聘用物业公司操作指南[2017]
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聘用物业公司操作指南[2017]
聘用物业公司操作指南[2017]NO.1律师/郭能斌如小区业主对目前的物业公司的服务不满满意，欲对其解聘或者原来的物业公司聘任到期，业主想要续聘或者重新选聘新的物业，均须依法按照正常程序进行，方能产生法律效力。具体该如何操作呢？●法律规章1.《房地产法》、《物业管理条例》、《房屋权属登记管理办法》和《业主大会规程》、为确定业主身份的法律依据。2.《中华人民共和国物权法》第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举委员会给予指导和协助。第七十六条 下列事项由业主共同决定：(一)指定和修改业主大会议事规则；(二)指定和修改建筑物及其附属设施的管理机构；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条 物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。3.住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[号）第三十五条　业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。第五十四条　召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。【释法】物业公司已由开发商选定或选聘，但是根据法律规定，如果物业服务公司没有达到合同要求，业主有权随时更换开发商聘请的物业公司。NO.1律师团告诉你，最简捷有效的就是掌握：“两个原则”——“两个1/2”和“三方监督”。●两个“1/2”按照《物权法》和《物业管理条例》，业主想要重新选聘或者续聘物业公司必须达到两个1/2通过，即“数人头”和“数砖头”。1.什么是“数砖头”？每套房屋产权证上的面积，必须要达到所属小区建筑规划中全部专有面积的1/2以上，即算通过。2.什么是“数人头”？每张产证记为1票，必须达到建筑规划小区内所有产权证1/2以上，即算通过。○由业委会或者业主临时大会，提出重新选聘或者续聘物业公司的要求。业主临时大会需要小区20％业主通过后成立。○必须满足两个“1/2”同时通过。○由业委会或者业主临时大会投票表决，正式启动整个选聘、续聘、解聘程序。按照法律法规，全程3个月内可完成，而实际至少需要半年。●三方监督选聘、续聘或者解聘工作启动后，业委会或者业主临时大会必须即时通知所属街道、居委会和房地办，寻求三方知道和监督，并在他们监督下操作，否则属于无效。街道、居委会和房地办则会对业委会或者业主临时大会递交上来的选聘、续聘或者解聘程序、投票方式、记票方式、开票方式等一系列操作进行审核和监督。时间节点按有关规定操作。所有选票结果必须经过公示。在这期间，业主可以到房管局网站上进行查询，如有异议，则另行操作。●两个注意不管条文如何规定，监督如何有效，如果业主不积极参与，很容易将整个程序演变为某些业委会或者业主临时大会成员的个人主意。因此，业主须两点注意：1.要有业主大会意识，相关规则约定应该详细些，不让业委会一包到底、一权独揽。2.对发来的选票要慎重，多问为什么。比如为什么要改换物业公司，新招标的物业公司好在哪里等等，得到的理由必须充分。●终止程序1.公示期间，业主有不同意的怎么？1.如果选票通过1/2，公示期间，业主可向行政部门、街道和房地办提出不同意见，指出违规之处，如果没有不合法的地方，业主应该少数服从多数，如果确有不合法之处，可主张复查。2.司法途径，新的物权法赋予业主可对侵害小区业主利益的决定向法院提起诉讼。●选聘、续聘或解聘物业公司，什么样的投票算有效？尽管相关法规对选聘、续聘或解聘物业公司有明确规定，但是绝大多数业主依然觉得老物业要走，新物业要来都是件极其麻烦的事情。NO.1律师认为，这个过程中往往是业主产生纠纷的高发环节，因为大家都对投票有质疑。○对投票有效性质疑。1.为什么会产生疑问？因为有的小区入住率不高造成很多选票送达不到。2.选票发放采取的方式不一样，如有的上门征询，有的邮局投递，有的传真，有的投放信箱等等。由于方法不统一，在选票返还过程中容易出现差错。很多业主经常会问，所有选票是否都投递出去？是否全部返还？○选票计算理解不一。由于现在小区大部分业主参与度不高，通常一个小区内只有三分之一业主热衷于参与小区事务，而大部分人游离小区公共事务之外。不返还的选票算作同意还是不同意，引起大家争执。在实际操作中，很多业委会在投递选票之前声明，没有返还的选票视作同意，这种做法值得商榷。因为如果视作同意，当然也有视作不同意的理由，该听哪一方的意见？但是，如果不这样执行，很多人又会觉得很容易使整个运作陷入瘫痪。NO.1律师建议：没有返还的选票应该视作弃权。因为只要投出和返还的有效票数达到1/2，仍然可以按照相关程序操作下去。●关于业主大会解聘选聘物业服务企业的流程为规范业主大会解聘、选聘物业服务企业行为，维护物业管理市场秩序，保障广大业主和物业服务企业的合法权益，根据地方物业管理规定及法律法规，可知：一、选聘、续聘或解聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。