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关于尽快调整和细化《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》的提案及答复提案第
标 题： 关于尽快调整和细化《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》的提案
提 出 人： 杨辉
办理类型： 主办汇办
承办单位： 规划和国土资源委员会,市住房和建设局
　　为了改善既有住宅的居住品质，方便市民生活，日，深圳市规划国土为印发了《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》，对申请加装电梯条件、业主承担费用、筹资方式等作出指导。《实施意见》印发以来，个别住宅成功加装了电梯，改善了居民的居住条件，推进了无障碍设施建设，在深圳城市文明建设中发挥了作用。但是，由于《实施意见》的一些条款不够细致，不利于居民达成加装电梯的协商结果。比如，“按照谁受益谁出资、以及按照楼层受益大小的原则等因素协商分摊比例后，由相关业主共同出资”和“本着利责相应、友好协商的原则，业主可以参照楼层不同、权重不同的方式自行协商出资比例，楼层越高，则出资比例相对越高。例如，第8层权重可设为6，第7层为5，……；等等。视加装电梯工程的不同情形，第2层可以少出或者不出，地面层可获适当补偿,但补偿金额不宜超过总工程费用除以本栋（梯）总户数的数值”的条款，不确定性过多，实践中业主们拿着这个条款很难提出和达成分摊比例。“按规定申请提取使用加装电梯涉及专有部分的物业专项维修基金”的条款，实践中究竟该有多少比例金额可以来自于物业专项维修基金？“按规定申请提取使用加装电梯涉及专有部分的业主住房公积金”的条款，实践中究竟多少比例金额可以申请业主住房公积金？“加装电梯可能影响相邻住宅采光、通风等使用功能的，申请人与在加建方案公示期内提出异议的相关业主就补偿问题达成一致意见的证明材料”的条款，容易被个别人不良利用导致加装电梯无法执行。本人在社区走访中，遇到非常多住宅小区业主表示大家都想安装电梯，特别是需要加装电梯的既有住宅的很多居民上了年纪，一方面他们已经不具备重新购买电梯房的经济条件，另一方面身体条件随着年龄增长爬楼梯越来越吃力，非常期盼马上加装电梯。但反复协商也无法协商达成一致意见，或者受到低楼层少数业主的反对无法安装。目前的实际情况是，尽管有成功安装的案例，但绝大部分希望安装电梯的小区都无法成功加装电梯。
　　电梯是提高居住品质的关键设施之一，无障碍上楼时城市文明的重要内容之一。深圳市建设国际化大都市，应该把既有住宅加装电梯作为城市建设发展和改善民生的一项重要举措。尽管《实施意见》规定“发布之日起有效期3年”，但2年实践证明无法达到其印发的目的。建议如下：
　　一、马上研究，尽快印发《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》修正版，原来的《实施意见》作废。
　　二、核心修改内容应是对筹款分摊比例作出明确规定。电梯应当属于楼宇公共设施，应当和小区道路、车位、绿化、过道、垃圾站等设施性质相同，规国委有权利提出权威的指导性意见，居民也会服从规土委的指导性分摊比例。尽管考虑到楼层高低居民加装意愿有差别，但过于复杂的分摊计算更影响协商。本提案提出一个容易操作的简化方案，供规土委参考：按照房产证面积乘以楼层分摊权重，地面层摊分权重为0；其余楼层低楼层的那一半摊分权重为1，高楼层的另一半摊分权重为2。
　　各户摊分价格计算表：
　　所有层高楼宇的第1层，分摊费用全部为0；
　　5层高楼宇
　　第2、3层 自家面积*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.2)
　　第4、5层 自家面积*2*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.2)
　　6层高楼宇
　　第2、3层 自家面积*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.333)
　　第4、5、6层 自家面积*2*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.333)
　　7层高楼宇
