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如何提高物业管理收费率
　　摘要：物业管理是在新环境下诞生的新兴产业，尽管其起步较晚，但发展势头强劲、发展步伐迅速，应经成为目前新兴产业中的佼佼者和领跑者。然而发展前景一片大好，发展空间无限的物业管理行业却面临巨大的收费瓶颈。收费难、收费乱的问题成为制约物业管理继续发展的重要难题，本文分析了当前物业管理中业主拖欠物业费的原因，并立足财务管理的角度就如何缓慢上涨物业管理费率、及时收纳物业管理费提出了相关建议。 中国论文网 /3/view-6760575.htm　　关键词：物业管理；收费；原因；策略 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：X（0-01 　　一、业主拖欠物业管理费的原因分析 　　1.1 房屋质量问题 　　物业管理行业诞生于房地产企业，因此，物业管理行业很大程度上依赖于房地产开发商及建设单位。但当前房地产行业重视前期建设、轻视后期服务，重视房屋销售、轻视售后管理，导致工程质量差强人意、配套设施不健全等弊端全部在业主人住后暴漏出来了。业主就会把房屋质量的问题归咎到物业身上，以拒交、拖欠物业管理费作为对抗。 　　1.2 物业管理水平有限 　　以为业主服务为根本、以提高服务质量为核心是物业管理的内在生命力所在。然而纵观目前的物业管理，几乎都将服务二字的内涵抛之脑后，以管理者的身份标榜自己。因此，物业管理普遍存在服务水平落后，难以满足业主需求的弊病。重管理、轻服务，当出现责任问题时，则是一味地推卸责任，对自己服务行业的定位非常模糊，引起广大业主的不满。 　　1.3 机制体制不健全 　　完善的法律体系是企业生存的基础，健全的机制体制是企业发展的后盾。改革开放以后，我国法律体系的建设逐渐走向正规化、标准化、体系化。但是就物业管理方面的法律法规来看，物业管理条例中存在的法律空白极为明显，在如何协调、处理业主、开发商和物业三者之间的矛盾上，心有余力不足。并且国家对物业管理的控制停留在宏观层面上，各地制定的地方法规常常与国家相关条例冲突，为物业变相征收管理费提供给了可乘之机。 　　不健全的机制环境导致了物业管理目前出现的混乱局面，比如物业的诞生基本是由开发商而不是业主自行选择，这样诞生的物业管理到底是为业主服务还是为开发商服务值得深思。再者，关于物业管理费用这方面的法律规定非常模糊，导致物业管理方面大呼收费难，而相反地业主们则普遍反映收费贵。 　　二、解决收费难、收费乱的策略探讨 　　2.1 建立资产运营机制，完善月付物管费体制 　　资产运营机制以生产属性为基准，可以在一定程度内取代建立在消费属性上的月付物管费体制。对住户来说，不同的物业管理就是不同的生活模式，要解决物管费征收困难的难题，就不应该将物管费放在房屋建设的末端来看待，而是应当其放在物业建设和房产建设的初期。根据物业的档次、标准、规格合理划分收费区间，以资产效益代替收费水准，并借助资产运营招标、投标的方式聘请资产运营上对物业管理和物业费的征收工作实施专业化的服务。 　　2.2 加强政府宏观调控，完善物业法规建设 　　要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理的不断发展壮大。物业管理法应该就如何缓解、协调业主、开发商和物业方面的利益关系做出明确的解释。政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符的服务物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竞争来提高行业的整体水平。 　　2.3 建立物管费取费方案和取费标准评价制度 　　制定物管服务和物管费用征收方案是一个极具专业性的工作，业主在选择物业公司的时候就已经对物业的管理方案和物管费的征收体系有了初步了解。