担保机构常见法律风险分析、常见涉诉纠纷审判 思路及热点、难点问题介绍北京市盈科律师事务所 孙自通律师 TEL:2012年5月 武汉孙自通律师简介? 北京市盈科律师事务所合伙人律师，南开大学法学硕士 ? 擅长领域：公司常年法律顾问、公司治理重组、股权纠 纷、公司诉讼、收购并购、企业投融资、知识产权等
。 社会职务： ? 清华大学、中国政法大学法律硕士研究生联合导师。 ? 北京市律师协会青年律师阳光成长计划特聘“阳光导师” ? 人民银行研究生部“财政学专业融资担保方向硕士研究 生”课程进修班特聘讲师 ? 人民大学全国典当行业高级管理人员研究生进修班特聘 讲师 ? 中国人民银行研究生部中国小额信贷领军人物培养项目 特聘讲师 ? 人民大学担保行业高端课程进修班特聘讲师 ? 融资租赁专业培训中心组委会融资租赁培训班特聘讲师 ? 第三方金融服务机构“金信银通”法律顾问及特聘讲师2目录? ? ? ? 第一部分 宏观背景介绍 第二部分 担保机构常见法律风险分析 第三部分 常见涉诉纠纷审判思路 第四部分 热点、难点问题介绍第一部分 宏观背景介绍一、“三荒两高”炙烤中小企业 被称为“三荒两高”的“钱荒”、“电荒”、 “用工荒”和“高成本”、“高税负”正影响 着我们生活的方方面面，困扰着当下的中国经 济。 钱荒中的“等贷族”。 中小企业“很受伤”。
二、钱荒与钱的体外循环 担保行业被时代繁荣担保行业是什么样的行业？ 发展现状――多、乱、散 ? 大家不难发现，投资担保企业如雨后春笋，从大中城 市到偏远城乡遍地开花，在繁华街道装修堂皇，打出“你 发则啊，我帮助”的电视广告语，广告铺大盖地，势如破 竹。 ? 井喷、火爆、抢滩?担保行业是经营信用管理风险的特殊行业，是高风险 的行业，风险管理是担保机构的第一要务。 ―― 经营的是风险，销售的是诚信 ―― 风险和收益不匹配担保公司运作模式江浙一带：地下钱庄模式 山东青岛:“五色土模式” 河南郑州：邦成模式融资担保公司经营范围为(一)贷款担保。 (二)票据承兑担保。 (三)贸易融资担保。 (四)项目融资担保。 (五)信用证担保。 (六)其他融资性担保业务 (经监管部门批准，可以经营一部分非融资担保 业务)。非融资性担保公司经营范围(一)诉讼保全担保。 (二)投标担保、预付款担保、工程履约担保、 尾付款如约偿付担保等履约担保业务。 (三)原材料赊购担保、设备分期付款担保、财 产保全担保、租赁合同担保、其他合同担保。 (四)与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等 中介服务。 ?三、担保业乱象:高息揽存存隐忧? 1.担保行业内公认“三条高压线”， 一是非法集资，二是从事金融业务，三 是发放高利贷。 ? 2.挂的是担保公司的牌子，实际做的 就是地下钱庄的生意，即使是做传统担 保业务的公司，很多也在隐蔽地从事高 利放贷业务，这样远比单纯赚取担保费 的收益更高。 ? 。? 中科智案件、“华鼎担保骗贷案”、金邦、融 典、… … ? 洛阳盛归来――最佳担保公司破产的警钟振聋发 聩。 ? 中担担保事件 … … 高利贷乱象――中国式次贷危机。 ? 政府已经“怕”了――审慎监管 ? 今天中国有什么行业还能获得20%至50%的年度 资金回报率? ? 房地产、煤矿……？? 10年前,几乎没有人知道担保公司的存在 。? 5年前,有十分之一的人知道了担保公司的概 念。? 现在,几乎没有一个人不知道担保公司00 0 6001640700 400400 200 01022005年1302006年1902007年2008年2009年2010年截至2010年底，河南共有各种担保公司1640家，总注册资本542亿，从业人员达到了3.5万人? 融资性担保公司不得从事下列活动： ? ? ? ? ? （一）吸收存款。 （二）发放贷款。 （三）受托发放贷款。 （四）受托投资。 （五）监管部门规定不得从事的其他活动。四、担保公司发展面临的主要问题?? ? ? 1. 政策法规缺失，行业监管缺位； 2.整体来看，担保业在我国仍处于初创期，行业异化现 象严重； 3. 多数公司资本金规模偏小且存在资本失实情况，融资 性担保作用发挥甚小； 4. 由于主营业务收益率较低，偏离主业、超范围经营现 象普遍化； 5. 风险补偿、分担机制不健全，企业抵御和控制风险的 能力较弱； 6.专业人才匿乏已成为制约行业发展的“瓶颈”； 7.公司内部管理松弛，法人治理结构、各种规章制度不 健全。?? ?? 思考：当一个经营信用的行业失去信用? ? ? 担保行业路在何方？ ? 社会需要什么样的担保机构？? 五、民间借贷与高利贷? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? “贷跑跑”肥皂剧 吴英案是民间借贷发展过程中的一个悲剧 常熟美女老板民间借贷中 最大债主曾借其1.8亿 江阴农行行长涉民间借贷 携2亿举家外逃 老板跑路再敲民间借贷警钟 制度变革不应伴有太多牺牲 22亿压垮立人“集资帝国” 为规范民间借贷敲警钟 《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进 经济发展维护社会稳定的通知》 民间借贷中介模式风行 出资方须注意规避风险 温州第一家民间借贷登记服务中心4月开业 民间借贷盼规范， 民间借贷能走向阳光吗? 鄂尔多斯、温州… …19
目前民间借贷的主要表现融资规模逐渐扩大，借贷活动趋于理性借贷利率逐渐攀升，利率不稳定民间借贷的形式多样民间借贷地域特色明显民间借贷半公开化，市场催生民间借贷中 介21民间借贷的成因信贷政策 的影响 社会传 统渊源 资金供 求失衡信息优势 盈利思想 的驱动手续简便 的驱动22高利贷特点――民间借贷与高利贷的关系1、范围广 2、利息高 3、参与者众 4、金字塔状 5、与社会黑恶势力紧密相连利息高借贷利率表（年利率 单位:%）短期 中长期
6个月至1 6个月内 1年至3年 3年至5年 5年以上 年 贷款基准利 6.10 6.56 6.65 6.90 7.05 率 上浮2.3倍 14.03 15.088 15.29 15.87 16.22上浮4倍 24.40 26.24 26.60 27.60 28.20上浮7倍上浮10倍42.7061.0045.9265.646.5566.5048.3069.0049.3570.50“一旦有适当的利润，资本就大胆起来， 如果有10%的利润，它就保证被到处使用； 有20%的利润，它就活跃起来；有50%的 利润，他就铤而走险；为了100%的利润， 他就敢践踏一切人间法律；有300%的利 润，他就敢犯任何罪行，甚至冒着绞首的 危险。” ――《资本论》六、“钱荒”之下警惕非法集资? 吴英案； ? 黑龙江省海林市福禄珠宝饰品经销有限责 任公司(以下简称福禄珠宝公司)集资诈骗一 案”； ? “大圣科技非法集资案”； ? 武汉“雅琪”非法集资案； ? 包头惠龙公司非法集资涉案资金约12.5亿 元。第二部分 担保公司常见法律风险分析 一、公司设立不善导致的法律风险1. 出资法律风险（虚假出资和抽逃出资）；2.出资协议法律风险；3.公司章程不完善引发的法律风险 ；二、担保公司公司治理法律风险（一）存在问题 主要股东滥用权力、董事会决策低效、经理层失职 或越位、监事会监督失效等； 担保公司的内部治理机制也不够完善，存在着内部 控制机制不够完善、风险管理机制不健全、激励约束机 制不到位等问题；合理的法人治理结构是关键（1）法人治理结构的概念（2）公司治理结构是现代企业制度的产物 [1]现代企业制度的核心 [2]现代企业制度的特征 （3）合理的法人治理结构是担保机构风险防 范的必要条件 [1]担保机构的高风险性，更需要有效的权 利制衡关系 [2]公司治理结构的细则须在公司章程中明确规定（二）完善担保公司治理的对策分析? ? ? ?1.提高担保公司股东大会的治理效率； 2.提升担保公司董事会的公司治理能力； 3.有效发挥担保公司经理层的公司治理作用； 4.