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按Ctrl+Enter发送&h2&因为整个集团20多个子品牌，全国几百家门店，一夜之间全部关门！拖欠业主以及材料商等人资金高达约20亿！&/h2&&p&这个公司叫做泥巴公社，是一个装修公司，知乎上也可以搜得到，不过评价很糟糕。目前该公司在5月份的时候停业，全国数千业主的装修工程款全部不翼而飞，或许你也是受害者之一，首先来看一个截图视频&/p&&a class=&video-box& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.zhihu.com/video/647936& target=&_blank& data-video-id=&& data-video-playable=&& data-name=&& data-poster=&https://pic2.zhimg.com/80/v2-a1ece3badef74db6848b1_b.jpg& data-lens-id=&647936&&
&img class=&thumbnail& src=&https://pic2.zhimg.com/80/v2-a1ece3badef74db6848b1_b.jpg&&&span class=&content&&
&span class=&title&&&span class=&z-ico-extern-gray&&&/span&&span class=&z-ico-extern-blue&&&/span&&/span&
&span class=&url&&&span class=&z-ico-video&&&/span&https://www.zhihu.com/video/647936&/span&
&/a&&p&这是我在众多维权群中随便截取的一些受害业主，少的只有几万，多的有二十多万了，群里面的一个地板材料商被拖欠货款上百万，其他群里，包括没有在网络进行维权的受害者有多少不得而知，涉及金额之大可见一斑！&/p&&h2&可能有人要问，一个普通的装修公司，是怎么做到能涉及全国20多城市的数千名业主、数亿的资金呢？作为前员工，我来给大家分析一下。&/h2&&p&在两个月前，如果你在天猫或者京东上搜索“装修”有关字样的时候，毫无疑问的，你看到排名第一以及前几的，都是“泥巴公社”，包括去年的双十一双十二，泥巴公社装修公司的成交量以及排名都是第一的，如下图&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-4ba5ec62e04bc16e0ec74_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&600& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&p&点进去看看评价，哇哦，全部好评，而且每个评价写的都很真实，每个账号都是有心有钻的，不像是刷单，然后进行咨询，客服会根据不同地方的业主分配到不同地方的泥巴公社，然后才会出现全国各地都是受害者的现象。&/p&&p&本来按理说，这个模式也算是互联网家装的模式，而且能在全国各地都签下那么多用户，不应该会一夜之间突然倒闭吧。然而，是一个个运营中的问题步步积攒起来，才会导致如此大的家装集团轰然倒塌&/p&&p&一：盲目的扩张&/p&&p&泥巴公社的母公司是湖南苹果装饰有限公司，该公司秉持着分裂式的扩张原则，几乎一年就要创办两个新品牌，隔几个月就要开一家新公司，通过新开业搞活动搞促销来吸引业主签单。去开发一个新城市就是聘请几个设计师，然后接网单，如果能签下来就去找工程队外包，如果感觉市场做的不错就在当地租个门面，进行正式的开业，如果做不好，就拍拍屁股走人。完全没有根据市场来进行拓展，导致各项成本的增加，这是第一个问题。&/p&&p&二：完全虚假的承诺&/p&&p&该公司在宣传中会提到各种装修工艺，以及表明它是老房改造专家，有着许多其他公司没有的专利以及施工方法。然而，都是假的，所有的工程都是抽取34%（我这边是）的点，然后剩下的直接丢给项目经理，其他的一概不问，所说的监理也就是个摆设。项目经理的招聘也都是交个保证金即可录用，完全不问工程经验和资历。这样一来，项目经理拿着不多的钱肯定做不出达标的工程，于是只能在一些地方偷工生省料，或者要求后期加项目加钱。还有说是有两年的质保，然而哪怕在工程期内，只要设计师离职了，出现了问题，业主要么来公司撕逼协商，要么只能作罢。在我任职的一小段时间内，已经看到多次业主来闹事的场景了。作为一个装修公司，不立信，怎么做市场？或者这就是要疯狂扩张的原因吗？&/p&&p&三：糟糕的人员管理制度&/p&&p&在这个公司里，人员管理打分我给0分。上班迟到1分钟罚款，下班不加班个四五个小时不准走，没错，没事也不准走，在里面玩手机也不准走，8点钟就想走就是想挨批。加班工资？大哥你逗我吧，啥福利都没有！&/p&&p&领导每天爱开会，小领导8点开，大领导半夜开，没错就是半夜，经常看到我的上级开会开到凌晨。&/p&&p&待遇低的可怕，设计师助理才600块薪水，一次一个华东区老总来开会说：你们现在底薪600不错了，前两年才300呢！我tm就是下面表情&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c3fc_b.jpg& data-rawwidth=&180& data-rawheight=&180& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&180&&&/figure&&p&做业务的提成就1个点，还要分3次发，我一个同事一个月签了快100w的单子了，结果月底发了6000+&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-fc46eb175ccb8a913e6b35ae_b.jpg& data-rawwidth=&311& data-rawheight=&189& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&311&&&/figure&&p&我就不说做业务的平均工资不到3000了。。。当然，工资现在还拖欠着。。&/p&&p&最主要的还是人员结构混乱，小小的市级分店都有关系户，招了7 8个新媒体然后就运营一个微博——每天转抄点内容，其余时间就是玩玩手机喝喝茶，一线的设计师和业务员忙的要死然后也没多少钱。啥也不懂的人也不知道怎么就做了上级，天天画画大饼然后催着要客户，问题是没见他有过啥贡献和能力。&/p&&p&&br&&/p&&h2&失去了天时（互联网装修红利期）、地利（糟糕的工程质量导致口碑差）、人和（不善待一线员工，人员分配严重有问题），一直到今年5月份，在各地接连爆发资金危机的情况下，泥巴公社以及苹果装饰旗下所有的子品牌。一夜之间全部倒闭。数千业主血汗钱可能就要付之东流。目前我所知道是，湖南成都等地的公安机关已经立案调查，期盼着全国其他地方的警方及政府也重视起来，万千受害者期盼着得到公众的处理！&/h2&&p&&br&&/p&&p&看到评论区很多小伙伴也是被坑或者差点被坑，大家以后不论装修还是找工作都要擦亮眼睛啊！&/p&
因为整个集团20多个子品牌，全国几百家门店，一夜之间全部关门！拖欠业主以及材料商等人资金高达约20亿！这个公司叫做泥巴公社，是一个装修公司，知乎上也可以搜得到，不过评价很糟糕。目前该公司在5月份的时候停业，全国数千业主的装修工程款全部不翼而飞…
&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d26ddcea86dc7a9d2d2bf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&333& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d26ddcea86dc7a9d2d2bf_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃&/b&&/p&&p&先介绍下长沙，0731房产网的地图做的很差，链家的地图也跟不上时代了，长沙从2011年后主城区就是6个区了，除了下面图中的岳麓、开福、芙蓉、天心、雨花，还有望城县改区，以及1个长沙县，代管的2个宁乡、浏阳市就没必要说了。 &/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-efcadd112e0cb312e75764_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&926& data-rawheight=&708& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&926& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-efcadd112e0cb312e75764_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2016年末常住人口764万人，6个内区加1个县是3945平方公里，大概是2个深圳的概念。长沙老城区面积很小，总共只有2环。&/p&&p&&b&1&/b&&/p&&p&&b&长沙房价涨幅&/b&&/p&&p&1、&b&老城区江景代表盘&/b&——北辰三角洲，203套房源，认筹2824组，2月4号开盘，去化100%；价格元/平米。而这个小区目前二手房的成交价都已经在1.6万/平米了，&b&新房价格比二手房便宜百分之二三十&/b&。而且新开盘的房位置比二手房更好，距离地铁近。&/p&&p&北辰三角洲总建筑面积达537万平米，2007年由北辰实业以92亿元的价格拿下，拿地成本约2800元/平米，成为当时的“全国总价地王”，2010年的售价就已经达到7200元/平米了，七八年时间过去，现在才让卖一万出头，说句公道话，这个价确实是良心价。&/p&&p&2、&b&新省府片区，&/b&以欧洲城为例，目前二手房成交价1.2万/平米左右。2016年1月份，133平米毛坯房，有成交总价78万的，单价六千，另外税费中介费不到10万由买家支付，这套房在2010年末买的时候就是5500元/平米，五年时间几乎没涨，如果说是投资，你在2016年初买，肯定比你在2010年末买收益率高，但如果是自住，毫无疑问还是2010年买最划算啦，所以投资和自住是完全不同的概念，明白不。&/p&&p&3、&b&洋湖片区&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5ec9fc9dc130bc6ea351_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&652& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5ec9fc9dc130bc6ea351_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&中海国际社区，2017年9月已全部卖完五期，新房价格1万左右，目前一期二手房1.1-1.2万/平米左右，二三四期二手房因房产证不满3年不能交易。这盘2010年我当时看时一期最高就卖到了7800元/平米，后来，15年，二三四期带精装都是6400元/平米左右，这几年市场平稳期，都是买房的好时机，后来因为限价，新房涨了60%左右，也不算多。&/p&&p&北大资源理想家园，2017年12月开盘，高层售价9000元/平米，这个价被限的太狠了，旁边二手房都1.4万了，新房与二手房存在5000的价差，不抢才是傻子；今年2月份，140平米洋房开盘均价1.3-1.4万/平米；2016年8月，88平三房6900元/平、117平四房7300元/平。&/p&&p&旁边的中天栖溪里，2017年7月份，二手房成交价1.4万/平米，但9月限售之后都不能交易了。因为限售，整个洋湖片区的房源都无法交易。&/p&&p&4、&b&梅溪湖片区，&/b&新盘万科里梅溪郡，住宅处于最后的清盘中，只剩一楼，117平、130平住宅，单价1.8万/平米。