二、尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，经过多数业主书面同意，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定物业所在地的社区居委会代行业主委员会职责。三、20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报告。街道办事处（乡镇人民政府）在接到报告后7日内，应当召开物业管理联席会议，决定是否启动选聘、续聘或解聘物业服务企业程序。街道办事处（乡镇人民政府）应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务；调解未果的，应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。四、业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，组织业主召开业主大会会议就选聘、续聘或解聘物业服务企业进行表决的，应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》（示范文本见附件1）。业主大会会议一般以书面表决的方式进行，《选聘、续聘或解聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件2）应当由业主委员会成员或业主委员会委托的楼长、单元长发放。业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果，并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管。五、选聘、续聘或解聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。业主本人不能亲自填写的，可以委托他人填写，但受托人应当出具《业主大会会议表决票委托书》（示范文本见附件3），并作为表决票的附件。六、发生下列情况之一的，业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动解聘物业服务企业程序：1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；2.物业服务合同期限届满前3个月的；3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的；4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。七、业主委员会启动选聘物业服务企业程序时，应当根据国家、省、市有关规定，结合物业管理区域的实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，参照同类小区（大厦）的服务标准和收费标准，起草《选聘物业服务企业工作方案》（以下简称《选聘方案》），并提前15日通知全体业主召开业主大会会议就《选聘方案》进行表决。八、《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合同的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标，全体业主根据投标企业的综合情况，填写《选聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件4），多数业主同意且得票数最高者入选，也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。九、同一次业主大会会议，可以将选举业主委员会、解聘物业服务企业以及讨论《选聘方案》等重大事项一并讨论。《选聘方案》经业主大会多数业主表决同意后，业主委员会应当按照《选聘方案》组织选聘。为增加选聘工作的透明度，减少召开业主大会会议次数，业主委员会在起草《选聘方案》时，提倡选择以招投标方式选聘物业服务企业。十、采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当持业主大会决议，按照我市有关物业管理招投标规定组织招投标活动。物业管理招投标开标、评标等活动统一在市物业管理招投标服务大厅进行，由业主委员会委员代表和市物业管理招投标评标专家共同组成评标委员会。评标委员会采用7委制的，业主委员会代表占2席、评标专家占5席；采用5委制的，业主委员会代表占1席、评标专家占4席。十一、选聘物业服务企业工作结束后，业主委员会应于3日内与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并将中标结果及物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会或物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，持物业服务合同到物业所在地区、县（市）房产主管部门备案。