充分发挥担保公司监事会的监督职能三、担保项目调查过程中的风险（一）原则：必须保证整个项目调查的全面性、真实性、可靠性 1、负责与企业接洽、受理业务、资料信息传递等工作，合理安排调查时间 、方式、地点等各项事宜。 2、收集和核实申请担保企业的书面资料（在核实复印件后应加盖核对章） ，对资料的完备性、真实性、合法性负责。 3、与企业负责人进行交流和沟通，对生产、经营场地进行现场考察，运用 第三方查证等方式，力求调查的全面性。 4、采取合理有效的方式，客观记录调查过程。秉承客观、公证、诚实原则 ，独立履行职责。 5、根据调查的客观事实，在尽职调查报告中全面披露企业资信状况，对主 要及异常问题要重点阐述，并附上可靠的书面资料进行佐证。（二）受理担保项目 调查人员在收到企业申请担保资料后，对企业进行初步的 筛选和判断，是否符合公司的担保条件，判断的主要依据如下： 1、申请借款的企业是否具有完备的主体资格，没有明显的 法律障碍。 2、企业从事的行业是否是国家支持的，或明令禁止、限 制的行业，是否符合国家的产业政策。 3、企业能否按规定提供有效必要的反担保抵押物。 4、企业提出的业务要求和条件是否与我司规定的差距较 大。 5、企业的资信情况是否存在明显的不足或缺陷。 在初步筛选企业的时候，要充分运用网络信息调查企业的资 信情况，包括查询当地信用网络、工商和法院系统网站，了解 企业是否有诉讼、纠纷或处罚，了解企业在当地有无负面新闻 和影响。 6、对符合公司担保条件的企业，要求企业提供补充资料， 重点收集反应企业自身经营特点和行业特征。（三）担保项目现场调查 现场调查地点包括但不限于企业生产经营场所，抵质押 物所在地，企业实际负责人住所，关联企业及主要上下游客 户经营场地等。 1、申请担保企业为公司的，必须现场调查其生产、经营 场所。 2、申请担保为自然人的，除调查控制的经营实体外，还 必须现场核实其住所。 3、必须现场核实抵质押物。 4、如果关联方对企业经营有重大影响的，必须走访关联 方。 5、走访对企业发展和经营有重大影响的上下游客户或战 略伙伴，不具备条件的可进行电话沟通或函证。 6、企业经营或建设问题涉及到政府部门，须咨询、走访 政府相关职能部门。（四）调查重点与方式? 1.企业基本情况调查 ? 2.企业重要事项调查 ? 3.反担保措施调查四、合同法律风险??（一）合同的类型担保合同的签署是在担保公司确认客户已缴 纳担保费、评审费后，贷款银行业已经完成项目 的审批手续后进行的。担保公司在开展担保业务 的过程中一般需要签订如下合同： ? 1、与借款人签订《委托担保协议》； ? 2、与反担保人签订《反担保合同》； ? 3、与借款人及贷款人签订《保证合同》。（二）合同文本条款欠缺的法律风险 通知和送达条款 甲乙双方因履行本合同而相互发出或者提供 的所有通知、文件、资料，均以本合同签署页所 列明的地址、传真送达，任何一方如遇变更通讯 地址，应自变更之日起三日内，以书面形式通知 对方，否则由未通知方承担由此而引起的责任。 ? 通过传真方式的，在发出传真时视为送达；以 邮寄方式的，挂号寄出或投邮日视为送达。 ? 争议解决条款 ? 其他条款（三）合同填写法律风险? （1）合同签约手续应当齐全完备。 ? （2）主体填写清楚准确（合同上载明的当 事人名称与实际签章不符）。 ? （3）合同上载明的当事人名称与实际签章 不符。 ? （4）合同编号；（确保唯一性）。 ? （5）法定代表人填写准确。 ? （6）日期一般用阿拉伯数字填写，数量词 用中文大写填写。? （7）合同金额一律使用中文大写。 ? （8） 备选空白栏如未被选上，应加横线以示删 除。 ? 合同上有空白栏，但不准备填写，应加盖”此栏 空白“字样印章。 ? （9）合同骑缝章。 ? （10）合同签字和印章应当真实。 ? （11）合同未载明签订日期。 ? （12）擅自调整已审批合同的内容。 ? （13）相关合同有冲突。 ? （14）关于合同份数。建立规范的合同管理制度? （1）制定标准的合同文本，实现合同文本 的标准化、规范化。 ? （2）标准合同的修改应得到法律部门的批 准。 ? （3）合同签署前履行规范的审批程序。 ? （4）专人负责合同档案的保管。 ? （5）其他相关制度。? ?五、保证担保法律风险概述 保证，是指保证人和债权人约定，当 债务人不履行债务时，保证人按照约定履 行债务或者承担责任的行为。 特点： 1、体现多边信用关系 2、双重还款保证 3、连环监督制约保证的法律关系银行债权债务关系借款人保证关系委托关系担保公司（一）保证人的审核（一）审查保证人主体资格（二）调查核实保证人的担保能力审查保证人主体资格1、法律规定 有代为清偿债务能力的法人、其他组 织、个人或公民可以作为保证人 2、禁止性条款 (1)国家机关(为外国政府或者国际经济 组织贷款进行转贷的除外) (2)学校、幼儿园、医院等以公益为目的 事业单位社会团体不得为保证人 (3)企业法人的分支机构、职能部门不得 为保证人(有书面授权的除外)调查核实保证人的担保能力1、保证人是否具有代为清偿借款的相应财产 2、保证人可用代为偿付借款的财产是否具有 处分权 3、保证人用作代为清偿借款的财产是否可以 变现(二)保证的责任及方式1．保证责任 2．保证责任的免除 3．保证方式1．保证责任（1）保证范围。保证担保的范围包括主债权 及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费 用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人 对保证担保的范围没有约定或者约定不明的， 保证人应当对全部债务承担责任。 （2）保证期间。保证期间由当事人在合同中 约定，没有约定的，法律规定保证期间为主债 务履行期届满之日起六个月。2．保证责任的免除（1）保证期间，债权人未按规定对债务人、保证人主张权利的； （2）保证期间，债权人许可债务人转让债务，未经保证人同意的； （3）保证期间，债权人与债务人协议变更主合同加重债务人债务的， 未经保证人书面同意的，保证人对加重的部分不承担保证责任； （4）同一债权既有保证又有物的担保，债权人放弃物的担保的，保 证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任； （5）主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的； （6）主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意 思的情况下提供保证的； （7）主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应 当知道的外，保证人不承担保证责任。但新贷与旧贷是同一保证 人的除外。3．保证方式? 一般保证责任 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁， 并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权 人可以拒绝承担保证责任。但有下列情形之一的除外： （1）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的； （2）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的； （3）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。? 连带保证责任 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届 满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也 可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。（三）保证期间法律风险保证期间，是指依合同约定或法律规定，保证人承担保证 责任的期限。