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关于收益法实践中的一些迷茫问题
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在收益法评估中，对一些问题感觉难以把握，请问各位有何良方？
1、未来营运资金的变动，怎样测算比较合理、方便？营运资金的变动主要体现在流动资产与流动负债的变动上，它们的变动怎样合理预测？
2、在WACC模型中，目标资本结构该如何选取？在企业资本结构与行业资本结构差距很大的情况下，是选取行业平均水平的资本结构还是选取企业自身的合理水平的资本结构？若选取行业平均资本结构，则其资本结构是一部到位还是逐年到位？
3、固定资产简单更新支出与固定资产的折旧之间是否有关系？特别是到永续后，假设在重置价值不变化下，两者是否应该趋于一致？（若不一致的话：如果折旧年限与经济寿命年限存在差异，则是否存在有差异？）
4、企业特有风险Rc能否取负值？若企业各项状况均优于行业，（也就是说行业中的那些优秀企业），其与行业平均相比较，它不但没有特有风险，相反却有更多的竞争优势，此时特有风险能否取负值？
5、一个公司通过分析，基本处于盈亏平衡点附近或略有盈余，而其净资产却相对较大，也就是说通过简单分析就能知道收益法评估结果与成本法评估结果之间差异会很大，但是却又很难区分非经营性资产或溢余资产之类的资产，此时应该不应该做收益法？如果不做收益法又该如何分析不适用的原因？
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抛砖引玉，仅供参考
楼主提出的几个问题确实是目前DCF方法中遇到的难题，下面谈一下本人的理解，不足之处希望大家多批评指证。
第一，营运资金的预测中要想做到即合理又方便确实是一件很难的事。从其定义上看，其最合理的估算方法即是用未来的流动资产估计值减流动负债的估计值的差值。而这种方法不是很方便的一种方法，而且由于货币资金的特殊性（它即属于流动资产也是现金流的最终表现结果），使这种方法不得不面对循环求解的困境，从而也影响到最终估算结果的准确性。实践中最方便的方法是用（部分）流动资产一定比例来估算营运资金，但这种方法又看上去似乎又缺贬理论的支持。但实事上，后一种方法是可取的。营运资金占（部分）流动资产的比例完全可以根据被评估企业的历史数据分析得出，只是我们要将营运资金由时点数变为期间数，这个过程其实是比较难的。
第二，WACC中的目标资本结构的问题，也是评估实践中经常出问题的地方。主要问题在于大家对于目标资本结构的理解存在问题。目标资本结构是被评估企业处于稳定经营状态下的最终资本结构，但企业处于稳定经营期的一个显著判断要素就是企业的资本结构与行业平均资本结构相似。
第三，在被评估企业达到稳定期后，理论上要求其固定资产的净值保持不变或变化较小，由此决定了此时的固定资产的累计折旧将与存量固定资产更新支出应该保持一致，而且固定资产的折旧年限应该与经济使用寿命相当。
第四，企业特有风险可以取负值，这在理论上没有问题。但有一点要明确，风险与收益是对等的，既保持竞争优势又能保证低风险的行业一定是一个垄断性的行业，这已经不是DCF研究的范围。
第五，被评估企业一直处于低水平盈利状况，其实是一种很不正常的事情，应该进行仔细的分析。如果出现收益法评估结论远低于成本法结论的情况，原因很可能是被评估企业存在大量的非经营性资产或溢余资产，就如楼主所说，企业的固定资产未并达到设计能力，处于低水平的运转状况，这本身就是一种功能性溢余。在这种情况下，收益法分析是非常必要的。它不仅仅能帮助评估师找出差异的原因，又可能直接影响成本法的结论。因为如果以固定资产在用价值为评估前提的话，成本法对于固定资产的评估中很可能是忽略了功能性贬值的影响。
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能提出如此问题，正说明&老愚人&真是不老不愚啊！
老奎愚见：
1、未来营运资金的变动，怎样测算比较合理、方便？营运资金的变动主要体现在流动资产与流动负债的变动上，它们的变动怎样合理预测？
答：营运资金增加额系指企业在不改变主营业务经营条件下，为维持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款(应收款项)等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为关联方的或非经营性的往来；应交税费和应付职工薪酬等多为经营中发生，且周转相对较快，拖欠时间相对较短、金额相对较小，估算时假定其保持基准日余额持续稳定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金(最低现金保有量)、存货、应收款项和应付款项等主要因素。因此“我们”定义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金－上期营运资金
