创业公司选择办公地点需考虑的9大问题_青年创业网
创业公司选择办公地点需考虑的9大问题
如题，初创公司首次选择办公场所时，需要考虑哪些注意事项呢?这个问题最初是网友在Quora(类似知乎)网站上提出的。
当我在给公司办公场所选址时，我究竟该问房东哪些问题?
回答这个问题的人，Quora用户Kevin Cronin，他是一名企业房产顾问。
对于任何一家公司而言，找到一个合适的办公场所既令人兴奋，也是一件极具挑战的事情。在过去的的几年时间里，我们获得了一些初创公司和小企业客户，帮助他们找到了合适的办公场所。下面这些问题，是绝大多数初创公司在首次选址时需要认真考虑的注意事项：
一、我该如何开始?
一开始你就要有清晰明确的业务模式和房产目标，然后你需要快速做出决策，才能占据优势。此外你还需要考虑很多重要的因素，比如公司是否会按计划增长，地理位置，交通要求，停车要求，预估场地空间要求，优化场地空间结构，技术要求，以及时间和预算，等等。
为了最小化干扰，提高办公场所搜索的效率，你必须从一开始就要明确了解什么是自己真正所需的办公场所，另外也要考虑场地预算和场地规格，并明确选址所需的流程和时间，这样才能确保能够成功寻找、并&占领&一个场地。
二、选择办公场所会涉及到哪些人?
在 公司内部，你需要指定一个项目负责人，他/她要和你单点联系，直接向你汇报工作。如果你不想大动干戈，那么在开始的时候最好能再将IT部门、人力资源部 门、以及财务部门纳入到选址工作之中，组成一个团队。而这个团队的领导，应该是一个在企业房产和设施部署领域里非常有经验的人。
不仅如此， 你要确保能够找到一支顾问团队给你帮忙。一个房地产经纪人或许对你会非常有帮助，因为他可以代表租户，特别是代表初次公司和新创建的公司。初次公司有一些 特殊需要，一个出色的房产经纪人不仅可以很好地理解这些需求，而且还能帮助这些公司找到最适合他们的房产业主。另外承租经纪人的薪酬通常是由房产业主来支 付的，因此你可以从一个专业的房地产顾问中受益，而且还无需给他们支付酬劳。
另外，你最好再找一个有经验的房地产律师，这样不仅能够确保在 进行租房谈判时可以让你保持一定的灵活性，而且也能保障相关条款和条件对你有利，并足够公平。绝大多数初创公司在第一次签订租房合同时，房东的态度总是不 是很友好，这也会导致很多意想不到的麻烦，此时一个具有成本意识的优秀律师就会给你提供很多帮助，让你避免掉入一些不必要的陷阱之中。
三、我应该在什么时候开始启动寻找办公场所的流程?
绝大多数初创公司和小企业低估了寻找办公场所所需要的时间和工作流程。要知道，如果你想在短短三十天内找到一个独特的办公室，或是一个联合办公场地，绝不是想象中的那么简单。
如 果你正在寻找一块待出租的办公场所，那么有很多因素会影响你寻址的进度，包括但不仅局限于如下几个因素：你所需要的办公场所规模，市场条件和可用性，与房 东户主的谈判时间，办公场所空间规划，租赁文件，营业许可证，以及装修装潢时间。一般来说，如果你正在寻找的办公场所面积不到1万平方英尺，那么你要把最 初设想的截至日期向后延长一段时间，并且只要要给自己留下四到六个月时间来寻找合适的办公场所。如果你寻到的办公场所面积大于1万平方英尺，那么这个时间 至少要向后顺延六到十二个月。
四、在租赁办公场所的时候，需要哪些类型的财务担保书?
如 果租房者可以提供一些资质，证明自己的经济条件是有保障的，那么会让房东感觉更放心，也能降低他们的风险。如果租户可以给房东提供一些证明，那么他们就会 在众多寻租者中脱颖而出，所以你需要尽可能的让房东了解你公司优秀的财务表现。在租房的时候，你可能会被要求提供一些保证金，或是公司创始人的个人担保， 因此在此之前，你需要提前准备好所需的财务资料，纳税申报单，银行账单，或是预付租金(银行信用证)。但是切记，在租赁房屋时如果要为他人提供个人担保证 明时，一定要非常小心，因为这很可能会把你的个人资产情况泄露出去。另外一旦你的公司破产，担保人还将承担连带的个人担保责任，其中的风险是非常大的。
五、我有哪些选择?
