重庆的房子到底值不值得投资？我的回答不值得！　　此贴我是站在一个购房消费者，或者说是一个投资者的角度来思考这个问题的，自家刚需不要些讨论之列。欢迎大家文明涌跃交流，文明拍砖。　　我说重庆当前的房子不值得投资的主要理由有以下几个方面：　　第一、首先是时代不一样了，特别是从2017年年跳跃性的爆涨之后，随便买套稍微成熟点的地段2室2厅一卫的房也接近100万，零几年前买套房子也就50万以内。也就是说，买套房的购房总资产加大了。　　第二、由于购房款总额投入的加大，表示房子在手上的持有成本也在加大。简单的讲，我们用100万来买理财产品，每年轻松收益达5万。如果你用来买房子了，这个收入自然就没有了，假如这个房子在你手上放5年，5年*5万=25万元，这套房子在手上的持有成本就是25万元。写到这里，可能大家会有以下不同的看法：第一种看法认为，买房是按揭，实际只付了3成也就30万元，其余70万利用的是金融杠杆。而且人民币还在贬值。其实这种说法是站不住脚的，你们算过70万元的房贷每年要缴的利息是多少吗？就按国家基础年利率一年也要二万元以上，再加上首付30万理财产品的收益每年应该在1.5万左右，从最保守的角度计算，100万价值的按揭房子每年也会产生4万元的持有成本。作为一个投资炒房客来说，如果短期内能实现跳跃性的大涨，你或许不会亏本，甚至还约有小赚。简单的说，如果5年内你这个房子能涨到30万以上，就和你持有成本基本持平，否则你就会亏本。　　第三，上面成本的预算还是基于现在一个政策，如果后期政府的管控更加严格，持有的成本将会增加。毕竟中央对房子的定位是用来位的，不是用来炒的。　　第四，重庆去年才进行一次跳跃的大涨，主城九区已都完成了这次涨价。一般情况下，又要平稳几年后才会实现新一轮的大涨。就这表示持有房子的时间周期会加长，如果周期过长，那就百分百是亏。　　第五，其实真正的主力大军，我觉得主要来自区县，甚至有70%是属于投资性购房，甚至是恐慌性购房，在这些人群中，他们的信念只有一个，房子一定会大涨，基本没有去考虑成本和产出的问题，一旦大家回归理性，还有谁来接盘？这些都是实实大在在风险的存在。　　第五，由于地域传统思维的影响，很多在还停留在买房是保值的，最安全的投资。除上上述成本和时间周期的问题，其实房子还面临自然灾害的风险，比如一旦发生地震或火灾，房子一样会面临血本无亏，房贷一样的还得继续还，当然这个机率还是很小，但并不代表没有这方面的风险。特别是有很多家庭把所有的财力变为房产，甚至几代人沦为房奴，一旦发生风险，对这个家庭而言将是毁灭性的。
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　　利率高还在抢。
　　理财产品的软广告。　　信你才怪。　　你不信去作个调查，手上100万是买房的多还是买理财产品的多？　　房子虽然不会爆涨但至少不会跌可以保值，卖不掉就出租。你见过重庆有哪些房子是放几年后反而亏了的？　　而理财产品才是坑，，可能亏得你本都保不住。
　　不好说,目测整体重庆房产五年内浮动不大
　　是的，现阶段真正的购房大军，的确是来自各个区县，毕竟区县向省市一级转移才是城市化进程的重大体现。至于购房，即使有70%是属于投资性购房，甚至是恐慌性购房，在这些人群中，他们的信念本身就是房子一定会大涨的，是的，中国的房价都已经上涨几十年了，既然如此，又干嘛要去喊醒这些梦中人呢！车到山前必有路，总会有人来接盘，大家都认可的房价上涨的信念，又干嘛要去破碎它呢？ 房子，这种玩意儿，该买的还得买
　　我几年前也是你这种想法，觉得理财比买房子强，尤其那几年重庆房子根本不涨，虽然也有买房投资的想法一直没下叉就是觉得投资回报率不高，不如先拿去炒股和理财。结局呢就是，炒股赚的钱后来在股灾和一系列的熔断阴跌当中都倒出去了，而且现在还套起的。理财的收入我也没具体看到啥子钱，感觉那点零散的利息平时东转西转的就用了样，而当初那些完全可以全款买的房子现在估计够付个五成的首付，现在想想当初要是再买套房子放起至少还能看到坨东西，现在望到账户的现金有的只是无奈和焦虑，根本不知道如何规划。我们天天都在担心货币贬值，但实际生活中今天和昨天的物价大家并不会觉得有太大的变化，但真正的贬值就是一夜时间的事情，根本不会给你反应的时间，直观反应就是房价暴涨，所以有时候买房子也不为赚多少钱就是为了保值，普通人不同于职业炒家，不可能把买卖房产当成股票那样做波段，也没有自己想象中聪明，能够准确核算出投入产出比，我们买房不为赚多少钱就是为了防止自己辛苦打拼来的血汗钱在一次次的货币增发中稀释殆尽。
　　房住不炒，炒房属于投资，楼主问别个意见就跟炒股问股评的意见差不多。
　　股票已扑街，其他我就不知道还能干点啥
　　房价体现一个城市的综合价值和发展预期。　　重庆名为直辖市，实则为西部欠发达的一个省份。　　看不清这点，判断重庆房价走势要出错！　　重庆房市，外省来渝购房比例不足10%，以本地区县乡镇为购房主力的重庆房市，房价永远高不过周边的成都和武汉，甚至是西安。　　因此，重庆房市，只适合则需自住，不宜投资！投资重庆房市的收益远低于周边的成都、武汉等城市的收益。重庆房价涨幅只能勉强跑赢通胀，不具备投资价值！　　过去、现在、将来亦如此！
　　楼主为啥子一个帖要发两次也? 好嘛 ,我也发表我的观点,首先房屋市场涨跌的决定因素其实不是其他的,根本上是大众对涨跌的预期.房市这部大火车不是几个看多或者看空的人的几个帖子就能改变大众预期改变这个大火车的惯性的,连政府的政策对大众预期影响都有限,更不要说网上几个人的几个帖子了.你以为你嗯是愚公移山所.
