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洛阳房管部出新政 解决新房屋所有权转移登记问题
&&& 阅读提示　　昨日，记者从洛阳市和房产管理局获悉，《洛阳市新建房屋所有权转移登记（开发企业预售项目转移登记备案）暂行办法》8月1日起将施行。为使了解相关规定，本报为您详解其中要点。　　要点1　　房地产开发企业申请预售项目初始登记应同时办理房屋转移登记备案　　《办法》规定，开发企业申请预售项目初始登记时，应当同时办理登记备案，提交如下材料：开发企业身份证明、证原件、转移登记备案申请书、房屋登记表以及房产平面图。另外，房屋预售项目初始登记后，房地产开发企业须将企业名称、房屋坐落、房屋规划用途、房屋面积、登记时间及房屋所有权证号在市住房保障和房产管理局网站公示。　　房地产开发企业备案后，已办理预售合同备案的房屋买受人可到房管局申请办理房屋转移登记，需携带以下材料：购房人身份证明、房屋买卖合同、契税完税凭证、维修基金发票以及其他必要材料。房屋坐落、面积和价款发生变化的，除提交以上资料外，还应当提交与开发企业签订的补充协议。相关阅读：　　要点2　　房产企业不按规定设置“购房提示”公告牌等将被暂停网上签约业务　　为更好地引导买房人明白买房，避免商品房买卖纠纷，维护买受双方的合法权益，房管部门下发了《关于加强商品房销售环节管理有关事宜的通知》，要求各房地产开发企业及房地产经纪机构在销售商品房时，需在销售现场设置“购房提示”公告牌，摆放在销售现场进门处的醒目位置。还需将购房办证明白卡摆放在接待室或销售大厅容易发现的位置。在购房合同中需增加“办证提示”内容，作为合同附件附在购房合同之后，房管局在预售合同备案时将在“办证提示”一页加盖合同备案章。另外，商品房预售资金监管流程也进行了调整。　　洛阳市房管局相关负责人说，房管部门将不定期到各公司销售现场检查相关设施设置情况，如发现未按规定设置的，将责令限期整改。如拒不整改或在规定的期限内未达要求的，将暂停该公司网上签约业务。　　要点3　　开发企业不按规定存入监管资金将停止办理其公司一切业务　　据了解，洛阳市目前有15家开发企业在签订商品房预售资金监管协议并备案后，未按协议将商品房预售资金存入监管账户。为改变这一情况，《通知》对商品房预售资金监管流程进行了调整。由之前的“期房签约”后再“存款确认”，更改为先“存款确认”再“期房签约”，即先在银行存入资金款项，再进行“期房签约”。在签约时若没有进行存款确认，在　　签约提交时系统会提示“业务编号为*****，资金监管金额不足或未存入资金，请检查！”　　房管局相关负责人表示，企业在与承购人签订《商品房买卖合同》前，需将预售资金监管银行及专用账户明确告知承购人，并将预售款存入监管银行专用账户。如开发企业未按规定存入监管账户，将停止办理其公司一切业务。　　要点4　　代理机构不备案、欺骗消费者将被清出房地产市场　　另据房管局相关负责人介绍，法律允许开发企业委托营销公司进行销售，但需具备一定条件。委托的营销代理公司必须是依法设立取得工商营业执照。在市房管部门备案的中介企业，应当与开发企业签订书面委托合同，在经营中应向消费者出示销售商品房的相关证明和销售委托书，如实介绍代理销售商品房，不得代理不符合销售条件的商品房，不得收取佣金外的其他费用，销售人员应当经过专业培训。　　房管部门将进行日常巡查，对于未备案的代理机构，没有委托合同销售不符合预售要求的商品房，欺骗消费者的代理公司，将坚决清理出房地产市场。
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房屋所有权转移登记（生效法律文书）
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房屋产权转移登记都需要什么手续和材料？
父亲走的时候把房子留给了最小的我，大哥也没有什么意见，现在五年后的我在这边闯出了属于我的一片天，也在那边成家了，老家的房子我留着也没用，想着将房屋产权转移给大哥，那房屋产权转移登记都需要什么手续和材料？
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房屋产权的转移可以因为房屋买卖、交换、赠与、、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因，使得它的权属发生转移以后需要进行房屋产权转移登记。房屋产权转移登记１、新建（ ）登记条件就是开发的项目已经取得房屋的权证、国有（有偿用地）。（１）（必须是原件并且核验两本加贴的合同）；（２）签订预售合同的买卖双方关于房号还有房屋实测面积和房价结算的确认书必须是原件；（３）房屋登记表和分户平面图二份必须是原件；（４）专项维修资金的专用收据必须是原件；（５）契税完税证明或者是减凭证；（６）外国人或者是港澳台同胞或者境外法人和其他组织购屋的，需要提交北京市涉外项目的国家安全审查批准文件；（７）外国驻华 或者领事馆购买房屋的，是需要提交外交部的批准文件的。２、新建的经济适用住房买卖的登记条件：（１）房屋买卖合同（必须提交原件并核验两本加贴印花税的合同）；２００５年３月１５日以后签订的，提交网上签订的预售合同；２００６年１月１日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；（２）经济适用住房购房资格审核表；（３）房屋登记表、分户平面图二份（原件）；（４）契税完税或减凭证；（５）专项维修资金专用收据（１９９９年１月１日以后签订的）；（６）超标部分补交综合地价款的收据（土地部门收取）；（７）签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书（原件）。