什么情况下安置房买卖合同无效？
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（共有5个回答）
　　一、房地产分离出卖，合同无效。
　　如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
　　二、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
　　三、侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
　　四、单位违反规定购房，合同无效。
　　机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。
　　五、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。
　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。
　　六、非法转让，合同无效。
　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：1.以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的;2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3.依法收回土地使用权的;4.共有房地产，未得到其他共有人书面同意的;5.权属有争议的;6.未依法登记领取权属证书
在房屋买卖中，当事人“签订”无效房屋买卖合同的原因很多，大致可分为以下四种情况： &&
（一）一方出于欺骗的故意而签订的房屋买卖合同。即房屋买卖的一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示而签订的合同。其特点是一方出于欺诈的故意。 &&
（二）房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益订立房屋买卖合同。房屋买卖的当事人为了追求最大的利益。无可厚非，但不能侵害国家、集体和第三人的利益。现实生活中房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益而签订的房屋买卖合同屡见不鲜，主要有以下两种情况：一是出卖人和买受人恶意串通，损害国家、集体和第三人利益。表现在公有房的买卖为最多。某些单位的负责人和买受人串通，以低价出卖国有或者集体的房屋，达到损公肥私的目的。二是规避法律签订房屋买卖合同。如房屋买卖的出卖人出于逃避债务的需要，假借房屋买卖的名义和所谓的买受人串通签订房屋买卖合同，以达到逃避债务的目的。 &&
（三）一方胁迫另一方强买强卖签订房屋买卖合同。 &&
（四）房屋买卖的双方当事人主观上都无过错签订房屋买卖合同的。城镇居民与农村村民签订的房屋买卖合同，不能简单说是一方或双方的主观的原因造成的，很大程度上是因为合同的当事人对农村的集体土地属于禁止性流转的不动产的法律规定不了解造成的。 &&
二、房屋买卖合同无效怎么办 &&
房屋买卖合同无效怎么办？如果出现这种情况，购房合同无效或者解除可以要求开发商承担违约责任，违约责任可以包括解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失和承担已付购房款一倍的赔偿金。因为购房合同的解除可能会对购房者造成一定的损失，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。而如果合同无效，那么买受人不但不能享受到增值的部分，还会因合同的无效浪费更多的时间。 &&
我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： &&
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； &&
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，即我们平时所说的，一房二卖。 &&
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： &&
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； &&
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； &&
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 &&
上文介绍的就是哪些情况下房屋买卖合同无效的相关情况，以及房屋买卖合同被认定为无效后的应对方法。如果您对此还有相关的疑惑，或者正面临着同样的情况，最好的方法还是向专业的房产律师求助，他们的专业知识和经验，能保障您的合法权益。
在买卖这种房子的时候 &&。小产证做出来去房产交易中心我们就能直接把名字改成买家的.三林房子很多都像你这种情况,开了世博会房价翻倍,起诉都赢
在不是与户主签订合同或者户主没有授权的的情况下，都是无效的。希望可以帮到你。
这个我不太清楚，还是去实地咨询下，希望对您有帮助。
