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我09年买的房当时是我爸借的商业贷款买的现在还没还清我想提取我的公积金可以吗?当时银行没给贷款合同!
提问者：| 浏览次数：192次 |问题来自：上海
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22:04|来自：上海
买房后1年之内是可以提取公积金的,超过1年就不可以了!
18:36|来自：上海
不可以的,公积金是不能提取的
21:01|来自：上海
目前公积金是不能提现的,
15:00|来自：上海
您好,建议您可以申请
房天下网友
17:51|来自：上海
18:19|来自：上海
房天下网友
16:32|来自：上海
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别急着扣分，斑斑有话说
&& 楼主在这里提到的小产权房，并非小产权，而是40年产权的留用地项目，跟50年产权的酒店式公寓不一样的是，这种楼盘是整栋楼的产权，从而无法分割到户，所以跟购房者签的是40年的租房合同。
&&&&& 这几天我也在看房，我也考虑过三墩的几个小产权房（也就是产权证无法分割到户），比如说桔子里吧，价格在同地段是比较便宜的，这种房子咱们先不说水电是不是商用的，是不是比买汽车划算，我要说的是，大家假设出了一个前提，就是这个四十年的卖房（实际是租房）协议是可以实现的。&&& 这里我就要谈到一个风险了。这个风险可能很多人都忽视了，房产是不动产，汽车、飞机是准不动产，房屋的交易需要房产证，需要进行登记，汽车和飞机同样如此，它们和普通物品的交易不同，如果我是买个手机，我把手机给你，你把钱给我，OK了，不用去什么有关部门去登记就可以完成。所以，在长达四十年的时间里，房屋的法律上的主人，是开发商，而不是住户。&中国目前企业的平均寿命是8.3年，四十年中，很可能房屋的所有权人都变更了很多次，在这么多次的变更中，谁能预料到会发生什么问题？我提出几种假设：1.开发商经营很好，二十年之后仍然存在（因为房屋租赁合同只能签二十年，二十年之后购房人需要再和开发商续签一次合同），和购房人再次签署租房合同后，因为房屋买卖不破租赁，不管开发商是把房子抵押给银行，不管在房子上面有多少的担保物权存在，房屋都可以由购房人居住使用，但购房人想卖掉房子就非常困难了，只能做转租处理。2.开发商经营不好，期间发生流动资金困难，投资失败，管理层变动等一系列情况时，购房人如何来保障开发商不会做出将房屋进行抵押或进行二次销售等侵害购房人权利的行为？永远不要相信商人的良心。总之一句话，如果房屋的产权人进行了变动，继位产权人可以在租赁合同到期后，不再和购房人续签合同，因为合同具有相对性，开发商和购房人签署的第一份合同，跟继位产权人之间，没有半毛钱关系，许诺二十年之后续签合同的是开发商，所以一旦继位产权人不续签合同，购房人只能找开发商进行索赔，但是，开发商就将房产进行了出售，很可能开发商资金出现了问题，在这样的情况下，开发商就是想赔偿，恐怕都没有足够的能力来赔偿了，那么损失谁来承担？只能是二十年前的购房人。&当然，等二十年后，或许很多购房人对于这点损失已经不太在意了，毕竟1992年买套房子花费5万的话，到了2012年，就算亏掉5万，也并非什么大事，何况自己还住了20年，恐怕这几年的租金都收了不止5万元了。&&&& 总之，把购房变成租房，就意味着购买了一只股票，并且长期持有，一旦出现开发商跑路、破产等情况，购房人的利益是得不到保护的，二十年时间很长，二十年时间也很短，谁都无法预料未来，但是把买房当成是博彩，是不是风险大了些？实际上，开发商许诺的交房日期是否能够准时兑现还很难说，目前对于这种售房行为，普遍的结局是不好的，连一块土地都买不到的开发商，只有去买集体或留用地的开发商，其经营思路和公司的前景，我想是好不到哪里去的，当然，一家之言，还是一句老话，二十年后的购房人，恐怕已经不在乎损失40万了，这也许就是一两个月的工资而已。