从物管行业现状谈如何加强税收征管
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任 萍& 何海飞& 青勇
近年来，随着我区房地产业的不断扩展，由此衍生而来的物管公司越来越多，规模也越来越大，为了进一步了解掌握这一新兴服务行业税源状况，进而加强税收征管工作，新都区地税局对该行业进行了专项调研，横向比较分析了其经营行为、财务状况以及纳税情况，并在此基础上提出了如何加强该行业税收征管的措施建议。
一、物管行业基本情况
从新都区的经济发展和税收征管的总体情况来看，2006&2008年间，由于房地产业的兴旺,与之密切相关的物业公司也悄然崛起。该区现有物管行业正常征管户数47户，89%为近三年新办。其中，2006年税务登记办证16户，2007年税务登记办证13户，2008税务登记办证13户，近3年纳税情况如下表：
物业管理公司分年度纳税情况表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&单位：万元
由表可见，物管行业的发展态势是非常迅猛的。
二、征管现状及评估分析
（一）收入构成情况
物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成，其中物业管理收入是其中主要项目。就新都区来看，物管公司的收入项目主要涉及：物业管理费、车位费或车位管理收入，装修管理费及部分代收手续费收入、垃圾清扫收入（承包政府发包的街道清扫保洁收入）等。其物管费的收取执行《成都市住宅物业服务收费指导价标准》，因物业服务等级和环境设施设备项目等级的差异形成不同等级的住宅物管收费情况，但总体处于中等收费级别，标准大致为：多层住户0.48&0.60元、电梯住户1.00元左右、铺面0.80&1.00元，车位租赁费：地面50&100元、地下200&300元。
经调查，新都区2008年物管行业纳税最多的企业，其收入构成中承包政府的清扫工作占了总收入的81%，可见，申报纳税的物业收入的绝对额并不大。
（二）发票使用情况
通过对抽查的10户物管公司的发票使用情况对比分析，有4户企业申报的营业收入小于发票缴销金额，在目前大量使用收据的状况下，应属于非正常现象。有部分物管企业还未在税务机关领购《其它服务业发票》而使用的是《非经营性收据》，而领购了《其它服务业发票》的企业也未完全按规定使用。表现在：一是收取业主物管费时普遍使用自制收据，只有在业主要求开具正规发票的情况下才使用《其它服务业发票》；二是填开服务业发票时未按发票使用规定进行填开，有的甚至一个小区开一张票，且只有版面金额，填列的时间、客户名称等处空白，核对其真实性相当困难，有可能造成少缴税费情况发生。
（三）收入确认情况
无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了&企业的会计核算应当以&权责发生制&为基础&这一原则，同时，财政部对物业管理企业营业收入的确认也有规定&企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现&。由此可见，作为物管公司的主要收入&&物业费收入，应当按照&权责发生制&原则及相关规定，在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现。
但经了解，很多物管公司对于收入是按照&收付实现制&在确认，即只有实际收到物业费才计入收入，而费用却往往又采用&权责发生制&记账，还有甚者，将预收物管费按自定比例结转收入，年终保留余额，由此产生的直接后果就是营业税、企业所得税计算不准确，少缴或滞后缴纳税款。
（四）纳税评估分析
物业管理实际上是伴随房地产开发延伸而来的后续服务、管理行业，其税源特点是稳定性强，在未来的发展上也有很大空间。
从纳税金额看，增长比例是很大，但仔细分析后，其间还是有值得探讨的地方。
1、估算收入与实际申报收入差距明显。根据数据资料2006&2008商品房实际销售情况来算，如果物管费以低限每月0.50元计算，那么近三年物管收入情况对比如下表：
<span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 16 FONT-FAMILY: 仿宋_GB-2008年物管行业估算收入与实际申报收入对比表
&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&单位：万平方米、万元
从表中数据看出，2006－2007年估算收入明显大于实际申报收入；2008年估算收入与实际申报收入差距较大，其主要原因是：一是该估算收入是以最低价计算的，而电梯、商铺的物管收费标准比住房要高近1倍；二是该估算收入仅为物管项目的收入，停车费等其他项目并未涵盖，且没包含2006年以前的小区的物管收入；三是2008年的实际申报收入中政府清扫保洁收入占了23%，金额达1125万元，另外该实际申报收入也存在时间性差异，比如物管公司可能将预收一年或半年的物管收入申报纳税。
