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&啥叫房产税的容积率？教你如何缴纳房产税的容积率
啥叫房产税的容积率？教你如何缴纳房产税的容积率
来源：房天下 &&发布时间：
买房子之前我们去售楼处了解房子情况,大多购房者肯定听过绿化率、楼间距等等这样的专业名词术语,我们大多数都能理解和明白它们的意思。也有一些词语比如房产税容积率可能大家就比较陌生了。买房子啊是人生中的大事情啊,很多人通过买房子的过程都能成为房地产专家,现在我们就来普及一下房产税容积率的知识。 1.宗地容积率的高低决定了计税面积的大小 容积率是指项目的用地范围内总建筑的面积与项目总用地的面积的比值。容积率的大小反映了土地利用的强度及其利用的效益的高低,也充分的反映了地价的水平的差异。计算公式为:容积率=总的建筑面积÷总的用地面积。比如,A、B两企业分别取得了一块宗地,其中,A企业的宗地面积是30000平方米,全部的地价是3000万元了。该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米;B企业宗地面积为20000平方米,全部地价为2000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。则A企业的宗地容积率为1=0.4,B企业的宗地容积率为1=0.75。
2.宗地容积率低于0.5 即“大地小房”,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,即将全部地价计入房产原值。因此,上例中A企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价,即计入房产原值的地价=土地单价×房产建筑面积×2=×10(万元);B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。 需要指出的是,纳税人在同一地块上分期进行开发建设,如能确定总的宗地容积率,对需征房产税的完工建筑,应按该完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价;如不能确定总的宗地容积率,则应分期计算容积率,分别确定计入房产原值的地价。 现在大家一定对房产税容积率这个专业名词有所了解了。对于数学超级差的我来说,真是需要一段时间消化。在买房的过程中,我们从买房小白,慢慢的发展成了买房小助手。很多身边的朋友也会咨询买过房子的朋友的建议和意见。房产税容积率这个专业术语能解释明白,绝对能提高你在朋友面前格局。
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房产税与容积率的关系
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&&&&日起，我局重新开放信用评价平台，有意愿参评2018年建筑施工企业信用综合评价的企业，提交书面申请，并在信用评价平台提交信用信息、纳税信息和参评申请。
&&&&日前，辽宁省出台《优化工程项目建设程序加快项目开工专项行动工作方案》（以下简称《方案》），以进一步优化工程项目规划审批和施工许可阶段建设程序，提升服务效能，加快项目开工
&&&&为提高我省工程造价行业咨询质量和服务水平，推动工程造价行业可持续发展，表扬在工程造价行业从事咨询、研究等活动中获得优秀成果的单位和个人，4月4日-5月11日，河南省建筑工程标准定额站组织开展了2018年度河南省优秀工程造价成果评选活动。
&&&&为加强工程造价咨询行业事中、事后监管，规范工程造价咨询市场秩序，提升工程造价咨询工作质量，根据《省政府办公厅关于全面推行“双随机一公开”监管工作的通知》要求，决定组织开展全省工程造价咨询企业专项检查。
&&&&建筑业是我区重要的支柱产业和富民产业。近年来，我区建筑业发展势头良好。2017年全区建筑业企业总产值达4210亿元，同比增长22.1%，比全国平均增速快11.6个百分点，增速在全国排名第4位；2017年全区建筑业增加值达1636亿元，占全区生产总值的8.02%。
&&&&5月25日,“陕西省工程造价咨询企业与建设监理企业合作对话会”在西安高速神州酒店隆重召开。陕西省建设工程造价管理协会彭吉新理事长、顾群书记、邓立俊副理事长、陕西省建设监理协会商科会长出席了会议。共有38家工程造价咨询企业和36家建设监理企业参加了会议。
