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沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司与赵丽丝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈河民二初字第184号原告：沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司。法定代表人：小坂昌范，该公司总经理。委托代理人：孙成勇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：邱玉龙，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：赵丽丝，女，日出生，汉族。委托代理人：李莉，辽宁敬恒律师事务所律师。委托代理人：吕永岩，日出生，汉族，沈阳军区政治部宣传部文艺创作室作家。原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司（以下简称永旺小额贷款公司）与被告赵丽丝房屋租赁合同纠纷一案，本院于日受理后，依法由本院代理审判员高书林担任审判长，与代理审判员唐卫、人民陪审员王新组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告永旺小额贷款公司的委托代理人孙成勇，被告赵丽丝的委托代理人李莉、吕永岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永旺小额贷款公司诉称，日，原告与被告签订双方协议，为原告的工作人员寺本幸司（系日本国籍）承租位于沈阳市沈河区南山东堡路7号13号楼3单元15层2号房屋，用于寺本幸司在中国工作期间的居住用房。双方约定月租金人民币4300元，并一次性交纳全年租金人民币51600元，始于日终于日，并提前30天交纳下一年房租。现寺本幸司因工作调动原因，不再于沈阳任职，故提前请求解除房屋租赁合同，并依据双方合同约定于日发出解除合同的通知。现被告对原告解除合同的要求不予理睬并不予退还剩余期限的租金。原告认为，依据双方合同中，关于承租方责任的第6款约定“如租期未到不租此房，必须提前30天通知甲方。”依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，原告解除合同的行为符合双方约定并且合法有效，被告应当返还剩余期间的租金。故原告请求法院支持原告的诉讼请求，判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同；被告依法返还原告剩余租金27520元。被告赵丽丝辩称，一、被答辩人存在多种过失，给答辩人造成不可逆的经济损失。1、答辩人房屋租赁的合同签署对象是乙方寺本幸司，不是被答辩人永旺小额贷款公司。答辩人出租的房屋系刚装修不久保持完美的新婚房，不可能也从来没有将高档婚房租给一个公司使用。起诉状所称“原告与被告签订双方协议”不是事实，双方从未签署过租赁合同。被答辩人作为起诉主体不适格。2、发出解除合同要求的不是乙方寺本幸司本人，被答辩人永旺小额贷款公司没有向答辩人提出承租乙方寺本幸司请求解除租赁合同的任何证据。答辩人多次要求寺本幸司出面联系，但却遭到拒绝。时至今日，答辩人也没有接到承租乙方寺本幸司任何口头或书面解除合同的请求。被答辩人永旺小额贷款公司作为原告，既不符合事实，也不符合协议规定。3、被答辩人“起诉状”中提到的“原告的工作人员寿木幸司”与租赁协议无关，与答辩人无关。答辩人房屋租对象是寺本幸司，并非寿木幸司。被答辩人以寿木幸司为由提出退租并起诉，影响了答辩人的正常判断，进而延迟了双方谅解协议的达成，由此造成的经济损失应由被答辩人承担。4、房屋租赁协议“其它约定事项”中有永旺小额贷款公司印章一枚，但是其中明确标明系“甲方负责出租房屋开发票税”，不表明永旺小额贷款公司是承租房屋的乙方。并且此前有中介参与的合同中也没有任何与公司有关的，后续合同属于原合同的延续。谁都知道，房屋个人租用与公司租用，性质完全不同。答辩人绝不可能将自己的新婚房租给一个公司使用，事实上也是只租给个人即乙方寺本幸司使用。5、被答辩人顶替协议乙方起诉甲方，这个事实涉嫌协议乙方寺本幸司在没有通过任何方式告知答辩人即甲方的情形下，将答辩人甲方房屋转交给永旺小额贷款公司，违反了协议规定的“乙方不得中途将房屋转租他人”的规定，是严重的违约行为，损害了答辩人即甲方的合法权益，答辩人保留在查验房屋使用情形后起诉乙方及期转让对象永旺小额贷款公司的权利。6、乙方寺本幸司违约给答辩人即甲方造成的经济损失巨大。答辩人与承租乙方寺本幸司签订租期为日至日，时间2年。乙方仅仅履行协议5个月，便在未经答辩人即甲方同意的情形下，将房屋转交给永旺小额贷款公司，公司没有给出承租乙方的书面委托证据，便替代乙方提出解除合同。按公司提出解除合同的时间算，违约时限长达19个月。