房子被法院预查封时间3年，没还钱前我还能住吗_百度知道
房子被法院预查封时间3年，没还钱前我还能住吗
答题抽奖
首次认真答题后
即可获得3次抽奖机会，100%中奖。
kun知道合伙人
来自经济金融类芝麻团
采纳数：47040
获赞数：107493
参与团队：
为你推荐：
其他类似问题
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。请问法院预查封房屋的法律后果是什么？--在线法律咨询|律师365(64365.com)
大家都在搜：
微信扫一扫 免费问律师手机扫一扫 法律兜里装
请问法院预查封房屋的法律后果是什么？
朋友的公司破厂了资不抵债，准备卖掉房子来抵债。请问法院预查封房屋的法律后果是什么？
房屋买卖咨询
1分钟提交法律咨询 2000多位 信得过的好律师 为您提供专业解答
其他人都在看
（咨询请说明来自律师365）
地区：贵州&贵阳
|解答问题：612
你好。登记机关法院预查封房屋的法律后果之所以能协助司法机关对房屋进行查封、限制其进行转移或设定房地产他项权利，主要是依靠登记机关有当事人的产权登记记录。
（咨询请说明来自律师365）
地区：贵州&贵阳
|解答问题：612
你好。如果当事人没有进行登记，即登记簿上没有该项记载，登记机关就难以控制。法院预查封房屋的法律后果，但是从另一个角度来看，如某个当事人实际上拥有房产、或即将取得房产所有权，但由于其尚未进行权属登记，司法机关就不予查封，显然又是不合理的。在该房屋进行权属登记前虽不能查封，但是可以在其登记时再予以查封。预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。
无锡房屋买卖律师
相关法律咨询
热门房屋买卖法律百科
今天为大家介绍共有产权住房的相关知识，比如共有产权住房申请条件，以及更多内容尽在律师365，希望这些能够对你有所帮助，快随小编来了解一下吧！
400-64365-60
房屋买卖相关知识
房屋买卖相关专题
周边专业律师
扫描二维码
更多惊喜等着您！
1分钟提问，免费短信提醒
律师365，优质法律服务平台
400-64365-60服务时间：周一至周六8：00~22:00
服务指南平台保障律师入驻
|||||Copyright(C) 成都六四三六五科技有限公司 版权所有 蜀ICP备号 增值电信业务经营许可证(川B2-)预查封期间商品房买卖合同解除权的行使及法律后果研究—以买受人不能按约支付购房款为视角
您当前所在位置：
预查封期间商品房买卖合同解除权的行使及法律后果研究—以买受人不能按约支付购房款为视角
来源： 　　发布时间： 日
　　【内容摘要】商品房买卖合同解除后，对买受人而言，开发商已经交付房屋的，买受人应将房屋返还给开发商，开发商未交付房屋的，买受人丧失要求开发商交付所购房屋的权利；对于已经办理了房屋过户手续的，买受人需将房屋产权过户到开发商名下。对开发商而言，买受人未缴纳房款的，开发商丧失要求买受人支付购房款的权利；买受人已经缴纳购房款的，开发商应当将所收取的购房款返还买受人。全文共计4699字。
　　【关键词】商品房买卖合同；预查封；买受人违约；合同解除；法律后果。
　　近年来，随着商品房价格不断攀升，越来越多的买受人采取按揭贷款的方式购买房屋，尤其是向银行抵押贷款购房的情形越来越普遍。随之而来的是商品房买卖合同中，违约的也越来越多，开发商因为资金链不足而无法按时交房导致违约，买受人因为无支付房贷能力而违约……在银行抵押贷款购房中，买受人不能按约支付购房款导致合同解除的情况下，如何处理买受人与开发商、买受人与银行、开发商与银行之间产生的合同关系及如何返还相应款项需要进行认真分析，确立准确的审判思路和规则。
　　一、预查封期间商品房买卖合同解除权的案例及分析
　　（一）案例
　　2010年10月，原告甲（开发商）与被告乙（购房人）签订了《商品房预售合同》，由被告购买原告开发的位于青岛市市南区某房屋一套。被告乙支付了房屋首付款30%，后通过招商银行青岛分行贷款付清了剩余房款。招商银行在为被告办理贷款手续时，贷款银行要求原告甲提供连带责任方担保，并签订了《个人购房借款及借款合同》，但是涉案房屋银行并未设定贷款抵押。由于被告拖欠银行贷款，且在银行多次向其催款未果后，2015年8月招商银行向原告发出《履行连带保证责任通知书》，鉴于被告已经连续11期未偿还贷款，招商银行宣布贷款到期，要求被告立即偿还全部剩余贷款本息，并要求原告承担连带保证责任。原、被告双方的《商品房预售合同》附件的约定：如乙申请贷款，甲为其购房借款合同提供了保证担保，则乙方应按借款合同要求履行还款义务。在因乙方原因导致甲方被强制（如银行划扣甲方款项）或以其他方式代乙方清偿借款本金、利息及其他费用的情况下，乙方应保证自甲方代其清偿借款之日起7日内将代偿款一次性偿还甲方。如乙方逾期偿还，则应就逾期偿还部分按日万分之五向甲方支付违约金，同时，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失，包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、甲方发生的律师费、诉讼费、利息。2015年8月底，原告替被告归还了全部剩余贷款本息。现原告起诉，要求：1、解除双方之间的《商品房预售合同》；2、判令青岛市市南区某房屋归原告所有，被告返还该房屋；3、判令被告赔偿原告代还银行贷款损失及利息。
