长租公寓最赚钱的 REITs 模式 美国是怎么做到的？-ZAKER新闻
结合 REITs 等长期融资工具，大幅降低长租公寓融资成本时，中国长租公寓的发展才是最佳的状态。上世纪 90 年代，经历了储贷危机的美国出租公寓市场，资产价格普遍偏低，资本化率高达 8-10%。而在 1991 年，美国 REITs 发展也迎来另一个阶段，即允许权益型 REITs 上市流通。在上述背景下，一大批公寓 REITs 企业纷纷上市，这些 REITS 企业以每季度增发一次的速度从资本市场快速汲取资金。而 EQR 和 AVB 则为公寓 REITs 的佼佼者。美国长租公寓市场概述在美国，大部分可租用的公寓房源属于高端房产，内部设施齐全，而且集中在昂贵的都市区，目标客户是高学历的年轻人。公寓房租最高的是科技产业发达的城市，比如华盛顿州西雅图、科罗拉多州丹佛、俄勒冈州波特兰等。其它有些城市的房租也高出平均值，比如田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州夏洛特，以及佛罗里达州的一些城市。调查显示，美国由于工作机会增加、年轻人口增多等因素，租房市场升温，公寓和独立屋的房租均随之上涨。在美国，年轻人的租房需求较大。年轻人在生活和经济上还不太稳定，所以买房的意愿不大，一般选择租房。此外，流动性强的年轻人，以及年轻家庭，租房需求较高，也同时带动了整个长租公寓市场的增长。美国长租公寓 REITs 发展的条件美国长租公寓 REITs 得以发展，离不开以下三个条件：第一，稳定的收益率。从美国近 15 年的公寓 REITS 发展来看，其有效租金基本保持了每年 3% 的上升趋势，空置率基本维持在 5% 左右的水平，只有金融危机时期（）出现了空置率高和有效租金下降的情况。第二，稳步上升的租赁需求。美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势保证了租房市场的需求。第三，青年人兴趣浓厚。在美国的核心城市，其房价收入比也已经很高，这一点同国内相似，国内某些城市房价收入比达到了 10 倍以上，毕业生需要 5～10 年的过渡时间，租房需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为公寓市场的发展提供了土壤。而对于买房和租房的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本的剪刀差过大时，会促进公寓市场的发展，这也是为什么越来越多的美国公寓企业专注于核心城市。EQR：美国第一家上市公寓 REITsEQR ( Equity Residential ) 成立于 1969 年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。其在 1993 年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型 REITs，其于 2001 年纳入标普 500 指数成分股。EQR 通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准运营，为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务，其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。EQR 的发展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程，但 EQR 一直都是全美最大的公寓 REITs 运营商之一，市场份额始终高居前列。2015 年，EQR 直接或间接持有的物业已达 394 个，分布在 12 个州和华盛顿地区，公寓房间数共计 10.97 万个，当年拥有数量在美国公寓型 REITs 中位居第一。进入 2016 年，公司完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，截止 2016 年，EQR 拥有物业数量减少至 302 个，分布在 10 个州和华盛顿地区，公寓房间数共计 7.75 万间，拥有数量排名第三。作为一个公寓运营企业，EQR 收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入（租金收入占比稳定在 99% 以上），而其盈利则主要由两部分构成，一部分来自于旗下公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。2016 年，EQR 年租金收入达 24.25 亿美元，总营业利润约 8.56 亿美元。按照 2017 年 7 月 28 日收盘价计算，EQR 市值约为 244 亿美元，在美国公寓型 REITs 排名第二，仅次于 AVB（市值 261 亿美元）。公司自上市以来市值始终处于稳定增长中，仅在经济危机阶段有所波动，在危机结束后继续保持稳定增长。截止至 17 年 7 月 28 日，公司市值约为上市之初的 18 倍左右，年复合增长率高达 12.5%，领先于标准普尔 500 指数 6.3% 的年复合增长率。