2015年6月，高层房价8500元/平；洋房均价9500元/平，9月份分别涨了一百块。2016年10月开盘均价1.5万/平米。从2015年到现在，两年半时间，也翻倍了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-58380ded2e1ba4a9b2df_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1007& data-rawheight=&674& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1007& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-58380ded2e1ba4a9b2df_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&二手房，中建梅溪湖壹号，万科隔壁，更靠近湖边，2014年建成，中楼层78平米小三房，最新成交是日，成交总价124万，单价1.57万/平米。另一套低楼层的78平米，隔一天成交价是1.44万/平米。旁边的金茂梅溪湖二手房价格差不多，但因为限售了，目前都不能交易。&/p&&p&万科里金域国际，12月，新房1.2-1.4万/平米，2014年的时候是七八千，涨幅也不算大吧。&/p&&p&5&b&、武广新城，&/b&明昇壹城二期新盘目前售价1.2-1.3万/平米，一路之隔的恒大绿洲二手房，127平米三房，2017年9月成交价是125万，1.17万/平米，2017年1月份是8600元/平米。&b&该片区的新房与二手房价差不明显。&/b&&/p&&p&6、&b&滨江新城，&/b&景秀江山，154平米，2017年9月成交价185万，单价1.2万/平米，2016年5月时，成交单价7500元，目前87平米两房，105平米，放盘单价也是1.2万左右。&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&调控后的市场反应&/b&&/p&&p&没有对比就没有伤害，看完上面的长沙房价，是不是非常羡慕长沙人民呢！隔壁武汉套路玩的那是相当6啊，比如限价了，开发商又想涨价卖怎么办呢，那就茶水费啦，装修费啦，实际上，最后购房者的首付反而多增了几十万上百万，长沙可不行，查的严，给你批的预售价是1万，你就不能再附加其他的费用，否则购房者去投诉罚死你，于是开发商都老老实实的，要么不开盘，要么守规矩。&/p&&p&长沙楼市从2016年下半年才启动大涨，没涨几个月，到10月份，受其他热点城市的影响，也开始加入调控大军了，2017年调控更是一波接一波，限购都升级了3次，大量非长沙市的投机资本被清洗出局，同时因为政府对新房指导价的干预，暂时遏制住了继续上升的势头。长沙楼市犹如一匹奔驰中的野马被突然拉住，进入一个看似稳定的阶段。&/p&&p&（说明：以下图片均来自0731房产网）&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-3de514a8881_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&944& data-rawheight=&721& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&944& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-3de514a8881_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但短期的问题在于，市场的供给量还是跟不上，所以&b&限价之后，就造成了开发商惜售，不愿意以政府指导价开盘。尤其是长沙县，大量的开发商捂盘惜售，推盘意愿较弱。&/b&&/p&&p&根据0731地产研究院的数据，2017年长沙市（内六区+三县）商品住宅供应1479万平米，同比下降10.46%，成交1624万平米，同比下降37.13%，成交均价6896元/平米，同比上涨10.37%。&b&这已经是2015年以来连续三年供不应求。2018年1月份长沙全市商品住宅供销比为0.85，仍然供不应求。只要有新房入市即造成哄抢。&/b&&/p&&p&特别是明显低于二手房的新房，因为价差明显，如果有百分之二三十的价差，即使房价下跌，意味着还有二三十个点的空间才会亏损，谁都知道买了风险不大，所以我长沙的亲戚朋友问我意见，我都会建议他们去看新房，但前提是一定要看有价差的新房，能排队抢到就买新房，因为政府调控确实是挺厚道的。上文中提到的北辰三角洲、中海国际、北大资源理想家园跟二手房都是存在至少20%的价差，当然不用担心买贵了，还有朋友跟我说，天心区政府规定了9500元/平米的均价，望城区是6500，宁乡市5500，因为本身长沙这一轮涨幅就不算多的，毕竟已经有六年时间没涨过了，补涨一下是很正常的。但有的片区新房二手房如果没有价差的，那买新房也没有什么优势了。&/p&&p&调控政策中，去年9月23日出台限售规定，购买二手房需取得产权证三年方可交易，也就是说，你买了新房子，需要&b&拿到房产证后三年才能卖，一般买新房需要一年半到2年才能拿到产权证，加起来就四五年才能交易，这基本上就意味着2012年之后买的房子都不能卖了。&/b&&/p&&p&去年我劝一位同学赶快卖掉长沙的房子等着到深圳买，她不肯听，主要是太贪婪了，因为当时长沙二手房市场行情好，老想着再涨几万块卖，结果9月份出来限售政策后就卖不了了，深圳上车梦又得延后，以小失大，所以有时候别人问我涨多少卖，我一般都是回答翻倍就赶快卖，即使后面还会涨，但你也不要留恋了，说不定就出什么政策被套住，人往往是被自己的贪婪所误，李嘉诚之所以是超人，就是他懂得不去赚最后一个铜板，宁可错过这一场大牛市，也要提前跑路，否则他的钱完全出不去。&/p&&p&说远了，我这次回长沙跑了跑盘，跟地产中介也聊了聊，在长沙中介门店最多的新环境地产小哥跟我说，他们内部都有大数据统计，2016年初那一拨还没有上涨的时候，&b&外地投资客来长沙买的最多的就是合肥人，不过他们大多也被套住了，&/b&因为他们买的大都是新房子，更不了名，必须拿到房产证才能卖，让他们万万想不到的是，长沙涨幅才这么点，还远不到一倍，政府就接二连三的补刀，还限售简直不可思议。&/p&&p&要是像武汉、成都、广州那样睁一只眼闭一只眼变相涨价也还是有机会，谁知道长沙还真刀真枪的干，合肥投资客算是彻底套牢，想卖也卖不了，买房真买成了房东。好在他们买的便宜，只要资金链没问题，也不用亏本甩卖，拿着就是了，大不了五年后再卖。&/p&&p&另一位樱桃知道的投资客，2016年初，他带领几位同学一起在梅溪湖团购了十多套房，现在账面上的价格是翻倍了，但是&b&因为限售三年，目前都不能交易，所有投资梅溪湖的人都被套其中。&/b&&/p&&p&2012年以来，长沙最热点的区域在梅溪湖板块，但该片区外来投资者偏多，炒作水分较大，空置率高，晚上黑灯瞎火的。而且梅溪湖片区的新房并不比二手房便宜，没有什么价差优势。&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&长沙的未来走势&/b&&/p&&p&长沙过去这么多年房价涨幅偏慢，说到底，主要还是因为供给量大的原因，长沙城区范围很小，也没有一个中心城区的概念，但东南西北可以不断向外围开发，连偏远的天心区中信文化广场二手房都卖到1万了，我记得2010年的时候，才四千多，武广新城早几年还是荒无人烟的郊区，现在也卖到一万多，跟老城区相差无几。所以一般人可无法理解，在长沙就没有什么核心区和郊区，那五六年要是买了远郊四五千的，收益率肯定会比近郊七八千的收益率高多了。&/p&&p&为什么会这样呢？因为长沙二环以内太房屋老旧，交通拥堵，市容市貌不太好，居住环境一般，以前有房的人想改善的也会往二环以外搬，要么就选二环以内的新江景房，但毕竟是少数盘，没房的人首次买房肯定也不会去老城区，很多人说想想河东在二环以内堵车堵的就头痛，而且谁都想住新房子啦，大部分新盘都在二环外，而且在长沙买房的人，老家都是湖南省各地市州的，大家买房都会考虑回老家上高速的便利，比如老家益阳、常德的，肯定会优先考虑买长沙的西北，老家湘潭、娄底的，肯定会优先考虑买长沙的西南。&/p&&p&还有最重要的一个原因，在长沙，政府要发展一个新片区，都会优先搞好教育配套，把一些名校的分校配建过去，本来很多人买房主要也是为了解决孩子上学问题，房子自然好卖了，而且随着这些新区域的新盘入住，教育和交通，商业配套逐渐起来，而老城区的房子越来越旧，那新城区的房价也就自然赶超了。&/p&&p&&b&对于未来，还会以这样的态势演变下去吗？&/b&&/p&&p&&b&二环以内的老城区，这个毫无疑问是没有什么前途的，&/b&因为路的宽度就在那了，拥堵不堪是无法改变的现状和未来，棚户区改造毕竟是一个漫长的过程，不是一朝一夕就能焕然一新的，其实任何一个城市的都是一样的道理。但对于你买房自住，也不要生搬硬套，假如你就在芙蓉区上班，旁边刚好有一个新盘或次新盘，价格也合适，那完全没有必要舍近求远，非跑到河西去买新房，每天路上堵个一小时来回开车上班。&/p&&p&而新发展起来的片区，比如梅溪湖、洋湖、滨江新城、武广新城、新省府这些片区，房子盖完了，地就没了，以后你要想买这些次新片区，那就只能买二手房了，或者你再往更偏远的地方买，那毫无疑问，这些次新片区的价值按道理是要比往后的偏远地区的价值要高的，为什么呢？这就回归到一个地段的概念了，这些次新片区居住品质比较高，环境好，配套齐全，又靠近老城区，去城中心上班方便，但老城区的地段论为什么失效了呢，我前面说了，老城区拥堵破旧，像平贫窟，中产阶级不爱住，而梅溪湖、洋湖、滨江新城、武广新城、新省府这些次新片区同时补足了这些缺陷，这些次新片区的价格估计就稳定在上万了。&/p&&p&地肯定是要继续卖的，房子肯定也还是要不断建的，依然是东西南北继续往外围扩下去，但以后房价几千的就只能去更偏远的地方，比如宁乡、长沙县，岳麓区往更南的方向了。&/p&&p&长沙房价对百姓而言是幸福的，但对于投资者来说确实是令人失望的，2003年三千多一平米的房子，现在也就涨到1.2万，跟一线城市跟没法比，2003年深圳同样三千多的房子，现在即使关外至少也是四五万一平米了，关内都是十万八万了。&/p&&p&长沙新房与二手房的比例还在2.11，2017年新房（住宅）成交量1628万平米，二手房的成交量是674万平米。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-2b7477bfdd7c4aed035c4f3f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&647& data-rawheight=&335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&647& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-2b7477bfdd7c4aed035c4f3f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&新房是二手房的2倍多，长沙进入存量市场估计至少还要三五年以后。只有当市场进入存量市场，即二手房成交超过新房成交了，二手房的价格才有可能迎来大涨的机会。&/p&&p&环顾中部六省会，不论是人均GDP还是人均可支配收入，长沙都是排名中部第一，房价收入比长沙最低6，也是最健康的。长沙对房地产依赖度比郑州和太原、武汉都要低，房地产投资只占固定资产投资比例的不到20%，长沙还是有一些不错的实体产业，消费力也比较强。长沙2017年的GDP已进入万亿俱乐部，排名全国第14位，位于无锡之后。