上海富利腾房地产开发有限公司拟购买广东
逸涛万国房地产有限公司 50%股权项目
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二○一六年七月 五 日
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供委托方、业务约定书约定的其他报告使用者以及相关监
管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供
给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
该部分内容由 委托方与 被评估企业共同撰写，详细内容见附件一 ： 《企
业关于进行资产评估有关事项的说明 》 。
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第三部分 资产评估说明
本部分 内容 由 签字注册资产评估师编写 ，包括评估对象与评估范围说明、
资产核实总体情况说明、资产基础法评估技术说明、收益法评估技术说明、
评估结论及分析共五章。
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第一章 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
(一) 评估对象与评估范围
评估对象为 广东逸涛万国房地产有限公司 的股东全部权益价值。
评估范围包括广东逸涛万国房地产有限公司 的全部资产及负债。
(二) 评估范围内的 资产类型和账面金额
评估范围包括流动资产、固定资产 (房屋建筑物、机器设备) 以及流动负
债等。 在评估基准日 201 6 年 4 月 30 日， 各类资产、负债的账面金额 如下 ：
金额单位： 人民币 万元
其中： 长期股权投资
其中： 土地使用权
纳入评估范围的资产与 经济行为涉及的资产范围一致。 上述账面值业经
立信中联会计师事务所 (特殊普通合伙) 审计并发表标准无保留意见。
(三) 资产权属状况
经核实， 被评估企业提供的 权属证明资料未发现瑕疵 ，房屋、土地使用
权等重要资产均已取得权属证书 。
二、实物资产的分布情况及特点
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纳入评估范围的实物资产主要包括存货 (开发产品 、开发成本) 、房屋建
筑物 类 资产 、设备类资产 等， 实物资产主要分布在位于广州南沙开发区环市
北路周边被评估企业项目地及广东逸涛万国房地产有限公司办公区、南沙区
金涛东街 8 号 。
各类实物资产的特点如下 ：
存货为开发产品和开发成本，账面价值 1 ,490,773,381.24 元，未计提存
货跌价准备。核算内容为企业已开发、正在开发以及未开发建设的位于广州
市南沙区各地块项目。开发产品账面价值为已完工未销售物业的开发成本，
开发成本账面值包含土地价款、前期费、建筑安装工程费、基础设施及公共
配套费、开发间接费、资本化利息等。 目前被评估企业所拥有地块及项目明
利 序 地 土地使用证 地 土地证面积 土地出让合同面积 出让合 出让金金额 使用权终 备注
人 号 名 号 用 （㎡） （㎡） 同编号 （元） 止日期
万 番府国用 半岛
国 万 （2002）字 南国土 三
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利 序 地 土地使用证 地 土地证面积 土地出让合同面积 出让合 出让金金额 使用权终 备注
人 号 名 号 用 （㎡） （㎡） 同编号 （元） 止日期
万 （2000）字 南国土 抵押
万 （2000）字 南国土
万 （2000）字 南国土 抵押
一 （2002）字 号 抵押
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利 序 地 土地使用证 地 土地证面积 土地出让合同面积 出让合 出让金金额 使用权终 备注
人 号 名 号 用 （㎡） （㎡） 同编号 （元） 止日期
万 番府国用 号及补
国 （2002）字 充协议
万 番府国用 半岛
国 （2002）字 南国土 三
国 南国土 抵押
十 08 国用（04） 让字 给建
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利 序 地 土地使用证 地 土地证面积 土地出让合同面积 出让合 出让金金额 使用权终 备注
人 号 名 号 用 （㎡） （㎡） 同编号 （元） 止日期
项目地块经济技术指标一览表：
国土 用地面积（㎡） 容积率 地面以上建筑面积（㎡） 备注
序号 证地 修详规净用 修详 修详规可
块 控规面积 地面积 控规容积率 规容 控规可建面积 建面积
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不在控规范围内的地块信息：
不在控规范围内的地块信息 土地证面积
目前，万国四、五、六期地块所属半岛一、二期项目已于 2007 年 9 月完
工，目前剩余少量办公用房，建筑面积约 6,749.57 平方米；万国十二 A、 B
及十三期 B 所属的商埠壹号项目已于 2010 年 5 月完工，目前剩余少量商铺，
建筑面积约 1,509.59 平方米，原计划归属于商埠壹号项目的 13A 地块目前为
空地，尚未开工；万国十四期 A 地块所属的海韵兰庭一期项目，已于 2012 年
10 月完工，目前剩余少量住宅和车位，其中住宅建筑面积约 210.80 平方米，
车位 220 个；万国一、二、三、十五期地块所属的半岛三期项目已于 2006 年
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3 月开工，目前形象进度约为 20%；万国十八期地块二所属的海韵星洲项目已
于 2013 年 10 月开工，目前形象进度约为 24%。其余地块目前均未开工建设。
设备类资产主要由电子设备及车辆构成 。
电子设备主要是办公电子设备 (如打印机、电脑) 以及其他办公用品等。
以上主要设备购置并启用于 2008 年至 2015 年间，目前均可正常使用 。
评估范围内的车辆均属非营运车辆，主要用于公务、运输等方面，包括
轿车、轻型客车、越野客车等，以上车辆大多购置并启用于 2006 年至 2014
年间。目前车辆均可正常使用。所有车辆行驶证至评估基准日均在年检有效
期内，证载所有人均为广东逸涛万国房地产有限公司 。
(四) 房屋建筑物 类
房屋建筑物 类为位于广州市南沙区金涛东街 8 号的商埠壹号 G10 房地产 ，
共 3 项，房屋建筑面积合计 18149.71 平方米， 均已 取得权属证书 ， 证载房屋
所有权人为广东逸涛万国房地产有限公司，房屋用途为商铺，目前由托管企
业对外出租。 房屋结构类型主要为钢混结构 。 房屋建筑物于 2012 年建成投入
使用，为被评估企业自行开发， 目前均可正常使用 ， 未见有异常毁损。 房屋
建筑物所占用的土地使用权共 1 宗，已取得权属证书，与房屋建筑物一同办
理了房地合一证，已纳入本次评估范围 。
三、 企业申报的无形资产情况
除上述开发项目中的土地使用权外，企业未申报其他无形资产 。
四、 企业申报的表外资产情况
企业未申报表外资产 。
五、引用其他机构报告的情况
本评估报告引用立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）出具的立信中
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第二章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
(一) 资产核实组织工作及实施时间
在接受委托后 ， 评估机构成立了 资产核实工作组，制定了 资产核实方案 ，
