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投资性房地产的会计处理
16:41:16东奥会计在线字体：
　　东奥会计在线 会计实务频道小编：投资性房地产在会计和税务处理上的规定不同，本文通过案例，介绍公允价值模式下投资性房地产的后续计量、税法与会计核算的差异以及企业所得税纳税申报表如何填报等问题。
　　会计处理
　　根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产能够单独计量和出售。
　　投资性房地产主要包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
　　根据采用的计量模式不同，投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式。
　　有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
　　将存货、自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，将该存货、土地使用权或建筑物在转换日的公允价值计入投资性房地产的成本，如果公允价值大于账面价值，按差额部分贷记资本公积，如果公允价值小于账面价值，按差额部分借记公允价值变动损益。
　　采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
　　处置投资性房地产时，应按实际收到的金额确认收入，按投资性房地产的账面价值结转成本，同时将该项投资性房地产的公允价值变动转入其他业务成本。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，贷记其他业务成本。
　　税务规定
　　由于公允价值模式的投资性房地产的公允价值变动已计入当期利润，按照企业所得税法的规定，年终申报时，须对已计入利润的公允价值变动损益进行调整。并且按公允价值模式计量的投资性房地产仍应计提折旧或摊销，并在税前扣除。
　　案例分析
　　日，甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，日为租赁期开始日，日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。日，此办公楼的公允价值为900万元，账面原价为2000万元，已提折旧为1200万元。剩余折旧年限为8年。日，该办公楼的公允价值为1200万元。日办公楼的公允价值为1800万元。日办公楼的公允价值为1700万元。日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为3000万元。
　　会计处理如下(单位，万元)：
　　2011年1月：
　　借：投资性房地产(办公楼)——成本　900
　　累计折旧 1200
　　　　贷：固定资产——办公楼 2000
　　资本公积——其他资本公积 100。
　　借：投资性房地产(办公楼)——公允价值变动 300
　　　　贷：公允价值变动损益 300。
　　2011年申报纳税时，公允价值变动损益300万元已计入当期会计损益，应作纳税调减。同时，根据企业所得税法规定，该投资性房地产仍允许计提折旧100万元，纳税调减100万元，该办公楼税收折余价值为700万元。
　　2012年12月：
　　借：投资性房地产(办公楼)——公允价值变动 600
　　　　贷：公允价值变动损益 600。
　　2012年申报纳税时，公允价值变动损益600万元已计入当期会计损益，应作纳税调减。同时，根据企业所得税法规定，当年允许扣除折旧费用100万元，该办公楼税收折余价值为600万元。
　　2013年12月：
　　借：公允价值变动损益 100
　　　　贷：投资性房地产(办公楼)——公允价值变动 100。
　　2013年申报纳税时，公允价值变动损益100万元已计入当期会计损益，应作纳税调增。同时，根据企业所得税法规定，当年允许扣除折旧费用100万元，该办公楼税收折余价值为500万元。
　　2013年12月，出售该办公楼
　　借：银行存款 3000
　　　　贷：其他业务收入 3000
　　借：其他业务成本 1700
　　　　贷：投资性房地产(办公楼)——成本　900
　　投资性房地产(办公楼)——公允价值变动 800
　　借：公允价值变动损益 800
　　　　贷：其他业务成本 800
　　借：资本公积——其他资本公积 100
　　　　贷：其他业务成本 100。
　　2013年12月出售投资性房地产，会计上确认转让收入为1400万元(0)，税收上应确认转让所得2500万元()，应纳税调增1100万元()。
责任编辑：初晓微茫
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基于公允价值计量的投资性房地产转换与处置.doc 4页
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基于公允价值计量的投资性房地产转换与处置
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基于公允价值计量的投资性房地产转换与处置
关键词：投资性房地产 公允价值 转换 处置
内容摘要：投资性房地产是一种特殊的资产，《企业会计准则第3号投资性房地产》准则中有关公允价值模式下投资性房地产的转换及处置涉及到当期损益和资本公积的变动，笔者对其中的处理存在异议，并针对公允价值计量模式下投资性房地产与其他资产的相互转换及投资性房地产的处置中存在的问题提出改进建议。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，投资性房地产是一种特殊资产，指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。其不同于一般意义上的存货、固定资产、无形资产等。
根据准则的规定，采用成本计量模式的投资性房地产与其他资产（自用房地产或存货）的转换，其会计处理比较简单，仅是对应科目的结转。但是在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，相应的转换会涉及当期损益或资本公积的变动，笔者对其中的处理存在异议。同时，对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为自用的，在企业会计准则及其讲解中均未予以明确规定。
相关规定及存在问题
（一）公允价值计量模式的投资性房地产转换为其他资产
投资性房地产准则第十五条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
即转换当日，以转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记固定资产、无形资产、开发产品等，贷记投资性房地产，同时差额借记或贷记公允价值变动损益。
笔者认为采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为其他资产时，投资性房地产公允价值大于原账面价值之差计入当期收益，而这一部分收益是没有实现的，确认未实现收益导致利润虚增，违背了谨慎性原则。此外，公允价值不同于历史成本，其确定需要根据活跃性交易市场并依赖于人们的主观经验来判断其近似价值，或通过第三方评估确定，这就加大了人为因素在估值中的影响。企业极有可能利用房地产准则的规定，通过投资性房地产的转换，影响公允价值变动损益，进而操纵利润。