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-9e49e931ecacbaf381fbecc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&191& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-9e49e931ecacbaf381fbecc_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ca02ab89e5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&221& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ca02ab89e5_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b1dd291cacfbc1b51b417da9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&261& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b1dd291cacfbc1b51b417da9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&同时，长沙的常住人口增长率，在中部城市中也位列第一，甚至超过高校云集的武汉。&/p&&p&所以相对其他城市来说，我觉得长沙的房价还是比较健康的，尤其是新房，在政府的限制下，价格真的非常良心。&/p&&p&我身边在深圳工作的朋友有很多也想过回长沙，但有的是找不到合适的工作，有的回了长沙创业但收入无法维持生活，有的回去发现无法接受纸醉金迷的生活，又回到深圳起早贪黑，回长沙虽然很安逸，但精神世界是空虚的，回深圳很累，却很充实。但如果你天生厌恶压力，长沙就非常适合你，长沙的基础教育和医疗资源，说实话比深圳好太多了，在长沙生活的幸福感是非常强的，唯一不足的是就业，如果有合适的工作，在长沙待着很不错。&/p&&p&当然我今天说这些，跟我是不是湖南人无关，我完全是站在客观的角度上去评说的。长沙毕竟是湖南的省会城市，教育和医疗资源是无可匹敌的，我还是看好长沙的未来，&b&但千万要分清楚，投资和自住是两码事，现在还入场投资是买套，自住优先选新房，二手房可以不急&/b&。长沙能竭尽全力让房价保持稳定，是百姓之福。开发商捂盘几个月不卖，不可能捂几年不卖吧。&/p&&p&唯一有些担心的是这几年长沙的土地出让有些少了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-0aad5263aac55c5ed1143_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&297& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-0aad5263aac55c5ed1143_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&之前是为了去库存，所以2015年大幅减少供地，这两年是为了逼存量的空置地拿出来开发，但希望长沙2018还是要多供点住宅用地啊，否则房价靠压也不是长久之计。欣慰的是长沙的地价涨的不多，所以房价没有太多压力，少数高价拿的地，预计2018年会适当放开限价。&/p&&p&&b&欢迎关注微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8），专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产涨跌的短周期，不唯空，不唯多，只唯实。&/b&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/gj-p8d-EBIJ7rZuS92qQ& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/gj-p8d-&/span&&span class=&invisible&&EBIJ7rZuS92qQ&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&樱桃的知识星球目前有近3000人加入了。&/p&&p&你在知识星球可以得到什么？&/p&&p&1、可以免费向我提问，不限次数，只要我看到就会即时回复你。&/p&&p&2、发布第一手独家信息，（当然独家不可能天天有）。&/p&&p&3、即时分享一些政策信息，政策解读，即时发布市场信息变化。&/p&&p&4、公众号上的一些文章不便给出投资建议，我会将投资建议仅限于发布在知识星球。&/p&&p&5、我会把从机构处获得的房地产业内有价值的资料发在星球。&/p&&p&6、球友会在星球里发布全国各地的信息，共享，大家可以交流，讨论。分享信息多的球友，可以享受免费续约下一期知识星球。&/p&&p&&b&加入方式：扫描下面二维码，下载一个知识星球app更好，以微信登录即可；&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-af93dcd481b87ce3dd52b13_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&660& data-rawheight=&868& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&660& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-af93dcd481b87ce3dd52b13_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&p&&/p&
来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃先介绍下长沙，0731房产网的地图做的很差，链家的地图也跟不上时代了，长沙从2011年后主城区就是6个区了，除了下面图中的岳麓、开福、芙蓉、天心、雨花，还有望城县改区，以及1个长沙县，代管的2个宁乡、…
&p&买房之前？当然是要先想清楚为什么要买！&/p&&p&如果你恰好是首套刚需自住，那么，请遵循这个顺序去思考：&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-caaa7a43fe5_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-caaa7a43fe5_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d9f99eacddbbfa395b8a2a_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d9f99eacddbbfa395b8a2a_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-58ebb0add14b1bbf915eb5c8a4cd45ab_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-58ebb0add14b1bbf915eb5c8a4cd45ab_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5accceb90dfdbac6ee4d70c8_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5accceb90dfdbac6ee4d70c8_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-51cebad0cd6f27_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-51cebad0cd6f27_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dd704dc7efc_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dd704dc7efc_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-94cce7588842_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-94cce7588842_r.jpg&&&/figure&&p&按照以上顺序梳理之后，便可以将风险降到最低，且避免了很多弯路和错路。希望能帮到大家^_^&/p&&p&注：&/p&&p&原文首发自我的人生首套房操作指南live：&a href=&https://www.zhihu.com/lives/000128?utm_campaign=zhihulive&utm_source=zhihucolumn&utm_medium=Livecolumn& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a& 里面有关于此部分PPT的讲解+一个月前对北上广深杭成青房价预测+一二手房购房流程梳理与避坑指南+影响房价的因素科普及房价预判教学，欢迎首次置业的朋友围观(￣?￣)&/p&
买房之前？当然是要先想清楚为什么要买！如果你恰好是首套刚需自住，那么，请遵循这个顺序去思考： 按照以上顺序梳理之后，便可以将风险降到最低，且避免了很多弯路和错路。希望能帮到大家^_^注：原文首发自我的人生首套房操作指南live：
&p&谁在为宜家无印良品等国际大牌代工？&/p&&p&很多人在买实木家具的时候首先想到的就是宜家、无印良品。当你在宜家和无印良品徜徉时，也许并不知道这些家具十几天前才在中国的流水线上被生产出来。在一番精心打磨，涂装打蜡后，他们被小心的贴上宜家和无印良品的标牌，经过几百或几十公里的运输，一路颠簸进西单/天河/淮海路的商场，价格却摇身一变翻了10几倍。
&/p&&p&那么，谁在为宜家无印良品做代工呢，他们又有哪些类似风格的家具呢？ &/p&&p&1：简木jm&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-4c150e36ce85c4fd1e95d_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&581& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-4c150e36ce85c4fd1e95d_r.jpg&&&/figure&&p&Baker这个名字也许对于大多数人很陌生，但说起美式家具，你却无论如何也绕不过它。这个被誉为“奢侈家具之王”的美国顶级家具品牌，自1891年由Siebe Baker创立以来，从雕工繁复、镶嵌精致的古典风格，到线条优雅，设计简洁的现代风格，