项目 工作组分为 房地产小组、设备小组、财务小组共 三个小组分别就企业的
资产、负债及损益情况进行核实与调查。资产核实与调查工作 自 201 6 年 6 月
(二) 资产核实主要过程
1. 指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机
构提供的 资产评估申报明细表 、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，
同时收集资产的权属 证明文件、工程合同资料、决算资料和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。
2. 初步核实企业提供的申报表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内各类资产、负债的概况，
审阅 资产评估申报明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、
漏项等现象 ，提请企业进行必要的修改和补充 。
3. 现场核实与调查
评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，通过询问、核对、
函证、现场勘察、抽查、盘点等方式对各类资产及负债进行核实与调查。非
实物资产及负债核实内容主要包括资产或负债的形成过程和账面数据的准确
性；实物资产核实内容主要为资产数量、 技术状态、 使用 状况 、产权状况及
其他影响价值的重要因 素。在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能
的途径收集评估相关资料，包括相关权属 资料、使用状况资料、相关市场信
4. 完善资产评估申报明细表
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根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表 ，以做到“表”、
5. 查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
通过资产核实 ，经修改完善后， 被评估企业提供的 资产评估申报明细表
与 资产核实结果相符 ， 账面值与经立信中联会计师事务所 (特殊普通合伙) 审
计后的评估基准日 会计报表的账面值一致。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、流动资产 （非存货类 ） 评估技术说明
(一) 评估 范围
纳入评估范围的流动资产包括： 货币资金、应收账款、预付账款、其他
应收款、其他流动资产。上述流 动资产评估基准日账面价值如下 ：
金额单位： 人民币 元
科目名称 账面值
(二) 核实过程及方法
1. 指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业 的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提
供的 资产评估申报明细表 、 资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同时
2. 初步核实企业提供的 资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内 各类资产 的概况，审阅 资
产评估申报明细表及相关资料 ，检查有无填列不全、资产项目不明确 、漏项
等现象 ，提请企业进行必要的修改和补充 。
3. 现场核实与调查
依据资产评估申报明细表 ，评估人员对申报的各类资产进行了现场核实
与调查。针对不同资产 的性质及特点， 采用了 不同的核实方法。
(1) 非实物类资产的核实
非实物类资产核实内容主要包括各类资产的形成过程和账面数据的准确
性，核实方法主要包括查阅并核对相关凭证及合同等资料、询问有关人员以
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(2) 实物类资产的核实
实物类流动资产为 现金，核实方法如下：
评估人员通过对被评估企业评估现场工作日库存现金进行盘点，再根据
评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数的方法进行核实。
4. 完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表 ，以做到“表”、
5. 查验权属资料
对评估范围内相关资产的权属资料进行必要的查验。
(三) 评估方法
货币资金由 现金、银行存款及其他货币资金 组成，账面 价值
现金账面值 1,255,997.94 元 ， 均为人民币， 存放于企业财务部 。评估人
员在企业 出纳员的陪同下，于 201 6 年 6 月 25 日对库存现金进行了 盘点 ，并
采取倒推方法推算评估基准日 现金余额，同 评估基准日 的现金日记账和总账
现金账户余额进行核对， 倒推公式如下：
评估基准日 现金评估值=盘点日库存现金数+评估基准日 至盘点日前现金
支出数-评估基准日 至 盘点日前现金收入数+截至 盘点日 未记账支出数-截至
盘点日 未记账收入数
经核实，倒推推算结果与 评估基准日 账面值相符，未发现异常情况， 则
以核实后账面值作为 评估值。
(2) 银行存款
银行存款账面值 50,646,043.59 元，是企业存放在当地广州农村商业银
行南沙大岭支行、广州农村商业银行龙口西支行、广州农村商业银行林和支
行等银行的人民币 存款，共 22 个账户。
评估人员 将银行存款的账面数额与银行对帐单进行了核对并根据余额调
节表进行试算平衡 ，同时向银行进行 函证 。 经核实，各银行账户账面记录准
确，未发现影响净资产的未达账项事宜，则 以核实后的账面值作为评估值。
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(3) 其他货币资金
其他货币资金账面值 358,577.98 元， 核算内容为 按揭定期存款 ， 评估人
员 通过查阅相关账簿、凭证、对账单，必要时通过函证进行核实 。经核实，
各账户 账面记录准确 ， 未发现异常情况， 则 以核实后账面值作为 评估值。
应收账款的核算内容为企业应收的销售 房款 ， 账面余额 819,996.20 元，
评估人员通过查阅相关账簿、凭证 、合同 ， 以及对大额款项进行函证等
方法对应收款项进行核实 ， 并借助于历史资料和现场调查核实 的情况，具体
分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营
管理现状等情况。 经核实，未发现有账实不符等异常情况。
经分析， 各应收款 既无充分证据表明可全额回收也无充分证据表明将全
额损失 ， 本次评估采用账龄分析的方法估计应收款的 风险损失 ，应收款 的账
面余额扣减风险损失 即得出应收款评估值 ，同时将账面计提的坏账准备评估
为零。 风险损失 的确定参考企业计提坏账准备的方法， 风险损失计算过程如
金额单位： 人民币 元
账龄 账面余额 风险损失计算 比例 风险损失 评估值
综上，应收账款评估值为 815,896.22 元 。
3. 其他应收款
其他应收款 核算内容包括 关联往来款、保证金 等 ，账面余额
评估人员通过查阅相关账簿、凭证 、业务合同 ， 以及对大额款项进行函
证等方法对其他应收款进行核实 ， 并借助于历史资料和现场调查核实 的情况，
具体分析债权数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、
经营管理现状等情况。未发现有账实不符等异常情况。
经分析，本次评估采用个别认定和账龄分析的方法估计应收款的 风险损
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失 ，应收款的账面余额扣减风险损失 即得出应收款评估值，同时将账面计提
