世界就是一个村，全世界的投资项目都在等待着有眼光的投资者的到来。随着经济的发展，我国高净值人群数量不断攀升。根据2016胡润百富《千万富豪财富报告》，截至2016年5月，中国大陆总资产超过千万的高净值人群数量约为134万人，相比2015年增加13万人，增长率为10.7%。总资产超过亿万的超高净值人群数量约为8.9万。目前，国内的高净值人群越来越关注资产配置，海外房产投资，尤其是住宅型房产投资受到了许多人的青睐。该报告预计，海外房地产投资的热潮才算是刚刚开始。短期来看，美国、加拿大、英国等发达国家依旧是中国海外房地产投资的热门目的地。但就长期，随着中国投资者的国际化投资视野不断开阔和全球资产配置意识逐步提升，将会有更多的人们把目光聚焦于新兴市场中，并且投资模式也会更加多元化。主要投资国家房地产情况分析一、美国-经济复苏带动房价上涨，依旧最热门美国，由于自身拥有的世界排名第一的经济地位，再加上近年来美元增长强势，一直是备受海外投资者青睐的房地产投资目的地。虽然2008年美国房地产泡沫破灭，房价一度大跌60%，但随着美国经济的复苏，美国政府的量化宽松政策使得市场流动性大增。到2017年，美国仍然是房地产投资最热门的国家。就2016年的各项经济指标的复苏情况来看，如：美元指数、GDP涨幅、失业率等，都对美国整体经济尤其是房地产市场起到了非常积极的作用。美国东西部多个著名城市，如：纽约、华盛顿、西雅图等，由于其不断增长的就业率，正引领者美国经济的复苏，从而带动了周边房价的迅速上涨，抓紧这上涨前期的好时期，刻不容缓。&&&点击查看：二、加拿大-涨幅稍缓，温哥华、多伦多各领风骚数据显示，2016年，在大温哥华地区，平均住宅销售价格上涨13％，约为＄1,020,300美元；在大多伦多地区（GTA）估计上涨17％，约为＄725,857美元。虽然2017年加拿大的房产市场热度虽然会放缓，但不会出现非常大的波动。加拿大房地产联合会预计2017年住宅售价的平均值在热点地区温哥华和大多伦多地区会分别增加2％和8％。具体来看，对于温哥华地区而言，截至2016年年底，省级和联邦一级的监管变化开始影响其市场活动，预期15％的针对外国买家的税收新政将使得高端住宅市场降温，而相比之下，大多伦多地区借此上涨，在未来一年房价不会出现明显的下降。&&&点击查看：三、英国-脱欧后依旧稳健上升，地区向伦敦以外扩散英国房地产行业政策稳定、交易透明、物业配套完善，这成为了众多投资者选择英国的首要原因。英国在2016年虽然经历了一场脱欧投票的“大劫”，但英国总体房产市场依旧呈现出稳健上升的态势，这主要原因在于英国的房屋需求仍旧是刚性的且缺口很大，长期供不应求的局面暂时没有得到完全的解决。相反，脱欧导致的英镑贬值，却给投资者们提供了一个绝佳的抄底机会。再者，由于英国其他城市的发展，以曼切斯特和利物浦为代表的房价近两年上涨显著，高回报的租金收益以及当地丰富的教育资源，都使得更多的海外房产投资者将眼光不再单一局限于伦敦，而去考虑其他的优质地区。&&&点击查看：四、澳洲-总体平稳上涨，重点城市或再创新高澳大利亚房价目前上涨有缓和的趋势。澳大利亚规模最大、时间最长的新房建造热潮已经接近尾声，各大银行开始收紧贷款，来冷却过热的房地产市场。但是，像墨尔本与悉尼这样人口和收入都在大幅提高的区域，在目前新建住宅市场的建设量和澳大利亚过热的投资“余温“双重影响下，两地的房价依旧会有一定程度上的上涨趋势。2016年，新西兰的经济发展情况在各方面都表现不错，全球低利率也导致货币升值。因此，新西兰房价稳中有升，尤其是新西兰第一大城市——奥克兰，依旧是海外移民的重点区域，房价可能还会再创新高。&&&点击查看：五、泰国-冉冉新星，黄金时期即将到来相比老牌发达国家成熟稳定的房地产市场，泰国凭借着旅游业的繁荣，正乘着时代的郎畅，成为海外投资领域一颗冉冉升起的新兴之星，受到越来越多海外投资者的关注。一带一路的政策大背景，泛亚铁路的修建，泰国本土基础设施建设的不断完善，都为泰国房产的发展带来了新的契机。随着旅游、医疗等诸多优势的叠加，“度假型地产”，作为既能增值又能带来丰厚租金回报，并且还能让业主享受的项目，成为了目前的明星产品，深受海外投资者的欢迎，从而导致普吉岛、芭提雅等著名的旅游城市成为了新的投资热点。未来十年将是泰国投资的黄金热潮，升值空间将不可估量，&&&点击查看：世界那么大，我们都想去看看。虽然投资热点那么多，分析了不同地区的投资现状，发现它们的发展形势各异，上涨空间不一，但是黄金法则还是那亘古不变的一句话，就是先下手为强，或许晚一步，可能会错过了原有的大好机会。