如果超过了这个期限，保证人就不再承担 保证责任。 1、保证期间不适用诉讼时效期间关于中止、中断延长的相 关规定。 2、保证期间届满后，保证责任将永久性消灭，但不意味着 胜诉权当然消灭。 3、保证期间起算日：贷款合同的主债务履行届满之日起。 4、保证期间与保证人约定，没约定的推定为6个月。 5、约定的保证期间早于或等于主债务履行期限的，等于无 49 约定，推定为6个月。6、如果保证合同约定保证人承担保证责任直至贷款本息还清时为止的， 视为约定不明，保证期间为贷款合同中主债务履行期届满之日起 两年。 7、对于一般保证的，在保证期间内，小额贷款公司未对借款人起诉或 仲裁的，视为保证期间经过，保证人将免于承担保证责任。8、对于连带保证的，在保证期间内，小额贷款公司未请求连带保证人 承担保证责任的，视为保证期间经过，保证人将免于承担保证责 任。50（四）债的变更对保证责任的影响的法律风 险1、主债权转让：在保证期间，主债权依法将主债权转让给第三人的， 保证债券同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担 保证责任。但是保证人与债权人事先约定对特定的债权人承担保 证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。2、主债务转让：保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得 保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保 证责任。513、主合同内容变更：保证期间，债权人与债务人对主合同数 量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如 果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证 责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保 证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证 人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。 债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证 人仍应当承担保证责任。52（五）保证欺诈及后果 1、有下列情形之一的，保证人不承担民事责任：（一）主合同当事人 双方串通，骗取保证人提供保证的；（二）主合同债权人采取欺 诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。 （担保法 第30条） 2、主合同债务人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的 情况下提供保证的，债权人知道或者应当知道欺诈、胁迫事实的， 按照担保法第三十条的规定处理。（担保法解释 第40条） 3、债务人与保证人共同欺骗债权人，订立主合同和保证合同的，债权 人可以请求人民法院予以撤销。因此给债权人造成损失的，由保 证人与债务人承担连带赔偿责任。 （担保法解释 第41条）53（六）保证无效的法律风险 1、主合同有效而保证合同无效，债权人无过错的，保证人与债务人对 主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。 2、主合同有效而保证合同无效，债权人、保证人有过错的，保证人承 担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2。 3、主合同无效而导致保证合同无效时，保证人无过错的，保证人不承 担民事责任；保证人有过错的，保证人承担民事责任的部分，不 应超过债务人不能清偿部分的1/3。54（七）保证担保主要存在的风险１、保证人不具备担保资格。 ２．保证人不具备担保能力 ３．虚假担保人 ４．公司互保 ５．保证手续不完备，保证合同产生法律 风险 ６．超过诉讼时效，贷款丧失胜诉权（八）保证担保风险的防范１．核保 ２．签订好保证合同 ３．保后管理核保? （１）法人和法人代表签字印鉴的真伪，在保证合 同上签字的人须是有权签字人或经授权的签字人， 要严防假冒或伪造成的签字。 ? （２）企业法人出具的保证是否符合该法人章程规 定的宗旨或经营范围，对已规定对外不能担保的， 商业银行不能接受为保证人。 ? （３）股份有限公司或有限责任公司的企业法人提 供的保证，需要取得董事会决议同意或股东大会同 意。未经上述机构同意的，不应接受为保证人。核保? （４）中外合资、合作企业的企业法人提供的保证。 需要提交董事会出具的同意担保的决议及授权书， 董事会成员签字的样本，同时提供由中国注册会计 师事务所出具的验资报告或出资证明。 ? （５）核保必须双人同去，尤其是对于初次打交道 的企业，更应强调双人实地核保的制度。一人去有 可能被保证人蒙骗，或与企业勾结出具假保证，而 双人能起到制约作用。 ? （６）核保人必须亲眼所见保证人在保证文件上签 字盖章。? ? ?其他问题 独立保证条款的法律效力； 公司对外提供担保的法律风险；保证担保应注意问题? ? ? ? ? （1）保证人应不为法律法规所禁止。 （2）保证人应具有代为清偿债务能力。 （3）保证方式的约定尽量约定为连带责任保证。 （4）在合同中对保证期间约定的明确具体。 （5）发生债的变更及时与保证人就保证签订新的 协议。 ? （6）保证合同与借款合同一定要有编号，并做好 衔接 ? （7）注意在保证期间内及时向保证人主张权利六、抵押担保法律风险（一）基础知识概述 定义：抵押是指债务人或者第三人不转移对《担 保法》第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担 保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财 产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 在抵押担保中，作为抵押担保的财产称为抵押物， 提供抵押物的债务人或第三人为抵押人，接受抵押的人 为抵押权人。（二）可以抵押的财产（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （3）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房 屋和其他地上定着物； （4）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输 工具和其他财产； （5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、 荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （6）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。（三）禁止抵押的财产（1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所 有的土地使用权，但本法第三十四条第（五） 项、第三十六条第三款规定的除外； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事 业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施 和其他社会公益设施； （4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）依法不得抵押的其他财产。