的坏账准备评估为零。根据各应收款的特点将其分为 两种类型 ，各类型应收
款的风险损失确定方法如下：
(1) 预计可全额回收的应收款
该部分款项为 关联方往来款项，账面余额合计 815,442,540.22 元 ，各笔
款项具体情况如下 ：
金额单位： 人民币 元
款项类别 明细表序号 广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑欠款单位 账面余额
上述应收款预计无回收风险和回收价值减损，则 风险损失为零。
(2) 可能有部分不能回收或有回收风险的应收款
该部分款项是指既无充分证据表明可全额回收也无充分证据表明将全额
损失的款项。对于此类应收款，本次评估采用账龄分析法，参考企业计提坏
账准备的方法对该部分应收款按账龄确定风险损失。 风险损失计算过程如下 ：
金额单位： 人民币 元
账龄 账面余额 风险损失计算 比例 风险损失
根据上述评估工作，各类应收款评估结果如下 ：
金额单位： 人民币 元
款项类别 账面余额 风险损失 评估值
预付账款账面值 800,000.00 元，核算内容为 预付工程款。 评估人员通过
查阅相关账簿、凭证 、业务合同 ， 以及对大额款项进行函证等方法对预付款
项进行核实 ， 并借助于历史资料和现场调查核实 的情况，具体分析预付账款
发生时间 和所对应的业务情况。通过核实与 分析，未发现账实不符的情况，
预计各预付款项均能收回相应资产或权利，则以核实后账面值作为 评估值。
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5. 其他流动资产
其他流动资产账面值 18,266,505.36 元，核算内容是企业预交的营业税、
城建税、教育费附加。评估人员向被评估企业调查了解了应负担的税种、税
率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位相关设备购置增值税专用发票
抵扣联原件，以及评估基准日应交税费的记账凭证等，了解评估基准日后是
否尚存相应资产或权利。经核实上述税额在未来年度均可正常汇算清缴。其
他流动资产以核实无误后的账面价值作为评估值。
经评估，其他流动资产评估值为 18,266,505.36 元。
(四) 非存货类流动资产评估结果
根据以上评估工作，得出如下评估结果：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值 评估值 增值额 增值率 (%)
二、 存货评估技术说明
(一) 评估范围
评估基准日存货账面余额 1,490,773,381.24 元，核算内容为开发产品、
开发成本。评估基准日存货计提跌价准备 0.00 元，存货账面价值
1,490,773,381.24 元。上述存货评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
减：存货跌价准备 0.00
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主要为 14A 地块海韵兰庭一期项目 、 捷丰海韵兰庭二期项目 、 12AB、 13B
地块商埠壹号项目 、 4-6 地块半岛一二期项目 。
各项目账面值情况如下：
金额单位：人民币元
序号 项目名称 用途 建筑面积 (m2) 、车位（个） 账面价值
存货跌价准备 0.00
主要是万国一、二、三、十五期地块所属的半岛三期项目、万国十八期 B
所属的海韵星洲项目以及其余未开工建设的地块（ 7 、 8 、 9 、 10、 11 、 13A、
14B、 18A、沙螺湾地块）。
各项目账面值情况如下：
金额单位：人民币元
序号 项目名称 用途 建筑面积 (m2) 账面价值
账面价值主要包含土地取得成本、项目前期费用、主体建筑工程费、配
套设施费用、开发间接费、资本化利息等。
(二) 项目概况
目前，开发产品所属项目为万国四、五、六期地块所属半岛一、二期项
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目 ， 已于 2007 年 9 月 建成； 万国十二 A、 B 及十三期 B 所属的商埠壹号项目 ，
已于 2010 年 5 月 建成； 万国十四期 A 地块所属的海韵兰庭一期项目 ， 已于 2012
年 10 月 建成 ；捷丰海韵兰庭二期项目 ， 已于 2014 年 9 月 建成 。目前 ，上述
楼盘仅余少量尾盘。
项目位于广州南沙开发区环市大道北万国园第七、八期用地 ，用途：商
总用地面积 71488.30 平方米 ， 建设用地面积 68580.40 平方米。 目前该宗地
尚未开发， 项目规划经济指标如下表：
序 7、 8 期地块
号 名称 （ 修订性详 备注
平方米, 合计 71489.2。证载用途为商住用地。
4 建筑占地面积
6 绿化景观面积
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⑷ 底层住宅 (别墅）
其中 地下室车位数 2,660
地上车位数 121
项目位于广州南沙开发区环市大道北万国园第九期用地， 9 期土地证号：
平方米。目前该宗地尚未开发， 根据土地控规 ， 项目经济指标如下表：
序 名称 9 期地块 备注
地面积： 11277 平方米。用途：商住用地
4 建筑占地面积
6 绿化景观面积
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⑷ 底层住宅 (别墅）
其中 地下室车位数 260
项目位于广州南沙开发区环市大道北万国园第 十期 、 第十一期用地， 10
米 ， 证载 1 1 期用地面积 19710 平方米。 土地控规 中 10、 11 期合计用地面积
56693.74 平方米。 目前该宗地尚未开发，根据土地控规，项目经济指标如下
与 12A、 13A 合为一本证。证载用途为商住用地，根据
土地合同， 10 期用地面积 62767.60 平方米，土地使
平方米。 2010 年（最新）土地控规显示用地面积
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4 建筑占地面积
6 绿化景观面积
⑷ 底层住宅 (别墅）
⑺ 非配套公建 商业
其中 地下室车位数 1,531
项目位于广州南沙开发区环市大道北逸涛万国园第一、二、三、十五期
用地， 其中 1 、 2 期合一本土地证， 土地证号：番府国用（ 2000 ）字第 13-001903、
方米。 土地证面积合计 平方米 ， 土地用途均为商住 ， 土地取得日
根据修订性详规 ，项 目经济指标如下表：
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序 名称 三期、三期 A 备注
1、 2 期合一本土地证，面积 平方米。用途：
商住用地，终止日期：至 2070 年 7 月 3 日止。 3 期土地
1 用地面积 229,300.000 证面积 43799.2 平方米，用途：商住用地，终止日期：
平方米，用途：商住用地，终止日期： 2001
4 建筑占地面积
6 绿化景观面积
其中 地下室车位数 365
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半 岛三期 已于 2006 年 3 月 动工建设， 目前 尚未完工。
项目位于广州南沙开发区进港路逸涛万国园第十三 A 期用地， 13 期 A 与
13-000081 号，用途：商住，土地取得日期： 2002 年 8 月 26 日。控规显示该
用地面积 约 9422 平方米。目前该宗地尚未开发，根据土地控规 ，项目经济指
序 13A 地块（已
号 名称 规划、商埠壹 备注
开发。土地面积约 9422 平方米
4 建筑占地面积
6 绿化景观面积
⑷ 底层住宅 (别墅）
8 不计容建筑面积 84