2、不可忽视的关联关系。目前，很多物管公司都是开发该项目的房地产公司组建的，项目结束后，有些尾盘管理也就交由物管公司，因此其间的系列涉税经济行为，也是掌握税源的关键，如：被抽查的一家物管公司很多未销售的地下车位的租金收入是代开发公司收取的，值得提醒的是，税务机关决不能因为管理信息的不畅通而导致税源流失。
3、应及时纳入正规的税收管理。随着新都区汉嘉国际、东俊、保利等多个开发项目相继分期交房，对物业的税源管理、服务也应及时跟上。凡是在本地经营的物管公司，都应办理税务登记，及时纳入正常管理。
三、征管中存在的主要问题
（一）未按规定申报营业收入。根据我国税法规定，物业公司以取得与物业管理有关的全部收入（包括物业管理费、租金、停车费、家政服务费、广告费、公共维修基金、代收代付的水电费、搬运费、二次装修清理费、防盗门安装费和其他应税收入等）减去代业主支付的水、电、燃气费以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为计税营业额。从总的情况来看，新都区物业经营虽然不如预期的那么良好，排除小区的入住率影响物管费收取的因素及物管公司自身经营能力外，仍然存在着对收取的某些收入（装修费、广告费等）未申报缴纳税款的情况。
（二）未按规定使用票据。目前物业公司的收费项目繁多，普遍存在使用自制收据未按规定使用发票的现象，比如：有的未按规定领用发票、有的只对有需求的企事业单位的客户出具正式发票，造成申报金额无从查实。
（三）账务处理不规范。有的物业管理公司收取的手续费、代收款项及其他价外收费，计入&营业外收入&科目，不作为计税依据申报纳税；有的将收入长期挂在&预收账款&账户上。
（四）税务控管力度较弱。一是大多数物管公司存在账证不健全现象，难于体现实际经营情况，造成偷、逃税现象发生；二是由于一般物管公司管理的小区范围广、地点分散、小区的服务功能以及收费项目、收费标准各不相同，加之不同的楼盘也有不同的入住率，税务部门控管难度较大，征管力量相对不足。
&&&& 四、强化征管的措施建议
综上所述，物业管理行业的迅速壮大，针对其本身的特点，我们应通过加大税收政策宣传力度和检查力度等方式，一开始就从源头上管理好此行业：
（一）加强日常税源监控，完善基础信息资料。开展好日常管理和日常检查，分户建立物业管理收费台帐，把企业的收费项目、收费标准、物业管理收费面积等数据进行整合，及时发现并处理纳税申报中的错误和异常申报，为日后对该行业实施精细化管理建立一套科学、标准的参照体系，从而保障持续有效的管理。
（二）加强宣传和培训，提高征纳双方人员素质。有针对性地对社区居民进行税法宣传，特别要借助各小区的业主委员会，增强业主获取发票的主动性与协税护税的积极性。加强税务管理人员和物管公司办税人员的业务培训，使其不仅懂财务而且懂税法，对物业管理的不同收费项目，在核算上均能正确处理。辅导并要求物管公司规范各项收费项目报备管理，及时向主管税务机关报送物管收费标准、所承接管理小区的住宅、店面、写字楼和车库车位面积等资料，并按不同的经营收入分类设置经营台账。
（三）以&以票管税&为主导，加强发票管理。纠正物管公司认为&只要按规定缴纳了相关的税收，是否开具正式发票无关紧要&的错误认识。检查纳税人发票开具是否规范、合理，定期进行发票比对，对普遍使用自制收据的物管公司，应将发票和自制的单据结合起来检查。
（四）开展纳税评估，加强专项稽查。通过审核企业的申报资料，对各个物业管理公司的经营规模、收费项目和纳税情况进行对照核实，有针对性地实施专项评估或质疑约谈，重点在于评估其申报的营业收入，特别是收取物业管理费以外有无其他收入，是否存在不报、少报、漏报税收现象发生。同时稽查局应加强该行业的专项检查力度。
（五）畅通信息渠道，努力实现部门信息共享。对内，税务部门应严格把好企业资料报送质量关，明确内部信息传递职责，保证相关涉税信息传递的及时性与完整性；对外，利用综合治税的平台，通过召开联席会、网络数据交换等形式，加强与工商局、房管局和行业协会等单位部门的协作，及时获取物业管理行业的先期信息和动态，从而提高该行业的税收征管精细化水平。　　摘 要：物业管理是提高现代居住小区环境质量的基本保证。随着我国城市化进程的加快，城市新建住宅小区物业管理的发展成为构建" />
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对太原市住宅小区物业管理现状的调查与分析