&&&&根据相关文件精神，为积极推进造价工程师继续教育管理工作，切实提高专业人员的综合素质和技术水平，内蒙古自治区工程建设协会于日起，在内蒙古自治区内开展年度造价工程师继续教育工作，请各单位组织落实，认真做好造价工程师继续教育相关工作。
&&&&日前，广州市建设工程造价管理站印发一则关于建设工程施工扬尘污染防治措施和用工实名管理费用计价有关事项的通知（穗建造价[2018]64号），具体内容如下所示。
&&&&根据《国家电子政务总体方案》要求，为促进电子政务基础设施集约建设、互联互通、服务高效，省级层面利用云计算模式，建设集中统一的省政务云。为确保省政务云的服务能力、运行质量、安全状态等符合国家相关标准要求，依据国家相关政策法规和技术标准，结合我省实际，制定本办法。
&&&&日前，国务院办公厅印发《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（以下简称《通知》）。住房城乡建设部新闻发言人就此进行了政策解读。
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容积率大于0.5,房产税的计算是怎样的
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宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地·面积并据此确定计入房产原值的地价.“宗地”是指：土地使用人的权属界址范围内的地块.“容积率”是指：宗地内总建筑面积与宗地面积的比值.例如纳税人宗地面积为10000平米,支付地价款1.2亿（单价为1200元/平米）宗地内总建筑面积为4000平方.宗地容积率为0.4（4000平方/10000平方）低于0.5..这样就要按4000平方的2倍计算土地面积.将960万·元（4000平方*2*1200元/平方）的地价款记入房产原值一并计算房产税.
宗地容积率大于0.5的,按土地使用面积价值加上房产价值作为计税基础 一并·计算房产税.
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2014《税法》答疑精选：宗地容积率低于0.5的理解
14:07:36东奥会计在线字体：
2014《税法》答疑精选：宗地容积率低于0.5的理解
　　【东奥小编】2014年注册会计师考试正式进入基础复习阶段，以下是东奥会计在线独家提供的关于2014注会考试《税法》科目第八章房产税、成长土地使用税、契税和耕地占用税的部分精彩答疑，供学员们参考复习，帮助大家进行查漏补缺。
　　【东奥注会学员提问】：
　　老师您好，我在东奥出的税法模拟题里面碰到一道房产税的题，不是特别明白，想请教一下：
　　某企业于日购置一幢仓库,建筑面积4000平方米，总用地面积10000平方米，容积率0.4，会计在固定资产账面记录房产金额3000万元,在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金额1000万元,当地的房产税原值减除比例为20%，城镇土地使用税每平方米年税额3元，则该企业2013年就这幢仓库及所占土地应纳的房产税和城镇土地使用税合计为( )万元。
　　答案：应纳房产税=(×2/1)×(1-20%)×1.2%×9/12=36.48×9/12=27.36(万元);
　　应纳城镇土地使用税=1/12÷(万元);合计应纳房产税和城镇土地使用税=27.36+2.25=29.61(万元)。
　　想问一下计算房产税里面土地使用权费用为什么不是直接1000万元而是00×1000，然后这个00×1000是什么计算逻辑，谢谢
　　【东奥会计在线回答】：
　　尊敬的学员，您好：
　　宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地·面积并据此确定计入房产原值的地价计算缴纳房产税，这是房产税中的特殊规定，您给出的题目容积率低于0.4，所以用建筑面积的两倍作为土地面积，然后确定地价计入房产原值，中，所以本题不能直接用1000万元作为地价，而是要用00×1000作为地价。
　　4000×2就是建筑面积的两倍，作为土地的面积，又因为10000平方米的地价是1000万元，所以每一平方的价格是，而建筑物两倍的地价=00×1000
　　祝您学习愉快!