因此，物业公司应当在政府相关部门的调控指导下建立完善详尽的物管费收取方案和收费表准评价制度，建立全面的物管费评价专家库，在投标、招标环节对物管费实施可行性评价，并对业主提供更详细的物管费征收、咨询、评估、研究服务，增强业主对物业管理的信任度。 　　2.4 以按月足额缴纳费用为保底 　　在一些档次规格都很高的小区，业主普遍不希望将物业用于生产性的经营开发；而相反，在配套建设较差的小区，物业的生产经营性价值又太低。这两种小区的物业管理要想实现其物管目标，就必须按物管方案要求的费用水准向业主足额收取。对中低档的小区，普遍经验是政府相关部门或市场筹资等对小区进行规模改化后再实施物业管理，这样物管收费率才能逐步提高。 　　2.5 促进物业管理向市场化方向转化 　　只有加强物业管理股权化才能解决物业公司资金不足的状况。股权化是企业迈向市场化的一个重要手段。政府对物业的管理逐渐加强，让我们了解到由社会化、专业化的物业管理公司为业主提供服务和收取费用是这个产业必然的发展方向。 　　管理公司与小区业主不再是行政管理关系，现如今属于经济民事关系，只有解除取消对物业管理不力的约束力才能真正保护物业管理企业的发展，物业管理费用的收支将采取公开化，物业管理企业将安排工作人员与业主进行协商，经协商收费标准达成一致，促进物业管理行业的健康发展。 　　三、结束语 　　总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理将会迎来更为广阔的发展空间和更加乐观的发展前景，物业管理只有正视其当前存在的问题，大力提升其服务和管理水平，才能适应社会对物业管理智能化、市场化、社会化和专业化的要求，才能更好地为老百姓服务。
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提升业主参与度和表决率，破解业主自治难
温水煮青蛙，不遭受重大损失或遭遇重大危险，就没有引起足够压力去参与。6、外权操控或干涉，没有信心参与。三、如何提高业主物业共管的参与度和表决率？1、政府、居委委和业主共同努力是关键。政府的足够重视和居委会的支持和积极推动是关键，但要理清推动、协助、帮助与干涉业主物权的界线，特别是要杜绝私利和腐败，不然就会适得其反，构成新的侵权和业主的更激烈的对抗。2、强化业主参与度是化解业主自治难的意识理念，攻坚克难，避免走弯路。3、普及物业共管法规知识及相关专业知识，加强物业共管的宣传。如：拉宣传横幅，办培训班，班宣传栏，组织物业共管知识竞赛，发放物业共管知识宣传单等，增强业主的自治能力，提升业主参与的信心。4、利用开展小区活动提升业主之间的相互了解、相互熟悉、相互交流和相互的友谊。通过业主的自行组织的活动或借助居委会组织的各种活动，加强业主之间的熟悉了解和情感交流，提升业主参与的积极性。四、提升业主参与度及业主表决率的专业技巧。1、利用业主代表制度或业主召集人制度分区分片联系业主，并充分利用业主可以书面授权委托代理人表决的规定，提升业主的参与类别和表决率。在建设部建房[号文《业主大会和业主委员会指导规则》中，第二十七条：物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第二十八条：业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。在《上海市住宅物业管理规定》第三十条中：同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。按照以上楼幢或单元或楼层为单位的业主小组，通过法定的相对多数业主同意（即过1/2业主同意）通过的选举形式，选出各业主小组的业主代表，并通过这些业主代表联系相对数量比较少的本业主小组的业主。