除了天意的确定方法外，还有两种方法：
（1）根据未来预期收入的一定比例估算营运资金，该比例可以根据历史平均水平考虑发展趋势进行预测得出。
（2）通过对企业营运能力的分析预测确定
营运资金＝现金＋存货＋应收款项－应付款项
现金＝年付现成本总额/现金周转率
年付现成本总额=销售成本总额＋期间费用总额－非付现成本总额
现金周转率=营业收入总额/平均现金余额
应收款项＝营业收入总额/应收账款周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据、预收账款以及与经营业务相关的其他应收账款等诸项。
存货＝营业成本总额÷存货周转率
应付款项＝营业成本总额÷应付账款周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、预付账款以及与经营业务相关的其他应付账款等诸项。
根据评估对象经审计的历史经营的资产和损益、收入和成本费用的统计分析以及对未来经营期内各年度收入与成本的估算结果，按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的最低现金保有量、存货、应收款项以及应付款项等及其营运资金增加额。
2、在WACC模型中，目标资本结构该如何选取？在企业资本结构与行业资本结构差距很大的情况下，是选取行业平均水平的资本结构还是选取企业自身的合理水平的资本结构？若选取行业平均资本结构，则其资本结构是一部到位还是逐年到位？
答：目标资本结构直接影响折现率的取值，如果企业自身资本结构有其存在的合理性，那么这种资本结构恰恰是企业价值不同的原因之一，反之则可以取行业平均资本结构，逐年到位也是一种很好的想法，不过预测期的折现率每年就不同了。
3、固定资产简单更新支出与固定资产的折旧之间是否有关系？特别是到永续后，假设在重置价值不变化下，两者是否应该趋于一致？（若不一致的话：如果折旧年限与经济寿命年限存在差异，则是否存在有差异？）
答：目前有机构对于正常经营企业（不是新建企业，也不是快到经营期结束的企业）一般假定企业维持简单再生产，这里的追加投资是维持性支出，更新改造性支出等于折旧，未来各年不考虑扩大的资本性投资，由于企业现有固定资产正常的更新改造每年均会发生，这部分更新改造支出与现有固定资产规模和使用状况相关联。则满足未来生产经营能力所必需的更新性投资支出，即以资产的折旧回收维持简单的再生产。
但对新建企业，近几年的投资肯定较小，如果一味按照投资等于折旧的话，则会低估企业价值，反之则高估，所以，还是那句话要具体问题具体分析。
4、企业特有风险Rc能否取负值？若企业各项状况均优于行业，（也就是说行业中的那些优秀企业），其与行业平均相比较，它不但没有特有风险，相反却有更多的竞争优势，此时特有风险能否取负值？
答：个人认为可以取负值。但天意的看法也有道理，要慎重。同时，这一特定风险调整系数还包括缺乏流动性对企业价值的影响因素，这样的话取负值的可能性就更小了。
5、一个公司通过分析，基本处于盈亏平衡点附近或略有盈余，而其净资产却相对较大，也就是说通过简单分析就能知道收益法评估结果与成本法评估结果之间差异会很大，但是却又很难区分非经营性资产或溢余资产之类的资产，此时应该不应该做收益法？如果不做收益法又该如何分析不适用的原因？
答：这种情况更应该采用收益法评估，以确定成本法中无形贬值是否充分考虑。衡量企业是否存在非经营性资产或溢余资产要看该等资产是否是企业正常生产经营所必须，是否在未来收益预测时考虑其可能生产的收益或成本。
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这些问题很麻烦
这些问题都是收益法里面的难点，各机构、个评估师考虑不同，主要原因是收益法模型确实比较笼统。
其实，不管是那个参数、哪些参数的取值和预测，到底怎么说才有更好的道理，确实不很好统一。
我觉得，应该对评估结果这个决定因素去考量，那就是可验证性。
倒推一下，循着结果，去年做的项目，如果今年又遇到了，看看个参数与实际差异，或者过得更久一些，也许更有说服力，否则。如果验证性很差，再有道理的选取和预测也是惘然的。
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回复 板凳 信步闲庭 的帖子
不错的主意！这个也许就是实证资料的搜集问题，值得尝试
对于上述问题我自己的理解是：
