&p&突然发现有个回答把我不会表达的意思表达了出来。&br&&figure&&img data-rawwidth=&1125& data-rawheight=&923& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bd88b502dae399cb23d03_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1125& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bd88b502dae399cb23d03_r.jpg&&&/figure&&br&&br&————//—因为没有正面回答，回答被折叠了……&br&那就正面回答一下，我觉得北京的2018房价会横盘震荡，我要是有购房资格，我会入手。&br&&br&&br&万科的长租房出来了……租不起租不起......租得起的也应该买得起&br&&br&评论里真的很精彩，有个前辈分析的很有道理。&br&————最后的分割线——其实作为刚毕业的年轻人，男，我是不想买房的，如果能租上国家的长租房，买房的钱去做理财，那过的日子太舒服了……奈何要结婚.....&br&————分割线—————&br&没想到第一个过百赞的答案是匿名的........&br&&br&这两天也想了想，觉得现在的生活也还可以，还能看到方向去努力，来改进自己的生活。&br&————分割线——————&br&我是小白一个，非经济相关专业。这十来年怎么看就像个套路呢？我也说不太明白自己的感受，但是总觉得哪里不对，先是改革开放，人民有钱了，然后去库存，升房价，本来家家都有存储，现在变成了家家都有贷款，然后限制卖了，开始准备收房产税，谁都跑不掉....我们到底是变的有钱了还是没钱了？&/p&
突然发现有个回答把我不会表达的意思表达了出来。 ————//—因为没有正面回答，回答被折叠了…… 那就正面回答一下，我觉得北京的2018房价会横盘震荡，我要是有购房资格，我会入手。 万科的长租房出来了……租不起租不起......租得起的也应该买得起 评论…
&p&&b&从历次地产调控效果告诉你什么样的调控政策才会导致房价真正下跌&/b&&/p&&p&本轮房地产去库存以来，一线城市房价暴涨，然后引发政府调控，在2016年10月调控开始的时候，我曾写过《中国的房价什么时候会崩盘》，认为一线城市的上涨势头会得到遏制，进入横盘阶段，但是崩盘是不可能的，未来3~5年，一旦放开调控还会暴涨。&/p&&p&而实际上，北上广深这四个一线城市的房价被政府遏制住了之后，开始横盘止涨，买房资金开始蔓延到南京、合肥、武汉等二线城市，二线城市调控之后开始蔓延到三四线城市，于是引发了全面调控，如今全国房价都开始进入大横盘时代。对于全国所有的房价调控，我认为他的核心目的都只是不让房价涨，断然不会允许房价跌，这一点是可以历史来证明的，今天主要给大家说一下30年来的房产调控历史,让大家更深刻的了解中国房地产市场。&/p&&p&1980年是中国房地产的元年，这一年邓小平书记把房子定义为商品，同时推动房改和土改，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。1984年，邓小平肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。1987年，深圳在还没有修改宪法的情况下，冒险打了擦边球进行了首次的公开土地拍卖点燃了全国房地产加速前进的热情，如果确切的给一个中国地产开始进入商业化的时间点，我觉得1987年是比较合适的。&/p&&p&1991年，国务院批复了24个省份的房改方案，鼓励个人购买房屋，当年万科股票上市，全国房地产进入起飞阶段，中国地产的首个泡沫开始蓄积。&/p&&p&1991年，海南房地产均价是1400元/平米，1992年是5000元，93年达到峰值7500元，2年涨5倍，银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国地产的首个调控政策出台，日，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。于是海南泡沫直接炸裂，当年海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。同时，海南地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场进入寒冬。&/p&&p&由于房价连续阴跌，无人购房，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米，1996年房地产行业出现了全面巨额亏损，随着1997年亚洲金融危机的到来全国房地产行业已经濒临崩溃。&/p&&p&于是政府开始救市，日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全面终止福利分房，实行住房分配货币化。1998年，房地产市场大热，许多单位抢购住房来分给职工，一口气消化了全国的存量空置房，堪称中国房地产去库存的1.0版本。&/p&&p&2001年，供需关系开始失衡，这一年的第一季度，3个月内北京房价上涨达到97.3%，当年政府开始全面整顿地产行业。2002年，胡锦涛总书记在全国经济工作会议上提及房地产过热问题，掀开了政府和地产商之间的调控博弈大戏。&/p&&p&02年首先发布的调控大菜是《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》，地产业称之为217号文，从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。&/p&&p&03年6月，央行印发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》（银发【号）文，对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例，上浮利率等耳熟能详的规定就是在此文中出台的。121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头被终结，全国地产行业进入冬季。&/p&&p&但是造化弄人，03年中国遭遇非典，全国经济影响严重，经济增长率下滑到6.7%，出于保增长的考虑，在全国地产商的强烈抗议下，住建部发布了《关于促进房地产持续健康发展的通知》，简称18号文，此文内容和121号文完全相反，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。&/p&&p&于是全国房价只跌反弹，继续上涨，04年同比涨幅达到14.4%。2005年，在舆论压力下，国务院推出《关于切实稳定住房价格的通知》，称之为国八条。大概内容是要求各地政府重视房价过快上涨的现象，控制措施不利要追求领导责任，调整住房结构，保证中低价位、中小户型的供应，大力建设廉租房。&/p&&p&国八条完全没有卵用，市场用年涨幅12%来欢迎国八条调控的到来，2006年政府再度调控，推出国六条，大概意思还是国八条的重复不过再度强化，首次提出90/70的户型政策，核心落眼点还是让地产商多造小户型让百姓住的起房子，当年房价上涨6%，调控变为空调。&/p&&p&2007年，民怨沸腾之下，央行和银监会联合下发《关于加强商业地产信贷管理的通知》，要求对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制房地产开发贷款，项目资本金必须达到35%才发放贷款。效果非常显著，一直上涨高烧不退的房价立刻跳水，北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。&/p&&p&又是造化弄人，半年之后，美国次贷危机爆发导致了全球金融危机，房地产行业从降温变成了冰冻，土地流拍、地王退地，在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0，按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍，哪怕全国立刻停工，房子都够用11年，如此巨大的空置商品房市场根本难以消化，整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化，经济增速下滑严重，政府开始再度救市，房地产去库存2.0版本开始了。&/p&&p&除了四万亿投入基建行业外，央行对房地产全面松绑，个人房贷利率下限扩大为70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定，于是2009年房价止跌回升，全面燃爆，当年房价上涨25%。&/p&&p&于是再度民怨沸腾，为了安抚民心，09年12月，政府推出国四条，10年1月政府推出国十一条来调控市场，我这里特意不写他们的名字以及内容，是要告诉你，这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子，怎么做经济适用房，怎么做小户型等等，没有收紧银根，没有降低贷款。所以，全部空调，2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的副首都概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。&/p&&p&日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称国十条，其余9条我就不写了，不过其中一条必须写，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。&/p&&p&效果很显著，海南房价在2010年3月到7月的住房均价分别为1、、7019元/平方米，全国房价也都有小幅下跌，不过当年8月房价开始止跌，颇有报复性反弹的架势，于是2010年9月，国土部和住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。&/p&&p&接下来就是5年的冻市期，，全国房价基本不涨不跌，投机绝迹，大横盘状态，库存闲置商品房数量飞速增加，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价引爆了一波翻倍涨幅，所谓房地产去库存3.0版本，然后2016年国庆前夕再度开始调控，这些大家都很熟悉了。&/p&&p&上文是中国房地产二三十年来的历史，我今天把他们罗列到一起，大家看完之后我相信是很有收获的，对中国房地产的发展有了一个清晰的认识。从以上多次调控我们可以看出以下几点：&/p&&p&首先，政府是有砸盘能力的，93年海南泡沫一夜之间崩盘，全国房地产应声大跌，足够说明，只要银行断贷抽资下狠手，中国房价分分钟硬着陆，房价半年暴跌70%不是梦，不过代价是整个中国经济一同完蛋，所以政府绝不允许房地产行业崩盘，目前政府所有的调控，都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘，仅此而已。&/p&&p&其次，是历次调控真正引发房价下跌的那部分政策，从历代调控效果来看，当房价上涨的时候，任何政策都不能阻挡房价上涨，全部沦为空调，唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果，不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨，再多一点房价就开始下跌，如果减的狠了房价还能崩盘。&/p&&p&所以，当下次发布调控措施的时候，到底是空调还是真调，你看看有没有缩减房产信贷总量即可，他对房价影响所占据的权重非常大，同时房价崩盘有千万种可能，但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。&/p&&hr&&p&买房的最佳时机是什么时候？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/2641&/span&&span class=&invisible&&4129/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？ - 紫色的股的回答 - &a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/5633&/span&&span class=&invisible&&9355/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&想了解我更多内容，可以关注我的微信公众号：紫竹张先生。ID：zisedegu66&/p&