因为相对来说工作量较少，有充足的时间和精力与业主联系和沟通（本文作者：章成圣★★物业管理师★★享受型物业服务模式创建人★★业主物管咨询★★ 微信号：zcs★★ QQ号：★★本文观点仅代表作者个人观点，欢迎共同探讨！），另外，业主代表本身就是本业主小组的全体业主表决选举出来的，公信力比较强，那些平时比较忙不方便随时参与物权共管的业主，可以书面委托业主代表代行其必须通过全体业主参与的业主大会共同表决的重大事项的表决，这样就可以大幅提高业主对全体业主大会共同表决事项的表决参与度，大幅提高业主的全体业主大会决策能力（《业主物业共管权授权委托书》格式见附录一）。2、利用业主产权信息登记联系业主。在《上海市住宅物业管理规定》第十五条筹备组应当做好以下筹备工作：第（一）款中规定：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积。确认业主身份有两种方式，第一种是到产权交易中心去查询业主身份，另外一种就是，每个业主拿着自己的产权证和身份证到筹备小组登记。可以通过业主的登记，加大物权共管重要性和提升业主参与度和表决率重要向的宣传，记录业主的多种联系方式，以便今后需要表决时能够及时联系和沟通，从而提升参与度和表决率。3、对于不方便参与表决的业主，也可以签订《业主物业共管权委托集体表决委托书》（见附录二），提升业主物业共管表决率。在上述一、2段落中的阐述中已经说明，将未投票业主意见视作同意或同意已投票业主多数人意见（详见本作者另一篇文章《在业主大会表决中以业主“未投票视作同意或视作随同多数业主意见”的做法既不合法也不合理》）是一种侵害业主表决权的行为，这种侵权行为表现在对哪些在通过此规则（未投票业主意见视作同意或同意已投票业主多数人意见）时未投票表决和表决时没有同意此规则的业主对象。本作者认为，只要表决票确实已经送达了，且如果业主已签订过《业主物业共管权委托集体表决委托书》，那就是业主真实意愿的委托，不存在侵权问题。4、有条件的小区可以凭请专职秘书+专业顾问。对于有经济能力的小区，可以聘请专业第三方顾问，并由第三方顾问派驻小区专职秘书，加强业主自治的专业化运作。由秘书加强与业主之间的沟通和联系，从而提升业主的参与度和表决率。5、利用现代的网络信息交流或信息传播工具，如微信群、微信公众号、邮件、短信等。通过微信群、微信工作号、邮件、短信等现代信息工具，加强业主之间的沟通交流和物业共管事务的探讨，加大业委会对物业共管事务的公示力度，提升业主的参与度和监管力度。6、加强业主联系方式多样化备案和联系方式更改及时备案力度，提升业主表决率。在《管理规约》中写明业主联系方式多样化及联系方式更改及时备案责任，以保证需要业主表决时能及时联系上业主，从而提升业主的表决率。7、尝试利用网络工具的表决形式。现在有一些如：嵌在微信公众号中的表决工具，可以尝试用于非重大决定事项的表决。附件一：业主物业共管权授权委托书本人是上海市 区 小区 路 号（弄） 室 （业主姓名），身份证号为： 房产证编号为：。因不一定常在小区，为了更好的行驶本人的物业共同管理权，在本人不方便投票表决之时，将本人下列第 、 、 、 、 、项事项的表决权委托给本 （幢/单元/楼层）业主代表 号（弄） 室 （业主代表姓名），身份证号为：。本委托书委托期限至下一届业主代表产生（或不再设立业主代表）为止。本委托书存档于本小区业委会，在此委托期间，如本人直接参与表决，则以直接表决为准。本人有权在本委托书有效期内向本小区业委会随时书面申请变更或废止本委托。委托选项为：（一） 制定和修改业主大会议事规则；（二） 制定和修改管理规约；（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四） 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五） 选聘和解聘物业服务企业；（六） 筹集和使用专项维修资金；（七） 改建、重建建筑物及其附属设施；（八） 改变共有部分的用途；（九） 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十） 法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。