任志强：为什么坚持说中国房价永远上涨？
来源：地产情报
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任志强的战争在房地产界，任志强是最火爆的热点，没有之一。作为多军的鼻祖，任志强曾挂帅东南，一夫当关，战绩赫赫，一直坚持“中国房价永远上涨”的铁打理念。其中最著名的战役就是和空军鼻祖房地产“三剑客”、资深经济专家谢国忠等人之间的世纪赌约。为此，谢国忠在12年的时候还把自己在上海的豪宅变卖。以身立誓，“中国房价一定会崩盘”！然而，上帝站在了任志强这边，上海房价没降反升，而且紧接着全国房价就迎来了新一轮的上涨周期，三剑客和谢国忠等空军主力惨败沙场，无颜于众，此后匿名于江湖。而任志强也因此一战成名，成了中国房地产的神话人物，行走的房价走势图。其实在这场战役上是没有输家的。只是谢国忠等人太过年轻，低估了政府干预经济的能力和人性的贪婪。在预测房价趋势上，有的专家在分析经济形式，有的在分析人口结构，甚至还有用算法给中国房价做精密数据模型。但只有任志强在潜心研究「中国特色」，这就是不同之处。在非完全交易市场中，只有「中国特色」才是房价最根本的天大变量！其他因素在它们面前又有什么用呢？一道政令下来，其他变量立刻归零，之前做的盘算和分析马上土崩瓦解。譬如海南这次，本来房价已经处于高位，属于锁盘下调的走势，结果直接涉入封死了楼市，然后还天降了个大礼包。换句话讲就是“给了你一巴掌后，又掏出了一颗糖豆豆”，问你甜不甜？你却只能捂着嘴巴苦笑着说，这糖真好吃，嗡嗡作响的脑袋里只剩下了对未来的幻想。最后大家也看到了，海南房价卡在那里动弹不得，不让你买也不让你卖，交易消失了，没了交易的市场还存在涨跌吗？这就是「中国特色」。所以很多人坚信的「中国房价崩盘论」是完全错误的，假以时日，真有那么一天中国楼市在高房价中风雨飘摇，岌岌可危，这时候肯定会有人站出来给它打一针高效镇静剂，睡它个一年半载。所以，在研究楼市的时候，不要单纯的只研究人口、土地、金融等等指标，更重要的是研究中国特色，看懂其背后的意图。任志强是见证了中国改革开放的人，懂中国特色，了解它的逻辑，所以他在预测房价方面他人难以企及。但一个敢说真话的人，一生注定很坎坷。这也是我最佩服他的一点。敢讲真话的任志强其实，比说不说真话更严重一万倍的是能不能说真话，现在这个时代已经找不到像鲁迅那样敢说真话的人了。“看懂了真相但没人敢说出来”，这是一个民族的悲哀。就像历史上晚清闭关锁国一样，所有人都活在一片安逸之中，认为天朝是宇宙老大，无坚不摧。结果当洋枪洋炮轰开中国大门的时候，所有人都吓傻了。同样的今天，芯片贸易战也给安逸的中国人深刻地上了一课。手机市场再大、销量再好，并不重要，重要的是自己能不能做出手机。只可惜一直以来企业家中只有任正非看清了这个事实，但当年说出来这个真话时又有几个人听呢？大家只不过都是各忙各的，看谁赚的钱多，谁的份额市场第一而已。任志强把中国房地产的真话讲出来了，这和学识认知没有任何关系，而是一段段艰苦岁月勾画的亲身经历。他在《野心优雅》回忆录里，用五十万字记录了他的六十个春秋。从出身高干家庭的家世，到十一年的军旅生活。从复员后贩卖兔皮起家，到进驻华远地产，并把华远做到上市。状告银行，被穷人扔鞋，被上面暗查，官与商，红与黑，坎坷六十载。其实我对任老的评价就是，一直在体制中挣扎的“年轻人”！通读《野心优雅》你会发现任老人生中三个片段特别重要。一是参军表现非常突出，但因不听领导话，被称为“鸡肋”；二是在华远任职经理时，为了激励员工发了一大笔奖金，结果被以“贪污罪”下狱一年多；三是在把华远发展如日中天的时候，华润为了控股万科，活生生把他打下来的基业牺牲了。他一生都在挑战体制和束缚，最后倒在了「虽败犹荣」的血泊中。最后他用一生明白了一个道理：永远不要轻视政府对市场的干预能力，基于基础国情和体制看市场发展才是最正确的道理，所以那些海归派高级经济学家能看懂中国市场吗？中国需要的是针灸拔罐，不是胶囊药片。但即使如此，爱说真话的任志强早期却被万众诟病。而且还荣获过一项大奖，就是“中国人最想骂的人”。为什么？为什么大家都爱骂任志强？真话难听，良言逆耳。当他真正参透中国房地产市场后，提出了主要言论“房价永远涨！”此言一出，直接刺痛了劳苦大众的神经。现在都买不起房了，还要涨？房价都是被你唱起来的！一呼百应，群而攻之。所以一直以来，楼市几乎都被空军占领着，支持任志强的人微乎其微，当年房地产三剑客号令千万大军讨伐任志强时，称之为“狂妄至极，罪恶不赦，满嘴放炮”，这也是他“任大炮”绰号的来源。但是研究空军特征的时候你会发现，70%的人是买不起房的，20%是舍不得买房，最后10%的人认为“房子是用来住的，不具备投资属性”，只能说这群人的思维超前了好些年，毕竟这个口号现在才喊出来。