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安置房买卖存在哪些风险 (2)
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安置房买卖的4个法律难题解读
17:34&&来源：江南晚报 |
拆迁安置房由于不能一下子拿到房产证的问题，安置房买卖的风险向来让人头疼。在这里，关于安置房买卖的4个难题解读，希望对你有帮助。
1、私下交易后，目前遇到交土地收益，这个交钱主体目前限定为当时的拆迁户，如果遇拆迁户拒绝去办或已经病故、出国、联系不上等特殊原因，怎么办?
梁溪法院民事庭法官林丽华：
若遇拆迁户拒绝办理可以通过诉讼解决。若是房屋有效，法院可以判定继续履行义务，要是不履行，在法院出具后，买房人可以办理手续，或是通过执行局强制执行。
拆迁户病故，则可以征求法定继承人的意见。若是通过产监部门不能确认，可以到法院来起诉。至于拆迁户出国、联系不上，前置方法行不通，都是可以通过诉讼解决的。
江苏法舟王一静：
首先需要对安置房转让合同的效力进行判断，即：1.如果双方签订合同时安置房的状态尚不满足相关文件要求，而鉴于相关文件并未确认有溯及既往的效力，故该签订合同的效力会存有争议(即该合同可能会被确认为无效，对此如双方存有争议则可通过诉讼由人民法院进行确认)，如合同被确认为无效，在此情况下应依照合同无效而双方返还的法律后果处理，买受人无权要求出卖人继续履行转让房屋产权的义务，如合同被确认为有效，则按第2条办理;2.如果双方签订合同时安置房的状态已满足相关文件要求，则双方签订的转让合同有效，如出卖人拒不履行相关文件的程序性规定，则买受人可以提起诉讼强制出卖人履行相关义务，而土地收益的缴纳，虽然规定为由出卖人负责，但在出卖人不配合的情况下买受人出资缴纳以完成该程序性要求，在法理上应可允许。
2、私下交易时，有的当时声明房价已含土地收益金，有的当时未声明含，怎么办?
梁溪法院民事庭法官林丽华：
这要看当时双方的约定，包括费用多少，由谁负担等。若是没有约定，双方先行协商，协商不成交由法院来判断。法院会综合交易习惯等，如当时交易的价格来判断，一般是由买受人承担。
江苏法舟律师事务所王一静律师：
在合同被确认有效的情况下，土地收益金的承担主体应依照合同约定，没有约定时，则应通过文义判断当事人在签订合同时的真实意思表示(在大多数情况下，双方约定的价格一般为不涉及缴纳土地收益金的价格，若此，我们认为，办理转让登记产生的土地收益应认定由买受人承担更为公平)。
3、亲属间的交易，办与不办房产证，对将来有什么影响?
梁溪法院民事庭法官林丽华：
亲属间的交易，与陌生人交易是没有区别，建议及时办理相关产权证。毕竟拆迁户将产权证办在自己的名下，对于第三人来说并不清楚房子已经交易，可能造成一房二卖等。对于买受人来讲，将来要转卖 、赠予都会存在障碍，所以说办理产权证是必须的。
4、如果拆迁户不上市交易，也不办房产证，将来的继承问题是否受影响?
梁溪法院民事庭法官林丽华：
这类房屋不影响继承。不过产权证办到继承人的名下，仍然涉及相关费用。等到继承时再交，并不是明智的做法。根据法律规定不动产采取登记方式，才有公示的效力，这是物权的法定方式，还是尽早办理为好。
中院执行局裁决处副处长张淼介：
安置房新政的出台有利于案件的执行，标的的变现，是债权人的新出路。对于可以交易的安置房，若是被执行人无钱缴纳相关费用，一般由买受人缴纳，或是在法院拍卖款当中扣除。 责任编辑：ang
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东虹花苑是南京江宁区秣陵街道的一个拆迁安置小区，周边数十个自然村拆迁后都移居到了这里，目前共有7个社区。从2003年开始，每个自然村一批批拆迁，每家分一到三套不等的房屋。房屋多的人家自然会把多余的房子卖给有需要的村民。拆迁安置房买卖市场开始慢慢形成。
今年5月中旬，和朋友聊天时，陈虹得知东虹花苑从4月1号开始集体登记房屋，准备办理不动产证。7年前，她从余龙的手中买了东虹花苑109栋的一套60平的房屋。陈虹立马打电话给原房主余龙，谁知对方撂下了一句：&房子已经写了我女儿的名字，要想改成你的名字，给我10万。&挂下电话后，陈虹懵了&&&给我五万就改名&东虹花苑是南京江宁区秣陵街道的一个拆迁安置小区，周边数十个自然村的村民拆迁后都移居到了这里，目前共有东善桥、童前、吉山、霞辉庙、元山、祖堂、胜家桥7个社区。从2003年开始，每个自然村一批一批拆迁，每家分一到三套不等的房屋。房屋多的人家自然会把多余的房子卖给有需要的村民。拆迁安置房买卖市场开始慢慢形成。东虹花苑小区外景。