一直被视为优质设计和卓越品质的信心保证。丽思卡尔顿酒店、奥斯卡都指定同一个家具品牌，连美国白宫也是其座上宾。 &/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-d30f422c053bb0cae99c0d_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-d30f422c053bb0cae99c0d_r.jpg&&&/figure&&p&在英国,John Lewis是个古老的名字。这家1864年就在伦敦开出的第一家店铺的传统百货商店，150年来一直是英国零售界的中坚力量。英国伦敦牛津街上的John Lewis还被英女王授予“皇家认证”的荣誉，John Lewis是英国人心目中满意度最高的零售商，近两年的满意度都超过亚马逊占据第一的位置。 &/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c048deee72815_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&367& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c048deee72815_r.jpg&&&/figure&&p&在一些家具网站上，也有人将简木与几个独立设计师品牌相比，他们的家具也的确呈现出当下流行的木质小清新设计，就连淘宝店的装修也与其它工厂店格调不同。但论及原创设计水平，简木的强项还在于二十年代工所积累的经验——做工与用料的考究，以及让小设计品牌望洋兴叹的供应链水平，所有木材均通过了FSC森林环保认证，从工艺、喷漆涂装，到出口包装，均达到英国质检标准。&/p&&p&这些家具值得买：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c7f089d2c865e6f08ef60_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c7f089d2c865e6f08ef60_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9d0f0c90dac4a938cf83343acb23ed98_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9d0f0c90dac4a938cf83343acb23ed98_r.jpg&&&/figure&&p&1、 鹅卵石茶几／边几这个状如鹅卵石的小茶几，亮点在于茶几小腿的角度拿捏得恰到好处。白橡木纯实木质地，比一般茶几质感更佳，开放式喷涂则最大限度的保留了橡木的天然纹理，茶几面板与面板接口处为破头榫卯设计，可以使茶几结构更为牢固。一大一小的灵动设计，则让生活更加随心所欲。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5a3a40e249b56aace92caf3_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5a3a40e249b56aace92caf3_r.jpg&&&/figure&&p&2、简木沙发 去除繁冗复杂的装点修饰，我们的沙发是灵动轻巧的，简约的设计却又十分干练，全实木的框架是必不可少的，甚至于你可以触摸到木头最自然的肌理。另外搭配了英标阻燃等级的坐垫面料与填充海绵。值得一提的是它的扶手高度，坐惯了很多商务型的沙发，你会发现这个扶手高度略低，但越是久坐确越觉得随意休闲，甚至你躺在沙发上把它当枕头也不为过。&/p&&p&淘宝搜索店铺：简木JM&/p&&p&2：高帆家私&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cbbc25caaffaac39b0f6ea5_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&543& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cbbc25caaffaac39b0f6ea5_r.jpg&&&/figure&&p&在“高帆家私”所代工的品牌中，最为人熟知的就是无印良品（MUJI）。无印即“无品牌标志“，良品意为好产品，这个由杂货起家，从日本蔓延至全球的知名生活方式品牌，已经把回归本质，朴素日常的无印式哲学贯穿至每一位消费者心中，掀起了一股全球的“性冷淡”风。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b986e9c8e291cd089a4ad6_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&754& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b986e9c8e291cd089a4ad6_r.jpg&&&/figure&&p&高帆家私位于深圳，自1996年起为海外知名家具品牌代工，合作的国际大牌超过100个，说它专注OEM300年也不为过。为了降低高昂的生产和人工成本，MUJI近年来将工厂转移至中国和东南亚各处，愈发做起了产地直销的生意，在国内大肆扩张开店，其产品质量却多有人抱怨不如日本原单。&/p&&p&这些家具绝对值得买： &/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ee67a06be64d7d973d68f_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&399& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ee67a06be64d7d973d68f_r.jpg&&&/figure&&p&1、北欧风哑光烤漆实木餐桌椅：这款餐桌是榉木框架和烤漆结合，尤其适合小户型家庭。由于原料采用进口A级榉木，所以质感比一般杂木拼接要圆润结实许多，欧洲E1环保中纤板，背部做工细致，五金件也都为进口，哑光白色烤漆搭配家里任何家具都毫不违和。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-6d29552aea42ab914d935e_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-6d29552aea42ab914d935e_r.jpg&&&/figure&&p&2、简约现代壁柜组合：墙壁用得好，空间省出来。这套整体客厅柜系列参考了某设计大牌原型，亮点在于三个矩形柜，可自由搭配组合出不同风味，乳白原木拼色简约时尚，实木饰面纹理清晰，环保板材健康无害，高档五金耐磨耐蚀。可单购亦可整套购买，同样适合小户型家庭。&/p&&p&淘宝搜索店铺：高帆家私。&/p&&p&3：浮生记&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f4fb2d0d7bf99edf67f7b_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&581& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f4fb2d0d7bf99edf67f7b_r.jpg&&&/figure&&p&位于山东青岛的这家宜家海外代工厂，却很少有人知道他的底细。作为宜家在国内的主要合作厂商，浮生记的家具直接出口丹麦，主营包括白橡木、黑胡桃材质在内的各种北欧经典款，所有生产线均采用高标准现代化设备，从拼板，喷漆到涂装，严格执行欧洲环保标准。看看这些码得齐整，等待出口的平板包装货品，你就知道这个厂家的实力。&/p&&p&淘宝搜索店铺：浮生记。&/p&&p&4：木言&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d91fbdaaae3d013b054d_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&527& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d91fbdaaae3d013b054d_r.jpg&&&/figure&&p&在日本，哪一个家居品牌拥有MUJI也无可替代的影响力？答案必须是NITORI，如果说MUJI就像开在路边商场的小杂货铺，NITORI则更像是日本的IKEA。和MUJI 的理念不同，NITORI 是第一个向日本人提出「享受与欧美同等的优质居家环境」口号的品牌，凭借精致的家具产品，成为了覆盖全日本的行业巨头。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-16d2ae7faf53e6614b62_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-16d2ae7faf53e6614b62_r.jpg&&&/figure&&p&为这个品牌代工的“木言”地处嘉兴，论成立时间和工厂实力都不如上述几家代工厂雄厚，但在产品和设计上却有自身的特色。“每一个木头都会说话，我们只负责转达。”——这是「木言」这个品牌的寓意。传统木质家具，其围绕的核心是实木，更多表现的是木质本身的价值，显得沉闷而年长，木言定位表达年轻时尚的家居生活，因此材质上结合实木和板材，色泽上结合木色和实色，设计上以纤细轻盈为主，近年来也推出了一些独具创意的产品。&/p&&p&这些家具值得买&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-19886bad7eb632c5b07a8b_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-19886bad7eb632c5b07a8b_r.jpg&&&/figure&&p&1、这张多功能茶几在造型上让人眼前一亮，独特的Z型设计，不仅线条动感流畅，移动也相当轻便。Z字弯曲处采用一体热弯技术精确成型，结构更加坚固，在充满设计感的同时，不失实用性。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-db838581fbbfc2c_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-db838581fbbfc2c_r.jpg&&&/figure&&p&2、这款边几仍然胜在创意多功能上，独特的设计可做凳子、边几、茶桌，床头柜等，边几中部的镂空和两面浅凹设计，则让它拥有更多收纳空间。家里有这样一只小边几，相当于同时添置了几件家具。&/p&&p&在这里向大家说明一下，宜家的质量实际上与无印良品有差距，相信买过家具或者懂家具的人能明白我这句话...宜家的设计应该是大家比较喜欢的.&/p&
谁在为宜家无印良品等国际大牌代工？很多人在买实木家具的时候首先想到的就是宜家、无印良品。当你在宜家和无印良品徜徉时，也许并不知道这些家具十几天前才在中国的流水线上被生产出来。在一番精心打磨，涂装打蜡后，他们被小心的贴上宜家和无印良品的标牌…
&p&还了几个月房贷了。相关行业，又刚买完房，所以处女答就是这个了&/p&&p&1、
首先你要明确的知道&b&自己想要什么&/b&&/p&&p&把所有影响你决定的相关因素都列出来，十全十美你价格又能接受的房子应该不多，不过知乎土豪多也不一定额。&/p&&p&以本人为例：&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/0a0dafe2c9_b.jpg& data-rawwidth=&219& data-rawheight=&388& class=&content_image& width=&219&&&/figure&&/p&&p&这是当时列的一个表格，我最关注的是价格和位置，在满足这两个条件下再用另外的条件一个一个的卡，在搜房百度地图上找就是了，最后剩下的小区（新房及二手房）就几个了。&/p&&p&Ps：我是数学控，最后我把自己看中的几个房子放在表格里，然后把这几个分项在我心中的比重算下来，结果有惊喜哦~&/p&&p&2、
预估&b&自己的预算&/b&&/p&&p&这个肯定是老生常谈了，但是不得不说你非常仔细的算下来后发现其实并不是你只要有了30%的首付就可以搞定的，从现在进业主群看有些人房贷的压力种种的确实有感，你需要对自己的能力有一个评估。&/p&&p&当时看二手房看新房看顶账房各种各样的房子，被售楼处和中介各种走过路过不要错过忽悠的晕头晕向，还是列了个表好好算了下才知道自己的价格&/p&&p&还是以本人为例：&/p&&p&表1：&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/f1913daa3f7d418d8eddda_b.jpg& data-rawwidth=&1059& data-rawheight=&641& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1059& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/f1913daa3f7d418d8eddda_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&表2：&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/046e6f5a5e2ef1de2acf_b.jpg& data-rawwidth=&868& data-rawheight=&257& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&868& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/046e6f5a5e2ef1de2acf_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&隐去了部分信息，凑活着看吧&/p&&p&&b&表一能列出你需要拿多少钱&/b&，其中一次性拿出多少，每月还款多少，其中因为苦逼狗只能还起30年的贷款，只能忍受银行的剥削了，30年的基础上，基本上你每从银行贷款1w，每月还款63左右。&/p&&p&&b&表二列的是你每月还钱多少,因为大部分新房都是期房！！！！&/b&&/p&&p&3、