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其中 地下室车位数
(6) 沙螺湾土地
项目位于广州南沙开发区金沙路沙螺湾工业区，土地证号：番府国用
年 1 2 月 4 日。证载面积 23,960.50 平方米。目前该宗地尚未开发，不在控规
项目位于广州南沙开发区金沙路逸涛万国园第十四期 B 地块，土地证号：
期： 2002 年 8 月 30 日。证载面积合计 40174.40 平方米。 修详规净用地面积
37,361.10 平方米。目前该宗地尚未开发，根据修订性详规 ，项目经济指标如
序 名称 14B 地块（修 备注
号 订性详规 ）
《国有土地使用证》（番府国用（ 2002 ）字第 13-002139、
4 建筑占地面积
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6 绿化景观面积
⑷ 底层住宅 (别墅）
⑹ 配套设施 240
其中 地下室车位数 832
地上车位数 70
项目位于广州市南沙区环市大道北逸涛万国园第十八期建设用地（地块
二），土地证号： 08 国用（ 04 ）第 000026 号，用途：商住，土地取得日期：
2008 年 5 月 6 日。证载面积合计 平方米。修详规净用地面积
程进度约 24%。 根据修订性详规，项目经济指标如下表：
序 18B 地块（海
号 名称 韵星洲 ）（ 修 备注
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4 建筑占地面积
6 绿化景观面积
⑷ 底层住宅 (别墅）
其中 地下室车位数 2,789
地上车位数 287
项目位于广州市南沙区环市大道北逸涛万国园第十八期建设用地（地块
一），土地证号： 08 国用（ 04 ）第 000025 号，用途：商住，土地取得日期：
2008 年 5 月 6 日。证载面积合计 326,939.39 平方米。修详规净用地面积
37,361.10 平方米。 该宗地不在控规范围内 ， 目前尚未开发。
(三) 评估过程
评估工作主要分以下阶段进行：
1. 复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍，了解预计开发项目的开、竣工年月和用
途，对项目整体规划及内容进行核实，在此基础上对评估表格完善补齐。
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根据资产情况，收集国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、建设
用地规划许可证、建设工程规划许可证和其他相关文件。
根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于各项目的座落位
置、项目进展情况、投资情况、周边环境等进行了勘察，并作了勘察记录。
评估人员根据现场勘察结果，对开发成本进行勘察分析，确定各项评估
要素，并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估
值，并编写评估说明。
(四) 评估方法
本次评估的开发产品项目均已经竣工，尾盘商品房待售。
房地产开发产品，采用 售价倒算法进行评估。已经签定商品房销售（预
售 ) 合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签定商品房销售（预售 ) 合
同的主要采用市场法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适
当比例的销售收益确定评估值。计算公式：
评估价值=开发产品销售收入-销售费用 -增值税-税金及附加-土地增值
税-所得税-适当数额的销售收益
注：结合国家税务总局 公告（ 2016 年第 18 号）的相关规定，为便于反映
企业销售金额及计算增值税，上述公式中收入成本按含税价计算。
房地产开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进行评估，
本次选用动态假设开发法。动态假设开发法评估具体测算步骤如下：
(1) 调查待开发房地产的基本情况；
(2) 选择最佳的开发利用方式；
(3) 估计开发建设期；
(4) 预测开发完成后的房地产价值；
(5) 估算后续开发成本、管理费用、销售费用、增值税、税金及附加、土
地增值税、所得税；
(6) 折现率的确定。
动态假设开发法的基本原理是运用 现金流折现法原理，预测开发项目按
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评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，测算未来各年房产
销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销售税费、土
地增值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，采用适当的
折现率将各期净现金流折现并加和而得到的开发项目价值。
开发项目年净现金流量=开发完成后的房地产销售收入金额-续建开发成
本-管理费用 -销售费用 -增值税-税金及附加-土地增值税-企业所得税
注：结合国家税务总局公告（ 2016 年第 18 号）的相关规定，为便于反映
企业销售金额及计算增值税，上述公式中收入成本按含税价计算。
①估计开发建设期
根据项目建设规模及开发计划，按照项目进度现状，预计项目后续开发
②开发完成后的房地产销售收入金额
对于已预售部分，按照预售已签订合同总价确定预售部分销售金额。对
于未预售部分，按开发完成后可售房屋的预计去化进度及销售价格确定。
房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开
发间接费等。对于开发项目的预算总投资， 被评估企业实行严格的审批制度，
因此，对于未来年度的 开发成本的投入，本次评估根据项目的预算总投资与
基准日已投入成本，结合项目的开发计划和实际开发情况进行预测。
对于销售费用，以未销售部分房地产开发总价值为计算基数，根据行业
通常的销售费用比例和本项目的实际情况及预测期内预计的销售费用水平，
预测后续建设开发期及经营期年度的销售费用。
管理费用主要包括续建工程建设过程中发生的各项管理费用，按续建成
本的一定比例取值, 根据行业通常的管理费用比例和本项目的实际情况及预
测期内预计的管理费用水平，预测后续建设开发期及经营期年度的管理费用。
开发成本评估值n 开发项目年净现金流量北京中企华资产评估有限责任公司 30
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根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔 2016 〕 36 号
文，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税 ( 以下
称营改增) 试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税
人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行
办法》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）的规定，对于增值税的计算，房
地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方
法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项 目对应的
土地价款后的余额计算销售额。
销售额=(全部价款和价外费用 -当期允许扣除的土地价款)/(1+11%)
