物业管理基本常识60问1、业委会成员可以领取津贴吗？&由于业委会是业主自治组织，业委会开展工作会产生相应的费用支出，业委会成员要为业委会的工作长期地付出大量的时间、精力，可以领取相应的工作津贴。&业主大会和业委会的工作经费由全体业主负担。可以由业主分摊，可以由小区的公共收益中列支。42、物业可以对小区地面停车收取费用吗？&物业公司对小区地面停车收费，应在前期管理规约中约定，或征得过半业主同意。业主大会成立后，收取地面停车费应经过业主大会表决同意。43、地面停车免费方式可取吗？&小区地面停车是否免费，由业主大会（业委会）根据小区的具体情况确定，如果停车位充分，鼓励对业主实行停车免费，如果小区停车位紧张，可以适当收费，以便合理管理和规范停车。&但笔者认为，地上车位属于全体业主，如完全不收费，势必形成有车的业主侵蚀没车业主的合法权益，理应适当收费；同时，收取费用可用于公共设施维护，即体现公平，又能增加公共收益。44、业主不交物业费就不能竞选（当选）业委会委员吗？&般来说，交纳物业费与竞选（当选）业委会委员没有直接关系。交纳物业费是基于物业服务合同约定的义务。&《小区管理规约》或《业主大会议事规则》如约定：欠交物业费的业主不应成为业委会候选人的，则欠费业主不能成为业委会候选人。因为《小区管理规约》和《业主大会议事规则》都是小区业主自我约束、自我管理的法律文件，对全体业主有约束力。45、物业公司加收电梯费合法吗？&不合法，因为电梯的用电、日常维护等费用都包含在物业费中，电梯如需大中维修，要依法定程序动用维修资金。46、老物业以物业费未结清为由，拒绝退出小区怎么办？&物业服务合同到期，业委会代表业主大会与新的物业公司签订新的物业服务合同后，老物业不得以物业费未结清为由，拒绝退出。如果拒绝退出，一是业主有权拒绝向老物业公司交物业费，二是向物业管理部门反映，要求对老物业公司予以查处，三是向人民法院起诉，要求老物业退出。但业委会应当在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式来应对和处理新老物业交接问题。47、物业对业主家中维修项目可否收费？&可以。但应当公示收费项目和收费标准或与业主协商有偿收费。48、前期物业合同自业委会成立后即自动终止了吗？&前期物业合同不是自业委会成立后自动终止，而是业委会成立后与物业公司签订物业服务合同生效的，前期物业合同终止。49、物业公司以暂停服务手段要求涨物业费怎么办？&物业公司以暂停服务手段要求涨物业费的行为既违法，又违。业委会应据理力争，同时做好相应准备，以应对可能出现的突发情况。业委会可以要求物业公司进行整改，如果整改达不到要求或物业公司拒不进行整改的，业委会也可以直接召开业主大会解除物业合同，解聘物业公司。&业委会可以在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式加强对物业进行监督。50、开发商有义务向业委会移交物业资料吗？物业资料包括哪些？&因为开发商与前期物业交接时，小区还没有业委会，因些《物业管理条例》规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料：&(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。51、小区垃圾是由物业公司清运的吗？&根据长沙市的相关规定，已经不再向物业公司收取垃圾清运费。但将小区的生活垃圾运到垃圾站的费用由物业公司承担。52、小区更换前期物业要取得开发商同意吗？不需要。更换物业公司是法律法规赋予业主大会的权利，开发商无权干涉。53、前期物业合同未到期，就不能更换物业公司吗？&可以更换。目前，有的开发商为了牟取利益，将前期物业合同定的时间很长，并且以前期物业合同未到期为由，阻碍业主大会更换物业公司。根据相关法律法规的规定，小区业委会代表业主大会与物业公司签订服务合同后，则前期物业合同终止。54、老旧小区未安装监控是物业公司的责任吗？&不是。物业公司相当于小区管家，他没有义务为小区建设基础设施。55、社区可以代替业委会招标选聘物业吗？&选聘物业公司是《物权法》、《物业管理条例》赋予业主大会和业主委员会的权利，一般情况下社区不能代替业委会招标选聘物业公司。如果因为客观原因未选举产生业委会，或业委会成员不足半数的，在新的业委会选举产生前，社区居委会可以代行业委会的职责。如在物业公司突然退出小区时，社区还可以临时选聘物业公司进入小区提供服务。56、什么情况下业主可以自治？&一般情况下小区规模比较小，户数不多，只有数百户，业主权利意识强，参与小区事务积极性高，有比较好的自治团体的，经小区业主共同决定，可以开展物业自管，在“互联网+”时代，通过科技的助力，很多大小区也尝试物业自治，并且取得了很好的效果。57、积极参与筹备业委会，可是有人背后说我“无利不赶早”怎么办？&成立业委会是一件有利于整个小区集体利益的大事，而任何一件事情涉及到集体利益的时候，总会有各种各样的反对声音，有的甚至是“贼喊捉贼”。&俗话说：身正不怕影子斜，所以应该放平心态，坚持正义。只要你坚持公益原则，坚持奉献精神，要相信群众眼睛是雪亮的，日子久了业主们一定会看到你的仁心！58、物业招标完成了，新物业不积极参与交接怎么办？&业委会应当提前预防这一问题的出现，在物业合同中约定，交接工作由新老物业直接交接，业委会代表业主进行监督，约定合理时间内不能完成交接，业委会有权解除合同。59、业委会如何申请组织力构代码证？开通对公账户？业委会可以持备案通知和主任的身份证到长沙市技术质量监督局申请机构代码证，取得机构代码证后。凭备案通知和代码证即可在银行开办对公账户。60、小区结建人防工程的使用权和收益权归谁享有？&《人民防空法》规定了“谁投资，谁受益”的原则。开发商的投资成本随着商品房的销售，都转嫁给了业主，在商品房开发的第三阶段，开发商的权利已经用尽，业主才是整栋建筑区划的真正投资者。因此，地下人防工程的使用权和收益权，理所当然归业主所有。&《湖南省人民防空工程产权管理办法》第八条第一款规定：（一）对结建人防工程用地，由土地行政主管部门在地面建筑物的土地使用权证书上载明地下人防工程的面积、层数、标高等事项；第九条规定：结建人防工程竣工验收后，由建设单位持人防行政主管部门出具的认可文件，向建设行政主管部门备案，凭建设行政主管部门出具的备案证明向房产管理部门申请人防工程所有权初始登记，由房产管理部门在地面房屋所有权证书上载明地下人防工程的面积、层数等事项。61、是不是小区没有计入公摊面积的建筑，所有权都归开发商？&根据《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。小区没有计入公摊面积的建筑属于谁所有，要以产权登记为准，不能推定为开发商所有。&建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，公摊面积原则上以栋（幢）为单位，业主不分摊自己房屋所有栋（幢）以外的建筑面积。&作者：陈东、李思宸、王崇连、余培祥）&
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发表于：16-04-08 16:08
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发表于：16-04-09 08:13
被系统删除于： 06:45:49
发表于：16-04-09 18:28
顶一下，楼主。
美美的气球布置
尚彩更专业
发表于：16-04-11 07:10
被系统删除于： 07:21:52
发表于：16-04-11 08:29
