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证监会欲请国土部共同把关房地产商融资
&&第一财经日报
&&& 确保相关企业土地储备合乎规范
　　正当房地产企业对IPO热情似火之时，监管部门的上市审核变得更加谨慎。有分析人士甚至嗅出房地产业宏观调控可能卷土重来的味道。
　　多位消息人士昨日告诉CBN记者，证监会酝酿将房地产融资相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则会将要求房地产企业整改。
　　有市场人士认为，此举虽表面上形成对房地产企业融资的约束，但实质上有助于地产市场规范发展。
　　一位消息人士透露，证监会相关部门一位负责人在本周一次例行工作会议上表示，无论是IPO还是再融资，房地产融资相关申请，以后都要征求国土资源部的意见。这位人士表示，该负责人承诺不会影响相关企业的审核进度，也不认为是收紧了相关企业融资的口子。
　　目前，一些借全国房地产市场回暖上升之际打算融资的房地产企业，正在积极向证监会递申请材料。
　　一位正在保荐地产项目的中介机构人士认为，这一流程变化事实上会对企业上市进程形成约束，因为要征求国土资源部的意见就必然会需要额外的时间。&征求国土资源部的意见，看看律师和券商做的土地核查文件，里面的一些土地问题是否合法、符合条件。如果国土资源部提了意见，那么企业会被证监会要求整改，发审会之前是不能有硬伤存在的。&这位人士说。
　　证监会一位官员昨日表示，出台这一措施，主要是因为出了几起土地方面的事情。
　　&以前，在一些企业的土地储备中，部分是通过协议转让来的，这里面存在内幕交易，这是去年的国发3号文禁止的。这样其实比较公平，能促进市场的规范，在&三公&基础上促进市场的规范是好事。&一位投行人士表示。
　　去年1月发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)第十三条规定，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。
　　证监会的上述规定是否会影响房地产企业的融资行为，提高融资成本？
　　北京一家证券公司的房地产分析师告诉CBN记者：&我们在路演时候已经听到基金们对此进行谈论，可能会有一定影响。&
　　这一信号背后是否意味着金融危机前夭折的房地产调控可能卷土重来，对此，各方人士争议较大。有分析人士认为房地产不振则经济刺激政策难有效力，也有人表示现在很难下结论，需对这一政策的后续动作进行观察。
[责任编辑：陈菠]
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橙网 All Rights Reserved预防假保障之名套钱 监管层警示房地产债
作者：胡蓉萍
　　胡蓉萍　　近期，由和交易商协会分别主导的企业债和中期票据都向房地产商、尤其是开发保障房项目的房地产商敞开了怀抱，开了政策绿灯，但是作为债券市场主要购买者的银行却亮起了红灯。　　本报获悉，银监会近日关注银行房地产企业债相关问题，或将建议银行“原则上不投房地产企业发行的债券”和“审慎投资地方政府融资平台保障房建设企业债”。 　　监管层认为，房地产市场处于相持的关键期，房地产企业以各种形式获取资金的冲动十分激烈，应该防止房地产企业以建设保障房为借口，通过发行债券套取银行资金，用于商业开发。　　无人问津？　　6月底，发改委印发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（1388号文件），为房地产企业和地方融资平台打开了一条融资绿色通道。　　不过，据了解，从发改委1388号文件印发至今，并没有一单通知中所说的符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业进行保障房住房项目的企业债融资项目真正发行。　　申银万国分析师屈庆指出，由于城投债遭受沉重打击，二级市场需求下降，将倒逼一级市场发行节奏放缓。　　中国债券网披露的信息显示，在7月8日厦门象屿集团9亿元企业债发行之后，市场至今未发行一只新的企业债券。　　上周，银行间债市主要现券收益率继续上行，财政存款流出等因素导致市场资金紧张局面有增无减。　　银行金融市场部交易员指出，除流动性外，城投债风险忧虑未解以及基金等机构抛债，种种“利空”令现券后市预期较为悲观。　　二级市场收益率上行必然传导到一级市场即抬升城投债的融资成本，这会进一步影响到地方融资平台的再融资成本。在保障房和基础设施建设继续推进的背景下，融资成本的上升将进一步加剧风险，造成更多债券市场投资者回避城投债和房地产债的恶性循环。“本来也应尽量回避风险日益暴露的城投债的，现在市场资金面这么紧，更是没有资金来购买了，这会持续一段时间。”上述交易员称。　　多家券商债券分析师指出，银行间市场无企业债发行，主要原因是待发项目因“无人问津”难以发行而推后。而银行间债券市场的投资主体商业银行的监管部门对这一债券品种的警示或将加大房地产企业债的发行压力。　　房地产债风险隐忧　　5月31日，山西大同市经济建设投资有限公司成功发行25亿元企业债，其中14.7亿元拟用于大同市廉建设，其中10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。之后，便鲜有类似债券成功发行。　　