从历次地产调控效果告诉你什么样的调控政策才会导致房价真正下跌本轮房地产去库存以来，一线城市房价暴涨，然后引发政府调控，在2016年10月调控开始的时候，我曾写过《中国的房价什么时候会崩盘》，认为一线城市的上涨势头会得到遏制，进入横盘阶段，但是崩…
&p&1981年，香港人霍英东在广东中山会见了一位老人。&/p&&p&&br&&/p&&p&霍英东，香港地产大亨。跳水皇后郭晶晶，是他的孙媳妇。&/p&&p&&br&&/p&&p&说起霍英东，就一定绕不开他的两大贡献。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个贡献，是创造“卖楼花”。&/p&&p&&br&&/p&&p&所谓楼花，就是分期付款。房子还没建，先付定金卖楼花；订金拿去建房，然后再一期一期的还。最后“开花结果”，双方皆大欢喜。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&&i&“能不能想个新方法，让普通的市民也能买楼做业主？我始终觉得，买楼的人多了，物业市场才能旺起来。另外，有没有办法让我们投资不多，就能有高的回报？我想了一个方法，不知行不行？在新楼正式动工兴建前，我们公司先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的物业，做业主。”&/i&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&房地产现货变期货，全地球破天荒头一份。&/p&&p&&br&&/p&&p&随后十年，全香港都为楼花疯狂。建房、卖房、买房、炒房，无数港人争先恐后卷进房地产的旋涡里。&/p&&p&&br&&/p&&p&香港正式进入地产时代。&/p&&p&&br&&/p&&p&还是说回1981年。这次会面，霍英东谈到了他的老本行——房子。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&&i&“人一出生，国家就欠他一套房。怎么得了？职工分了房，又不是自己的。工作一调动就要搬走，死后更不能留给儿女。每人一套房是国家的沉重负担。国家和个人，两头都难做。这是计划经济最不成功的一个例子。香港也曾试行分房制。香港大学校长黄丽松分了房，死后房价不知涨了多少倍，用全部退休金也买不起。他的儿子只好搬走。”&/i&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&他向这位老人提出了两个建议：一，土地有偿使用；二，住房商品化。&/p&&p&&br&&/p&&p&关窍一下子就被打开：&b&土地，才是政府最大的财富源泉。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&往后的事情大家就都知道了。七十年期限、土地拍卖、有偿转让。&/p&&p&&br&&/p&&p&再往后，商品房出售、福利分房取消、住房货币化。&/p&&p&&br&&/p&&p&再再往后，国N条、四万亿、城市化棚改。&/p&&p&&br&&/p&&p&这中间当然也少不了炒楼花。现在国内好几个耳熟能详的商业大佬，当年都靠在海南炒楼花发了第一笔财。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&霍英东的第二个贡献，就是教会大陆卖房子卖地。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2006年，霍英东去世。&/p&&p&&br&&/p&&p&香港以国葬礼将其下葬，悼词中称之“党和国家领导人”、“亲密战友”。&/p&&p&&br&&/p&&p&这两大称号，之前没有任何香港人同时获得。&/p&&p&&br&&/p&&p&人比人，气死人。同为地产大亨的李首富，到现在撑死也就是个“好朋友”。朋友与战友，一字之差，判若云泥。所以前几年，李首富跑得比谁都快。这又是另一个故事。&/p&&p&&br&&/p&&p&回看大陆，香港的这一套已经玩得炉火纯青。如今地方政府近三分之一的收入，都来自卖地。&/p&&p&&br&&/p&&p&近几年轰轰烈烈的货币化棚改，更是青出于蓝，玩出了新花样。&/p&&p&&br&&/p&&p&房地产是国家经济的支柱产业。喊了十五年后，举国上下再没人怀疑。&/p&&p&&br&&/p&&p&危机安然过渡，增长年复一年。一切都很完美，除了房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&香港的房价之高，二十多年全世界没出过前三。&/p&&p&&br&&/p&&p&按大陆的房价增速，学生超越老师，大概率不会太远。&/p&&p&&br&&/p&&p&节节高升的房价，近几年从一线扩散到二线，再从二线扩散到三四线，不断刷新着各地群众的想象力。&/p&&p&&br&&/p&&p&可惜的是，想象力可以随时刷新，购买力却不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&现在要买房，请提前准备好六个钱包。除了自己家，还有各自祖宗三代。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是前几天樊委员给广大群众的诚恳建议。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&&i&小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用，父母算一个钱包，爷爷奶奶一个钱包，姥姥姥爷一个钱包，爱人的姥姥姥爷，爷爷奶奶和父母，这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话，我建议还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷，但是交够20年或者30年这个房子就归你了。&/i&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&父族、母族、妻族。一套房，就能夷灭三族（的钱包）。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&再往后，可能只有刨祖坟一条路。&/p&&p&&br&&/p&&p&一二三四线都已轮完一遍，所有人都在热情拥抱杠杆。金矿挖了三十多年，实在是见底了。&/p&&p&&br&&/p&&p&得想点办法。还别说，办法还真有一个。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房产税。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&还是这位樊委员。除了六个钱包外，他还是房产税的坚定支持者。&/p&&p&&br&&/p&&p&去年，他公开呼吁房产税赶紧出台：&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&&i&新房新办法，老房20年过渡。老房子的钱已经交过一轮了，交的税有20年的时间折现，大概都折现没了，20年之后再征房地产税，对那些老房子是合理的。&/i&&/blockquote&&p&&br&&/p&&blockquote&&i&价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？&/i&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&简而言之一句话：房产税应该快收多收，向美国看齐。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&注意，是美国不是香港。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&香港不是没有房产税，只不过是按照租金水平收的。你这房子租出去什么价，就按什么税基收。&/p&&p&&br&&/p&&p&就现在国内城市的租售比，收上来这么一点点钱，肯定是瞧不上的。&/p&&p&&br&&/p&&p&事实上香港房产税确实是洒洒水，和房价一比没所谓的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但美国不一样了，人家是按评估值收的。你这房子卖出去什么价，就按什么税基收。&/p&&p&&br&&/p&&p&这可就又是一大笔。&/p&&p&&br&&/p&&p&“香港经验”学了三十年，能学的都已经学干净了。换老师吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&但换老师说说容易，做起来还是有问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&香港卖地的诀窍，在于土地公有、有偿租用。只有租用权，当然只能按租金收税。&/p&&p&&br&&/p&&p&但美国却是土地私有，卖出去的地哪怕挖出石油都可以算人自己的。所以才按房价收税。&/p&&p&&br&&/p&&p&全世界收高额房产税的国家，都是土地私有，无一例外。&/p&&p&&br&&/p&&p&看出问题了吧，两个系统完全不兼容。全世界的土地，只能二选一。&/p&&p&&br&&/p&&p&呵呵。如果你真这么想，图样。&/p&&p&&br&&/p&&p&去年年底，财政部长明确表态，就按评估值收。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&&i&按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。&/i&&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&卖房子按香港那一套卖，收产税按美国那一套收。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这就是制度的优越性。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&对了，上周末还有一个大新闻。隔壁朝鲜，宣布改革开放。&/p&&p&&br&&/p&&p&深受房价之苦的群众纷纷留言，速去平壤二环买房。可惜这般教诲，朝鲜人民大概率是看不到的。&/p&&p&&br&&/p&&p&真正的机遇，还是属于伺机而动的资本。敢第一个吃螃蟹，那就是“革命战友”，好处大大地。&/p&&p&&br&&/p&&p&一八年和八一年，其实也没什么不同。不过万事开头难，总要拜个师。我们当了那么多年的学生，如今终于也有机会出师。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是不知未来平壤的房价，能到排全球第几？&/p&