& && && &&&1、对于营运资金问题，目前我们的做法也是基本采用天意的论述，即按照历史数据测算应收、预收、存货占当期收入，应付、预收等占当期主营成本的数据（一般按年初与年末的数据平均，个人认为年末的数据不能完全反应当期的资金占用水平，似乎应采用全年各月或各季的平均占用水平用来测算相对合理。），但是这做法个人觉得有一种情况下难以把握，即企业历史数据与行业平均水平差异较大时，该如何采用？（在企业价值指导意见中有这样的提法，企业生产经营区域稳定的特点之一是各项水平趋于行业平均）。
&&另外，老奎提到的现金是否应算到营运资金？我个人觉得不应算到营运资金里面，因为我们所测算的本身就是现金流的概念，评估中营运资金里面应该是指企业占用尚未转变成现金的其他资产（应收款、存货、票据（可视同应收款））等
& && && & 2 、WACC中目标资本结构，“指导意见”中的案例好像是直接用行业平均资本结构的，而不是逐步到位，我们目前也是采用这种做法。虽然我个人认为这种做法不甚合理，应该是采用逐步到位，也就是说折现里应该逐年变动，但是这却又涉及到两个问题：1、资本结构如何逐步调整到位，该如何量化？2、WACC的好处就是回避了融资计划预测，而这样是否又得替被评估企业假设融资计划？由此最终扣减的付息债务该是基准日的付息债务还是基于资本结构趋同于行业标准后的付息债务？（个人认为付息债务的扣减照理应该同目标资本结构相匹配，要不然可能存在这样的极端情况下的现象：一个企业无付息债务或只有很少的付息债务（这种情况下页就是企业价值基本等同于股权价值，此时股权现金流基本等同于企业现金流，），而如果采用行业中的目标资本结构确定的WACC折现率却是该行业平均付息债务水平下确定的，与股权折现率就会存有差异，这时候扣减的付息债务该如何确定呢？由此两种方法最终得出的股权价值可能会产生差异）
& &&&3、折旧与更新支出问题：目前企业计提折旧的年限普遍低于经济寿命年限，如：企业建筑物计提折旧年限一般30年左右，但是经济寿命年限一般达到40-50年，设备中也同样存有这种现象。目前机构的做法一般有两种：1）达到永续年后简单更新资本性支出与年折旧额一致，这样的做法却与经济寿命年限普遍与折旧年限不一致有点矛盾，2）达到永续年后，简单更新支出按照基准日各类资产的重置价除以经济寿命年限确定，这样就会与年折旧不一致。那么就会影响到导致虚增或减折旧，因为存在着折旧计完后就不存在着折旧的问题。
& &4、个人认为Rc也可以取负值，可是现实中我还没看到过一个Rc取负值的评估报告。我有一次取过，但是被领导责成修改了，说没有取负值的报告的，要么就取零值。
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企业价值收益法评估中难点问题讲解
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资产评估收益法中的分段收益公式中的这三个r 分别指的是资本化率还是折现率
我有更好的答案
(1+r)中的r是折现率，单独的r为资本化率
采纳率：95%
资本化率和折现率是完全不一样的概念，你这个公式里面叫做折现率。
应该是折现率。
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如何用收益法评估房屋租金
10-01-12 &匿名提问
一、房地产估价行业的形势 我国建立现代的房地产估价制度是从八十年代中期开始的，目前已经有了一定的规模。主要表现在：一是房地产的估价制度已成为国家的法定制度，1994年国家房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估制度和房地产评估人员资格认证制度。二是房地产估价师实行国家的统一考试，从1995年开始，取得资格的近20000人，从2002年开始，每年举行一次。三是国家出台了佑价规范。四是成立了中国房地产估价协会。但是，当前房地产评估工作还存在一些问题。 一是注册会计师、资产评估师和房地产估价师的关系不清，职责不明。 国务院清理整顿经济鉴证类中介机构领导小组的办公室设在中国会计师协会，要把资产评估分离出来，与房地产估价是合并。2001年国家拟定了一个《关于统一我国评估中介服务市场管理意见的报告》（征求意见稿），发到财政部、建设部、国土资源部、人事部、国家工商管理局等部门，核心内容是：评估是一个独立的行业。将来建立法律、会计、评估三个平台。具体设想：一是国务院成立经济鉴证类社会专业服务组织管理委员会，统一行使国家对评估服务行业的管理权，把现在的财政部、建设部、国土资源部对评估管理职能放到管理委员会。其职能包括制定评估管理法规、资格设立、市场准入、对行业组织、评估师和评估机构进行监管等。