所以空军在此思维导向下，不满于房价上涨，不满于靠房子发财的人和所有说房价要涨的人。这时候有背景的专家站出来了，大家欢呼雀跃，感觉专家终于把自己想表达的事情说明白了。于是把精神寄托全部都转移到了他们身上，而对于和自己唱反调的人，恨之入骨。所以楼市多空军之战其实就是中国阶级的斗争，底层老百姓对有高房价的不满其实就是对有钱人的不满。这样看，任志强成为被炮轰的对象就很正常了。因为他不仅代表了买不起房的老百姓对房价上涨的恐惧，还代表了资本有钱人的利益。当任志强对房价的预言几乎全部被应验，空军派主力悉数败下阵来之后，人们的精神寄托土崩瓦解，认清了买房是件遥不可及的事，明白了当年高喊无产阶级万岁本来就是一个弥天大谎。世界永远是有钱人的世界，有房有产才是王道，改不了的。当年听了任志强的，搭上了顺风车，赚到盆满钵满，听了空军派的永远也没搭上车，到现在还是骂天骂地骂房价。而且最重要的是，世界上有永远的多军，而没有永远的空军。买了房的空军，立马180度转为多军，比多军更期望房价上涨，人性如此。其实说这些事情的，并不是让大家去看涨房价，而是要明白一个道理。「如果想在楼市中寻找机会投资赚钱，就要尊重房价可以涨也可以跌的事实，而不是凭一己私利站在绝对的一面。」我们务必看懂的真言其实在2015年的时候，我每天都过得非常恐慌，因为低迷的市场、历史低谷的利率、超大的库存都是每次房价上涨周期来临的征兆。于是疯狂的让身边的人买房成为了我的日常工作。不幸的是，只有少部分买了，大部分嫌贵没买。我亲眼见到朋友原本可以买北京二环的房，却一直在等房价下跌，从二环到三环，从三环到四环，结果最后买到了燕郊。之后任老在发布“2015年不买房的人，就永远买不起房”的言论之后，又迎来了一波骂潮。可见，“买涨不买跌”的大众心态让多少人迷了心智。现在还有人对任老的一些言论不太理解，所以针对未来中国房价走势，子木着重挑几点来解释说明。1.政策越出，房价越涨其实在出台的调控政策中，有些是好的，有些是不好的。例如限购和限价是恶性的，而限售和限贷是则是良性的。限购一出，房子不让买了，大家一想，越不让买的地方肯定越好。这和谈恋爱一样，得不到的永远在骚动，得到的反而不珍惜了。所以你看，所有人不会考虑未来是否会有人接盘，房子的增值属性如何。哪儿限购往哪儿买，找关系的，送茶水费的络绎不绝。有房子的还想买第二套、第三套，东西越少越要抢。限价政策才是房价上涨的助燃剂，而且我认为限价政策一定会被写入史册的，用来警示后人。限价的直接结果是导致新房价格倒挂。一线城市因为该开发的都开发完了，市场发展饱和，比新房多，倒挂是很正常的，但是你三四线城市倒挂是什么鬼？倒挂是什么意思？卖3万块钱，政府给你批的一手房卖2万块钱。这说明什么？说明有人告诉你，你买了就有1万块钱的利润，那你还不去买？房价涨到现在其实很容易看出来，上面决心不够，下面贪图享受。有些城市炒房客早就脱身走了，劳苦大众却还在里面玩击鼓传花。2、房地产未来还有二十年的红利期价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨？如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可？但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。最后再说几句。睿智的人会包容万物，而一个人格局的大小在于他所能接受事物发展的两个极端点之间撑起的空间。换句话说，你可以接受房价涨到10万，也可以接受到房价跌到1000。最重要的是你可以理性看待房价，能听进去最难听的话。任志强是中国房地产界的鼻祖，在这里尊称为一声，任老。他用自己的一生践行了他对房价的判断理论，这一点难能可贵，值得学习。但并不意味着其所有理论都是正确的，例如他之前总在为有钱人和开发商说话，对穷人有一种蔑视之情。不过他后来也明白了，社会发展是以穷人为基础的。从洛克菲勒的说法来说，当他们富起来的时候发现，穷人没有同时富起来的时候，会破坏他们富有的社会条件，比如说革命，比如说战争。因此他们一定要帮助穷人也富起来，才能让这个社会平和，至少让穷人有机会。
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中国城镇“夹心层”住房问题研究
