揭开房价背后的玄机
日10:25　&
　　不少开发商炒作炒出高额利润“成本清单”表明房价偏离真实成本―――　　核心提示　　房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。　　数字是枯燥的，面前的这份楼盘“成本清单”，行内人一看就明白，但对普通消费者而言也许仍是一头雾水，更难以想象记者获得这些数据的艰辛。　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？　　楼盘越高档利润率越高　　8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。　　来自福建省统计局的数据显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元/平方米，同比增长11.64%，其中商品住宅销售价格为3228元/平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元/平方米至2305元/平方米之间。　　一个楼盘的“成本清单”　　为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘(福州＊＊花园)，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”。　　“成本清单”背后藏玄机　　相较于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。　　这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约60．2％的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。　　表面上看60％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。　　还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60％的利润率，意味着开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14．66万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7亿多元。 　　畸高利润亟须有效监控　　那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米5900元以上。　　通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。　　供稿/新华社　　案例楼盘销售均价3900元/平方米左右　　1　　地价：683元/平方米　　开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，总建筑面积为48.5万多平方米。　　2　　建安装本：875元/平方米　　主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。　　3　　配套费：486元/平方米。　　主要包括:勘察费、设计费、审图费、放样费、小区道路工程费、供电供水工程费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。　　4　　运营成本：390元/平方米左右　　主要包括:开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，运营成本一般不会超过商品房销售价格的10%。　　5　　开发商利润率为60%左右　　综上所述，保守计算该项目总成本约为：683＋875＋486＋390＝2434元。开发商利润约为：销售均价3900元-总成本2434元＝1466元。　　
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本周热门文章中国楼市的潜规则，高房价背后买房的都是什么人？
2016年，如果说什么行业最赚钱，所有人都会第一时间想到两个字“房子”，因为当前房价上涨的高度已经让人有些触不及防了。但值得一提的就是，目前中国的房价这么高，究竟都是些什么人在买房？虽然都是货币超发或许对房价的上涨起到了一定推助作用，但是那些房地产开发商又在其中扮演的是什么角色？本文将会为你解答“楼市的潜规则”。
在还没有限购之前，和人聊天的时候，聊得最多的一个话题就是“现在的有钱人真的是太多了，某某小区那里的房价十几万一平，这么高的房价都遭到了很多人的疯抢，真不知道他们哪里来的这么多钱买房”。或许存在这样疑问的人不在少数，其实对于楼盘的价格究竟是这么做起来的，很多人都不了解，其实身边有做贷款的朋友，你就会明白了，这个原因就是房地产开发商自己买自己的房子，下面简单的说说操作流程：
比如说，房产商A，开发了一个楼盘，这个楼盘的房子设计的是100套，那么楼盘100套房，每套房子的售价是100万元，那么房子全部卖出去所得到的资金就是1个亿，而在开盘的时候，房产商A直接把价格报至200万元，但是房价太高了就出现了暂时没有人买的局面，怎么办了？这时房产商A就想出一个办法就是，我去弄一批身份证来，比如说在公司上班的员工，部门经理，把他们的哥哥姐姐，爸爸妈妈以及老丈人的身份证，用他们的身份证以200万元的价格把房子给全部买下来，房子的首付是由房产公司付，房贷也是房产公司还，同时在签下另一份合同，把这些房子全部抵押给房产公司的老板控股的法人单位B。
法人单位B在拿着这些房子跑到商业银行作为抵押贷款，从而获得资金，而这些本身价值只有100万的房子，但是购买的价格却是200万，那么银行对房子评估价就会是200万，那么法人单位B就可以拿到商业银行放出的140万至160左右的贷款，再把这些资金拿去房产公司A用来还每个月的月供，这样房产公司就有了大量的现金可以流动，剩下就是慢慢的坐等把房子卖出去。
当然这样的事情商业银行肯定是知道的，但是为什么不闻不问，还要给他们放出贷款，其实商业银行主要以及稳定的利润来源就是房贷。如果不放贷款，那么从银行最底层的审批员再到分行行长，就会完不成业绩，从而拿不到奖金。当然中间也有几年的时间贷款是卡的非常严的，但当时的实体经济还算是比较不错的，因为还有许多的企业可以借到钱，而房产公司还想用这个套路去借钱，但是有点玩不下去，于是房产公司也就死去了一批。
从2015年开始，实体企业，特别是在南方的几个省，出现了大规模的制造业企业倒闭潮，从而导致银行的日子也跟着难过起来，对于那些工厂银行也不敢贷款给他们。所以，这时候房产公司就成为了银行的救命稻草，况且还有房子作为抵押，那谁还会去卡他们？那不等于害了银行自己吗？
再加上近年实体经济不景气，而南方几个省那些大量手里有点钱的土老板，既然工厂没钱赚，索性不干了，把工厂给卖了在弄点资金出来，这些钱干什么好呢？继续办工厂肯定是不行的，那还要赔钱，而那些020高科技又不懂，所以只剩下买房子，毕竟在中国人的传统观念中房子就是一个保值产品，而且房价在这些年基本上就没有跌过一直在涨，这也是一个比较稳妥的投资渠道。