　　第2、3、4层 自家面积*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.286)
　　第5、6、7层 自家面积*2*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.286)
　　8层楼高楼宇
　　第2、3、4层 自家面积*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.375)
　　第5、6、7、8层 自家面积*2*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.375)
　　9层楼高楼宇
　　第2、3、4、5层 自家面积*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.333)
　　第6、7、8、9层 自家面积*2*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.333)
　　10层楼高楼宇
　　第2、3、4、5层 自家面积*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.4)
　　第6、7、8、9、10层 自家面积*2*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.4)
　　11层楼高楼宇
　　第2、3、4、5、6层 自家面积*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.367)
　　第7、8、9、10、11层 自家面积*2*电梯总造价/(本楼道住宅总建筑面积*1.367)
　　以上摊分方案只是建议性参考。规土委可以找专业公司公开调查，采用透明、规范的程序，汇集深圳市民的意见确定摊分方案。但摊分方案应当在《实施意见》中明文写出。
　　三、取消“对地面层住户可获得适当补偿”条款。该条款无法操作，有很大争议，成为加装电梯最大障碍。在多数人利益面前也缺乏合理性。
　　四、明确加装电梯后物业管理费。无论住哪一层，电梯都跑上跑下。除了一层继续沿用无电梯楼管理费之外，其他所有楼层按照有电梯楼收费，费率一样。
　　五、明确加装电梯可以提取的“物业专项维修基金”、“住房公积金”的比例。
答复单位: 市住房和建设局
答复文号: 深建政案函〔2016〕25号
答复日期: 日
深建政案函〔2016〕25号
深圳市住房和建设局关于对市政协六届二次会议委员提案第号的汇办意见
市规土委：
　　市政协六届二次会议委员提案《关于尽快调整和细化&深圳市既有住宅加装电梯的实施意见&的提案》（提案第号），我局为汇办单位。经研究，提出汇办意见如下：
　　关于“明确加装电梯后物业管理费。除了一层继续沿用无电梯楼管理费之外，其他所有楼层按照有电梯楼收费，费率一样。”
　　我局拟委托深圳市价格协会开展“深圳市住宅区物业管理服务平均成本调查”，形成《深圳市住宅区物业管理服务平均成本测算报告》（以下简称《报告》），拟于今年下半年正式发布。《报告》中将包括物业服务企业在住宅区履行保证电梯安全运行、维保、清洁、安全救援等法定义务所需的平均成本，可以为业主和物业服务企业明确加装电梯后的物业管理费提供参考。
　　关于“明确加装电梯可以提取的‘物业专项维修基金’‘住房公积金’的比例”。
　　物业专项维修基金可以用于加装电梯，但金额不超过分摊范围内维修资金账户余额的70%。根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十九条，“物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业主大会应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。”因此，对于加装电梯之类的改扩建工程，并非物业存在重大安全隐患或按照法律法规、强制性技术规范必须进行维修、更新和改造的，建议申请金额不超过分摊范围内维修资金账户余额的70%。
　　根据《深圳市住房公积金提取管理规定》规定，旧住宅区加装电梯费属于其他住房消费，该项提取情形的每月可提取额不超过申请当月应缴存额的百分之三十。
　　以上汇办意见，供参考。
　　 深圳市住房和建设局
答复单位: 规划和国土资源委员会
答复文号: 深规土函〔号