一个车位官司，两次荒唐判决最近，一个关于南京星汉花园业委会与开发商争执车位的判例在网上疯传，说“南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益”。很快，鼓楼法院公众号发文声明，澄清说，流传的是并未生效的一审判决，被告上诉后，南京市中级法院撤销原判，发回重审，2014年9月鼓楼法院作出重审判决，大家应以重审判决为准。细看本案的两次判决，我认为都堪称经典教材，不过是反面意义上的。&&第一次判决，业委会全面胜诉。然而看了审判长盛皓谈的四条判决理由，没有一条能成立。&1、“南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务”。这是第一个低级错误。1套房屋配0.2个车位是规划要求，规划要求本质上是行政许可，是对建设规模的管理与控制，建设单位有遵守规划的义务，但建设行为本身是权利而不是义务。如果把车位配比说成法定义务，那商品房建设也要遵守规划，岂不是开发商建设商品房也成了法定义务？按规划建设的房屋也不是建设单位的财产？& 2、“建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用”。啥叫“公配设施”？哪里规定车库是“公配设施”？啥叫“建筑物的辅助设施”？这是法律概念呢还是专业术语呢，或者是法官自己臆造的新词？区分所有建筑物中，只有专有部分与共有部分之分，规划内的车位属于专有部分，建设单位有权出售、出租、附赠，这是法律早就明确了的，何来“应交付建筑物的所有人共同使用”之说？& 3、“小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权”，土地作为业主共有部分，由全体业主享有，但“全体业主”包含了商铺、车位、摊位的业主，因为这些也是专有部分，其所有权视同房屋，当然也分摊土地。开发商的房屋、车位未卖完之前，它也是全体业主中的一员，“开发商不再享有该小区的土地使用权”，那它还剩10套房子、100个车位没有卖出，难道都不属于它了？& 4、“根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。”成本与所有权无关，这是一个基本的常识。成本是会计学概念，是用来衡量收益的，与所有权一毛钱关系都没有。车库的成本如何分摊，那是建设单位的经营问题，与买房人有什么关系？我卖豆腐收回了全部成本，豆浆就不能再卖钱了吗？持上述荒唐观点的法官并非等闲之辈，百度了一下，盛皓早就是南京鼓楼法院副院长，“多次立功受奖，连续两年被评为法院的‘明星法官’”。明星法官都是这个水平，其它法官我都不敢想了。这个判决被中级法院撤销，说明上诉还是有意义的。鼓楼法院重审后认为，星汉花园规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉花园业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款50万元；二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉。判决生效。重审判决把原审法官盛皓谈的四个观点全部否定。同一件事，翻云覆雨；明星法官，情何以堪。重审判决仍然存在严重的低级错误。它根据南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，判决开发商应把规划内属于自己的车位移交业委会6个，这个试行的规定是什么东东？无非是南京市政府甚至是下属部门的红头文件，这个文件有什么权力规定，建设单位的财产要白送给买房人？这是剥夺所有权啊！从法制体系来讲，涉及赋予或者改变所有权的事项，只有法律及行政法规可以规定，地方政府的文件规定了也是无效的。法官不了解这个法律常识已经令人惊讶，关键是最高人民法院关于区分所有权纠纷的司法解释第十八条就明确说的是这个问题：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”重审判决还引用了这个解释的第六条，再往后翻一页，不就看到这个重要内容了吗？说这是个低级错误，因为它违反了法律常识和明确的法律规定；说这是严重错误，因为它给被告带来了50万元的损失，更鼓励了违法强占他人财产的恶劣行为。这个判决不仅未能依法维护物权秩序，反而搞乱了物权秩序。可悲的是，鼓楼区法院至今也没有意识到自己的错误。它在公众号文章中沾沾自喜地说“综上，鼓楼法院的生效判决并无不当，双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。”物权法公布实施已经9年了，区分所有权纠纷的司法解释公布实施也已经7年了，都不是新法律，也都没有创设新的法律规则，只要稍微学习一下，或者具备基础的物权知识，就不会犯这样的错误。然而这样的错误竟然出现在明星法院、明星法官身上，令人对我国法官的专业水准、敬业精神、学习态度，扼腕叹息。（）&&&&
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物管常识三大点
　　物管常识三大点
　　一、物业公司何时开始收取?
　　答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费;也有公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时免第一年物业管理费，就属于这种情况。
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　　二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费?
　　答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。
　　三、对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价?
　　答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，以北京市来说，按市物价局颁布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字〔1997〕第196号)，统收服务费1元/户。
　　信息来源：广州物业管理信息网
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增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-关于写字楼物业, 这些常识业主一定要知道! - 简书
关于写字楼物业, 这些常识业主一定要知道!
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。今天我们来谈谈写字楼物业！关于写字楼物业，你需要了解这些法律知识。01class以什么面积收取我的物业管理费？房产证未办理以前，以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。02class业主有权审查物业管理企业的收支吗？没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。03class如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值。04class有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。05class业主办公室被盗，物业公司是否一定要赔偿？《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对写字楼内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。06class物业客户服务部是干什么的？负责客服工作的策划；负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉的受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意思的征询与反馈；顾客的档案理；客服部的各种文档输入工作；客服人员行为的规范与管理；物业服务费的催缴工作。07class因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。