（二）其他资产转换为公允价值计量的投资性房地产
企业会计准则第3号投资性房地产规定，将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，即资本公积其他资本公积。
即企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，按该项房地产在转换日的公允价值，借记投资性房地产（成本）科目，原已计提跌价准备的，借记存货跌价准备科目；按其账面余额，贷记开发产品等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记公允价值变动损益科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记资本公积（其他资本公积）科目。
企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记投资性房地产（成本）科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记累计摊销或累计折旧科目；原已计提减值准备的，借记无形资产减值准备、固定资产减值准备科目；按其账面余额，贷记固定资产或无形资产科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记公允价值变动损益科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记资本公积其他资本公积科目。
以上会计处理体现了谨慎性原则，不高估资产或者收益，亦不低估负债或者费用。但是对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为其他资产的会计处理，在企业会计准则及其讲解中均未明确规定。
例1：甲企业将自用的办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为日。日，该栋办公楼的账面余额为50000万元，已计提折旧500万元，公允价值为55000万元。甲企业采用公允价值计量模式核算投资性房地产。日，甲企业将公允价值计量的投资性房地产停止出租，转为自用房地产，当日的公允价值为60000万元。
对于此例，甲企业于日，确认投资性房地产55000万，其他资本公积5500万。日，甲企业确认固定资产60000万，公允价值变动损益5000万。但是日转换时的其他资本公积仍然存在余额5500万，按照准则的相关规定资本公积应于该投资性房地产处置时予以结转，由于该投资性房地产已经转换为固定资产进行核算，以
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《中级会计实务》：公允价值模式后续计量的投资性房地产
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每一个不曾起舞的日子，都是对生命的辜负，又是元气满满的一天，快来和中华会计网校一起学习《中级会计实务》的关键考点吧！
1.采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
①会计处理原则
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②一般分录
A.期末公允价值大于账面价值时
借：投资性房地产&&公允价值变动
&&&&&&&贷：公允价值变动损益
B.期末公允价值小于账面价值时
借：公允价值变动损益
&&&&&& 贷：投资性房地产&&公允价值变动
C.收取租金时
借：银行存款
&&&&&& 贷：其他业务收入
&&&&&&&&&&&&&&应交税费DD应交增值税（销项税额）
另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入&投资性房地产&&成本&。
【关键考点】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。
【基础知识题】戊公司日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3700万元，双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，假定该楼房的公允价值是3000万元，债务解除手续于日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清，同时开具。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该楼房2016年末的公允价值为3200万元，2017年末的公允价值为3120万元。戊公司对其投资性房地产按照公允价值进行后续计量。上述公司均为，不动产及不动产租赁服务适用的增值税税率均为11%。对此戊公司应作如下会计处理：
【正确答案】
①该投资性房地产的入账成本＝3000（万元）；
②取得该楼房时：
借：投资性房地产&&成本3000
&&&&&&&营业外支出370
&&&&& &应交税费&&应交增值税（进项税额）330
&&&&&&&贷：应收账款3700
③2016年末取得租金时：
借：银行存款33.3
&&&& &&贷：其他业务收入30
&&&&&&&&&&&&&应交税费&&应交增值税（销项税额）3.3
④2016年末当楼房的公允价值达到3200万元时，此时的账面价值为3000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的投资收益，具体处理如下：
借：投资性房地产&&公允价值变动200
&&&&&& 贷：公允价值变动损益200
⑤2017年末取得租金时：
借：银行存款133.2
&&&&&&&贷：其他业务收入120
&&&&&&&&&&&&&&应交税费&&应交增值税（销项税额）13.2
⑥2017年末当楼房的公允价值达到3120万元时，此时的账面价值为3200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的投资损失，具体处理如下：
借：公允价值变动损益80
&&&&&& 贷：投资性房地产&&公允价值变动80
经典例题【单选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。
B.公允价值变动损益
C.资本公积
D.资产减值损失
&【正确答案】B
机会总是留给有准备的人，高分通过考试的总是那些备考充分的考生。2018年中级会计职称预习课程已全部开通，报名后即可听课、做题，快来学习吧！还可以进行课程试听哦！
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某公司的投资性房地产采用公允价值计价模式，如果公允价值与账面价值存在的差异，应当计入哪个会计科目？
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如果公允价值发生变动,通过&投资性房地产--公允价值变动损益&和&公允价值变动损益&核算即:若公允价值上升,&&&&借:投资性房地产--公允价值变动损益&&&&&&贷:公允价值变动损益&&&&若公允价值下降,则做以上相反会计分录.