你可以评估一下自己的选择：合租，联合办公，转租，直租，等等。房东通常会询问、当然可能也会要求你的租赁期限必须是五到七年。如果是直租的话，有些房东可能会接受三年时间的租赁期限，但是要知道，你的租赁期限越长，自己的选择其实也会更多。
如 果你准备直接租赁一个办公场所，而且租赁期限也比较长，那么在此之前，你也可以尝试选择合租办公场所作为替代方案，包括与其他公司联合办公，加盟企业孵化 器，接受其他公司转租的办公场所，等等。事实上相比于直接租赁一块办公场所，上述这些选择的利弊参半，不过它们的优势是非常灵活，租赁期限长度也可以更 短，适合那些不确定租赁期限的初创公司。
在一个企业孵化器/加速器，或是行政办公室中，房主通常需要承担多个租户共享办公场所所带来的财务 责任风险。你需要尽量避免与其他租户协作，因为这会牵扯很多事情，比如办公场地要求，租户改善及相关成本，选择标准，租赁时长，以及可能涉及的法律责任。 所以，有时候你以为合租会比较划算，但结果往往适得其反，不过在你支付费用的时候，最好先算算自己每平米需要花费多少租金，这样可以做到心中有数。
另 外考虑到自己的进度和灵活性，你可能还会考虑到转租。你可以找到一个低于市场价格的转租办公场所，但是其中也各有利弊，比如你会受到很多限制，无法对 办公场所进行大刀阔斧的装修改造，诸如此类。即便你是一个转租人，如果承租人在未来一到五年时间内发生财务问题，那么可能会导致你自己去承担相关的损失。
六、我究竟需要多大的办公场所?
按照经验，你可以从每人200到250平方英尺的办公空间，递减到每人100到150平方英尺。下面有几个步骤，或许会对你判断合适的办公场地大小有所帮助：
-你可以按照自己的租约期限，预估一下未来公司的人头数量。你当前要租的办公场所，应该可以满足估算未来员工数量的三分之二，或四分之三，不要把空间算的太死。
-寻找一些效率较高的办公场所。比如在办公楼里最好能找一些方方正正的办公室，而不要选择那些角落的地方。要知道在楼层规划和布局时，绝不会有两个完全一样面积的办公室。
-在邻近场地寻求终止权利和扩张权利。扩展到邻近的办公场所，不会对你的公司造成太大影响。对企业而言，相邻的办公场地还是不错的。
七、我该如何缩小搜索范围?
你需要走出去看看每一个可能合适的办公场所，这的确非常浪费时间。下面会为你提供一些关键变量/指标，可以帮助你缩小搜索数量，并提高搜索质量，并把你的搜索结果优化到一个可控范围之内。
期限：你的租期越长，你的选择就会更多。不过有些初创公司在签了五年租赁合同之后，结果第一年就发现场地无法满足自己的人员需求了。所以公司创始人应该从多方面考虑，和房东谈一个更加灵活的租赁期限。
价格：你不必专注在每平方英尺要花多少租金，而是首先要明确自己的办公场所租金预算和相关费用，包括停车费，公共事业费，清洁费，拆迁费，承租人改善，保险费用，家具以及其他费用。这些预算成本费用都需要在你的考虑范围之内。
布局：你需要明白，在一栋大楼里，绝不会有两个完全一样面积的办公室。
便利设施：厨房，休息室，共享会议室，食堂，交通，停车率，安全，高速互联网，高品质浴室，甚至是足够的电源插座，这些都是你要进行考量的东西。
八、停车状况如何?
停车成本会占到你预算的一部分。如果你询问户主，他们通常会说，我们的停车场车位足够了。但是你要明确数量，在签合同的时候，你必须亲自到停车场看看，确定自己可以使用的停车位数量。到很远的地方停车会给你的员工和客户带来很多麻烦，成本也不低。
九、我该如何确定办公室的正确位置?