&补充一下：为什么我要写这篇帖子？因为我曾经在某个开发40年产权酒店式公寓（或者说是商住楼）的房产公司工作，里面的内幕我很清楚。我想说几点：1.建安成本我就不说了，涉及商业机密。不过谁见过开发商是把钱都准备好了才开始修楼的。一栋20多层的楼房，面积如果按照8万平米计算，至少在4亿元人民币左右吧。哪个开发商会先准备好4个亿的？大多数开发商准备个一两千万，或者更多一点的钱，就跑去找银行贷款，但由于40年产权的商住楼产权无法分割，预售证是办不出来的，从付款方式大家都看得出来，只能是首付五成，然后不超过10年按揭，所以商住楼是不限购不限贷的。这样看似是优点的背后，是房地产商无法从银行那里得到足够的贷款（贷款可能有一些，但不多），建房的资金主要是依靠销售。如果销售不给力，那出现的情况就是所需资金需要靠民间借贷来解决，这样很可能造成的结果就是一方面房子卖得很便宜，另一方面成本又非常高，大家可以试想一下，假设一个楼盘开发所需资金是4个亿，开发商自筹1个亿，从银行贷款（主要是土地可以抵押）5000万，剩下的2.5个亿要么就民间借贷，要是就是销售回款。2.大部分开发商的经营情况，是外人所不了解的，其实现在普遍的经营都很困难，资金压力非常大，说句危言耸听的话，就算开发商把房子全都卖出了，由于利润低，民间借贷部分的利息又高，很可能卖完了房子所得到的资金，还是无法完成楼盘的开发。而且现在的装修、水泥这些东西是年年上涨，装修过房子的人应该知道，同样的标准，2011年的价格和2012年是不一样的。&&&&
之前关于40年产权的讨论：
1。赶个大早三墩捡了个便宜房 哪想到竟是租用合同
当初在QQ网页里看到这个房子价格4188，奔着这个价格我突然来了兴趣，想去三墩售楼处看看这个楼盘...》》》
帖子地址：
我买的总价21万5千，42个平方多一点，算租35年，平均每个月租金是511块，21万多，如果不买这个小房，顶多也就买个小车，10年后，小车更是连毛都没了。。。&&&&
帖子地址：
知识普及：关于40年留用地产权
留用地房产是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国务院推行的一个方法。国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地居委会，鼓励他们单独或合作开发建设。土地转为国有建设用地，并实行依法出让。房产具有"国有土地证"、"契证"、"房产证"大三证，但是不能分割转让。留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等
网友非常给力的解释：》》》来楼主对相关政策很不了解。
1、现在的楼盘土地使用性质主要分住宅性质（产权70年）和商业性质（产权40年为主，早期出现过50年产权的）。2、40年产权的商业用地性质的楼盘不代表一定有分割独立产权（即不是每一户都有自己的三证），有分割独立产权的商业楼盘一般土地都是经过公开拍卖获得，而没有分割独立产权的商业楼盘一般都是在村土地征用过程中以村自留商业用地的名义进行建设的，这类房子只有整幢楼的三证。
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你知道我说啥了，傻逼跟风狗！
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引用:按你的说法，买70年的房子也是租啊。而且不也是还有烂尾楼的风险么？最后就更不靠谱了，90年代哪有贷款的，都是全款买。现在是全家凑个首付再贷款个二三十年买，哪里亏的起？现在工资两三千20年以后工资一二十万？LZ你怎么算的？有产权的70年房子，和没产权的40年房子，本质不一样呀亲。简单来说，二十年后，开发商出了问题，让你走，你就得走，搬出自己购买的房子，至于损失，找开发商赔，至于开发商赔不赔的起，就是另说了。如果是70年的，反正我70年得住满（当然在不强cai的情况下），少住一天，从法律上来说，谁都无权让我搬出去。&90年代我说的5万，就是全款呀，92年的房价，就按照800元计算，5万就可以买60平米的房子了。工资这一块，92年看情况，300到500不等，就算500，等2012年，工资5000，翻10倍。当然你不要跟我说现在工资两三千，我说的是购房人，买得起房的，谁每月工资没个5K以上呀，家庭收入至少上万，所以翻10倍，二十年后收入每月十几万算是正常的。
