“史上最严公积金新政”

　　9月13日晚间，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。公告一出，彻底引爆了北京购房者和房产中介的圈子，也触动了国人敏感的神经。在各大媒体的报道中，这项政策也纷纷被冠以“史上最严公积金”的名头。

　　从具体的变化来看，此次住房公积金新政倒也不负“最严”的称呼。

　　这套在9月17日开始施行的住房公积金新政有6处大的变化

　　1、公积金贷款“认房又认贷”

　　所谓“认房又认贷”，就是只有满足“无住房贷款记录且在本市无房”的条件时，才能使用首套房贷款政策。在此之前，在进行公积金贷款时，只要在北京名下无房，就能适用首套房政策。

　　2、公积金贷款规模和缴存年限挂钩

　　新政规定，每缴存一年，可以获得10万元的公积金贷款额度，不足一年按一年算，贷款上限120万元。理想情况是，一个人缴存了十一年零一个月的公积金，最多可以获得120万元的公积金贷款。但是，缴存年限只是必要条件，能否全额拿到贷款，还要看月缴存额、月还款额占收入比例等指标。

　　《中国经济网》在咨询北京公积金管理中心后获悉，外地缴存年限可以和北京缴纳年限累积；若公积金缴存出现过中断，则以月份累积计算。

　　3、首付比例向商贷看齐

　　公积金贷款首套房首付比例不低于35%，二套房不低于60%。

　　4、贷款期限最长不超过65周岁，月还款额不超过收入的60%

　　之前北京住房公积金贷款期限是70岁，这就意味着，如果一个50岁的购房者去申请公积金住房贷款，原先能申请20年期，现在只能申请15年，且还款额度不能超过收入的60%。对于还款额度，北京公积金管理中心在答疑中说，如果夫妻双方都符合条件(连续缴存6个月的住房公积金)，则可以按照夫妻双方收入的60%来计算还款额度；如果仅有一人符合，则只能按照个人收入计算。

　　5、鼓励在郊区购房

　　东城区和西城区户籍在郊区购房，贷款上限可上浮20万，其他四个城区购买郊区房上浮10万。但是，北京公积金管理中心在答疑中提到，如果夫妻双方中，一方是东城区或西城区户籍，另一方是城六区以外户籍，不能享受贷款上浮优惠。

　　6、异地购房提取公积金限制

　　新规规定，若异地购房，只有购买户籍所在地城市或省会的房产时，才能提取公积金。比如一个苏州户籍人士，只有购买苏州、南京、北京三市房产时，才能提取公积金。

　　“北京住房公积金紧张”这种说法可能不靠谱。新政刚出来不久，网上就有一些言论称，新政施行的原因可能是因为北京住房公积金紧张。

　　但是，《北京青年报》在一篇报道中称，北京公积金管理中心一位负责人表示，公积金紧张是一种误读，截至上个月，北京公积金的结余现金资金有120亿元，每个月还有缴存结余和贷款还款，不存在紧张的问题。

　　对此，我们从北京住房公积金管理网站中扒出了最近几年的数据。

　　2014年，北京公积金缴存总额6605.12亿元，2017年缴存11116.27亿元，增幅83.18%。增速比较稳定，但是呈现出逐年下滑的趋势，2014年相比上年增速20.9%，2017年是18.2%。

　　而公积金提取方面，2014年~2016年这三年中公积金提取出现了飙升，2017年可能是因为当年“317新政”的影响，公积金提取比2016降低了50.1%。

　　结合缴存和提取，和2016年相比，2017年北京住房公积金出现了绝对值和增速的双增情况。所以，网上流传的说法可能并不可靠。

　　北京住房公积金新政施行可能有以下三方面的原因。

　　1、首先，公积金新政可能与北京城市整体规划有关。

　　在北京城市规划中，北京作为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心存在，其他非首都功能将被慢慢转移至郊区和周边城市。北京市政府在《北京城市总体规划(2016年~2035年)》文件中提出了具体的工作要求和时间表。我们在往期的文章中也进行过数据梳理，从北京过去两年房产拆除和竣工的数量上看，北京减量发展的思路在坚定落实着。