(,)早在6月初就公告称，公司向银行间交易商协会申请注册，拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金将用于公司保障性住房项目的建设。迄今一个多月过去了，这单中期票据还没有发出来。　　据某大行相关业务部门人士透露，监管层在7月初召集几家银行开会，对关于债券融资支持保障房建设的相关问题进行了座谈。　　监管层认为，房地产市场处于相持的关键期，房地产企业以各种形式获取资金的冲动十分激烈，应该防止房地产企业以建设保障房为借口，通过发行债券套取银行资金，用于商业开发。　　对于确实是用于保障房建设的地方融资平台企业债，监管层或向银行建议“审慎投资”，同时要求银行能对发债主体的资信状况、合规性、募集资金用途等做充分调查；要求银行及时了解跟踪募集资金的用途，一旦出现挪用、违规使用时，能够采取措施及时纠正；另外，银行还应该准确把握还债现金流覆盖情况，管理好风险。　　标准普尔发表研究报告认为，地方融资平台的个体信用状况总体上弱于2009年前银行业信贷资产的整体信用状况，地方融资平台的财务状况也通常逊于各自所在行业的平均水平。　　针对外界有关地方债务借保障房企业债膨胀的疑问，6月21日，发改委财政金融司司长徐林重申地方平台债的三个条件：首先，有发债资格的融资平台必须是根据中央文件清理之后保留的；第二，发行债券的地方政府当季负债不得超过财政收入；第三，新发债券和所有过往债务总和不得高于项目公司净资产的40%。　　据Wind统计，截至7月14日，发行人为房地产企业的债券余额约为1400亿元。除了监管层和银行对风险的担心之外，债券市场的“钱荒”也让银行等主要投资者们捉襟见肘。　　信贷支持保障房　　对于支持保障房建设方面，据悉，银监会鼓励银行在风险可控、商业可持续的前提下加大对符合贷款条件的廉租房、公租房、棚户区改造项目的支持力度。　　监管层鼓励银行向整顿合格、运作规范、符合条件的地方融资平台公司发放贷款，专项用于支持廉租房、和棚户区改造等项目，贷款期限最长不超过15年。　　据接近监管层人士透露，银监会对保障房支持的主要方案是一年两次还本付息，并纳入地方财政预算，偿还期限可根据个地方财力适当延长。“地方政府应有一个还款保障机制，制定回购计划，贷款本息偿还或回购资金应纳入地方政府预算。”　　另据本报获悉，国开行此前申请用其发债额度之外的特批发行金融债并将此募集资金用作保障房项目资本金的方案已经被否；国开行被认为已商业化转型改革，不宜再用贷款作资本金，保障房项目资金本将由财政来提供。
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房地产再融资开闸 防止房企钻漏子
17:56:58　来源:
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　　房地产再融资开闸显迹象　　从7月4日至7月7日,共有宋都股份、金丰投资(600606，股吧)、新湖中宝(600208，股吧)、迪马股份(600565，股吧)和中弘股份5家涉房上市公司公告重大事项并停牌。“这些公司在2012年的销售增速均在30%以上,而净负债率在80%,由于负债水平较高,涉房企业不得不加快融资步伐。”上海投行人士透露:“据我们了解,这些公司已经有投行介入再融资项目,主要是以资产注入的方式进行融资。”　　尽管传闻从四面八方涌出，但证监会的新闻发言人却连续两周出来辟谣，称房地产企业融资放开的消息不实。证监会新闻发言人表示，将坚决贯彻执行国务院相关文件规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。　　对此，有市场人士认为，上述话语的潜在意思其实可解读为：“房地产再融资有望有条件性放开。”上述人士认为，证监会方面原话的意思，其实是针对捂盘惜售、哄抬房价等房企，禁止它们的再融资行为，弦外之音或许是对合规房企有望有条件放开。　　对此，有消息人士表示，目前房地产企业再融资还需国土部和住建部审批，暂时还处在特事特批阶段，进展速度还不明确。但为保障房(包括棚户区及旧城改造)、一级开发等业务再融资的公司有望率先获批。　　对于房企再融资开闸传闻，著名财经评论家余丰慧认为，但房地产再融资开闸不合适。　　余丰慧称，决不能打着房地产融资市场化的旗号，在房地产行业“不差钱”的情况下，贸然放开再融资。决不能一边是货币信贷在收紧，另一边却是资本市场开了口子。“作为楼市调控政策的一部分，暂停房企上市、再融资和重大资产重组，似乎并未对市场造成太大影响”的原因就在于，这边堵住了，信托房地产融资等又开了口子。这也是这几年房地产调控无功而返的原因之一。房企融资仍然要依靠“盘活存量”，包括囤房囤地上占压的大量资金，捂盘惜售占压的资金等。通过加大土地开发和销售存量房回笼的资金将非常之大。　　“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组”，但这不能意味着不存在上述违法违规行为的企业就可“放行”，否则将留下较大的空子可钻。
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导语：银监会近日关注银行投资房地产企业债相关问题，或将建议银行“原则上不投房地产企业发行的债券”和“审慎投资地方政府融资平台保障房建设企业债”。