1981年，香港人霍英东在广东中山会见了一位老人。 霍英东，香港地产大亨。跳水皇后郭晶晶，是他的孙媳妇。 说起霍英东，就一定绕不开他的两大贡献。 第一个贡献，是创造“卖楼花”。 所谓楼花，就是分期付款。房子还没建，先付定金卖楼花；订金拿去建房，然…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c1e4df6af67ab5d33c4db0e_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c1e4df6af67ab5d33c4db0e_r.jpg&&&/figure&&p&文丨子木&/p&&p&图丨摄图&/p&&p&&b&在&/b&整个中国房产历史中，2017年已然成为一个具有历史标记、载入史册的转折点。&/p&&p&它是很多事情的结束，又是很多事情的开始。这一年发生了太多太多，让大家深刻体会到房价背后的市场动荡，利益关联和人情冷暖。&/p&&p&那么，2017年给予了我们怎样的感悟与警示，对2018年买房者又应当作出怎样的选择？&/p&&p&&b&—2017—&/b& &/p&&p&首先，子木带大家盘点一下2017年的房地产市场。知其所以，方知其所以然。&/p&&h2&市场回顾&/h2&&p&&b&从去年3月份一线城市房价火苗被正式点燃开始，熊熊大火便呈燎原之势烧透整个一线城市群。今年3月严政出台之后，大火又被瞬间浇灭，一线城市从此被高高的政策围墙封冻起来。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d0d4e881c42ae96e1b69a4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&602& data-rawheight=&371& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&602& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d0d4e881c42ae96e1b69a4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&（数据来源：链家网）&/p&&p&然而由于强烈购房需求的溢出，残留的星星之火又迅速蔓延至二线、弱二线城市。&b&政府出台的“限购、限价”等政策，又浇了一把油，以至于三四线城市到现在还在燃烧着。&/b&&/p&&p&从历史来看，一线城市永远是房地产市场的先锋军，要涨先涨，要跌也是先跌，今年也不例外，而如今的态势，一线已经落入冰点，其他城市的未来可想而知。&/p&&h2&史上之最&/h2&&p&&b&今年的楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年，&/b&数据显示，2017年以来，出台相关房地产调控政策措施已经接近180次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台，密织调控大网。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e7dd25eedae_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e7dd25eedae_r.jpg&&&/figure&&p&然而在“史上最严”的厉政下，惊奇的是，&b&房地产销售面积与销售额却双双刷新了历史纪录。&/b&&/p&&p&房地产商品房销售额将第一次突破12万亿元（16年是11.76万亿），而销售面积也将历史性第一次突破16亿平方米。不得不说这轮去库存非常成功。&/p&&p&但同时，老百姓好几年的劳动果实也被割了个干净。&b&当局为了保经济增速，把超发的货币成功地放进了房地产蓄水池，水位拉高了，自然也得花好几年时间去修池子。&/b&&/p&&p&有人会问，我就是任性不想被收割可以吗？抱歉，不可以。你试试放银行，结果会更惨。放进楼市，起码房子是增值的，勉强可以跑得赢通胀，保值没问题。&/p&&h2&政策网红&/h2&&p&&b&2017年火起来的政策很多，例如共有产权、租售同权、限价地、集体建设用地、长效机制，以及迟迟还没有上场的房地产税。&/b&&/p&&p&&b&政策被政府投入到市场炒火以后，引发了很大的反响。&/b&但大部分都是抱怨，抱怨政府不降房价，反而是鼓励大家去租房，去和政府合资买房，最后房子还不是自己的。简直就是一个“骗局”。&/p&&p&其实客观的来讲，政府想说的是，“&b&其实，房子你能买得起，但一线城市你真买不起&/b&，买不起我得给你找个地方住，我天天和房地产商博弈，又是限开盘价，又是限地价，最后你还不领情&b&。这不，都有人“排队全款抢房”了，你终究还是买不起。&/b&&/p&&p&说白了，这一系列的政策出台，&b&一方面是为在高企的一线城市房价面前给予人们更多的选择，让阶级分化看起来不那么明显。另一方面是为了让房价涨得慢一些，为“摆脱房地产经济绑架”提供充分的过渡时间。&/b&&/p&&h2&2017年的最后一把火&/h2&&p&昨日，财政部长肖捷发文说，力争2019年完成房产税立法，2020年完成税法改革任务。网络瞬间被刷屏，&b&尤其是刚需族，更是欢呼雀跃，心想炒房客的时代终于要被终结了，我们终于迎来了一道曙光。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d4d3facae_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d4d3facae_r.jpg&&&/figure&&p&&b&有粉丝就在房产研习社里问我：“房价是否会在房产税出来后大跌?要不要等2019年之后再买房？”&/b&&/p&&p&&b&那好，趁着对2017年做总结，子木就带大家深入了解一下隔断时间就跑出来咋呼群众的房产税。&/b&&/p&&p&&b&首先大家要知道，政府的收入来源是税收。&/b&而房地产一直是我国最主要的税收部分。&b&其税收的主要方式就是土地出让金。&/b&土地出让金也是房价最主要的组成部分。&/p&&p&&b&而在美国，土地是私有的，并没有产权这么一说，但是必须得缴纳房产税，&/b&然后政府用这部分钱去完善公共设施，社会福利等。2017年美国人均每年缴纳的房产税已经达到了2149美金，折合人民币1万4。&/p&&p&最重要的是，没有一个美国人敢不缴房产税，如果有一年不缴，政府就可以直接把你从房子里赶出去，把你的房子没收并拍卖掉。&/p&&p&观察一下，你就会发现，&b&土地出让金和房产税性质其实是一样的，都是政府对房地产进行税收的一种手段。中国只是把土地租给你，一次性收取了70年的租金（土地出让金）而已。&/b&&/p&&p&&b&但是中国随着城市化建设的逐步推进，政府发现土地越卖越少，而民众手里的房子却越来越多，&/b&尤其是房产投资客的和炒房客，大部分手里都持有好几套房产。因此，开征房产税的呼声越来越高。&/p&&p&&b&一方面是民众的呼声，&/b&大家认为房产税一旦开征，那些手里拥有好几套房产的人一定会承担巨额的税收压力，势必会将大量房源脱手，从而导致市场供过于求，房价大跌，终于可以买起房了。&/p&&p&&b&另一方面是政府的呼声，&/b&政府的想法其实很简单，&b&主要在衡量土地出让金制度和房产税制度，哪一种收的钱比较多，更有利于国家的发展。&/b&要记住，国家大业才是重中之重。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-eb7b624a0f51f78cdd06_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-eb7b624a0f51f78cdd06_r.jpg&&&/figure&&p&&b&那么，当土地出让金数额和房产税几乎差不多的时候，政府绝对会继续采用土地出让金制，因为这一套制度已经使用了30年了，远比新来的房产税稳定而成熟。&/b&&/p&&p&这次政府表明会用三年的时间完成税法改革，但是真正落地还需要多少年，我们不得而知。我只知道这套税法改革非常难。&/p&&p&因为如果贸然取消了土地出让金，改为征收房产税，开发商的成本会大大减少。你会发现，原本6万/平方米的房子，现在卖3万，一年再收你3万的房产税。&/p&&p&&b&房价的大幅度降低会直接导致恐慌，市场价格陷入混乱&/b&，之前花6万/平米买房的民众会拉着横幅站在大街上与3万买房的对抗到底。手上持有好几套房子的人会扛不住税收成本，将手上大量房源抛售掉，选择观望市场。&/p&&p&&b&要知道房价的涨跌是经济学的囤货居奇现象，那么一旦有大量房源降价抛售，房价便会迅速下跌，房地产市场势必会崩塌，中国经济一夜回到解放前的可能性是存在的。&/b&&/p&&p&所以，我要对大家郑重的说一句，&b&房产税是中国可能要选择的土地财政手段，绝不是为了降房价的。&/b&&/p&&p&&b&所以我认为，即使税法改革成功付诸实施，房产税也永远不可能全国范围开征，除非收益价值远高于土地出让金。而且政府必须得在之前的制度和新制度之间找平衡点，以免落差造成的恐慌影响。&/b&&/p&&p&有人说，房产税出台后，业主会不会把房产税划在租客的头上，从而避开损失，导致房租大涨。&/p&&p&这个想法着实有些天真，&b&要知道房租是是和人均收入（工资）挂钩的&/b&。拿北京来讲，一个月房租5000元，为了抵消房产税，每个月额外再增加5000元租金，试问，谁还能租得起房子？想必大面积的逃离北上广的人比比皆是吧。&/p&&p&&b&—2018—&/b&&/p&&p&&b&好，我们盘点完17年房市热点之后，再来聊一聊18年的市场预期。&/b&&/p&&p&对2018年的房地产市场，现在已是众说纷纭了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-989b1e7fc73cc6a6e492dc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-989b1e7fc73cc6a6e492dc_r.jpg&&&/figure&&p&&b&任泽平说，2018年上半年炒股，下半年买房。&/b&那么明年年底就是房价谷底，意味着横盘一年就会结束。&/p&&p&可能吗？&/p&&p&子木不这么认为&b&。现在房价泡沫已经位居高位，一年时间绝不可能消化这么大的经济泡沫。&/b&&/p&&p&&b&至于横盘时间多长，正常来讲，我感觉可以和上一个周期（3~5年）做比较。&/b&至于二三四线城市，有题材和产业的能托住现在这个房价，没题材产业的肯定会回落回去。&/p&&p&还有就是市场对18年中国可能加息的揣测，所有人跟风都在唱调18年中国必跟着加息，从而导致市场冷淡，房价大跌。&/p&&p&&b&之前讲过，加息概率很低，即使是加息，中国也可以通过“定向加息”和金融监管的方式抵冲美国造成的影响。不用过分臆想房价会大跌。&/b&&/p&&p&&b&所以说，无论是加息还是房产税如何唱空楼市，都难以撬动即将横盘的市场规律。