　　@重庆薇安
12:04:38　　我几年前也是你这种想法，觉得理财比买房子强，尤其那几年重庆房子根本不涨，虽然也有买房投资的想法一直没下叉就是觉得投资回报率不高，不如先拿去炒股和理财。结局呢就是，炒股赚的钱后来在股灾和一系列的熔断阴跌当中都倒出去了，而且现在还套起的。理财的收入我也没具体看到啥子钱，感觉那点零散的利息平时东转西转的就用了样，而当初那些完全可以全款买的房子现在估计够付个五成的首付，现在想想当初要是再买套房子......　　-----------------------------　　正解。从理论上上说，长期看，在所有投资品中，只有房产、地产才是最稳定、最有投资价值的，这是由房地产的特殊属性决定的：即产品的单一性、独立性、唯一性，同时具有价值和使用价值。当然，进场的时机、地段、房屋类型的选择也是重要的。即使在重庆，选好了，长期看，平均每年15%-20%的收益应该有。
　　目前还没得比房产更保值的固定资产了。　　至于理财那个就别去了，很多都是个坑，坑得你本都保不住。　　理财适合特别有闲钱的人，亏了不在乎的人。　　一般老百姓还是老老实实买房吧
　　你说了不算
　　不值得你就不买，在这里煽动大家都不买什么目的？
　　做人不要太认真，糊涂反而很幸福
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买房投资？先用三大公式算算值不值
　　房子不同于黄金等市场，流动性较低，周期较长。标准化程度又不高，选一套可以投资的房子，似乎和选择的古董一样吃力。对于房产投资者来说，为将风险降到最低，最重要的就是考察一处房产是否值得投资。
　　有关房产估值专家提出了三大公式：
　　房产投资公式一：租金乘数小于12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入）。如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
　　房产投资公式二：8年至10年收回投资
　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）×12。
　　投资回收期越长，投资风险越高，反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。
　　房产投资公式三：15年收益高于买入价
　　如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年&房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年&房产购买价，该物业不宜投资。　　如何在一片大好形势下进行有效投资？以上三个房产投资公式可以用来帮你盘算目标房源是否合适入手。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
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现在天津的房子还值不值得投资，尤其是武清这片？
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
据相关规定表示,只有产权合法的房屋才有权利能用来进行正规的交易,否则会损失双方的利益,整个房屋交易就会有较大的风险。那么在下面的文章中,就为你们讲讲天津小产权的房子可以交易吗?天津小产权的房子如何转让? []
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违法信息举报邮箱：20年后 我们的房子到底值不值钱？
来源：地产情报
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
前几日，和同行 & 老友们吃饭，饭桌上在谈房子的问题时候，有一个话题特别有意思。那就是，如果用20年，这么长的时间跨度作为标的来衡量中国房地产市场，那 20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢？如果按目前银行的政策，50年内，居民房屋就折旧完毕了（20年楼龄一般不能作为资产抵押）。但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？OK，这个问题解答的方面很泛泛。但我今天不去谈什么外汇制度，土地政策，或者是城市化发展等等，而是用大家最容易懂的一个概念，人！关注房产的人，都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具有代表性。因此用日本的推演来说明观点再合适不过。首先日本和中国房子最大的区别就是折旧率。高度概括讲，就是日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，最终在设计年限上来讲，价值趋于0。事实上，日本的老年公寓，几万元就可以随便买到。过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过。后来泡沫经济崩溃，地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。其实不只是这样的。造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，老龄人口比例超过20%乃全球第一。目前日本房地产的情况是楼多人少，从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上。下图的房子为全新公寓，装修上没有花费一分钱（这房子还有无敌海景，位置在日本神户市，80平米，220万人民币）由于房多人少经济差，日本房地产已经完全 一般商品化，房子的价格更多的由房子本身的属性决定，而非地段，投资价值等因素。