同时规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项
目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方
法计税的， 36 个月内不得变更为一般计税方法计税。其征收率计税以取得的
全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
注：房地产老项目定义：
A. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前
B. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工 日期或者未取得《建筑工程
施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的
本次评估中已开工老项目的增值税计征规则，由被评估单位根据《房地
产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务
总局公告 2016 年第 18 号）的规定，结合各项目进展及实际情况确定。
税金及附加=应交增值税 (营业税) ×税金及附加率+应交营业税
备注：应交营业税及相关附加是指基准日前应缴未缴税费
根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的
通知》财税〔 2016 〕 43 号文及当地税务部门对所开发项目的相关规定，按房
屋预售收入预征，待项目完成后，按照地块统一进行汇算清缴，多退少补。
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A. 转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
B. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项
目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，
不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
按照现行税法规定的所得税率测算。
根据被评估单位的加权平均资本成本考虑。
3. 无明确开发计划、尚未开发的房地产项目 （空地）
尚无明确开发计划的房地产项目为蕉门岛项目（ 18 期 A 地块）、沙螺湾工
业地 ，首先采用选用适宜的方法评估土地使用权价值，再扣减增值税、税金
及附加、土地增值税、所得税，加计账面已发生的合理前期费用及其他费用，
作为开发成本评估值。
(五) 评估案例
案例一：开发产品 —半岛一二期项目 (3-9-9 开发产品 第 4 项)
该项目位于广州市南沙区环市北路东侧 ，已于 2012 年 10 月 建成 。 目前
仅余办公类物业面积约 6,749.57 平方米待售 。
2. 预计销售金额
本次评估中，评估人员对于已销售部分房地产开发总价值采用预售合同
收入，对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确定评估对象开
发完成后的房地产总价值。
(1) 已销售部分房地产价值
根据企业提供的销售控制表、测绘报告、预售许可证、预售合同清单的
情况，截至评估基准日，该项目已销售 24,620.02 平方米，已销售部分明细
业态 总可售面积 确认收入面积 累计销售收入
截止评估基准日，被评估企业 已 确认收入 113,142,846.00 元 。
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(2) 未售房地产价值
对未销售的房地产，根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和
被估房地产的区域位置及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计
未销售部分房地产的可实现销售均价，从而确定未销售部分房地产开发总价
评估人员调查了周边与待估宗地项目类似规模、档次楼盘的平均销售价
格并了解项目建设单位对该项目的介绍、周边楼盘的销售情况、本项目的预
售情况等资料，经综合分析，确定商业（ 办公 ）物业的平均售价约 为 10000
元/平方米（含税）。
半岛一二期项目未销售部分价值测算如下表：
序号 内容 销售面积 销售平均单价 金额 (元)
剩余未签销售合同的部分
半岛一二期项目未销售房地产开发总价值为 67,495,702.00 元。
半岛一二期项目总销售收入测算如下表：
序号 内容 金额 (元)
销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、
项目咨询及策划费用等。对销售费用，以未售房地产开发总价值为计算基数，
本次评估按上述销售收入的 2%计取，则：
金额单位：人民币元
序号 项目 计算公式 半岛一二期项目
根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产
项目增值税征收管理暂行办法》的公告》 (2016 年第 18 号) 文相关规定，对于
增值税，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，
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可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税以取得的全部价款和价外费
用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
此次评估将未售部分全部确定为 需开增值税票，则增值税测算如下表：
序号 项目名称 税率 金额 (元) 备注
5. 税金及附加
税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加等。
各项税费税率为：城建税为增值税的 7%、教育费附加为增值税的 3%、地方教
育附加为增值税的 2%。则税金及附加测算如下：
序号 项目名称 税率 金额 (元) 备注
6. 土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物 (简称
房地产) 的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳
税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得
的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率
增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；
增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%。
另根据财税〔 2016 〕 36 号文相关规定，转让房地产取得的收入为不含增
值税收入，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除
项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项
目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
现有半岛一二期 开发产品对应 的土地增值税计算如下：
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序号 项 目 (住宅) 计算公式 费率％ 非住宅金额（元）
费用、财务费用）