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2bcd7b6ac89c036d9f8dbd3e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2bcd7b6ac89c036d9f8dbd3e_r.jpg&&&/figure&&p&&b&那么在这种情况下，2018年的我们应该做什么选择呢？&/b&&/p&&p&首先对于一线城市，刚需的话从现在就可以找盘买房。有纯投资需求的还是等等吧，等横盘期结束，那时候会有大量的信号出现，子木也会及时更文给大家。&/p&&p&对于二三四线城市的购房者，上面讲过看城市产业题材，有产业题材的可以考虑2018年买房，没有的就等这波房价回落回去再出手，避免高位套牢，损失资格和财富。&/p&&p&&b&有人可能对“题材产业”并不是那么敏感，无法做出判断。很多粉丝也在房产研习社里留言说，“产业影响房价这个道理我知道，但我就是搞不明白哪些产业有发展。”&/b&&/p&&p&&b&那么子木接下来和你分享一个更容易判断二三四线城市是否回跌的方法-价差论。&/b&&/p&&p&我们都知道，一个产品的价值很大的因素取决于它的新旧程度。房子也一样，新房和二手房存在正常价差，如果价差小，说明大家已经忽略产品的基本属性了，市场购买力充足。如果价差大，则说明市场购买力一般，供过于求。&/p&&p&由此可见，一个城市的房地产泡沫和“”新房二手房正价差”成正比，价差越大，泡沫越大，房价跌的可能性越高。&/p&&p&&b&且新房是计划经济，是可控的；二手房是市场经济，不可控。&/b&这就是为什么政府限价只能限开盘价，二手房想卖多少卖多少，政府管不着。&b&所以说，二手房市场才能真正反映出一个地方的房价水平。&/b&&/p&&p&那么拿二线城市杭州来讲，二手房房价为33268元/平方米，新房房价均价为25685元/平方米，二手房倒挂新房，价差为负值，无论是土地供应不足还是人口流入量较大，&b&说明市场需求真的存在。&/b&&/p&&p&为什么我一直不看好重庆，因为重庆的新房和二手房正价差非常大，新房均价12000/平米，而二手房均价只有8000/平方米。为什么会造成这么大的价差？究其原因，还是因为其人口总净流入太少，且重庆产业偏重偏老，导致高端人才流出。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1cbb5903f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1cbb5903f_r.jpg&&&/figure&&p&（图为鄂尔多斯鬼城）&/p&&p&&br&&/p&&p&可能有人会说，去年重庆的GDP全国排名第6，其实我想说的是2011年的鄂尔多斯的GOP全国排名第一，全国炒房客都去炒房，但是人口流入实在太少，导致房子有价无市，无人接盘，最后沦为鬼城，房价迅速回落。&/p&&p&&b&最后再说几句。&/b&&/p&&p&1、2018年横盘市场，多关注区域市场。例如北京，有涨价房源，有降价房源，抛售的房源也很多。&/p&&p&2、对于刚需族来说，现在购房，大部分都是透支了整个家庭好几年的购买力。别跟风，切记理性判断，挖掘其内部本质。&/p&&p&3、看房200套才能勉强算得上购房入门选手，所以不要看房几十套就说自己天下无敌，看破行情。要记住，这一行，信息弥足珍贵。&/p&&p&4、我在上面提到用于给长效机制铺路的政策网红（共有产权房，集体建设用地房，以及小产权的商品房），不到万不得已穷途末路，千万不要买，一辈子的事儿。&/p&
文丨子木图丨摄图在整个中国房产历史中，2017年已然成为一个具有历史标记、载入史册的转折点。它是很多事情的结束，又是很多事情的开始。这一年发生了太多太多，让大家深刻体会到房价背后的市场动荡，利益关联和人情冷暖。那么，2017年给予了我们怎样的感悟…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-305b6cc696cb42a73ab211eb6bbb4283_b.jpg& data-rawwidth=&397& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&397&&&/figure&&p&国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。&br&&/p&&p&房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。&/p&&p&近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电梯里，都是谈论房价的地步，很有一点股市5000点的时候全民炒股的感觉，于是十一的时候国家重拳调控，各地纷纷开始限购，房价暴涨势头戛然而止。&/p&&p&既然说到了调控，那么我们谈房价之前，先说说调控。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_b.jpg& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_r.jpg&&&/figure&&p&图1是我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。&/p&&p&大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。&/p&&p&报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f6f178cd7d_b.jpg& data-rawwidth=&696& data-rawheight=&711& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&696& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f6f178cd7d_r.jpg&&&/figure&&p&如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。&/p&&p&那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。&/p&&p&按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。&/p&&p&好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。&/p&&p&现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。&/p&&p&故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。&/p&&p&既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。&/p&&p&再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。&/p&&p&其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_b.jpg& data-rawwidth=&1198& data-rawheight=&339& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1198& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。&/p&&p&政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。&/p&&p&全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。&/p&&p&但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。&/p&&p&这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死&/p&&p&对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。 &/p&&p&全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。&/p&&p&所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。&/p&&p&那&b&什么时候房价会跌呢&/b&，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。&/p&&p&简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。 &/p&&p&政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者也就是说，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。 &/p&&p&简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。&/p&&p&所以，当银行贷款的总额超过人民币存款或者达到一定比例的时候，国家一定会开始紧缩房贷，而一旦国家开始紧缩房贷，房价一定会下跌。&/p&&p&那如何紧缩房贷，二个手段，第一个是强制银行减少发放或者不准发放，这个在市场经济下不太可能，现在的限贷限购只是让房价不过热，国家从来没说让房价下跌过，不算真正的釜底抽薪。第二个手段就是加息，我个人认为，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房价会在一年之内崩盘，这个数据参考了08年美国次贷危机，美国06年开始加息，到07年，总共加息了十次多，房价在08年开始崩盘，逼迫美国开始减息。&/p&&p&另外还有一个重要的原因，当前的中国实业颓废难振，经济恶化，政府离不开减息离不开土地财政，只有当政府彻底认为经济形势开始好转的时候，他才敢去加息，一旦政府判定经济形势好转，离真正下手打压房地产就不远了，所以，我认为，连续加息十次能代表政府判定经济转好的决心，从放水货币贬值转为开始货币紧缩政策，这之后一年之内，房价必然崩溃。 &/p&&p&政府利用房地产维持金融稳定的意图非常明显，11年到15年，房价本已经长期横盘，稳中带跌，政府意图摆脱地产绑架，走出一条新路，于是推升股市，搞金融改革，互联网金融等等新路都去尝试了一下，结果15年股市崩盘，全球股市都进入危机，互联网金融改革也不算成功，没有办法，只能重新走地产老路，于是15年底，各路央企奉旨出击，制造地王，同时减少土地供应，人为制造土地紧缺的状态，才让房地产突然爆发了起来，稳住了经济。&/p&&p&所以我认为，十月的调控是政府避免房价过热，让房地产能为中国经济的稳定支撑更长的时间而出路的，政府根本无意让房价真正下跌，以目前的金融形势，他还离不开房地产。&/p&&p&所以，我对房价的判断是，再度横盘2~3年，然后房价还会再度爆发性上涨，再远的事情我就不知道了，需要根据当时的经济形势来判断，即便是国家级智囊团，12~14年的时候也没预料到15年的全球股市崩溃，还必须走地产救国的老路，否则他12~14年绝对不会打压房价让房价稳步下跌，以至于15年底亲手拉抬地价做的那么明显，吃相难看。