开发商如何正确卖车位？(图)_网易新闻
开发商如何正确卖车位？(图)
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南都制图：林军明　　业主入住后，享受了较低车位月租价格，开发商再想卖车位就会有点难。近日，东莞长安镇四季豪园小区因开发商卖车位引发纠纷，甚至惊动了维稳部门。那开发商该如何正确卖车位呢？有律师表示，开发商只得销售产权车位。
　　典型案例
　　无产权车位竟高价出售
　　7月5日上午，长安四季豪园营销中心有100多名业主聚集，要求该小区停止销售车位，并恢复使用月租卡。业主代表说，小区此前一直通过出租的方式将车位提供给业主使用，车主可选择办月租卡，或拿临时停车卡。但最近开发商停止给业主的月租卡续费，并且贴出《车位销售公告》，要求有意购买车位的业主在7月5日-16日期间缴纳3万诚意金，这样才有资格抽签购买车位，否则视为放弃购买。
　　有业主表示，这段时间收到小区营销中心工作人员的推销电话和短信，“一个20年产权的车位售价为22万到28万元，没有产权证的售价为16万到22万元不等，明显不合理”。
　　而开发商方面回应，其车位销售工作是按照政府流程办理的，并无违规，业主提出的“不许销售”诉求既无依据也无道理。对于恢复使用月租卡的诉求，开发商表示，此举是为保证购买车位的业主在具备收车位条件时可以正常使用其购买的车位，故而暂停办理停车卡月租，但在未售前停车位仍可正常使用，业主停车可通过拿临时卡的形式进入停车场。
　　地下停车位价格暴涨引发业主不满
　　活力粤港是沙田镇早期开发的一个项目，入住已有7年之久，业主和物管处一直相安无事。日开始，与开发商同属一个集团的瀚森物业有限公司准备代售开发商的地下停车场，将原本150元/月就可以停放的地下车库进入口封闭，并将地下停车场150元/月的价格调为400元/月，引发业主极大不满，造成小区门口发生堵路事件。
　　对于定价8万元一个车位，业主们认为定价太高。“周边的一些楼盘，居住环境、硬软件配套，都比活力粤港要好，车位也才五六万元一个，开发商明显是看着车位配比较低，所以提高价格，业主居住在此，要停车，也不得不买。”业主李先生说。
　　针对业主不满，物业经理张先生出示了日东莞市物价局发放的《广东省经营服务性收费许可证》，批复的价格分别是露天停车场是180元/月，室内停车场是350元/月。“业主们实际上已经享受了好几年的低价停车费了，目前是恢复原价而已。”张先生表示，目前地下停车场的收费标准是400元/月，其中50元是车位管理费，至于车位售价，张先生认为开发商有权根据市场定价。
　　律师说法
　　没有产权车位不能销售
　　对于长安四季豪园高价卖车位的情况，东莞律师黄球表示，对没有产权的车位进行销售明显不合法，而明确仅20年产权的车位也应该了解清楚，为何产权是20年，以防开发商以出售为名出租车位。黄球称，那些没有在出售的车位应该继续执行月租形式，开发商不能停止月租来销售车位。
　　对于活力粤港的车位定价8万元，广东润广律师事务所律师黎娇燕表示，车位的售价是完全的市场行为，由市场自行调节，开发商有对车位的自由定价权。
　　重复收取管理费无依据
　　对于多收了50元管理费，黎娇燕表示，根据《东莞市机动车停放保管服务收费管理办法》第六条“居民住宅区的停车场所的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价”和《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第二十三条的规定，物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按市物价局的有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取(车位)物业服务费。根据批复规定，物价部门已经批复350元/月停车费是包含管理费在内的，瀚森物业在物价部门的批复之外加收50元/月的车位管理费，没有依据。
　　关键是要明晰产权
　　为何在东莞卖车位容易引发矛盾？业内人士表示，这些因为卖车位发生矛盾的楼盘多是旧楼盘，业主已经入住，一直用较低的月租的形式使用停车位，突然停止月租改为出售，自然会引发不满。
　　随着东莞汽车保有量的节节攀升，车位越来越成为刚需产品。其实在东莞的车位市场，车位可以说是供不应求。瑞峰置业相关人士表示，今年东莞车位成交面积减少的原因是今年楼市行情比去年好，开发商没有力推车位，致使车位供应量不足，而在楼市行情不好的年份，车位是回笼资金利器。由于车位供不应求，东莞甚至规定了“一户家庭只能购买一个车位”，以防车位被爆炒。