四 增值额与扣除项目金额的比率 81.65%
五 土地增值税税率 40%
六 速算扣除比率 5%
所得税＝ (开发产品销售收入-销售费用 -相关税费-开发产品账面成本)
×所得税率（ 25% ）
序号 项目名称 计算公式 费 金额（元）
8. 适当数额销售收益
考虑未来销售过程中可能存在售价不及预期、销售迟滞等风险对开发产
品价值带来的影响，根据该项目的剩余物业的适销程度，确定以预计销售收
益 的 10%作为适当数额的销售收益 。
9. 开发产品评估值
评估价值=开发产品销售收入-销售费用 -增值税-税金及附加-土地增值
税-所得税-适当数额的销售收益 。
具体如下表所示：
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序 项目 费率 公式 金额(元)
一 已签定合同但未结转部分 0.00
六 已完工尚未支付的工程费用 0.00
十 应补交的出让金
案例二：开发成本—海韵星洲 (18 期 B 地块) (3-9-10 开发成本第 9 项)
项目位于广州市南沙区环市大道北逸涛万国园第十八期建设用地（地块
二），土地证号： 08 国用（ 04 ）第 000026 号，用途：商住，土地取得日期：
2008 年 5 月 6 日。证载面积合计 平方米。修详规净用地面积
程进度约 24%。 根据修订性详规，项目经济指标如下表：
序 18B 地块（海
号 名称 韵星洲）（修 备注
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4 建筑占地面积
6 绿化景观面积
⑷ 底层住宅 (别墅）
其中 地下室车位数 2,789
地上车位数 287
该项目取得的资格许可文件情况如下：
⑴建设用地规划许可证
“海韵星洲”项目已取得广州南沙区主管部门颁发的《建设用地规划许
可证》。具体信息如下表所示：
序号 用地单位 项目名称 证号 用地面积（ ㎡ ） 颁证时间
第十九期商住总用地
⑵建设工程规划许可证
“海韵星洲”项目已根据各相对独立的建筑单体，于 2014 年向广州市规
划局报送建设工程规划申请，并获得由广州市规划局颁发的《建设工程规划
许可证》。具体信息如下表所示：
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序号 证号 项目坐落 项目名称 建设规模 户数 颁证时间
1 穗规南建证 万国园十八 幼儿园 幼儿园 1 幢，地上 3 层（部分 0
住宅（自编 22 号楼） 1 幢，地 75
穗规南建证 万国园十八 宅、 、 商业， 上 25 层： 8964.27 ㎡
3 [ 号 期地块 9Y 商业 幢，地上
南沙区莲溪 住宅（自编 20 号楼） 1 幢，地 87
穗规南建证 大道南侧、环 住宅（自编 上 30 层： 10375.59 ㎡
侧、滨河路东 、
南沙区莲溪 住宅（自编 18 号楼） 1 幢，地 87
穗规南建证 大道南侧、环 住宅（自编 上 30 层： 10396.79 ㎡
侧、滨河路东 、
住宅（自编 16 号楼） 1 幢，地 93
住宅（自编 14 号楼） 1 幢，地 81
[ 号、 穗规 万国园十八 住宅（自编 住宅（自编 15 号楼） 1 幢，地
号 楼（自编 7Y ）
裙楼（自编 7Y 号楼） 1 幢，地 0
[ 号、 穗规 万国园十八 住宅（自编 住宅（自编 12# ） 1 幢，地上
9 穗规南建证 万国园十八 地下室 地下室 1 幢，地下 2 层： 0
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南沙区莲溪 住宅（自编 2# ） 1 幢，地上 28 54
穗规南建证 大道南侧、环 住宅（自编 层： 10851.60 ㎡
侧、滨河路东 、
穗规南建证 万国园十八 7、 8 号楼 2 幢（ 7 号楼地上 30
穗规南建证 万国园十八 9、 10 号楼 2 幢（ 9 号楼地上
14 穗规南建证 万国园十八 自编 8Y 楼 自编 8Y 楼 1 幢，地上 2 层： 0
穗规南建证 大道南侧、环 住宅（自编 住宅（自编 6# ）、商业（自编
侧、滨河路东 编 4Y ） ㎡
南沙区莲溪 住宅（自编 4 号）、商业（自
穗规南建证 大道南侧、环 住宅（自编 编 3Y、 11Y ） 1 幢，地上 26 层 50
侧、滨河路东 业（自编 3Y ） 住宅（自编 5 号） 1 幢，地上 54
住宅（自编 1 号楼） 1 幢，地 116
穗规南建证 万国园十八 1 号住宅楼、 上 30 层： 11675.21 ㎡
17 [ 号 期地块 1Y 商业 住宅（自编 幢，地上
⑶建筑工程施工许可证
“海韵星洲”项目于 2014 年取得广州南沙开发区建设和管理局颁发的《建
筑工程施工许可证》。具体信息如下：
序号 建设 项目名称 证号 建筑规模 造价 颁证时间
单位 （ 万元）
逸涛 万国园十八期地块项 010201
万国园十八期地块项
“广海韵星洲”项目 目前办理预售证的情况如下：
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2. 项目建设开发经营期的确定
该项目已于 201 3 年 10 月开工建设，预计项目后续建设开发期至 2018 年，
销售期至 2019 年。
3. 项目预计销售收入的确定
(1) 可供销售面积的确定
根据被评估单位提供的相关资料，预测可供销售面积具体情况见下表：
项目分期 物业类型 单位 总面积
酒店公寓 平方米
(2) 基准日项目销售进展情况
至评估基准日，该项目已部分预售， 预收金额 5,835.46 万元。
(3) 未来年度销售状况
对未销售的房地产，根据评估基准日当地同类房地产交易的市场行情和
被估房地产的区域位置及个别条件，结合该区域房地产市场发展趋势，预计
未销售部分房地产的可实现销售均价，从而确定未销售部分房地产开发总价
根据项目所处区位及物业类型，对未销售的房地产，根据评估基准日当
地同类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域位置及个别条件，结合该
区域房地产市场发展趋势，预计未销售部分房地产的可实现销售均价。
评估人员调查了周边与待估宗地项目类似规模、档次楼盘的平均销售价
商品房预售许可证
序号 项目名称 预售证号 所在地块预售楼房 发证日期
1 广晟海韵星洲 预字第号 000026号（04）第08国用 、17号楼自编16号北京中企华资产评估有限责任公司 40
广晟海韵星 预字第 08国用 自编11、
广晟海韵星 预字第 08国用 自编9、10
3 洲 （04）第 栋
广晟海韵星 预字第 08国用 自编7、8
4 洲 （04）第 栋
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格并了解项目建设单位对该项目的介绍、周边楼盘的销售情况、本项目的预
售情况等资料，经综合分析，确定住宅物业的平均售价为 9500 元/平方米（含
税），商业（店面）物业的平均售价为 20000 元/平方米（含税），地下车库物
业的平均售价为 12 0000 元/个（含税）。
4. 未来年度销售收入预测
根据被评估单位提供的销售计划和实际开发情况，项目各年度销售金额
房地产销售现金流入预测表
金额单位：人民币万元
5. 后续开发成本
房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开
发间接费等，根据项目目前的开发进展情况，项目后续开发成本主要为尚未
支付的前期工程费以及建筑安装工程费 等 。
(1) 项目投资情况
①基准日投资情况
截至评估基准日， 2#地 B2B3 项目已动工建设并已部分预售，开发成本已
完成投资金额（含贷款利息）为 65524.48 万元，具体情况如下表所示：
序号 成本项目 基准日前已支出金额 (万元)
至评估基准日项目支出 65,524.48
评估人员查阅了企业提供的成本预算等成本资料，综合确定项目开发成