　　被告辩称，被告同意双方解除合同，同意返还房屋，但前提是原告先行返还给被告全部购房款以及从交付房款至今的利息。原告因代替被告清偿贷款而享有对被告的追偿权，实质为与本案解除合同之诉的不同的另外一个法律关系。在被告没有确认代偿数额并且原告代偿行为也没有经过法院确认的情况下，原告不能在本案解除合同之诉中直接行使抵消权，不能将原告的普通债权（追偿权）在应返还被告的全部房款中直接抵扣，其中追偿权之诉应另行提起诉讼。
　　此外，在案件的审理过程中，案外人丙向法院递交申请，称：2012年，丙与乙在青岛市市南区人民法院达成了民事调解书一份，调解书中确认乙及其配偶欠丙1000余万元。因乙未按时偿还欠款，丙已申请执行，并预查封了乙向甲购买的涉案青岛市市南区某房屋。为了维护丙的合法权益，丙请求参加本案诉讼或者驳回原告甲的诉讼请求。
　　（二）案例分析
　　1、本案例为典型的商品房买卖合同，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，买受人乙与开发商甲签订合同购买房屋，买受人乙支付首付后其余房款采取贷款的方式，开发商甲为买受人的贷款提供担保；在贷款过程中，银行并未对涉案房屋进行抵押权登记，现买受人乙偿还不起银行贷款。同时，本案存在一个特殊情形，在本案诉争之前涉案房屋因买受人乙拖欠案外人丙的款项被案外人丙预查封，案外人丙申请参加诉讼。
　　2、通过分析，本案争议焦点分为三个：一是案外人能否参加本案的诉讼活动；二是法院对涉案房屋预查封期间合同当事人能否行使解除权，解除涉案的商品房买卖合同；三是假如商品房买卖合同可以解除，开发商向银行代为偿还的贷款是否在本案中合并处理，也就是说开发商向购房人返还的款项是全部购房款还是扣除贷款和其他费用后的款项。
　　二、以案说法
　　（一）案外人能否参加本案的诉讼活动
　　此类案件为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同中的当事人为买房人与卖房人。根据合同相对性，合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。
　　1、本案中，案外人丙并非房屋买卖合同纠纷的当事人，只是其对买房人享有到期债权，因此，其不能作为当事人参与本案诉讼。
　　2、本案中，如果开发商并未向银行偿还贷款，银行能否作为诉讼参加人参加诉讼？
　　（二）法院对涉案房屋预查封期间，合同当事人能否行使解除权
　　解除合同是指合同有效成立后，因一方当事人的严重违约而使合同关系自始无效或向将来消灭的一种行为。解除合同是一种比较严厉的措施，一般情况下，解除合同是以对方根本违约为前提条件的。对卖房人而言，其商品房买卖合同的主要义务就是交付符合约定的房屋；对于购房人而言，其合同的主要义务就是支付购房款。因此，购房人未按时支付购房款，导致合同的根本目的无法实现，合同时可以解除的。
　　但是假如商品房买卖合同涉及的房屋被预查封后，因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？对此存在两种观点，第一种观点认为，预查封的效力等同于正式查封。商品房被预查封后不得进行处分，出卖人也就无权解除额合同。第二种观点认为，商品房被预查封后，出卖人仍可基于正当合理的理由解除商品房买卖合同。
　　个人认可第二种观点。理由是：1、合同约定的解除条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条约定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，买受人乙与开发商甲签订合同时在附件中明确约定“如乙申请贷款，甲为其购房借款合同提供了保证担保，则乙方应按借款合同要求履行还款义务。在因乙方原因导致甲方被强制（如银行划扣甲方款项）或以其他方式代乙方清偿借款本金、利息及其他费用的情况下，乙方应保证自甲方代其清偿借款之日起7日内将代偿款一次性偿还甲方。如乙方逾期偿还，则应就逾期偿还部分按日万分之五向甲方支付违约金，同时，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失”，在案件事实上，买受人乙无法偿还贷款而由开发商甲偿还了其欠银行的所有贷款，买受人乙无法向开发商甲偿还贷款，合同约定的解除条件已经成就，因此，开发商甲选择诉讼途径解除合同，应当准许。