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二手房中介买卖流程是怎样?这些注意事项很重要
来源：房天下 &&发布时间：
对于买房尤其是买二手房,很多人都很排斥中介,因为中介会从中收取费用,并且在很多人认为,关于二手房的的买卖,中介会从中收取很多费用,所以有些人会对二手房中介不信任。下面我们可以了解一下关于二手房中介的问题。
关于二手房中介的一些问题 关于房地产中介费国家是有统一规定的,一般不超过合同标的额的2.5%,独有代理的同时收受买卖双方的中介费超过合同标的额的3% 但中介费是可以打折的,可议! 中介的产生是因为信息的不对等性造成的。你去中介较大的目的是寻找房源,现在的中介大多是居间中介,也就是介绍买卖双方销售,签订合同之后,居间方的中介行为完成,可以收取中介费! 1.因此你的交易,可以通过中介,可以不通过中介。通过中介的,较好要求房管局资金托管! 2.现在很多城市开始试点,房管局直接辅助办理过户和贷款,一站式服务! 盲目排斥中介的行为不理智。但黑中介当然该严厉打击 我曾经也干过很长时间中介,较后不干了才想起买房,较后我也是通过中介,因为我没有精力和时间自己去找房子,中介费也照交,打了点折,嘿嘿! 自己私下交易是有风险的,特别是你没买卖过房屋,风险就更大! 人们可以认可很多行业的服务费,为什么就不能认可中介的服务费呢! 二手房交易中介费用 依据物价局相关文件规定,房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的,按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取,中介收取服务费,应按每宗交易额计算,而不应该按照买卖双方分别计算。比如,一套房产的销售额为50万元,那中介费的计算方法为:中介费=10万元×2%+40万元×1%=2000元+4000元=6000元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。再比如,一套房产的销售额为125万元,那中介费的计算方法为:中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。 看了上面这些你以为中介很容易赚钱吗?这其实是国家的物价局有关的内容,所以中介并不都是黑的,他们也是依法收取的。
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按Ctrl+Enter发送　　特意申请的天涯账号，因为碰到的这个问题实在是百度也查不出究竟。买二手房碰到小中介，担惊受怕波折连连，也是第一次感觉在我们国度活着必须把自己修炼成百科全书，否则处处是坑，并且掉进去你都浑然不知。原先的许多事情暂不论述，大家如果有兴趣后面我会讲一点。------------------------分割线，现在大概讲一下目前的担忧。----------------------当初和老公看中这套房子，当即约了房东和中介谈价钱。因为这个城市二手房买卖契税、个税以及一切中介费用都是买方承担，当时我们也都谈妥是我们自己出钱，卖方尽管拿钱。事情后来发展与房东卖方没太大关系，但是中间中介各种忽悠、拖沓、乱收费以及办手续人不出现，还有涉及垫资各种问题，我老公跟中介发过火说过中介费需再谈。（不要说我们为什么不及早换中介，我们和卖房子的房东说过三次换个中介，他们不肯。我们看房看得实在快崩溃，又觉得房子合适签了约，索性一边中介办事一边自己查自己学留点心眼。）缴纳契税时我和中介还有卖方一起办了手续交了钱，当时我问中介个税什么时候交，他一直不告诉我，只说他们中介办理，后期我们到他们中介店里一起交齐费用就行。这两天中介那边终于办妥，我们去中介店里询问，看到房产证土地证二合一的证，还有一张工本费80元的单据，然后就是当时我交的契税单。问中介个税多少，中介就说替我们做掉了，也就是他根本没去交个税。因为我们自始至终从没提出要避税，所以追问他怎么弄的，会不会不合法影响到我们的房子的合法权益。中介就说的很含糊，说房子如果亏损买卖是可以不交个税，具体我们不会懂他也不多说。反正意思就是房子已经过户到我们名下，而且个税按理说是卖方交单子也是卖方那里，跟我们没关系的。现在我和老公实在很困惑，第一、这个房子这么操作有没有问题？第二、如果有问题我们要承担什么？请教万能天涯,希望天涯儿里面能有热心的从事中介的人员或者相关工作的好心人给我们指点一下，万分感谢！