十二、物业服务企业收到业主大会决定终止物业服务合同或物业服务合同期限届满后不再续约的通知后，应当继续按照物业服务合同约定提供服务，直至物业服务合同终止，同时做好预收物业费清点、业主共有财产查验等交接准备工作，并在合同终止前向业主委员会办理移交。业主大会于物业服务合同期限届满前终止物业服务合同造成物业服务企业经济损失的，物业服务企业可以依法维护自身合法权益，但不得以与业主大会存在经济纠纷或以部分业主拖欠物业费为由拒不撤出管理项目。●选聘/解聘物业公司注意事项要使选聘解聘物业公司的程序合理合法，必须明确四点。1.要明确业主是物业管理区域内物业管理重要的权利主体和责任义务主体。无论是前期物业管理阶段，还是召开业主大会、组建业主委员会及原物业管理合同到期后选聘新的企业，都是业主的权利和义务。2.要明确业主是选聘、解聘物业管理企业的决策主体。而执行选聘、解聘物业管理企业必须依法，并按法定程序进行。由于单个业主对于物业管理企业不太熟悉，《物业管理条例》规定：住宅物业或同一区域内的非住宅要通过招投标的方式选聘物业管理企业。即由业主委员会执行业主大会的决策，组织专家组成招标委员会等机构，按照相关规定，从投标企业中选出最佳的、符合区域实际特点的企业中标，从而保证绝大多数业主的利益；3.业主还须明确，选聘、解聘物业管理企业涉及到交接的问题，要让物业管理企业事先有所准备。无论是与前期企业解除合同，还是第一次业主大会选聘新的企业，都要提前告诉企业。因为在原物业管理合同到期前，业主委员会要召开业主大会，决定是继续使用原企业，还是重新选择新的。原企业也需要考虑是续签合同，还是退出。4.交接时清理债权债务，并移交有关的档案资料，都需要留出充分的过渡时间。附件一：选聘/续聘/解聘/○○○物业公司表决意见单（请在相应栏内打“○”）
选聘/续聘/解聘○○○物业公司
注：1、本表决意见单请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；2、请在“赞同”、“反对”、“弃权”栏内打“○”，只能选“赞同”、“反对”、“弃权”之一，多选或不选、涂改均视为无效；3、收到此征求表决意见单时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关书面证明；4、逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数。5、关于表决意见单的送达，对部分在家的业主，由事先确定的专人当面递交；对部分暂驻外地的业主实行邮寄或其他方式送达。房号：&&&&&&&&&
&&建筑面积：&&&&&&&平方米&&&投票权数&&&&票是否委托投票：是□&&否□（请在框内打“√”）业主（签名）：&&&&&&&&&&&
&&业主委托投票的代理人（签名）：填写时间：○○○○年○○月○○○日业主委员会（盖章）○○○○年○○月○○○日……………………………………………………………………………………选聘/续聘/解聘/物业公司表决意见单存根编号：&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&房号：建筑面积：&&&&&&&&平方米&&票权数：&&&&&&&&&&&&票领票业主签名：&&&&&&&&&&&
&&&代理人签名：业主电话：领票时间：附件二：选聘/续聘/解聘/物业公司选票（候选单位两家或两家以上）（请在相应栏内打“○”）
○○○物业公司
○○○物业公司
○○○物业公司
注：1、本选票请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；2、请在你认可的候选单位投票栏内打“○”；只能选一个，多选或不选、涂改均视为无效；3、收到此选票时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关书面证明；4、逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数。5、关于选票的送达，对部分在家的业主，由事先确定的专人当面递交；对部分暂驻外地的业主实行邮寄或其他方式送达。房号：&&&&&&&&&
&&建筑面积：&&&&
&&平方米&&&投票权数&&&&票是否委托投票：是□&&否□（请在框内打“√”）业主（签名）：&&&&&&&&&&&&
&&业主委托投票的代理人（签名）：填写时间：○○○○年○○月○○○日业主委员会（盖章）○○○○年○○月○○○日………………………………………………………………………………………选聘/续聘/解聘/物业公司选票存根编号：&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&房号：建筑面积：&&&&&&&&平方米&&票权数：&&&&&&&&&&&&票领票业主签名：&&&&&&&&&&&
&&&代理人签名：业主电话：领票时间：选聘物业公司选票（候选单位只有一家）（请在相应栏内打“○”）
○○○物业公司
