房地产业资产负债率偏高 行业期待拓宽融资路径_产经动态_新浪财经_新浪网
房地产业资产负债率偏高 行业期待拓宽融资路径
　　9月19日，在21世纪博鳌房地产(大连)论坛上，房地产行业的高资产负债率引起业内人士的高度关注，而如何降低房地产行业的高负债率也成为论坛热议的话题之一，业内人士建议，上市、发行公司债券或者私募股权投资基金等都可将成为资本进入房地产企业的路径。
　　瑞思资本董事长王世渝指出，如果把中国房地产行业当作一个公司的话，它的资产负债率一定是超过了70%，“这70%大多都是银行负债”。王世渝提议，业界应积极关注70%负债率这个临界点，并推动直接资本更多地介入房地产。
　　联华信托总裁李晓东也认为，“房地产企业最终的目标一定是资本市场，只有这样才能作为竞争中的强者。”而最终决定开发商资本能力的，是能否上市，能否获得私募资金。
　　对于上市，王世渝则认为，过去很多年，政府都是在打压房地产公司上市。除了早期上市的公司之外，从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产企业非常少。
　　“一个重要原因就是中国证监会的监管理念和审核制度。”王世渝指出，监管层往往认为，开发商的核心就是通过对资金的运作获得土地，然后把土地通过设计、策划、开发、管理出售。这种经营模式决定了开发商在卖掉产品的同时，也卖掉了资产。“于是监管层就会对房地产企业上市有一个比例非常大的量的要求，最为重要的就是有多少土地储备，每年的销售面积是多少，年销售额能达到多少。” 王世渝直言“证监会理念和思路要调整。”
　　对此，李晓东也表示赞同。“房地产的运作模式已经从开发模式转向了融资模式，这就需要监管层在上市门槛方面也做出相应的调整。”
　　在李晓东看来，除了直接上市之外，很多融资渠道正在为房地产企业打开新的大门。其中就包括企业发行债券和引入私募股权投资基金。
　　银联信分析：
　　企业在经营的过程中，负债率是一个非常重要的财务指标，也是衡量企业经营是否正常的一个关键数据。负债率是指公司的总负债占总资产的比率。除金融业和航空业以外，多数企业的合理负债率水平应该在50%左右。负债率过高将增大企业的财务风险，如果资金链出现问题，将会严重影响到企业的持续经营。
　　在企业负债中，有些并不会对企业的经营造成影响，如预收款项和应付款等，这些资金等于被公司无偿占用，不仅不会产生财务费用，还会改善公司的现金流量情况。而除此之外的有些负债就必须高度重视了，如银行的长、短期借款和公司发行的债券等。这些负债的一个共同特点是需要偿还利息，也叫做有息负债。负债企业当中，有息负债比率(有息负债占总资产的比重)高的企业，风险自然很大。历史上，曾有一大批企业最终倒在巨额的有息负债面前，最著名的案例有郑百文、啤酒花等。
　　而目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其有息负债的比例非常大。即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就在于房地产企业为了发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到土地市场。我们可以发现，今年以来上市公司在拿地方面相当活跃，土地是开发商的生存根本也是最大支出，更何况地价越来越高，这种局面都“逼”得开发商高负债经营。因此，在房地产行业，高负债率是普遍现象。事实上，去年国家统计局的统计数据就指出，中国房地产企业的负债率平均为72%。而从2007年不少房地产上市公司的半年报来看，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。尤其是在我国步入加息周期以后，房地产企业的财务压力越来越大。
　　早在2004年9月初，银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中将开发商的自有资金比例从30%升至35%，也就意味着开发商最多只能向银行借贷65%的资金。但从实际情况来看，房地产企业中，负债率高于此数的不在少数。这也意味着，我国大部分房地产企业的资产负债率突破了65%的临界点。这也是在今年博鳌房地产(大连)论坛上，众多房地产业内人士一致要求相关监管部门放宽资本进入房地产行业的重要原因之一。
　　虽然房地产企业热切盼望监管部门能够尽快降低上市门槛，但是由于房地产企业的特殊性，其上市的门槛不可能在短期内降低，目前，除了较早时候上市的100家房地产公司外(其中深市47家、沪市53家)，从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产企业非常少。而发行公司债又必须是上市公司，因此，房地产企业期望通过上市和发行公司债融资改善负债率的希望在短期内难以实现。同样，房地产企业寄予希望的私募股权投资基金，由于产业基金法一直没有出台，产业投资基金到底归谁管的问题始终无法解决，这也使得私募股权投资基金的发展缓慢。
　　房地产市场、房地产行业现在是陷入了一个地价、房价、股价高位循环的“怪圈”，高价也进一步导致了房地产企业的高负债经营。如果融资瓶颈不能打破，那么偏高的负债率将成为悬在房地产企业头上的一柄达摩克利斯剑，因为地价、房价、股价高位循环的局面一旦打破，房地产业将面临更严厉的市场淘汰。届时，负债率越是低的企业显然越抗得住风险。
　　[本文由北京联合信息网中国信贷风险信息库提供，未经北京银联信信息咨询中心书面许可，请勿转载。]
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不支持Flash阳光城再推30亿融资计划 房企高负债扩张