2、商品房买卖合同的目的无法实现。商品房买卖合同出卖人订立合同的目的是出售房屋、取得购房款。本案开发商甲在承担还贷保证责任后，买受人乙拒不给付甲相应款项，开发商甲获取房款的目的就落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，也就是说如果买受人无法足额支付房款导致买卖合同无法继续履行，对方可以请求解除合同。这与本案例中买受人因为履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任本质上是一样的。3、买受人的合同权利未收到有害处分。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人在预查封后解除合同要看买受人的合同利益是否受到无法预期的损减。本案中，商品房预售合同约定了开发商承担还贷保证责任后可以解除合同。条件成就时解除合同是买受人在预查封时就能预料到的风险，并没有增加额外的损失，因此解除权可以行使。
　　（三）解除权行使的法律后果
　　《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在类似本案按揭贷款的商品房买卖合同解除后，需要处理买受人与开发商、买受人与银行、开发商与银行之间产生的合同关系及如何返还相应款项事宜。
　　1、如果买受人支付首付款后，其余款项是由开发商为买受人提供担保而向银行贷款支付的，不宜将买受人从银行所借款项全部返还买受人。出卖人应当将收受的购房首付款的本金和利息及购房贷款分别返还买受人和银行。具体而言：出卖人向买受人返还的购房款为买受人直接向开发商支付的首付款及利息，对于银行贷款的部分应当为总贷款额减去开发商代为偿还的部分，如有剩余返还买受人，如果不够应当从购房首付款及利息中扣除。同时，任何一方违约，守约方有权利要求违约方支付违约金等款项。
　　2、如果买受人支付首付款后，其余款项虽然也是银行贷款，但是通过买受人个人行为完成的与开发商没有关系，那么出卖人应当将收受的全部购房款及利息返还买受人。
　　此外，对于案外人丙所涉案房屋采取的预查封，当商品房买卖合同被合法解除后，房屋不再是预查封的对象，开发商需要返还的购房款就成为了预查封的对象。案外人丙可以向法院递交查封申请，要求查封案件中返还给买受人的购房款。
　　三、结语
　　在经济新常态下，商品房买卖合同的审判理念和思路也要做出相应的调整。一是审理时要注意平衡各方利益。既要坚持维护购房人的生存权益，又要注意为房地产开发企业转型升级提供适当的司法保障，努力寻求各方当事人利益的平衡点。二是审理时要注意关联案件的协同解决。受资本市场和国家房地产政策的影响，与商品房买卖有关的房地产合作开发、借贷抵押、建设工程等纠纷随之上升，个案的纠纷会影响其他关联案件的处理，应当树立系统论的理念，注重关联案件的一并化解。总之，在经济不断发展变化的形势下，商品房买卖合同的审判要顺应经济发展，确立符合市场经济规律的裁判标准，为经济发展和社会稳定保驾护航。
山东省法院网站群
山东省高级人民法院
济南市中级人民法院
青岛市中级人民法院
淄博市中级人民法院
枣庄市中级人民法院
东营市中级人民法院
烟台市中级人民法院
潍坊市中级人民法院
济宁市中级人民法院
泰安市中级人民法院
威海市中级人民法院
日照市中级人民法院
滨州市中级人民法院
德州市中级人民法院
聊城市中级人民法院
临沂市中级人民法院
菏泽市中级人民法院
济南铁路运输中级法院
青岛海事法院
莱芜市中级人民法院
青岛市中级人民法院
青岛市市南区人民法院
青岛市市北区人民法院
青岛市城阳区人民法院
即墨市人民法院
胶州市人民法院
平度市人民法院
莱西市人民法院
青岛市李沧区人民法院
青岛市崂山区人民法院
青岛市黄岛区人民法院
其他友情链接
版权所有：青岛市市南区人民法院
ICP备案号：鲁ICP备号地址：山东省青岛市市南区山东路16号　监督电话：6　邮编：266071我的位置： >
房屋买卖合同网签备案、预告登记、预查封相关问题探讨
时间：&&|&&作者：账号已禁用&&|&&浏览：30193
房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。