　　而公积金新政中，城六区户籍人士在郊区购房有贷款额度优惠。这种鼓励人们在郊区购房的举措结合北京未来发展规划，也就不难理解了。

　　2、公积金新政有助于降低年轻人的负债率。

　　按照生活经验，年轻人刚毕业的两三年是个人经济最不好的时候，月月光不说，搞不好要需要父母接济……如果刚毕业不久就买房，即便有所谓“六个钱包”的支持，也要背负沉重的现金流压力。

　　如果没有这种压力，年轻人就有更多的钱提高自己，有更强的消费能力提高生活品质，这对经济的发展和社会的活力有好处。所以，国家更希望年轻人能够在三十多岁，事业、收入和家庭都比较稳定的时候购置房产。

　　但是从网上的舆论来看，年轻人对这种被动地降低负债率的“好心”并不买账。他们更希望将决策权掌握在自己手中，而不是被高高的门槛限制。

　　3、公积金新政是对租购并举的支持。

　　住房是刚需，但是大城市里的高房价又会让许多人无法承受。同时，尴尬的是，大城市里的高房价经不起大幅度的下跌——因为那意味着众多杠杆购房者的破产。

　　一方面是人们的住房刚需，另一方面是高房价，这种矛盾的格局下，“租售同权”的政策应运而生。

　　对于经济实力较弱、薪资又不高的年轻人而言，此次公积金新政提高了住房贷款的门槛。有意思的是，如此大刀阔斧的公积金改革，对租房公积金提取却没有任何影响，反而精简了程序，降低了提取难度。背后用意不难猜测。

　　在《北京青年报》的报道中，北京公积金管理中心负责人就直言：“北京的公积金新政，可以说是对租房的年轻人的一种支持。……是服务于‘租购并举’的新思路。”

　　对民众的影响还是有的

　　1、公积金新政是否打击了刚需？

　　在《北京青年报》的采访中，面对这个问题，北京公积金管理中心负责人解释：“从北京的实际情况看，申请北京公积金贷款的人群一直是以70后、80后为主体，仅从2017年的情况看，47000笔个贷申请中，70后、80后就大约占了过半比例，90后贷款占比并不大。”

　　占比不大，但还是有的。

　　《工人日报》就报道了这样一对情侣。被采访人说：“我俩都来自工薪家庭，原计划靠公积金组合贷款在北京买房。现在二套房首付比例高了、贷款额度低了，买房真是要掏空我们两家四位老人的钱包。”同时，被采访人表示，现阶段两人都放弃了买房的想法，结婚计划也不得不延后。

　　由此启发，公积金新政会不会对鼓励生育产生影响也值得思考。

　　按照生活经验，《工人日报》中体现出的婚恋思想其实非常普遍。在我国传统思想中，房产是结婚的重要条件。而从实际角度来看，没有房产可能会没有安全感、没有较好的生活体验，未来也可能给子女入学带来一定的问题。所以，在上面的那篇报道中，被采访人才会因为放弃买房而推迟结婚计划。

　　而公积金新政显然是削弱年轻人的购房能力，这可能会令他们推迟结婚和生育计划。

　　2、推迟婚育的结果不难想象：

　　首先，35岁之后可能就不再是生育的最佳年龄；其次，晚婚晚育会拉大代际之间的年龄差，这对缓解老龄化并非好事。

　　当然，上述担忧可能只是过虑。因为目前公积金新政仅在北京一地实施，且真正受影响的人群比较少，不至于会对我国人口结构产生影响。

　　我们相信，这样的一种公共政策的出台，一定是相关部门站在整体角度，经过长时间调研讨论审慎做出的，对社会总体肯定是利好。

　　13日，北京卓公积金管理中心出台关于公积金贷款的新政。北京公积金贷款政策从此前的“只认房”升级成“认房又认贷”，只要在银行征信系统中有过贷款记录，均被认定为二套。实行贷款额度与借款申请人卓公积金的缴存年限挂钩每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。另外，二套房贷款最高贷款额度由80万元下调为60万元。本次政策调整自2018年9月17日施行。在2018年9月17日前已提交贷款申请或已完成网签的，仍按调整前政策执行。