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　　忘记交代房子不满五年，按规定是需要交个税的。至于中介为什么这么热心要替我们做掉个税，因为第一次三方谈的时候，合同里就写下了一条各种费用的总价X（包含契税个税以及乱七八糟），除此之外的中介费Y在另一行。看房谈判交定金都是半天内定下，所以中介小老板大概也认为我们年轻行事过急，赌我们如果真的什么都听他的任他安排，替我们办事X+Y的费用下来能捞很大一笔。确实是没有坐下来谈过，第一次买房没碰到过那些天花乱坠的收费，回来自己一查猫腻太多。除了乱七八糟的收费再说几点，1、当时中介承诺半个月最多不超过一个月办妥，事实上在我们各种催促下拖拖拉拉两个多月。2、从没主动联系我们，最搞笑的是周末去店里问，突然就告诉我们下午就来人给我们办贷款。事先连个气都没让我们准备。3、中介承诺某银行贷款88折。我们都是普通家庭便自己去银行各种跑，已经得到另一银行承诺85折，银行流水各种都弄好。中介听说了就又承诺他们也可以85折，房东那时候就一直跟我们说怕我们自己去办他外地拿不到钱，还是给中介办。最后我们让中介办理，结果86折，我们还需要给中介贷款服务费300.哔哔哔，消声处理。4、去银行办理贷款当日，我老公外地上班很忙也请假回来了，中介约好时间一直不现身。打电话给他，他就说不来了给我们一个号码，我们直接去找某某某。（哔哔哔，再消声处理）某某某电话关机打不通，再去问他，又给一个号码，找某某。5、垫资。房东贷款未还清，当初三方谈判时中介允诺替房东先垫资还债，没有和我们将需要我们替房东垫资。事实上我们拿首付垫资先替房东还债，毕竟有风险。
　　综上的原因，我们对中介有过意见。过户当天中介小老板要求我们将中介费一起结清过，我老公跟他吵架说要收他垫资费。所以演变成后来个税他说他们去交我们一起结清，现在房产证在中介手里。我私自揣度，中介大概是怕我们抵赖他的中介费，往好的一方面想，他做掉个税好让我们当做什么嫌隙都没有，个税省下了钱中介费我们不该再扣他了。往坏的一方面想，他留了一手，避个税落个什么把柄，只要我们钱不到位他整我们妥妥的。很怕有什么问题，所以前天去了我们也没交钱也没拿证就回来了。
　　满五年唯一住房在交易时个税是免征的，至于卖方赎楼需要垫资应该是卖方的事，这方面的费用楼主承担有点不太合理，楼主的首付应该是要冻结到银行的吧（目前苏州是要做资金托管）。　　只要能够拿到不动产证就问题不大0.0　　
　　这样叙述也不知道大家是否清楚。事情最终变成中介替我们做掉了个税，过户也完成证也下来了，我们得知的情况就这么多。可是这其中是否有什么漏洞把柄完全不清楚，毕竟买房花费了很大一笔数目，到头来如果真有问题是我们难以承担的。希望看到的懂的人能指点一二，先感谢了。
　　我们都不是生活里的全能型人才，感谢陌生的人能在我们不熟悉的领域指点。我们现在生活得这么累，大概就是我们的国家缺乏一些信仰，人变得越来越利益熏心。我们不能专心的认真的做好每一件事，需要分出很多的精力了解你周围太多不熟悉的领域。你不懂就是掉进坑了，有耗尽钱财有丧失性命。早晨看魏则西之死也很感慨。
　　@信风的微笑
18:23:02　　满五年唯一住房在交易时个税是免征的，至于卖方赎楼需要垫资应该是卖方的事，这方面的费用楼主承担有点不太合理，楼主的首付应该是要冻结到银行的吧（目前苏州是要做资金托管）。　　只要能够拿到不动产证就问题不大0.0　　-----------------------------　　终于有回复了，感谢热心人~
　　个税怎么做掉啊？这个有留底的吧，你要说唯一不唯一我倒是觉得可以做掉，不满五年就做掉了？求方法。　　
　　@宛如松狮狗