于是两方形成合力，房子买买买的热潮就出现了，房价一路飙升泡沫也就此催生了，这也是为什么中国的房价出现深圳疯涨，上海一般般，北京的房价基本上不动的原因，主要是北京没有什么制造业。如果你去深圳的话，那些新开的楼盘价格都是高的离谱，动不动就是五六万、十几万一平，但是这么高的价格房子却很快的买完了，而且在购房合同手续之内的都是非常齐全的，而身份证上也是大活人并非造假，但是这样的房子，基本上都不是业主本人自己住的，这些房子也都会被房产A公司租出去，而房子的租金也不给业主本人。
对于那些高档的楼盘租不出去的，就会空在那里，如果有人过来看房子，就会告诉他业主是一个大老板，手中有多处房产，在价格上并不敏感。所以，有些冤大头也就这样被忽悠进去了，因为他觉得现在不买的话，房子的价格还要涨，砸锅卖铁也要把房子给赶紧买了。这就是我们经常遇到的我的朋友。
另外在分享一组同花顺iFinD数据，这组统计数据是为了衡量一线城房价究竟有多么的疯狂，以地区进行分类，求出各地的平均数：
2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。
2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。
2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。
从以上数据当中可以看出，这些身处在一线城市最顶尖的人才，想要在本地城市买一套属于自己的房子，如果说没有其他的收入来源，差不多需要不吃不喝10年的时间才能做到。
而在A股市场3000多家上市公司中，有40%的上市公司净利润不超过1500万，也就是说有4成的上市公司，去年一年赚到的钱还不够买一套房子，可见目前经济畸形已经有多么严重了。
或许我上述说的那套房产公司的方案已经不流行了，毕竟这个世界从来不缺少聪明人，方法用的多了总会被淘汰掉，或许更为先进的方法已经出台了，这也算是一种在金融领域上的创新吧，当年美国的次贷也是在不断变着法子创新吗？对于这次贷方面大家可以百度一下“中国次贷危机”就会知道了，里面讲的比较详细。
之前有许多人问我，二、三线以及四五线城市的房子可不可以买，那么晨羽就说下我的观点，那就是，中国一下城市催生的泡沫，就是吸收了二三四五线城市的血，依靠集中全国的力量才撑起来的，所造成的结果，就是中小城市的资金池也就此被掏空了。一线城市的楼市从全国所有地方吸血，二线城市就从三四五线城市吸血，以此类推。
至于房子可以不可以买，这个就要看你的自己的承受能力，你家庭的承受能力，如果承受的起就可以买，不行的话，先观望努力赚钱，不要去幻想把买房当成一种投资，一买就是几套十几套房。
现在有钱人真的多？高房价背后究竟是哪些人在买房？
在说说，现在的有钱人真多，某某在哪里买了一套房，要1200多万一套。
这里说说晨羽的观点：晨羽因为工作的原因经常会接触到一些有钱人，对他们的生活状态也有一定的了解，对于他们的财务房间，就简单的说下。
对于现在的有钱人真多，在这个有钱人我们先要弄清楚两个方面：一方面，就是这个有钱人群体他们手中的资金，是否有这个能力去消化中国这个庞大的楼市。另一个方面就是他们手中的钱又是哪里来的？
一、我们先把中国最顶尖的一批人王健林、马云等剔除掉，因为这些人已经不属于在日常讨论的范围之内了，因为他们在有钱，但是数量太少了，而且他们要买房也是买那些豪宅，这根楼市大盘基本上不搭调，影响不到楼市的基本面，因为像王健林和马云他们的财产是你的n倍，他也不可能去买一套100万的房子。
二、再把收入偏低的群体，也就是年收入在20万以下的家庭（不是个人）剔除，因为这种家庭，一线城市不管出现怎样的飙升疯涨都和他们没有关系，他们都是在老家的自建房，或者在20年前分的福利房。
说完以上两点，那就谈谈这个有钱人方面：
在你的朋友圈现在有全款买房的吗？或者有你认识知道的吗？就是一次性能够拿出几百万上千万眼睛都不眨一下的人，不需要去贷款的。这个就说下晨羽所了解的情况吧。
晨羽认识的人当中有两个在最近刚刚买了房子，一个是江苏扬州人，他是苏州商会的会员，家里是做环保设备生意的，厂子也已经开了有十几年了，相对来讲也是比较久了，属于一个小富二代，家中的资产差不多是1个亿吧，目前已经在扬州本地已经有了多套房产，最近在上海地区买了一套二手房，为了买这套房子，把自己手中所持的股票抛了一部分，并且还卖掉了扬州本地一套比较大房子，才凑齐了房款全额付清了。
另外一个家里是开诊所以及超市的，也属于比较有钱，他老丈人是某国营大厂中的前任书记，去年在北京买了一套房子，当时的首付是两家人一起凑得，然后一起帮忙还房贷。
上述的两家人应该是目前在楼市当中属于，比较典型的真实购房者，而且他们买房的筹款方式也代表了当前楼市真实购房者的主流情况。毫不夸张的说，对于那些资产在5000万元以下的商人家庭当中，目前都是没有这个能力在一线城市全款买一套房子，主要原因就是，因为商人做生意，他们的流动资金所占据的他们总资产的比例是有限的，如果说一个人他的账户上有着上千万可以随时支配的现金，那么他家庭的资产最少也有几个亿。
这也是为什么那些大量的中线企业或者家庭想要独立在一线城市购置一套房产，必须要卖掉自己老家的几套房产，或者是通过贷款的方式进行购买。这也是我之前为什么说，一线城市所掏空的就是二三四五线城市的原因。
打个比方来说，温州一个家庭，他在温州开了一个独资厂，每年的效益还可以，工厂的年销售额在5000万左右，这个已经算是挺大的规模了，但是他一年下来能够自由支配的纯利润也就是在100万左右，因为工厂还需要生产，还需进原材料，还需要押款等。但是这100万，却还要和自己的兄弟姐妹去分，因为在江浙地区的制造企业老板，大多数都是有几个孩子的。
所以这个阶层的家庭想要在二三线城市买一套房子，全款购买还是比较轻松的，但是像北上广深，那些动不动就上千万的房子，就需要掂量掂量了，所以想要购买只能把卖掉老家的一两套房子，再加上自己手中的现金去付个首付。
而这也是为什么，京上广深四个一线城市一直在买，而二三四线城市再卖，一线城市房价一直在涨，二三四线城市房价大部分都是往下降的原因，这也是我上面说的吸血。
那么还有谁能够有能力在二三线城市买那些企业家庭卖掉的50万100万的房子了？那就是在三四线城市家庭比较殷实的小康家庭了，他们把自己手中四五线城市的30万50万的房子给卖掉，加上手中的现金付个首付。
当然除了中型制造业的老板，还有两类人是有能力能够在一线城市买得起房的，一类就是官员，另一类就是互联网上市公司的高管们。互联网上市公司的高管们想要在一线城市买房就比较简单了，直接把手中的股票抛售套现就可以，当然公司没有上市就比较困难了，这也是那些互联网公司，拼命想要想要上市的原因，因为上市就可以圈钱了嘛。
上述所讲的三类人，是目前在一线城市购买天价房的主要群体，还有一种就是拆迁户了，当然他们一般都是分三套卖掉两套然后在换一套大的，但是他们这种基本上没有那个现金购房的能力，只不过是属于一种置换的方式。
现在的问题是，这两年，前两类人都遇到了难题。制造业可谓是一片哀鸿，低端的制造业逐步向海外以及内陆转移，这个话题就不多说了，大量的江浙以及广东企业老板都是有一夜回到解放前的感觉，企业升级遇阻或者是投资失败的案例比比皆是。
至于那些互联网的新贵，目前看起来算是比较好的，但是，这帮人并没有多少？以这个群体能够支撑起一线城市的天价楼市吗？对此我深表怀疑。
一个中型的互联网上市公司，总监以上级别的人，他们的年薪一般都是四五十万左右，而这样的人又有多少，有几十个人就已经顶天了，即便就是他们，每个月都还要还两三万的房贷车贷，已经非常的吃力了，更不要说那些公司的普通员工了。