房屋买卖合同备案、、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。一、房屋买卖合同网签备案房屋买卖合同根据其房屋状态类型，可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋(其性质为二手房)，而增量房是指房地产开发商投资新建的商品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。(一)房屋买卖合同网签备案1、网签备案从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。2、增量房合同网签备案在增量房买卖合同(通常称为)中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。(二)房屋买卖合同网签的法律效力无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。二、预告登记(一)房屋预告登记及其法律性质房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制处分该不动产，保障将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。因此，预告登记是买卖合同当事人的协商约定的结果，既可以预告登记，也可以不预告登记，行政管理部门不予干涉，而网签具有一定的行政管理功能，具有一定的强制性。实践中，对于预告登记因为是为了保护购房人的权利，对卖房人并无益处，而且预告登记还要费时费力费钱，因此除非购房人坚持要求预告登记，否则卖房人是不会主动要求办理预告登记的。理论上，预告登记应当既可对尚未建成的房屋(在建工程)进行预告登记，亦可对已经建成竣工但尚未办理房屋权属证的房屋进行预告登房屋权属证记，还可对已经办理房屋权属证的二手房买卖进行房屋权属证。但是实际操作中，对于只是交纳了很少部分购房款的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记值得研究，另外对于没有进行网签的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记也存在争议。(二)房屋买卖合同的“网签”与预告登记的关系“网签”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活动，且都发生在合同订立阶段。在作用上，两者都有效地防范了“一房二卖”，保护了购房人的利益，保障了交易安全。但“网签”和预告登记还是有区别的，是两种不同的法律行为，不能相互代替。从性质上看，不动产预告登记的权利性质是一种民事权利，是对购房人，“网签”则是一种具有行政性质的行为。预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度。从作用和效果上看，预告登记主要是限制房地产交易出卖方的处分权利。房屋买卖合同的“网签”作为一种行政行为，其备案、公示、确认或网上备案，除非当事人在规定期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销，“网签”的证明、确认效力将是永久的。三、预查封预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。列入预备查封的房屋可以有：在建设中的房屋，已竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋，当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。这些房屋一旦由登记机关核准登记产权，即视为同时转为正式的查封。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：“(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。对于在房管部门没有办理房屋预登记的房屋司法院是不能进行预查封的，也就是说，房屋买卖合同登记备案或者预告登记是法院对该房屋进行预查封的前提条件。四、一个典型案例综上，商品房(预售)买卖网签备案、预告登记、预查封与正式查封之间具有一定的联系，当法院对购房人已经签订预售合同并支付全部购房款的备案房屋进行预查封时，该预查封能否阻止购房人转移处分该房产呢?此时究竟查封住了什么财产，还是什么也没有查封住呢?下面的一个真实生效案例对大家具有很大启发。省市中级人民法院民&事&判&决&书(2013)宁民初字第18号原告江苏XX置业有限公司。法定代表人王某某，该公司总经理。委托人李某祥，江苏高的律师。委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。被告郭某某，女，汉族，无业。委托代理人刘律师，江苏冠文律师事务所律师。委托代理人万律师，江苏石城律师事务所律师。原告江苏XX置业有限公司(以下简称马会公司)诉被告郭某某停止之诉纠纷一案，于日向江苏省人民法院起诉。2011年3月，江苏省扬中市人民法院根据江苏省高级人民法院监督意见，将该案移送本院。本院于日立案受理，于日作出(2011)宁民初字第43号民事判决。宣判后，郭某某不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于日作出(2012)苏民终字第0098号民事裁定，将本案发回重审。