二是组建一个评估行业的自立性行业协会，就是把中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会三会合并，组建一个统一的中国注册评估师协会，成立一个注册评估联合会，下面分为中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会。当然，涉及到利害关系的几个部门的反对意见比较大。最近，我和有关部门联系了一下，准备把他们的意见和几个部门的意见附上，让上面拍板。我们认为，没有必要成立一个实体性的委员会，应该成立一个跨部门的联席会议，共同商议评估的准则、标准、术语、收费、职业道德、行业准入标准，或互相承认资质，在达成共识的基础上，几个部门联合发文，联系会议比较松散。计委对此有意见，说这样 把它的价格管理职能给劈开了；它还认为，整个评估都应该归价格部门来管理，评估都是价格行为。国家人事部也有意见，他们认为清理整顿专业资格的问题应该由人事部来搞。 二是房地产估价师与资产评估价师交叉。这个问题客观存在的。在美国、英国、港台房地产评估都叫资产评估，主流都是房地产的评估，其他资产比例很小。一个资产为什么需要评估，必须具备两个基本条件：一是独特性，任何商品资产在转换过程中，从理论上讲都有一个确定价格，但不等于都需要专业的评估，一般的商品交易，价格显而易见，不需要专业评估。所以，一般的资产评估对房地产和土地的评估很感兴趣，因为它价值量相当大，评估所需费用与资产相比很小。传统上需要评估的，当然是房地产，还有古董、名家艺术品等，个别的珠宝钻石也需要鉴定评估。现在，发展到企业的整体资产需要评估，极个别情况下有无形资产也要评估。 除此以外，房地产评估为何在资产评估里是老大？房地产在社会中总财富中占绝对的大多数，按照保守统计，占60-70%。一个家庭、企业、国家的很多资产凝聚在房地产中。在评估中，有几个主要的评估，一是抵押评估，在市场经济中要取得资金，需要靠物来做担保，世界各国最终选定的就是房地产。因为，它跑不掉、寿命长、价值比较大，某种意义上能保证升值。这样几个特点，决定了房地产是适合做抵押物；税收的评估我们基本上没有这一块，未来是要有的，国家机器的运转要靠税收保证，财产税、房地产税、遗产税的公平合理的征收是应该按其价值进行的。强行征用要依法进行补偿，比如，在房屋拆迁中，要对拆迁房屋进行评估。所以，在资产评估中，房地产评估是老大。 三是房地产评估机构需要尽快脱钩改制。多数房地产评估机构过去是政府的交易部门，后逐步成为房地产评估事务所，事务所有时也行使政府的一些职能，既当裁判员，又当运动员。现在按照国务院的规定，要成立有限责任公司，对于评估业务不多的，确实有些困难。但对于多数来讲，这是一个绝好的机会，通过改革，原来的牌子就送给你，如果你原来做的不错，就有了业务关系，实际上等与国家出钱给你找了业务关系。想通了，搞个评估事务所自己**比较踏实。 加入WTO以后，房地产要受到一些挑战，………………房地产服务领域受的冲击可能非常大，评估是服务，服务领域有中介服务和物业管理，中介服务有咨询、评估、经纪，现在冲击比较大的可能是代理，代理可以开连锁店。在美国、英国评估机构都有实质。在中国评估你必须有评估资质。但现在压力比较大的是，他们在中国发展他们的会员，搞一些培训班，考取他的资格等。比如金融保险进来以后，因为许多金融业务需要做评估，他们就可能找他们的评估机构。 二、评估工作的设想 1、出台有关的标准、办法。一是修订国家评估规范，特别是拆迁的评估规范；二是制定新的标准，房地产估价新的术语通过符号；三是制定房地产估价合同示范文本。目前估价合同五花八门，乱收费、乱承诺；四是修改关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定；五是制定注册房地产估价师继续教育管理办法；六是制定房地产价格评估纠纷调解办法。过去我们的评估从理论上讲，深度还可以，但是实践中演变成了一种模式，成为形式上的评估。目前评估的精度也不够，特别是在拆迁中，评估往往要精确到元，否则老百姓不干。所以，一旦出现纠纷，就需要一套调解纠纷的办法。 2、房地产估价师的考试。从今年开始，每年都举行一次。教材和考试大纲要进行修改。原来四门考试，第一题都是客观题，如单选题，多选题，判断题，综合分析题，只要选择就完了。后面的题都是主管题，特别是案例，这样就造成了阅卷的工作量很大，时间长。重要的是阅卷难以做到客观合理、公平。有时判卷人员难以理解答案，比较死板的人，一样的答案就判你是对的，差几个字或者换个说法，就判你是错的，实际上我一看说的是一回事；也可能有的答案比参考答案更好。因为，你的标准答案不可能就一定说的很全面。