由于婚房经乙方使用，很难再租出原价格，并且违约时间发生在冬季，甲方临时改租困难，从而给答辩人即甲方造成经济损失多达人民币81700元。7、答辩人作为甲方完全履行了协议规定的责任，无过失，更没有任何违约行为。并且全额支付了乙方租用期间的取暖费人民币2308元、物业电梯费人民币1027元，发票税人民币6026元、修理电视人民币300元等，在承租乙方寺本幸司提出原42寸液晶彩电清晰度不够，要求换一台清晰度高的彩电的情形下，答辩人甲方专门为乙方购买了令其满意的高清晰液晶彩电，报废处理了原42寸液晶彩电。合计为甲方寺本幸司支付费用达人民币11668.83元。8、在得知寺本幸司不再使用所租房屋，尽管没有得到寺本幸司本人任何书面或口头请求的情形下，答辩人积极提出重新挂牌出租房屋，待房屋出租后，双方协议处理相关租金问题。但是这一要求却被被答辩人以“工作时间外不能配合看房”为由拒绝。从而导致答辩人因拿不到钥匙而错过新的承租方，给答辩人甲方造成不能及时转租的经济损失。9、被答辩人对转租及验房设置障碍，使得答辩人甲方无法拿到承租房的钥匙，无法确认承租房及房内物品使用损坏情况。由于婚房内设施多达48件，且有贵重珍藏物品。虽然双方曾探讨签协议验房，但被答辩人坚持两把钥匙只交一把，保留一把。这样一来，验房并不能保证承租房不会两次遭到毁损或物品丢失，尤其是贵重物品丢失。承租房未能及时转租造成的经济损失，被答辩人有明显过失，理应承担相应责任。二、被答辩人提出的法律依据不适用。理由：1、被答辩人诉状中提到的“依据双方合同中，关于承租方的第6款约定‘如租期未到不租此房，必须提前30天通知甲方。’”此条款系对承租方乙方的法律约束，并非答辩人甲方应负的法律责任。2、被答辩人诉状中提到的“根据《中华人民共和国合同法》第九十三条”，即“当事人协商一致，可以解除合同”。事实上，答辩人从未得到承租乙方寺本幸司任何书面或口头协商请求，更谈不上“协商一致”，被答辩人引用法律不适用。3、被答辩人诉状中提到的《中华人民共和国合同法》第九十七条即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述法条与所发生的事实不搭，因而更是引用法律不当。综上，被答辩人作为诉讼主体不适格；纠纷源于承租乙方重大违约，乙方应承担违约责任；答辩人作为甲方完全履行了协议规定的责任，无过失，更没有任何违约行为。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条以及《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。经审理查明，日，被告赵丽丝作为出租方（甲方），寺本幸司作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定由寺本幸司承租被告赵丽丝所有的位于沈阳市沈河区南山东堡路7号13号楼3单元15楼2号房屋，租赁期限自日至日，月租金人民币3500元，年租金人民币42000元。甲方责任第3条约定“甲方负责交房产局的房产费和冬季取暖费和物业费。”第4条约定“如租期未到或遇其它特殊情况，不能继续租给乙方，必须提前30天通知乙方。”乙方责任第3条约定“乙方不得中途将房屋转租他人，更不能进行违法活动和干扰他人。”第6条约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。”对违约责任约定“在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房。”其它约定事项“甲方负责出租房屋开发票税。”日，被告赵丽丝作为出租方（甲方），寺本幸司作为承租方（乙方）续签了房屋租赁协议，租期自日至日，月租金4300元，年租金51600元。押金4300元。并在乙方责任第6条约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。”此合同落款乙方签字处由寺本幸司签名，并有原告永旺小额贷款公司加盖公章。日，被告赵丽丝父亲赵馥开具押金收条。另查明，日至日的房屋租金51600元实际由原告永旺小额贷款公司支付。再查明，被告赵丽丝于日交纳了涉案房屋年度采暖费人民币2308元，于日交纳了日至日物业费人民币876元，于日交纳了个人所得税、房产税共计人民币6026.83元。被告赵丽丝于日购买三洋（SANYO）39CE890LED彩电一台，金额为人民币1999元。本案审理过程中，在法院组织下，双方于日对房屋进行了交接，并确认以下事实：电视由TCL更换为SANYO；丢失电视机顶盒一台，价格在人民币600元至620元之间；其他物品完好；租期内发生修理电视费用300元，混水阀50元，浴屏50元，修水晶灯150元，以上费用从押金中扣除；煤气、水、电费用结清。