这些有能力能够买得起500万以上房子的群体，基本上都已经罗列出来了，看得出来他们这个群体规模并不是很大，再加上这去年的股灾，也再度缩水了不少。而跟整个一线城市的房地产市场相比较，他们就是杯水车薪了，根本没有能力去消化一线城市所有的新房和那些二手房。
这些现象就是晨羽前面说的惜售以及房产商自己购买，如果说这都不好理解，那么你就回家看看初中课本中所描述的资本家倒牛奶的文章，资本家牛奶多了卖不出好价钱，于是就把大部分的牛奶存起来，只卖一部分，然后告诉购买牛奶的人，牛奶已经没有了或者是不多了。
补充下，所谓的惜售有多种方式，但是本质上其实和资本家倒牛奶是一样的，目的就是制造一个虚假的稀缺局面，来迷惑那些购房者，从而达到提高购房者的心理预期和阈值。让你认为房子已经快要卖完了，再不买就买不到了，房价还要涨的假象。因为房产商都知道，只要联手把房价抬高，那么剩下的逼那些购房者砸锅卖铁、勒紧裤腰带过着吃咸菜的任务也要买房的任务，自然会有丈母娘帮他们完成。
而除了我之前所说的虚假购房之外，另外一种就是，捂盘，这个方式连假合同都不需要去做，开盘一百套房子，只对外销售10套，剩下的90套就告诉购房者已经卖光了，然后在把这90套房子拿到银行去抵押贷款，这种就更加的赤裸裸了，连基本的伪装都不需要了。
如果说购买那十套房子的业主，在入驻之后发现是鬼城怎么办？这就更加简单了，第一、直接把楼盘分期，一期就放个一两栋楼就可以了，然后告诉他那些房子不是没有人买，只是他们已经付款了但是房子还没有建好。
第二种，就是把那些房子出租，比如你经常会看到一些什么房产公寓，直接都是一栋楼，把房子装修都是统一的风格，然后直接往外出租，或者是你经常看到某某中介贴的广告，某某小区有多套房源出租，这些幕后的业主就是房产商自己弄出来的，
所以，经济越是变差，那么媒体就会越要渲染，然后大家就都在搞喊“现在的社会有钱人真多，你看我们这里的某某楼盘开盘的第一天，那房子1000万一套，结果都被抢光了”。如果你去问，那么就会出现，我亲戚、我同学、我朋友之类都出来了，但是真正买的却没有几个我。如果你真的想要弄清楚，你只要向自己身边的有钱人问问，今年的经济形势怎么样？真的有那么多的实实在在的有钱吗？
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今日搜狐热点细思极恐：中国房价这么高，买房的都是些什么人？
飙升的房价让人触不及防。但是，现在还很少人能回答这些问题：究竟是谁在买那些天价房？货币过剩固然起到推波助澜的作用，房地产商又在扮演何种角色？本文作者了解楼市的“潜规则”，他讲故事，给分析，描绘出的图景让人细思恐极。
经常听到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，xx小区十几万一平很多人疯抢”。
刚好家里有人搞贷款的，有个事可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房产商自己买自己的房，以下说说操作流程：
比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧，现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付，并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位。
然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖。
你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。
中间有几年贷款卡的比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。
从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了（之前温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里n辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了）。
这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？
加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥 。
于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海一般，北京基本不动的原因，因为北京基本上没有制造业。
所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。
高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感。
当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友” 。
多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展。
比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副 总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全。
这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子 。
前些年不限购，曾经出现过一个土著穷逼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身）。
有些人问，说不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。
前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。
我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。
果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间。
另外分享一组统计数据：
为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》，并以地区分类，求出各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。
2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。
2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。
2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。
也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。
1.前面有房产的tx说现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。
2.好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。
一线，从所有地方吸血
二线，从三四五线吸血