北京中企华资产评估有限责任公司 41
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序号 成本项目 项目总投资金额 (万元)
(2) 续建成本
根据投资成本、已支付成本测算出至工程竣工时未付成本如下：
金额单位：人民币万元
序号 费用项目 基准日前已支出金额 预算金额 后续开发成本
根据本项目的开发计划和实际开发情况，未来开发成本的投入预测情况
金额单位：人民币万元
房地产开发企业的销售费用主要包括项目销售部门的工资、福利费、媒
介广告费、宣传推广费、策划咨询费、销售代理费等， 全部为付现的费用。
以未销售部分房地产开发总价值为计算基数，根据行业通常的销售费用比例
和本项目的实际情况及预测期内预计的销售费用水平，预测后续建设开发期
及经营期年度的销售费用。预测本项目各年度付现的销售费用如下表：
金额单位：人民币万元
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房地产开发企业的管理费用包括职工工资及福利、办公费、差旅费、水
电费等，按续建成本的一定比例取值, 根据行业通常的管理费用比例和本项目
的实际情况及预测期内预计的管理费用水平，预测后续建设开发期及经营期
年度的管理费用。预测本项目各年度付现的管理费用如下表：
金额单位：人民币万元
根据国税总局〔 2016 〕 18 号公告相关规定，对于增值税，房地产开发企
业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税
方法按照 5%的征收率计税以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除
对应的土地价款。 经被评估企业确认，本次采用 简易计税方法 ， 销售额的计
销售额=全部价款和价外费用 / （ 1+5% ）
本项目 后续按照 简易计税方法 ， 则增值税测算如下表：
序号 项目名称 预计取得进项的比例 税率 计税基础 增值税项 单位
3 当期允许扣除的土地价款 0.00 万元
9. 土地增值税
土地增值税：根据当地税务部门对所开发项目规定，按房屋类型按预售
收入 3%预征，待项目完成后，按照地块统一进行汇算清缴，多退少补。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳
税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得
的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率
北京中企华资产评估有限责任公司 43
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增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；
增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；
增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%。
另根据财税〔 2016 〕 36 号文相关规定，转让房地产取得的收入为不含增
值税收入，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除
项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项
目， 不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
本次 区分普通住宅 、非 普通住宅、非住宅计算所得税。 被评估企业采用
预缴方式缴纳土地增值税，根据税务局的核准， 依照 预售收入按普通住宅类
预征税率 2%；非普通住宅类一类预征税率 3%；非普通住宅类二类预征税率 4%；
非住宅一类 4%；非住宅二类 3%。 项目结束期以地块为单元，对项目收入成本
进行核算后汇算清缴。
金额单位：人民币万元
项目名称 物业类型 合计
土地成本 非普通住宅 227.17
房地产开发成本 非普通住宅 4,373.44
3. 房地产开发费用 非普通住宅 460.06
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项目名称 物业类型 合计
4. 与转让房地产有关的税金 非普通住宅 64.10
5. 财政部规定的其它扣除项目 非普通住宅 920.12
5. 增值额与扣除项目金额之比 非普通住宅 83.76%
6.. 应纳土地增值税税额 非普通住宅 1,723.08
已缴纳土地增值税（已结转）
1 0. 增值税、营业税金附加（含土地增值税）
根据以上工作，对各年预缴的增值税、营业税金附加（含土地增值税）
各年预缴及清算情况如下表：
增值税、营业税金附加（含土地增值税）预测表
金额：人民币万元
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1 1. 企业所得税
销售期，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率
分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。被评估单位认定
的预计毛利率为 15%，在项目竣工后，根据项目的销售情况测算，销售金额扣
减成本、税金、期间费用和销售利润率后的值确定项目应纳所得额，所得税
项目企业所得税= （项目预计销售收入-含投资利息的建设总支出 -增值税
-税金及附加-销售费用 -管理费用 -土地增值税）×所得税率
依据上述方法，未来年度项目企业所得税测算如下：
金额单位：人民币万元
1 2. 项目预测年度各期净现金流的确定
通过对以上各项的预测，得出企业预测年度净现金流量见下：
预测年度各期净现金流量预测表
金额单位：人民币 万元
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1 3. 折现率的确定
折现率又称报酬率，是投资回报与所投入资本的比率。本次评估考虑到
开发项目是房地产开发企业的主要经营产品，项目的开发投入、销售模式、
资金回笼、融资方式等与企业经营密不可分，其经营管理风险与企业风险是
一致的，因此本次开发项目的折现率采用企业加权平均资本成本 ( ) ，即
1 0. 37%。详见收益法评估技术说明 中 ，折现率的相关计算过程。
1 4. 开发成本评估值的确定
开发项目年净现金流量=房地产销售收入-续建开发成本-管理费用 -销售
费用 -增值税-城建税及教育费附加-土地增值税-企业所得税
根据以上公式，开发成本评估结果如下表：
金额单位：人民币万元
WACC 北京中企华资产评估有限责任公司 47
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以前年度预售款现金流入 5,835.46
项目期末预缴土地增值税收回
以前年度收入结转金额 -
以前年度营业税金及附加流出 326.79
以前年度土地增值税流出 119.63
以前年度所得税流出 -
项目期末所得税汇算补交
(六) 存货评估结果及增减值分析
存货评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
2. 评估增减值原因分析
值率 252.09%。评估增值原因主要如下：
由于企业取得土地的时间相对较早，存货账面价值只包括项目成本，而
评估价值是市场公允价值，对已投入成本应体现的合理的开发利润进行体现，
三、 设备类资产评估技术说明
(一) 评估范围
纳入本次评估范围内的 设备类资产账面原值 元，账面净值
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元， 未计提减值准备。各类设备资产账面价值如下 ：