答复日期: 日
反馈意见: 满意
深规土函〔号
市规划国土委关于市政协六届二次会议第TA号提案答复的函
您在市第六届政协二次会议上提出的《关于尽快调整和细化〈深圳市既有住宅加装电梯的实施意见〉的提案》（TA）收悉。经认真研究，现将有关情况和意见函复如下：
一、加装电梯项目规划报建现行政策的情况
为了加快既有住宅加装电梯工程的规划报建审批工作，我委在2011年5月下发的《既有单元式住宅增设电梯办理程序（试行）》（以下简称《办理程序》）的基础上，征求市法制办、市人居环境委、市市场和质量监管委、市住房建设局以及市公安消防局等部门意见后，进一步修改完善了相关规划报建程序，于 日印发了《深圳市规划和国土资源委员会关于印发〈深圳市既有住宅加装电梯的实施意见〉的通知》（深规土〔号，附件1）。
《实施意见》相较于《办理程序》，在如下几个方面作出了创新：
第一，放宽了申请条件。原广东省建设厅印发的《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》（粤建设函〔号）未明确规定加装电梯工程需要征求意见的范围是以栋为单位还是以楼梯为单位。为了促成加装电梯工程，我委将申请资格的范围缩小到最小单位，仅要求同一楼梯的业主达到双“三分之二”即可开始申办加装电梯项目的建筑设计方案。按照《行政许可法》的相关规定，因加装电梯涉及相关业主的利益，故《实施意见》要求在作出工程规划许可时（施工图审批环节）需取得同一楼梯所有业主的一致意见，这样有利于维护邻里和谐，降低社会维稳风险。
《实施意见》此项要求有利于同意加装电梯的业主拿到获批的建筑设计方案后，与不同意加装电梯的业主进行协调沟通，分析加装电梯后对低层住房存在的影响，以说服不同意加装电梯的小业主。所以，在《实施意见》中将申报建筑设计方案、建筑工程规划批复申请人资格设定为不同的范围，是不矛盾的。
第二，扩大了具体经办人的范围。小业主们可以委托业主委员会、业主代表、其他单位或个人具体负责工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。
第三，拓宽了资金来源。装电梯的费用可以按照谁受益谁出资、以及按照楼层受益大小的原则等因素协商分摊比例后，共同出资；也可依据相关政策申请专有部分的物业专项维修基金；也可以申请专有部分业主的住房公积金。还按楼层不同、权重不同提出了出资比例供业主参考，并提出对首层住户给予一定的经济补偿，规定“补偿金额不超过总工程费用除以本栋（梯）总户数的平均值”。因加装电梯后，住宅的首层在通风、采光、噪声方面都会受到一定的影响，给予首层业主一定的补偿，有利于推进加装电梯工作。
第四，提高了项目可实施性。建筑设计方案获批后，除按规定公示外，还要求现场放样，可以让小业主们切实感受加装电梯后是否对低层住户产生不良影响，有利于业主之间进行协调。
第五，简化规划土地手续。以合理必要为原则，对加装电梯增加的建筑面积不作硬性规定。对因加装电梯而增加的建筑面积，不视为增加容积率，免收地价，不用办理用地补充手续，不办理所有权登记。
二、老旧住宅加装电梯相关工作情况
电梯属于日常使用频率最高的机电设施，电梯的安全性关系到市民生命财产安全，尤其是在既有住宅上加装的电梯，除了要按照技术规范进行规划建设外，更应该在施工安全、建设质量、消防安全、电梯使用监管、运营维护等方面严格监督把关，所以市政府于日就明确由市住房建设局牵头负责我市加装电梯的工作。市住房建设局也多次就既有住宅加装电梯涉及的资金扶持、试点工作等事宜请示市政府，我委也积极配合开展相关工作。
在《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》出台后，我委全力支持相关建设工程，简化报建程序，帮助同意安装电梯的小业主协调其他不同意安装电梯的业主，委托香港华艺设计顾问（深圳）有限公司编制了《深圳市老旧住宅加装电梯参考案例图集》，无偿提供给市民参考使用（可从我委官方网站www.szpl.gov.cn下载）。截止目前，全市个别老旧住宅加装电梯工程竣工，如蛇口花果山翠竹园小区、华富北村81栋；华富街道静逸居、竹子林建安小区加装电梯工程也在紧张施工之中。
三、厦门市工作经验
在既有住宅加装电梯政策法规建设、实践方面，厦门市的相关工作经验非常值得我市借鉴学习。