19:16:00　　个税怎么做掉啊？这个有留底的吧，你要说唯一不唯一我倒是觉得可以做掉，不满五年就做掉了？求方法。　　—————————————————　　有这种情况的，之前我是刚入行时我们经理告诉我们的，就是现在交易的发票价格低于房东买入时的发票价格，简单点就是房东是亏本卖的房子。这种情况很少见，因为政府对二手房有个评估价区间，楼主所在的城市应该是房价之前虚高过，现在回落了吧。　　
　　如果是这样，你可以跟中介谈费用了。把你不满意的地方，和现在需要的中介费摆出来，让他们考虑。考虑好了一手证件，一手中介费。另外一种办法中介可以一分钱拿不到。前提是你确认这套房子已经到了你的名下。　　
　　做低合同价，以避免交个税简直是这行的行规了。　　不然，你看看各地的二手房的备案成交价记录，往往要比实际交易价格低很多。　　这个如果要说对买家有什么影响。　　那就是你将来要卖这套房时，可能就要多交税了。
　　@不炒不热闹
20:38:16　　做低合同价，以避免交个税简直是这行的行规了。　　不然，你看看各地的二手房的备案成交价记录，往往要比实际交易价格低很多。　　这个如果要说对买家有什么影响。　　那就是你将来要卖这套房时，可能就要多交税了。　　-----------------------------　　层主的解释我听明白了，谢谢热心层主！既然是行规，也已经做了，那我下一步和中介谈好费用即可。整个买房过程两个门外汉担惊受怕有很多，也曾最焦头烂额时候求助别的中介人员问过问题，别人不会顾及你的焦灼保守自己行规也挺心寒过。再次感谢陌生层主愿意点开我的帖子又为我解惑！
　　@蜃楼楼主
19:43:56　　如果是这样，你可以跟中介谈费用了。把你不满意的地方，和现在需要的中介费摆出来，让他们考虑。考虑好了一手证件，一手中介费。另外一种办法中介可以一分钱拿不到。前提是你确认这套房子已经到了你的名下。　　-----------------------------　　如果中介费用和其他费用依旧过高，我的产权证在他手里，我是否有办法？还是任凭宰割？感谢层主，哈哈，有时候倒觉得网上陌生人确实比生活里热心肠多了！
　　@宛如松狮狗
19:16:42　　个税怎么做掉啊？这个有留底的吧，你要说唯一不唯一我倒是觉得可以做掉，不满五年就做掉了？求方法。　　-----------------------------　　在我前天过去之前中介一直没有说过这件事，我也不知道。楼里其他同志说是做低合同价，我倒宁愿交了个税和中介好好谈谈中介费，免得担惊受怕。
　　@宛如松狮狗
19:16:42　　个税怎么做掉啊？这个有留底的吧，你要说唯一不唯一我倒是觉得可以做掉，不满五年就做掉了？求方法。　　-----------------------------　　@一遇中介皆是坑
21:55:01　　在我前天过去之前中介一直没有说过这件事，我也不知道。楼里其他同志说是做低合同价，我倒宁愿交了个税和中介好好谈谈中介费，免得担惊受怕。　　-----------------------------　　所谓个税全称是个人所得税，意思就是卖家卖这套房子赚到钱了，所以需要交这个税。　　满五唯一什么的很难作假，可以做手脚的就是合同价。　　打个简单比方，卖家拿出张发票证明他的房子是80万买的，然后他跟你签的合同卖价也是80万，那就是他卖这套房子一分钱没赚，当然没有交个人所得税的理由了。　　当然，房管局有自己的评估价，如果你的合同价跟评估价差得太离谱，可能无法通过。　　不过多数情况下，房管局都会睁只眼闭只眼，只要你不是太离谱，这个税是绝对可以少交的。　　而且，重点是，这个税完全是卖家税。　　即使是你交的钱，税票也会给卖家，因为税票上是卖家的名字，对卖家可能有用，给你一点用都没有。。。。。。
　　楼主写的太乱我没有细看。只要房产证现在叫不动产证到手就行了，其它什么税漏交的都不会找你了。。。营业税不满五年避不了，个税可以避。现在很多城市满两年唯一就不要营业税和个税了。个税每个中介都可以帮你避掉一些的。别担心了。
　　只要房产过户到你的名下，买卖合同有了，缴税发票有了你还怕啥　　