&/p&&p&&b&做个总结：&/b&&/p&&p&对于购房的建议，一定要买大城市，一定要买核心城区，越贵越买，别贪便宜买郊区，一定要买平时挤死人，春节是鬼城的城市。&/p&&p&对于房地产大势的判断，我的看法是2~3年的横盘，随后还会继续上涨。&/p&&p&对于买房者的建议，对于投资房，我建议下一轮放开限购限贷之后再去购买，目前房价会停滞几年，没必要参与，对于刚需，任何时候买都是对的，你完全不需要关注房价涨还是跌，房价这种东西，即便跌，也是阴跌一二十年，你根本等不起，存够钱就买吧，涨跌都和你无关，涨了也是纸上富贵，你根本落袋不了，所以，够钱就买，越早越好。&/p&&p&&b&另外，我个人认为的房价崩盘前兆有以下几个，供大家参考。&/b&&/p&&p&1、政府开始加息，1年之内连续加息5次以上，可以引起高度警觉，能扔的投资房最好先出手一部分降低风险，2年之内连续加息10次以上无条件出手全部非自住房。&/p&&p&2、房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘，所以三四线城市房地产崩盘而政府无动于衷不予实质性救市的时候，可先行出手部分房产，一线跟风下跌之后，无条件出手全部非自住房。&/p&&p&3、关注房地产巨头，尤其是央企背景的房地产巨头，他们率先拿地制造地王，房价一定会暴涨，不涨政府也会让他涨，如果他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，那房价多半就快不行了。&/p&&p&4、如果房地产进入崩盘洗牌阶段，那先死的一定不是大型地产商，各地的小地产商一定是先行破产出局的，如果小地产商大面积的出现了资金链崩盘破产跑路的新闻，提高警惕，如果连小地产商都没破产，那这个行业离见顶还远，可以安心持有。&/p&&p&5、政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。&/p&&p&6、人民日报不再报道政府必将打压房价，而是开始报道房价将会继续坚挺上涨，十万火急的信号，迅速卖出房子，清仓离场。&/p&&p&房地产虽然出手较慢，但是挂个低价，诚心出售，半年还是卖的掉的，房地产就是经济航母，上涨的过程轻易不会掉头，一旦掉头下行就不会轻易上涨，所以他掉头转弯的速度特别的慢，自见顶开始，半年时间一点没跌都丝毫不稀奇，所以出手完全来得及，我认为以上六条足够你们在房产方面逃顶成功。&/p&&p&&b&房产是中国所有家庭的重大资产，房产的投资决策可以导致一个家庭由富变穷或者由贫变富，所以我希望，我以上整理归纳的数据和推论，能够帮到你一点。&/b&&/p&&p&十一期间，我搜索了大量基础资料，加上严密的推理，写出了这五千字，我是以一篇论文的要求来动笔写的，写的非常费力，耗时良久，希望大家看完点个&b&转评赞&/b&。&/p&&p&想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda）&/p&
国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。 房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电…
&h2&房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）&/h2&&p&（昨天看到的文章，较长，侵删&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159864& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）叶伟强&/a&）&/p&&p&&b&应不少朋友要求，将本系列整合起来发，方便整体阅读和转发。感谢大家抬爱了！&/b&
　　房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的神经，左右人们的思想，影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈，难以理解，莫衷一是。到底应该怎么认识它？有没有可能把握它？
&/p&&p&　　作者基于多年的观察和研究，以突破自我的勇气和独特的分析框架，深入探讨有关房价的的方方面面：高房价的基础是什么？为什么房价屡调屡涨、屡涨屡调？扶摇直上的房价还将怎么走？为什么国际流行的分析方法在中国房地产市场水土不服？为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢，频频被现实打脸？……
&/p&&p&　　本文覆盖面广，而篇幅甚长。为方便阅读考虑，分六个小节，以飨读者。六个小节分别是：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159702& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（一）关于房价和调控的那些错&/a&；&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159704& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（二）高房价是被什么撑起来的？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159705& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（三）中国房价到底“合理”吗？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159770& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（四）房价会怎么走？&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159771& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（五）房地产调控真相&/a&；&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yeweiqiang.blog.caixin.com/archives/159800& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（六）未富先“贵”，代价沉重&/a&。
&/p&&p&　　本文无意提供标准答案，旨在推进对中国房地产市场的认识。
&/p&&p&　　——编者
&/p&&p&&b&　　（一）关于房价和调控的那些错&/b& &/p&&p&　　“一想到房市，我就陷入到一种浑身瘫软的状态，根本没有心思想房事。”
&/p&&p&　　这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典，因为它激发了无数人的共鸣和心悸。
&/p&&p&　　房价淘空了太多人的精力和财富，还透支着一个国家的经济增长潜力。不管买不买房子，高企的房价都在影响着你。是的，在方方面面，以各种不同的方式，甚至在不知不觉中，影响每一个人。
&/p&&p&　　电视剧《蜗居》热播的时候是2009年，在那之前房价已经涨了好几年；在那之后，人们与房价的“抗战”又快八年了。房价还在涨，什么时候是个头呢？
&/p&&p&　　现在情况有所不同，已经不是所有地方都在涨。一线城市和优质二线城市还在涨，三四线城市却已失去上涨动力。不涨有不涨的坏处，在似乎看到房价“消停”曙光的同时，人们又担心房价会不会崩盘——当然“崩盘”警报从来就没有摘除过。三四线城市已是如此，一二线城市又会撑多久？
&/p&&p&　　房价是涨也忧，跌也忧，然则何时不忧耶？
&/p&&p&　　万众踌躇之际，知心大哥任志强适时挺身而出，再发豪言：房价必涨，有钱就买！
&/p&&p&　　任志强因为此前对房价走势精准的判断，在许多人心目中已是“神一般的存在”。据说不少人因为听他的话买买买，已经发了大财。更多的人是对他又爱又恨，恨的是上一次、再上一次为什么没有听他的话买房？
&/p&&p&　　怕呀！总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次，听呢，还是不听呢？
&/p&&p&　　关于房价，我知道需要关注哪些重要的事情。比如下面这几件：
&/p&&p&&b&　　?北京，郊区大兴。&/b& &/p&&p&　　大兴就在北京南边挨着，离城区不远。虽然是郊区，这里的房价着实不低。据信将于本月入市的绿地海珀云翡项目，预售价已经到了令人瞠目结舌的7.33-7.81万元/平方米，最高价甚至达到8.03万元/平方米。&/p&&p&　　我就是瞠目者之一。我没有看过这个项目，原本不应该发言，但是地产最有价值的，难道不是位置、位置、位置吗？郊区的楼盘要如何超越想象力地奢华，才有如此高的价格呢？
&/p&&p&　　人们在问：大兴8万，北京城区不得直奔30万了？
&/p&&p&　　分析人士精彩点评：这个项目拿地成本就比较高，定价7万元也仅是保本，定到8万元其实利润并不高。
&/p&&p&　　去年2月23日，绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房的代价从众多竞争对手中斩获该地块，实际楼面价高达4.7万元每平方米。这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。
&/p&&p&　　这个故事并没有完。该项目只是拿到了这个价格的预售权证，悬念是，这么高的价格，市场买不买账？我认为，这个项目可以看作检验今年地产市场的试金石。
&/p&&p&&b&　　?北京，郊区通州，北京城市副中心。&/b& &/p&&p&　　由万科开发的台湖“城市之光”项目住宅楼获批预售证，预售价格同样令人咋舌：平均7.8万/平方米，最高单价10万/平方米！这还只是该区价格第二高的楼盘。
&/p&&p&　　对此也有精彩点评：在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天，通州作为城市副中心，北京市政府规划所在地，出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。
&/p&&p&　　同样精彩的点评是：通州市场经过去年一年的打造，房价高企的基本面已经形成了，年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平方米了。
&/p&&p&　　只是人们对这种解释是不满意的。还是那个问题：那么，经过多年打造的北京城区市场，教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资，现在应该是什么价？
&/p&&p&　　通州也好，大兴也好，现在就有这么高的房价，到底意味着什么？
&/p&&p&&b&　　?北京，《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会。&/b& &/p&&p&　　任志强就是在这里再发惊人之语：本轮错误的调控会导致房价上涨更厉害。
&/p&&p&　　任志强所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。逻辑很简捷清晰：需求还很旺盛，供给却减少了，供不应求的结果可不是房价继续上涨？