注：1、本选票请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；2、请在“赞同”、“反对”、“弃权”栏内打“○”，只能选“赞同”、“反对”、“弃权”之一，多选或不选、涂改均视为无效；3、收到此选票时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关书面证明；4、逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数。5、关于选票的送达，对部分在家的业主，由事先确定的专人当面递交；对部分暂驻外地的业主实行邮寄或其他方式送达。房号：&&&&&&&&&
&&建筑面积：&&&&&&&平方米&&&投票权数&&&&票是否委托投票：是□&&否□（请在框内打“√”）业主（签名）：&&&&&&&&&&&&&&&
&&业主委托投票的代理人（签名）：填写时间：○○○○年○○月○○○日业主委员会（盖章）○○○○年○○月○○○日………………………………………………………………………………………选聘/续聘/解聘/物业公司选票存根编号：&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&房号：建筑面积：&&&&&&&&平方米&&票权数：&&&&&&&&&&&&票领票业主签名：&&&&&&&&
&&&&&&代理人签名：业主电话：领票时间：○○○○年○○月○○○日………………………………………………………………………………………附件三：（略）………………………………………………………………………………………附件四：（略）………………………………………………………………………………………
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选聘新物业怎样才箅有效票 票达到百分之五十，三分之二才算通过，那么是整个小区户数三分之二还是投票数
选聘新物业怎样才箅有效票 票达到百分之五十，三分之二才算通过，那么是整个小区户数三分之二还是投票数的三分之二？
我有更好的答案
业主大会选聘新物业，必须依据《物权法》第七十六条的规定：，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。怎样才箅有效票的是有业主大会组织人决定的，比如经常出现未投票就作为同意的； 依据投票规则，总票数票（每一房产权一票）同意达到三分之二，然后通过对每一家的《不动产权证》或者《房产证》记载额房产面积计算，同意三分之二的（俗称双过半）才算通过，此后还有一个公示环节，无异议的条件下才是有效的业主大会决议。
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小区业主及建筑面积的三分之二，也就是我们所说的双三分之二。
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我们小区近在选聘物业，这几天业委会发给一张征询票，要业主在xx曰投票，可业委会把这一张当着表决票来投，选票上只有三家xx公司“同意”栏目，没有“不同意”，及“弃权”栏目，除了同意就是废票了，这是最最明确的霸王条列！合理吗。不知道这样投。因三家公司却一家比一家递增的多。历届物业公司把小区维修资金毎年盈余几十万让不法分子瓜分了。小区四通八达。
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这事不能算完
与广大善良的业主一样，本人一直本着多一事不如少一事，得过且过的心态，不太关注小区的事态，甚至也不太多想自己的权益如何维护。但近一年多来，小区里发生的这些事，在光天化日之下，如此明目张胆地践踏我们业主的利益，已经到了不能容忍的地步了。所以，我忍不住站出来，表明自己的态度，同时，也呼吁很多像我一样，漠视自身权益的业主，警惕自身的权益正在被侵犯，我们的智商被人蔑视，我们的善良正在被另有居心的人利用。请大家张大慧眼，仔细看看我们身边发生的这些匪夷所思的事情。&&&
此届业委会的内哄、内斗已经公开化、表面化，已经赤裸裸，毫无文明和理性而言。他们已经不可能代表我们广大业主的利益，这一年多来他们的所作所为，制定的一切游戏规则，事实说明只不过是蒙昧广大业主的把戏。主要表现是，在我们近一千户家庭的小区，只得了三百八十多票的一家公司，竟然他们制定的办法，竟然是超过了半数，堂而皇之地当选。此前，在根本没有明示的情况下，故意弄一个物业资质的投票，蒙蔽广大业主，为让他们中意的物管公司扫清障碍。最后，他们竟然只挑了两家物管公司，这两家物管公司的报价都远远高于以前的物管费，让每户家庭都承担了不应有的费用。这是对我们切身利益的剥夺！为此，我呼吁广大业主，不要承认这次选聘的合法性，即使这家中选的公司入驻文锦苑，即使他们进来了，大家也不要交物管费，至少也要等他们服务满一年以后再说。&&&
同时，我呼吁广大业主调动自身的一切社会资源，调查此次选聘背后有无黑幕交易。并尽一切可能让相关部门关注、介入此事的调查。请大家密切关注事态的新发展、新变化，随时采取相应的对策。&&&
文锦苑广大业主的权益不容侵犯，我们的善良和尊严不容践踏。大家行动起来，共同维护我们自身的正当权益，共同营建我们美好的家园。
弃权票也算成了赞成一方的票,真是太有能了,愚昧群众的水平到了登峰造极的程度,联合国表决有这样计票的吗?