08class写字楼内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。09class物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。10class业主办公室跑水了，物业应负什么责任？物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。11class办公室被窃或在写字楼内内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。12class业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定，从业主利益出发可以视情况利用。13class物业工程部的工作是什么？物业工程部的工作是对写字楼的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证写字楼水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。14class什么是写字楼的共用部位、共用设施设备？除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，场地、绿化、路灯、等。16class业主委员会有哪些主要职责？业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：（1）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；（2）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；（3）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；（4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；（5）听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；（6）监督公共建筑、公共设施的合理使用；（7）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。17class哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定？物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：（1）写字楼共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；（2）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用的帐务管理；（7）物业档案资料的保管。18class业主公约有什么效力？业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。19class什么是前期物业管理？有什么规定？前期物业管理，是指写字楼出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定：（1）新建商品写字楼出售单位应当在出售写字楼前制定写字楼使用公约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。（2）新建商品写字楼出售单位与写字楼买售人签订写字楼转让合同时，应当将写字楼使用公约、前期物业管理服务合同和写字楼使用说明书作为写字楼转让合同的附件。（3）写字楼使用公约不得与法律、法规相抵触。（4）新建商品写字楼出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。（5）新建商品写字楼出售单位在前期物业管理服务费用，由写字楼出售单位承担，自新建商品写字楼交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由写字楼出售单位和买受人按照写字楼转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向写字楼买受人收取任何费用。写字楼使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。写字楼出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。20class物业管理服务收费的标准有何规定？物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：（1）已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；（2）普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。（3）高标准内销商品写字楼和外销商品写字楼的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。21class物业管理服务收费包括哪些项目？物业管理服务收费包括下列项目：（1）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；（2）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（3）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（4）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（5）维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。22class物业管理服务费可以预收几个月？业主或使用人未按时交纳，如何处罚？物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。23class写字楼物业报修和维修有哪些规定？物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行：（1）接受委托的物业管理企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。（2）业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理；接到一般项目报修的，应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。1）急修项目分为：A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险；B、因室内线路故障而引起停电和漏电；C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水；E、电梯故障，不能正常行驶；F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；G、其他属于危险性急修项目。2）一般项目分为：A、各类钢、木们窗损坏；B、水卫设备零件损坏；C、屋面渗漏水；D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。（3）业主自用部位的原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。（4）急修以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后，按规定列支；除此以外，共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支。