因此，经过几年的摸索，题型是不是要做些调整，就是全部改成单选、多选、判断、综合分析。综合分析实际上也是选择，也是单选多选，或者是融合在一起，现在已经给几位原来命题的专家们都打过招呼，叫他们去想。大家反映，如果改成客观题，能不能反映实际水平，确实这也是一个问题。 3、房地产经纪人考试。日人事部建设部下发了关于印发房地产经纪人员执业资格制度暂行规定和房地产经纪人员执业资格考试实施办法的通知，房地产经纪人,简单讲就是买房子、租赁房子的代理销售人员。但要取得执照。经过到国外考察，外国也都进行经纪人考试，从今年开始每年进行。考试的教材有四本,一本是《房地产的基本制度与政策》，再一本《房地产经纪相关知识》，三是《房地产经纪实务》，四是《房地产经纪概论》,委托上海组织编写。现在中介服务机构,深圳做的比较好。 4、房地产估价师的管理。一是从2001年开始注册工作。后来考虑分为职业的和非职业的进行管理。注册管理的办法是必须到有资质的机构,脱钩改制的机构来注册,这是原来的注册规定。现在对此问题还没有定论,一种想法是都予注册,分为职业的和非职业的；职业的就是在有资质的脱钩改制的机构工作的，其他的都是非职业的。注册的办法一种是你原来在从哪里考取的，你就在原单位注册，但这和管理办法相违背。还有一种就是在有资质的评估机构注册。这种办法能反映你的真实情况,还有一种观点认为，只要你在脱钩改制机构里面,就给你注册。按照注册条例,其他的就不给注册,但这可能存在一些问题。我们觉得还是都管起来好。现在初步考虑都给注册,同时搞一个注册专用章,符合条件的发个执业专用章；不符合的,就没有这个章。有执业专用章的就签名生效。没有执业专业用章的只能做一些辅助性的工作 二是继续教育。我们的继续教育已经在开展，有必修课和选修课,必修课按照部里要求,必须参加中国房地产协会举办的继续教育培训班；选修课由各省负责培训。继续教育采取两种形式，一种是集中在黄山培训中心培训,省里有积极性的可以搞自己的培训教材。通过培训对估价人员进行一次大的清理。 三是要建立估价师的查询系统。经过初始注册和培训，张三、李四是不是房地产估价师，是注册的还是非注册的，有没有劣迹,人在哪里,在网上或者什么形式，都能查得到。 5、房地产估价机构的管理。重点对于房地产估价机构脱钩改制的情况,进行一次全面的摸底。脱钩改制之后，正规的机构全国到底有多少家,什么样的资质,它的名称是什么,法人是什么,注册资本是多少,电话,地址,包括估价师的名单,都要弄清楚。同时建立两个系统，一是建立房地产估价机构的查询系统；二是建立全国房地产评估机构的联盟。设计一个全国统一的牌子,统一的服务标准,统一的企业形象,你可以加盟,不影响你现在的老板身份,你完全独立核算,是个法人。做好了之后,社会上的老百姓信得过这个牌子。像麦当劳你到世界上哪一家餐馆去,享受到的基本上是同一种服务标准,吃的东西的口味基本上是一样的。这样做大做强，不光是对着国外，国内也要竞争，从而提高我们的竞争力。 6、发展协会的会员,开展会员的交流。我们协会会员工作的发展可能还存在着一些问题,现在我们会员分为团体会员和个人会员两种。你是房地产估价师的,必须成为会员。当然,会员还要提供一些服务,提供哪些,希望做个交流,当然,我们不会增加大家的负担。像国外的,你是哪个协会的会员,别人对你比较信任,有信任感。 7、对外交流。原来我们基本上做的差不多了,但现在遇到一个问题,就是和香港的资格互认问题,香港有个香港测量师协会,它原来在回归之前是英国皇家特许测量师学会香港分会,回归之后,就改为香港测量师协会,它的测量师是广义的,有大地的测量,工料的测量，房地产估价师它叫做产业测量师,就是资格互认的问题,我们一些做法是借鉴他们的,所以他们很多机构已经进入大陆多年了,我们2001年的估价师考试,允许国外和港台符合条件的参加,这是过去没有的。再一个是通过互认这个问题,互认一批,他们承认我们的，我们承认他们的。当时,他们担心大陆这么多估价师对他们造成冲击,实际上相反，是他们对我们的冲击。他们能进来,我们出不去。拿我们建设部来讲,注册建筑师,城市规划师等都存在着这个问题。对外交流方面,我们准备每年组织出国考察,到国外去看看别国是怎么发展的做些什么事。 8、科研。协会能够发展也需要靠科研来支撑。从今年开始,我们每年出一个估价报告的精选。同时协会拿出一部分经费来搞科研课题,比如，要研究估价的合理误差是多大,国外是怎么掌握的,国内应该怎么掌握,是10%还是15%。 9、建立一个自我约束机制。我们这个行业在发展过程中总的主流是好的,但现实中也存在很多问题。如恶性竞争,就是低价收费,包括委托方让你评多少就评多少,还有回扣。怎么来建立估价师和估价机构的自我约束机制,我们想了些大的思路,就是学习国外的模式加入保险,每一个估价师都要入保险。