３、已购公有住房买卖（１）原房屋权证（原件）；（２）房屋买卖合同（原件）；（３）原公房购房合同；（４）原房屋权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋权人栏空白；原房屋权证中没有附图、表的，可不提交）；（５）契税完税或减凭证；（６）补交的证明；（７）已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表；物业费、供暖费交清证明；（８）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；（９）“Ｏ二六”单位的房屋，提交“Ｏ二六”单位的批准出售证明。４、已购经济适用住房买卖（含按经济适用住房管理的房屋）（１）原房屋权证（原件）；（２）房屋买卖合同（原件）；（３）契税完税或减凭证；（４）原房屋权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋权人栏空白）；（５）补交综合地价款证明；按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明；（６）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；（７）已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表；超标部分补交综合地价款证明（买房人购买的经济适用房面积超标的）。５、存量房屋买卖（１）原房屋权证（原件）；（２）房屋买卖合同（原件）；（３）契税完税或减凭证；（４）原房屋权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋权人栏空白）；（５）国有土地使用证（整宗房地产或已发土地证的房屋）；（６）划拨批准文件（整宗划拨土地）；（７）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再出售的，不再提交；（８）外国驻华大 、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。６、房屋继承、申请人为外省市居民的，不提交暂住证或。（１）原房屋权证（原件）；（２）书或接受遗赠公证书或；（３）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；（４）契税完税或减凭证（遗赠）。７、（１）原房屋权证（原件）；（２）赠与（受赠）公证书（原件）；（３）契税完税或减凭证；（４）原房屋权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋权人栏空白；原房屋权中没有附图、表的，可不提交）；（５）已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其中已购成本价央产房赠与的，还应提交央产房上出售确认表、物业费、供暖费结清证明；（６）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再次赠与的，不再提交；（７）国有土地使用证（整宗房地产）；（８）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）。８、房屋交换（１）换入方的原房屋权证（原件）、换出方的房屋权证；（２）房屋交换合同（原件）；（３）契税完税或减凭证；（４）原房屋权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋权人栏空白；原房屋权中没有附图、表的，可不提交）；（５）已购成本价公有住房交换的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明；其产已购成本价公有住房交换的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明；（６）双方的国有土地使用证（整宗房地产）；（７）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；（８）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件；已经批复的房屋再交换的，不再提交。９、企业改制、作价出资、合并、分立、注销（１）原房屋权证（原件）；（２）国有土地使用证；（３）改制出资、合并、分立的文件、合同；（４）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；（５）契税完税或减凭证；（６）准许继续使用原划拨用地的批准文件（划拨土地）；（７）企业注销的，提交清算组的清算报告。１０、房屋调拨（机关、有隶属关系的全民制单位）（１）原房屋权证（原件）；（２）国有土地使用证；（３）房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议（原件）；（４）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；（５）契税完税或减凭证；（６）划拨土地转让批准文件（划拨土地）。