终于到了踩盘了&/p&&p&勇敢的问吧，没什么秘诀，把自己想问的都问清楚了，主要但是不限于包括：容积率，停车位配比，绿地率，交房时间，施工队，公摊面积，一梯几户等等等等&/p&&p&在这里给大家普及几个名词吧，我觉得作为一个建筑师去问确实售楼处不太不敢满嘴跑火车&/p&&p&&b&容积率&/b&：小区地上总面积/用地面积，这个是体现小区定位的，1以下一般是别墅，3以上容量就有点大了（自我感觉）。&/p&&p&&b&建筑密度&/b&：没什么用的指标，别墅区的密度都死大死大的，能说不好么。这里乱入另外一个比较有用的指标：&b&绿地率，&/b&一般情况下&b&绿地率&/b&+&b&建筑密度&/b&=70%（可以用这个来试试你的置业是不是在满足跑火车），绿地率代表着你孩子玩的空间大么，你吃完饭有地方散步么（一个地块上就两三个楼的除外那样绿地率再大就那么小的总面积也没什么用）。青岛要求是30%以上的绿地率，部分县级城市要求更大。&/p&&p&&b&公摊面积&/b&：你为你的楼梯间你的门厅你的设备机房掏的钱，一般情况下是公摊越大户型越不好，在这里大家一个秘诀，公摊面积是整个楼所有的人来均摊的，但是每户的面积不同，所以这时候问题来了，挖掘机啊哪家强？额。。。。好吧，是这样的，公摊是按照百分比均摊给每户的，所以你邻居户型越大，你的公摊面积越小，这就是为什么同样的户型同样的套内面积同一个楼盘里有的是89平米卖，有的是87平米卖，因为你需要一个土豪邻居为你分担公摊，来，土豪我们做邻居~&/p&&p&&b&施工队&/b&：不说了，这个只能自己去打听了，在青岛业界公认的是绿城海信保利&/p&&p&&b&赠送面积&/b&：飘窗啊，阳台啊，等等，不过今年国家出新政了，今后赠送面积的事情就少了&/p&&p&&b&停车位配比：&/b&现在青岛的标准是必须大于1.2辆/每户，根据你自己当地的情况自己算吧，顺道一提，地下车位的成本大概得到10w左右了，这还只是一层地库的情况下&/p&&p&ps：买车位要问清是不是&b&人防车位&/b&&/p&&p&&b&4、
&/b&&b&看房注意&/b&&/p&&p&其实这个我没什么秘诀额，去网上搜吧，认筹金交就交了，无所谓，反正凭票能收回来，售楼处满足跑火车是肯定的，你必须买这个房要不涨钱了这也是肯定会说的，不过别尽信就是了，团购什么的，其实随时都有，也不争朝夕，表达出强烈的欲望确实能提升好感度，而且等你确定要买的时候有可能会发现房源忽然多了一些，这些都能网上找到的攻略&/p&&p&&b&这才是我自己发现的秘诀：&/b&&/p&&p&进群，进这个&b&楼盘的业主群&/b&，意想不到的惊喜，甚至能碰到预算没算好所有贱价出手的业主&/p&&p&问清楚合作银行，现在满世界都在说7折，虽然不现实，但是确实有好多银行开始打折了，&b&但是！你要问清楚这个楼盘能用这个银行么！而且公积金也要落实好&/b&&/p&&p&还有就是提前问好你的&b&银行信用&/b&再交定金&/p&&p&&b&5、
&/b&&b&楼层~：&/b&&/p&&p&作为一个被日照天天折磨的死去活来的规划湿，发现这个确实是个误区，楼层越高晒得太阳约好，这是错误的。&/p&&p&高层社区日照楼层都有一个节点，比如说14层以下都是大寒日2-3小时，但是到了15层一下子变到6个小时了，这是经常的事情&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/420c4ad5153bd3bac663_b.jpg& data-rawwidth=&324& data-rawheight=&216& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&/p&&p&看，红色楼层的日照其实都是五十步笑百步，大家都一样，顶多差一点&/p&&p&好了，小伙伴肯定要问，那怎么算怎么算，大柱你不告诉我咱们只能放学后小胡同见了。。大柱表示好怕怕，&b&但是，这个真得用专业软件算，所以这个时候你需要一个当地某设计院的小伙伴要来图纸帮你算，或者一个懂这个小伙伴对着你的沙盘图大概的算一算，别无他法&/b&&/p&&p&&b&另：答主很忙，不帮忙算，抠鼻&/b&&/p&&p&&b&先想到这个，下班了，楼主今天久违的不加班，出去玩了~想到再补充~祝楼主看房愉快~~&/b&&/p&
还了几个月房贷了。相关行业，又刚买完房，所以处女答就是这个了1、 首先你要明确的知道自己想要什么把所有影响你决定的相关因素都列出来，十全十美你价格又能接受的房子应该不多，不过知乎土豪多也不一定额。以本人为例：这是当时列的一个表格，我最关注的…
买房贴士，二手房实地看房看些啥？&p&如今，选择购房二手房的人不在少数，毕竟成熟的配套设施及居住环境是新房无法可比的。但是，买房都是需要谨慎而为之的。所以现在先教大家如何去实地看房，要看些啥？&/p&&p&&b&二手房实地看房之一：&/b&&/p&&p&
了解自己所选择&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//sh.centanet.com/ershoufang/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&二手房&/a&的房屋自身情况，其中需要了解的包括户型、结构、朝向、通风情况、采光、质量、面积、层高、装修及配套家具等。&/p&&p&&b&
质量到底如何检测需要掌握以下几步：&/b&&/p&&p&
渗，检测是否存在漏水现象，包括屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、卫生洁具和墙面渗水情况等；&/p&&p&
堵，检测上下水管道和卫生洁具是否有堵塞现象发生；&/p&&p&
裂，检测墙面、地面和屋面是否有起壳、开裂等现象；&/p&&p&
蚀，检测铝合金门窗是否存在生锈腐蚀，损坏等问题；&/p&&p&
污，检测墙面地面门窗上下水管道及卫生洁具是否沾满泥浆灰尘等脏乱现象。&/p&&p&&b&
二手房实地看房之二：&/b&&/p&&p&
第二步就需要了解自己所选择的二手房其周边环境等情况是否良好。因为特定的原因，二手房的周边环境已经定型，不易改变，购房者一旦选择购买就只能接受。所以在实地看房时，需要注意小区周边的交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。&/p&&p&&b&
周边环境不可忽视三要点：&/b&&/p&&p&
物业情况：其中包括水质、高楼层供水情况；供电容量多少、夏季用电高峰是否会经常性断电；燃气收费、充缴问题；暖气的收费、供暖断暖时间（如果有这项服务的话）；电梯的使用年限、维修期限及管理方式。&/p&&p&
小区环境：小区居住人群的大致情况；是否有娱乐健身设施，公园、银行、洗衣店等配套；污染问题，小区垃圾处理状况如何、夜晚是否有噪音污染等情况出现。安全问题，小区出入管理、保安是否能24小时值班等。&/p&&p&
特色问题：如果有孩子的最好去教育局进行确认小区是否是以学区房为卖点的二手房；还要到派出所进行确认，小区是否是以保证落户为优惠条件的二手房。&/p&&p&&b&
二手房实地看房之三：&/b&&/p&&p&
买房子，特别是&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//sh.centanet.com/ershoufang/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&二手房&/a&最想要了解的当然是产权问题咯！针对产权问题有以下三点需要了解的。&/p&&p&
产权的合法性与真实性：购房者可以到房管局对房产证的真伪进行验证。不要和委托人或者房产中介单方面进行交易，避免上当受骗。&/p&&p&
产权清晰性：产权证上的房主与卖家是否一致，产权证上所确认的面积与实际面积是否相符和。如果房屋有多个共有人，必须和全部共有人签订买卖合同，只和其中一人或是几个签合同是无效的。&/p&&p&
产权的完整性：购房者需要调查其房产有没有抵押、租赁、或仍在还贷等情况，避免购买过户后出现不必要的争议与纠纷。&/p&&p&
所以，在购房二手房这件事情上，大家一定要谨慎进行。看，就一个看房就能说出如此多的道道呢！买房就不是一件小事，也不是一件轻松的事。shqianyy&/p&
买房贴士，二手房实地看房看些啥？如今，选择购房二手房的人不在少数，毕竟成熟的配套设施及居住环境是新房无法可比的。但是，买房都是需要谨慎而为之的。所以现在先教大家如何去实地看房，要看些啥？二手房实地看房之一：
了解自己所选择的房屋自身…
&p&从全世界的角度来看，&strong&中国不发生金融危机或者经济衰退的可能性只有9%&/strong&&br&&/p&&p&------------------强行分割---------------------&/p&&br&&br&现在特别流行一句看似政治正确实则漏洞百出的话：&br&&br&&p&&b&最好的买房时机是十年前，其次是现在。&/b&&/p&&br&&p&结合一下现在我们的房价，我去真神了！&b&真特么后悔没早点听这句话。&/b&&/p&&br&&p&&b&然而，十年前真的就能买得起么？&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/df3ee4bda5ccc7ccace6742_b.jpg& data-rawwidth=&431& data-rawheight=&557& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&431& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/df3ee4bda5ccc7ccace6742_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这是人民日报1989年的文章，&b&从30年前就已经开始说买不起了。&/b&&/p&&p&所以说，这种神论调完全不考虑当时所处市场行情，不考虑收入增长和通货膨胀。&br&&/p&&br&&p&从另一个角度来讲，这句话如果说的是资产的增值速度。&/p&&p&那么这种论调还有一个非常大的弊病，就是完全建立在中国房价一直增长的前提之上。&/p&&br&&p&换一种说法就是：&/p&&br&&p&&b&天朝上国房价永不落，我国房价永远涨？&/b&&/p&&br&&p&这种说法是不是感觉就有点不对劲了？&/p&&p&万一像日本那样跌几十年，是不是就又会出现一句神论调：&/p&&br&&p&&b&最好的卖房时间是十年前，其实是现在？&/b&&/p&&p&--------------------------------------------&/p&&p&了解了这种逻辑的不负责任和不靠谱之后，咱们来说点干货，买房的最佳时机到底是什么时候？&/p&&p&这个问题，我们需要从两个方面来考虑。&/p&&p&&b&一.买房用做自住的话，在什么时候最容易买到自己最喜欢，最适合自己的房子？&/b&&/p&&br&&p&&b&二.买房用作投资的话，什么时候可以抄底？风险最小？&/b&&/p&&br&&p&顺便再附赠一个问题&/p&&br&&p&&b&三.如何逃顶，何时逃顶？&/b&&/p&&p&那刚需呢？刚需应该什么时候买？