　　个税就是房主原价80万买的房子，卖给你120万但是中介为了省税合同价写90万不用交个税了。房管局现在不需要出示证据就在80万基础上加10%意思类似是以前成交的个税契税装修费过户费什么的，总之肯定没有个税。
　　太晚了　　字看着好多看不下，先替你顶一下，明天继续看
　　@彼此守候-03 23:15:08　　个税就是房主原价80万买的房子，卖给你120万但是中介为了省税合同价写90万不用交个税了。房管局现在不需要出示证据就在80万基础上加10%意思类似是以前成交的个税契税装修费过户费什么的，总之肯定没有个税。　　-----------------------------　　但是这样的话贷款就少了吧？　　
　　不是这样的，现在政策满两年就没有增值税，只有个税契税加起来2个点。　　
　　@一遇中介皆是坑
18:00:11　　忘记交代房子不满五年，按规定是需要交个税的。至于中介为什么这么热心要替我们做掉个税，因为第一次三方谈的时候，合同里就写下了一条各种费用的总价X（包含契税个税以及乱七八糟），除此之外的中介费Y在另一行。看房谈判交定金都是半天内定下，所以中介小老板大概也认为我们年轻行事过急，赌我们如果真的什么都听他的任他安排，替我们办事X+Y的费用下来能捞很大一笔。确实是没有坐下来谈过，第一次买房没碰到过那些天花乱......　　-----------------------------　　你好，我现在跟你一样，也是买了一个二手房，非常闹心，当初签合同的时候我找的小中介不专业倒是合同里面的个税也是由我来承担，但我并不知情，合同的意思是需要我缴纳7000多的个税，可是我很不甘心，因为我不知道，所以上网来搜索有没有办法避免个税，那个中介说找人可以不替卖方交个税，但是我也担心你说的情况，以后别再出现什么漏税的差头就糟糕了，请问你那个房子现在全都完事了吧？后续问题有没有？我很着急，希望理解，谢谢
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买二手房要小心中介的陷阱
　　案例一：分清“居间”与“委托”　　郝女士生意繁忙，为图省心，她找了一家中介公司代办买房事宜。2009年11月，经中介公司介绍，她买下了北京东城区的一处二手房。入住之后，郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职，故起诉至法院，要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。中介公司辩称，双方不存在居间合同关系，郝女士签的是《单独委托过户协议》，仅委托中介公司代办房屋产权过户。过户之外的事情，中介公司概不负责。　　法官审理查明，郝女士确实没有签过《居间服务合同》，只签了一份《单独委托过户协议》。该协议约定：中介公司为郝女士提供权证代办服务，郝女士支付委托过户费用37700元。法官注意到，该房屋的成交价是165万元，按市场惯例，委托过户费一般不超过3000元。37700元的费用明显高于市场价格，占房屋成交价的2.28%，与居间服务费的收费标准颇为近似。对此，中介公司的说辞是，双方签署了《单独委托过户协议》，“一个愿打，一个愿挨”。　　法官向郝女士解释，《居间服务合同》和《单独委托过户协议》不同，二者对应的法律关系分别是居间合同关系与委托合同关系，中介公司承担的相应法律义务也不同。缺少了关键的《居间服务合同》，郝女士很难证明双方之间存在居间合同关系。听罢，郝女士对法官说：“我买房子的时候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白这‘代理’二字是指居间还是委托。现在才知道，供暖费没结清是吃了小亏，没签《居间服务合同》才是上了大当！”思虑再三，郝女士准备继续搜集有力证据，另行起诉，于是撤回了本案的诉讼。　　消费者买卖二手房时，常说要找中介公司“代理”一下，却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系———居间合同关系与委托合同关系。