附件：委托人房产证复印件、委托人身份证复印件。委托人（签字）：受托人（签字）：委托日期： 年 月 日附件二：业主物业共管权委托集体表决委托书本人是上海市 区 小区 路 号（弄） 室 （业主姓名），身份证号为： 房产证编号为：。因不一定常在小区，为了更好的行驶本人的物业共同管理权，在本人不方便投票表决之时，将本人物业共管表决权委托给已投票表决的业主集体，同意已投票的多数业主意见。本委托书存档于本小区业委会，委托期为：年，在此委托期间，如本人直接参与表决，则以直接表决为准。本人有权在本委托书有效期内向本小区业委会随时书面申请变更或废止本委托。附件：委托人房产证复印件、委托人身份证复印件。委托人（签字）：受托人（签字）：委托日期： 年 月 日
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物管费收缴率怎么提高
收费是物业工作开展后的收获（结果）能收获多就需要前期的工作做得好业主满意率高就意味着交费的业主多所以，收费率高就需要日常工作做的较好。
这些人有钱，逮住一次让他们交2年的物业费不就行了。如果逮不住的话，只有让律师发函了。吓呼一下。当然你们公司也要有灵活的付款方式，例如银行转帐什么的，方便业主支付。
有几个方法：1、考核。将催费成效与工资直接挂钩。适用于有能力不老实的员工。2、培训。建立标准催费程序，加强催费技能培训。适用于能力欠缺的员工。3、换人。换一个塌实肯干的人，辅以言语洗脑，待其积极性消退后再换人。福、规范管理。催费问题是服务水平低与社会物业意识淡薄综合作用的结果，前者可以通过规范话管理得以提高，后者可以通过对社区文化的规范化管理得以逐步提高。适用于想做大做强的企业。
服务好，勤与业主沟通，做好宣传，让他们看得见，享受到。个别的也要催交，了解原因，解释明。
物业费收缴率有两种计算方法：一是按收缴额度：已收金额/应收金额%=收缴率二是按缴纳户数：已缴户数/应交户数%=收缴率一般情况下，由于单位面积物业费标准一定，所以用第二种比较多。主要是方便，还能看出已缴户数比例！！
这些人有钱，逮住一次让他们交2年的物业费不就行了。如果逮不住的话，只有让律师发函了。吓呼一下。当然你们公司也要有灵活的付款方式，例如银行转帐什么的，方便业主支付。
物业费一般按月或季度收吧？收缴率=已收缴户数/总户数×100%
1、 业主对物业管理行业的认识不足。业主并非物业管理专业人员，对物业管理行业的法律法规不甚了解。一般业主在购房时只关心房屋的价格及产权证等问题，对于物业管理这个系统性的有偿服务行业了解不多，即使有些业主对该行业有些认识，但也大都存在片面性和间断性。当前，业主普遍认为物业管理企业的工作是“包罗万象”的，包括保洁、保安、绿化，甚至房屋出现质量问题也应全部由物业管理企业负责。其实，业主的这些认识都是带有一定的局限性，因为类似房屋质量问题都应由房屋施工单位等来负责处理，物业管理企业并没有权利来处理这些问题，但是业主对此并不了解，在物业管理企业没有及时解决他们所遇到的问题时，有的业主就会以物业管理企业服务管理不及时、不到位为借口拒交、少交或者欠交物业管理费。2、 物业管理企业为业主提供的服务不够专业。物业管理企业的从业人员素质不尽相同，一些服务意识差，在工作中存在服务不到位、不够专业的员工在物业管理行业里也是大有人在。有的物业管理企业管理者对员工的服务态度和服务技能不重视，导致了企业员工在对业主进行管理服务的过程中无法摆正自己的位置，这样容易出现员工对业主只管理不服务，服务态度不好等有损企业形象的行为，这就及其容易引起业主对物业管理企业的不满，所以导致物业管理企业在收取物业管理费用的时候“遭遇”阻挠。3、 部分房屋工程质量存在问题。有些由于建设施工单位在修建房屋的时候采用劣质的建筑施工材料等原因，导致部分业主所居住的房屋存在着这样或那样的工程质量问题，比如屋面漏水、墙体裂缝等质量问题，房屋出现这种质量问题，有些业主往往容易在气愤的情况下意气用事，不能理智地去找开发商或者建设单位进行交涉、处理，反而把根本没有能力解决此事的物业管理企业当作“出气筒”，一旦物业管理企业对此事不予解决，业主就会用不交物业管理费的形式表示对物业管理企业的不满。