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夫妻一方擅自卖房，买卖行为是否有效？
　　为了让女儿能上一个好的小学，高某夫妇选择了一套二手学区房。该房屋价格合理，地段也好，又有升值空间，在确认房产证产权登记的名字与交易人陈某一致后，高某便与房东陈某签订了《房屋转让协议》，并于去年的8月份办理了房屋过户手续。然而今年4月23日，一位李女士找到高某称自己是陈某的妻子，房屋是他们夫妻二人共同出资购买，丈夫陈某私自将房屋转让给高某未经过李女士的同意，李女士认为该《房屋转让协议》无效，要求收回该房屋。高某认为自己已经支付购房款并取得房产证，李女士无权收回该房屋。　　那么，夫妻一方擅自处置夫妻共同所有房屋的行为有效吗？　　根据《婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案所涉房屋是陈某与李女士夫妻二人在婚后共同出资购买，系夫妻共同财产，故陈某与李女士有平等的处理权。　　根据《婚姻法解释三》第十一条的规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。”夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋构成擅自卖房，效力需综合判断，如果第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，即善意取得，该买卖行为有效。本案中，房产证上只登记了陈某一人的名字，高某并不知晓房屋是陈某与李女士的夫妻共同财产，故其有理由相信陈某有权出售该房屋，属于第三人善意购买的情形。并且高某为购买该房屋支付了合理的对价，且已经办理了产权登记手续，因此高某已善意取得该房屋，李女士无权收回该房屋。　　夫妻一方未经对方同意私自出售夫妻共同所有的房产，相对方作为房屋买受人主张善意取得的须符合善意取得制度的三个法定要件，即买受人受让房屋时是善意的，并支付了合理的对价，且房屋已经办理过户手续；相对方已善意取得房屋所有权或者房屋买卖合同已经履行完毕的，应优先保护相对人的利益，认定买卖合同有效。
（责任编辑： HN666）
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未经配偶同意夫妻一方独自卖房是否有效
未经配偶同意夫妻一方独自卖房是否有效
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你好，是否有效需要看购买者是否是善意的，如果确实是善意购买且支付了合理价款的并办理了过户的，有效。
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1990年起，我承租了一套公房。1994年，我与张某结婚。由于种种原因，她的户口一直没有迁到该套房屋内，至今居住地仅有我一个人的户口。1997年，根据上海市公有住房出售的有关政策，我将承租的公房买下，变成了产权房，产权证上也仅有我一个人的名字。现在，我在他处又买了一套房子，所以想要把这套售后公房上市交易，但不知是否要我妻子张某同意，特来咨询。
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根据有关法律规定，你出售该套售后公房，必须要出具你妻子同意出卖该套房屋的书面证明，以及委托你办理有关房屋买卖手续的委托授权书。　　目前，我国对房屋所有权实行登记发证制度。日建设部修订的《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。由于该套房屋产权证上产权人记载的仅为你一人，因此你对该房屋理应享有占有、使用、收益和处分这四项权利。你现在想要出售该套房屋，就是在行使你的处分权，但你的处分权在一定程度上受到了限制，因为该套房屋是你和妻子的共同财产，而非你一人独有，理由如下：　　从时间上来说，你与张某1994年结婚，而你购买该套房屋是在1997年，所以你取得该套房屋的时间在你们婚姻关系存续期间。日修订的《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定(“遗赠或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”)的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。第十九条也规定了夫妻双方可以对婚姻关系存续期间所得的财产，以及婚前财产的归属问题进行约定，约定应当采用书面形式。如果双方没有约定或者约定不明确的，依照法定原则处理。由此可见，如果你和妻子张某未就该套房屋产权的归属问题作出书面约定，我认为你在婚姻关系存续期间购买的该套房屋应当是你和妻子张某的共同财产。根据《婚姻法》第十七条第2款的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此，你在卖出该套房屋时应当征得她的书面同意。共有房屋，未经其他共有人书面同意，不得转让。　　一般来说，房屋的权利人和共有人应当在产权证上明确列明，由于婚姻关系是一种特殊的人身关系，配偶对房屋取得的所有权是基于婚姻关系。在这种情况下，即使产权证上没有将配偶一方列为共有人，但实际上配偶一方对房屋是拥有所有权的。
经研究，同意你院审判委员会的倾向性意见。在不涉及他人的离婚案件中，由以个人名义举债的配偶一方负责举证证明所借债务用于夫妻共同生活，如证据不足，则其配偶一方不承担偿还责任。在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务纠纷中，对于案涉债务是否属于夫妻共同债务，应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。
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无论是否用于夫妻共同生活，都需要夫妻共同承担债务。
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最新法律咨询【房产百科】未经配偶同意夫妻一方独自卖房有效吗？
没有经过配偶的同意，夫妻一方独自卖房有效吗？现实中，经常会有这样的情况发生，下面让我们来了解一下相关内容。