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*请选择置业原因海外房产投资哪个国家好？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。693被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="7,214分享邀请回答6036 条评论分享收藏感谢收起104 条评论分享收藏感谢收起加入微博，记录点滴，分享感动，握手明星
房产投资的目的是在获得资产保值和增值基础上同时获得租金收益――实现以租养房；因此，在正确的海外租赁市场观念下甄选合适的租客就显得尤为重要。
特邀作者：刘磊
中国外国专家局外聘专家Simonds首席房产投资策略分析师
认识误区一：越靠近市中心的房子租金回报率越高
这样想当然的认为其实很容易理解，国内绝大多数房产投资者们都生活在一二线的大城市里，在过去的投资过程中恰好经历中国城市化的快速发展阶段，其中包括老房和旧房拆迁改造、城中村变新型经济区等城市化转型；因此才有北京二环房价高于三环、三环区域价格贵过四环，在寸土寸金的同时租金当然也变得水涨船高； 正是基于国内这样的逻辑关系和推理，国内的投资者们也理所当然的这样衡量海外房产的租金高低与市中心的远近关系。而真实租金收益的多寡和物业空置期的长短却与国人的“认为”和“想象”很不一致。
为了更好的诠释租金回报率和空置率与市中心位置的关系，笔者特意把海外成熟房地产市场的典型――墨尔本作为案例进行剖析。
最近的澳洲权威报纸的公寓市场报道：Fairfax属下的澳大利亚物业监察（Australian Property Monitors）报告指出，预计到今年十二月份墨尔本公寓租金中位价格固定在$350/周就要两年了，是有记录以来租金停滞不涨最长的一段时间。有些地产中介透露由于放租的公寓骤升迫使很多业主要降租10%甚至更多来获得租约。此外，地产中介Biggin Scott的总裁Chris O’Shaughnessy说：“有一套租金$430/周的物业空置4周以后只能以$380出租。一室和两室的公寓房空置4或6周的情况以前是从没见过的。”他还补充“有些业主认为房租并非一味看涨是近乎不可能理解的。”另外，CKC的分析师Robert Papaleo说”供过于求也在中心商务区―CBD及南岸区(Southbank)造成问题，但还是首次延伸到近城区。从2010年到2014年间在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。分析公司Charter Keck Cramer指出，墨尔本市区到2014年年底竣工的公寓大概有25，500套，是上一次公寓市场高峰即2005年竣工数量的4倍。这个数字还不包含多个由规划部长Matthew Guy在过去28个月内批准的20座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague中的17栋大楼。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格并可能造成近城区公寓房空置率蹿升，导致业主回报远不如理想。在同一楼盘或数十个甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时，争取租户的情况将尤为激烈。
从以上的真实市场数据和专业人士的反馈来看，未来墨尔本市中心及周边5公里的近城区都可能遭遇公寓的供给过剩的问题，而国内投资者并不了解的事实是 : 30年前的墨尔本就已经实施国内刚刚提倡的城镇化（Satellite Town Centre）,并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人根本没有生活在市中心（墨尔本CBD, 邮编： 3000）,而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。所以，急于入市的国内房产投资者们，在选择海外投资项目的时候，不要用国内短期形成的租房经验套用到已经经历过60年地产商业化的澳洲成熟房地产市场，而发生在澳洲这种状况在英国、美国、新西兰的地产市场情景十分类似。