&/p&&p&&b&很抱歉，对于刚需来说，只有买得起买不起的时机，没有最佳时机。&/b&&/p&&p&如果硬要在鸡蛋里面挑骨头，那么只能说，&b&买的起的时候，挑首付比例最低的买，贷款越多越好&/b&，虽然刚开始辛苦些，但是你未来会感谢现在的决定。&/p&&p&-----------------------------------------------------&/p&&p&&b&1.我买房，是为了买到自己喜欢的房子长期居住，还是为了将来升值空间更高？&/b&&/p&&br&&p&&b&如果是想买喜欢的房子长期居住，选择思路为：&/b&&/p&&p&（1）楼市出台降温政策有一段时间，市场表现明显，销量明显下滑。&/p&&p&（2）商家为了促销，开始推出首付分期等活动。&/p&&p&（3）如果碰巧遇到国家开始降息降准要刺激经济，别犹豫，抓紧买。&/p&&p&举个例子，16年市场火热，如果17年3月出政策调控降温，那么17年中下旬是最好的挑房子的时候。&/p&&p&那个时候，楼市遇冷，你会有更多的时间和机会去选择你心仪的户型，朝向，位置，楼层。&/p&&p&而现在，是房子选你，而不是你选房。现在卖房子的都像大爷，买房子的都像孙子，根本由不得你精挑细选。&/p&&p&明年这个时候，就会反过来了。&/p&&br&&p&&b&如果是想买升值空间更高的房子，选择思路为：&/b&&/p&&p&（1）对，就是现在。但要避开3月和9月，越临近这两个月风险越大。因为谁也不知道国家的力度和决心到底有多大，就像当年谁也不相信国企员工还会下岗。&/p&&p&（2）虽然有一定几率买到高点，但是长期走势来看一定会涨回来的。&/p&&p&（3）买国家给出的预期，不买开发商给出的前景。国家预期是实际的，开发商通常给出100%，能达到的只有80%。&/p&&p&当避开了3月和9月，明确了政策导向，并且市场也开始做出相应反应的时候，尽情买吧，6月和11月是最合适的时间。&/p&&br&&p&&b&2.用作投资的话，什么时候买风险最小？&/b&&/p&&p&投资最重要的是保持资金的流动性，因此，高杠杆，短时间内低位买进高位卖出是最容易获得利益的方法，而且可以有效避开政策调控的风险。&/p&&p&因此有以下几个建议：&/p&&p&（1）跟着国家走，当国家开始明显救市的时候，果断入手。&/p&&p&（2）国家开始降息降准，并调低首付比例的时候，抓紧入手。&/p&&p&（3）当国家开始升息升准，并开始限购，抬高首付的时候，基本已进入尾声，可以套现了。&/p&&p&结合着上文的配图，可以有更直观的感受。&/p&&p&举个栗子：比如14年9月30号开始出台新政，之后15年3月30,15年9月30，连续降息降准6次，使得15年房价立刻改观，16年直接一飞冲天。如果在14年底，国家出利好政策时，用20%的首付入手，那么到16年底国家出调控前卖出，2年时间至少是100%的收益率，而且可以说，国家托底，风险近乎为0。&/p&&br&&p&&b&3.如何逃顶？何时逃顶？&/b&&/p&&p&（1）别买期房，尽量买二手房。&/p&&p&期房不光占用流动资金，而且通常交房要2-3年的时间，这中间很有可能跨越了一个小周期，会发生什么谁都预料不到。而二手房随时可以交易，不会出现资金流断裂的情况，如果行情突变，可以立刻出售，减少损失。&/p&&p&（2）不囤货，不贪心，在一个周期内买卖。&/p&&p&既然是投资，那么稳定的收益一定比有风险的收益强得多。在一个周期的开始，也就是低位的时候买入，在临近结束的时候卖出，可以有效的规避掉政策风险。&/p&&p&（3）如果说的再细一点，就是14年买入16年底卖，17年买入20年底卖，具体月份看行情和政策的互相影响，保证自己有一个最有保障的收益。&/p&&p&&b&以下是这些建议的根据，是一些理论性的部分，如果不感兴趣可以直接看最后一部分。不过建议还是了解下比较好~&/b&&/p&&p&-----------------------------------------------&/p&&p&讨论这个问题前，我们需要对房价有一个整体的概念，所以先来说说大环境。&/p&&p&首先要明确的是，&b&房价的涨跌是一个长周期的事情，而在长周期内，又存在许许多多的短周期和小周期。&/b&&/p&&p&包括中国在内，各个国家都是如此。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/b723a80cce45_b.jpg& data-rawwidth=&520& data-rawheight=&1096& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&520& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/b723a80cce45_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&（这是美国日本和香港近几十年的房价走势）&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/e79b2548468bdce426d4eb9_b.jpg& data-rawwidth=&462& data-rawheight=&402& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&462& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/e79b2548468bdce426d4eb9_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&（这是中国近30年的房价走势）&/b&&/p&&p&我们不可能去寻求过去多少多少年前的房价，因为随着社会发展和通货膨胀的存在，中国的房价始终是处于在波动中稳步上涨的。&/p&&p&因此我们所寻求的最佳买房时机，一定是在咱们所处的小环境和短周期上来说。&/p&&p&我在这里，划三年为一个周期，因为中国楼市有一个特点，三年一调整。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/2d80c8dd884f3c5b8af1a7_b.jpg& data-rawwidth=&628& data-rawheight=&327& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&628& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/2d80c8dd884f3c5b8af1a7_r.jpg&&&/figure&&br&&p&从05年开始，每三年调整一次金融货币政策。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/279d52aa521ca1d8ef7b83_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&354& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/279d52aa521ca1d8ef7b83_r.jpg&&&/figure&&br&&p&货币政策的紧缩，会抑制房产销售，有效控制房价。货币政策的宽松，会带动市场的复苏，从而快速拉高房价。&/p&&p&这个理论我原来也说过，05,08,11,14,17这几年都是政策下行的窗口。市场的反应也很明显，可以对照调控时间以及10年内各主要城市房价来发现规律。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/a7bb249f45ea7e5afc29df_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&328& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a7bb249f45ea7e5afc29df_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（16年处统计的全国主要城市10年房价走势图）&/p&&p&但是不论你何时买，在目前可以看到的周期内，中国的房价仍然是要持续上升一断时间的，这跟房价绑架经济和政府对房价强有力的控制有关，再此不过多赘述。&/p&&p&哪怕是政府控制力度不足的市场经济国家，比如美国，即使经历了数次崩盘，但是在除去了通货膨胀的情况下，依然是处于上涨的态势。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/b6e37e9de05fe2dacf281db_b.jpg& data-rawwidth=&468& data-rawheight=&290& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&468& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/b6e37e9de05fe2dacf281db_r.jpg&&&/figure&&br&&p&（美国房价的增长和通胀率基本持平）&/p&&p&当然，这是从相对较长周期来说的，在短周期上，哪怕以三年五年为计算单位，你依然有可能像A股一样被套牢。&/p&&p&什么时候见底，什么时候触顶，能判断出来的人无不具有远见的卓识和灵通的消息。&/p&&p&而我们，只能根据大人物们的行为，来做一些猜想，比如从国内大量转移走资产的李嘉诚，到底知道了什么？&/p&&p&事到如今的我们，都只是觉得过去房价便宜，现在房价贵，但是事实是怎样的呢？放在十年前，我们可能依然觉得房价贵。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/643a751fd86d07faaed35fa_b.jpg& data-rawwidth=&546& data-rawheight=&282& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&546& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/643a751fd86d07faaed35fa_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这是中国&b&35个大中型城市历年房价收入比&/b&，我们会发现10年前并没有比现在容易太多。&/p&&p&我们的难，难在当下的首付上，因为在货币持续贬值和房产持续增值的情况下，月供的压力一定会越来越小。&/p&&p&因此，低首付，低还贷利率也是我们买房的重要指标之一。&/p&&p&以此为前提下，根据文章最开头要给出的建议进行操作，一定会对你有所帮助；&/p&&p&-------------------------------------&/p&&p&最后要说的是，哪怕再相信国家，也要给自己留一条后路。&/p&&p&哪怕国家的控制力再强，也要合理配置自己的资产，全部投到房地产的人，都是赌徒。&/p&&p&只有赌徒，才不给自己留后路。&/p&&p&毕竟，从全世界的角度来看，中国不发生金融危机或者经济衰退的可能性只有9%。&/p&&p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/fed6ccffe2a_b.jpg& data-rawwidth=&545& data-rawheight=&283& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&545& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/fed6ccffe2a_r.jpg&&&/figure&------------------------------------------------&br&&/p&&p&楼市相关分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&每日一篇最热楼市文章。&/p&