本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日、日公开开庭进行审理。原告马会公司的委托代理人李某祥、李友道，被告郭某某及其委托代理人刘律师、万律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马会公司诉称：一、南京市金马路18号钟山美庐某号房屋(以下简称21号房屋)所有权一直为马会公司所有，姜某某从未取得21号房屋的所有权。1、21号房屋为马会公司开发建设，所有权归马会公司所有。2、日，马会公司与姜某某签订商品房预售合同，马会公司将21号房屋预售给姜某某，合同签订后，姜某某一直未办理该房屋的权属登记。3、日，南京委员会作出裁决，解除了马会公司与姜某某签订的预售合同，马会公司也已经按照裁决书的内容支付所有款项，因此该房屋已不可能过户至姜某某名下，房屋所有权归马会公司所有。二、请求立即停止对21号房屋进行的处分和执行。依据郭某某的申请，法院对讼争房屋进行了预查封，而21号房屋并未办理预购商品房预告登记，本案中，马会公司与姜某某签订的预售合同已经解除，债权已经消灭，法院对此房屋继续采取预查封已经没有依据。现有证据充分表明21号房屋为马会公司所有，郭某某不得请求法院对21号房屋强制执行。马会公司诉至法院请求判令：一、确认南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1、1、2、3层)房屋归马会公司所有，并停止对此房屋执行(含撤销已经采取的预查封等措施);二、用由郭某某负担。被告郭某某辩称：1、日，姜某某与马会公司签订商品房预售合同，姜某某支付了全部购房款购买21号房屋，已经实际取得21号房屋的所有权，商品房登记备案等同于预购商品房预告登记，涉诉房屋已经预登记在姜某某名下。2、因姜某某与郭某某的民间借贷纠纷，江苏省扬中市人民法院(以下称简扬中法院)于日、日采取的查封措施合法有效。3、马会公司与姜某某恶意串通通过仲裁裁决解除房屋预售合同，是规避执行的行为。该行为排除了第三人债权受偿机会，损害了第三人的利益，是无效行为，且因马会公司与姜某某恶意串通规避执行，目前姜某某的执行案件已经由江苏省高院指定南京市中级法院执行，马会公司不享有诉权。综上，请求驳回马会公司的诉讼请求。经审理查明，日，马会公司与姜某某签订《钟山美庐》商品房预售合同一份，约定马会公司将21号(含-1、1、2、3层)房屋出售给姜某某，房屋面积为394.63平方米，总价5114437元。此合同于日在南京市房产局办理了备案登记。同年10月25日，姜某某作为借款人与中信银行南京分行(以下简称中信银行南京分行)订立个人购房，借款金额3059999元，姜某某以其购买的上述房屋提供抵押担保，马会公司作为保为该借款提供阶段性保证，马会公司承诺，对自本合同生效之日起至姜某某就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行南京分行持有之日止姜某某的所有应付款项承担连带保证责任。至此姜某某向马会公司付清了全部房款。日，南京市房屋产权监理处出具南京市商品房初始登记证明一份，房屋权利人为马会公司，房屋坐落：栖霞区金马路18号21号(含-1，1，2，3层)。日，马会公司将涉案房屋权属登记资料(包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知)交给姜某某。日，因扬中法院受理郭某某诉市鑫蓝锻造制造有限公司、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜某某、朱丽娜、王军借贷及担保一案，根据郭某某的申请，扬中法院于日对21号房屋进行了预查封。该案在审理过程中，双方于日自愿达成调解协议，调解协议内容为：“一、靖江市鑫蓝锻造有限公司应偿还郭某某借款本金494万元并赔偿郭某某50万元(包括计算至日止的借款利息及其他被告造成郭某某的所有损失)，共计欠款544万元，定于日前偿还344万元，于日前偿还200万元;二、如靖江市鑫蓝锻造有限公司有一期不能按上述期限履行还款义务，则郭某某可就全部欠款申请法院执行，且靖江市鑫蓝锻造有限公司还应承担100万元，并按月利率2%向郭某某支付自日起计算的全部欠款利息;三、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜某某、朱丽娜、王军对上述款项承担连带清偿责任”。扬中法院依据该调解协议出具了(2008)扬民二初字第384号民事调解书，该调解书发生法律效力后，因靖江市鑫蓝锻造有限公司等被告未按调解协议履行，郭某某于日申请立案执行。执行过程中，马会公司于日向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。