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议两份、发票、收条、完税凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与寺本幸司于日签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。因寺本幸司系基于工作原因租赁被告赵丽丝房屋，且该合同落款处加盖了原告永旺小额贷款公司公章，并由原告永旺小额贷款公司实际支付房屋租金，故原告永旺小额贷款公司有权主张解除合同及返还剩余款项。因原告永旺小额贷款公司未能提供充分证据证明向被告赵丽丝发出有效的解除通知，且未与被告赵丽丝交接房屋及确认室内物品等，故解除房屋租赁合同的时间应以法院组织双方正式交接房屋时间为准，即日。因此，被告赵丽丝应返还日至日期间的房屋租金，即人民币9317元（00÷30×5）。因双方在交接房屋过程中确认各项维修费用共计550元从押金中扣除，对此，本院予以确认。因电视机顶盒丢失，应由原告永旺小额贷款公司予以赔偿，因双方确认价格在600元至620元之间，本院酌定为620元，从押金中予以扣除。关于被告赵丽丝支付的年度采暖费人民币2308元，因支付采暖费是为保证房屋冬季正常居住使用，在合同没有特别约定的情况下为房屋出租人应承担的义务，而且本案中房屋租赁合同提前解除对此项费用的支付影响不大，故由被告赵丽丝负担并无不妥。关于被告赵丽丝应寺本幸司要求更换电视，本院认为，被告赵丽丝系在与寺本幸司达成两年续租合同，考虑可以收回更换电视的部分成本的基础上更换了电视，因此，原告永旺小额贷款公司提前解除合同应对此支出予以补偿，本院酌定为人民币500元，从押金中予以扣除。关于被告赵丽丝按一年房租支付了相应税款，因提前解除合同对此项费用影响不大，故本院酌定不予扣除。综上所述，被告赵丽丝应返还剩余押金人民币2630元（-500）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除被告赵丽丝与原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司、寺本幸司于日签订的房屋租赁协议；二、被告赵丽丝于本判决生效之日起15日内，一次性返还原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司自日至日的房屋租金人民币9317元；三、被告赵丽丝于本判决生效之日起15日内，一次性返还原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司押金人民币2630元；四、驳回原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。如被告赵丽丝未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币488元，由原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司负担244元，被告赵丽丝负担244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　高书林代理审判员　　唐　卫人民陪审员　　王　新二〇一四年七月二十四日书　记　员　　刘　娇本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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随州市经济开发区及时雨小额贷款有限公司与王保中、李汉桃等小额借款合同纠纷一审民事判决书
湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂曾都民初字第00738号原告随州市经济开发区及时雨小额贷款有限公司法定代表人周晓波，董事长委托代理人戈元敏，代理权限：一般授权。被告王保中。被告李汉桃。被告随县荣辉粮棉加工厂法定代表人周黎，该厂负责人被告周黎。原告随州市经济开发区及时雨小额贷款有限公司与被告王保中、李汉桃、随县荣辉粮棉加工厂、周黎借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告随州市经济开发区及时雨小额贷款有限公司的委托代理人戈元敏、被告王保中、被告随县荣辉粮棉加工厂的负责人周黎到庭参加诉讼，被告李汉桃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告随州市经济开发区及时雨小额贷款有限公司诉称，日，被告王保中、李汉桃因资金周转需要，由随州市曾都区荣辉粮棉加工厂、武汉平安建筑工程监理有限责任公司随州分公司、周黎担保在原告处申请借款93万元，各方签订《担保借款合同》，该合同约定：1、乙方（王保中、李汉桃）向甲方（原告）借款93万元，借款期限3个月（自日至日止），利率为月息24‰，每月23日前支付，逾期利率在借款利率的基础上加收50%；2、丙方（随州市曾都区荣辉粮棉加工厂、武汉平安建筑工程监理有限责任公司随州分公司、周黎）为乙方向甲方提供连带责任保证担保；3、争议解决：协商不成，向贷款地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告依约向被告王保中、李汉桃发放借款93万元。