你好，情况如下：
1．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
你好，情况如下：
1．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
3．开发商故意
1、首先，遇到经济适用房延迟交房，应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。假如合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执
以北京的司法实践来看，一般分以下几种情况判断和处理：
1、原则上，就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同，一方起诉到法院主张买卖合同无效的，可认
你好，我了解到要看有无法定或约定的退房情形，梳理合同条款或者咨询银行按揭贷款，如没有可协商退房。
希望我的回答对你有帮助。
按揭房出售怎么办房产证？按揭房的房产证抵押在银行，出售房屋需要用房产证，所以需要将房产证解除抵押，而解除抵押就要还清所有剩余贷款。房屋出售没有房产证，用买卖合同
遇到这种情况，应该分情况来处理：如果贷款已经通过了银行的审批，此时买卖双方只能双方耐心等待放款；如果贷款没有通过审批，买家和卖家可以协商如何支付尾款的问题，如果
情况如下(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法
可以登录“东莞市房产管理局公众信息网”→点击“业务查询”→点击“预(销)售合同查询及密码修改”→填写“合同编号、证件号码、购房人密码”。
一、房产买卖什么情况合同无效？
建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
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法院判定安置房购买权转让协议有效
发布时间：
近日，江西省上饶市中级人民法院终审审结一起拆迁安置房购买权转让合同纠纷案件，上诉人（原审被告）与被上诉人（原审原告）就拆迁安置房购买权转让是否合法有效两度对簿公堂，最后法院支持了原告的诉讼请求，判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户手续。 &&　　被告杨某是玉山县城镇居民。2003年，其所居住的解放中路的房屋被拆迁，杨某因此获得冰溪镇瑾义花苑安置小区（以下简称安置小区）一套安置房的购买权，该房位于安置小区八幢三层301号，建筑面积共155.2平方米。日，原告廖某与被告杨某签订了一份安置房购买权转让协议，被告杨某同意将其拥有的位于安置小区的安置房购买权转让给原告廖某，由原告廖某支付给被告杨某转让费2500元。安置房购买合同及发票由原告廖某拥有。协议签订后，原告廖某支付了2500元转让费给被告。日，原告廖某以被告杨某的名义与玉山县城市建设综合开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书，并按合同约定以被告杨某的名义向该公司支付了购房款元，该房屋已于2004年底交付使用，但没有办理产权登记手续。 &&　　原告廖某向法院诉称，被告杨某收取了安置房购买权转让费后，因看到市场房价上涨觉得吃亏而反悔，至今不履行合同，不协助原告办理房屋过户手续，请求法院判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，并承担本案的诉讼费。 &&　　玉山县法院经审理认为：原告廖某与被告杨某之间签订的拆迁房购买权转让合同系原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，依法应予保护。由于原告是以被告的名义与城市建设综合开发公司签订合同，并以被告的名义按照合同的规定交付了购房款，现房屋已交付使用，被告杨某有义务协助原告廖某办理房屋过户手续。法院判决：被告杨某继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，并承担本案诉讼费及其他费用共340元。 &&　　一审宣判后，杨某不服判决，向上饶市中级人民法院提起上诉。其主要理由是：上诉人杨某之妻黄某对转让之事不知情，不同意转卖该房。在房屋转让协议中，房屋共有人黄某没有签字认可，杨某对房屋共有财产无独立处分权，因此上诉人与被上诉人签订的协议是无效协议。 &&　　经审理，二审法院认为：虽然上诉人称签订协议时其妻黄某不知情，但由于其系夫妻关系，上诉人的行为对外构成表见代理，且该转让协议并不是转让其夫妻已经共同取得所有权的房产，而只是安置房的购买权，其协议内容不违反法律禁止性规定。因此转让协议合法有效，双方应依约履行各自的权利义务。由于被上诉人是以上诉人的名义与开发公司签订合同，并以上诉人的名义按合同规定交付了购房款，现该房屋已交付被上诉人使用，上诉人应有义务协助被上诉人办理房屋过户手续。上诉人的上诉理由不成立，故不予采纳，判决驳回杨某上诉，维持原判。 当事人说 原告：被告应继续履行合同 被告：购买权转让协议无效 &&　　原告廖某诉称：2003年被告坐落在县城解放中路的房屋被拆迁，同时获得瑾义花苑安置小区内一套建筑面积为155.2平方米的安置房购买权。