确保你手下那些关键员工的办公室位置不要距离自己太远。大多数员工都希望自己的办公室位置能足够方便。另外，如果你的办公室会有客户来拜访，那么还需要考虑是否要划出一块较为隐私的区域出来。
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创业了，一定要租办公室场地吗？有什么法律风险？
一、公司注册地与实际经营地不一致可能带来的法律风险 我国《公司法》规定公司应以其主要办事机构所在地为住所。此外，《公司登记管理条例》还明确要求经公司登记机关登记的公司的住所只能有一个。公司的住所应当在其公司登记机关辖区内。根据上述规定，公司必须在其登记注册的住所地址从事经营活动。但是，事实上很多公司出于经营成本或税收政策的考虑，公司注册地和实际经营地往往不一致，公司注册在开发区或者工业园区内，开发区管委会可以为其提供全套的公司注册、年检、税务申报缴纳等全套服务，省去了很多日常开支，但是公司业务又不适合在园区内经营，于是又选择在其他地方从事经营活动。这种安排虽然解决了企业经营与政府管理上的问题，但还是隐藏着很大的法律风险。《国家工商行政管理局对企业在住所外设点从事经营活动有关问题的答复》（工商企字〔2000〕第203号）第一条：依据《公司登记管理条例》和《企业法人登记管理条例》以及国家工商行政管理局《关于企业增设经营场所是否要登记管理有关问题的答复》（工商企字〔2000〕第103号）等企业登记管理有关规定，经工商行政管理机关登记注册的企业法人的住所只能有一个，企业在其住所以外地域用其自有或租、借的固定的场所设点从事经营活动，应当根据其企业类型，办理相关的登记注册。第二条：依照《公司法》和《公司登记管理条例》设立的公司在住所以外的场所从事经营活动，应当向该场所所在地公司登记机关申请办理设立分公司登记。对未经核准登记注册，擅自设点从事经营活动的，应按《公司登记管理若干问题的规定》（国家工商行政管理局令第83号）第三十二条进行查处。《国家工商行政管理局关于企业增设经营场所是否要登记管理有关问题的答复》也明确，根据《企业法人登记管理条例》和《公司登记管理条例》的规定，无论是依据《企业登记管理条例》登记注册的企业法人，还是依据《公司登记管理条例》登记注册的公司，住所均只能有一个。依据《企业登记管理条例》登记注册的企业法人设立或变更经营场所均应到登记机关办理登记，经营场所没有数量限制；《公司登记管理条例》未规定“经营场所”为登记事项，公司在住所之外设立的经营场所应按分公司进行登记。 根据上述规定，公司注册地和实际经营地不一致存在的法律风险主要有：1、经工商行政管理机关查出，可能被课以1万元以上10万元以下的罚款。（处罚依据《公司登记管理条例》第七十三条：公司登记事项发生变更时，未依照本条例规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记；逾期不登记的，处以1万元以上10万元以下的罚款。2、接受警告、限期办理登记、责令停业整顿、扣缴营业执照甚至吊销营业执照等行政处罚（处罚依据《企业法人登记管理条例实施细则》第63条第(二)项：擅自改变主要登记事项，不按规定办理变更登记的，予以警告，没收非法所得，处以非法所得额３倍以下的罚款，但最高不超过３万元，没有非法所得的，处以１万元以下的罚款，并限期办理变更登记；逾期不办理的，责令停业整顿或者扣缴营业执照；情节严重的，吊销营业执照。3、如果企业涉及诉讼事项，对企业法人提起的诉讼，由公司住所地法院管辖，而法院的文书也将送达住所地址，如果因为企业经营地址变更而未收到法院文书失去出庭辩护机会，经由法庭缺席判决可能要承担败诉风险。（法律依据《民事诉讼法》第22条）4、在债务履行上，如果履行地点不明确的债务，给付货币的，在接受方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行，上述所在地即为公司住所，即注册登记地，如果注册登记地和经营地不一致，可能导致债务履行困难。(法律依据《民法通则》第88条、《合同法》第62条)为了避免上述法律风险，建议企业选择如下应对策略：1、变更工商登记，将公司注册地址变更为经营所在地；2、设立分公司，即将经营所在地业务设立分公司；3、若涉及税收优惠，流转税可以在经营地缴纳，也可以由总公司汇算清缴，所得税由总公司汇算清缴；4、注册地址应有文书信函收发联络人，签收的文书信函能及时转发至公司经营所在地。2、部分行业在可监管的情况下可虚拟注册 在上海，自己没注册地址也可以注册公司，只要有办公地址就可以，注册地址可由园区提供。地方政府为了鼓励创业，减轻小企业财务负担，减轻就业压力，特别规定可以在居民楼开办普通服务型、贸易型等行业的公司，但注册地址不能在居民楼，只能挂靠在园区名下，工商部门要求由园区统一管理，园区要知悉每家虚拟注册企业的实际经营场所、经营状况等信息，因此一般园区每年向企业会收取元的费用。提醒各位创业的朋友理性创业，注册公司不是为了好玩，而是要肩负责任和信任。
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资本为何青睐这家做办公室租赁的创业公司？
& 14:52&&来源：焦点中国网&
　　导语：优办(uban.com)，国内领先的互联网办公租赁公司，其创始人兼CEO卢阳只用1天便搞定了昆仑万维CEO周亚辉投资的天使轮1000万人民币;三个月后优办获得顺为资本和源码资本领投的A轮1000万美金。日，优办成立不足一年半，即拿到成为资本领投，顺为资本、策源创投管理合伙人冯波等跟投的B轮3000万美元融资。这家公司究竟有何等魅力，在寒冬笼罩的投资市场仍能得到资本的青睐?