对付这样烂到骨子里的业委会我有最笨最好的办法,那就是不付物管费,连水费都懒得付,不瞒大家说我今年也还没付过一分物管费和水肥费,钱在我袋里,我看谁怕谁？
又拿出造反的伎俩了，弃权票是不是算到了赞成票，选票还封在哪里，不服的话去清点一下，看看你说的是不是实事，文锦苑现在要的是真相，不是忽悠！按照合法程序选好物业怎么就成了你口中的非法选聘，还要号召大家不交物业费，无非是扇阴风点鬼火。还说”要共同营造我们美好的家园”恐怕是口是心非，文锦苑真要安静下来，你们这些人也就没有市场和表演舞台了。到底是谁在愚昧群众，大家心知肚明。不要老是用黑幕啊、践踏啊、非法啊等等词汇，如果有证据那就摆出来或者干脆去举报啊，何苦在这里浪费口舌。如果你真能为文锦苑挖出些什么贪墨的事情，文锦苑全体业主为你立碑树传，好吗！！！顺便提一下，挑战全体业主的忍耐力和智力的正式你们这些唯恐天下不乱的人。
好一个"按照合法程序.....",大多数业委会委员反对的个别业委会委员弄出来的把戏这个程序首先不合法,不合法的东西社区主任顶一下就合法拉? 那国家还要法律干吗? 都叫市长、省长个别人说说好了，你这个东东说给小牙儿听还差不多。&&&
我小区里听到议论此事的人们都是反对高价请物管的，为什么你不去了解他们的真实的呼声，去问问有多少要求召开全体业主大会？你也为什么不去看看小区宣传栏里5幢业主陈先生的一份意见书，去听听他的想法，去了解一下有多少人赞同他的想法？闭着眼睛看就是你所谓的全体业主了？哦，原来是忘了把不同意见的业主算进去了，哎！有才太有才了，有才就召开全体业主大会先把业委会的问题坚决了。
4楼的你落伍了,难道你没有看到昨天贴楼道门上的纸上说的, 好像确实写着有几百张弃权票当作赞成坤元物业的票并加到了赞成坤元物业票数中了,这样的计票确实是不妥,因为选票上就只有两家物管,那这些弃权票完全有可能两家都反对的,有两家都打叉的就被当作了废票,实际投坤元并不多,并不能真正意义上的大多数业主。
回4楼：本来只有三百八十多张同意开元物业的，硬被你们搞成了五百多张赞成票，超过半数！三千年前那个掩耳盗铃的家伙，比你的本事差远了。&&&
现在你成功了，是不是？你狠，你拽，是不是已经开庆功宴了？别以为广大业主都是62，到头来谁是真正的62，我看呀，还有出结果的时候呀！所以，建议你先别笑，要是你太开心笑得一口气转不过来，看不到最后的结果那就太可惜了！
文锦苑的事确实没完，我们不但要让业主大会的决定得到落实，还要进一步追究马震宇之流的违法责任：&&&
1、依法追究马震宇之流违法行为的刑事责任&&&
2、依法追究马震宇之流给广大业主造成损失的民事赔偿责任&&&
3、揭露马震宇之流的真面目，提高广大业主识别骗子的能力&&&
。。。。。。
5、6、7楼的，仔细看看还没有被撕毁的几张公告，197票是已发出未表决的票数，同意坤元的是383票，合计是580票，不是你们所说的“好像确实写着有几百张弃权票当作赞成坤元物业的票并加到了赞成坤元物业票数中了”。另外什么叫好像，明明有公告贴出来的，数字非常明确的，你又弄个好像，是文盲看不懂呢？还是故意装疯卖傻，这种煽风点火的把戏实在低级。我重来没有想过文锦苑可以有“庆功宴”，能正常过日子就阿弥陀佛了。不过也许正是这次全体业主的合法选择把你们本想召开的“庆功宴”给搅了，如果这个结果也值得开个“庆功宴”的话，我个人感觉好像太抬举你们了。当然，如果可能，文锦苑能少了你们的话，最多大家的感觉是庆幸。