2009年，南京市人民法院(以下简称雨花法院)受理孙苏宁诉姜某某民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中，双方于日达成调解协议，约定，姜某某于日前给付孙苏宁借款2962989元，并支付自日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费减半收取15252元、保全费5000元，合计20252元，由姜某某负担。后因姜某某未按约履行，孙苏宁于日申请立案执行。日，孙苏宁与姜某某达成执行和解协议，协议内容为：一、因姜某某现无偿债能力，自愿将其于日与马会公司签订的《钟山美庐》商品房预售合同项下座落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层商品房，未办证)，该商品房建筑面积394.63平方米，合同价款为5114437元，作价508.6万元以抵偿所负孙苏宁部分债务。其中，姜某某为购买该项房产在南京中信银行办理的，尚欠贷款本息268.6万元(含罚息)由孙苏宁负责偿还(实际抵偿债务为240万元)，并由双方协助贷款银行及房地产管理部门办理解除抵押及房屋登记到孙苏宁名下的手续。二、自日前，姜某某应给付孙苏宁借款2962989元，并支付自日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费、保全费20252元及执行费由姜某某负担。该项法律文书所确认债权、利息及诉讼、保全费，扣减上述240万元，差额部分由姜某某在2009年底前偿还孙苏宁。如姜某某履行不能，将由执行法院继续强制执行。日，雨花法院作出(2009)雨执字第872号民事裁定，裁定：姜某某名下的坐落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1、1、2、3层商品房，未办证)，该商品房建筑面积394.63平方米的房屋所有权及相应的土地使用权归申请人孙苏宁所有;二、所有人孙苏宁应持裁定书在30日内到南京市房地产管理部门(或土地管理部门)办理产权过户手续。同日，雨花法院向南京市房产管理局、南京市国土资源局发出协助执行通知书。日，中信银行股份有限公司南京分行(以下简称中信银行南京分行)向南京市人民法院(以下简称玄武法院)起诉姜某某、孙苏宁、马会公司，要求支付借款，马会公司承担担保责任。日，马会公司向南京仲裁委员会申请仲裁，要求解除与姜某某之间的商品房预售合同，南京仲裁委员会根据双方协商经书面审理于日作出裁决，解除双方的商品房预售合同，因姜某某向中信银行南京分行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息元，由马会公司在应退房款中直接扣除，并支付给银行，姜某某将办证资料交还马会公司，马会公司将房款余额2200000元退还姜某某。日，马会公司支付给姜某某5万元。日，雨花法院向马会公司发出协助执行通知书，内容为，“提取姜某某应得退房款220万元，汇至本院帐户”。日，马会公司向雨花法院提出执行异议。日雨花法院作出(2010)雨执裁字第5号民事裁定，裁定撤销(2009)雨执字第872号民事裁定，中止对21号房屋产权及相应土地使用权过户给孙苏宁的执行。日，雨花法院出具给马会公司《当事人往来款》一份，摘要为，提取姜玉兰退房款，金额2200000元。日孙苏宁向雨花法院出具收条一份，内容为，今收到雨花法院执行款本票(法院转交江苏XX置业有限公司)金额220万元整。日，马会公司出具给中信银行南京分行转帐支票一张，金额63965.16元。日，玄武法院出具案件往来预收款收据一份给马会公司，摘要为：执行款，金额270万元。中信银行南京分行在收到马会公司代姜某某转交的欠款元，遂于日向玄武法院撤回起诉。日，马会公司向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。日，扬中法院作出(2010)扬执异字第13号执行裁定书，认定：讼争房屋预登记在姜某某名下，在姜某某未履行合同债务的情况下，法院预查封房屋符合法律规定。合同当事人依据合同约定虽有权协商解除合同，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封即具有排他的法律效力，查封法院在先作出的查封裁定书，并不因在后生效的仲裁裁决书中有解除商品房预售合同的内容而失去法律效力。故马会公司以生效仲裁文书裁决解除与姜某某的买卖合同，主张解除对该房屋的预查封无法律依据，其异议理由不能成立，驳回马会公司对执行标的提出的异议。后马会公司向扬中法院提起权属纠纷诉讼，要求确认讼争房屋归其所有，并对此房屋停止执行(含撤销已经采取的预查封等措施)。因相关执行案件经江苏省高级人民法院指定移送本院执行，故马会公司起诉郭某某一案，亦移送本院审理。以上事实，有商品房预售合同、借款合同、仲裁裁决书、收条、执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书、开庭笔录及当事人陈述等证据证实。