| 来源 ：地产中国网 | 作者：
| 责任编辑:刘征
3月21日，阳光城（000671）同日发布两则消息：以1.49亿元竞得浦东新区外高桥新市镇E06-03商业地块；以3.31亿元拿下福建石狮市某地块。
就在几天前，阳光城旗下子公司太原新南城房地产一举购得太原市5宗土地，成交金额共计7.063亿元。
与此同时，除了大手笔拿地，进入实施阶段的还有阳光城另一套计划：通过与信托及PE的两项合作累计筹集资金30亿元。
房地产市场调控以来，银行信贷收紧，很多房企不得已选择频繁借助高成本的信托渠道获取融资，阳光城可谓最典型的一例。面对今年信托融资偿债高峰期的到来，考验的是下一轮资金腾挪的技巧。
诺亚旗下PE成输血主力
近两年，在房地产市场调控最严厉的时期，作为福建地产业的区域龙头之一，阳光城却开始逆市在全国布局，并选择了高杠杆的运作方式，巨大的资金需求压力下，阳光城开始大规模采用信托融资支撑逆市扩张。
刚迈入2013年不久，阳光城便迅速完成了第一笔信托融资。公司近日发布公告称，厦门国际信托将向阳光城福建子公司提供信托借款6亿元，用于公司所属项目的开发建设，期限2年，年利率为6.3%。
一直以来，大规模的信托补血机制，已经不能够满足阳光城更大的资金需求，新一年的融资计划中，阳光城更是引进了歌斐资产作为合作方。歌斐资产是诺亚财富的子公司，资源和平台优势明显。
据了解，歌斐资产将作为普通合伙人设立有限合伙制地产基金，资金规模不超过24亿元，投资于阳光城三家全资及控股子公司。其中，对涉及项目公司进行股权投资、及提供股东贷款的金额不超过15亿元， 对涉及项目配套提供的流动性资金支持不超过9亿元。
具体到各个项目的投放分配，根据投资协议，福州奥体项目预计资金需求不超过20.35亿元，阳光城投资9.35亿元，歌斐基金拟投资不超过11亿元；上海罗店项目预计资金需求不超过4.02亿元，阳光城投资2.02亿元，歌斐基金投资不超过2亿元；上海嘉定项目预计资金需求不超过4.09亿元，阳光城投资2.09亿元，歌斐基金投资不超过2亿元。
事实上，这已不是双方的第一次合作，早在去年8月，&歌斐居业1号-阳光城地产基金&便已成立，规模为9亿元，投向阳光城投资福州、厦门地产项目。
这一项目从募集资金到资金投放等环节都甚为顺利，双方甚至在今年初特别召开了庆功会，而阳光城也因此尝到了通过地产基金募资的甜头，才进一步有了前文所述的第二次合作，加之与厦门信托的融资若顺利成行，阳光城未来将迎来30亿输血资金。
&&&&滟澜新宸项目一期8#已于日开盘，所推户型为138平4居，价格27000元/平起，目前另有一期14#、21#、22#剩余房源在售。
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作为全国最贵的单价“地王”，融创农展馆地块一直以来便备受关注。而在拿地近15个月后，融创终于在12月13日获取了项目的预售证。
简介：国锐?金
城区：五至六环
价格：55000元/O
235000元/O五至六环
325000元/O五至六环
410000元/O五环以外
533000元/O五至六环
昨日，嵩祝名院所在的嵩祝寺及智珠寺内，一处被用作餐厅的古建筑内摆放着一张“龙椅”，这张“龙椅”是按照故宫里的龙椅等比例制作的（视频截图）。 下载
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日，首开集团在北交所挂牌转让其下属海南天鸿海岛房地产开发有限公司70%的股权，报价万元，并要求一次性付款，以增加公司的现金流，缓解期所面临的高负债境况。
网易房产讯&日，首开集团在北交所挂牌转让其下属海南天鸿海岛房地产开发有限公司70%的股权，报价万元，并要求一次性付款，以增加公司的现金流，缓解期所面临的高负债境况。尽管首开集团在2011年，以超过120亿的销售额一举拿下了北京房地产市场的销冠，但是其三季报显示，截至9月底公司净负债率已高达146%，堪比岌岌可危的绿城。而在半年报中，首开股份称，高达117%的负债率和同比下降54.85%的营业收入，源于上半年结算项目较少所致。但，事实上首开股份的静负债率不降反升。尽管如此，首开股份并没有停止举债扩张。下半年，除了在北京通州斥资14.7亿拿下两地块之外，首开还在苏州、沈阳各拿下一宗地块，斥资超过12亿元。为了增加现金流，公司继6月拟发行不超过43亿元中期票据后，8月再次拟发行不超过50亿元的私募债。尽管首开对外宣传这两笔总计93亿元募集资金都将用于保障性住房建设，但有业内人士分析认为，与融资有关的保障房项目根本不需要如此多的资金，间接获得大量现金流才是首开融资的重要目的。但在首开急需现金支援的关键时期，却在股市上遭遇大股东中国人寿减持。10月份，首开股份称，中国人寿在最近3个月内，通过二级市场累计减持公司股票万股，达到总股本的5.21%，估算减持市值近12.08亿元。
此后，中国人寿表示，减持首开股份股票是为获取投资收益而作出的商业行为，并有可能在未来12&个月内继续减持首开股份股票。对此种种变数，首开将不得不做出应对。1月19日，海南天鸿海岛房地产开发有限公司在北交所挂牌出让70%股权，报价1.235亿元，并要求一次性付款，不得采取他人代付、垫付、或以债务重组等方式。该企业隶属海南天鸿投资控股有限公司，而海南天鸿则隶属首开股份。海南天鸿海岛另外30%的股权归属北京华澳房产有限公司，而后者则归属于海南宝华，海南宝华的第一大股东又是天鸿集团，而首开即是由天鸿集团和北京城开重组形成。据了解，海南天鸿海岛主要从事“天鸿海岛家园”的开发与建设，但目前旗下并无项目。
(本文来源：网易房产
作者：房涛)
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