　　更多学习问题，更多注会疑难，请访问
责任编辑：龙猫的树洞
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微信关注东奥土地价款并入房产原值征收房产税的几个问题
财税〔2010〕121号文件规定：无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。实际工作中，需注意掌握以下几个问题：
一、计算方法和顺序
1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地最为简单，如有多块地需分别计算。
2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税，而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地价款并入房产征税的计算确认。
二、房产税纳税义务的起点
房产税纳税义务的起点为房产完工记入固定资产、投资性房地产的时间或房产实际投入使用时间或领取产权证书时间的次月。以三个时间孰前为标准，不单独以会计核算上记入固定资产或投资性房地产为标准。
三、房产原值需关注是否产生应该资本化的资金成本
房产原值的核算确认十分重要，如果少计将持续产生永久性侵蚀税基的影响，需严格执行财务会计制度及税收政策的规定，这不是本文的重点。此处强调的是工作中容易忽视的资金成本的问题，工作中要关注纳税人有无发生为房产投资而产生的借款，其房产建设完工前的借款利息有无记入在建工程科目，需查看建设期借款合同。
四、关于土地价款的问题
1、土地价款包括为取得土地而支付的土地款、契税、登记费用，以及土地开发费用，如取得土地后的三通一平费用、搬迁补偿费用等。强调两条：一是专为取得土地而发生；二是有现金流出，强调的是在地方政府招商过程中，因土地出让金有政策减免、政府垫付或补贴，土地取得成本的确认以及其土地价值的掌握应以与国土部门签订的合同价格为准确认。对土地出让金的减免、补贴等不予扣除。（出让金减免可能存在无现金流出现象），在企业所得税业务中，需要将减免、补贴等确认为补贴收入。
2、国有划拨土地因取得土地未支付款项故不需并入。
3、国有划拨土地以国有土地授权经营或投资入股的土地如索普集团部分土地，不需并入。
4、A法人持有土地，B法人持有房产，在对B法人征收房产税时不需将A公司土地价款并入征税。
5、如果A公司持有土地，而将房产记入A公司的非独立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的纳税义务人应该为具有法人资格的A公司。但实际征管中无论房产税由A公司交纳还是由B公司交纳，均应将土地价款并入房产原值征税，如港务集团。
6、国有划拨土地后，发生改制的情况，分两种情况：一类主要为市属企业改制时由新的股东根据改制政策向政府出资购买的情况，则视同支付了土地价款。即使仍保留部分国有股，也应根据改制中的评估的土地价款将其并入征税，如飞亚轴承等；二是改制时并未由新的企业股东向政府出资购买的情况，如正茂集团，不能认定向政府支付了土地价款，则不应将土地价款并入房产价值征税。
7、土地评估增值分两种情况：一是前面所说改制时的评估增值，视同支付了土地价款需并入征税，二是非改制原因而发生的评估增值，则不需并入征税。
五、关于确认容积率的问题
1、计算容积率以每块土地的面积为分母，以每块土地上所有房产面积之和为分子，强调的是分子不能包括不作为房产的水池、油罐、围墙、道路等企业作建筑物记入固定资产的项目。
2、因为可能存在土地上房屋的增减，所有容积率不是固定不变的。
六、关于出租房产和从价房产的几个问题
1、出租房产和从价房产按建筑面积分摊，以各自面积为分子，以总面积为分母，得出分摊系数，乘以包含房产原值和土地价值的总值即可得出分摊系数。
2、用于出租的房屋空租期是否要从价计税。处于空租期的房屋，只要纳税人未转为自用用途，仍旧处于待租、招租状态，则不应转为从价征税房屋征税，仍应作从租征税房屋管理。
3、无偿使用房产的问题：A公司将房产无偿提供给B公司使用，应由B公司按房产原值从价征收房产税，实际工作中，存在这种现象，如A公司将价值100万元，面积100㎡的房屋租给B公司，租期1月-12月，共12个月，每月租金2万元，1-3月作为免租期优惠，不收房租，4-12月收取房租18万元，则A公司应缴房产税18万&12%=2.16万元房产税，B公司应缴100万&70%&1.2%&Pide；12&3=0.21万元房产税，两公司合计缴纳2.37万元，要比A公司每月向B公司收房租1.5万元全年18万元的方案多交房产税0.21万元。
七、关于无证土地及无证房产的问题
1、不管有无土地证，均以是否支付了土地价款为原值掌握是否并入房产原值征税的问题。
2、不管无证房产证，房产原值及面积的计算要求不变。
3、对无证土地和房产，土地面积和房产建筑面积需由企业据实自报并计算缴纳，税务机关有权核实调整。
作者：吴永军
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