金额单位： 人民币 元
项目 账面原值 账面净值
(二) 设备类资产概况
1. 设备基本情况及特点
设备类资产主要由电子设备及车辆构成。
(1) 电子设备
电子设备主要是办公电子设备 (如打印机、电脑) 以及其他办公用品等。
以上主要设备购置并启用于 2008 年至 2015 年间，目 前均可正常使用。
评估范围内的车辆均属非营运车辆，主要用于公务、运输等方面，包括
轿车、轻型客车、越野客车等，以上车辆大多购置并启用于 2006 年至 2014
年间。目前车辆均可正常使用。所有车辆行驶证至评估基准日均在年检有效
期内，证载所有人均为广东逸涛万国房地产有限公司。
2. 根据相关设备管理规定，企业结合各设备在生产中的作用、价值量等
对各类设备进行分类管理。
3. 账面原值的构成
设备类资产因设备类别和购建方式的不同，其账面原值的构成亦不相同，
电子设备账面原值构成相对简单，一般仅包括设备购置价，少数的含有
运杂费、安装费；车辆账面原值中含车辆购置费、车辆购置税、牌照费。
4. 设备类资产折旧政策
企业目前设备类资产折旧政策如下：
设备类别 折旧年限 残值率 年折旧率
5. 设备占用的房屋及土地情况
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评估范围内主要设备均位于广东逸涛万国房地产有限公司项目部，设备
占用的房屋及土地使用权为项目开发所在地。
(三) 核实方法、过程与结果
1. 核实方法与过程
(1) 指导企业填报相关表格并准备资料
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查 的基础上，按照评估机构
提供的 资产评估申报明细表、 资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同
时收集设备购置合同、发票 、 技术说明书以及反映性能、状态、经济技术指
标等情况的文件资料。
(2) 初步核实企业提供的 资产评估申报明细表及相关资料
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内 设备类资产 的概况，审阅
资产评估申报明细表及相关资料 ，检查有无填列不全、资产项目不明确 、漏
项等现象， 提请企业进行必要的修改和补充 。
(3) 现场核实与调查
评估人员根据经过初步核对的资产评估申报明细表以及相关技术资料对
设备类资产进行了现场勘察，勘察原则为覆盖各类、典型勘察。勘察内容包
括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了
解设备的技术性能、生产能力、运行状况、维护管理情况以及设备的完损程
度、预计剩余使用年限等。在现场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业
相关人员访谈的方式， 了解企业设备管理制度，设备类资产账面原值的构成、
折旧方法等会计政策。
(4) 完善资产评估申报明细表
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”
(5) 查验权属资料
对评估范围内设备类资产的权属资料进行必要的查验，如：重大设备 的
购置合同及发票、车辆行驶证等。
经核实并提请企业修改完善后，企业提供的设备类资产评估申报明细表
相关数据与核实结果基本相符，各设备均可正常使用。
(四) 评估方法
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由于评估范围内主要设备类资产的市场交易案例难以获取，无法采用市
场法评估；由于评估范围内设备类资产不具备独立获利能力，未来收益及风
险难以准确预测，亦无法采用收益法评估，根据本项目的性质及评估范围内
设备类资产的特点，本次评估主要采用成本法。计算式如下：
评估值=重置成本×成新率
对于车辆，通过市场调查确定车辆购置 费，加上车辆购置税和其它合理
的费用 (如牌照费) 确定其重置成本。
(2) 电子设备
对于电子设备，一般通过市场调查确定市场购置价作为重置成本。
对于部分老旧电子设备 (如电脑等) 、车辆，由于存在活跃的二手市场，
则直接以类似设备的二手市场价格作为评估值。
依据设备经济寿命年限和已使用年限，通过对设备使用状况的现场调查，
综合考虑实际技术状况、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定
(1) 对于一般设备，原则上采用理论成新率 (年限法成新率) 确定，如设备
实际状况与理论成新率差别较大时，则根据勘察结果加以调整。计算式如下：
成新率=理论成新率 (年限法成新率) ×调整系数
其中理论成新率=(经济寿命年限- 已使用年限)/经济寿命年限× 100%
(2) 对于车辆，根据相关报废标准，分别测算出年限法成新率和里程法成
新率，按照孰低原则确定理论成新率，并根据勘察结果加以调整。计算式如
成新率=理论成新率×调整系数
(五) 典型案例
案例：陆地巡洋舰霸道 JTEBL29J475 小型越野客车
明细表序号：固定资产 —车辆评估明细表 (表 4-6-5) 序号 14
规格型号：陆地巡洋舰霸道 JTEBL29J475 小型越野客车
生产厂家：日本丰田汽车公司
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账面净值： 0 元
变速箱： 5 挡手自一体
核定载客： 8 人
重置成本=车辆购置费+车辆购置税+其他费用
车辆购置费通过调查有关报价信息并通过向销售厂商询价结合评估机构
掌握的有关价格信息综合确定车辆购置费为 40 万元 (含税) 。
根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》， 车辆购置税按照车辆购
置费扣除增值税后的 10%计算。
其他费用主要考虑牌照费等办证手续费用，由于广州市实行牌照摇号竞
拍方式上牌，根据近年竞价情况，牌照费用均价在 1.15 万元左右。
(1) 年限法成新率
根据《机动车强制报废标准规定》，该类车无使用年限限制，经济寿命
年限按 15 年计，该车 2013 年 5 月启用，至评估基准日已使用 3 年。
(2) 里程法成新率
根据《机动车强制报废标准规定》，该类车引导报废里程为 60 万公里，
该车至评估基准日已行驶 273536 公里。
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(3) 理论成新率
以年限法成新率和里程法成新率两者孰低作为理论成新率，根据以上计
算结果，理论成新率确定为 54%。
(4) 调整系数
评估人员对该车进行了现场勘察，勘察结果如下：
勘察项目 勘察结果
车身 车体骨架无明显变形；车身表面无明显凹陷、锈蚀，局部有划痕；前后保
险杆完整；风挡、风窗玻璃完好；轮胎磨损情况正常。
发动机 主要构件未见明显凹凸、修复痕迹；散热器格栅基本完好；未见明显机油
静 总成 渗漏；油管、水管、线束等有轻度老化。
态 座舱 车顶及周边内饰局部有破损、污迹；座椅中度磨损；仪表台配件齐备无破
损；玻璃升降器、门窗等工作正常。
底盘 变速箱、减震器等未见明显渗漏；转向节、传动轴等主要构件无明显松动、
其他 功能性零部件基本齐备或工作正常。
启动基本顺畅，发动机无明显异响，发动机怠速有轻微抖动；仪表板指示
启动 灯显示正常，各类灯光和调节功能基本正常；车辆排气无明显异常；空调、
音响、中控系统等工作基本正常。
路试 发动机运转、加速略有迟滞；行驶中发动机、底盘、转向等部位无明显异
响；制动系统工作正常有效；行驶未见明显跑偏。
根据上述勘察结果，评估人员认为该车辆实际成新状况基本可反映其实
际成新状况，根据车辆的实际情况，确定调整系数取 100%。
成新率=理论成新率 ×调整系数
评估值=(重置成本-牌照费) × 成新率+牌照费
(六) 评估结果
1. 设备类资产评估结果
根据