（四）有关土地使用权 与房屋建筑物的特殊条款（1）以依法取得的国有土地上的房屋抵押 的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时 抵押。 （2）以出让方式取得的国有土地使用权抵 押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时 抵押。 （3）乡（镇）、村企业的土地使用权不得 单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑 物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵 押。（五）抵押物登记与抵押合同生效（1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土 地使用权证书的土地管理部门； （2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建 筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （3）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登 记部门； （5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地 的工商行政管理部门。（六）流押条款的法律风险? 《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押 人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时， 抵押物的所有权转移为债权人所有。” 流押契约条款无效并不代表抵押合同无效。?66(七)抵押物的处分1．折价 2．拍卖 3．变卖 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超 过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分 由债务人清偿。（八）抵押贷款的主要风险１．抵押物虚假或严重不实 ２．未办理有关登记手续 ３．将共有财产抵押而未经得共有人同意 ４．以他人财产抵押而未经财产所有人同意 ５．以单位已进行房改的房产抵押，使抵押权的 实现受到障碍 ６．资产评估水分大，导致抵押物不足值 ７．未抵押有效证件或抵押的证件不齐 ８．因主合同无效，导致抵押关系无效（九）抵押法律风险防范把好抵押物关 把好抵押物评估关 把好抵押物登记关，确保抵押关系的 效力（十）抵押的其他规定1．以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其 他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可 以认定抵押有效； 2．以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押 无效；以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭 辩论结束前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以 认定抵押有效； 3．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社 会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设 施以外的财产为自身债务设定的，人民法院可以认定抵押 有效； 4．共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人 的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道 而未提出异议的视为同意，抵押有效；5．当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满 抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权 人所有的内容无效； 6．城市房地产合同签订后，土地上新增的房屋 不属于抵押物，在实现抵押时，可以随同土地一 同拍卖，但抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权 优先受偿； 7．拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应 依法缴纳规定的土地使用权出让金的款额后，抵 押权人有优先受让权；8．同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同以登记 生效的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按 照债权比例清偿；抵押合同自签订之日起生效的，该 抵押物已登记的，按登记的顺序清偿，未登记的，按 合同生效时间的先后清偿，顺序先同的，按债权比例 清偿；抵押物已登记的优先于未登记受偿； 9．同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人 优先于质权人受偿； 10．抵押权实现的途径。抵押权人可以与抵押人协议以 抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿； 协议不成的，可以向人民法院提起诉讼； 11．最高额抵押的主合同债权不得转让。七、质押担保法律风险质押指债务人或第三人将其动产移交债权人占有， 或将其财产权利出质，以该动产或财产权利作为债权的 担保。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实 现质权的情形时债权人有权依照法律的规定，以其占有 债务人或第三人的动产或财产权利折价，或者拍卖、变 卖动产或财产权利所得价款优先受偿的担保制度。 ? 提供特定财产的债务人或第三人为出质人，占有财产的 债权人为质权人，移交给债权人占有的财务为质押物。 ? 同抵押一样，出质人可以为债务人，也可以为第三人。可以转让的基金份额、股权 汇票、支票、本 票 仓单、提单 债券、存款单 应收账款 可以转让的知识产权 法律规定、行政法规规定的其他财 产权利权利质押权设立及登记部门一览表在实务中应注意的三个原则? 担保不能取代借款人信用状况 ? 担保并不一定能确保贷款得以偿还 ? 担保只能降低风险而不能消除风险股票配资软件，。外 汇喊单网，职业操盘手带你赚钱！八、担保产品创新及其风险控制1.担保连接投资：担保换期权、担保换投 资、担保分红 2.特殊反担保方式银行贷款或票据担保： 应收帐款保理、承兑汇票贴现、信用证打包贷 款担保 3.融资租赁担保 4.直接融资担保：债券、保本基金及信托 计划担保5.工程保证担保：投标、履约、预付款、业主支 付及劳动者工资支付担保 6.财产保全担保：申请财产保全担保、解除财产 保全担保 7.二手楼转按揭担保 8.供货合同担保 9.让与股权担保模式 10.保函业务 11.过桥业务九、追偿权实现过程中的风险防范? （一）追偿方法选择的重要性 做好追偿工作，首先要选择正确的追偿方法。 ? 代偿项目的情况是复杂多样的，有的债务人隐匿财产 或消失无踪；有的债务人财产有限，且难以变现；有的项 目因行业滑坡致使反担保物不值一文。这些复杂的项目情 况给追偿工作带来了众多障碍，也促使担保机构必须相机 选择不同的追偿方法。（二）追偿方法选择时的注意事项1、深入企业了解情况。担保机构的追偿人员应尽可能多地深入债务企 业，与企业负责人及相关人员保持定期接触和良好关系，给债务企业造 成一定道义上的压力。