本案争议焦点：一、商品房登记备案是否等同于预购商品房预告登记;二、扬中法院的预查封是否具有当然否定仲裁解除涉案合同裁决效力;三、仲裁裁决是否存在当事人恶意串通，规避执行损害其他债权人利益的情形。关于争议焦点一、本院认为，依据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从本案现有证据看，涉案的房屋未依据物权法的规定办理过预购商品房预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。对于登记备案能否等同于预告登记的问题，本院认为，预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中马会公司与姜某某之间的商品房预售合同未依据物权法规定办理预告登记，故不产生物权效力。马会公司于2008年10月取得初始登记后，虽在日，就将涉案房屋权属登记资料(包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知)交给姜某某，但姜某某一直未办理产权证，故涉案房屋产权未发生物权变动，仍属于马会公司所有。关于争议焦点二，扬中法院虽对涉案房屋进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，本院认为，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封对象。故本案中的预查封不能当然否定仲裁解除合同裁决的效力。关于争议焦点三、本案纠纷系因姜某某无力全额偿还其所欠多笔债务而产生。姜某某负有多笔债务，相应的多个债权人所享有的债权，在法律上具有同等的地位，故姜某某作为债务人向部分债权人清偿，本身并不当然构成恶意串通损害其他债权人利益。本案中，因姜某某未能偿还银行购房贷款，致中信银行起诉马会公司要求其承担，在姜某某无力向中信银行归还贷款的情况下，马会公司与姜某某经仲裁裁决解除合同。合同解除后，马会公司已退还了全部购房款，且退房款除5万元是直接支付给姜某某的，其他退房款都是通过法院支付或执行扣划的;郭某某在本案诉讼中亦未能提供证据证明马会公司与姜某某存在恶意串通损害第三人利益及规避执行的行为，故郭某某主张马会公司与姜某某在仲裁中解除合同无效，依据不足，本院不予支持。综上，因涉案房屋在交易过程中未办理物权法规定的预告登记不产生物权法上的效力，且涉案房屋所有权一直归马会公司所有，未发生过变动，故扬中法院针对姜某某采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，因马会公司与姜某某解除合同具有正当合理的原因，仲裁裁决亦未被依法撤销，且也不存在恶意串通损害第三人的情形，故预查封不能否定仲裁解除合同裁决的效力。在南京仲裁委员会做出解除讼争房屋商品房预售合同的仲裁裁决生效后，预查封失去对象，马会公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。马会公司现要求停止执行及解除对21号房屋查封的请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国》二百二十七条之规定，判决如下：一、马会公司享有南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)房屋所有权;二、停止对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)房屋的执行并解除对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)的查封。本案应收案件受理费80元，由郭某某负担。(马会公司同意其预交案件受理费由郭某某向其直接支付，本院不再退还，由郭某某在本判决生效之日起十日内向马会公司支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省高级人民法院开户银行及账号：南京市农业银行路支行，帐号：)。审　判　长　　孙　伟审　判　员　　曹　艳人民陪审员　　李小锁二一四年三月二十六日书　记　员　　张　毅
温馨提示：华律网专题由编辑人员收集整理而来，不代表华律网立场。如果您需要解决具体法律问题（如离婚、房产纠纷、
人身伤害、刑事等），建议您(免费)。
相关推荐阅读:
法律咨询向律师描述您的问题吧
请描述您的事件原委,问题描述的越详细,律师解答的会越准确哦！
你已输入0/3000字
下一步你还可以:
看看大家都在关注什么：
遇到法律问题，上华律网在线咨询律师！中国最便捷、最大、最专业法律咨询平台，18万执业律师为您解答！
在线客服：
(注:此为客服QQ不提供法律咨询!)
(投诉建议与合作)
律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区西区大道99号伯雅科技园1号楼（近万科城臻园）