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘 要：物业管理是提高现代居住小区环境质量的基本保证。随着我国城市化进程的加快，城市新建住宅小区物业管理的发展成为构建和谐城市的重要方面。文章通过调查与分析，了解我国城市新建小区物业管理的发展现状，指出了当前物业管理中存在的主要问题，并提出相关建议。为进一步提升物业服务水平，促进物业管理持续健康发展，制定我国城市新建住宅小区物业管理的发展对策提供参考依据。 中国论文网 /3/view-4933642.htm　　关键词：住宅小区 物业管理 现状分析 　　中图分类号：F291.33 　　文献标识码：A 　　文章编号：（-02 　　随着我国经济持续快速健康发展、城市化进程的全面推进，房地产业发展迅速。太原作为一个省会城市，在全面推进城市化过程中，以“提升城市功能档次、优化人居环境”为着力点，进一步强化基础设施建设和生态环境建设，统一规划，合理布局，综合开发。与之相关的现代物业管理的发展蓬勃兴起，行业竟争日趋激烈。因此，调查与分析现阶段住宅小区物业管理的现状成为当务之急。 　　一、太原市物业管理方面的调查 　　1.物业管理市场潜力巨大。从近几年省城太原房地产热点区域来看，几个区域都有很大的市场优势。如迎泽区地处中央核心，历史悠久，科、教、文、卫、商等各种配套设施齐全，居住环境发展较为成熟。杏花岭区的龙潭湖片区不仅地段繁华而且空气清新、新建有以万达为中心的高端住宅小区；位于府西街的太原中央商务区，则是省城的政治、金融和文化中心。而近几年长风街及南部新城的发展更是有目共睹，南部新城大体框架已基本成型，省实验中学、太原五中、三中、外国语学校以及省儿童医院、太原市人民医院等许多教育、卫生优势资源已在南部建立分部，未来南部新城将建设成为品位较高的现代化新城。还有东山、西山片区的打造等等。这些区域的开发和发展必将带动太原市的物业管理市场的新变革，物业管理市场的潜力是巨大的。 　　2.物业管理企业逐渐成熟。据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截止2012年，全市物业服务企业共有395家，物业管理企业325家（但无一家达一级资质企业），二级资质企业22家，其余都为三级资质企业。物业管理总建筑面积接近8000万平方米，覆盖率达到60%以上。年内省城又新增物业项目108个，各类物业管理项目和住宅物业管理项目也相应增加。目前，太原市物业管理企业类型主要有两种：一种是本土企业，数量上占比最大。由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业、由房地产开发企业派生的物业管理公司、还有就是酒店集团派生成立的物业管理企业；另一种是外来企业，具有良好品牌和较强实力，其中不乏国际一流管理公司。主要有来自北京、深圳的外埠物业管理公司以及外资物业管理企业。 　　3.制度建设力度进一步加大。太原市为提升物业管理水平，解决行业现实存在的问题，太原市房管局于近几年做了大量工作，多次组织工作人员及各物业企业经理和部分业主进行讨论修改，针对物业管理、物业服务企业资质、停车收费、物业服务合同、物业管理区域召开业主大会、成立业主委员会程序等等问题，先后研究起草了诸多管理办法和意见，并陆续实施。日，由太原市人大常委会颁布的《太原市城乡建设档案管理条例》也与日正式实施。 　　4.对物业管理日趋重视。物业管理做为一项新的行业，涉及政府、企业和千家万户，直接影响着社会、经济、环境的方方面面。近年来，房地产业竞争激烈，供不应求的状态仍未明显改善，物业管理也备受社会的关注，政府等职能部门和舆论媒体也加大了对物业管理相关法律法规的宣传，规范行业市场秩序。今年，太原城建品质继续快速升级，一级房企蜂拥进驻热情不减。为了能够增强市场竞争力，开发商们“打铁还须自身硬”，树立良好的企业形象，吸引更多的消费者，物业必须实行合理规范化的管理。 　　二、小区物业管理中存在的主要问题 　　1.开发商遗留的问题。开发商在房地产项目的开发建设中，对楼盘宣传销售不属实、刻意隐瞒其小区的规划和交房后“五证”是否齐全等问题；在一定盈利的程度上还侵害了业主的一些共同利益；房屋建设有问题，质量不过关，地基打不稳，小区内的配套设施不完善等，出现的一系列问题得不到及时的妥善解决，业主并将不满迁怒于物业管理部门，如拒交物业费、破坏公共设施、不配合物业管理等，这样也就造成后期物业管理难的现象。 　　2.物业服务业与业主间的矛盾问题。在我国许多城市中，由于物业服务企业大多是从其他部门转制而来，或是从房地产开发企业派生而来，存在物业管理不到位等情况；物业企业服务意识不强，从业人员素质不高，取得职业资格证的人员较少，具备高级管理资格的人员更少；业主对保护自己的财产权利意识薄弱，对物业的相关知识又甚是缺乏，没有正确的意识概念，对物业管理人员的不理解和不尊重，导致在出现纠纷时双方不能正当和谐的沟通，致使矛盾激化，从而影响物业管理的健康发展。 　　3.业主与业主组织之间的纠纷问题。业主的自治管理，主要是通过制定管理规约和成立业主委员会两个关键环节来实现的。虽然我国规定住宅小区应成立业主委员会，但其组建艰难，在我市的众多小区中，仍还没有成立相应的业主委员会，所以在当问题出现时，住宅小区没有业主委员会、没有规范的管理规约，失去这两个关键环节，业主有时会误认为是物业服务企业损害了自己的利益，然而物业管理的强硬态度，拒绝与之接待，使得双方对立情绪加剧。