更重要的是，经常深入现场可以充分了解企业的 实际经营状况，掌握企业财务危机的性质与程度，发现解决问题的思路， 以便更好地选择追偿方法。 2、客观评价追偿方法的可行性。担保公司代偿后，债务企业往往会主 动提出一些解决方案，这里不乏有企业为躲避责任而刻意编造以达拖延 还款时间目的的方案。担保机构应尽量客观地评价这些解决方案，并在 综合比较后择优而用。 3、同时考虑债权实现金额与实现概率两个因素。即在对各种追偿方法 进行比较分析时，担保机构不能单纯依据债权回收金额多少来评判追偿 方法的好坏，而应综合考虑债权回收金额和实现概率两个参数，选择最 佳的追偿方法。 4、追偿工作是一项同时需要高度责任心、创新精神、坚韧性和务实态 度的综合性工作。因此，追偿方法的选择切忌过于宽松，使追偿人员失 去必要的工作压力，直接降低工作效率；又要防止方案过于理想化，延 误解决问题的有利时机。十、诉讼法律风险? （一）起诉阶段的风险防范； ? （二）审判阶段的风险防范； ? （三）执行阶段的风险防范；风险防控措施综述风电行业整体现状 金融是现代经济的核心。担保公司作为金融体系的重要组成部分，在现代经济的发展 中发挥着非常重要的作用。 担保行业的稳定也是金融行业稳定的重要因素。有效防控担保行业风险，必须坚持标 本兼治，重点是从源头抓起，立足完善公司法人治理架构，健全企业内控制度，培育合 规企业文化，建立查、堵并举，教育与惩处相结合，内外有效监督的全方位防控体系防控措施：（一）完善公司（法人）治理机制 借鉴先进银行的成功经验，积极探索符合中小金融机构，尤其是担保机构 特点的公司（法人）治理架构，明确和落实好股东（大）会、董（理）事会、 监事会、高管层的职责分工、议事规则和决策程序，努力构建科学决策、有 效监督和强化执行的有效法人治理机制。同时发挥上级行业管理部门和外部 监管部门，如金融办、人民银行等的监督作用，加强对高管人员的监督作用， 高度重视加强领导班子建设，切实增强高管人员行使职权的透明度和公正性。82（二）建立健全案件防控责任制度 明确法人机构是案件防范和查处的主体，股东会或董事会对案件风险负最 终责任，董事长作为案件风险防控的第一责任人，担负首要责任；班子成员 要按照分工承担分管业务条线的案件风险防控责任；按照纵向到底、横向到 边的原则，建立全员防范案件风险机制，把责任细化和分解到各个部门和分 支机构的所有岗位，逐步落实案防责任。 （三）加强内部控制体系建设 建立健全内部风险管理体系、制度流程体系、岗位职责体系和监督制约机制， 建立和完善风险事件应急处置预案，明确应急响应级别、处置方式、工作流 程、报告路径、工作措施、责任划分及其他有关要求，形成一整套完整的处 理程序。（四）做好人员培训工作，提高人员职业素养 担保行业做的就风险，如何防范好风险在很大程度上取决于人的作用。人 员对金融、对财务、对法律的理解程度将对风险防控成功与否产生巨大的影 响。 （五）强化尽职调查，完善担保手续，积极跟踪保后 担保公司为企业进行担保，一方面要加强对自身的控制，另一方面也要做 好对担保客户的控制。 为防范担保客户的不道德因素，担保公司在受理担保业务的时候，要加强 对企业的前期尽职调查，对企业资产负债状况、盈利能力、偿债能力、未来 发展能力、生产情况、销售情况进行甄别和分析，以求对企业风险因素进行 识别。 在放款之前完善担保手续，避免法律风险。 放款后，担保公司应当定期或不定期对企业进行保后调查，对出现经营困 难的企业提供帮助，防止企业出现违约或逾期情况。通过对担保流程环节的控制来控制好担保风 险附件2客户还款 保后跟踪 客户逾期 代偿借款 催收后客户还款 起诉处置担保措施案例分析2011年4月，江苏南京某担保公司对外宣布破产。根据当地监 管部门的调查结果显示，该公司破产系由客户卷款逃跑导致。 2010年2月，当地某食品加工企业主张某找到该担保公司申请 一年期流动资金贷款担保，金额2300万元，借款银行为江苏某银 行。由于张某之前跟担保公司主管及业务员A、B比较熟悉，担保 公司职员A、B在未对企业进行尽职调查的情况下，仅凭企业提供 的基础资料为该食品加工企业出具担保意见书。同时，为了获取 银行贷款审批，A、B伙同张某制作了虚假的财务报表，并寻找到 当地会计师事务所C，以高于市场价格取得审计报告，并提供给当 地银行。为落实担保措施，张某与该担保公司签订了股权质押协 议，并以张某私有房产协议抵押。银行基于该担保公司长期良好 的合作关系，仅根据担保公司提供保证，能够覆盖贷款风险为由， 为该食品加工企业放款。 2011年，该食品加工企业经营情况恶化，负债过多，资不抵 债，无法清偿银行债务。企业主张某以周末为由，为全厂职工放 假2天。放假期间，张某变卖企业全部资产，并变卖私人房产、车 产，携带所有现金逃往国外。到达国外次日，张某打电话给担保 公司业务员A、B后再无音讯。日，银行贷款到期，由于该食品加工企业贷款逾期，银行从担保 公司保证金账户对该笔款项本金及利息进行了扣划。鉴于当地环境急剧恶化，银行 随后要求该担保公司旗下所有客户提前清偿银行所有债务。 担保公司随后与所有客户进行协商还款事宜，经过一个多月的努力后，全部客户同意提前清偿，但要求担保公司先退还之前收取的保证金。由于，担保公司再收取客户保证金后将资金放入银行保证金账户，银行对担保公司保证金账户进行了冻 结，导致担保公司无法退还客户保证金，客户以未退还保证金为由大面积拒绝还款。 担保公司资金链正式断裂，无奈之下职能宣布破产，进行清算。 问题：请大家思考此案例中有哪些风险防控的失误之处？案例启示：1.担保公司职员基于以前比较熟悉，做人情担保； 2.担保公司职员未对食品加工企业进行尽职调查； 3.企业主张某伙同担保公司职员伪造虚假财务报表； 4.会计师事务所为追求高利益，放松警惕，睁一只眼，闭一只眼，出具审计财 务报告； 5.银行基于同担保公司的良好合作关系，放松审批，仅根据担保公司担保为企业放款；6.担保公司在落实反担保措施时，虽采取了以股权质押和房产协议抵押的方式， 但由于该企业隐藏高额负债，导致股权质押最终无法落实；房产协议抵押，最后因 企业主张某将房屋变卖而成为一纸空文。十一、担保公司高管面临的刑事法律风险? 担保公司高管容易涉及的犯罪? ? ? ? ?1.集资诈骗罪； 2.非法吸收存款罪； 3.行贿罪、对非国家工作人员行贿罪； 4.虚报注册资本罪、抽逃资金罪、虚假出资罪； 5.合同诈骗罪；（一）非法集资与民间融资1.非法集资罪（学理上的概念） ? 非法集资罪是指以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的行为。所谓非法集资，是指公司、企业、个人或其他组织未经批准。违反法律、法规，通过不正当的渠道，向社会公 众或者集体募集资金的行为，是构成本罪的行为实质所在。 ? 我国《刑法》规定了四类非法集资犯罪：它们分别是非法吸收 公众存款罪、集资诈骗罪、欺诈发行股票、债券罪和擅自发行股 票、公司、企业债券罪。?非法集资往往表现出下列特点： 一是未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批权限的部门超越权限批准集资。二是承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货 币形式为主外，也有实物形式和其他形式。 三是向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指 社会公众，而不是指特定少数人。 四是以合法形式掩盖其非法集资的实质。（二）集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪的构成要件 1、集资诈骗罪构成要件 ? 必须有非法集资的行为。 ? 集资是通过使用诈骗方法实施的； ? 使用诈骗方法非法集资必须达到数额较大。 2、非法吸收公众存款罪构成要件?? ?犯罪主体是未经中国人民银行批准从事金融服务的企业或自然人， 违法从事只有金融机构才能从事的吸收存款业务。行为人面向不特定的对象即“公众”吸收资金。