作为一家公寓型 REITs，EQR 能够提供较高且稳定的收益率，旗下物业 NOI 口径的投资回报率持续稳定在 7% 以上，由此吸引了以养老金为代表的风险 - 收益偏好折中的资金。根据 EQR2016 年年报显示，其前 5 大股东占比为 35.07%，满足美国对于 Reits 前 5 大股东占比不超过 50% 的要求。其中 The Vanguard Group,Inc.（先锋集团）是 EQR 第一大股东，其是全球第二大基金管理公司，管理金额高达 3700 多亿美元的资产，投资风格安全、平稳，着眼于长期收益。除先锋集团外，EQR 的其它大股东还包括欧洲最大的养老基金管理公司 APG AssetManagement US,Inc.（APG 资产管理），PGGM Vermogensbeheer BV（荷兰养老金管理公司等），它们共同的特点都是资金周期长，风险偏好低，投资风格稳健。EQR 自 1993 年至 2000 年前后，处于快速扩张阶段，尽管其随后采取业务聚焦战略，但其资产的扩张为整个公司的发展奠定了基础。1993 年底，公司在 21 个州持有物业 79 处，房间数 2.44 万间，地域上主要分布在德克萨斯（房间数 5653 个）、佛罗里达（房间数 3185 个）和其他中东部地区；而至 2000 年底，公司所持物业已遍布全国 36 个州，物业总数 1104 处，房间约 22.77 万间，较上市当年扩张 10 倍以上，在地域上重点布局东、西海岸。EQR 在物业上的扩张主要通过大规模收购实现，快速扩张的背后得益于高效融资的支持，而这主要得益于美国资本市场融资渠道便利为 EQR 融资提供了良好的外部环境，进而保障了公司多元化的融资渠道。具体来看，首先，美国 1960 年允许设立 REITs，并在 1991 年允许权益型 REITs 上市流通，这为公司登陆资本进行股权融资奠定基础。根据 EQR 公告统计，首次上市至 2000 年间，EQR 共计发行股票 43 次，融资规模达 32.19 亿美元，资金主要用于收购物业。并且公司的股权融资呈现多样化，主要包括普通股、存托凭证、优先股，其中包含多次员工持股计划以及股息再投资计划，在增加公司资金的同时也建立了有效的激励机制，有助于运营效率的提升。除股权融资外，EQR 还以债券融资进行补充，期间公司共进行 10 次债权融资，融资规模共计 16.95 亿美元，循环融资贷款额度 7 亿美元。而从负债率情况来看，公司以股权融资为主的融资结构使得公司财务表现较为稳健，在公司第一阶段高速扩张时期总负债率反而持续下行阶段，总体控制在 50% 以下，而（总债务 / 总市值）口径的负债指标也长期低于纽交所上市公司平均水平。AVB：美国第一大公寓 REITsAVB 是目前全美第一大出租公寓 REITS 公司，公司于 1978 年成立，1994 年 3 月上市，上市时仅在加州北部拥有 9 个社区的 2,396 套公寓，上市后进入了加州南部城市，后又通过并购方式进入了东西海岸的其他城市，截至 2015 年底公司已在全美 11 个州及哥伦比亚特区拥有 259 个社区的近 75,584 套出租公寓，总市值超过 200 亿美元，其中，约 70% 的物业位于纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、硅谷、洛杉矶、西雅图这些发达城市。在物业类型方面，AVB 早期的物业大多为城市郊区两三层楼的花园式公寓，社区内通常配有花园、步道、喷泉，以及安保门禁系统、商务中心、游泳池、SPA、健身房、停车场等，有些甚至还提供舞厅、野餐草坪、网球场、室内或室外篮球场等设施，并提供保洁、洗衣、洗车、代收邮件包裹等服务；有时公司自己也会持有一些社区内的商业设施，如零售店面和餐厅等。不过近年来，AVB 通过收购和新建等方式逐步增加了市区内中高层公寓的持有比例，目前中高层公寓约占到总数的 45%，这类公寓由于地价较高，所以，社区的公共空间较小，社区内自有的配套设施较少，但交通便利、周边的商业配套和公共设施较为完备。在此基础上，AVB 将旗下社区划分为三个品牌系列，其中，Avalon 是主品牌，主要提供市区或郊区的高端公寓；AVA 则主要在市区（或交通便利的近郊区）提供开间较小或合租型的公寓，服务于年轻人的租住需求；Eaves by Avalon 则为那些对性价比敏感的客户提供位于郊区的、价格便宜但居住环境舒适、服务设施完备的公寓。多品牌定位下，AVB 在追求全面的规模扩张，自 1994 年上市以来公司共经历了三轮大规模的扩张，截至 2015 年底其持有的公寓套数从 1993 年底的 2,396 套增长到 75,584 套，年均增长 17.0%；持有物业资产的原值从 1993 年底的 1.78 亿美元增长到 2015 年底的 171.51 亿美元，另有约 21 亿美元的在建及待建物业资产，年均增长 23.1%；相应的，公司的营业收入从 1994 年的 3,717 万美元增长到 2015 年的 18.56 亿美元，年均增长 20.5%；净营运资金（FFO）从 1994 年的 1,583 万美元增长到 2015 年的 10.83 亿美元，年均增长 22.3%；每股股利则从 1994 年的 1.2 美元 / 股增长到 2015 年的 5.0 美元 / 股，年均增长 7.0%；结果，上市以来公司的股东总回报率（含分红收益）达到 700% 以上（年均的股东总回报约为 15%），是全美 EQR 的两倍多，也是同期标普 500 指数收益的两倍多。