为避免这样的纠纷，太原市应在小区成立业主委员会上着重下点功夫。 　　4.相关配套政策相对滞后。太原市在物业管理方面好多法律法规还不健全，导致在实际操作中，仍有一些工作缺乏政策依据，政府、职能部门、物业、业主的责、权、利不清。前期物业管理、维修资金使用、业主委员会的建设等需进一步完善。我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在立法层次不高，法律体系框架不成熟，缺乏系统性和综合性等问题。虽然近几年国家也颁布了不少关于物业管理方面的法律条例，但是对住宅小区停车管理和收费等方面仍存在一些问题，希望太原市可以对住宅区停车管理收费方面出台一些对应政策。
　　三、对城市住宅小区物业管理的一些建议 　　1.健全管理机制，明晰责、权、利关系。物业管理部门应着重建立对业主的行为规范体系，并进一步规范行业行为，依法管理，依法服务，业（下转第284页）（上接第282页）主也应自觉规范自己的行为；在小区建立业主自律机制，通过业主委员会和业主管理规约来实现，运用经济手段和法律手段来约束业主的行为；促使每个业主积极主动地参与管理，物业正确行使权力，督促业主，彼此相互制约、相互监督、合力共管。 　　2.积极组建业主委员会，完善设立程序。目前，太原市又新建了许多住宅小区，各种设施配套完备，但是仍然没有得力的措施保障，基层部门人力、经费均有限，政府部门在成立和指导业主委员会工作上没有引起重视，积极性不高，致业主与业主组织矛盾纷争。所以建议政府部门正确指导业主委员会，宣传和加强住宅居民对物业的正确认识，提出对不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况，规定明确的处罚原则；推动政府部门指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性，从而加快组建业主委员会的步伐。 　　3.加强物业服务合同内容的合法性。物业服务合同至关重要，它必须遵循维护和尊重业主财产权利的原则，以维护全体业主的公共利益为前提；物业服务合同不得侵犯业主的合法财产权利，不得违反法律法规，不得损害国家、集体和第三人的利益；在物业服务中，业主的物业财产权利应与物业的管理权力相对应。由于物业服务内容的合法与否直接影响物业服务合同的效力，因此我们在审查物业服务合同效力的同时，物业服务合同内容的合法性也要进行审查。为避免发生不必要的矛盾与纠纷，我们在签订物业服务合同时一定要对其进行严格审查。 　　4.建立健全相关法规，走集团化之路。物业管理要进一步发展壮大，必须摆脱小规模的经营模式，走规模化、集团化之路。政府等职能部门不仅要制定相关政策，对物业管理部门的资质进行审核，实施严格的市场准入制度，更要定期不定期地对其进行动态监测，整合一切优质资源，逐步淘汰那些规模小且无资质的企业。对物业服务企业的各项指标，都应有法可依、有章可循，增强物业管理法律制度的操作性。二是政府部门继续加大对物业管理的宣传和引导力度，使社会各界都对物业管理给于关注和支持。三是物业管理部门也要加强对从业人员的专业技能培训，规范从业人员行为。建立严格的岗位责任考核制度，进一步强化服务理念、提高管理水平，为物业管理营造一个宽松、良好的发展环境。 　　四、结束语 　　物业管理作为与城市生活息息相关的行业，在构建我国和谐社会体系中肩负着重要的历史使命。太原市物业管理企业应借鉴其他物业管理较好地区的经验，来增进彼此之间的交流，并切身实际，开拓创新。物业服务业与业主之间，彼此应像朋友，和平相处，真诚对待。物业管理好、服务好、认真解决问题，才是对居民最好的保障；居民也要把社区像自己家一样对待，用心保护和享受物业为自己提供的一切资源，这样也是对物业管理最好的回报。只有这样共创双赢，才能使物业管理越走越好，为创建文明城市发挥更好的功能和作用。 　　参考文献： 　　[1] 陈丽洁，黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].柳州师范高等专科学校学报，2010（12） 　　[2] 太原市物业管理现状的调查与分析[J].中国论文下载中心， 　　[3] 中小城市物业管理面临的问题及对策，景程教育 　　[4] 丁秀娟.盐池县城市住宅小区物业管理模式研究[J].中央民族大学硕士论文，2011.4 　　（作者单位：中国人民银行太原中心支行 山西太原 030001） 　　（责编：芝荣）
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一般个人的话手段很少~~如果请相关部门配合的话可以就物业的服务合同着手~~物业接手小区时都有服务规范的，明确到楼道几天扫一次的~~你可以根据那个来做调查
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