“公众”是指不 特定的对象，具有广泛性、不确定性和公开性的特点。 企业向社会通过各种媒体公开宣传，以吸引不特定的人群。（三）非法集资与民间借贷的区别 民间借贷和非法集资同属于民间融资的范畴，民间融资作为二 者的上位概念，涵盖了民间借贷和非法集资。但二者的区别亦 十分明显： 1、民间借贷是向特定对象借款，只要双方处于自愿，无须有关部门 批准。 2、非法集资则是未经有关部门批准，向社会不特定对象筹集资金的 行为。二者区分的关键在于如何界定特定对象和社会不特定对 象。? （四）行贿罪 为谋取不正当利益，给国家工作人员以 财物（含在经济往来中，违反国家规定， 给予国家工作人员以财物，数额较大，或 者违反国家规定，给予国家工作人员以各 种名义的回扣费、手续费）的行为。（见 刑法第三百八十九条）对非国家工作人员行贿罪? 为谋取不正当利益，给予公司、企业的 工作人员以财物、数额较大的行为。（五）虚报注册资本罪、抽逃资金罪、 虚假出资罪? 虚报注册资本罪，是指申请公司登记的个人或者单位，使用虚假 证明文件或者采取其他欺诈手段，虚报注册资本，欺骗公司登记主管 部门，取得公司登记，虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他 严重情节的行为。 ? 抽逃资金罪、虚假出资罪，是指公司发起人、股东违反公司法的 规定未交付货币、实物或者未转移财产权，或者在公司成立后又抽逃 其出资，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的行为。（六）合同诈骗罪??? ? ??合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚 构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。 犯本罪的个人是一般主体，犯本罪的单位是任何单位。 随着中国市场经济的不断发展，利用签订合同诈骗钱财的案件大有愈演 愈烈之势，不仅侵犯了他人财产权，扰乱了市场秩序，而且与经济纠纷极难 区分与识别，因而成为司法实践中的一个热点问题。 本罪的诈骗行为表现为下列五种形式： （1）以虚构单位或者冒用他人的名义签订合同的。 （2）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的。这 里所称的票据，主要指能作为担保凭证的金融票据，即汇票、本票和支票等。 所谓其他产权证明，包括土地使用权证、房屋所有权证以及能证明动产、不 动产的各种有效证明文件。 （3）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法， 诱骗对方当事人继续签订和履行合同的。? ??（4）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的。 （5）以其他方法骗取对方当事人财物的。这里所说的其他方法，是指在签 订、履行经济合同过程中使用的上述四种方法以外，以经济合同为手段、以 骗取合同约定的由对方当事人交付的货物、货款、预付款、或者定金以及其 他但报财物为目的的一切手段。 行为人只要实施上述一种诈骗行为，便可构成本罪。第三部分 担保公司涉诉案件审理思路分析? （一）借款担保合同纠纷（银行等债权人 为原告）； ? （二）担保追偿权纠纷； ? （三）民间借贷纠纷； ? （四）企业借贷纠纷； ? （五）保证合同纠纷； ? （六）其他纠纷。第四部分 热点法律问题介绍? ? ? ? （一）租赁权对行使抵押权的影响 （二）应收账款质押的问题 （三）在建工程抵押的问题 （四）关于赋予担保合同强制执行效力的 公证书的问题 ? （五）落实反担保措施时无法办理抵押或 质押登记的风险控制 ? （六）债权转让对抵押权的影响?租赁权对行使抵押权的影响先租后抵时，租赁权优于抵押权 先抵后租时，抵押权优于租赁权 承租人的优先购买权 抵押权与租赁权并存时的风险防范《物权法》第190规定：订立抵押合同前抵押财产 已出租的，原租赁关系不受该 抵押权的影响。抵押权设立后 抵押财产出租的，该租赁关系 不得对抗已登记的抵押权。先租后抵时，租赁权优于抵押权合同法第229规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的， 不影响租赁合同的效力 。这条便是关于“买卖不破租 赁”的规定，也同样适用于 行使抵押权时所有权发生变 动的情形。先抵后租时，抵押权优于租赁权担保法48条： 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书 面告知承租人，原租赁合同继续有效。 担保法司法解释第66条： 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权 实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。承租人有优先购买权最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和 国民法通则〉若干问题的意见第118条： 出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承 租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。 合同法第230条： 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前 的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等 条件优先购买的权利。抵押权与租赁权并存时的风险防范严格的审查租赁合同，有条件的促成 抵押权人与承租人达成新的租赁协议 在抵押合同中增加限制性的条款?关于应收账款质押的问题应收账款质押概述 应收账款质押存在的法律风险 如何防范应收账款质押的风险根据中国人民银行颁布的《应收账款质押登记 办法》的解释：应收账款是指权利人因提供一定的 货物、服务或设施而获得的要求义 务人付款的权利，包括现有的和未 来的金钱债权及其产生的收益，但 不包括因票据或其他有价证券而产 生的付款请求权。应收账款包括下列权利：（一）销售产生的债权，包括销售货物，供应 水、电、气、暖，知识产权的许可使用等； （二）出租产生的债权，包括出租动产或不动 产; （三）提供服务产生的债权; （四）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费 权； （五）提供贷款或其他信用产生的债权。法律明确规定不可质押的应收账款： 医院、学校、公园等带有公益性质的民 事主体基于公益而产生的收费权，政府土 地储备中心的土地收益金等。应收账款质押存在的法律风险应收账款质押存在的法律风险主要有： （1）第三债务人履行能力的欠缺； （2）抵销权 ； 抵销是指二人互负债务而其给付种类相同 （3）欺诈性风险； 时，以其债务与对方的债务，按对等数额 使其相互消灭。 （4）违约风险； 相关法律规定见合同法第99条、100条 （5）判决执行风险等。如何防范应收账款质押的风险强化出保前对应收账款的调查评估 选择合格的应收账款 在合同中约定严密的风险防范措施 重视对应收账款的保后跟踪管理下列应收账款不宜用于设立质押：对冲账款，即贷款企业同时欠应收账款债 务人的钱； 账龄超过90天的应收账款； 信用质量较差的应收账款债务人的全部应 收账款； 有瑕疵的应收账款。?