2009年，陈虹以略高于当时市场价的18.8万买了祖堂社区居民余龙的房子。&那时候刚好有一笔钱，我一个农民也不懂什么理财，就觉得钱放在家里不安全，想赶紧买个房子。&陈虹皱紧了眉头，&谁知余龙是这样的人，现在狮子大开口，问我要10万，怎么可能？&挂了余龙的电话后，陈虹一夜没合眼，第二天一早就跑到了祖堂社区居委会。副主任端木和健对她说，登记名单已经交到了秣陵街道拆迁办。没办法，陈虹只好跑到拆迁办，一位主任接待了她，听她说明了情况后，立即打电话派人把余龙的那套房屋登记表撤了下来。他还安抚陈虹说：&你这种属于买卖矛盾，整个江宁区有1000多套矛盾房，放心，我先撤下来，你们先私下协商。&听到主任这句话，陈虹悬了两天的心暂时放了下来，她打电话给余龙，说房子扣了下来。没想到，两个星期后，她接到了法院的传票，余龙以&合同依法无效，所购房屋应退还&为由把她告了。陈虹收到的法院传票。王根宝是东虹花苑霞辉庙社区的居民，2003年扶贫拆迁，他分到了东虹花苑三套90平的房屋，2006年，他把74幢的一套房以12.5万的价格卖给了妹妹和妹夫。2008年第一次房屋登记，他问妹夫要五万，就愿意把房子的户主改成他。妹夫坚决不同意，最终房子还是写了王根宝的名字。自此，两家再无来往。王根宝妹妹一家还住在74幢，王根宝住在78幢。如今，王根宝妹妹一家还住在74幢，王根宝住在78幢。他说：&我也不可能把他们赶走，还是那句话，给我五万，就改成他们的名字，我觉得这个要求不过分。&&写谁的名字都不合适&这次拆迁安置房产权登记是江宁开发区第二次集体登记，第一次是2008年，当年全区共登记了5000多套，东虹花苑1到89幢参与了第一次登记。今年4月到6月登记了8900多套，东虹花苑剩余的所有在住房屋都参与了此次登记。江宁开发区国土所2009年拆迁安置房&两证&办理公示。&不办证也暴露不了这个问题。&祖堂社区副主任端木和健说：&我们社区这次一共登记了272套，最后剩下了8个矛盾户。那时候，居民都是15万、20万就把房子卖了，也写了买卖协议。说实话，现在给个两三万补偿也无可厚非，关键有些人不是两三万能解决的。&祖堂社区人民调解委员会公示板。6月底，有个祖堂社区的矛盾户卖主刚踏进居委会大门，就冲端木和健嚷嚷：&我的房子，必须要写我的名字。&端木为难地说：&房子不是我占的，是你卖给人家了，人家有协议在手，你当初同意卖给人家，现在你要房子，怎么要呢？&那人一怒之下摔碎了端木的杯子：&我的房子，你们凭什么不写我的名字？&端木一听不是善茬，开始据理力争起来：&要也可以，你上江宁区人民法院起诉，假如判决书判这套房子归你，你拿着判决书来找我，我立马写你的名字。&那人只好悻悻地走了。端木和健叹了口气，对凤凰江苏说：&这样胡搅蛮缠的确实占少数，但事实是，如果我们不出面调解，写谁的名字都不合适。&从今年4月1号到6月30号，东虹花苑三个人口最多的社区东善桥、吉山、童前共登记了2506套房子，其中55套存在产权纠纷。大多数是买卖双方没有协商好&补偿费&。&社区肯定要协调啊！&吉山社区的董会计说，&现在剩下的这32套房子，房主都是开口就要8、9万。买方的心理是&我住在里面，他们难不成把我赶走？大不了这个证我不要了！&&类似这样的矛盾户，社区也没法解决，只能搁置。端木和健对凤凰江苏说：&开发区规定，买卖双方存在纠纷，一律写原房主的名字。如果矛盾解决不了，我们最终只能照此执行，不可能一直拖下去。&一旦户主写了卖方的名字，调解成功的可能性更小，买方只能走司法途径维权。&法无禁止即可为&祖堂社区居委会将在8月安排法律顾问俞曾莹律师对剩下的8组矛盾户一对一调解。俞曾莹说：&买卖双方多数情况下都是认识的，几十年的交情都有可能，亲属关系的也不在少数，因此从情理上劝说应作为这次调解的着力点，另外，我也会给双方解读相关法律、法规、政策，法院对该类纠纷的裁判尺度等，帮他们权衡利弊。&对于陈虹来说，她已经走上了司法途径，只不过是作为被告。7月8号开庭当天，陈虹独自一人去了江宁区人民法院。整个庭审时间持续了一个小时，最后，原告律师提出了&可以接受调解，改户主，但需被告补偿13万&的要求。陈虹提高了嗓门，有点愤怒：&10万都不可能，别说13万了，最高5万，否则别谈了。&法官调解无果，宣布择日宣判。对于这类案件的判定标准，俞曾莹律师表示：&跟世界上没有两片相同的树叶一样，每一起纠纷也不同。目前，南京市的各级法院在审理这类案件过程中，通常会注重审查卖方是否具有完全处分权，是否存在无权处分的问题、购房款的支付情况、是否符合过户条件等因素综合判断。&陈虹和余龙2009年签订的买卖合同。究其根本，拆迁安置房之所以产生纠纷，原因就是余龙的起诉状上写的&合同依法应无效&。