一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知，蓄意混淆上述两种法律关系，从而规避责任，牟取不当利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例。　　居间服务是中介公司的主营业务，需承担较多义务和较大的风险。在二手房交易中，买卖双方是委托人，中介公司是居间人。居间人不能以委托人的名义签订《房屋买卖合同》，仅能以自己的名义居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用。居间服务受到《房地产经纪管理办法》等特别法的约束，法律方面掣肘较多，相关部门的监督也较为严格。　　委托业务仅是中介公司的“副业”，内容主要是代办产权过户、代为办理贷款等，收费条件是完成委托的事项。委托服务没有专门的行政法规、规章予以约束。　　实践中，中介公司混淆居间合同关系与委托合同关系的手段有两种，一种是通过签约的方法：中介公司将上述代办业务写进《居间服务合同》，使买房人产生误解，以为代办业务是居间业务的必要附随，二者属于同一种法律关系。二是个别中介公司欺骗消费者以《单独委托过户协议》代替《居间服务合同》，一旦产生诉讼，就以“意思自治原则”(法院的判决应尊重双方自愿签订的合同)为盾进行答辩。　　案例二：防止中介的“口说无凭”　　张小姐想要购买一套二手房自住。该房屋价格略高，令她犹豫不决。中介公司的业务员李明(化名)向她游说：“我们公司在银行有关系，贷款的利率也可以打七折！但是，为了不暴露银行的关系，这个承诺不能写在居间合同上。”李明还口头承诺，如果房屋没有成功过户，中介公司免收中介费。张小姐盘算：利率打折后自己就能够买得起这套房子；即使房子没买成，也不用给中介公司钱，不妨先签合同试试。在中介公司的安排下，张小姐与房主签订了《房屋买卖合同》，并与中介公司签订了《居间服务合同》及《佣金确认书》。但直到约定的交付房款之日，中介公司也没有把承诺的低息贷款办理下来，张小姐只得与房主解约。　　一个月后，张小姐接到法院的传票，中介公司起诉她支付居间服务费3万元。张小姐认为自己不应支付居间服务费，她向法官转述了李明的口头承诺，并要求与李明当面对质。中介公司则称，己方没有叫“李明”的员工，也从未作出任何口头承诺，根据《居间服务合同》的约定，只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》，张小姐就应当交纳居间服务费，且张小姐已经签署了《佣金确认书》予以确认。张小姐恍然大悟，自己上了中介公司的当，除了名字，她对“李明”一无所知，何谈对质。因为张小姐也拿不出任何证据证明口头承诺的存在，法院对张小姐的说法不予采信，判决张小姐败诉。　　在这则案例中，中介公司为了赚取张小姐的居间费用而打出“组合拳”。根据《合同法》第十条，口头合同也具有法律效力。但口头约定具有即时性的特点，在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子，一旦发生诉讼，中介公司就矢口否认。虽然法律认可口头约定的效力，但如果买房人不能证明中介公司作出过口头承诺，就要面临败诉的风险。　　因此，消费者不要轻信中介公司的口头承诺，务必令中介公司留下书面文字作为证据。如果中介公司拒绝把口头承诺落实在笔头，那么这项“承诺”就不可轻信。　　案例三：小心中介玩虚假信息　　王先生的孩子即将上小学，想买一套“学区房”。中介公司为他介绍了一处房屋，离某重点小学只有一路之隔。中介人员向王先生口头保证，这套房子属于该学校的学区范围之内，于是王先生签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》并向房主交纳了定金5万元。后王先生从该房屋所在小区的居委会得知，这套房子距某小学虽近，但行政区划不同，住在这儿根本就上不了该学校。考虑到解约要损失定金5万元，王先生还是咬牙买下了这处房屋，但拒绝向中介公司支付居间服务费。　　中介公司却将王先生告上法庭，要求他按购房款的2.5%支付居间服务费2.6万元。王先生答辩称，中介公司介绍的房屋不在某小学的学区范围内，中介公司的服务存在瑕疵；中介公司仅带领看房一次，没有提供其他服务，2 .6万元的高额收费与其服务内容明显不适，因此要求减免居间服务费的数额。