楼主：我把票投给野风，但是野风没有中标，我没有意见，人多嘴杂，我们毕竟要服从多数，另外，我觉得这次选聘是合法的，理由如下：1、我们小区全体业主投票大多数业主确定选择一级物业，业委会是按照大多数业主的意思办事，合情合理。2、发出未表决的票数计入多数票上次也是全体业主投票大多数业主同意的。 另外，我看你很激动，告诉你这届业委会全部是马震宇轰上去的，他们如果在光天化日之下，如此明目张胆地践踏我们业主的利益，你去找马震宇算账，上次马震宇在选业委会的时候没有让我们投票就自作主张把发出未表决的票数计入他轰上去的人头上，以达到双过半当选的丑恶目的，当时你为什么装聋作哑不管不问？我看你与广大善良的业主不一样，你喜欢多事，你没有得过且过的心态，你很太关注小区的事态，时刻准备为马震宇张目，跳出来破坏小区来之不易的物业选聘，希望你不是马震宇一伙的，希望你劝劝马震宇放下屠刀，给文锦苑一个出路，不要逼我们大多数业主忍无可忍找你们清理门户。
9楼的:其实有些事我觉的你也没弄清楚,公告上说197票是已发出未表决的票数,这一块其实也是一种弃权的票,这些票由于各种原因业主没有拿出来表决实际就是放弃了权利,但他们也没委托任何人去表决,其他人也不能因此而自作主张,所以把他们全算作赞同坤元确实有点云雾缭绕了,怎么计票只是一种游戏规则,但它应当经得住考量,不合理的游戏规则难免要受到质疑,6楼的表述有点含糊,但对照那个公告还是能明白指的是这197票,这点文化我想来这里发贴的都有。同意坤元的是383票，那几票就是几票，把那197票硬加进去合计是580票这就虚了。这时你再说文锦苑大多数业主怎么怎么地，那人家当然有把柄可抓了。
把弃权票算入第一名的得票数，这样的计算方法肯定有问题！如果我现在发表一个提案，如社区搬离文锦苑，那么按照物业法，只要有20%的业主同意就可以进行公投，现在按照选业委会的投票方式，假设有100人同意搬离，99人不同意，剩下的600票弃权，弃权票算入同意搬离的票数，那这样的社区就必须办理了？我想应该没有这么简单吧！
你们玩弄得最阴险最为得意的伎俩，就是把马震宇狠狠地踏在脚底下，以打倒马震宇来证明你们的英明和正确。谁要是反对你们，谁就是马震宇一伙。如果说马震宇不好，你又是什么好人？连“清理门户”都叫嚣出来了，你要怎么清理门户？你是谁谁谁的打手还是黑社会派来收保护费的？叫得再响，也不过一个小角色而已。
11楼的，你又在混淆是非了，把已发出未表决的票数计入多数票是第一轮文锦苑物业选聘办法就通过的，而这个办法是实实在在双过半通过的（可以去社区或业委会查询），所以把197票是已发出未表决的票数计入多数票也是全体业主表决通过的，并且选聘办法在表决时已经发到每家每户，相信有文化的人都应该能看懂，不信把选聘资料拿出来看看。
你把法律断章取义了 26条里原文是这样写的：二十六条&& 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。&&&& 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。很明显 法律赋予你的权益是“未参与表决的业主”可以由管理规约或者业主大会议事规则规定。 而142票是“弃权或不同意该表决”说明142票里有业主行使了表决权 而你也把这部分业主算再了“未参与表决的业主”里面 你很明显违反了法律！