１１、房屋拍卖（１）原房屋权证（原件）；不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；（２）房屋转让合同（原件，法院判决的除外）（３）委托拍卖合同、拍卖成交确认书；（４）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；（５）国有土地使用证（整宗房地产）；（６）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）；（７）生效的法院判决书（调解书）、裁定书；（８）单方申请的，提交法院协助执行通知书（原件）；（９）契税完税或减凭证。１２、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移（１）原房屋权证（原件）；不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记；（２）生效的法院判决书（调解书）、裁定书、仲裁裁决书；（３）单方申请登记的提交协助执行通知书（原件）；（４）房屋登记表、房产（分户）平面图二份（原件）；（５）契税完税或减凭证；（６）国有土地使用证（整宗房地产）；（７）划拨土地转让批准文件（整宗划拨土地）。１３、夫妻离婚涉及房屋转移（１）原房屋权证；（２）离婚证；（３）归属协议（协议离婚）或生效的法院判决书（法院判决离婚；权利人一方申请的）或经公证的离婚财产归属协议（权利人方申请的）；（４）原房屋权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋权人栏空白；原房屋权中没有附图、表的，可不提交）；（５）契税完税或减凭证。
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转移应如何进行？所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。 根据现行规定，实际的民事关系中，至少有四种情况可以产生房产所有权转移，这四种情况是： 一、受让房产关系中根据合同规定履行完义务而实际交付房产使房产所有权转移; 其根据是，1.有法律根据。中华人民共和国民法通则 第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》已没有必须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的规定，可以按普通法的规定财产所有权从财产交付时起转移。2.房屋买卖关系已经成立。由于受让双方当事人已经履行完合同义务，交付了房屋，整个房屋买卖关系已经终结，房产双方当事人进行过户登记仅是随附义务，不影响房屋买卖关系的成立。3.出让人已丧失对房屋的占有权、使用权、收益权、处分权。由于出让人已按合同规定实际交付房产，对房屋的占有、使用、收益、处分都没有了，其权利也就不存在了。4..出让人已丧失对房屋的管理权。出让人已按合同规定实际交付房产，不仅对房屋没有了所有权，连管理的资格都没有了。 二、受让房产双方当事人进行过户登记使房产所有权转移; 三、行政行为使房产所有权转移(如、税务处罚拍卖、没收等); 四、法院裁判使房产所有权转移。 就以上四种情况分析，如果它们在同一的争议关系并列中，从整个法律理论上说，审判权是宪法赋予的国家司法最终权，包含了对行政管理权与私权关系的审查，裁判是司法最终权的体现，所以，裁判使房产所有权转移的形式效力最高。行政管理权是宪法赋予的国家最高管理权，是公权，其效力显然高于下位特别法赋予了房产的过户登记的物权的私权效力和普通法赋予的实际交付房产使房产所有权转移物权效力，但低于国家司法最终权，因为行政权受司法权的制约，行政行为使房产所有权转移的形式效力次之，但比下位物权转移形式的法律效力高。房产的过户登记使房产所有权转移的情况，有特别法的规定(中华人民共和国城市房地产管理法第五十九条 国家实行和房屋所有权登记发证制度)，是特别法赋予了房产的过户登记的物权效力，具有较强排他性，效力再次之。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产使房产所有权转移的情况，有普通法的规定(中华人民共和国民法通则 第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外)，是普通法赋予的物权效力，效力比房产的过户登记使房产所有权转移的效力又次之。四种产生房产所有权转移形式的法律效力高低是不同的，而不是发不发生房产所有权转移的问题(房产所有权转移有效无效问题是另一法律角度，在此不述)。 传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论，与诉讼时效理论也是相悖的。受让房产关系中尚未进行房产过户登记而实际交付房产经过两年，只要行为有效，让房人已丧失法律对实际交付房产的所有权的保护，无法拥有该房屋合法产权，该房屋合法产权当然转移。因此，在司法实践中，不应再适用传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论。
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