　　&资本寒冬&是近半年来很多创业者说得最多的词语，投资环境恶化、融资难似乎成为创投圈的常态，然而优办这家专注办公室租赁服务的创业公司似乎从未担心过这个问题。在互联网办公租赁这个细分企业服务市场，其低频、高交易额、高客单价的2B属性远没有2C企业那样风风火火，而优办却悄然在商业办公地产这片亟待整合的蓝海扎根，构建自己的商业王国。
　　优办创始人兼CEO卢阳
　　唯快不破?慢就是快?
　　自2015年以来，涌现了很多2C的明星创业公司，多以高补贴、密集的广告投放和迅猛的全国扩张迅速占领市场。&快&似乎成了创业成功的密集。时间到了2016年，一些快速扩张型公司在这场速度的竞赛中脱颖而出，而更多的则是因为各种原因倒下，其中不乏估值动辄数十亿的公司。作为一家相对慢热、做企业选址服务的2B企业，优办拥有自己的生存法则，其创始人兼CEO卢阳有多年的地产投资经验，坚信慢即是快，做大企业的先决条件便是修炼内功。&中国的商业办公市场估值已达万亿，资产总额已经占到住宅市场的2/3，但就是面对这样一个蓝海市场，仍旧没有哪家办公租赁公司能占据超过5%的市场份额。&面对这个缺乏整合的市场，卢阳认为没有捷径，必须先练内功，做好基础性工作，这是优办做好商业地产交易互联网超级平台的前提条件。
　　而这个基础工作中，最为重要的便是&楼盘字典&，其实就是一个最真实最全面的办公楼盘大数据。这本&楼盘字典&数据的采集包括图像、楼层、面积、户型、业主信息、物业等全方位的数据。以图像采集为例，优办成立了专业摄影团队，亲自为每一套房源拍摄高清照片。同时，优办还启用720&全景拍摄和VR拍摄，并逐步推出3D看房技术，颠覆传统看房体验。此外，优办还在产品上有诸多创新，如细化房源标签，联合专业机构推出办公室健康空气绿色认证标识，首推滴滴专车免费接送等。优办B轮融资的领投方成为资本合伙人沈捷表示，&我们一直密切关注优办的发展并看到了优办平台的真正价值，而这个价值将在未来一两年内真正凸显。&
　　做大还是做全?
　　目前，不止优办一家公司看到了互联网商办领域的机会，面对暗流涌动的竞争，优办在获得B轮融资后是否会考虑调整战略方向，做大规模或者其他相关产品?关于是否向其他城市扩张，做大规模这个问题，卢阳坦言团队内部也有个多次讨论，但是经过分析，卢阳知道北京和上海占了整个办公商业地产价值的30%~40%，而在其他很多二线城市，其空置率在30%~40%，需求也不是特别旺盛。因此，如何做到北京、上海市场份额第一成了优办的首要目标。
　　纵观近几年的创业市场，不难发现，很多一时风光无限的公司都因急剧扩张付出了沉重代价。也许，优办正是看清了这点，才将手中的筹码握得更紧，有资本却不滥用资本。
　　某地产投资界人曾说过：&投不投资，我们最看重的是一个地方有没有可能形成具有惟一性的完整产业链，如果有，我们就投资!&近期商办地产服务领域融资消息频频曝出，显然在资本眼中，这个市场和竞争格局中已经具备了资本大举进入的可能。以优办为代表的互联网办公租赁公司能否真正成长为商办领域的独角兽公司，也许，还需要更多的时间来验证。
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责任编辑：灿灿
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