房屋买卖出卖方不配合过户应对
房屋买卖出卖方不配合过户应对
&&&&房屋买卖合同签订后，出卖人常因房价上涨而反悔，不愿按合同约定与买受人共同办理产权过户手续，买受人不得不向法院起诉。但对于诉讼请求，买受人有不同的要求，有的起诉出卖人请求确认所购房屋产权的归属，有的起诉请求判决出卖方协助配合办理产权过户手续，法院判决中有的按确权案件判决，也有的判决出卖人限期协助买受人办理过户手续。那么，买受人依法应当提出何种诉讼请求才能达到过户目的？
&&&&房屋买卖合同签订后，出卖人负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人的义务，买受人负有按合同约定支付购房款的义务。出卖人享有房款给付请求权，而买受人则享有占有给付和移转房屋所有权的请求权，双方权利义务对等且相反。因此，买卖双方是一种债权债务关系，其依据合同只能取得债权请求权。
&&&&一方不履行义务，只能根据合同要求对方履行。因此，当出卖人不履行过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理所售房屋的过户手续。买受人在过户前，从来没有取得所购房屋的所有权，确权所要求的必须以所有权为根据的事实，买受人从来也不具备，以没有事实根据的诉讼请求而欲取得确权胜诉判决，是不可能的。
《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。最高人民法院关于贯彻执行《民法通若干问题的意见》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够继续履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。
&综上所述，出卖人不履行协助过户义务的，法院判决出卖人协助履行过户义务。由于债权人请求权的标的为债务人应对房地产登记机构作出移转房地产于债权人的意思表示，是一种不可代替的作为义务，直接、间接的执行方法均不能达到目的，因此，法律采用拟制的方法，于判决确定或执行名义成立时出卖人已为其意思表示，由取得胜诉判决的买受人凭判决书申请法院强制执行。法院在查明买受人并无对待给付义务后，向房地产登记机构发出协助执行通知书。房地产登记行政主管部门凭法院的民事判决书和协助执行通知书直接办理过户手续。
&&&&房屋买卖合同签订后，出卖人常因房价上涨而反悔，不愿按合同约定与买受人共同办理产权过户手续，买受人不得不向法院起诉。但对于诉讼请求，买受人有不同的要求，有的起诉出卖人请求确认所购房屋产权的归属，有的起诉请求判决出卖方协助配合办理产权过户手续，法院判决中有的按确权案件判决，也有的判决出卖人限期协助买受人办理过户手续。那么，买受人依法应当提出何种诉讼请求才能达到过户目的？
&&&&房屋买卖合同签订后，出卖人负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人的义务，买受人负有按合同约定支付购房款的义务。出卖人享有房款给付请求权，而买受人则享有占有给付和移转房屋所有权的请求权，双方权利义务对等且相反。因此，买卖双方是一种债权债务关系，其依据合同只能取得债权请求权。
&&&&一方不履行义务，只能根据合同要求对方履行。因此，当出卖人不履行过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理所售房屋的过户手续。买受人在过户前，从来没有取得所购房屋的所有权，确权所要求的必须以所有权为根据的事实，买受人从来也不具备，以没有事实根据的诉讼请求而欲取得确权胜诉判决，是不可能的。
《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。最高人民法院关于贯彻执行《民法通若干问题的意见》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够继续履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。
&综上所述，出卖人不履行协助过户义务的，法院判决出卖人协助履行过户义务。由于债权人请求权的标的为债务人应对房地产登记机构作出移转房地产于债权人的意思表示，是一种不可代替的作为义务，直接、间接的执行方法均不能达到目的，因此，法律采用拟制的方法，于判决确定或执行名义成立时出卖人已为其意思表示，由取得胜诉判决的买受人凭判决书申请法院强制执行。法院在查明买受人并无对待给付义务后，向房地产登记机构发出协助执行通知书。房地产登记行政主管部门凭法院的民事判决书和协助执行通知书直接办理过户手续。
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房屋买卖合同纠纷案件的问题及对策
作者：郭霄静&&发布时间： 11:39:00
　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已经实施了，它对房屋买卖合同纠纷案件的审理产生新的影响。笔者就以下两个问题谈审理中的对策。
一、出卖人在签订合同时未取得房屋所有权，如何认定房屋买卖合同的效力。
审理中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第37条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原告与被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。
根据《城市房地产管理法》第37条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这里所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据上述规定可以看出，一般情况下，依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件，否则将不准予出卖。之所以作出这样的规定主要是为了确保房地产交易的安全，防止权属不清的房地产进人市场交易或者非法进行房地产交易而损害被转让人和房地产真正所有人的合法权益。对此，《合同法》第132条第1款明确规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
另一种意见认为，根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：&当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。&根据最高院日发布的审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条的规定第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该房屋买卖合同是应当适用该司法解释的规定，且双方自愿订立的，不违反法律的规定的合同，应是是有效合同。对出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院也应当予以支持。我国《城市房地产管理法》第37条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。即不能再以出卖人对标的物无处分权或所有权致使标的物所有权不能转移而导致房屋买卖合同无效。