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看帖子的要发表下看法
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什么意思，确实是没怎么看懂，40年产权又不是小产权，为什么就是无产权的？酒店式公寓很多都是有独立产权。
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楼主SB一个，没有分清楚小产权房跟40年产权的办公房的区别就来这里吹。40年产权本来就是有产权证的，不存在着开发商跑路的情况。小产权房是没房产证的那种，建议楼主多学学搞清楚了再来发。
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引用:楼主SB一个，没有分清楚小产权房跟40年产权的办公房的区别就来这里吹。40年产权本来就是有产权证的，不存在着开发商跑路的情况。小产权房是没房产证的那种，建议楼主多学学搞清楚了再来发。40产权是有产权，但是大产权，就是产权属于开发商，不属于购房者。严格意义上的小产权房是没有产权的，也就是没有房产证。举个例子来说，40产权就好比是一套130平米的房子，整个房子有产权，但是单独的厨房，卫生间，主卧，客厅，客卧是没有产权的，开发商现在就是把主卧以租的方式卖给你，这产权不能分割到户，你自己是拿不到产权证的，开发商有一天把这套房子卖掉了，新房主让可以让你搬出去。建议你多学学清楚再评论。
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可是真的好便宜，穷刚需伤不起啊
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楼主讲的应该是没有产权，只有租赁合同的房子，最近三墩那边很多
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说的是风险之一，要接受这个价格 ，就必需接受这个风险吧，风险和收益成正比
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不敢买这种房子了。
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便宜才买的呀。如果不便宜谁买呀。这种都是相辅相成的。
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引用:按你的说法，买70年的房子也是租啊。而且不也是还有烂尾楼的风险么？最后就更不靠谱了，90年代哪有贷款的，都是全款买。现在是全家凑个首付再贷款个二三十年买，哪里亏的起？现在工资两三千20年以后工资一二十万？LZ你怎么算的？70年是指房子所占用的土地的使用权，房子的产权是永久，只要它不倒。
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引用:楼主SB一个，没有分清楚小产权房跟40年产权的办公房的区别就来这里吹。40年产权本来就是有产权证的，不存在着开发商跑路的情况。小产权房是没房产证的那种，建议楼主多学学搞清楚了再来发。40产权是有产权，但是大产权，就是产权属于开发商，不属于购房者。严格意义上的小产权房是没有产权的，也就是没有房产证。举个例子来说，40产权就好比是一套130平米的房子，整个房子有产权，但是单独的厨房，卫...