至于可不可以买，我就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买n套。
下面具体说说。
看到很多人都在说：
真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。
这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。
提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单开一贴说说。
问题是，任何的定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个理科生的强迫症。
什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。
所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市，二是他们这么多钱是哪儿来的？
首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭嘎，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子
其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里
以下进入干货阶段，高能预警：
你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的。
目前为止收到两个回复，说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。
说一下我比较了解的情况吧。
我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。
另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。
这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。
不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。
这就是为什么大量中型企业企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。
这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。
比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。
而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。
所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。
看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。
那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。
除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。
互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套（没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市）。
前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体。（拆 q 户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换）。
以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去密云买吧。
问题是，这两年，前两类人都遇到了问题。
制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主一夜回到解放前，升级不力+投资失败的比比皆是。
至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑。
一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工。
这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。
跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。
于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺 。
其实奶都在桶里存着呢。
在这里补充一下：
惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。
除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。
那业主入驻以后发现是鬼城，怎么办？
很简单，第一，把楼盘做成n期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。
第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者xx中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主都是房产商自己。
比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。
所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我” 。
跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？
最后说一段，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：
1.国际规律，一个国家的房地产市场在gdp 8000美元之前一路上扬，趋缓，10000以后往下（海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）
2.老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？
3.大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买的早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。
4,经济大势下滑。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。
打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？
凡事，都有个尽头。
来源：智谷趋势（ID：zgtrend）
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