所以，原来无权处分的人处分他人财产，没有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，人民法院都判决合同无效，因此，上述笫一种观点在当时是正确的。 但上述规定实施后, 无权处分也好，有权处分也罢，人民法院都判决买卖合同有效。此后，当出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权时, 人民法院判决该买卖合同有效。
故，根据上述规定，房屋买卖合同的转让方在签订合同时，即使没有权处分（转让）房屋，受让方无法取得房屋物权，但是受让方不能以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由为张合同无效，但可以要求房屋转让人承担违约责任或要求解除房屋买卖合同并主张损害赔偿。
二、房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，如何处理。
有的观点认为，买受人应当向人民法院提起合同有效确认之诉，然后凭着合同有效确认之诉的生效判决直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记手续或向人民法院申请强制执行。另一种观点认为，买受人应当向人民法院提出起诉，请求判令出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务，然后凭着生效的判决直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记续或向人民法院申请强制执行。
笔者认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的所有权的义务。”
根据规定，买卖合同是有效的，买受人仅向人民法院提出起诉，请求判令出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务，人民法院对合同效力也应主动进行审理，并在判决书的“本院认为” 部分确认合同的效力。在判决主文中判决：出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务。 之后,买受人持生效的判决书可以直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记手续或向人民法院申请强制执行。有的担心, 人民法院仅判决出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务, 当买受人持生效的判决书直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记手续时, 房产部门会认为判决书没有判决确认房屋归属买受人所有而不予办理。这点不必当心, 判决主文中的“出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务” 实际上就是判决房屋归属买受人所有了, 不然为何要判决“出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务” 呢？这点房产部门是不会误解的。
因此，房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求。且买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。
来源：侯马市人民法院
责任编辑：zzf一房二卖中占有的合法性与确权优先性关系探析_新浪法院频道_新浪网
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自称已付款 二手房却被法院查封
类似诉争房屋产权如何判，今年5月新规开始实施，丰泽法院以案说法
东南网7月8日讯（海峡都市报闽南版记者 韩影 通讯员 林锦明）债务人房产被查封拍卖，案外人王某夫妇却提出了异议，称诉争房产被封之前，他们就已出钱买下这栋房产。但最终，因为证据不足，他们的案外执行异议，被丰泽法院驳回。
二手房买卖期间，类似的债权纠纷很常见，丰泽法院今年以来就审理了近10起，但由于证据等原因，多数案外人的房屋产权主张都被法院驳回了。二手房买卖过程中，买受人该如何保护自己的合法利益，此类诉争有法可依吗？
本期海都说法，邀请丰泽法院审监庭林锦明法官以案释法。
【案情回顾】
老赖房产被查封
案外人称产权已转让
前些年，家住泉州丰泽区的陈大姐，向鲤城张大哥借款50万元，写下欠条后，一直没还款。去年5月，张大哥将她告上法庭，要求还款。丰泽法院判令陈大姐偿还本金及相应利息。
但判决书下达后，陈大姐还是没还款，案件进入执行程序后，法院把位于丰泽某小区陈大姐名下一处房产查封了，准备拍卖抵债。
节外生枝的是，案件执行过程中，案外人王某夫妇，向法院提出了执行异议。这对夫妇称，早在2011年8月，他们就向陈大姐买下了被法院查封的房产，总价款共65万元。王某夫妇称，当时买卖双方约定了房屋交付方式，并于交付当天付了全部购房款，“但由于开发商原因，迟迟没办理过户登记而已”。
王某夫妇认为，他们支付了全部价款，其在房屋转让行为中没有过错，请求法院裁定解除对该房产的查封保全措施，不予拍卖变卖处置。
法庭上，王某夫妇为证明自己主张，还向法院提供了收条和一份《房屋买卖合同》。但丰泽法院审理认为，这张收条所载明的已付款项，并没有相应的银行转账记录佐证，且无法证实双方买卖合同真实合法，现有的证据不足以证明其已实际支付全部购房款，法院对二人的执行异议予以驳回。
丰泽法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房产并未登记在案外人王某夫妇名下，不具有物权效力，因此，法院有权依法对诉争房产予以执行。
【法官释法】
房产买卖期间被查封
该如何判定产权归属？
二手房买卖已成为当前社会普遍存在的一种交易方式，但买受人由于缺乏法律意识，未能及时办理产权变更登记，当涉案房产变更登记前，作为执行标的被法院依法查封、冻结后，买受人对诉争房产就存在诉讼风险。
今年以来，丰泽法院就审查了近10起二手房买受人（案外人）提出执行异议的案件，其中，大部分案件因房屋买受人未能及时办理登记过户手续、未按规定时间支付房款、未按规定时间接管房屋等原因，被法院裁定驳回执行异议。
本案经办法官介绍，此前，此类案件审理一直存在争议，但今年5月5日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》开始实施，对此类情形有了明确规定，对案外人提出的房屋产权异议，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，法院应予以支持：一、在法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；二、在法院查封前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记的。
注意保留四类证据
避免二手房买卖纠纷
本案经办法官提示，善意的房屋买受人在购买二手房的时候，应注意如下问题，防止房屋陷入不必要的纠纷致使合法权益无法得到法律保护：
1.签买卖协议前，应查清房屋的权属情况，确认卖方系房屋的所有权人，且该房产没有其他纠纷、未被冻结查封；
2.按协议的约定支付购房款，购房款的支付应通过银行转账的方式支付，且通过买受人自己的账号向卖方账户转账，保留银行转账凭证，大笔的购房款法官建议不要使用现金支付；
3.支付购房款之前，要先办理房屋买卖、过户备案登记，在房款支付后要及时办理房屋过户手续，防止因时间延误及房屋出卖人的原因，产生无法过户的后果；
4.及时占有、使用、管理二手房，报关相关凭证、凭据。