楼猪，搞明白40年产权和40年租赁权后再概括好么~ 谢谢
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又是房子的那点破事
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中国的房子都是租的，土地一只是使用权，住宅的用地也就是向国家租用70年而已，其实跟小产权房并没有什么本质上的区别！而且到期以后哪能说拆就拆啊！在中国，法律只是对良民而言，这么大的小区，住户这么多哪能说拆就拆啊，我就不搬，他有什么办法，而且我是名正言顺的！至于开发商破产，跟我有什么关系啊！我是租用的，我的权益也是受法律保护的！哪怕开发商抵押出去，那要确保其他债权人的利益，难道就不确保我这个承租人的利益啦！真是开什么玩笑！先来后到也先要确保我们的利益啊，
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楼主，你有算过成本吗？40万小产权房可以全款付清了，有证的连首付都不够。未来的几十年，一个是背着债给银行工作，一个是过着舒服的日子。退一步讲即使真的10年后房子要收回了，那时候的房价你觉得是高还是低？
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楼主真是杞人忧天啊！
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一般合同上会注明租20年，送20年的吧，而不是继租给你吧，不然就算继租，你不得再付房租么，小产权应该是这种情况吧？
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10年后工资多少？买一斤鸡蛋多少？如果这些继续都上涨，房价还是涨。M2决定。
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你的小产权是指只有租赁权的房子。不是指40年产权的房子。既然是租赁就要当着租赁来考虑，租赁20年合不合适，不能当做购买来考虑。不过签20年租赁合同风险是大，40年更大。当然以后政策也许会朝有利的方向发展。
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突然想到我在这咋呼什么么劲，我又买不起
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引用:按你的说法，买70年的房子也是租啊。而且不也是还有烂尾楼的风险么？最后就更不靠谱了，90年代哪有贷款的，都是全款买。现在是全家凑个首付再贷款个二三十年买，哪里亏的起？现在工资两三千20年以后工资一二十万？LZ你怎么算的？70年是指房子所占用的土地的使用权，房子的产权是永久，只要它不倒。土地到期了，房子又有什么用？能进得去门么？
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我之前看的UN海陆公社也是这样的，和我说什么看政府的政策变动，但是确定五年内是拿不到产权的，五年后呢就看政府了，我觉得很悬，还是放弃了
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很简单的问题，现在国家已经有明确的规定了小产权性质是违法建筑了！所以你说的那个应该是村级留用地吧！你查查这2个性质区别就可以了！
还有，目前留用地项目价格是很便宜，虽然说没有三证什么的，个人感觉还是观念问题，因为房地产的成型起就一直有3证的，所以现在突然来个没有三证的大家肯定第一感觉就慌慌的！例如，我租了套房子，开发商是房东，我租了40年，（开发商往往都是20年起签的，租赁法规定不租赁不能超过20年然后自动续签），40年后先不说，就说40年里面好了，你租了40年这房子，钱也一次性给房东了，即使房东要赶你走也要协商赔钱和退钱吧！哪有说赶就赶的呀！况且现在杭州的留用地项目也多的很，难道政府不知道？
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试题来源：
采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(&&& )。
A 按土地使用权出让年限扣除土地己使用年限计算
B 按建筑物耐用年限计
C 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D 按建筑物已使用年限计算
正确答案：有， 或者 2小题>
采用收益法估价时，下述观点不正确的是(&&& )。
A 收益年限应按估价时点时的上地使用权剩余年限计算
B 估价时点应设定为日
C 净收益中应扣除建筑物折旧额
D 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
正确答案：有， 或者 3小题>
估价机构评估出该商业楼在日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的占价结果应该是(&&& )万元。
正确答案：有， 或者 4小题>
假设在日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(&&& )。
A 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B 原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C 业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D 该500万元可再次抵押
正确答案：有， 或者
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第&1&题：案例分析: ()
有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。
根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是(&&& )。
A 前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平
B 在全部经营期内持续增长
C 在全部经营期内保持不变
D 前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平
正确答案：有， 或者 2小题>
假设对于该类房地产，银行一般按照房地产公开市场价值的80%发放抵押贷款。结合该大型购物中心的特点，如果将该房地产用于抵押贷款，银行最可能采取的措施是(&&& )。
A 大型购物中心收益会随着商品经济的发展不断增加，因此可以考虑调高放款比率
B 该物业周边商业竞争激烈，未来收益应保守计算，因此银行会考虑调低放款比率
C 该物业未来可能用于出租，因此房地产回收周期长，银行会考虑不予放款
D 大型购物中心年收益较大，出于抵押贷款的风险考虑，银行会调高对该笔抵押贷款的年利率
正确答案：有， 或者 3小题>