导读：廉租住房、租赁型经济适用房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障，廉租住房建设将被强化，廉租住房不会取代经济适用房，中国的房屋产权为７０年，政府有权收回住房，”２．经济适用房４共有产权制”的设想经济适用房“共有产权制”的设想是由南京市建设，政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利，“夹心层”在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，可尽自己所能出资购买住房的部分为租”的建议；关于经济适用房“共有产权制”的设想；关于扩大廉租房覆盖范围的提议；关于提供可支付租赁房的办法。（一）四种主要解决方案的概述１．经济适用房“改售为租”的建议２００６年８月８日，《第一财经同报》记者从一位建设部官员处了解到，租赁型经济适用房将是未来发展的方向。廉租住房、租赁型经济适用房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。之前曾有媒体报道称：目前“重买轻租”的住宅市场将变成“租售并举”的市场，廉租住房建设将被强化，而经济适用房将淡出历史舞台。对此，建设部出面辟谣表示，廉租住房不会取代经济适用房。在新方案中，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。建设部官员向记者作出解释，中国的房屋产权为７０年。大部分地区的经济适用房面向低收入家庭，但一个家庭的收入可能在７０年中发生翻天覆地的变化，一次性的出售令经济适用房制度缺乏退出机制。另一方面，政府则需要不断地拿出土地来建设经济适用房，由于经济适用房的售价不包括土地成本，仅包括一半的配套成本，政府甚至需要不断地在此项目上投入资金，缺乏退出机制的出售型经济适用房制度将逐渐令政府不堪重负。根据该官员的介绍，未来住宅保障体系中的租赁型经济适用房将面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。”２．经济适用房４共有产权制”的设想经济适用房“共有产权制”的设想是由南京市建设委员会研究室高级经济师陆玉龙提出的。“经济适用房“共有产权制”的基本含义是将政府用于经济适用房建设的财政性支出（主要是减免的土地出让收益和税费）转化为投资，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例，政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。在经济适用房“共有产权制”下，“夹心层”在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，可尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权：政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权，并放弃收益权，不计利息，不收租金。经济适用房“共有产权制”具有良好的退出机制。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这条规定保证了处分经济适用房时，政府和受助购房人都具有优先购买权。政府依据投资比例拥有相应产权，当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依照法律和契约行使收益权和处分权，或向对方转让产权２０《建设部：经济适Ｈ｜房将面向低收入人群出租》，＜第一财经日报》，２００６年８月ｌＯ日。２’陆玉龙：《挺有产权：经济适用房制度创新研究》，《中国房地信息》２００５年９月。２ｌ收回投资；或按市场价格向对方收取租金；或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权；或在市场公丌出售，双方按产权比例分配收益。３．扩大廉租住房覆盖范围的提议廉租住房制度是中国住房保障体系中针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助。享受廉租住房保障的对象，必须是住房困难的城镇最低收入家庭。早在２００３年，建设部等部门就印发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确了建立以普通商品住房为主的住房供应体系，完善经济适用房和廉租住房保障政策。但面对节节攀升的房价，～些收入较低的百姓只能“望房兴叹”，２００６年８月３０日，建设部公开发布了旨在改善中国城镇最低收入家庭居住条件的《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》，责令各地方相关部门，要根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，逐渐扩大廉租住房保障覆盖面。