　　在实际销售中，由于车位形式多样，既有公共露天车位，也有地下人防车位和地下产权车位，也有长时间出租的车位。这些车位有何区别？开发商如何正确卖车位呢？
　　南都记者咨询了多个律师，总结了一些车位不得销售的情况，实际上，除了地下产权车位外，其他形式的车位开发商都不得销售。黎娇燕认为，解决车位纠纷的关键，是明晰产权。产权人能够得到合理的回报，自会提高投资的积极性。至于价格高低，应当由市场去调节。
　　提个醒
　　五种情况车位不得销售
　　小区的公共空地
　　小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
　　无约定的地下车位
　　如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
　　这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
　　已被公摊的地下车位
　　很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
　　这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
　　人防工程禁止
　　开发商销售
　　没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
　　根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
　　销售使用权
　　超过20年
　　属于欺诈
　　有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
　　凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
　　本版采写：南都记者　卫学军
　　作者：卫学军
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈成都一小区买车位需共享不然涨1万 业主不答应政府介入协商
来源：成都商报
成都一小区车位标价9.5万，业主吴女士支付了2万元&诚意金&，预订一个车位。吴女士称，随后她与开发商签合同时，却发现未来需无条件将车位共享出去，如果不愿意，总价则增加1万。
吴女士认为，开发商的做法不合理，且小区车位向外界共享，小区安全也受影响。该小区不少业主也持相同观点。一周以来，1000余名业主拒绝共享车位等一系列服务进入小区。
5月5日，该小区开发商绿地集团人士告诉成都商报记者，既然有小部分业主对共享车位提出质疑，那就取消该服务，而其他服务也仅对小区业主开放。
5月5日，记者来到事发的绿地城小区了解到，该小区二期项目建成后，于上月底开始销售车位。
业主吴女士告诉记者，她之前咨询销售人员后得知，车位总价为9.5万元，她认为颇为划算，于是支付了2万首付，即诚意金。多位业主称：&交诚意金时，销售人员没有说明车位是共享车位。&吴女士告诉记者：&销售直接说，反正车位就是9.5万。&
吴女士称，5月2日她前往售房部购买车位后，被销售人员要求附加签一份&宜行宜停&车管家&服务礼包确认书&，自己花9.5万购买的车位将会共享出去，如果不接受&确认书&，则总价涨至10.5万元。
&我们拒绝第三方企业进入小区，要共享什么，是业主自己的事。&业主何先生称，小区车库属业主集体所有，开发商与共享企业合作时，从未征求过业主的意见。何先生认为，虽然开发商声明共享车位等服务仅对小区业主开放，但&共享车位APP谁都可以下载&，如何杜绝外来人员进入小区，保证小区安全，成为业主的疑问。
5月5日上午，记者来到绿地城小区售房部，记者看到，售房部室外贴着几处销售车位的广告，室内则有&共享车位&的推广广告。当天下午，开发商新贴出的一张告示中，声明&不设置共享车位&。
5月5日晚，绿地集团方面回复成都商报记者，之所以与&宜行宜停科技有限公司&合作，是为了更好为本地客户服务，而新鲜事物就算是好的，也需要接受过程，所以前期既然有小部分业主提出质疑，&那绿地城就取消该服务(共享车位)。&
关于小区业主最关心的安全问题，绿地集团方面则表示，住宅物管不允许外来人员和车辆随意进入，&所有服务仅针对绿地城业主&。
成都商报记者了解到，当地大丰街道办事处、房管局已积极介入协调。