从全世界的角度来看，中国不发生金融危机或者经济衰退的可能性只有9% ------------------强行分割--------------------- 现在特别流行一句看似政治正确实则漏洞百出的话： 最好的买房时机是十年前，其次是现在。 结合一下现在我们的房价，我去真神了！真特…
这种问题，其实你需要的并不是多一些解题选项，你需要的是解题思路。&br&&br&你是一位非常老实的守法公民，有一份正常的工作，不高不低。&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-83e4708defbbded4ee9bc9eb868ac617_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&252& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-83e4708defbbded4ee9bc9eb868ac617_r.jpg&&&/figure&&br&花了一大笔钱才买下90平的三室两厅，一边盘算贷款的压力，一边看着开发商们给你留下的那四米左右进深的客厅。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-293c9ddca77a_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-293c9ddca77a_r.jpg&&&/figure&&br&回想起自己往常见到的那些不精神破了皮的沙发+中不中西不西的木纹漆加玻璃或是几块板拼起来的茶几+被电线路由器碟子等杂物堆满的电视柜，觉得自己以后万万不能在那种糟糕的环境内生活。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-5df2af2ff48f1d42bbcc26_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-5df2af2ff48f1d42bbcc26_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a697c51aba703fff8abdc7b3cfcf484a_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a697c51aba703fff8abdc7b3cfcf484a_r.jpg&&&/figure&&br&你在网上搜了搜“北欧风”、“小清新”、“田园风”之类的图片，感觉“哇原来自家客厅可以这么漂亮！我也要弄成那样！”又看到一些或许在法国或许在丹麦干净淡雅不拘一格的沙发+大桌组合或散座+火炉组合，觉得自己不能成为无聊的电视节目的寄生虫，都2016年了应当显得有品味有格调。&br&&br&接着你在知乎、微信公众号等网络平台上搜了搜关键词“客厅”，看到一大堆室内家居营销号写的“客厅也可以沙发和餐桌结合，形成多功能的空间”、“结合电视墙做置物架”、“整面砖墙刷白也是不错的选择”，再配上摄影级别的图片（当然，有的品味有限，可能连配图都找不好）&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f5e660dbc173870fca7bbb67fbb8128f_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f5e660dbc173870fca7bbb67fbb8128f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-5c8694acd31cf13ae13ece_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-5c8694acd31cf13ae13ece_r.jpg&&&/figure&&br&此时你感到眼花缭乱，觉得这个也挺好，那个也不错，却总感觉怪怪的，不明白为什么这样的客厅平时看不到。然后你越看越多，越看越疑惑。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-fce3c11eabae1a13ef6dcac43e845f14_b.jpg& data-rawwidth=&1390& data-rawheight=&855& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1390& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-fce3c11eabae1a13ef6dcac43e845f14_r.jpg&&&/figure&&br&以上这种情况，相信是绝大多数朋友在装修房子时碰到的经历。&br&&br&现在的中国，大多数人买（租）的房都是在高层里的60平做出两室，90平做出三室的集约型大众户型——&b&卧室总有一个是朝北的、厨房基本都是狭长形的没啥光、餐厅往往没有一个专门的空间而只能和客厅连着并且总显得很狭窄甚至没有直接的开窗更甚至对着好几道卧室门、晾衣服的阳台往往要挤到客厅的南向阳台，而我们要谈的主题——客厅，往往净宽只有3米6到4米2——基本都是为沙发+茶几+电视墙的组合设计的，整个客厅在不开灯时基本都会显得非常暗，与网络上漂亮的照片相去甚远。&/b&&br&&br&上面这段话里的黑体字，大家可以对照一下自己的房子，看看这些点自己中了几枪。&br&&br&当然的，这个情况在我国屡见不鲜是有原因的：无论是一二线城市还是七八线城市，最多并且最好卖的往往就是这些&b&将每个空间集约到基本舒适的下限&/b&的户型。一来看上去麻雀虽小五脏俱全，二来整体的面积小了，总开销得以下来。在这个疯狂的年代，不，应该说几十年来，我国大多数人的居住空间都保持在基本线上面一点点——能用就行。&br&&br&没错，在这个时代，&b&我们的居所已经被住宅开发的套路圈养了&/b&。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-16dd7bb7a0d7c2fd3f2b2f6_b.jpg& data-rawwidth=&4258& data-rawheight=&700& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4258& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-16dd7bb7a0d7c2fd3f2b2f6_r.jpg&&&/figure&我们不知从什么时候开始习惯了客厅就是应该躺在沙发上看电视的生活方式。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/f5e7b2ca6f1c1f2bfeda6e_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/f5e7b2ca6f1c1f2bfeda6e_r.jpg&&&/figure&这是从饱受争议的某上海房东的回答&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何看待一线城市有些年轻人为了结婚而买房，耗尽双方父母一生积蓄的现象？ - 知乎用户的回答&/a&里找出来的图，我相信很多人家里的客厅都是这条件——当然的这图片里确实条件非常之差，然而即使我们换掉家具、重铺地板、打开窗下的隔墙，也会发现最直接的问题：整个空间宽度非常狭窄（原因说过了，我们还未到中产水平的广大群众基本都住的这样，甚至更差）、层高并不算高（最经济化的3m层高）、以及我们最重要的一点，室内采光不够，或者说光的衰减非常之强。&br&&br&我们的空间绝大多数时候都仅仅在及格线上面一丁丁点，因为市场的回应、因为人们的习惯、因为资本的逐利性、因为无处不在的从众习惯，政府、开发商、建筑师、消费者——&b&这市场中的每一环无意识的行为，都促成了现在这个可怕的住宅开发套路&/b&。而大量的刚刚够放沙发+茶几+电视的客厅，就是这一套路下的产物。&br&&br&（题外话：作为建筑师，我一直认为并相信我们的生活空间不应被奴役在效率第一的低质量空间内，总有一天，我们如堆罐头一般的住宅将会改变，人们的生活方式将真正的解放出来。）&br&&br&客厅作为大多数人白天在家时活动最多的区域，&b&不开灯情况下的光环境对室内空间的影响是非常巨大的&/b&。而白天不开灯的光环境，基本上在拿到毛坯房时就能看到个大概。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b89eeabbfbe1f_b.jpg& data-rawwidth=&1880& data-rawheight=&758& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1880& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b89eeabbfbe1f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-efa0a2d9ec_b.jpg& data-rawwidth=&1826& data-rawheight=&606& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1826& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-efa0a2d9ec_r.jpg&&&/figure&&br&百度最直接的告诉了你，我国大多数客厅的毛坯状态是怎样的光环境。而此时再和网络上最受欢迎的“北欧风”对比：&br&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e19af36ea105a1ef91fdf8e7dbcdf3d2_b.jpg& data-rawwidth=&1885& data-rawheight=&739& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1885& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e19af36ea105a1ef91fdf8e7dbcdf3d2_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6e4aeee64716c89bdd00e4_b.jpg& data-rawwidth=&1834& data-rawheight=&643& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1834& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6e4aeee64716c89bdd00e4_r.jpg&&&/figure&很明显的，我们能看出问题了：我们的客厅和那些经典案例相比，根本不是一个光环境。&br&&br&回到客厅布置的问题上来&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c7d169f880a14db8ee50b46ae672d39b_b.jpg& data-rawwidth=&320& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&320&&&/figure&我国绝大多数客厅都属于&b&宽度比较窄（4m左右）、南向的阳台要么拉的很深，要么窗不大，有时还兼具晒衣服的功能、绝大多数情况下和餐厅连为一体然而餐厅条件不佳、光照条件白天不开灯显得不精神略暗、开灯又显得没必要而浪费&/b&的情况。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-281afd086b284ceb2b84d52d_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-281afd086b284ceb2b84d52d_r.jpg&&&/figure&&br&&b&这就是我们大多数人的客厅。