建设部有关官员表示，各地方要逐步建立起公开透明的廉租住房管理机制，强化政府住房保障职能，切实解决最低收入家庭住房困难。同时，各地方要根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房保障覆盏面，并制定廉租住房保障的中长期规划及年度计划。２２４．提供可支付租赁房的办法提供可支付租赁房的办法是由建设部政策研究中心赵路兴、浦湛提出的，主要包括两个方案。”方案１：可支付租赁房（即成本租金住房或低租金住房）（１）资金来源住房公积金，提供低息的开发建设贷款和长期的抵押贷款；发行政府担保的住房建设债券；商业银行贷款（政府贴息）：财政资金（财政住房建设补贴或财政贴息）。（２）实旌机构成立开发者、所有者和管理者三位～体的可支付租赁房管理机构，负责可支付租赁房的计划、资金管理、开发建设、对象审批、物业管理、租金回收等。（３）资格标准包括家庭收入与现住房状况两个标准。收入标准：经济适用房收入线下限以下、低保线以上的中低收入家庭；通过职业证明、２２阮煜琳：《建设部发文称廉租住房保障覆盖面将逐渐扩大》，中国新闻网，２００６年８月３０日。２３赵路兴、浦湛：《“夹心层’’住房保障问题制度创新》，《城市开发》２００３年１２月。２２收入证明、完税证明等，严格控制受惠人群。在实际操作中，往往可通过职业和特定群体界定保障群体，如政府公务员及教育、科研、卫生等行业人员，老年人等特定弱势群体。中远期结合政府的保障能力和保障需求，扩展至青年新就业群体和流动人口。住房面积标准：各城市根据总体的住房状况确定可支付租赁住房的面积标准，住房面积在此面积标准以下的中低收入家庭有资格申请可支付租赁房。（４）可支付租赁房的供应可支付租赁房的来源：新建或购置新房；政府住房机构购买符合可支付租赁房标准的存量住房；地方政府住房机构委托建筑商改建旧住房，改造为符合有关标准的政府租赁住房后，以预先商定的价格由政府机构买下，再租给有资格的中低收入家庭。保障住房的面积标准：根据各城市不同的住房水平，确定符合市情的可支付租赁住房的面积标准，原则是平均住房水平偏下的标准。房屋建筑的标准不低于经济适用房，与廉租住房的租金水平差异，要在房屋品质上有所体现。租金水平：租金最高限额不超过市场租会水平的２／３，一般价位区间为市场租金的ｌ／２。产权取得：如居住者有购买意愿，居住达到一定期限（如１０年），可在折旧的基础上通过公积金贷款等方式，取得房屋产权。（５）配套政策包括建立全国统一的担保机构；可支付租赁房的技术标准；住房建设补贴计划；房租补贴计划；对经营可支付租赁房机构的税费减免等。方案２：住房公积金支持下的可支付租赁房（１）保障对象：暂时买不起房且缴存公积金的中低收入家庭；（２）资金来源：建设或者购买用于承租的房屋的资金来源为住房公积金；（３）租金标准：可支付租赁房的租金与成本的比率应略高于公积金利率，并且在确定时期内（如７０年）可以回收成本，承租人购买所承租的可支付租赁房可有优惠。（４）实施机构：产权归公积金中心，管理委托社会机构。市场不能操作可支付租赁房的承租，也要区别于房改前公房的出租，必须由政府组织住房管理委员会研究制定操作方案。（二）四种主要解决方案的优劣１．经济适用房“改售为租”降低了“夹心层”的居住成本，但妨碍他们享受经济发展的成果经济适用房“改售为租”可以在一定程度上抑制投资行为，虽然也同样面临甄别购买对象的困难，但显然更加科学，经济适用房的租赁成本毕竟远低于购买成本，有利于解决“夹心层”的住房问题。２３但是，经济适用房只租不售在一定程度上剥夺了“夹心层”购买低价房子的可能性。我国是发展中国家，经济发展潜力大，未来几十年经济还会保持高速增长。长期看，房价也会不断上涨，房子作为固定资产会不断升值，有了房子就会在一定程度上享受到经济发展的成果，有利于“央心层”在退休后享受更好的生活。“夹心层”的收入本来就很低，如果一辈子都没能大幅度的提高收入，其退休金自然也很低，老年生活仍然不乐观。但自己拥有房子（作为不动产其价值在退休时已经有了相当大的提升）就可以在金融市场成熟的条件下采用倒按揭的方式（与目前按揭贷款买房相反的方式）每月获得一笔稳定的收入，提高生活水平和质量，共享经济发展的成果。因此，经济适用房“改售为租”会妨碍“夹心层”享受经济发展的成果，长期来看，不利于解决“夹心层”的住房问题。２．经济适用房“共有产权制”具有一定的优越性，但近期操作难经济适用房“共有产权制”实现了保障性与商品性两者的有机统一，具有一定的优越性。第一，经济适用房“共有产权制”可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成。