原标题：买车位愿“共享”可优惠1万 上千业主都不干
编辑：孟一凡
[此文系转载，来源于成都商报，版权归属原作者]
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都说三月的西安非常焦虑，尤其是买房的人很焦虑，一方面被“全款买房、首付上涨”这种牛皮鲜广告般的口号搅动的心神不宁，一般还要接受售楼部的傲慢与偏见；
大家都知道现在买的人多而房源少，供求不平衡，开发商处在强势的地位，在这种强势地位下，业主被动挨打必然的，当然强买强卖绑定销售也是妥妥的。
昨天发微信群的二维码，刚建群，就有业主来留言说智慧新城的房子买房还得买车位，开发商捆绑销售，怎么办？一时还难住了不少人。
捆绑销售本身就是违规的，早在16年的10月，住建部就曾发文，《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,明确界定了9种不正当经营行为,被称为“九不准”。其中第七条内容是:不准以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。
当时有南京的业主给物价局投诉，人家物价局也强势，直接开出一张20万的罚单，这事儿就算了了，但也就仅仅这一例，大部分地方捆绑销售车位这个事情大多我行我素，这其实和违规收诚意金、变相提高首付的行为在恶劣性上并没有区别，在全国范围内搭售车位便是常见的现象之一。
谁给强卖撑腰
开发商为了追求利润最大化，甘冒风险，去打擦边球，直接推出捆绑高价车位销售，实现变相涨价。美其名曰，提前为你规划了以后，方便停车，但这种突如其来的好意让人却极不适应，毕竟我愿意买是一回事，你强买给我又是另一回事，我一个车才10万块，你车位是十五万一个，这可停不起。
房哥常说行情好对于业主而言并不是什么好事，现在的市场是向上压制供应量导致市场的可售房源不多，向下增大需求量导致买的人很多，推高房价目的一目了然，老百姓又都是买涨不买跌，也可以说是各方群里加上背后一个无形的手催热了现在这个市场；
而开发商作为市场我们能看得到的供应方，自然掌握主动权。有主动权，又有需求，监管又弱，为了利益最大化，别说捆绑销售车位了，要求全款买房，你又能拿它怎么样。
而作为业主一边焦虑中等待房源，一边在高价中被迫接受各种不平等“条约”，大家都担心自己被剩下，因而愈发积极的往前挤，最终变成业主和业主之间的博弈。开发商把买房条件放在这里，并不是所有人都是差钱的刚需，总有不差钱的；
按照开发商的心理：市场这么好，按照以往，我两百套房子排600人害怕卖不完；现在别人都没房就我家有我同样排上600人，但是我设置一些条件，比如（全款优先，买房必须买车位等等），这样条件下200套也能轻松卖完妥妥的，无非就是挨一些吐槽和谩骂，那有如何，反正钱挣到手了，就这样，最多有业主投诉，他那也是寡不敌众，无视就好；
这是强买强卖的基础。房子不愁卖，即便是强迫性销售也有市场，车位只是其中之一。
卖车位的逻辑
那很多人也就不明白了，因为按照西安现在停车紧张这状况，车位本来就是稀缺资源，犯得着背着骂声必须和房子一起卖吗，开发商屯着以后不是还能卖更高的价吗？
这还真不一样，卖房的时候顺便把车位卖了，一来节约了人员成本，营销成本，省了二次销售的很多事情，在卖房的同时把车位的款也回了，一举两得。同时小区入住以后，因为车位的纠纷更多，只售不租，抢车位的随刻可见，这个时候业主因为无法停车的愤怒都会转移到物业（开发商）这里，这个锅也不好背。
而在买房的时候直接把车位卖掉，以后即便有车位的纠纷，那也是买了车位的业主和没买车位业主之间的纠纷，开发商则无需为此左右斡旋，不用背着捂着车位不出租，投机倒把等涨价的骂名；提前卖无非就是收的钱没有以后等小区入住以后，车位成稀缺资源在卖时收的钱多，但风险小且能一次性回款，很多开发商还是很乐意的。
而作为业主一方，在买房的时候，大部分人关注度还都在房子上；也是因为钱都投在房子上无心顾及车位；对于小区以后的停车紧张程度也把控不来，毕竟那是几年后的事情；
大家也都是先顾眼前，对于车位的关心，也大多停留在问问车位配比这些，对于以后小区的车位如何规划，价格如何也没有概念，同时这个时候买房的业主之间也相互不认识，形成不了抱团，不至于说小区都入住以后，大家普遍买不起车位停车紧张的时候，业主联起手来和开发商抗衡。
并且等小区全部入住以后在卖车位也并不好卖，西安很多小区门口马路上车停了一排又一排，交警整天骑着小摩托来贴条，而小区里很多的底下车位其实是空着的，物业（开发商）只卖不租，或者天价车位；大部分一个代步车也就十来万，一个车位反倒卖15万朝上，翻来覆去算下这个成本；