同年11月6日，经原、被告协商，被告同意将其拥有的该套安置房购买权以2500元的价格转让给原告，安置房合同及发票一并移交原告，待原告正式购得该房屋后，由被告协助原告办理房屋过户手续。协议签订后，原告当即支付了2500元的转让价款，被告当时也非常满意。此后，原告又以被告的名义与开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书，并按合同约定以被告的名义向开发公司交清了购房款，该房屋已于2004年底交付使用。然而，被告看到房价上涨，觉得吃亏，开始反悔，不协助原告办理房屋过户手续，导致原告至今也没有拿到该房的产权证。故原告提起诉讼，请求法院判令被告继续履行合同、协助原告办理房屋过户手续，并承担本案的诉讼费。 &&　　被告杨某辩称：原、被告之间签订的《安置房购买权转让合同》是无效的，被告没有继续履行合同、协助办理房屋过户手续的义务。理由是：1.合同的订立不符合合同法规定的形式要件，原、被告签订的只是购买权转让合同，没有实际给付内容，且双方签订合同时，被告根本没有取得安置房；2.原、被告签订的合同违反城市房地产管理法的规定，所转让的房屋没有履行批准、登记手续；3.合同的订立是被告一人行为，没有得到其妻子的同意，被告无权独自处分夫妻共同财产。 一家之言 如何购买拆迁安置房？ 施为之 &&　　随着城市化的发展，城市规模的扩大，城市拆迁的速度也在加快，于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，拆迁安置房的买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此，如何购置拆迁安置房？怎样才可以有效地维护交易双方的利益，就成了一些人关注的问题。 &&　　所谓拆迁安置房，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般可分为两类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类则是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 &&　　因此，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，买家往往需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍等。若是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。 相关链接 上海推行拆迁安置补偿公开原则 &&　　为落实上海市“十一五”规划，加快城市建设步伐，上海市近年来的房屋拆迁量也随之增多。今年以来，上海在拆迁操作上全面推行以“公开、公平、公正”为原则的公开操作。 &&　　此前，上海市建委、上海市房地资源局联合发文，决定在全市拆迁基地建立房屋拆迁五项制度。根据五项制度要求，拆迁单位要在拆迁基地设立公示栏，公示被拆迁居民关心的有关拆迁政策、补偿安置标准、评估情况、拆迁公司情况、各种办事制度等。今年初又再次发文要求：新开工的拆迁基地都必须实行公开操作，也就是在原有公示制度的基础上，进一步增加公示内容，即将被拆除房屋基本情况、市场评估单价、安置房源情况和使用结果、被拆迁困难户认定条件和补助标准及签约进展情况等全部予以公示。 &&　　目前，全市新开工拆迁基地已全面实行公开操作，按照公示内容进行补偿安置，做到相同情况补偿一致、公开内容与实际操作一致、先走与后走一致。今年上半年，长宁区“轨道交通十号线凯旋路站基地”对补偿安置结果公开进行了试点。 厦门出台城市拆迁安置新规定 &&　　日前，福建省厦门市国土房产局出台《关于城市房屋拆迁中严格控制被拆迁人多购买安置房的通知》。 &&&&《通知》称，被拆迁人选择产权调换的，应根据被拆迁房屋的建筑面积就近安置；对原房屋面积小、实际居住人口多的被拆迁户，允许适当增加安置面积，但不能增加安置套数。 &&　　《通知》还规定，对增加安置面积仍不能解决实际居住困难的，应提交书面申请，经居委会、街道办等单位调查核实，张榜公布无异议后，可多购买一套安置房。 &&　　《通知》还要求：自该通知下发之日起，签订的实行产权调换的拆迁补偿安置协议书，应增加以下条款：被拆迁人购买的安置房，经拆迁主管部门审核、确认的，准予办理土地房屋权证；未经审核、确认的，不予办理土地房屋权证，且拆迁人有权收回未经审核、确认的安置房。 &&　　（秦&&弓）& 法规链接 《中华人民共和国合同法》 &&　　第四十九条&行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 &&　　第五十二条&有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合同形式掩盖非法目的的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条&当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 &&　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 &&　　第十七条第（二）项&夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 &&　　第三十一条&房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 &&　　第三十五条&房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 &&　　第三十六条&房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 连线法官 拆迁安置房的购买权 为何可以转让 本报记者&&张光宇 &&　　就本案的有关情况，记者采访了一审法院的承办法官林庶富。 &&　　林庶富告诉记者，本案中，原、被告所签订的是拆迁安置房购买权转让合同，而不是被告已经取得所有权的房产。那么，原、被告所签的合同是否像被告所说的那样是无效合同呢？回答是否定的。 &&　　首先，合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。这里的“强制性规定”是指强制性的法律规范，它分为义务性规范和禁止性规范，义务性规范是人们必须履行一定行为的规范，禁止性规范则规定人们不得从事某种行为。合同无论是违反义务性规范还是禁止性规范都是无效的。本案中，原、被告所签订的拆迁安置房购买权合同，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，到目前为止，还没有法律或行政法规对拆迁安置房购买权转让的禁止性规定。 &&　　其次，拆迁安置房购买权转让合同的签订是原、被告双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的行为，而且双方在前期还各自履行了自己的权利和义务，即原告支付了转让费，被告则将拆迁安置房合同及发票交由原告保管，并以该合同与开发公司办理购房等手续。 &&　　再次，原告以被告的名义向开发公司购得安置房后，虽未进行权属登记，未办理产权证，也只是表明该房屋产权没有得到房屋登记管理部门的认可，有可能产生该房屋物权公示意义的权利瑕疵，但不能由此而否定其权利本身的存在，也不对民事合同效力产生影响。析拆迁安置房买卖合同的效力 -
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析拆迁安置房买卖合同的效力
【学科分类】合同法
【出处】本网首发
【关键词】拆迁安置房；房屋买卖合同；合同效力
【写作年份】2013年
&&&&　　日刘某与王某在房产中介公司的介绍下，签订了房屋买卖合同，该合同约定，刘某将拆迁安置所得的100平方米的安置房以43万的价格出售给王某，买卖双方同时约定了定金2万元，对于付款时间、数额，房屋交付时间均进行了约定；另外，两人还约定付款时去公证机关办理转让拆迁协议的公证手续，即刘某将自己在房屋拆迁中获得的拆迁安置房更名到王某名下。刘某与王某后因该房屋的买卖发生纠纷，王某遂诉至法院，要求刘某继续履行合同。该案中，拆迁安置房的既得利益人是刘某，刘某尚未领取该房的房屋产权证书、土地使用权证书，刘某与王某签订的安置房买卖合同的效力如何认定？一般情况下，安置房买卖合同的效力如何认定？这些法律问题困扰着房屋买卖的双方当事人，也给法官判案带来了困难。
　　随着城市的迅速发展，城市改造步伐日益加快，房屋拆迁成为热门话题，在拆迁过程中有些被拆迁人获得的拆迁安置房超出其居住需要，许多被拆迁人考虑将过剩的拆迁安置房出售获取利益。而拆迁安置房不同于普通的商品房，安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征用拆迁房屋的农户。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规制外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。 一般来说，拆迁安置房屋分为两类，一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。例如上海因举办世博会需要进行的拆迁。按照相关规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
　　《房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”该法第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据上述规定，房地产管理法确立了房屋交易的几个原则：
　　第一，上市交易的房屋必须依法登记领取权属证书；
　　第二，上市交易房屋的土地使用权性质为国有出让土地，国有划拨土地上的房地产原则上不得转让。国有划拨土地上的房地产经有批准权的人民政府批准后才能转让，批准后由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　第三，相关政府规章或政策限制交易的房屋，在限制期届满后，可以上市交易。
　　第四，法律法规禁止交易的房屋不得上市交易。
　　因此，拆迁安置房交易应严格按照房地产管理法的要求进行。对于符合房地产管理法规定的可交易拆迁安置房，其房屋买卖合同的效力当然有效。而实践中，许多安置房交易或多或少欠缺相关的形式要件，而这类安置房买卖合同的效力如何认定成为关注的焦点。