借款一个月后，被告王保中、李汉桃未能清偿借款利息。为此原告多次向五被告催收，五被告至今未能偿还，故诉至法院，请求判令被告王保中、李汉桃偿还借款本金93万元及利息、逾期罚息和违约金，被告随州市曾都区荣辉粮棉加工厂、武汉平安建筑工程监理有限责任公司随州分公司、周黎承担连带偿还责任，索款差旅费及实际支出费、律师代理费和本案的诉讼费由被告承担。被告王保中、周黎答辩称欠债还钱，但不是借款93万元而是50万元，付过利息。经审理查明，日，被告王保中、李汉桃因资金周转，与原告随州市经济开发区及时雨小额贷款有限公司签订担保借款合同书，借款93万元，借款期限3个月（自日至日止），利率为月息的24‰，每月23日前支付，逾期利率在借款利率的基础上加收50%。随州市曾都区荣辉粮棉加工厂、武汉平安建筑工程监理有限责任公司随州分公司、周黎为王保中、李汉桃向原告提供连带责任保证担保，周黎在担保借款合同书上担保人处签字，同天，周黎、随州市曾都区荣辉粮棉加工厂和武汉平安建筑工程监理有限责任公司随州分公司出具担保函，为被告王保中、李汉桃借款93万元及利息承担连带责任担保。同时，借款人王保中、李汉桃和担保人周黎、随州市曾都区荣辉粮棉加工厂在借款93万元的借据上签字盖章。原告随州市曾都区及时雨小额贷款有限公司于日通过网上银行转账93万元到王保中的农行借记卡中，履行了借款的义务。但被告王保中仅仅支付了一个月的借款利息22320元，故原告诉至本院。另查明，随州市曾都区荣辉粮棉加工厂于日依法变更为随县荣辉粮棉加工厂。本院认为，本案中担保借款合同书、担保函和借据是在各方当事人自愿的情况下签订的，借款担保关系成立，但是合同约定的月利率24‰和逾期利率在借款利率的基础上加收50%，均超出中国人民银行同期贷款利率的四倍，超出部分本院不予支持。原告已按合同约定履行了借款义务，而被告方未按合同履行还款义务，故被告王保中、李汉桃应当偿还本金93万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），被告随县荣辉粮棉加工厂和周黎应当承担连带清偿责任。被告王保中、周黎庭审时答辩称不是借款93万元而是借款50万元，以及多次付过利息均没有证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王保中、李汉桃于本判决生效之日起5日内偿还原告随州市经济开发区及时雨小额贷款有限公司借款本金93万元及利息（利息自日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，已支付的利息从中抵减）；二、被告随县荣辉粮棉加工厂、周黎承担连带清偿责任；三、驳回原告随州市经济开发区及时雨小额贷款有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13100元，由被告王保中、李汉桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：随州市农行开发区支行，账号：17×××80。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　陈红艳审　判　员　　王　宁人民陪审员　　吴远光二〇一四年八月十八日书　记　员　　雷姣姣
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张礼政与盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司、陈正兰、董其文、董贞彤借款合同纠纷民事判决书
江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐商终字第0471号
上诉人（原审被告）张礼政。
被上诉人（原审原告）盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司。
原审被告陈正兰。
原审被告董其文。
原审被告董贞彤。
上诉人张礼政与被上诉人盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司（以下简称融源公司）、原审被告陈正兰、董其文、董贞彤借款合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭商初字第0186号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。上诉人张礼政及其委托代理人万金海，被上诉人融源公司的法定代表人吴凤成及其委托代理人戈卫东，原审被告陈正兰、董其文的共同委托代理人董贞彤，原审被告董贞彤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