15楼的，你所提的26条没有错，但是管理规约和业主大会议事规则是由谁来制定的，我想应该是由业主大会制定的，那如果把“已发出未表决的票数计入多数票”通过业主大会的形式进行表决都是违法的话，那议事规则如何产生？小区任何任何大事或有争议的事情应该与业主大会拍板决定，这个你应该没有意见吧！可见真正乾坤大挪移的是你们，业主大会是小区真正的权利机构，他可以制定或修改议事规则或对某一特定条款加以表决。另外请在仔细看看公告，不是把142票“弃权或不同意该表决”加入多数票，而是“将197票是已发出未表决的票数计入多数票”，也许你眼神不好，告诉你在公告从上往下数的第9行里有清楚的表述。
你把法律的基本关系都搞错了！首先文锦苑业委会及业主大会的所有条例等 必须在建设部的“指导规定”的框架内 这就是我国法律说的 大法小法不统一 大法为准
现在按你的意思 大法不敌小法？那业委会只要在本小区里召开废除宪法的投票 如果通过了 就可以在文锦苑废除宪法了？26条给业委会及业主大会的权利是什么？是“ 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”记住 只有是与否的权利 只限于此！！！你可以将这句话拆成3点来解读 1、主体：未参与表决的业主 也就是说 参加表决的就不适用于26条 不管是同意、弃权还是废票、只要参加了 就不适用！
2、其投票权数是否可以计入已表决的多数票 3、由管理规约或者业主大会议事规则规定 后面2点其实大家都明白意思 不做阐述。
那我的理解简单的说就是192票都是已经发出了，那么这192个人就应该算作已参与表决的业主，因为社区来送票的时候都做过签收的！他们都是愿意参与投票的！如果这192个人都没有领票 那的确可以算作“未参与表决的业主”但192个人按道理都领取了选票 他们只是没有投而已！这部分选票应该为弃权票！
我还是这句话,这样的计票方法肯定是有问题的,一种嫌疑是故意操纵这部分选票,收取票时人不在就算了,反正这部分计入多数票,收上来的票越少越好,这样,多数票+ 未收上来的票很容易过半数,选举好通过。不过现在这里过分去争辩这个意义也不大，这只是他们想方通过选举的游戏规则，仅此而以。虚是肯定的，就算是选举过了但底气还是不作，至少是你就不能再说这是文锦苑大多数业主决定，否则人家当然有把柄可抓了，毕竟坤元公司没有直接取得50%的同意票。
真要是认真负责的请去社区、业委会提出你对选聘办法疑问，把问题都弄弄明白，最好把12月的选聘也弄弄清楚。
18楼的，你说“如果这192个人都没有领票 那的确可以算作“未参与表决的业主”但192个人按道理都领取了选票 他们只是没有投而已！这部分选票应该为弃权票”&&&
这种说法明显是剥夺了这197名业主的参与权，就像判决书中剥夺权利终生一样，如果真如你所说的那样做，那真是要违法了。每个业主都有权利收到业主大会派发的选票，因为各种原因无法送到的选票应该不计入票数的统计，但票权数依旧按整个小区的票权数计算，这是对业主最起码的尊重。另外选票意见的表达应该是分为：同意、反对、弃权。所以弃权是要你表达出来的，而不是不投票就算是弃权。而对于收了选票而没有表达意见的业主，应该视为其赞成多数人的意见，这是一种常规的做法。并且经过前一轮业主大会的表决通过，如果你还有异议可以咨询原第二届文锦苑业委会委员们生，他们一定理解的比我们都透彻，因为他亲身经历过也享受过。
老张喝醉酒骂人被人打，很正常一个邻居纠纷，马震宇为了造反泄愤，把人家发了一个“业委会殴打老军人”的造谣贴，打人的不是业委会委员是马震宇对门有过节的邻居，被打的不是军人却是刑满释放分子，老张小马跑到黄老师单位闹，电台报纸上胡说八道，毁了黄老师的前程，敲了黄老师的钱财，把黄老师赶出了文锦苑，这件事也没有完！！！！
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