假设该投资商买入该购物中心后，将其分成若干店铺向市场出租，且全部租出。此时若利用收益法对房地产进行评估，下列说法中正确的是(&&& )。
A 未来净收益应该由房地产的租金值来确定
B 未来净收益应该由店铺的预期收益来确定
C 未来净收益应该由店铺的实际收益来确定
D 此类情况不能使用收益法评估
正确答案：有， 或者 第&2&题：指错题: ()
1、某房地产估价报告
封面及目录(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
&&房地产估价结果报告
一、委托方：&&房地产开发有限公司，地址：&&市&&路&&号，联系电话：010-&&&&&&&&。
二、受托方：&&房地产价格评估有限公司，地址：&&市&&路&&号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-&&&&&&&&。
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概括(见估价技术报告)；
四、估价目的
为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点
六、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2．《中华人民共和国土地管理法》；
3．中华人民共和国国家标准GB/T 《房地产估价规范》；
4．《城市房地产抵押管理办法》；
5．委托单位提供的房权证&&字第&&号房屋所有权证，渝中国用(&&)字第&&号《国有土地使用权证》等资料；
6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
八、估价方法
根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估采用收益还原法和成本法进行评估。
九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，重庆&&车站的评估价格为13647万元人民币。大写金额：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期：
十二、估价报告应用的有效期
本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
&&房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1．工程概况：重庆&&车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的与朝天门观景广场配套的大型综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。
2．工程结构情况
(1)基础：该工程地处江边，地质情况非常复杂，地耐力很差，建筑物既要承受汽车载重急刹车的强大动荷载、又要承受仓库堆码货物的静荷载，还要经受江水浸泡，因此基础采用了埋深30m的人工挖孔桩、钢筋混凝土柱芯、承台、基础梁等结构方法。
(2)工程主体结构：采用钢筋混凝土框架、现浇密肋板、剪力墙为主体承重结构体系，浇灌高标号商品混凝土加S8UEA防水剂，形成抗强冲击力、防渗透强、能承受较大静动负荷的受力体系。
(3)环境挡上墙：环境挡土墙采用锚杆混凝土挡土墙，保证朝东路不因开挖深基础而导致道路地基不均匀沉降。
(4)装修工程：部分屋面铺广场砖保护层，部分屋面培植种植土。停车场、底层车库地面采用180厚C25混凝土面层加5%防水剂，其余楼地面全部采用花岗石地面，室内柱面、正面部分墙面、进出口采用高档花岗石贴面，其他外墙面为面砖贴面。进出口大门采用地弹门不锈钢包门套。外墙橱窗采用1.5厚夹胶白玻不锈钢饰边，一般门窗采用铝合金。中庭柱面、墙面采用铝塑板不锈钢装饰。自动扶梯、所有的栏杆、扶手为不锈钢。除底层车库外，所有天棚面采用铝合金龙骨矿棉板天棚。
(5)电气、消防、给排水系统：整个工程用防火墙、防火卷帘和防火门进行防火分区。消防系统设有消火栓，自动喷淋，烟感报警，正压送风和排风系统，由消防控制中心集中管理。污水处理按市环保部门要求采用无能耗生化处理装置，屋面车场及汽车库室内排水经隔油池将油脂分离后排入市政下水管道。
3．估价对象位置
重庆&&车站位于重庆市朝天门地区，紧邻朝天门广场。
朝天门位于重庆市渝中半岛的最东端，是长江和嘉陵江交汇的水陆交汇处，是重庆市对外交通的重要口岸之一。长江上游最大的港口&&重庆港就位于此处。
朝天门地区是重庆市最重要的商品批发中心和物质集散地，建有闻名全国的综合交易市场。该处客商云集，年总交易额已达51亿元以上。
4．估价对象权属状况
委托估价方&&公司持有渝中国用(&&)字第&&号《国有土地使用权证》，渝中国用(&&)字第&&号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)估价思路
1．听取委托单位介绍评估对象、评估目的。
2．收集整理有关资料。
3．进行现场查勘。
4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。
5．征求有关人员的意见。
6．最终确定评估结果。
(二)本次估价采用收益法和成本法进行评估
1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。
2．成本法估价的原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
第一部分：以收益法求取重庆&&车站的评估价格
第一，车站部分
(一)总收入的确定
车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。
现分别求取四部分的总收入：
1．屋顶停车场经营收入
顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。
根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：
屋顶停车场的年总收入P1=150&30%&400&12+150&70%&60%&25&365
=79.08万元
2．车站代售客票收入
该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及四川省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。
根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为元(以每班车35人计)。
随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，&&车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使&&车站的经营状况达到较高水平。
因此，在计算&&车站每日营业额时，以每日班次500次计。
每日营业额=&(1+53.37%)=元