融源公司在原审中诉称：日，我公司与盐城中力变压器有限公司签订了授信额度协议，授信额度为200万元。同日，与董玉友、陈正兰、董其娟分别签订了抵押合同，三人以各自的房产进行抵押担保。同时与董玉友、陈正兰、董其文签订了担保合同。此后，盐城中力变压器有限公司分别于日、日，与我公司签订了两份借款合同，共向我公司借款人民币130万元，其中30万元的借款，张礼政作了连带担保。此后，由于盐城中力变压器有限公司的法定代表人董玉友死亡，公司歇业，未能按约还款，我公司向抵押人、保证人主张权利，除董其娟变卖了抵押房产，向我公司偿还借款本息50万元外，其余均未能还款。请求人民法院判令陈正兰、董其文、董其娟、张礼政依法承担担保责任，偿还我公司借款本金811068元，利息16454元（暂算至日）及从日起至确定给付之日的贷款利息，支付律师费12000元。判令融源公司对陈正兰抵押房产变卖、拍卖款享有优先受偿权。
陈正兰、董其文、董其娟在原审中辩称，融源公司所诉事实无异议。同意将另一处抵押的房产拍卖款偿还融源公司借款本息。另外，在偿还50万元时，与融源公司协商先偿还张礼政担保的30万元借款本息，但融源公司没有明确答复。对本案的处理，请求人民法院依法判决。
张礼政在原审中辩称，我为盐城中力变压器有限公司向融源公司借款30万元作连带担保是事实。该借款已由抵押人董其娟以其变卖的房产款50万元予以偿还，故我不再承担保证责任。请求人民法院驳回融源公司对我的诉讼请求。
原审经审理查明，日，融源公司与盐城中力变压器有限公司签订了借款授信额度协议，期限为一年，融源公司可以提供流动资金贷款200万元。同日，盐城中力变压器有限公司法定代表人董玉友及其妻陈正兰、董其娟与融源公司分别签订了抵押合同，合同约定，为确保日至日期间签订的借款合同的履行，董玉友与陈正兰共有的位于盐城市开放大道黄金海岸城4幢1704室的房产，董其娟所有的位于无锡市万科城市花园二区35-1001室的房产作抵押担保，抵押担保的范围包括主合同的债务本金、利息、违约金及实现债权的费用等。同日，董玉友、陈正兰、董其文与融源公司签订了担保合同，为盐城中力变压器有限公司200万元的借款，作连带责任担保。日，融源公司与盐城中力变压器有限公司签订一份借款合同，借款金额100万元，借款期限从日起至日止，借款利率为月12&；还款方式为按季结息，到期还本；担保方式为董玉友、陈正兰、董其文最高额连带责任担保；董玉友、陈正兰共有的和董其娟所有的房产进行抵押担保。因被告方违约，融源公司采取诉讼或仲裁方式实现债权的，被告方应承担为实现债权的一切费用。双方同时约定了融源公司有权提前收回贷款，提前行使担保权的若干情形。融源公司于日支付给盐城中力变压器有限公司借款100万元，该公司出具了借据。日，董玉友、陈正兰与融源公司就盐城市开放大道黄金海岸4幢1704室房产办理了抵押登记手续，日，董其娟就坐落在无锡市万科城市花园二区35-1001室房产与融源公司办理了抵押登记手续。日，融源公司与盐城中力变压器有限公司签订了一份借款合同，合同约定融源公司向盐城中力变压器有限公司出借30万元，借款期限为日至日，除上述合同内容外，融源公司与张礼政签订了担保合同，张礼政为该30万元的借款承担连带担保责任。日，融源公司汇给盐城中力变压器有限公司30万元。日，盐城中力变压器有限公司法定代表人董玉友死亡，该公司歇业。融源公司即要求担保人提前履行清偿义务，董其娟与融源公司协商一致，变卖抵押的房产，并将变卖款50万元于日偿还给融源公司。因其他担保人未能如实履行担保义务，为此，融源公司诉至原审法院。
原审另查明，融源公司委托江苏一正律师事务所诉讼代理，支付律师代理费12000元。
原审法院认为，融源公司与盐城中力变压器有限公司签订的两份借款合同，融源公司与董玉友、陈正兰、董其文、张礼政签订的保证合同，以及融源公司与董玉友、陈正兰、董其娟签订的抵押合同，均不违背法律规定，属有效合同。盐城中力变压器有限公司法定代表人董玉友，同时又是借款合同的抵押人、担保人，他的突然死亡，对该企业造成重大影响，事实上也导致了该企业的停产歇业，无偿还债务能力，融源公司因此根据合同约定宣布借款及担保义务提前到期，符合合同约定，所有当事人亦无异议。融源公司对抵押房产依法享有优先受偿权，董其娟与融源公司协商一致，并将抵押房产的变卖款偿还给融源公司，履行了抵押义务，不应再承担抵押担保责任。陈正兰为抵押房产的共有人、担保人，对所欠融源公司的借款本息，应承担抵押担保义务。陈正兰、董其文、张礼政作为借款合同的保证人，应承担连带保证责任。其中张礼政的保证责任为其中的30万元。