&/p&&p&　　按照这个逻辑，近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”的调控，因为这些措施限制了地产开发商的准入和资金来源，同样是抑制了供给。
&/p&&p&　　这些措施包括：
&/p&&p&　　银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资；
&/p&&p&　　新增开发贷趋紧；
&/p&&p&　　拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；
&/p&&p&　　暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段；
&/p&&p&　　中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案；
&/p&&p&　　去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管；
&/p&&p&　　……
&/p&&p&　　我从2001年开始进行经济报道和分析，重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控，我已经记不清了，对于每次都可能被打上“史上最严”标签的调控，也已经见怪不怪了。
&/p&&p&　　历次房地产调控真是出乎一般人的理解，越涨越调，越调越涨，每次调控也总少不了抑制供给这味主药，以至于每次调控之后，房价总是先抑后扬，继而“报复性反弹”，剧情十几年不变，政策令人各种看不懂。
&/p&&p&　　这到底是为什么？
&/p&&p&　　批评决策者的“低能”很容易，也许过于容易了，所以批评者越来越多。每次调控政策一出，包括专家、学者、开发商、民众甚至不少政府官员，历来骂声一片。批评很容易，但是这么多年的批评，已经完全不能增进我对这个现象的理解。
&/p&&p&　　以抑制供给的方式调控房价，适得其反。这么浅显的道理，调控政策制定者难道真的不懂？也根本听不进去别人意见？还是根本没发现房价越调越高？不管怎么说，十几年过去了，总会找到相对靠谱的办法吧？
&/p&&p&　　腹诽和批评多年之后，我觉得需要换个角度思考这些问题，并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西，因此都犯了一些自己并没有意识到的错误。
&/p&&p&　　比如说，也许政府从来就没有想到过要放开地产的供给？
&/p&&p&　　又比如说，调控政策确定供地数量的说法，是不是说反了？供地是制度，调控是政策；本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定？更合理的顺序，似乎应该是供地制度先确定供地数量，再在此基础上确定配套的调控政策。
&/p&&p&　　再比如说，也许政府调控的真正目标（或者说首要目标）并不是抑制房价上涨？
&/p&&p&　　……
&/p&&p&　　?香港，七名警察殴打“占中”（占领中环）者被判刑。
&/p&&p&　　等一下，不是说房价吗？怎么扯到香港警察了？没错，跟警察是没关系，但是跟“占中”却有不得不说的联系。
&/p&&p&　　香港，那个内地从中拷贝供地制度的地方，以其痛苦的经历告诉我们很多事，并发出警示：房价崩不崩盘，代价都在那里，无法逃避，无药可解。
&/p&&p&&b&　　（二）高房价是被什么撑起来的？&/b& &/p&&p&&b&　“两地一制”的土地供应&/b& &/p&&p&　　要看清楚房价，就必须研究中国的土地供应制度，也就不能不提香港的供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。
&/p&&p&　　周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。
&/p&&p&　　鸦片战争之后，香港的土地成了英国皇室财产，可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。
&/p&&p&　　在“资本主义”经济体中，土地基本是私产。香港的特别之处在于，官地的规模太大了，除了新界部分农村用地为村民所有，其他港地一律为官地。
&/p&&p&　　官地公有；所有权不买卖、不出租；但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。
&/p&&p&　　当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时，两者竟然一拍即合，内地的供地制度几乎就是香港的翻版：土地国有或者集体所有；所有权不买卖；政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权（根据土地用途年限不同）。
&/p&&p&　　内地和香港“一国两制”，在土地制度上却是“两地一制”。
&/p&&p&　　“两地一制”最大的特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者；垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。
&/p&&p&　　以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降，你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗？
&/p&&p&　　经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性，并不因人而异；不管是以逐利为目的的商人，还是打着公共利益标签的政府，概莫能外，他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。
&/p&&p&　　内地各级政府把这一套活学活用，发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王，内地当前的高房价，也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。
&/p&&p&&b&　　中式地产市场的独特法则&/b& &/p&&p&　　中式供地制度下的地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。
&/p&&p&　　经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的；别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。
&/p&&p&　　“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末，为了保护粮价，政府“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去。为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的？其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿。
&/p&&p&　　可见，即便是在总理亲自督战下，政府这样强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争，也是极为困难的。
&/p&&p&　　但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，政府有能力消灭其他交易市场，让整个土地市场只有一个供应者，那就是政府自己。
&/p&&p&　　既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。当然，造“地王”者多国企，这是另外一个话题了。
&/p&&p&　　之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源，和其他经济体却有本质差别。
&/p&&p&　　中式供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，无视其他市场的价格信号——后面会讨论，这个看起来不怎么显眼的坏处，多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。
&/p&&p&　　需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢？所以这里就存在两种风险：
&/p&&p&　　?第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大，导致土地流标——前面说过，香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。
&/p&&p&　　?第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”，开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。
&/p&&p&　　换个学术一点的说法就是，政府在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的需求曲线，没法兑现利润。
&/p&&p&　　本来嘛，需求曲线看不见摸不着，哪那么容易把握？
&/p&&p&　　这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆，人们见得多的是房价又涨了，房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实，许多烂尾的楼盘就可以归入此类。
&/p&&p&　　而且，凡事总有第一回，单价十万八万即将入市的房子，谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。
&/p&&p&&b&　　（三）中国房价到底“合理”吗？&/b& &/p&&p&　　房价一旦绷不住，会不会崩盘？什么时候会崩盘？这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去，迄今十有余年矣。
&/p&&p&　　但是中国房价始终没有崩，相反，许多地方的房价还涨得让人越发绝望。
&/p&&p&　　之所以有“崩盘”的盛世危言，最主要的原因是房价高得“不合理”。那么，什么是“合理的”房价？
&/p&&p&　　对此，国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是，中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值，却迟迟没有崩盘的迹象。
&/p&&p&　　这的确是因为中国房地产市场与众不同。
&/p&&p&　　前文不吝笔墨，分析了一番内地与香港的供地制度，旨在说明，在不同的制度约束条件下，所谓的房地产“合理”价格，会有极大的不同。
&/p&&p&　　租售比、房价收入比等指标，如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值，往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下，这些所谓的临界值似乎根本没有约束力，以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢，空发“崩盘”警报十几年，年年被打脸。