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server is ok投资性房地产中采用成本模式和公允价值模式计量的区别
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投资性房地产中采用成本模式和公允价值模式计量的区别
区别成本模式公允价值模式外购房地产的初始计量按照实际成本初始计量，记入“投资性房地产”科目按照实际成本进行初始计量，记入投资性房地产——成本资本化的后续支出（1）转入改扩建：借：投资性房地产——在建　　投资性房地产累计折旧　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产（2）发生改良或装修支出时：借：投资性房地产——在建　　贷：银行存款等（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产　　贷：投资性房地产——在建（1）转入改扩建：借：投资性房地产——在建　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　——公允价值变动（2）发生改良或装修支出时：借：投资性房地产——在建　　贷：银行存款等（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产——成本　　贷：投资性房地产——在建后续计量1.按月计提折旧或摊销借：其他业务成本　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.减值借：资产减值损失　　贷：投资性房地产减值准备减值金额不得转回，不确认公允价值变动。1.公允价值变动借：投资性房地产——公允价值变动　　贷：公允价值变动损益或者做相反分录。不对投资性房地产计提折旧或摊销，不计提减值准备投资性房地产的转换投资性房地产的转换转为自用房地产借：固定资产（无形资产）　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产　　累计折旧（摊销）　　固定资产（无形资产）减值准备投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产、无形资产（按公允价值入账）借（或贷）：公允价值变动损益（差额）　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　——公允价值变动投资性房地产转为存货借：开发产品　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产投资性房地产转换为存货借：开发产品（按公允价值入账）借（或贷）：公允价值变动损益（差额）　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　——公允价值变动自用房地产转为投资性房地产借：投资性房地产　　累计折旧（摊销）　　固定资产减值准备　　贷：固定资产（无形资产）　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）&&&&&&&&投资性房地产减值准备自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产（1）转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差额计入当期损益；借：投资性房地产——成本（按公允价值入账）　　累计折旧　　固定资产减值准备　　公允价值变动损益（公允价值与其账面价值的差额）　　贷：固定资产（2）转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差额计入所有者权益。借：投资性房地产（公允价值）　　累计折旧　　固定资产减值准备　　贷：固定资产　　　　资本公积——其他资本公积作为存货的房地产转为投资性房地产借：投资性房地产　　存货跌价准备　　贷：开发产品作为存货的房地产转为投资性房地产①转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差额计入当期损益；借：投资性房地产——成本（按公允价值入账）　　存货跌价准备　　公允价值变动损益 （公允价值与其账面价值的差额）　　贷：开发产品②转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差额计入所有者权益。借：投资性房地产——成本（按公允价值入账）　　存货跌价准备　　贷：开发产品　　　　资本公积——其他资本公积投资性房地产的处置1. 取得的处置收入借：银行存款　　贷：其他业务收入2.结转账面价值借：其他业务成本　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产公允价值模式下投资性房地产的处置1.取得的处置收入借：银行存款　　贷：其他业务收入2.结转账面价值借：其他业务成本　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　——公允价值变动3.结转公允价值变动损益借：公允价值变动损益　　贷：其他业务成本或作相反会计分录。4.结转转换日公允价值大于原账面价值的差额借：资本公积——其他资本公积　　贷：其他业务成本
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