张礼政认为，董其娟房屋变卖款应当首先偿还已到期的30万元的借款本息，应当免除其保证责任，而董其娟在签订抵押合同时，是对所有借款的抵押担保，董其娟与融源公司协商以处分抵押房产所得价款偿还部分担保款，是其履行自身的担保义务，该行为不能导致张礼政保证责任免除，故张礼政的抗辩意见原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审判决：一、陈正兰、董其文于本判决生效后十日内偿还盐城中力变压器有限公司借融源公司本金811068元、利息和罚息164540元以及日至确定被告履行义务之日止的利息和罚息（利率标准按合同约定计算），张礼政对上述30万元借款本金及利息承担还款责任。二、融源公司对陈正兰抵押的位于盐城市黄金海岸城4幢1704室的房产变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。三、陈正兰、董其文、张礼政于本判决生效之日起十日内向融源公司支付律师代理费12000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13556元，由陈正兰、董其文、张礼政负担。
张礼政不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认为董其娟处分抵押房产所得价款还部分担保款的行为是其履行自身的担保义务，不能导致上诉人保证责任免除，适用法律有误。连带债务人的任何一人清偿了全部或部分债务时，原债即归于消灭或部分消灭。主债消灭或部分消灭，连带债务人的债随之消灭或部分消灭。本案上诉人和董其娟、陈正兰、董其文为30万元的连带债务人，其中董其娟作为物的担保人，30万元借款也是她自身的担保义务，她将处分抵押房产所得价款支付给了被上诉人，就是履行了30万元借款的担保义务。被上诉人出具还款人为主债务人的还款凭据，原债即归于消灭，上诉人的保证责任当然的随之全部解除。二、董其娟支付给被上诉人50万元中的40万元清偿了上诉人所担保30万元借款的全部债务。一审认定董其娟与被上诉人协商一致，将抵押的房产变卖款偿还给被上诉人，并按董其娟的意思，先偿还上诉人担保的30万元债务。被上诉人出具还款人为主债务人，还款数额分别为40万元和10万元的两份还款凭据，正是他们协商一致的意思表示。董其娟提出先偿还上诉人担保的30万元债务，这不但是他们之间合情合理的约定，而且也是法律的明确规定。债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务。30万元债务先于100万元债务到期，而且30万元债务显然小于100万元债务，故30万元债务已经清偿。三、一审判决上诉人对30万元借款本金及利息承担还款责任，违背法律。同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。上诉人担保的30万元借款，同时又有他人两处房产作抵押担保。两处房产的抵押权已经实现一处，另一处尚未实现，一审凭什么判决上诉人还要对30万元借款本金及利息承担还款责任呢？四、一审判决上诉人向被上诉人支付律师代理费12000元、案件受理费13556元，有失公允。本案诉讼标的额为130万元，其中只有30万元与上诉人有关。被上诉人实现130万元债权的律师费12000元、诉讼费13556元都要上诉人承担吗？五、一审程序不合法，足以影响正确判决。日，被上诉人对上诉人提起诉讼，标的额35.212万元。2月1日，一审法院向上诉人送达诉状、传票等，2月27日开庭，庭审中各执一词，主审法官责令被上诉人把本案所有材料都提供给他即宣布休庭。4月20日，一审法院又向上诉人送达诉状、传票等，诉状的落款依然是日，且多出3个被告，标的额增至150.411万元，还多一份简转普裁定。5月20日开庭，被上诉人又宣读了后一份诉状，上诉人手忙脚乱，无可适从。根据主审法官的当庭提示，上诉人只好将上次庭审的答辩意见重述一遍。一个案件两次送达两份不同的诉状副本可能有多种解释，但审理本案的做法却能给上诉人以错觉，似乎主审法官在帮助被上诉人操作，足以令上诉人对司法公正产生合理的怀疑。综上，一审判决违背事实和法律作随意裁判，请求二审人民法院依法改判，驳回被上诉人对上诉人对30万元借款及利息承担还款责任和支付律师代理费12000元的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人融源公司答辩称：本案涉及的整个借款是130万元，其中100万元已经由原审被告的房屋进行抵押，另外的30万元因为抵押值不足由上诉人进行担保，一审要求上诉人承担30万元有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告陈正兰、董其娟、董其文未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审被告董其娟现更名为董贞彤。
本案争议焦点为：1、董其娟已经处置的抵押物价款50万元是否应当先偿还上诉人张礼政担保的30万元借款，张礼政的保证责任是否免除？2、上诉人张礼政应否对本案的全部诉讼费以及律师代理费承担责任？3、一审审理程序是否违法？