所谓保险,就是造成的误差专门由保险公司来赔。保险公司受不受理你这保险,就看你信誉了,信誉好就受理,有的信誉不好,有劣迹,保险费就高,你可能交不起,那不入保了。将来我的委托人找你所在的机构时，首先看你入没入保险,没有保险我根本不给你做,就这样一套惩罚机制。你没有保险你就在这个行业生存不了。还有一种就是建立风险金,交到行业的协会,从你的业务里面提出一定的量,出了事行业协会赔偿,严重的将来也要被开除。这两个机制,在我们国家现在都没有建立。今后，社会上要公开来做科研课题,希望大家跟我们提一些建议,协会怎么发展。 三、关于评估对象 技术方面的问题主要是估价对象,在我们考试教材修改里面,对估价对象正确认识或者界定比较重要。对估价对象的界定,我们从两个方面做了分类,一个是我们现实估价的实物,如对房地产的认识包括三个方面,一方面是实物,就是肉眼看得见的,手可以摸得着的东西；第二个方面是房地产的权益，即所有权和使用权。实物的好坏对它的价值影响比较大,像钢筋混凝土结构的、砖结构的、钢结构的差异很大的,实物的好坏不同,它的价值不一样。同时,实物状况不一样,如权益不同,价值也差异很大。完全的商品房和经济实用住房价格就不一样。还有在房改中买的公房分为成本价房、标准价房,它上市的政策不一样,补交的土地收益不一样,它的价值也有影响。再一个方面就是区位,住房坐落的位置不同,可能实物状况一样,权益状况也一样,但它的价值也不一样。在我们现实中估价对象大概有这样几种：一种是空地,就是没有建筑物的土地。第二种估价对象是有建筑物的土地,地上有了建筑物,但我们估价对象就不只是土地。我看了很多报告,报告里面估价对象是什么,很多都没有交待清楚。当然,这个建筑物可能是已经建成的,可能是旧的,也可能是新的。第三种就是地上建筑,不包含土地。第四个对象是土地与建筑物的合成体。第五个对象就是在建工程,这个估价在我们现实里面比较多,评估方法大多采用成本法。第五个估价对象就是房产开发商正在建的一个房产开发项目。老百姓买是未来建成的一个房子,什么样的装修,什么样的档次,什么样的户型,大部分可能还在图纸上。第六种我们把它定义为未来状况下的房地产。第七个就是已经消失的房地产,这种情况不多。但有些情况下可能需要做,房地产不存在,但它也要你估价,也有些例子,如城市发生火灾之后,房子投保了,火灾之后房子全没了,现在要确定它的赔偿,应该赔多少钱,你到现场去看,只有这块地,但要评估好是评这个没有的房子。这是把一个已经消失的房地产作为估价的对象。第八种是现在状况下的房地产。与过去状况下的房地产差异部分,如后来增加的装修,我碰到过这样的案子。这种情况在北京就有几种,我估计其他各地也有；又如开发商原来盖一个商场,把它预售了,在商场的主体完成的时候,后来买家就先期进行装修了,为了赶时间,再后来可能市场变得差一点,因为商场建的多，价格下落了,原来的买家可能就后悔,他抓你开发商的毛病,如延期交房,或者找你的质量问题,说合同无效要退房。如果退了房，别人后来买下了,因为装修给你赔多少?不管赔不赔,赔多少,但是客观上是个什么?这样的话,委托我们房地产评估机构也可以来做。不知怎么做,有些找会计、审计来做,按照装修单位提供的单据查它的账。我觉得这样的房地产可以来做,关键是估价对象怎么来界定。上述估价对象就是过去状况的房子和现在状况的房子差异多少钱。第九种估价对象就是房地产整体中的一个部分,这主要是一个楼层、一套房子、公寓，某种意义上它就是一个部分。第十种估价对象是包含有其他资产的房地产。典型的是评估整体的宾馆,用收益法来做,自然涵盖了,里面的床、柜子、电视机,就是包含有其他的资产的房地产估价。第十一种是作为企业整体的一部分房地产。我估价的对象是企业的整体,有可能企业的房地产独立出来评估,现在的上市公司很多都这样做。房地产的保险估价也非常重要,最典型的就是火灾保险。保险估价的对象应该是可能发生灾害，遭受损失的部分。例如对一栋房子进行保险估价，土地的价值就可以不计算在内，因为即使发生火灾，土地是不会灭失的。这是从实物的角度划分的。 如果从权益的角度划分房地产的估价对象，大致有18种，第一种是出让的土地使用权和房屋所有权，即手续是完备的，产权是明晰的，为设置抵押权、典权或其他任何形式的他项权利进行的评估。第二种是划拨的土地使用权和房屋的所有权。我国的土地属于国家或集体，所有权暂时没有价值。第三种农民集体土地上的房地产所有权。第四种是部分产权的房地产，如房改中以标准价购买的房屋。第五种是共有的房地产，未经共有人书面同意，该房地产不能转让。第六种附带有租约的房地产，即已经出租的房地产，如商场、写字楼等。第七种是设置有抵押权的房地产，其价值是干净的房地产扣除抵押权涉及的本金及利息。第八种是设置有典权的房地产，其价值会更低。