在建工程抵押的问题在建工程抵押的定义 在建工程价款法定优先权的问题如何防范在建工程抵押的法律风险在建工程抵押的定义《城市房地产抵押管理办法》第3条规定： 在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继 续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用 权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式 抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程价款法定优先权的问题建设工程价款优先受偿权： 是指按照法律规定和建设工程合同约定, 发包人于期限届满后仍不向承包人支付建 设工程价款,承包人就得折价、拍卖、变卖 建设工程所得的价款优先受偿的权利。法律依据? 合同法第286条：发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告 发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的, 除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包 人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民 法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折 价或者拍卖的价款优先受偿。法律依据? 最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中， 应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的 承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工 程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报 酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包 人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使 优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为 六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定 的竣工之日起计算。案 例：? A公司在开发一个房地产项目，与B公司签订了施工合同, 约定整个工程建筑价款为3000万元。后A公司资金紧张,于 是向银行借款2000万元，委托担保公司向银行提供保证。 C担保公司要求以该在建工程抵押作为反担保措施，并办 理了在建工程抵押登记。 工程竣工并验收合格后,A公司 既无力支付B公司的剩余工程款也无力偿还银行借款，C担 保公司代偿。 ? B公司和C担保公司将A公司诉至法院,B公司主张行使建设 工程价款优先受偿权,通过拍卖别墅来保障其债权，而C担 保公司也主张抵押权具有优先效力。 经法院查明:A公司 拖欠B公司劳动报酬和材料款等费用达2000万元; C担保公 司代偿2000万元。 ? 判决结果：B公司对建设工程价款享有优先权，C担保公司 亦对在建工程享有抵押权，但B公司较C担保公司优先受偿。 ? 执行结果;工程拍卖3500万，B公司受偿2000万，C银行受 偿1500万。? 建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅 是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手 续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人 对自己的风险无法预测和控制。? 从上述案例可以看出，在建工程抵押的主要法律 风险来自在建工程价款法定优先权。如何防范在建工程抵押的法律风险关于赋予担保合同 强制执行效力的公证书的问题?公证能否赋予担保合同强制执行效力 具有强制执行效力的公证书与 普通的公证书的区别公证能否赋予担保合同强制执行效力?反对观点?支持观点《最高人民法院司法部关于公证机关赋 予强制执行效力的债权文书执行有关问题的 联合通知 》规定公证机关赋予强制执行效力的债权文书应当具备以下条件： （一）债权文书具有给付货币、物品、有价证 券的内容； （二）债权债务关系明确，债权人和债务人对 债权文书有关给付内容无疑义； （三）债权文书中载明债务人不履行义务或不 完全履行义务时，债务人愿意接受依法强制执行的 承诺。公证机关赋予强制执行效力的债权文书 的范围为：（一）借款合同、借用合同、无财产担保的租赁 合同； （二）赊欠货物的债权文书； （三）各种借据、欠单； （四）还款（物）协议； （五）以给付赡养费、扶养费、抚育费、学费、 赔（补）偿金为内容的协议； （六）符合赋予强制执行效力条件的其他债权文 书。其实，该问题很大程度 上不是一个法律问题，而是 实践中公证机构与法院的沟 通协调问题。自《物权法》颁布以来， 已经趋向于可以对担保合同 赋予强制执行效力。具有强制执行效力的公证书与普通的公证书的区别公证对象的范围不同 具有强制执行效力的公证书所依据的合同等 必须有债务人愿意接受强制执行的承诺 具有强制执行效力的公证书给付内容必须明 确?落实反担保措施时无法办理抵押或 者质押登记时的风险控制由于抵押物（质押物）或其他原因，在 落实反担保措施时常常遇到无法办理抵押 （质押）登记手续的情形，以至于债权人无 法享有优先受偿权，会大幅的增加担保的风 险。控制风险的办法：多方参与、相互约束的机制多方参与、相互约束机制是指债权人、抵押 人（质押人）与抵押（质押）物相关的主体签订 合同，对相关权利义务及违约责任进行约定，以 多方参与、相互约束达到控制担保风险的目的。这种解决机制的应用范围还可以扩大 到:已经设立租赁权的抵押物（与承租人 签订三方协议）、在建工程抵押（与承包 人签订三方协议），履约保证金质押、应 收账款质押等领域。? 因政策原因，抵（质）押物不能抵（质） 押登记于担保公司名下为控制风险而抵 （质）押于贷款银行时，如何保证担保公 司的优先受偿权？? 思考：? 在担保项目中，贷款人到期未还款，又存在 抵押物抵押登记于贷款银行时，担保公司能 否与贷款银行协商，采用转让债权的方式达 到担保公司获得转让抵押权又变相代偿的目 的？（七）不动产抵押登记注意事项1、抵押权的设立 2、“房随地走”、“地随房走”原则 3、“一物二抵”的处理原则： 先登记优于后登记、已登记优于未登记、未登记 按照同一顺序 处理4、土地上新增建筑物不属于抵押物原则《物权法》A182 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并 抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押 《物权法》A183 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企 业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。《物权法》A199 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得 的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例 清 （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。