本院认为：一、关于董其娟已处置的抵押物价款50万元是否应当先偿还上诉人担保的30万元借款，上诉人保证责任是否免除问题。被上诉人融源公司向主债务人盐城中力变压器有限公司分别发放贷款100万元、30万元，董其娟对该两笔借款均以自己的房屋作抵押，为债务人盐城中力变压器有限公司的借款作担保，其以自己的抵押物对被上诉人融源公司承担抵押担保责任，其将抵押物出售向融源公司还款，是履行自身的担保责任。上诉人认为，该50万元系偿还的30万元的借款，其理由：一是被上诉人融源公司与董其娟已协商一致，将抵押的房产变卖款偿还融源公司，并按董其娟的意思，先偿还30万元的债务，融源公司出具给还款人的还款凭据两份，分别是10万元和40万元，40万元即是偿还30万元的借款；二是按法律规定，也应还先到期的债务。但其理由，均不能成立，因为，1、董其娟在偿还50万元时，曾提出先还清30万元借款，但融源公司并没有认可，两份还款凭据并不能确认当时已结清该30万元的借款。2、担保制度的设立，即是为债权人权利的实现提供保障，而从当时借款的时间来看，出借100万元时，除董其娟的房屋抵押外，还有董玉友、陈正兰的共有房屋作抵押和董玉友、陈正兰、董其文提供连带责任保证；融源公司在出借30万元时，除上述担保外，又增加了上诉人张礼政提供的连带责任保证，很显然当时已考虑到可能存在抵押物不足的情形，其目的是为自己出借的款项能够得到清偿提供进一步的保证。董其娟作为第三人以自己的房产对盐城中力变压器有限公司向被上诉人融源公司的全部借款提供抵押担保，在抵押物不足以偿还全部债务时，保证人仍应承担保证责任，上诉人认为应先扣除先到期的30万元，无事实和法律依据，况且根据借款合同约定，出现合同约定情形，出借人即可宣布贷款提前到期，因此，上诉人张礼政认为董其娟处置的房产50万元应先偿还其保证的30万元的借款，理由不能成立，董其娟处置的抵押物，不能导致上诉人张礼政保证责任的免除，张礼政仍应承担保证责任。二、关于上诉人应否对本案的全部诉讼费以及代理费承担责任问题。上诉人张礼政虽为连带责任保证人，但其并非对本案的全部债务承担连带责任，其承担连带责任的数额是30万元及相应利息，张礼政应按其承担责任的比例承担相应的律师代理费和案件受理费。因此，一审判决由张礼政共同承担本案全部律师代理费和案件受理费不当，应予纠正。三、关于一审程序是否违法问题。在一审审理中，第一次开庭后，融源公司增加了被告及诉讼请求，一审法院重新送达了起诉状，并从简易程序转为普通程序，重新安排了开庭时间，符合程序法规定，不影响上诉人的权利。一审判决中，对董其娟不应承担责任作了表述，但判决主文未予处理不当，故二审予以纠正。综上，张礼政的部分上诉理由，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭商初字第0186号民事判决第一项，即&陈正兰、董其文应于本判决生效后十日内偿还盐城中力变压器有限公司借盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司本金811068元、利息和罚息164540元以及日至确定被告履行义务之日止的利息和罚息（利率标准按合同约定计算），张礼政对上述30万元借款本金及利息承担还款责任。&、第二项，即&盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司对陈正兰抵押的位于盐城市黄金海岸城4幢1704室的房产变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。&
二、变更江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭商初字第0186号民事判决第三项，即&陈正兰、董其文、张礼政应于本判决生效之日起十日内向盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司支付律师代理费12000元。&为：陈正兰、董其文应于本判决生效之日起十日内向盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司支付律师代理费12000元，张礼政对上述款项中的2700元承担支付责任。
三、驳回被上诉人盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司对董其娟的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13556元，由陈正兰、董其文负担，张礼政负担其中的3200元；二审案件受理费5980元，由上诉人张礼政负担5800元，盐城经济开发区融源农村小额贷款有限公司负担180元。
本判决为终审判决。
审　判　长　　陈素娟
代理审判员　　钟红梅
代理审判员　　陈玉胜
二〇一四年一月十六日
书　记　员　　朱　滢
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
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