在 2001 年以前，当时的基准利率较高，而市场对 REITs 公司的估值水平则较低，这一时期，AVB 平均的股价与每股预期 FFO 的比值在 12 倍左右，以期初股价计算的股息率则达到 6%，综合融资成本也在 6% 左右。但当时的资产价格较低，物业交易市场的资本化率普遍在 8% 以上，高于融资成本，从而形成了并购交易的盈利空间。同时，由于这一时期的土地价格、材料价格和人工成本都相对便宜，结果单套公寓平均的开发成本只有 14 万美元 / 套（1996 年时单套公寓平均的开发成本更低至 7.4 万美元 / 套），从而使自主开发项目的首年回报率稳定在 11% 左右，较融资成本高出近 500 个基点，并推动了这一时期的开发建设活动。总之，在 AVB 上市的最初几年里，低估值下的高租金回报推动了企业的全面扩张，这一时期，无论是买资产还是自建资产都能获得丰厚的回报。但 2001 年以后，受 911 事件的影响，美国经济增速有所放缓，美联储启动了宽松的货币政策，并由此推动了物业资产价格的快速上涨，到 2003 年时出租公寓市场的资本化率已降至 6% 左右，2005 年进一步降至 5% 以下。受降息的影响，公司的融资成本也在降低，不过，由于 AVB 的大部分债务都是固定利率债务，所以，融资成本的下降有一定的滞后性，到 2007 年时平均的债务融资成本才从 2000 年的 7% 下降到 5.7%；与此同时，股票市场在 2003 年以后逐步走出了 911 的阴影，宽松货币政策下资本市场的估值大幅飚升，到 2007 年时 AVB 的股价与 FFO 之比已经从 2003 年的 12 倍上升到 28 倍，相应的股息率也从最高时的 7.1% 下降到 2.6%，并使综合融资成本从 2000 年 6.8% 降到了 2007 年的 4.2%，融资成本的降幅终于赶上了资本化率的降幅，但在此前四五年中，物业交易市场的资本化率一直都低于融资成本，从而大大增加了收购行为的财务压力。不仅物业资产的价格在攀升，土地资产的价格也在快速上涨，到 2007 年时公司自主开发项目的单位土地成本已经从 2003 年的 2.9 万美元 / 套上升到 6.6 万美元 / 套，竣工物业的综合开发成本则从 2000 年的 14 万美元 / 套上升到 2007 年的 25 万美元 / 套，在建项目的成本更高达 31.7 万美元 / 套，结果，自主开发项目的首年回报率从 2001 年以前的 11% 左右下降到 2007 年的 6.3%，期末在建项目的预期回报率更降至 6% 以下，与融资成本的差值（安全边际）也从 2000 年的 430 个基点下降到 2007 年底的 150 个基点以内，这意味着开发活动的收益空间也在消失。美国长租公寓 REITs 对中国的启示中国的长租公寓在近几年发展迅猛，并且随着 RETIs、ABS 的优势逐渐被大家认知，长租公寓 ABS、长租公寓 REITs 大有可为。但也应该看到，即使是政策利好加上资本推动，长租公寓在中国仍然是一段长久的事业，也需要克服诸多问题。与美国的出租公寓市场相比，中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势，也没有高租金回报的优势，在过去十年中，中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代，即 " 资本化率
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美国房屋类型这么多，哪种最适合我？
来源：网络
发布时间：
美国买房投资或租房的时候，我们常常接触到各种不同的房屋类型和选择：比如独立屋( Single Family Residence) , 联排别墅(Townhouse), 公寓( Apartment) ，康斗(Condo)。
面对这么多不同类型的房屋，我们应该怎么选择呢？今天小编就来给大家普及下北美房屋类型，也为您今后置业或者租房提供参考信息。
总体来说， 美国房屋虽然种类繁多， 但是大体上分为两类: House 和Apartment。在日常生活中，我们倾向把前两种房屋类型统称为house， 因为在房屋外部来看，我们无法进行区分，需要进入房屋内部进行观察，我们才能做出判定正确的房屋类型划分。
我们把后两种房屋类型统称为apartment或者apt. 这一类公寓在繁华的大城市最常见，尤其是曼哈顿，波士顿，芝加哥这样的大城市。接下来我们将为大家详细区分不同的房屋类型。
一. 独立屋(Single Family Residence)
独立屋这是美国最常见到的房屋类型。以纽约州为例，在繁华的曼岛以外的地方，这种房屋类型几乎占到了绝大的比例。独立屋也有不同的分类，比如Attached Single Family Residence 和Detached Single Family Residence.
