保。陈琴、刘灿满系夫妻又兼陈家卓监护人，在向原告明确承诺以所购房屋作为担保后，才能通过银行审核，并以按揭贷款方式从银行融通到所需的购房资金。在获得购房所需的贷款后，陈家卓方可能作为房屋共有人而获益，故陈家卓获益受到房屋整体被设定抵押的限制。基于此原因，在领取房屋产权证后，陈琴、刘灿满作为监护人，以所购房屋设定了债权总额为328万元的抵押，办理了相应的他项权证，并没有损害未成年人陈家卓的利益。
其次，物权法、合同法规定了债权人对抵押财产价值减少的救济途径，该救济途径可导致将未成年人的房产份额登记的行为被撤销。
法律规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值。债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，陈琴借款的用途是购买本案抵押的房屋，陈琴、刘灿满将未成年人陈家卓作为抵押房屋的共有人之一，如陈家卓的份额不设定抵押，则减少了抵押财产价值，对原告造成了损害，在原告依法采取相应措施后，陈家卓的利益必然受损，故监护人将登记在陈家卓名下的房屋份额设定抵押担保也是为了陈家卓的利益。综上，被告陈琴向原告借款328万元用于购买泰和明郡38-01的房屋，该房屋登记在陈琴、刘灿满、陈家卓的名下，现陈琴、刘灿满、陈家卓以登记在其名下的泰和明郡38-01的房屋为陈琴向原告借款提供抵押担保，原告依法办理了抵押登记，在陈琴未按约还款时，原告对抵押财产享有优先受偿权。
最后，未成年人对不足部分不承担清偿之责。
本案贷款虽系因共有的不动产而产生，然在抵押财产折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，陈家卓对不足部分不负有清偿之责。被告陈琴、陈家卓未到庭应诉，放弃了抗辩原告主张的诉讼权利，由此引起的法律后果，应由其自行承担。
&&&作者单位：靖江市人民法院
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民间借贷中债务人没钱偿还债务只有一套房屋,能不能申请法院强制执行,公开拍卖
办理的抵押登记的房屋，抵押人名下只有这一套房，抵押权人能否申请法院强制执行拍卖吗。有法律依据是什么？
债务人名下只有一套自住用房，是否不能强制执行拍卖？？能否我提供租房，再申请执行拍卖？？？
09年找朋友拿了十万的高利贷，约定2010年春节前还，但是没有钱，还不了，朋友起诉到法院，并且申请了财产保全，若判决书生效后，仍没有钱还，法院会拍卖我的唯一的房子吗
关于民间借贷问题，法院强制执行，欠债人暂且没有偿还能力怎么办？
我的朋友用他的住房向我借款，我们也办理了抵押登记和公证，若到期他不能还款，我能要求法院拍卖他的房子吗？
我因生意上的问题，欠别人二十万，法院判我三个月内偿还，但我现在能力有限，还不了，但我现在唯一一套面积为103平方的住房，价值为75万左右，法院能强制拍卖了我的房子吗？或者说给我置换成小平方的房子？
经过公证的具有强制执行效力的债权文书，可否直接向当地法院申请执行，查封或拍卖债务人名下的动产或不动产？？？
向朋友借款7万元，只写了借据，没有抵押。现在朋友向法院起诉我，要求拍卖我名下唯一住所房产。我暂时未有能力偿还，能否向法院提出分期支付？如果债务人不同意，能否向法院申请拍卖我的房产。
法院民事调解后 房子判给我了 可是他一直不配合过户
他是个暴力狂 我不愿理他 躲的远远的
可是已经10年了 房子一直不能过户 我该怎么办？
我不怎么懂法律。
还能申请强制执行吗？不能的话我还能怎么办？
问题补充：我在2000年通过法院强制执行，拍卖程序竞买了一套开发商作为债务人的房产，2001年法院下了我享有此套房产裁定，但我没有办产权登记，2003年该开发商私下卖掉了此房，我现在起诉开发商，我所得房产的所有权是否从法院下裁定时转移给我？2005年最高院《关于民事执行拍卖变卖财产的规定》中第29条关于不动产所有权转移的规定对该司法解释实施前的事实是否适用？银行从业资格考试公司信贷题库_百度文库
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