结论是，决定任何一个位置（不管是市中心还是外围郊区）的租金回报率及空置率的关键要素是当地的出租物业的供给和需求关系；而且这种供给和需求关系是动态的、当下的、可以发生转化的；调查投资区域的出租物业的供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类比单纯衡量到市中心的远近来选择物业更加科学和有实效价值。
认识误区二：学生是投资物业的主流租赁人群
学生轮流煮饭的灶台，脏到不敢吃
凌乱的灶台让胡乱堆积的厨房很“和谐”
海外成熟租赁市场中，学生类租客的受欢迎程度远远排在了有收入的带子女的家庭租客、有收入的年轻夫妇、有收入证明的本地金领和白领这三类优质租客之后；实在搞不懂，为什么国内的投资者选择海外物业投资的时候总是把最不受市场欢迎的学生租客放到了首要位置。本末倒置的判断和思维方式，最终导致海外房产投资结果不尽如人意。真正“失败”的原因就是忽略澳洲、或者新西兰、加拿大、美国等这些成熟市场中业已形成的租赁市场的判断依据、筛选优质租客的标准，单纯依赖自身固有观念来判断租赁市场、选择租客而造成的。
认识误区三：投资学区房收益高(租金回报率高，升值快)
这种观念形成的背景是这样的：
背景1、海外发展商来国内推销公寓产品的宣传重点人群就是子女在海外留学的家长，因此总是以近交通、近大学、学区房概念作为吸引眼球的宣传口号；
背景2、由于国内优质教育资源的匮乏及按照就近入学的规定实施，好的口碑幼儿园、小学、中学、高中附近的房价比周边其他区域更高的现实情景不禁让国人对海外房产市场中靠近大学周边的学生公寓项目情有独钟；
而事实情况却可能与大多数人的想象相反，即很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价却增长缓慢，租金收益减少，空置率可能上升。 具体原因分析如下：
1）、大学周边的区域的本地人比例大幅降低；
本地居民把房子租给外来的留学生群体了，以此换来的高租金租住到更有生活氛围的其他区域；久而久之，大学周边变成了海外留学生们生活和居住的区域，而本地的生活氛围被涌入的外来人口所改变；
2）、留学生扎堆居住区域的治安状况、卫生环境等相对较差；
留学生群居与合租房子成为了一种留学生活方式，而这样的生活产生了大量的学生垃圾品（破桌烂凳堆积、废旧电视和电脑随处可见）；周末夜晚歌声依旧，灯火通明，因为学生们都在租住的家里搞Party呢；由此，也造成学生扎堆区域的犯罪率高企，卫生标准的降低；试问国内的房产投资者，连海外市场的本地人都尽量不去居住的外来人口扎堆的区域，您会去居住吗？
3）、留学生租客的增加和减少受到留学及移民政策调整的巨大影响；
留学生的签证标准的改变，留学生技术移民政策的更新无不牵动着无数在海外奋斗拼搏的学子之心，甚至汇率的波动都会影响到海外大学入学的留学生人数；因此，学生租客类是受诸多社会因素、政策因素、货币政策影响的不稳定租客人群，国内投资者在选择海外投资物业时，切莫把物业出租的焦点集中在学生类租客，而更应该把目光集中在租赁市场的中流砥柱――本地家庭和有收入的工薪阶层上。
讲到最后，那投资“学区”房是不是已经沦为了一句空话呢？该如何正确判断和选择真正意义上的学区房呢？笔者通过自身的海外房产投资实践，给出如下的答案供大家参考：
选择一、投资到精英高中、或者优质私立学校的周边，而非大学旁边；因为对于进入该类学校的学生而言，他们的家庭为了更好的照顾其子女（通常都是未成年），会在周边租房子、购买房子来满足孩子教育需要。这种由家庭组成的学区氛围，才是投资所谓学区房的价值体现。
选择二、投资到大学新的校区规划的潜力区域； 举例而言，墨尔本大学要在Geelong的某个新区开设新的5个学科的全新校区，且已经获得当地的批准；在大学分校区建立之前进行提前投资，而不是投资到已经成熟的学校周边。
时刻铭记：投资到有发展潜力的位置 （Potential Location ）, 而非已经成为大家公认的好位置的“位置”。用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen!”即：要为您所看到的“好位置”付出代价和支付成本。
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