日，厦门市在总结《关于在老旧住宅加装电梯的若干指导意见》（厦建房〔号）相关实践经验的基础上，参考广州、深圳等城市的做法，由厦门市建设局牵头，联合厦门市规划委员会、国土资源与房产管理局、质量技术监督局、财政局印发了《关于印发厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见的通知》（厦建房〔2015〕14号），在适用范围、实施原则、适用管理及维护、产权面积、协商解决机制、财政补贴、政府部门职责分工等方面作出了详细的规定。厦门市的指导意见除规定了常规的报建程序外，重点突出了各行政部门联合推动、强调使用安全、建立业主协商、财政扶持的特点。而我市现行指导意见仅规定了规划报建审批程序，与之相比，还缺失较多。
四、近期工作计划
（一）加装电梯项目工程虽小，但仍是一个完整的建设项目，我委在职能范围内积极指导、配合相关业主开展加装电梯工作。规划报建仅是加装电梯工程中的一个环节，整个工程还涉及住房建设、安监、消防、财政、城管、街道等部门的工作，还需要相关部门加大工作力度，部门之间加强协调，我委非常赞成建立既有住宅加装电梯的领导机构的建议。鉴于加装电梯工工程量较小，业主普遍缺乏工程建设经验，相关工程需要基层行政单位给予协助指导，故我委建议参考城市更新综合整治项目的做法，由各辖区政府负责加装电梯工作，市规划国土委、市住建局、市市场监督局、市财政委、市消防局、市城管局等行政部门出台相关技术规定并给予必要的技术指导。
（二）关于加装电梯工程费用分摊和经济补偿首层业主事宜，在《实施意见》按照谁受益谁出资、以及按照楼层受益大小的原则等因素协提出了一个分摊比例供业主参考。在下一步的工作中，在借鉴其他城市先进做法的基础上，结合我市具体工程实际情况，将提出更加合理可行的分摊建议，并积极配合业主开展资金分摊协商工作。
（三）为了推动既有住宅加装电梯工程，2016年1月，《市规划国土委关于我市既有住宅加装电梯相关工作的请示》（深规土〔2016〕27号）就加装电梯目前存在的问题专题请示市政府。我委促请市政府加强既有住宅加装电梯工作，在确定牵头单位、建设主体单位资格认定、给予工程资金扶持等问题提出了相关建议。目前，市住房建设局、市财政委、市编办等部门也反馈了相关意见，市政府也可能将于近期召开会议协调此项工作。待市政府明确相关意见后，我委将按照市政府的下一步工作部署做好相关工作。
再次感谢您对我市城市规划和建设的支持。
附件：深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市既有 住宅加装电梯的实施意见》的通知（深规土〔号）
市规划国土委
日编辑：蔡励敏>>文件通知 >> 正文
关于全省既有住宅加装电梯的指导意见
关于全省既有住宅加装电梯的指导意见
辽住建〔2016〕87号
各市、绥中县、昌图县建委、规划局、房产局：
&&&&&&& 为适应经济社会发展和人口老龄化的需求，贯彻以人为本的城市建设管理理念，完善既有住宅使用功能，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《特种设备安全法》等法律、法规和有关工程建设技术标准、规范，结合我省实际，现就既有住宅加装电梯（不包括竣工验收时已经预留电梯井道的住宅后续安装电梯）提出如下指导意见。
&&&&&&& 一、凡我省行政区域内未列入近期房屋征收范围和计划并且具有合法房屋权属证明的既有住宅，在不改变原有建筑主体结构形式、不破坏原建筑基础并满足城乡规划、建筑抗震、消防安全的情况下，遵循“业主自愿、充分协商、依法合规、保证安全”的原则可以加装电梯。
&&&&&&& 二、既有住宅加装电梯可以以加装电梯服务范围内的独立单元为单位进行申请。同意加装电梯的住宅产权人（以下称业主）应委托业主委员会或物业服务、电梯安装、原房地产开发、监理或有资质的企业作为建设单位组织实施。
&&&&&&& 三、既有住宅加装电梯办理程序：
&&&&&&& （一）业主协商。加装电梯前，加装电梯服务单元内的全部业主应依照有关法律、法规，就加装电梯方案、资金筹集、电梯维护管理等有关问题进行充分协商，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订协议后，方可向有关部门申请加装电梯。加装电梯拟占用其他单元业主专有部分的，还应当取得该专有部分业主的同意。加装电梯可能影响相邻住宅日照、通风、通行等权益的，应与相关权益人协商达成一致意见。