　　在现实生活中，许多拆迁安置房买卖发生时，出让人尚未领取权属证书，而《房地产管理法》第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得交易，因此，在未领取权属证书情况下的房屋买卖合同效力如何认定。从房地产管理法立法背景考虑，该法制定于1994年，当时考虑到未依法领取权属证书的房地产权属不明，如果允许其自由转让，容易产生纠纷，不利于市场稳定，同时这样规定也是为了防止炒房行为。但现在看来，随着市场经济的发展，市场经济一方面要考虑市场的稳定，同时也要注重市场的活跃，适度调节房地产市场的情况下，也要鼓励交易，而房地产管理法的该规定影响了市场交易。而且，房地产管理法的该项规定是管理性的禁止性规定，而不是效力性禁止性规定，该法是倡导房产交易依此规定进行，对于未领取权属证书的房屋交易，不应当禁止，对于该类房屋交易合同不应一概认定无效，否则，会影响交易安全，当然，作为管理性禁止性规范，进行房屋权属变更时还是应当严格按照规定办理。
　　司法实践中遇到涉及安置房买卖合同效力问题，需要分不同情况对待。
　　1.安置房的权利人领取了房屋权属证书。
　　在此种情况下，拆迁安置房可以进入房屋交易市场，安置房的权利人与买受人签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方当事人应受合同约束，应当按照合同约定履行双方的义务，如果一方违约，另一方可以要求违约方承担违约责任，并要求继续履行合同。但是，在安置房交易过程中，应当及时了解房地产管理部门对于这类安置房交易的其他规定，如果安置房的土地使用权性质为国有出让土地，不存在补交土地出让金的问题，如果安置房的土地使用权性质为国有划拨土地，当该安置房交易时应当补交土地出让金，土地使用权性质可以转为国有出让土地。另外，房屋买卖的当事人还应按照法律行政法规的规定，缴纳相应的税费或规费。
　　2.安置房的权利人没有领取房屋权属证书，但已占有该安置房，房屋权属证书需要一段时间后才能够办理
　　在此种情况下，拆迁安置房入市交易有一定的限制，买受人购买该类房屋具有风险。《房地产管理法》规定未取得房屋权属证书的房屋不得买卖。但从实践来看，没有领取房屋权属证书的安置房并非不能交易。由于安置房的权利人已基于房屋拆迁安置补偿协议获得该安置房，并占有该房屋，从物权法角度分析，作为该房屋的权利人，他可以依法处分自己的财产，只要其意思表示真实，双方约定不违反法律的禁止性规定，合同应当合法有效，房地产管理法设置的交易限制只是管理性规定，最终安置房的权利人能够取得权属证书，依然可以将房屋变更登记到买受人名下，因此，该类房屋买卖合同应属有效，有效的前提是安置房可以办理房屋产权证书。但是，由于房屋权属证书没有办理，一旦房屋出卖人反悔，买受人往往处于被动地位。
　　3.房屋拆迁安置协议签订后，被拆迁人出售拆迁协议中载明的安置房，而被拆迁人并未实际取得该安置房
　　在此种情况下，被拆迁人处分了自己的可期待利益，法律上并未明确禁止，只是交易风险更大，而涉及该类房屋的买卖合同应区分不同情况来考虑其效力。如果该房屋可以办理房屋权属证书，房屋买卖合同应属有效，应当允许当事人买卖。如果该房屋明确限制交易时间段，而双方当事人对于房屋权属变更登记的约定与限制交易时间段冲突，应认定房屋过户条款无效，按照限制交易时间段的要求调整房屋过户的时间。同时，这类房屋买卖中，还涉及如果房屋面积减少或增多的情况，最好买卖双方当事人对可能出现的情况进行约定，避免因约定不明引起争议。
　　对于拆迁安置房交易的规定，各地做法不尽相同。 日，无锡市政府办公室发布《关于加强经济适用住房、拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知》，该通知规定依法取得房屋土地权属证书的经济适用住房、集土拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易；未依法登记领取房屋土地有关权属证书的经济适用住房和拆迁安置房而转让的，要严肃处理。由此可见，拆迁安置房是可以交易的，只是交易受到限制，但交易过程中涉及房屋权属变更登记等问题。因此，买卖拆迁安置房一定要全面了解所购买房屋的真实情况，采取不同的策略应对。
　　综上所述，拆迁安置房买卖合同只要不违反法律的禁止性规定，其效力应当依法予以认定。但是从预防纠纷的角度出发，还是倡导已办理安置房权属登记的房屋入市交易，减少因权属不明确产生的纠纷。司法实践中，法官应综合考虑涉案房屋买卖合同的情况，根据不同情况，认定房屋买卖合同的效力，一般只要不违反合同法合同无效规定的房屋买卖合同不认定无效。但对于规避法律，逃避相应的税费义务的房屋买卖合同，应认定规避条款无效，责令双方当事人予以改正，否则，认定合同无效。对于没有办理房屋权属登记的买卖合同，应根据实际情况区别对待。文章开头所举案例来看，刘某与王某签订的安置房买卖合同有效，但双方约定的更名条款有规避国家税费的嫌疑，如果王某按税收法律法规规定缴纳相应税费，刘某应将房屋过户到王某名下，同时王某应履行给付房款的义务，倘若刘某反悔，刘某应承担继续履行合同的义务。
【作者简介】
张广才，单位为江苏省扬州市邗江区人民法院。
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