《物权法》A200 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财 产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地 使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（八）住宅抵押特殊处理原则《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》 法释[2005]14号 抵押――被执行人及其所扶养家属居住的房屋： 1）6个月宽限期 2）强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的， 经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶 养家属提供临时住房； 3） 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题 的，人民法院不应强制迁出；――意味着终止执行。（九）股权质押注意事项1、有限责任公司――提供质押担保，质权人应要求债务人及公司提供公司股东 同意以相关股权设定质押担保的股东会决议，避免因股权质押违反公司法关于股 份转让的规定而无效。 2、股份有限公司――参照有关股份转让的规定，注意转让限制性规定。 3、以上市公司国有股权质押特殊规定――上市公司国有股东授权代表单位持有 的国有股只限于为本单位及其全资或控股子公司提供质押，国有股东授权代表单 位用于质押的国有股数量不得超过其所持该上市公司国有股总额的50％ 4、外商投资企业――根据企业性质而定。（应按不同的公司性质注意拟出质股 权（份）是否违反前述限制性规定外，还应遵守《关于外商投资企业投资者股权 变更的若干规定》：1）外商投资企业的投资者以其拥有的股权（份）设立质押， 必须经其他各方投资者同意。不同意的股东即使不购买，也不能视为同意出 质。 2）投资者用于出质的股权（份）必须是已经实际缴付出资的。 3）投资者 不得将其股权质押给本企业。）（十）公司提供担保注意事项股东会或董事会： 决定公司担保事项 实行回避制 银行对决议的形式负有审查义务 总结：需要改变审贷观念，提高注意义务，先审查公司章程。 公司章程地位提高； 上市公司担保： 担保金额超过公司资产总额30％需股东大会决议索要资产负债表查询上市公司信息披露资料? （十一）企业拆借的法律规制及合法化途 径？ ? （十二）委托理财与非法集资的区别是什 么？担保公司变相借贷是否合法，如何规 避？ ? （十三）担保公司在工商注册时经营范围 中能否包括“理财”这一项，是否有法律 依据？? （十四）担保公司能否为民众提供理财咨 询？ ? （十五）夫或妻乙方登记财产所有权，在 设定抵押时是否需经夫妻双方共同同意？ ? （十六）“过桥借款”业务是否合法，如 何应对？? （十七）担保公司借钱给个人是否有效？ 司法实践中如何处理？ ? （十八）民间借贷利率最高不得高于银行 同期利率的4倍，请问“银行同期利率”是 同期贷款利率还是存款利率？如果是“同 期贷款利率”，是“基准利率”的4倍还是 “上浮利率”的4倍？ ? （十九）如违约金与利息的总额已经超过 关于四倍利率的规定，法院如何处理?? （二十）如果企业之间的拆借被认定为无效，那 作为从合同的抵押合同是否必然无效? ? （二十一）《物权法》规定实现抵押权的方式是 否意味着可以直接就抵押权的行使向法院提出申 请而无需经过诉讼程序？ ? （二十二）能否在抵押权实现条件成就前就提前 约定好抵押权的实现方式？效力如何？ ? （二十三）能否以法院查封的方式代替抵押？风 险何在？? （二十四）不办理房屋抵押登记，通过办 理房屋买卖授权公证的方式能否保障债权 的安全？ ? （二十五）抵押人只有一套住房能否强制 执行？ ? （二十六）人保与物保并存时的处理原则。 ? （二十七）地随房走或者房随地走对行使 抵押权的影响？? （二十八）担保公司能否为民间借贷提供 担保？法律依据何在？ ? （二十九）土地使用权抵押在司法实践中 的疑难问题。 ? （三十）担保公司能否从事民间借贷中介？ 民间借贷中介经营中的法律模糊空间及发 展趋势？ ? （三十一）民间借贷纠纷中现金交付事实 的审查与认定。案例讨论? 某医药贸易公司A,经调查，情况如下： ? 成立于2008年，注册资本50万元，一人有限责任公司，股 东、法定代表人周红。公司员工15人。公司有2辆轿车 （价值共33万元），办公场所为租赁，周红名下有一套房 产（价值40万元）。? 应收账款100万元（市第一人民医院、第三人民医院 的应收账款，此应收款稳定在90万元到100万元之间， 账龄在2个月以内，没有出现逾期未收情况）；? 公司年销售收入1600万元，净利润220万。 ? 企业拟与市中心医院签订医疗器械供应合同，采购大型检 测仪，需要贷款200万元。? A贸易公司向B担保公司申请为该笔借款提供担保。经调查审核，B担 保公司同意担保，担保金额200万元，担保期限1年，反担保方案设计 如下： ? 1、A贸易公司法人代表周红提供反担保保证； ? 2、提供周红名下一套房产抵押，办理抵押登记（价值40万元）； ? 3、提供企业名下两辆小汽车（价值共33万元）抵押，签订抵押合同。 ? 4、提供A公司100%股权质押； ? 5、专款专用，要求该企业将主要结算账户开在我司指定银行，并且 该账户确定为唯一回款账户，签订保理业务协议，配合银行按照保理 业务流程办理各项业务。定期调查该企业下游客户经营情况、该企业 合同执行情况，确保当期货款回笼及时。保后监管情况? 银行通过审批，同意给予该企业授信额度200万元，可循环使用，额 度有效期限为12个月，从日起至日止。每 笔借款期限最长不超过六个月。分三次放款，日放款70 万元、9月23日放款30万元、11月16日放款100万元。 ? 日，B担保公司进行首次保后监管。A贸易公司经营正 常，按时还本付息(清偿了部分贷款并又重新贷出相等金额的款项) ? 2010年6月，进行第二次保后监管。经项目经理保后检查得知，A公 司最近三个月的总营业额仅为200万元。A公司与市中心医院的签约 未成功，将贷款资金在C县里开了3间药店，但由于C县药店繁多，竞 争激烈，生意冷清。 ? 另外，由于A贸易公司现有的两个大客户市第一人民医院、第三人民 医院更换了相关领导，合同期满后未能成功续约，被竞争对手签约。 ? 至此，A公司盈利能力下降，存在到期不能偿还贷款的风险。风险处置? A贸易公司向B担保公司寻求帮助，B担保公司介 绍杨某给A贸易公司借款100万元，A公司还款后 银行重新放款,A贸易公司向杨某还款50万元，还 剩50万元未还。 ? 此时，杨某为了保障自己的权利，要求将A贸易 公司抵押给B担保公司的房产抵押到自己名下。 三方同意后，在注销抵押登记后重新办理抵押登 记时，发现该房产已被查封，无法办理抵押登记， 导致周某的权益无法得到保障。? 银行没有将放款之事通知担保公司，而且没有对A公司的 结算账户进行监管。 B担保公司为此向银行发函，要求银 行收到B担保公司出具《同意放款通知书》后才能放款给 担保客户使用。 ? 由于A公司经营状况继续恶化，B担保公司又为了避免发 生代偿，不得不过桥给A贸易公司来清偿银行贷款。B担 保公司为了保障自己权益，与A 商贸公司签订财务托管协 议，暂时保管A商贸公司的公章及法定代表人私章，但是 没有派人实际掌控该公司的财务运营状况。? 在B担保公司帮A贸易公司过桥清偿完银行 全部贷款一个月后，周红收回下游客户大 部分货款后便“跑路”了。 ? 得此消息，B担保公司的项目经理赶到A公 司经营地点，发现已大门紧闭，里面的东 西早被搬空。并了解到A贸易公司拖欠供应 商200万元货款，还有员工工资20余万。 ? 至此，B担保公司受到完全损失。议题（探讨）? 一、此担保项目发生风险的主要原因有哪些？ ? 二、本案例中反担保措施设计与落实存在哪些缺陷或风险？ ? 三、应收账款的反担保方案如何设计才能真正做到实际有 效地控制？ ? 四、挪用贷款资金会产生哪些风险？ ? 五、 B担保公司的保后监管存在哪些问题？如何改善？ ? 六、办理抵押登记有哪些注意事项？抵押权人如何实现抵 押权？ ? 七、总结：为贸易型的企业提供担保应该注意哪些事项？Thank You~孙自通律师：139
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