第九种是设置有地段权的房地产，典型的就是通行权，在别人的土地上通行也影响它的价格。第十种是手续不完备的房地产。第十一种是产权不明或者有纠纷有争议的房地产。第十二种是临时用地或临时建筑的房地产。分为超过批准时限和未超过期限的房地产。第十三种是违法占地或违章建筑的房地产。严格讲这种房地产没有价值。第十四种是已被划为征用或拆迁范围的房地产。现在按照货币补偿也要研究没有拆迁的情况下的买卖和拆迁情况下的差异。第十五种是已被法院查封或监管的房地产。第十六种是房地产的租赁权。某种意义上土地的使用权本质上也是一种租赁权。第十七种是房地产的典权。典权本身可以买卖，类似于抵押权。在西方抵押权可以买卖。第十八种是房地产的空间利用权。在市场经济的条件下，这个空间有时不是整体上来买卖的，这就是空间的利用权问题。在日本，政府要修一条道路必须要穿过一个地方，不用全部买，只要买一部分，买三层到四层的空间。在我们国地基是我的，我可能盖三层，三层以上再卖出去，这也是一种空间利用权。
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您好2、采用收益还原法评估待估宗地土地价格（1）确定房地年总收益&/p&调查待估宗地所在区域类似房地产出租收益水平，考虑到待估宗地上房地的个别因素，确定待估宗地的房地出租的单位租金为每月每平方米175元，总建筑面积5317.88平方米，房屋出租率为60%，房屋有效出租比率为92%，则：&/p&房地年总收益＝月租金×12×总建筑面积×出租率×有效出租面积比率           =616.45（万元）。&/p&（2）还原利率确定&/p&1）土地还原利率&/p&土地还原率r根据《武汉市人民政府关于实施武汉市市区2006年土地级别与基准地价标准通知》（武政[2005]16号），按7.39％计。&/p&2）房屋还原利率&/p&通常房屋还原利率高于土地还原利率，依据武汉市房地产市场状况和《武汉市人民政府关于实施武汉市市区2006年土地级别与基准地价标准通知》（武政[2005]16号），房屋的还原利率取为9.38％。&/p&(3)房地出租年总费用&/p&1）管理费：指对出租房屋进行必要管理所需的费用。按年租金的2%计，则：管理费＝房地年总收益×2%＝12.33（万元）。&/p&2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。按房屋重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为钢混一等，根据武汉市物价局、房产管理局[2006]74号文件《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》，确定房屋单位面积重置价为1150（元/平方米），则房屋重置价为.88＝611.56（万元）；此外，室内进行一般装修，根据市场装修费用行情，装修费约为122.31万元，此外，室内配套设施，则总的房屋总重置价格为733.87万元，则：&/p&维修费＝房屋重置价格×2%＝14.68（万元）3）房屋年折旧费：房屋的残值率为0％，房屋的耐用年限为60年，土地使用权设定年限为40年，故房屋的可使用年限取为40年，则：年折旧费=房屋重置价格/土地使用权设定年限&/p&        ＝18.35（万元）4）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰计算。&/p&依据委托方提供的资料和现场实际踏勘，确定房屋目前成新率为9成新，则：&/p&房屋现值＝房屋重置价格×成新率&/p&=660.48（万元）保险费＝房屋现值×2‰＝1.32（万元）5）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及其附加等。依据武汉市地方税务局、武汉市房产管理局有关文件，出租的税金标准如下：&/p&①房产税:取租金的12％&/p&房产税税金＝房地年总收益×12%＝73.97（万元）②营业税：取房地年租金的5%营业税税金＝房地年总收益×5%＝30.82（万元）     ③城市维护建设税：取营业税税金的7%城市维护建设税＝2.16（万元）④教育费附加：取营业税税金的3%教育费附加＝0.92（万元）⑤堤防工程修建维护管理费：取营业税税额的2%堤防工程修建维护管理费＝0.62（万元）⑥平抑副食品价格基金：取租金的1‰&/p&平抑副食品价格基金＝房地年总收益×1‰＝0.62（万元）⑦地方教育发展费：取租金的1‰&/p&地方教育发展费＝房地年总收益×1‰＝0.62（万元）⑧印花税：取租金的1‰，印花税＝房地年总收益×1‰＝0.62（万元）税金合计为：110.35万元。