&&&&&&& （二）专项设计。既有住宅加装电梯应委托原建筑设计单位或者具有相应资质的建筑设计单位进行专项设计。设计方案应当符合日照、结构安全、消防安全、环保、应急救援和电梯等相关标准、安全技术规范的规定。专项设计施工图应报当地施工图审查机构审查，并取得施工图审查合格书。
&&&&&&& （三）履行基本建设程序。
&&&&&&& 1、规划许可。建设单位应持加装电梯设计施工图和总平面图、施工图审查合格书、房屋检测鉴定报告、挡日照报告、业主协议、加装电梯服务单位全部业主名册（需经街道办事处或社区居委会签章确认）等材料到当地城乡规划行政主管部门申请办理规划许可手续。城乡规划行政主管部门经审查符合相应规定、规范和标准要求的，应在加装电梯的住宅和小区范围内进行公示。经公示（不少于七个工作日），加装电梯直接影响业主无异议的，再核发建设工程规划许可证。加装电梯如涉及消防、供电、供水、供热、燃气等设施的，还应事先取得相关管理部门的同意。
&&&&&&& 2、施工许可。建设单位确定具有相应资质的土建施工和电梯安装企业后，应按照《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》等有关规定，到当地建设行政主管部门办理建设工程施工许可手续。电梯安装单位应按照《特种设备安装法》相关规定办理施工告知，申请电梯安装监督检验。
&&&&&&& 3、竣工验收。建设单位对既有住宅加装电梯施工过程安全生产负总责。工程竣工后，建设单位应组织设计、施工、安装单位进行竣工验收，并依法到规划、建设、特种设备等行政主管部门办理竣工验收备案。
&&&&&&& 4、运行管理。电梯加装后，由同意加装电梯的业主履行安全监管责任。相关业主应委托有资质的单位对电梯进行运行管理，并由运行管理单位与依法取得许可的电梯维保单位签订电梯日常维护保养合同，对电梯进行日常维护保养，保证电梯使用安全，并向负责特种设备安全监管的部门办理使用登记，取得使用登记证书。
&&&&&&& 四、既有住宅加装的电梯产权归该单元出资业主共有，可以按照有关规定，由该单元出资业主共同向房屋登记机构申请记载在房屋登记簿上，但不再变更各分户业主的产权面积。
&&&&&&& 五、既有住宅加装电梯不需办理占用土地等相关手续，容积率增加部分不再征收地价款，不需补缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。
&&&&&&& 六、各地可依据本指导意见因地制宜制定既有住宅加装电梯的具体实施办法，并结合本地实际给予政策支持。规划、建设、房产等相关部门应根据职责分工，按照简化、便民、高效的原则，优化办理流程，简化办事手续，确保既有建筑加装电梯工作的顺利实施。
&&&&&&& 七、其他既有建筑加装电梯可以参照本指导意见执行。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 辽宁省住房和城乡建设厅
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日广州出台既有住宅增设电梯办法
责任编辑：
　　国际在线消息（驻广州记者 韩希）：记者从24日举行的新闻发布会获悉，经过修订的《广州市既有住宅电梯增设办法》（下简称《办法》）出台，为既有住宅加装电梯提供法律规范。&　　既有住宅是指具有合法权属证明和报批手续，已经建成投入使用的4层及以上的多业主无电梯住宅。以往受经济条件等多方面因素的限制，广州多层住宅大多没有安装电梯，随着人民生活水平的提高，既有住宅加装电梯成为社会关注并希望推进的重要民心工程。　　广州市在日颁布了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，实施至今共有2500幢既有住宅通过了规划部门的审批可以加装电梯。　　但《试行办法》对诸如居民协商、补偿标准、技术标准等存在不足。新修订的《办法》是在《试行办法》的基础上，通过组织高校、科研机构以及房地产机构开展多个相关课题研究，借鉴武汉、厦门、汕头等地加装电梯的成功经验，反复进行专家论证和专题研讨后出台的。　　《办法》除了继续维持&加装电梯必须得到占总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意才能申请&这个主要条件之外，《办法》对因上下层业主对加装电梯持不同意见的，明确采取自行协商的办法处理，协商不成可以请求居民委员会、原房改售房单位、业主委员会和增设电梯咨询服务机构等第三方组织协商和调解。还是未能解决则通过人民法院裁决。　　《广州市既有住宅增设电梯技术规程》与《办法》同时出台，明确增设电梯的单元与相邻住宅的窗户距离不能少于6米，还要满足消防、景观等方面的要求。　　《办法》还明确了电梯的维护由电梯业主和其指定的企业和个人负责，以减少安全隐患，保障使用加装电梯人士的安全。