　　新政二套房认定实施“认房又认贷”

　　根据北京卓公积金管理中心发布的关于调整卓公积金个人卓贷款政策的通知， 借款申请人含共同申请人名下无卓贷款记录包括商业性卓贷款、卓公积金个人卓贷款且在本市无卓的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上卓的，不予贷款。

　　按照新政，仅有1笔卓贷款记录；在本市仅有1套卓；有1笔卓贷款记录、在本市有1套卓，且为同一套卓这三种情况均按二套房政策贷款。在本市有2套及以上卓；有2笔及以上卓贷款记录；有卓贷款记录及在本市有卓，且非同一套卓均不予贷款。

　　贷款额度挂钩缴存年限 每缴存一年可贷10万

　　公积金贷款新政实梦见有人抬棺材行贷款额度与借款申请人卓公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

　　另外，落实北京城市总体规划的有关要求，实行差别化贷款额度。借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区以下简称城六区以外的首套卓，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套卓，最高贷款额度可上浮10万元；不属于前述两种情况的，购买首套卓，最高贷款额度为120万元。

　　也就是说，借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买城六区以外的首套卓，最高贷款额度可上浮至140万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套卓，最高贷款额度可上浮至130万元。

　　同时，下调了二套房贷款最高贷款额度，由80万元下调为60万元。

　　普通商品房公积金贷款首付提至35%

　　新政对首付款比例也做了相应的调整。此前，公积金贷款首付款比例均为不低于20%。新政出台之后，购买经济适用卓的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性卓的首套卓，首付款比例不低于30%；购买政策性卓之外的首套普通自卓首付款比例不低于35%，首套非普通自卓的首付款比例不低于40%。

　　购买普通自卓且为第二套卓的，首付款比例不低于60%；购买非普通自卓且为第二套卓的，首付款比例不低于80%。普通自卓和非普通自卓的认定标准，按北京市卓和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局于2014年9月30日联合英的关于调整本市享受税收优惠政策普通卓平均交易价格有关问题的通知标准执行。若遇普通自卓和非普通自卓的认定标准调整，按调整后的标准执行。

　　关注 借款申请人贷款期限计算从“70周岁调整65周岁”

　　在风险管控方面，新政对贷款年限、月还款额、担保方式进行了调整。贷款期限从最长可以计算到借款申请人70周岁调整为原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

　　在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额，不超过借款申请人月收入的60%。

　　为防范贷款风险，对购买新建商品卓申请贷款的，受托办理卓公积金贷款的银行，如对该项目也个人购房贷款，并与开发企业签订了阶段性担保协议，应协调开发企业向个人购房使用卓公积金贷款与商业性卓贷款同等的阶段性担保；受托银行未与开发企业签订阶段性担保协议，由北京市卓贷款担保中心阶段性担保。对购买二手卓申请卓公积金贷款的，应采用抵押担保方式，完成抵押登记后发放贷款。

　　焦点 异地购房提取公积金须户籍所在地卓

　　昨日，北京卓公积金中心同时出台了关于落实放管服、优化营商环境提升卓公积金归集水平的通知，根据通知，异地购房提取公积金政策有了变化，跟此前只要异地购房就可以提公积金相比，新政要求卓公积金缴存人及配偶须购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的卓，才能办理卓公积金购房提取。卓公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的，不能办理异地购房提取。

　　北京卓公积金中心相关负月攘一鸡责人表示，此举主要是为了遏制用北京公积金去异地炒房的行为。

　　新政还取消与卓消费无关的提取。为了遏制以大病等方式造假骗提，原则上取消关于职工家庭突发事件提取卓公积金问题的通知京房公积金政法〔2006〕2号文件规定的重大疾病提取。 朱开云

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