4、 个别业主交纳物业管理费心存侥幸。现在确实有极少数业主在交纳物业管理费用方面存在着侥幸心理，如贪图小利、躲避、逃避交纳物业管理费等。面对这些心存侥幸的业主，物业管理企业对他们无可奈何、无计可施，因为企业没有权力依照法规来对这些业主进行处罚。久而久之，这种状况既严重挫伤了别的已经交纳物业管理费的业主的缴费积极性，同时也影响了物业管理企业在管理服务中的有效运营。5、 业主中的“关系户”和“贫困户”缓交或免交物业管理费，导致业主之间存在“攀比”现象。一个物业管理企业需要通过一些人性化的途径来和业主进行各种有效沟通，例如，小区里有些所谓的“关系户”要求物业管理企业对其减少或缓交物业管理费用，针对有些生活确实困难的“贫困户”，物业管理企业也对其物业管理费用调整为适当的减免等等。企业的这些本意是好的，但是企业的这些人性化行为成为了一些业主和这些“关系户”和“贫困户”相互攀比的“理由”，这也严重影响了其他业主交纳物业管理费用的积极性。6、 社区的政府职能滞后。目前许多住宅小区没有居委会，政府的许多职能在这里不能体现，使之成为了一个政府盲区。物业管理企业在这样的小区里是唯一的管理单位，所以业主有事找物业管理企业也就是顺利成章的事了，但是物业管理企业又确实在有些方面对业主爱莫能助，不具备政府职能。例如，小区养大型犬扰民的问题，物业管理企业只有向相关主管部门反映的权利，而没有处罚的权力。当受害的业主向物业管理企业反映这些现象的时候，物业管理企业只能对其进行劝说，一旦业主对物业管理企业处理的结果表示不满意的时候，业主最直接的反映就是拒交物业管理费用。1、 加强物业法律法规的宣传。物业管理企业应对业主进行物业法律法规、物业管理知识......余下全文>>
不交物业费就起诉，以后谁还敢不交物业费呀。
您好，物业费收缴率，有两种统计方法：1、额度的收缴率=实收物业费额÷园区物业费总额×100%；园区物业费总额也叫应收物业费总额。2、户数收缴率=实收物业费户数÷园区业主总户数×100%。由于单位面积物业费标准一定，所以用第二种比较多。主要是方便，还能看出已缴户数比例。望采纳，谢谢！
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3秒自动关闭窗口网吧业主怎么做能提高顾客回头率
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网吧业主怎么做能提高顾客回头率
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　　无论业主们把网吧管理得是否成功，都会考虑如何让顾客下次再来光顾自己网吧的问题，从上来说网吧顾客回头率也在一定程度上影响了利润总额，那么业主们到底要怎么做才能提高网吧顾客回头率呢？
　　很多网吧业主都会设置会员制度，其实就可以说是网吧忠实顾客，业主们可以通过金卡、银卡等来拓展新会员，这样也能增加网吧老会员的忠诚度，至于金卡及银卡的划分则可具体根据网吧实际情况来决定。
　　除了会员外业主们还应该想办法让临时用户办会员来发展老顾客，临时用户虽然可以算是流动顾客，但还是有不小一部分会在周边网吧徘徊，业主们如果能想办法留住这些顾客，也能提高利润。网吧收银员作为顾客进入网吧后第一眼看到的网吧人员也影响了顾客回头率。
　　业主们可以适当制定奖惩制度来使收银员提高服务质量，比如每发展一个网吧会员就可得到奖励1元等等。除了收银员以外的作用也不可小视，业主们也可制定相应的激励措施来提高网管人员的工作积极性。
　　当然每一家网吧的具体情况肯定都会有所区别，业主们要想提高自己网吧的顾客回头率，还是要结合自身情况来考虑相关方法哦！
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