算球了，贴条就贴条吧，一张条子也就100块，一个月交罚款也比买车位划算；实在不行，小区里不是还有绿化带呢，一脚油门上去挤一个车位出来，法不责众，有的停就行，当然上述的办法也都不是长久之计，车位不足才是根本原因，想要不担惊受怕，最终还是要买车位。
而对于高价买了车位的业主，心里也并不舒服，因为没产权呀，在销售车位时也开发商也只会告知价格和类型，并不会对产权过多介绍，事实上，西安的很多车位其实也是没有产权的。看似都是地下车库，但还真不一样，具体有四类：
四类车位区别
1、开发商在计算公摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内。这是为了满足小区内业主生活需要而向其提供停车位的，属于公共配套设施，产权理应属全体业主共有。
2、开发商在出售房屋时承诺无偿提供地下车库的。根据法律规定规定，出卖人就商品房相关设施所作的说明和允诺具体确定，对房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。据此，开发商应在交付房屋时一并将地下车库交付使用，产权也应属全体业主共有。
3、开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内的。比较典型的是兼有人防和停车双重功效的地下车库，也是目前住宅小区地下车库最常见的形态。按照规定，利用人防工程改建而成的地下车库的建设成本，已经包含在房产开发商的销售成本核算之内，地下车库的产权应当属于全体业主共有。
4、如果房产开发商可以提供足够的证据证明，其开发建设的小区地下车库不属于以上所罗列的三种情形，那么产权应归属于开发商，可以另行单独出售。而另行出售的车位，本身是缴纳了土地出让金，是有车位购买合同和产权证的，并非只是免费使用，这点要注意。
即便我们愿意掏高价买了，那也的是最后一种，有独立产权，有红本本，可以升值保值以后交易的，一分钱一分货是最基本的交易逻辑。在愿意买的这个基础上，因为区域的不同，因为开发商的不同，西安各个小区车位的价格差异也很大，我这有的是去年同行发我的高新、曲江小区车位价格，大家可以参考：
（高新区车位出售价格）
（曲江车位出售价格）
备注：图片来源于网络
停车难的现状
再说回停车这件事本身，确实是越来越紧张，根据最近的统计，西安市机动车保有量在近期内就将达到300万辆，在短短两年时间里，增加了50万辆。而与之对应的停车位数量有多少呢，不到80万辆，几乎是4：1的比例；
几乎是平均4辆车里，就有3辆车在马路边停着；新小区稍微强一些，特别是一些老旧小区、城中村，想要停车简直就是灾难；因为停车的问题，从文斗到武斗的比比皆是。一到晚上你想得到想不到的空间都会被私家车塞满，车还没车位贵，是大多数人不得不面临的现状。
而大环境则是，路边不是永久能停，路边车位越来越少、汽车越来越多，仅有的车位价格必然是水涨船高。我们痛恨炒房的，但殊不知车位也有人炒。尤其是车位配比达不到1：1的，现在看不出来，等几年后全部都入住了，停车势必一个大问题；
即便说现在就停在路边风水日晒都ok，车嘛毕竟是消耗品，从4儿子店开出来就在贬值，但是随着你收入增高，换了更好的车，没车位就成了大问题，那个时候，大家都有车都要停，你们小区本来车位就不够，会有几个人愿意卖呢？这都是很现实的问题。
开发商强卖固然不爽，但车位不够，停车紧张也是事实，要是碰到物业开“只售不租”或者先到先停，那时候就又回到了斗智斗勇的开始了，和物业斗、和邻居斗、这还真是个扯淡的世界！
问题来了，开发商捆绑销售车位到底有人管么，当然，全国类似情况这么多，西安哪能例外；要想管总是有办法的，比如业主举报——房管部门成立调查小组——销售现场检查——约谈涉事企业负责人等方式进行了调查取证——调查期间，暂停涉事开发商网签资格。你看，这流程都是现成的，唯一难办的就看装睡的人愿不愿意醒来了！
活动征集：
房哥最近将完成2018西安小区车位价格盘点，欢迎大家将自己小区的情况按照如下格式发给房哥，我统计进行汇总发布，我们整理一张表出来，给需要的业主参考；
示例：区域+小区名+价格+有无产权
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图文来源：西安房哥
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