1、Attached Single Family Residence
Attached 独立屋就是我们所说的双拼房，两栋房子有一堵公用的墙，但是每家有自己的门牌。
2、Detached Single Family Residence
独栋别墅，这种房子是独立院户，通常有自家的车道(driveway)，车库(garage) 和庭院(yard)。房屋主人拥有土地和房屋的 完全所有权的同时，也有负责维护自家庭院和物业的责任。比如下雪天要对自家房屋的车道铲雪，对自家庭院的花草也要及时浇灌或者修剪。
别墅的优势
别墅优势明显，对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。总的来说，独栋别墅的供应较少，但却是资金充裕的情况下，外国人优先考虑的住房类型。
首先，独栋别墅的居住环境最好，拥有自家独立花园和停车库，不用交物业费，一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源，独栋别墅独享其土地产权，自然增值空间大。
别墅的劣势
不过，独栋别墅也有缺点，其价格较高，对购房者门槛要求高。如果不自住，别墅并不太容易出租，经常处于“空租”状态，因此独立别墅呈现负现金流。此外，由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因，使得别墅维护成本较高。
因此，别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选，别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家，虽然中短期内为负现金流，但长期来看，别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。
二. 联排别墅(Townhouse)
联排别墅从字面意思上我们就能看出，是一栋或者几栋别墅share共同的墙组成的。每一栋房屋(家庭)都有2-3层的房屋空间，水、电还有气都是与其他家庭完全独立分开，这种房屋相当於house和apartment的结合。Townhouse的所有权归业主所有，有的Townhouse会带有自己的庭院和车库，但是有些却没有。
联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间，有一定面积的土地所有权，业主拥有房屋所有权，有一定增值空间。少数联排别墅可以做到租金收支平衡，但总的来说租金收益率远不及公寓。
联排别墅类似于公寓的别墅化，兼具两者的特征。价格适中，带有部分土地所有权，适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。
三. 公寓(Apartment)
如果你是热爱城市生活的年轻人，如果你不想生活在恬静的小村庄，公寓就是你最好的选择了。在美国，公寓的配套设施十分完善。大部分的公寓会有洗衣间，供暖，空调，健身房，游泳池，停车场，门卫甚至还有小教堂，小区周边也有生活便利超市。住在公寓里面十分便利和省心。
公寓的所有权可以是公司和个人。以公司形式存在的公寓通常是由公司进行管理，这一类的公寓不出售，只招租。而个人形式的公寓，就是个人通过买卖获得了公寓的所有权。这种房屋可以投放到市场招租或者出售，也可以自己居住。居住在公寓需要自己缴纳每年或者每月向管理公司缴纳一定的管理费。
公寓的优点
公寓有不少优点，首先是价格相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。然后，主要的租赁需求都由公寓提供，所以公寓容易找租客，可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待，在国外通常能达到5%以上年租金回报率，是一种正现金流的投资方式。此外，公寓多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。
公寓的不足
不过公寓也有自己的弱点，其升值空间相对带土地的独栋别墅要小，且升值速度偏慢。其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。此外，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。
总的来说，公寓更适合喜欢正现金流，及利用杠杆进行投资的朋友。支付30-50%的首付，就可拥有房屋完整产权，靠每月租金填补余下房款，房贷还完后，每月还能赚取正现金流。