&/p&&p&&b&　　小马可以拉大车&/b& &/p&&p&　　?先看租售比。
&/p&&p&　　我的看法是，在中国的土地制度条件下，租售比的指标意义不那么强，因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。
&/p&&p&　　通常情况下，房租对房价有很强的锚定作用：房子价格太高的话，人们会选择租房方案，导致房租上升、房价下降；反之，若房价太低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价、拉低房租。这里的前提是，买房和租房是同一个存量房市场，这样两者才有较强的可替代性。
&/p&&p&　　租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的；而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定，但实际上却有微妙而重要的差异：其价格只是由新房市场（而不是整个房屋市场）的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。
&/p&&p&　　如上所言，政府收益最大化的选择是控制土地供给数量，提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高，存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上，整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场，而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房，就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。
&/p&&p&　　房价和房租不是没有关系，只是关系更远了而已；房租也还是房价的一个“锚”，只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。
&/p&&p&　　中国房地产市场的租售比远低于大多数市场，也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同；它们是自由买卖的私有土地市场，中国不是。
&/p&&p&　　这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别：新房价格决定存量房价格，而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker，而是price leader。
&/p&&p&　　99.9%的房屋可能并没有交易，但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元，那么周边房子的价格也大概是这个价，即使它们并没有交易，甚至没有交易意愿。
&/p&&p&　　所以，拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器，稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看，如果你手里有一套房子，而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万，你还愿意8万卖出吗？你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市，你的房子就不会低于这个价。
&/p&&p&　　前提是，“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了，存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。
&/p&&p&　　这个游戏的危险之处在于，房价迟早有绷不住的时候，所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了？在很多城市，尤其是三四线城市，房价超出了购买力，这个游戏已经玩不下去了。那么，一二线城市会怎么样？
&/p&&p&　　真实情况是，有的地方政府已经玩坏了这个游戏，比如说那些“鬼城”。合理猜想一下，它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示：必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧？
&/p&&p&&b&　　高度控盘的市场&/b& &/p&&p&　　?再看房价收入比。
&/p&&p&　　这个指标也很关键，but，again，它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个：
&/p&&p&　　第一，土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高，但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票，用很少的资金就能把价格拉上去。
&/p&&p&　　在房地产市场里的含义则是，新房的价格虽然很高，但是数量很少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨，但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗？当然，没买房的人除外……
&/p&&p&　　第二，全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候，资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。
&/p&&p&　　第三，刚需。几年前一度流行“逃离北上广”，现在更多的人“逃回北上广”；大城市成本高、人情淡漠，有种种不如意，但也有更多的发展机会，更注重个人能力，而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……
&/p&&p&　　去大城市，就得买房子。这是刚需。
&/p&&p&　　刚需是什么？买房子自住是刚需，担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者，就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下，买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。
&/p&&p&　　当然，有了上述三个基础，自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重，市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈，随时准备扑上来分一杯羹。很明显，每次货币宽松的时候，总是房价爆发的起点。
&/p&&p&　　但是，正如三四线城市会失去吸引力一样，一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的，那个挥之不去的问题又来了：一二线城市会崩盘吗？
&/p&&p&&b&　　（四）房价会怎么走？&/b& &/p&&p&　　关于这个问题，我的浅见是，中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段，而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛？……以后再说。
&/p&&p&　　2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中最大的源动力是城镇化。这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的涨幅并不如何逊色。
&/p&&p&　　情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释：2012年之后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。
&/p&&p&　　这其实是人们开始追求更高的生活品质，对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。
&/p&&p&　　要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。
&/p&&p&　　正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。
&/p&&p&　　高善文判断，2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化，直到2015年下半年才逐渐体现出来。
&/p&&p&　　在我看来，这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们，或多或少都具备一些优势，或知识，或技能，或财富，或资源，否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。
&/p&&p&　　另一方面，他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求，而当地也有能力和意愿满足这种需求。
&/p&&p&　　于是我们看到各地地铁的兴建，学校的翻修，医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。
&/p&&p&　　这种分化会导致一个正反馈：越受人们青睐的优质城市，就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化，导致城市间的梯度越来越明显。
&/p&&p&　　当然，也导致优质城市的房价越来越高。
&/p&&p&　　于是，我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时，三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资，因为正规的金融机构无人敢问津，这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研，干脆一刀切，三四线城市项目根本不看。
&/p&&p&　　房价的上涨，已经经过了一个关键的节点，一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落，怎么控制供地，都敌不过经济规律的力量。
&/p&&p&　　但哪怕是一些著名的“鬼城”，房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产，或者已经变成了银行资产，而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内，很难通过资产降价来达到市场出清，因此这些地方房价不降，就是没有人气。
&/p&&p&　　中国房价拒绝“崩盘”，因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场，还是一个讲政治的市场。