只有看清了现状，我们才好思考，在有限的条件下如何进行下一步设计。&/b&&br&&br&其实很多人都知道，客厅除了由沙发+茶几+电视墙组成之外，其他组成方式同样也有很多：&br&&br&比如西方常见的沙发组+火炉&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-e4be2a3ce2d5d2af78c566_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-e4be2a3ce2d5d2af78c566_r.jpg&&&/figure&&blockquote&火炉一向是西方室内生活的中心，寒冷的高纬度地带，一家人在一层的小木屋内围着火炉其乐融融~~~&/blockquote&可是你家用得着火炉么我的哥???北方冷了开暖气，南方冷了开空调，效果上都比火炉强，在一般人家里根本用不上这东西。火炉其实还有另一个好处：在周末晚上，关上了手机，舒服窝在沙发里，看火堆里噼里啪啦的，也是很惬意的一件事。然而大家也都知道，多数人住的高层住宅里，上下都是混凝土，并没有一个直接的排烟管让你慢慢排自然烧出来的烟，虽然可以接一根很长的管子到阳台上，但毕竟还是有安全隐患的。为了这一点冬天才有的浪漫，而刻意的成为客厅的核心，对于绝大多数人来说，不值得，尤其是你家在广东福建海南等地的时候...&br&&br&又比如很多豪宅公众号会提到的将客厅与室外结合一体，整个沙发组望向室外的美景&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b241bff53d6b2ab65b30_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b241bff53d6b2ab65b30_r.jpg&&&/figure&右边那张被评为2015年最潮的十个客厅之一，单这么看确实很不错，建议买了别墅的朋友这么做。然而对于住在普通住宅里的广大群众来说，能拓展的室外就是阳台那点进深不到一米五的空间了。很多时候我们从阳台望出去往往并不是什么很棒的景色，而是树冠、大街、南边那栋楼的背面...&br&&br&此类方式其实很多，还有如对着一幅画的、对着一整个置物架的等等。注意了，即使去掉了争议最大的电视，很多时候我们还是会陷在“背靠的休息物”+“对着望的事物”模式中：背靠的如长沙发组、罗汉床、简单的榻等；用于对望的事物如火炉、窗外的景、墙上的画等。好案例我们都看过，自己用起来却显得怪怪的，究其原因除了我们本身居所的条件限制外，很重要的一点就是&b&我们总陷在之前的生活习惯中&/b&，而对于大多数人来说，电视绝对比普通的阳台窗景、壁画、书架之类要有吸引力，的多。&br&&br&很多人想要改变圈养了大多数人的沙发+茶几+电视墙模式，以为只要自己以后不怎么看电视就行，&b&然而真正拿掉看似组合核心的电视组后却感到无所适从&/b&——回家躺在沙发上百无聊赖怎么办？躺着看着不会动的墙和自己不会摸的书架干什么？我又不懂那些艺术品和名画指望我盯着看超过五分钟？甚至于，朋友家人来了，不招待他们看电视，怎么办？&br&&br&&b&你真正应该摆脱的，其实是在家里没事做懒得动时，读不进书画不了画不想在家干任何事，甚至于不知道自己能干什么于是只能下意识的如癌症一般窝在沙发上看电视消磨时间的生活方式。&/b&&br&&br&&b&忘掉你过去半躺着无脑看东西打发时间的习惯，忘掉这几十年来生活在如集装箱一般的高楼里百无聊赖的人们。&/b&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-326d6bee37d7ced4334859_b.jpg& data-rawwidth=&1380& data-rawheight=&755& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1380& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-326d6bee37d7ced4334859_r.jpg&&&/figure&&br&想看球赛、电影的人，进可去酒吧凑热闹，退可自己拿着PAD刷，要不要电视无所谓，客厅反而更加回归了交谈会客、休息发呆的空间；下班后喜欢坐一起读书看kindle的人，最需要的其实也不是常见的摆在一边的背靠式长沙发，几个小躺椅或懒人沙发搭着书架其实更适合；而生活方式更加随意，比如时而压压腿时而躺着趴着玩手机pad时而就是躺着思考人生思考自己有没有时间捡屎的人，客厅于他而言只是更大的床罢了。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0575fcfcdd63af_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0575fcfcdd63af_r.jpg&&&/figure&&br&在这里不打算谈客厅的建筑史本质什么的问题，那种课题太过深刻宏大可以写论文。&b&居住空间本质上是生活方式的反映&/b&，而在这不到100平米挤出3间私密的卧室和一片公共空间的居住机器里，客厅更重要的，是作为自己家里仅有的开间相对最大采光最佳的公共空间的存在，是屋子里最多公共活动的承载体。&br&&br&此处附上我特别喜欢的建筑师John Pawson的作品，我见过最为“客厅”的客厅：&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9c49772dddbdccfdd3825fe_b.jpg& data-rawwidth=&564& data-rawheight=&409& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&564& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9c49772dddbdccfdd3825fe_r.jpg&&&/figure&自然条件上，图左侧足够大的落地窗与图上方的景窗保证了白天不开灯时的充足采光，以及图右侧配合英国气候的火炉，这些东西都是可遇不可求，有则更好。对坐的双人沙发保证了人多时集中坐、人少时舒适对坐、小情侣靠着腻歪、饿了困了躺着休息、摆开架势玩玩吉他、感觉来了玩玩沙发震等等的多种可能性；巨大的方桌保证了人多情况下的开会喝茶聚餐、无拘无束状态时的搁脚、杂物相对丰富时桌面的整洁性、临时工作娱乐时重组的围坐空间；充裕的散座能够随时灵活的搬动，可近可远，甚至收纳到一边，换成地毯坐地上。而至于方桌悬挑下收纳脚的空间、地毯摆在方桌与火炉中间、简洁通长的石材低火炉台、主沙发对着景、散座区背靠开启落地窗这些设计细节，都值得慢慢品味。&br&&br&这一套核心区家具也就大约4mX4m的占地（同一般的沙发+茶几+电视一个尺寸），格局看起来也非常简单，却能容下如此之多的生活方式并保证其舒适性。除了大空间大开窗优秀美景等先天条件外，关键便是在于对整套生活方式的充分解读，&b&明白自己需要什么、不需要什么&/b&。&br&&br&君不见多少复式豪宅大开间，一样被糟蹋的俗里俗气、不三不四，业主和设计师们根本没有静下心来思考、解读自己的生活状态和生活方式，跟着商业设计机构里批量的客厅设计模板，复制出一个个东施效颦的半标准化产品。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-48f44ea1e_b.jpg& data-rawwidth=&1395& data-rawheight=&734& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1395& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-48f44ea1e_r.jpg&&&/figure&&br&&b&解读这些其实本应是设计师引导居住者共同来做的事，双方有一方偷懒都不行。&/b&与其去看一堆令人眼花缭乱的设计案例，不如看明白自己的客厅空间有多大、是怎样的客观条件，想明白自己日常会过着怎样的生活、有着怎样的习惯。无论是自己整理装修，还是花钱请设计师做设计，这些思考与分析都是必不可少的。&br&&br&放下所谓的风格、主义，别想着那些日式小确幸、英式小基腐、美式小漫威、韩式小癌症、印式小歌舞......先梳理自己的生活，尤其是一些最基本问题：自己家平时多少人一起吃饭，人多时是否接受围在客厅茶几吃、平时一般几点下班回家（日落前or日落后）、在家一般干啥、是沙发上宅到死的游戏党还是离不开桌的工作狂、是喜欢俩人斜着对坐喝一杯的小情侣还是非要随时粘在一起互相靠着的甜蜜青年、是否有完整的大客厅招待人的习惯、平时是否有玩茶下棋等的习惯等等，以及对于现代年轻人最重要的：&b&自己的生活能离经叛道到什么程度&/b&。&br&&br&客厅可不一定非得是客厅，如若你不在意有客人来时没有一个专门的待客空间的话。你家客厅其实完全可以是开放书房、是soho办公空间、是餐厅的延伸、是一家人习惯性的躺在一起过各种日子的榻、是对着窗外风景的大方桌操作台、是围坐着玩玩乐器的活动空间、是小孩玩耍的迷你迷宫......而更多时候，&b&那些优秀的客厅，往往是充分考虑了自然条件，在有限的空间里，运用非常简单的手法，将使用者最主要的生活方式很融洽地编织在一起，并和谐地形成氛围。&/b&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c2ba710ebbb3cca0e7b3b6_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&200& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c2ba710ebbb3cca0e7b3b6_r.jpg&&&/figure&&br&明白么，这种问题，其实你需要的并不是多一些解题选项，你需要的是解题思路。打破沙发+茶几+电视墙的模式其实很多，各种组合五颜六色。然而在审视自己有限的条件下，必须明白，哪些东西是可以要的，哪些不能。哪些是自己真正需要的，哪些不是。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-7b5fe31b8e2a663e97aee_b.jpg& data-rawwidth=&1386& data-rawheight=&855& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1386& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-7b5fe31b8e2a663e97aee_r.jpg&&&/figure&&br&这也是为什么大多数人面对这个问题都会回答你：看情况。人人都知道“生活是自己的”这句话，真正好好思考的却少之又少。永远没有最好的设计，只有最适合的设计。正确的方式，应当是对自己的生活进行了充分的思考，再来研究自己的客厅应该选取怎样的组合模式。&br&&br&放一张Geoffrey Bawa的客厅收尾&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aa825e1dcd556c_b.jpg& data-rawwidth=&564& data-rawheight=&351& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&564& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aa825e1dcd556c_r.jpg&&&/figure&&br&最后一句，我终于又回来了&br&&br&谢谢各位
这种问题，其实你需要的并不是多一些解题选项，你需要的是解题思路。 你是一位非常老实的守法公民，有一份正常的工作，不高不低。 花了一大笔钱才买下90平的三室两厅，一边盘算贷款的压力，一边看着开发商们给你留下的那四米左右进深的客厅。 回想起自己往…
&p&&b&必须说明的