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关于修改《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》的建议
颜宇丹律师团队
&&一、背景
&早在1999年，广州、深圳、佛山等城市老楼加装电梯就被提上了日程，涉及到的城市老楼，多数楼龄已经达到或超过了20年，当年入住的居民，现在大体年事已高，行动能力已存在问题，没有电梯给这些老年群体的出行带来了极大的不便。“上不去，下不来”成为了没有电梯的住宅楼居民生活写照。
&&因此，为提升改善既有住宅的居住品质，推进无障碍设施建设，方便市民生活，深圳市规划和国土资源委员会正式通过《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》，并在日公布执行。该实施意见中要求业主向物业所在区的规划国土部门申请加装电梯建筑设计方案及应审查提交的资料中应有本栋（梯）房屋专有部分占本栋（梯）总建筑面积三分之二以上的业主、且占本栋（梯）业主总人数三分之二以上的业主同意加装电梯的证明材料。审查通过的，由申请人配合规划国土部门在加装电梯所在栋（梯）公示7日。公示无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当向规划国土部门申报加装电梯的建设工程规划批复，并提交本栋（梯）全体业主已就电梯的建设（包括水、电、气管道的迁改等）、运行、保养、维修、使用管理责任主体等问题已达成一致意见的证明材料。
&&但是，在现实生活中，公示后须提交全体业主已达成一致意见的证明材料并不具有可操作性。该《实施意见》虽以便利居民生活为出发点，实际上却反而成为了居民既有住宅加装电梯的限制条件，致使加装电梯这一项目始终无法真正的落到实处。
&&二、存在的问题
&1、《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》第七条规定与《中华人民共和国物权法》第七十六条规定相悖。
&&《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》中第六条规定，公示七天无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当提交本栋（梯）全体业主已达成一致意见的证明材料。这意味着，只要有一户不同意或者有的业主不反对但也不配合签署同意的意见，无法提供100%业主同意的证明材料，政府就不能给予加装电梯的建设工程规划批复。而根据《物权法》第七十六条规定，决定改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并不需要全体业主同意。
&《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》由深圳市规划和国土委员会制定，属于地方性法规以外的规范性文件，其效力低于地方性法规。根据《立法法》第七十二条，制定地方性法规不得与现行法律相冲突，但深圳规划国土委制定的实施意见的效力低于地方性法规，又如何有权增设《物权法》没有规定的限制性条文，以约束业主的权利？该《实施意见》提到“为提升改善既有住宅的居住品质，推进无障碍设施建设，方便市民生活”，但实质上“公示无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当向规划国土部门申报加装电梯的建设工程规划批复，并提交本栋（梯）全体业主已就电梯的建设（包括水、电、气管道的迁改等）、运行、保养、维修、使用管理责任主体等问题已达成一致意见的证明材料。”的制度设计便与其自身目的相矛盾。况且，公示无异议和妥善处理本身并无明确的界定标准。因此，此条款的设置无疑增设了限制性条件，对公民依法享有的权利设置了障碍，更重要的是与现行法律相悖。
&2、住户意见难统一，仅仅因为一户业主不同意加装电梯，就可以将其他业主的利益置之度外？