&/p&&p&　　那些“鬼城们”玩得太过火，至少有两处败笔：一是供地太“过”，二是金融太松，所以房产又贵又“多”，金融机构深度陷了进去。金融太松，意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地，即土地需求上升（需求曲线发生变化），这些地方政府的理性选择就是增加供地。
&/p&&p&　　这里所谓供地太“过”的含义是：如果不是金融太松，就不会有这么多的土地供给。另一个含义是：好的项目，一万个也不嫌多；既然是差的项目，那一个也太多了。
&/p&&p&　　从这个角度看，严控金融，就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训，在此后的调控政策中体现得比较明显。
&/p&&p&&b&　　（五）房地产调控真相&/b& &/p&&p&　　我猜想，中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。
&/p&&p&　　说实话，这个想法刚出现的时候，长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。
&/p&&p&　　粗略一点说，房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘；调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场；在此前提下，房价能控制最好，控制不住再用别的手段，比如说行政的、法律的……
&/p&&p&　　当然，不能忘记一个前提，那就是现行供地制度不能变。关于这个前提，我们后面展开一点分析。
&/p&&p&&b&　　供地制度决定调控政策&/b& &/p&&p&　　任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的，因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”，这个判断政府不会认同。
&/p&&p&　　我尝试从北京市政府的角度出发，理解这件事：
&/p&&p&　　第一，土地供给是由供地制度决定的，不是由调控政策决定的。通常情况下，调控政策不能改变土地供给；与其说是调控政策限制了土地供给，不如说是先确定了土地供给数量，再制定调控政策来保驾护航；
&/p&&p&　　第二，对房地产价格和需求起反应的只有政府一家，这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。
&/p&&p&　　第三，增加土地供应和现行供地制度不兼容，风险也是难以控制的，前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”，后有“鬼城”的教训，殷鉴不远。
&/p&&p&　　第四，也是非常重要的一点是，北京市执行人口外迁政策，已经是明确的政治任务，减少土地供给是与之相配套的政策；正是这个配套，增加了北京房地产市场的复杂性。
&/p&&p&　　需要说明一下，这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题，下文会进一步讨论。
&/p&&p&　　另一个非常值得推敲的，是对政府收紧融资渠道的批评，指责这种方式减少供给，助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是，政府这个举措，一点也不像人们所称的那么“脑残”，相反，决策者相当清醒，而且对土地制度门清，对政策目标门清，对政策手段也门清。
&/p&&p&　　再强调一次，政府的供地制度是控制供给数量，控制价格。要达到这个目标，不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下，再多开发商，再多资金，得到的还是那几块地。
&/p&&p&　　因此，收紧地产融资渠道，供给并没有增加也没有减少，需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。
&/p&&p&　　当然，竞争拍地的开发商和资金越多，对政府的好处是很明显的：地块的拍卖价格更高了，卖地所得随之越多。
&/p&&p&&b&　　政策的理性与局限性&/b& &/p&&p&　　由此看来，出于某些考虑，政府看起来有了相当的克制，并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。
&/p&&p&　　或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高，且不说透支了未来多少年的价格空间，这次的房子能否卖出去，也是心里没底的，更何况，高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。
&/p&&p&　　严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒的很高，把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就不容易上去了。
&/p&&p&　　这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后，香港房价一度重挫70%，但其银行体系由于风控做得很好，并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道，想必主要是出于控制风险的考虑。
&/p&&p&　　政府为什么不能做得更多？比如说，为什么不加大土地供应呢？
&/p&&p&　　我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量，只是理论存在，实际上谁也没法确认在哪里，所以只要大体不差，多点少点不是核心问题。
&/p&&p&　　而维持供地制度的稳定和有效运作，则是不可触碰的底线。所以，无论如何，供地的量不会变化很大，更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中，供地的增加也不见得会导致价格下降，何况单一卖家的市场？
&/p&&p&　　万一价格真跌了，既得利益者（比如贷款买房的人）资产受损甚至变负资产了怎么办？下次还能顺利拍地吗？财政收入怎么办？更要命的是，供地制度还要怎么运转？
&/p&&p&　　所以，调低房价，根本不会是政策目标选项；假如政府真有控制房价的能力的话，政策目标选项也只会是：涨多少。可惜，即便政府可以控制地价，也没法控制房价涨幅，就好像小李的飞刀，出手之后就连自己都控制不了。
&/p&&p&&b&　　调控优先序&/b& &/p&&p&　　关于董建华当年的“八万五计划”，可能许多人并不了解，或者已经淡忘，但政府负责供地者一定记忆犹新。
&/p&&p&　　由于我们已经知道的原因，香港房价畸高，普通民众面临极大的居住难题。
&/p&&p&　　1997年10月，董建华以极大的魄力推动“八万五计划”。此前香港政府每年兴建两万个套间的廉租房，供不应求，符合条件的申请者至少要排七八年的队才能得到。董建华要将每年兴建的廉租房数量增加至八万五千套，要将申请等待年限缩短至三年，实现“居者有其屋”的理想。
&/p&&p&　　“八万五计划”可以说是对香港原有土地批租制度的一个重大变革，意味着供地大幅增加，而且几乎是免费的！
&/p&&p&　　很遗憾的是，我们没有机会单独评价这项政策可能对香港房地产市场会产生什么影响，更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一条新路，因为计划宣布两周后，亚洲金融风暴开始席卷香港。两厢叠加，香港房价到2003年最多下跌70%，大量按揭买房者成为“负资产一族”，董建华的民望陷入低点，最后不得不放弃该计划。
&/p&&p&　　历史没法假设，如果没有亚洲金融风暴，“八万五”计划是否有希望取得成功？香港是否有可能走出一条不一样的路？但无论如何，“金融风险+增加土地供给”两者叠加出现的后果，想必会在政府相关官员心里扎下一根刺。业内都知道，房地产就是另外一种形式的金融。房地产风险自身就会导致金融风险，大幅增加土地供应是不是有可能导致一个自我循环的“房地产—金融风暴”，谁也不敢轻易冒这个险。
&/p&&p&　　简言之，增加土地供给不符合现有供地制度，不符合政府利益，不符合市场既得利益者（包括此前高价拿地的开发商、此前高价买房的人）的利益……因此，正常情况下，“局内”没有人有动力改变现有的均衡状况，没买房的人除外，但那些人还在“局外”，影响相对要弱得多——当然，“占中”这样的极端情况除外。
&/p&&p&　　现在，我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了：
&/p&&p&　　默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入；
&/p&&p&　　首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融风险；
&/p&&p&　　次要目标：房价不要过快上涨。
&/p&&p&　　现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？是不是就跟任志强说的那样，一定涨，并且没泡沫了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如说整顿一下房地产公司……
&/p&&p&&b&　　（六）未富先“贵”，代价沉重&/b& &/p&&p&&b&　　“香港病”&/b& &/p&&p&　　在此可以阶段性小结一下：从供地制度到调控政策到房地产市场，政府可以不断修补、自洽、自high；房价稳定增长，没有崩盘，在可见的将来也能自我维持。看起来，so far so good。
&/p&&p&　　最可怕之处也就在于此，高房价稳定可持续，代价无法逃避，也无药可解。
&/p&&p&　　政府依靠卖地得到了不菲的财政收入，但高房价给房地产之外的市场、行业乃至整个经济、社会带来的成本要远高于此，代价极为沉重。
&/p&&p&　　作为中式供地制度的起源地，香港是一面最好的镜子。
&/p&&p&　　众所周知，香港的税法简明而所得税率很低，连经济学诺贝尔奖得主弗里德曼都说值得美国学习。然而，香港的地价在全球称王。周其仁老师对此有一句经典的评价：香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。
&/p&&p&　　要知道，高地价能把几乎所有的价格都顶上去。举个简化的例子：你要到周边的菜市场买菜吧？菜市场摊位有租金吧？地价一上来，租金跟着上来，把菜价也给顶上来。你没得挑，因为周边菜价都涨；生活成本上来，劳动力价格也就随之上来了。劳动力价格一上来，能不涨价的东西就很少了。
&/p&&p&　　在举世无双的“暗税”之下，香港举步维艰。
&/p&&p&　　一方面，香港的地价在全球称王。但除了地产之外，其他行业乏善可陈。制造业早就移师内地去了（顺便提一句，现在内地的制造业也步香港之后尘移师他方）；“数码革命”吗？还有谁知道有这么一回事？过去十几年，托中国内地“世界工厂”的产品走向国际市场的福，香港的金融、法律、咨询等中介服务倒也生机勃勃。现在“世界工厂”光环退减，香港也随之疲态毕现。
&/p&&p&　　要不是具有区域性的市场经济制度（特别是金融制度）的竞争优势，香港地产的天价是无论如何也撑不住的。
&/p&&p&　　但是光撑住又怎样？其他行业在这么高的