（5）物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。24class业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为？违者将承担什么责任？业主使用人在物业使用中禁止下列行为：（1）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；（2）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；（3）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；（4）侵占绿地、毁坏绿化；（5）乱设摊、乱设集贸市场；（6）乱倒垃圾、杂物；（7）在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；（8）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；（9）法律、法规禁止的其他行为。违反上述（1）、（2）、（3）禁止行为，由区房产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定（4）、（5）、（6）、（7）、（8）禁止行为，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。对上述禁止行为，青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释：（1）在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为；（2）上述第（8）项所禁止的行为，是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声；（3）在物业管理区域内，晚间（22点至清晨7点）不得进行有噪音的房屋施工。25class改变写字楼使用性质有什么规定？写字楼不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。26class占用物业管理区域内的道路、场地，有什么规定？任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。违反上述第一条规定，由区房地产管理部门责令其期限改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。27class利用物业设置广告等经营性设施，有什么规定？利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签定协议，并支付设置费用。违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。28class物业管理企业应当如何对写字楼装修活动进行指导和监督？物业管理企业应当对写字楼装修活动进行指导和监督，如发现有违反法律禁止的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。29class物业管理企业应当如何履行自己的职责？物业管理服务应当保持写字楼和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：（1）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；（2）在业主、使用人使用房屋前，将写字楼的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（3）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施进行养护；（4）发现写字楼的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；（5）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；（6）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；（7）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；（8）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；（9）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；（10）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。除上述规定外，物业管理企业应当配合居民委员会会做好社区管理、社区服务的有关工作。物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。
物业服务管理资讯
【发布单位】住房和城乡建设部 【发布文号】建房[号 【发布日期】 【生效日期】 【失效日期】 【所属类别】政策参考 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 为了规范业主大会和业主委...
文翔名苑业主大会议事规则为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本业主大会议事规则。第一章
则第一条（业主大会的组成）本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会...
物业 “物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单...
导读：物业服务合同法律关系中，业主基于正当理由可抗辩物业服务企业要求交纳物业费的主张，但是实务中，业主提出的理由大多未获法院支持，因其并不属于“正当理由”范畴。本文将实务中常见的拒交物业费“无理抗辩”情形进行了整理，供读者参考。 法律依据 1.《最高人民法院关于审理物业服务...
一 关于成立业主委员会，提出罢免现物业公司的行动方略纪要： 按以前在别处的斗争经验，1成立业委会是行使业主权利的必要条件，即使有风险顾虑，也难以完美，但是行使主体权远好过没有业委会光到处投诉，把希望寄托在别人同情上。 2 江山易改本性难移，不用指望通过讲道理等等让不是官僚胜...
说到船工号子，老人说：“号子分两种，一种是急声，一种是缓声。船行急水时，用急声，短而又急促，往往只有呼应而没有歌词。领号声与纤夫的应和声那是错落有致。” 我说：“您老来一段！” 老人喘定，轻声哼唱起来：“（领）吆哦一一 （合）哦一一 （领）吆哦，吆哦一一 （合）哦一一 （领...
每个人心中都有一个北大梦。 说实在的，我也曾经有过，在我很小的时候，因为那时候在我的认知里只有两个大学：清华和北大。 但是越长大越觉得，北大只是一个梦。 后来上了一所普通高中，三流大学，直到现在文学研究生在读。对于北大，就只能一个远远的看着。 直到周五老师说，今天又一位北京...
原文地址 前言 我根据在项目中使用过 mvp、mvp+databinding、mvp+Rxjava ，通过阅读google给出的mvp各种示例，对mvp进行总结实现mvp+databinding+Rxjava的实现方式； 我对于mvp-databinding-Rxjava的...
【昨日三句话】 1、平常的一天，不是太忙碌，和老同事聊聊天。 2、平静的周一，思考自己的生涯发展，还是要重新规划自己的生涯，找专业的规划师。 3、好好休息，才能精力充沛。 【今日三件事】 一、晨间常规 无，去银行办业务。 二、看专栏。 三、补充晨修和简书。 【口号】值得做的...
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