根据相关法律规定，此类房屋产权虽属于个人所有，但其所有权是有限制的，即权利人在取得所有权的一定期限内，是不能上市交易的，流通性受到限制。余龙的民事起诉状。&其实，拆迁安置房在符合一定条件的前提下是允许自由买卖的，国家并没有绝对禁止该类房屋买卖。&俞曾莹说：&法无禁止即可为，老百姓在日常生活每一项行为只要法律未加禁止即可得到法律保护。&据端木和健透露，2008年江宁第一次拆迁安置房登记明确规定只能填原房主的名字，而这次，允许买卖双方协商后登记姓名，&明显更加人性化&。&未来，不排除拆迁安置房的交易政策会更加人性化的可能。&俞曾莹说。买不起的商品房，买不得的安置房作为全国综合总指数排名第一的国家级经济技术开发区，江宁开发区从2003年开始进行大规模城市化改造。过去十多年的时间里，江宁新建了大量拆迁安置小区，单秣陵一个街道，就有殷巷新寓、欣旺花苑等7个拆迁安置小区，且拆迁安置房以片区集镇为集中点，每片区安置达数万人。据南京市房管局公布的数据显示，2003年南京商品住宅预售均价为3360元/平米。依据南京中原市场研究中心监测数据显示，2012年南京住宅均价为11106元/平米，从2003年到2012年，南京房价涨幅高达230%。农民买不起商品房，自然会考虑买安置房。秣陵街道另一个较大的拆迁安置小区殷巷新寓，如今已被四五个商品房小区包围。由于今年南京房地产再次大热，同地段商品房6月的均价在元/平米。而殷巷新寓的&市场价&只要不到10000元/平米。同样80平的房屋，价格相差了120万元。小丽和小吴从淮安来南京打拼已有5年，两人都是普通的打工族，每月薪资加一起一万左右。他们从2014年开始打算在南京买房，看了一大圈，只有江宁和江北的房价能勉强承受。&当时看到了殷巷新寓的房子，真的很便宜，后来才知道是拆迁安置房，就没买，没有房产证，将来有了孩子都没法落户。&小丽感叹，&商品房买不起，安置房又买不得，在南京活得太累了！&虽然从2008年开始，江宁开发区国土所开始对拆迁安置房陆续登记办理房产证，但至今，仍有大批户主没有领到两证。今年6月，南京全面实施不动产登记。当被问到东虹花苑这次登记何时能拿到不动产证时，社区工作人员的答案都是&不知道&。截至发稿日，陈虹还在等待法院的判决。她准备从朋友那儿借五万块钱，迈过这道坎。&等证发下来，我就把房子卖了，养老的钱就有了。&52岁的陈虹
[责任编辑：汪霞]
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安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。 随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。
安置房一般分为两大类： 1、上市交易受到5年限制的安置房 因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。 现今市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。尚未取得房产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。 2、可以自由交易的安置房 另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 安置房买卖应该注意哪些问题： 1、购买安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易核心查询房屋的产权资料等。 2、不同类型的安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。尤其是对于动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。 如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。 一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔。 无证拆迁安置房买卖要注意的问题： 1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的； 2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。 3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。
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