如果房主的房屋是在婚前购买的，则属于房主的婚前财产，不需要配偶的同意。若是在婚后购买的，属夫妻共同财产，则一定要有配偶同意的书面证明。
如果未经配偶同意，房屋就已卖出，买卖合同是否具有法律效力？
假设房屋属于夫妻共同财产，如果未经房主的配偶同意而签约，则该合同属于无效合同。如果在签订合同的过程中你没有任何过错(你不知道房屋属夫妻共同财产，且尽到了合理的审查义务)，并且合同中有关于房主违约，应双倍返还定金的约定，那么房主应按合同的约定，双倍返还定金。因为按照法律规定，尽管合同已被撤销，但合同中的违约条款仍然有效，可单独适用。
如果未经配偶同意，房屋就已售出，并且房屋已经过户，购买人是否拥有房屋权？
若房屋已经过户，购买者只要主张不知道房屋为夫妻共同财产，也就是说购买者属于善意第三人，那么购买者应然拥有房屋的权。
相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》 06条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
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今日搜狐热点夫妻一方未经对方同意单独卖房，房屋买卖合同是否无效
我国法律规定夫妻在婚姻关系存续期间如果没有特殊约定，则双方取得的财产属于共同财产。在此期间购买的房屋即使登记在一人名下，也属于夫妻共同财产。如果一方擅自出售房屋，与购房人签订的合同是否有效？为了说明这个问题，下面举一个案例。乙（女）与甲（男）2000年登记结婚，婚后购置了两处房产，其中一套房屋一直闲置无人居住。
2004年6月10日，甲将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明（乙的名字是甲找他人代签的）一并出示给买方丙审查。丙并不知情，核查所有原件后，便与甲签订一份《房屋买卖合同》，甲以77万元，将自己名下的房屋出售给丙。款项结清后，甲向丙交付了房屋钥匙，双方一同到市房屋产权产籍管理处办理产权过户登记并领取了房产证。后丙对所购得房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。一年后，甲的妻子乙向丙提出异议，理由是自己与甲系夫妻关系，房子是夫妻共同财产，丈夫卖房未经自己同意，要求中止甲与丙的买卖合同。丙不同意，于是乙于2005年9月25日，乙将其丈夫甲和丙作为被告起诉到法院，请求确认其丈夫和买主签订的房屋买卖合同无效，并判令丙返还房屋，赔偿装潢损失8万元。
法院经审理后认为，两被告签订的房屋买卖合同已经成立，且房款已经交接清楚，应视为该房屋买卖合同已履行完毕。原告乙主张两被告之间的买卖合同无效，其原因是两被告的房屋买卖行为侵害了原告的夫妻共有财产的共有权，其侵权责任主要是被告甲未履行夫妻间的告知义务，擅自处分共有财产所致，被告丙未实施侵害行为，不应承担责任。法院遂依照有关法律规定，做出判决：被告甲与丙签订的房屋买卖合同有效，驳回原告乙的诉讼请求。
我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。从司法解释的文义上理解，夫妻对于重大财产的处理，应当在协商一致的基础上。处理重大财产要求与配偶商量，不仅是道德上的要求，也是一种法定义务。相反，如果私自处理，则侵犯了配偶的权利。但是，夫妻之间的平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的，仅对夫妻两人具有约束力，善意第三人没有理由遵照执行。
民法保护第三人在不知真实权利状态下对权力外观的合理信赖，在这种情况下，第三人做出的法律行为有效，目的是为了保护交易的稳定与安全。1988年最高人民法院《关于贯彻&民法通则&若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产。
本案甲为房屋所有权证上的产权人，我国不动产实行所有权登记制度，以登记为准，房屋所有权证是证明所有权人的唯一合法凭证。从房屋所有权固有的四项权能，即占有、使用、收益、处分的权利来讲，甲对该房屋享有处分的权利，办理房屋买卖过程中丙只要核查了甲提供的身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明等有关文件资料原件后，应该有理由相信甲出售房屋的行为是夫妻双方的共同意愿。因为善意第三人只负有形式审查义务，不负有实质审查义务，不能要求善意第三人核实配偶的签名是否本人签署，是否真实，对配偶签字的真实性应由甲全权负责。丙已尽到了必要的审查与注意义务，在房屋买卖中不存在任何过错，甲与丙签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。在善意第三人支付了相应的对价并实际履行了合同的情况下，应当保障买卖交易的稳定和安全，应当保护善意第三人的合法利益。
近几年，二手房买卖市场异常活跃，很多中介公司为了赚中介费或房屋差价，对二手房买卖过程中材料审查及手续等把关不严，问题层出不穷。由于购买人与出买人对房地产法律专业知识了解甚少，法律意识淡漠，相互缺乏信任等原因，双方在交易过程中矛盾、冲突不断的也大有人在，甚至引起纠纷，打官司。二手房买卖确实存在着很大风险，买卖双方都应充分了解相关的法律法规，或聘请房地产方面的专业律师全程代为办理二手房买卖，律师以其专业的法律知识和经验避免潜在风险。
夫妻任何一方出售房屋的，应征得配偶方的同意，侵犯配偶方知情权与平等协商权的，配偶方有权要求撤销《房屋买卖合同》，或向出售房屋的夫或妻一方追偿所得价款。
律师：席向阳
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席向阳，毕业于中国法学最高学府—中国政法大学，现为全国优秀律师事务所—北京市炜衡律师事务所资深律师，自2003年从事律师工作以来，代理过房屋买卖、房屋拆迁、离婚房产、房产继承、房产抵押、房屋权属纠纷等各类房产诉讼/仲裁案件百余起，胜诉率极高，积累了丰富的办案经验，取得当事人充分认可，赢得良好口碑。部分企业家因此直接聘用本人为其公司的常年法律顾问。
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