&/p&房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋房屋年折旧费+保险费＋税金                   ＝12.33＋14.68＋18.35＋1.32＋110.35                   ＝157.03（万元）    (4)房地年纯收益    房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用&/p&                ＝616.45－157.03                ＝459.42（万元）    (5)房屋年纯收益    房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率＝61.95（万元）    (6)土地年纯收益土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益＝397.47（万元）    (7)计算待估宗地总地价&/p&    待估宗地土地使用年期n为40年,则：&b&&/b&总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）&sup&n&/sup&]          ＝5067.95（万元）&b&&/b&(8)计算待估宗地单位面积地价宗地总面积为208.48平方米，则：单位面积地价＝总地价÷宗地总面积&/p&                ＝13237（元/平方米）收益还原法评估过程详见表16。&/p&&b&表16  收益还原法评估过程一览表&/b&&table cellSpacing=0 cellPadding=0 width=605 border=1&&tbody&&tr&&td width=70&&p align=center&宗地名称&/td&&td width=56&&p align=center&房地年总收益（万元）&/p&&/td&&td width=42&&p align=center&房地年总费用（万元）&/p&&/td&&td width=42&&p align=center&房地年纯收益（万元）&/td&&td width=49&&p align=center&房屋现值（万元）&/p&&/td&&td width=31&&p align=center&房屋还原率&/p&&/td&&td width=46&&p align=center&房屋年纯收益（万元）&/td&&td width=52&&p align=center&土地年纯收益（万元）&/td&&td width=37&&p align=center&土地还原率&/p&&/td&&td width=38&&p align=center&土地使用年期(年)&/td&&td width=44&&p align=center&总地价（万元）&/p&&/td&&td width=37&&p align=center&土地面积(M&sup&2&/sup&)&/td&&td width=50&&p align=center&宗地单位地价(元/m&sup&2&/sup&)&/td&&/tr&&tr&&td width=70&&p align=center&江汉区俊华大厦4层、5层地块&/p&&/td&&td width=56&&p align=center&616.45&/td&&td width=42&&p align=center&157.03&/td&&td width=42&&p align=center&459.42&/td&&td width=49&&p align=center&660.48&/td&&td width=31&&p align=center&9.38%&/td&&td width=46&&p align=center&61.95&/td&&td width=52&&p align=center&397.47&/td&&td width=37&&p align=center&7.39%&/td&&td width=38&&p align=center&40&/td&&td width=44&&p align=center&5067.95&/td&&td width=37&&p align=center&208.48&/td&&td width=50&&p align=center&13237.00&/td&&/tr&&/tbody&&/table&
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