&由于不同楼层住户对电梯的需求程度不同，因此对加装电梯意见不一。大部分居住在四层以上的居民呼声很高，相对而言，三层以下的居民反应相对冷淡，甚至还有人极力反对。一边高层住户对加装电梯需求迫切，另一边低层住户“用不着”，协调难成了既有住宅加装电梯的一道难题。相关调查显示，“影响采光”“带来噪音”等成为部分低层住户反对加装电梯的主要原因。因此，因为众口难调，而《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》规定的申报手续又过于苛刻，最终导致加装电梯申请无法得到政府批准，大多数业主的利益得不到保障。
& 3、审批繁琐、门槛过高、利益冲突，成为深圳老旧住宅加装电梯的瓶颈。
&准备既有住宅加装电梯需申请的材料、征询每户业主的意见、对反对者进行沟通和说服、到相关部门提交材料、等待审批等一系列繁杂的工作常常让居民们精疲力尽。这之中相关部门的审批又相当严苛，申请人往往不可能一次性通过审批，需要反反复复地修改，费时又费力。且加装电梯的住宅大多是就年事已高的居民，面对着这些繁琐而困难的申请工作，他们往往只能选择放弃。
三、思考与建议
&&1、修改《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》第七条中“公示七天无异议或者已妥善处理异议后，申请人应当向规划国土部门申报加装电梯的建设工程规划批复，并提交本栋（梯）全体业主已就电梯的建设（包括水、电、气管道的迁改等）、运行、保养、维修、使用管理责任主体等问题已达成一致意见的证明材料。”的规定。
&&&&&&&&该规定不但与自身“提升改善既有住宅的居住品质，推进无障碍设施建设，方便市民生活”的目的相矛盾，更与《物权法》第七十六条规定相悖，增设了限制性条件。因此，建议对《实施意见》第七条进行修改，取消公示后须提交全体业主已达成一致意见的证明材料的规定。
&&&2、推行既有住宅加装电梯，由单元业主“三分之二签字同意+公示”即可通过的制度，制定业主在公示的一定期限内不表态即视为同意的规定。
&&厦门、福州、广州，佛山等城市均采取了“三分之二签字同意+公示”的做法。广州于
2012年正式施行《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，规定符合条件的四层及以上旧宅都可以依法申请加装电梯，人数和面积双重2/3以上的业主同意同时公示期不少于10日即可加装电梯；2011年，厦门市政府出台政策，明确既有住宅加装电梯应经房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。同时实施主体应当在小区显著位置公示增设电梯的有关事项，公示期十五天。公示内容包括该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意增设电梯的证明材料、增设电梯方案等。这些城市也是目前国内既有多层住宅加装电梯工作推进效果较好的城市。深圳可以借鉴“三分之二签字同意+公示”即可通过的成功经验，进一步解决旧宅加装电梯项目始终停滞不前，难以取得实际成效的窘况，改变原《实施意见》中“三分之二签字同意+公示+全体一致通过”的模式，且制定业主在公示的一定期限内不表态即视为同意的规定，解决有些业主在公示期内不反对也不表态从而阻碍进程的情况。
&3、帮助解决住户对“采光”“噪音”等方面的困扰，加强对持反对意见的业主的沟通与疏导，并予以适当补偿。
“影响采光”“带来噪音”等成为部分低层住户反对加装电梯的主要原因的困扰。
政府部门应帮助业主联系相关施工队，设计团队等协力解决。加装电梯采用少数服从多数的方式强制通过，确实会造成少数业主的不满，甚至会致使他们采用过激的手段想方设法地阻碍电梯的加装。因此，对这类业主应加强沟通，相关部门要协助其他业主对其进行引导。同时适当地予以的补偿或是提供更多住行方面的优惠和便利。这样才有利于妥善处理好住宅周边相邻关系，促进持反对意见者的理解，从而减少加装电梯实施过程中的困难。
&4.精简审批程序，提高相关部门的工作效率。
&政府部门应始终秉承“便民利民”的理念为民众服务。大多申请加装电梯的都是旧宅，而里面居住的也多是年事已高的住户，繁杂严苛，耗时长的申请及审批程序会让他们望而却步。因此精简审批程序十分有必要，同时提高审批的效率可使住户们再也不用苦苦等待，使加装电梯这一心愿能真正得以施行。
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