在房地产界有句名言“位置、位置、位置”（location，location，location），这一说法在公寓上尤为突出。一般来说，只要位于学校周边、市中心，或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓，是很具有投资价值的，往往能获得较高的租金回报率及一定的升值空间。
四. 康斗(Condo)
从外形上来说Condo和Apartment 没有区别，Condo只是房屋产权形式并不是房屋类型。Condo的所有权属于个人(也就是业主)，而不是房产公司，所以每年业主需要缴纳房地产税。
所以如果是租Condo的话，通常都是与屋主签订租房合同，而不是房产公司。当然整栋建筑还是会有委托的物业公司进行日常维护。如果你居住或者租住在Condo里面, 你想对房屋的内部或者阳台进行改善必须经得物业管理公司的同意。
Condo和Apartment的区别
出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？小编在此列举出两者的差别。
私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。
正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的，就跟国内的普通住宅小区类似，各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统，水费由用户平摊，只是电费由各租户自行支付。
看完这篇文章，是否对美国投资有了一个大致的了解呢？小编祝您美国投资之路一切顺利！
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在美国住公寓是不是没有别墅好啊？别墅看电影里都很豪华很贵的样子~
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二手房经纪人
删减是没有,但是有添加~~这是肯定的
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
建议再等等，等待也是一种机会！说不定后面的房价会更低！
二手房经纪人
起价一万一，我旁边的白痴同事说，区位一般般，质量不怎么好
二手房经纪人
交通便利,地铁口附近,商业聚集的中心地带。
搜房美国房产网为您解答：并不是公寓一定比别墅好，住公寓也有公寓的好处，外国公寓设施都很完备。详见： 在美国住公寓的好处
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违法信息举报邮箱：女子被中介忽悠赴美买10套别墅 2年房价跌1半|美国|投资|别墅_新浪新闻
潘女士与“逸鼎投资”签订的《包租协议》　/晨报记者　杨天弘
　　原标题：买下美国10套别墅却入“包租”陷阱
　　晨报记者 杨天弘
　　“以房养学，包租5年，投资收益可以供儿子在美国读书生活……”经不住投资中介公司诱人的宣传，家住浦东的潘女士一口气买下了位于美国的10套双拼别墅，并与投资中介公司签了包租协议。
　　可是，潘女士未曾料到：她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的维修费，更让她始料未及的是，近日投资中介公司以“歇业”为由，拒绝代理其在美房屋出租事宜。
　　近日，记者暗访发现，该投资公司并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，且继续对外招揽客源。
　　双拼别墅一套仅7万美元
　　潘女士讲述说，2013年10月，她在网上搜到了“逸鼎投资”。“据称是一家海外投资公司，想着有点名气，应该不会坑人。”于是拨打了网页上的“400”咨询热线。当时，公司的王小姐向潘女士推荐了一个自称投资性价比很高的双拼别墅项目，位于俄亥俄州的州府哥伦布，保证净回报10%。“她说这些是旧房翻新，这个小区其余的房子都是100%出租掉的，所以他们承诺包租两年。买10套以上能包租5年。”按照报价，双拼别墅一套只要7万美元，10套也不过是上海一套普通商品房的价格。潘女士觉得很诱人，于是一口气买下了10套。
　　没谈几次，双方签订了购房合同。2013年11月交房，次月签订了《包租协议》。但问题很快来了。去年4月，一份租赁清单发到了潘女士的邮箱。邮件写道：151号更换电气炉300美元；130号安装新水表200美元、翻新公寓材料人工费用620美元；68号粉刷墙面、清洁地毯、搬移废弃物等1093美元；107号更换热水器422美元……