根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%，上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，&&车站每年的营业额=&325+&(1+20%)&(1+40%)&40=元。
该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据重庆市交通局重交局财[&&]&&号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。
因此，车站代售客票收入为P2=&12%=元=952.95万元
3．底层车库收入
底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：
P3=100&10&70%&365=25.55万元
4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入
根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则：
P4=952.95&12%=114.35万元
5．合计：P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元
(二)总费用的确定
1．税金(按总收入的5.75%计)
P税=.75%=67.39万元
2．管理费(按总收入的12%计)
P管=%=140.63万元
3．维修、保养费(按总收入的2%计)
P维=%=23.43万元
4．保险费(按总收入的0.2%计)
P保=.2%=2.34万元
5．不可预见费(按总收入的1%计)
P预=%=1.17万元
P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元
(三)年纯收入A的确定：A=P收-P费=.50=936.44万元
(四)资本化率的确定
资本化率以复合投资收益率法确定。据了解&&车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.4%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此：资本化率=5.94%&70%+12%&30%=7.758%
(五)求取车站的评估价格
将上述数据代入计算公式
第二，商场部分
商场以收益还原法评估价格。
(一)求取年总收益
估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。朝天门地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：陕西路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，节约街商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，朝天门水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此：
年总收益=70&12&60%&万元
(二)求取总费用
1．年管理费=181.44&4%=7.26万元
2．年税费=181.44&17.75%=32.21万元
3．维修费=181.44&2%=3.62万元
4．保险费=181.44&2%=0.36万元
(三)求取年纯收益为137.99万元
(四)资本化率的计取
资本化率以复合投资收益率法确定。
据了解&&车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此：资本化率=5.94%&70%+10%&30%=7.158%
(五)求取收益价格
估价对象总收益价格合计为：7.00=13647.00万元。
第二部分：以成本法求取重庆&车站的评估价格
(一)土地取得及开发费：928.29元/m2
1．土地取得费：401.92元/m2
2．土地开发费：526.37元/m2
注：该部分费用指楼面地价。
(二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2
前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。
(三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2
(四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)
(五)利息：262.80元/m2
土地费用：928.29&[(1+5.94%)1-1)=55.14元/m2
工程费用：3495.98&[(1+5.94%)1-1]=207.66元/m2
(土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%)
(六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)
[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]&10%=442.43元/m2
(七)估价对象价值
估价对象评估价格=(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=5129.50元/m2
(八)重庆&&车站评估价值
评估价值=31.53=元=12326.97万元
(九)重庆&&车站评估价格的确定
在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，重庆&&车站的评估价格为13647万元。
(十)估价结果确定
由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：
评估值：13647万元人民币，大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。
正确答案：有， 或者 第&3&题：改错题: ()
1、某房地产评估的估价时点为日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为日；由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%：由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2006年中旬比2005年中旬上涨1%，2007年中旬比2006年中旬上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下：
1．交易情况修正系数：(100-7)/100=93/100
2．交易日期修正系数：(100+4)/100=104/100
3．区域因素修正系数：100/(100-5)=100/95
4．个别因素修正系数：100/(100+2)=100/102
5．计算比准价格A
比准价格A=&104/100&100/95&100/102=3992.6元/m2
正确答案：有， 或者
做了该试卷的考友还做了
······