经济观察报 记者 胡蓉萍 近期，由发改委和交易商协会分别主导的企业债和中期票据都向房地产商、尤其是开发保障房项目的房地产商敞开了怀抱，开了政策绿灯，但是作为债券市场主要购买者的银行却亮起了红灯。
本报获悉，银监会近日关注银行投资房地产企业债相关问题，或将建议银行&原则上不投房地产企业发行的债券&和&审慎投资地方政府融资平台保障房建设企业债&。
监管层认为，房地产市场处于相持的关键期，房地产企业以各种形式获取资金的冲动十分激烈，应该防止房地产企业以建设保障房为借口，通过发行债券套取银行资金，用于商业开发。
无人问津？
6月底，发改委印发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（1388号文件），为房地产企业和地方融资平台打开了一条融资绿色通道。
不过，据了解，从发改委1388号文件印发至今，并没有一单通知中所说的符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业进行保障房住房项目的企业债融资项目真正发行。
申银万国分析师屈庆指出，由于城投债遭受沉重打击，二级市场需求下降，将倒逼一级市场发行节奏放缓。
中国债券网披露的信息显示，在7月8日厦门象屿集团9亿元企业债发行之后，市场至今未发行一只新的企业债券。
上周，银行间债市主要现券收益率继续上行，财政存款流出等因素导致市场资金紧张局面有增无减。
银行金融市场部交易员指出，除流动性外，城投债风险忧虑未解以及基金等机构抛债，种种&利空&令现券后市预期较为悲观。
二级市场收益率上行必然传导到一级市场即抬升城投债的融资成本，这会进一步影响到地方融资平台的再融资成本。在保障房和基础设施建设继续推进的背景下，融资成本的上升将进一步加剧风险，造成更多债券市场投资者回避城投债和房地产债的恶性循环。&本来也应尽量回避风险日益暴露的城投债的，现在市场资金面这么紧，更是没有资金来购买了，这会持续一段时间。&上述交易员称。
多家券商债券分析师指出，银行间市场无企业债发行，主要原因是待发项目因&无人问津&难以发行而推后。而银行间债券市场的投资主体商业银行的监管部门对这一债券品种的警示或将加大房地产企业债的发行压力。
房地产债风险隐忧
5月31日，山西大同市经济建设投资有限公司成功发行25亿元企业债，其中14.7亿元拟用于大同市廉租房建设，其中10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。之后，便鲜有类似债券成功发行。
首开股份早在6月初就公告称，公司向银行间交易商协会申请注册，拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金将用于公司保障性住房项目的建设。迄今一个多月过去了，这单中期票据还没有发出来。
据某大行相关业务部门人士透露，监管层在7月初召集几家银行开会，对关于债券融资支持保障房建设的相关问题进行了座谈。
监管层认为，房地产市场处于相持的关键期，房地产企业以各种形式获取资金的冲动十分激烈，应该防止房地产企业以建设保障房为借口，通过发行债券套取银行资金，用于商业开发。
对于确实是用于保障房建设的地方融资平台企业债，监管层或向银行建议&审慎投资&，同时要求银行能对发债主体的资信状况、合规性、募集资金用途等做充分调查；要求银行及时了解跟踪募集资金的用途，一旦出现挪用、违规使用时，能够采取措施及时纠正；另外，银行还应该准确把握还债现金流覆盖情况，管理好风险。
标准普尔发表研究报告认为，地方融资平台的个体信用状况总体上弱于2009年前银行业信贷资产的整体信用状况，地方融资平台的财务状况也通常逊于各自所在行业的平均水平。
针对外界有关地方债务借保障房企业债膨胀的疑问，6月21日，发改委财政金融司司长徐林重申地方平台债的三个条件：首先，有发债资格的融资平台必须是根据中央文件清理之后保留的；第二，发行债券的地方政府当季负债不得超过财政收入；第三，新发债券和所有过往债务总和不得高于项目公司净资产的40%。
据Wind统计，截至7月14日，发行人为房地产企业的债券余额约为1400亿元。除了监管层和银行对风险的担心之外，债券市场的&钱荒&也让银行等主要投资者们捉襟见肘。
信贷支持保障房
对于支持保障房建设方面，据悉，银监会鼓励银行在风险可控、商业可持续的前提下加大对符合贷款条件的廉租房、公租房、棚户区改造项目的支持力度。
监管层鼓励银行向整顿合格、运作规范、符合条件的地方融资平台公司发放贷款，专项用于支持廉租房、和棚户区改造等项目，贷款期限最长不超过15年。
据接近监管层人士透露，银监会对保障房支持的主要方案是一年两次还本付息，并纳入地方财政预算，偿还期限可根据个地方财力适当延长。&地方政府应有一个还款保障机制，制定回购计划，贷款本息偿还或回购资金应纳入地方政府预算。&
另据本报获悉，国开行此前申请用其发债额度之外的特批发行金融债并将此募集资金用作保障房项目资本金的方案已经被否；国开行被认为已商业化转型改革，不宜再用贷款作资本金，保障房项目资金本将由财政来提供。
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发布日期：&&&作者：上海市协力律师事务所高级合伙人
周兰萍&&&出处：上海市协力律师事务所
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