　　之后的每个季度，都有近千美元这样那样的维修费用。“房子在美国，我也不方便经常飞过去考证这些费用的真伪，查看租客是谁。”
　　还有更大的麻烦在等着潘女士。去年10月初，距离签协议还不到两年，潘女士收到了一份落款是“逸鼎投资（上海）有限公司”的通知书，称公司无力继续经营，目前处于歇业状态，通知潘女士终止履行包租协议。潘女士忙致电该公司，“对方最初以为我是来咨询的，表示未歇业。但了解我的情况后，又说公司准备关门了，办公室在清场，只有几个工作人员在做收尾工作。”
　　“后来我查到，公司还在的，只是法人变了。最近好像连几个股东也发生了变化，公司由原先的自然人投资控股变成了一人有限责任公司。”几经波折，潘女士找到了公司的CEO傅浩强。“他当时听闻我的情况，也表示公司经营不下去，关门了。”他给了潘女士一个建议：可以帮她继续租，但不包租，能租出去几套算几套，且租金不是当初约定的10%，能租出去多少钱算多少。
　　潘女士很是懊悔自己的这笔海外“以房养学”的投资。想出手，可是投资公司告诉她，美国房市不好，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时跌了一半。
　　“歇业”投资公司仍在揽客
　　在接到潘女士的投诉后，记者致电了“逸鼎投资”咨询热线，接线的工作人员表示，公司CEO傅浩强和上海分公司的负责人目前都在美国，联系不到他们。于是，将记者的电话转给了公司市场部负责人郑先生。郑先生明确表示，上海的公司只是搬家而已，工作地点由原先的浦东南路855号世界广场，搬至东方路971号的钱塘大厦，还在照常运营，不存在“歇业”现象。且依旧对外推销房源。
　　随后，记者以投资客的身份前往该公司，负责接待的销售人员告诉记者，目前公司有很多海外投资房屋的项目，主要集中在达拉斯、休斯敦和奥兰多一带。房价不贵，租金又高，“很好卖，几乎每天都有人过来签单”。说着，还拿出一叠订单合同示于记者。见记者有所顾虑，他继续介绍说，目前虽然没有“包租”的服务，但是他们公司出售的房屋基本上100%都能租出去，和租客都是一年一签租赁合同。
　　有意思的是，此后有一位许先生主动联系了记者。他说自己曾经是逸鼎投资（上海）有限公司的副总，现在已经离职。“因为现在的老总在国外，我又对潘女士的事情比较了解，所以公司找到我，让我过来解释一下潘女士的事情。”
　　对于过多的维修费用，许先生解释，潘女士购买的是1940年代的老房子了，虽然之前翻新过一遍，但里面仍存在其他问题。“这个都是有据可查的，你们可以去美国的租赁公司调查。”至于取消“包租”一事，他说，上海的公司确实关门了，办公室都没人在了。至于总部为什么说还在经营，他就不知道了。
　　记者又拨打了逸鼎投资总公司的电话，接线工作人员称，好像最近公司的领导是在处理上海公司关门的事情。“公司以前的总部在上海，现在设到杭州，我们都是新招进来的，之前的事都不知道。”至于为什么上海分公司一边称关门，一边还在对外招商，她表示，目前没有负责人可以解释这个问题。
　　海外置业投资要当心风险
　　根据潘女士的陈述，北京盈科（上海）律师事务所国际贸易与投资部姚华律师表示，逸鼎投资公司在《包租协议》履行不到两年时，就单方面提出终止履行协议义务，这是非常严重的违约行为。
　　姚华认为，潘女士手持的这份《包租协议》太过简单。“消费者在海外投资房产时，有必要对相应合同条款进行细化。物业的持有期限一般都较长，难免出现各种问题。”逸鼎投资作为海外置业的推介方，承诺该海外物业的租金回报，并签订《包租协议》，因此对该物业的维护保养预算、维护修理费用的承担、物业管理人的管理责任、违约责任等相关条款应明确约定。作为消费者，当物业出现问题时，如何划清责任，维护自身合法权益才是关键。
　　房源若真那么好，何必越洋找买家
　　对于潘女士在美国投资房屋的经历，记者昨天连线了美国加州一位有着近30年住房买卖经验的经纪人王女士，对于潘女士购买的房产第一个月就产生如此高的维修费，她也表示诧异。
　　不过，王女士坦言，每个州的租房规定不同，根据加州的情况而言，房屋的维修费确实是需要房东承担的，但果真如投资中介公司所言，是租客破坏导致，则有权让租客赔偿，且租赁管理公司可以与该租客中止租赁合约。
　　王女士介绍说，现在很多投资公司通过房展会招揽大陆投资客。“其实很多（美国）城市对外交通并不便利，买了房子也没有上升空间。只能靠租，想出手也很难。”
　　她更强调，如果美国的房源真的像那些投资公司说的那么好，开发商何必要到国外寻找买家。王女士提醒道，海外投资还需要谨慎，投资者最好能亲临现场考察一下，找靠谱的购房经纪人。
编辑：SN123
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