中介公司表态，王先生已经签订《居间服务合同》确认了2.6万元居间服务费的数额，且按购房款2.5%计费符合法律规定，不同意减免。因为是口头承诺，王先生无法提供证据证明中介公司在学区问题上做出过承诺，法院没有采信王先生的答辩，并判决他败诉。　　王先生的遭遇告诉我们，中介公司告知购房者的信息未必是真实、可信的。究其原因，既可能是中介公司疏于核查房主提供资料的真伪，还可能是中介公司故意隐瞒了影响交易成功的重要信息。　　个别中介人员急于促成交易，有时会故意隐瞒不利于房屋成交的信息，不进行风险提示。例如，不向购房者说明可能不利于成交的房屋历史情况(如房子是大家所避讳的“凶宅”)、房屋质量问题(如漏水)、周边环境(如脏、乱、差)、特殊政策(如学区、落户问题)等。购房者在中介公司带领看房时不易发现上述问题，房屋交易完成后难免向中介公司问责，产生纠纷。　　消费者面对中介公司提供的各种信息，应如何辨析真伪？一是不轻信中介人员的口头保证；二是主动调查、了解情况，例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境，向相关政府机构(如房管部门)核实房屋权属状态；三是有条件的购房者可委托律师或专业机构予以核查。(李紫来)
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12500元/㎡平均价格
待定平均价格
23000元/㎡平均价格
待定平均价格
18000元/㎡
720万元/套
760万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 高铁东站西北约600米
热线 : 400-099-0099 转 11459
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10279
760万元/套
平均价格 : 80000元/㎡
位置 : 红坊路6号
热线 : 400-099-0099 转 24338
80000元/㎡
平均价格 : 18000元/㎡
位置 : 107国道大石桥北500米
热线 : 400-099-0099 转 10486
18000元/㎡
平均价格 : 26000元/㎡
位置 : 京台高速与廊霸路交汇处东800米
热线 : 400-099-0099 转 10554
26000元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : S273省道(廊霸路)与益昌北路交口向北1公里路东
热线 : 400-099-0099 转 28492
总价均价 : 720万元/套
位置 : 牛栏山昌金路与右堤路交汇处向南200米路西
热线 : 400-099-0099 转 64812
720万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 益田道与榕花路交口东北侧
热线 : 400-099-0099 转 39277
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10399
760万元/套
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号求教上海二手房交易的中介费问题_百度知道
求教上海二手房交易的中介费问题
求教，想问一下上海，一般大家买二手房的中介费大概是多少%。 能讲下来多少比较合适？ （房子的地点在浦东世纪公园附近）麻烦说详细点 谢谢！
谢谢，几个同事去买房子，中介费都讲到1%的半折。大中介不大可能。但小中介是可以的。
我有更好的答案
买卖双方各支付成交价格的1% 往下谈是看中介的呀，除非你想买钱又差一些，要求中介费降低
采纳率：62%
有很好的朋友是店长以上职位的，可以打八折吧，一般都是很难的
来找我吧给你打折你说你愿意付多少？
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