政府将用于经济适用房的投资转化为产权，不仅能够保值而且会增值，随着经济适用房的发展，政府用于住房保障的财力具有累积倍增的效应，能够不断扩大住房保障规模。第二，经济适用房“共有产权制”可以实现经济适用房的循环利用，提高社会住房保障资源的利用效率。住房是不动产，具有长期有效性，在正常情况下具有较长的使用寿命，土地更是可以无限期使用的，而“夹心层”是一个动态的群体。共有产权制度将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成受助家庭走向富裕而退出住房保障的有效机制和经济适用房循环利用的机制。第三，经济适用房“共有产权制”可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转换和升级。我国住房制度改革实行“老人老办法，新人新办法”，１９９８年以来参加工作的青年人诸如公务员、教师、医生、职员等普遍面ｌ临购房难题，共有产权制度可以有效解决这一难题。第四，经济适用房“共有产权制”可以促进社会和谐建设。在共有产权制度下，经济适用房可以与商品房小区统一规划，按片、按幢相对分散建设，也可以直接在商品房小区按单元、单套分散购买，这样有利于实现不同文化水平、不同收入阶层的群体共同生活在同一个社区，相互影响、相互帮助，相互交融，实现社会和谐发展，消除众多社会矛盾。但是，近期内实行经济适用房“共有产权制”操作难度较大。一方面，共有产权经济适用房的国有部分定价难，保障性与商品性难以统一。另一方面，由于土地成本已经计入共有产权经济适用房的房价中，提高了房屋的总价格，并没有降低“夹心层”家庭的购买２４成本，他们依然买不起经济适用房，还是无法解决其住房问题。３．扩大廉租住房覆盖范围只能缓解“夹心层”住房问题，但实现的难度大扩大廉租住房覆盖范围确实有助于解决“夹心层”的住房问题。但是廉租住房是政府向城镇最低收入居民家庭提供的基本住房保障，它既是社会救济标志，又是社会安全警戒标准，因此，属于完全的政府保障。廉租住房的性质和定位决定了资金来源为财政资金，财政负担重，地方政府很难拿出足够的资金提供补贴。除了资金不足外，扩大廉租住房覆盖范围的主要困难还来个人征信系统等配套制度短期内难以全面建立，除了低保家庭＃ｔ－ｔ艮难甄别享受廉租住房的对象。其实，早在１９９８年，中央政府就明令各地尽快建立起以经济适用房为主和廉租住房为辅的住房供应体系。２００３年，建设部等部门印发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确了建立以普通商品房为主的住房供应体系，完善经济适用房和廉租住房保障政策。但截至２００５年底，中国仍有７０个地级以上城市没有建立和实施城镇廉租住房保障体系。因此，廉租住房供应对象一般应在５％之内，最高不能超过１０％。而理应享受廉租住房的最低收入家庭就已经占到了全部家庭的１０％，把廉租住房覆盖范围扩大到全部城镇家庭的１０％以上十分困难。可见，扩大廉租住房覆盖范围只能略微缩小“夹心层”的范围。“４．提供可支付租赁房近期不可行方案１需要一定的财政资金的支持，但目前得到政府财政支持的难度相当大，同时由于我国的收入阶层结构为“金字塔型”，因而需要住房保障的“夹心层”比例较高，现有的政府财力无法承担这种住房保障形式，因而这种方案目前不具有可行性。随着我国经济的发展，居民收入的改善，中等收入家庭数量的增加，收入阶层结构由“金字塔型”向“橄榄型”转变，住房保障需求的比例相对较低，并且政府可提高财政支持的力度时，这一方案才具有可操作性，因此方案１可作为未来制度建设的目标。方案２是目前最具操作性的方案，兼顾到与《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》相衔接，在住房公积金的基础上，提供可支付租赁房。本方案是以住房公积金的覆盖面为保障面，由于住房公积金的覆盖面目前仅为４０％左右，而且还呈下降的趋势，因此，目前尚不能覆盖全部应保障的群体。随着《住房公积金管理条例》的落实，住房公积金覆盖面的扩大，这一方案的优势将日益显现。（三）结论关于城镇“夹心层”住房问题的四种解决方案各有优劣，单一方案不可能奏效。经济适用房“改售为租”的建议是针对“夹心层”购买力相对不足提出的，但强制性的规定只２４阮煜琳：《建设部发文称廉租住房保障覆盖面将逐渐扩大》，中国新闻网，２００６年８月３０日。２５包含总结汇报、教学研究、自然科学、医药卫生、经管营销、工程科技以及中国城镇“夹心层”住房问题研究等内容。本文共9页
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