中国的人口结构拜计划生育所赐，和日本一样属于双峰。 （中国 & China & ） （日本J & apan & ）而且如图，中国人口结构二十年后 将和日本重叠，成为老龄化国家。人口开始减少，需求开始疲软。而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩，特别是人口开始流出的二三线城市更加突出。因此我认为，如果中国宏观经济疲软，经济增长率钝化，房子最终会成为一种会折旧，会贬值的商品。但是一线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入，依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动，如东京。但是疯涨的时代，将会离我们越来越远。房价企高，对我们来说是好事儿吗？目前来看，对于购房者来说，其实还算是蛮幸福的一代。幸福的是什么呢？幸福的是许多人有能力用银行的信贷杠杆锁定现在的资产价格，并用未来的收入流创造现实的生活享受和分享未来的资产价值。简单来说，就是虽然中国房价现在虚高（尤其一线），但是还是可以通过背杠杆的方式上车，是有希望的。有希望的房价，给予了年轻人最后拼搏的动力。但是大家都知道，现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果20年后，阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢？房地产必然会成为区分阶级的标志之一。所以很可能20年后，年轻人已经完成了从愤怒到绝望，甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹事，宁愿吃低保也不加班的转变。准确说，欧美国家的消费主义和及时行乐，正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，而在长期的阶级固化中消磨掉了戾气的结果，这也很可能是未来中国的样子。那时候一线房价依然会相对高，依然会买不起，但是却不那么被关注了。没有上车的人，已经永远挤不上车了，那还追什么车？有钱就花了及时行乐，反正出生就预见了人生的终点。在快速发展的经济体中，才有稳定的上升渠道。因为公司需要扩大，才会有岗位增加，才有人有机会中国式跳槽，才有人能选工作，而不是失业。这时候房价虚高的原因，正是人们有盼头，可以抢房。如果一旦停滞，就会出现年功序列那种“维稳”玩意。日本失去了二十年，无数老百姓都沦为屌丝。但是，核心区域的房价，始终不会崩得很难看，因为是阶级标志。要是现在北上都50万一平米了，你还去关注房价吗？还有人买得起，还有人改善住房，而且不会少。但是估计空军已经早早的回二三线城市，甚至回老家的农村里面盖一套小别墅享受生活去了。未来，看看发达国家，富人区锁死，然后产业向二线三线转移，落后城市逐步发展，房价和收入比趋于稳定。老百姓小确幸，不再追求拼出个未来，明白了努力不出好日子，躺着要福利才有好日子。英国现在宅男沉迷游戏，二次元，比中国都严重。无论阶级固化，还是未来人口老龄化，需求减少。20年后的房地产市场势必会终结。房子会被完全一般商品化。不会有人再花大钱买一个毛坯房，也不会有人再去做房奴，指望着房子升值。因为房子的稀缺性随着人口结构变化会发生根本变化。至于会不会达到那一步，就要看那时候的政治经济环境了。声明：本文仅代表作者个人观点，不代表地产情报站观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。交流请加此微信号：weibammd。
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如何判断一个三四线城市的房子值不值得买？
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作者：潮哥来源：财经观潮（ID：guide0929）从2017年至今，楼市出现了一个很诡异的现象：在热点城市房价逐渐高位横盘时，三四线城市突然就火了，房价迎来大涨。后台经常有朋友留言，说他所在的三四线城市房价莫名其妙地暴涨，从单价5000涨到了8000。包括一些名不见经传的小县城，人口流失，房价依然逆势上涨。更诡异的是，2018楼市赢热销开门红的15个城市，有2/3的城市是三四线城市。那么问题来了，三四线城市的房价为何会大涨？我们又该如何判断一个三四线城市的房子该不该买？先来回答第一个问题：三四线城市为何会大涨？主要有两个原因：1、去库存政策。上一轮楼市房价起势，其实就是从去库存开始的。为了鼓励三四线城市去库存，全国多数银行开始降低购房贷款利率，最后把一二线城市先点燃了。于是为了抑制热点城市的房价，从2017年开始，热点城市的多数银行都开始上浮购房贷款利率，包括二套房和首套房，力度非常大。而在一二线进入调控的同时，三四线城市仍在高举去库存旗帜。2、棚改。棚改是实现去库存政策的有效帮手，更是推动三四线城市房价上涨的幕后元凶。许多人可能不明白棚改与房价上涨之间的关系，其实逻辑很简单，棚改就是定向印钞给棚改户，增加了市场购房需求，最终刺激房价上涨。在棚改过程中，有两个政策非常重要，即PSL和棚改货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款，再发放给棚改居民。而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。用一张直观图表示如下：接着回答第二个问题：如何判断一个三四线城市的房子该不该买？一二线城市值不值得买很好判断，一二线城市就那么三四十个，而且都是一些城市地位不低的城市，不是直辖市、计划单列市就是副省级城市、省会城市。这些城市基本都是一些经济、人口基本面都不错的城市，且还能时不时从中央获得一些政策红利，对于这些城市，肯定值得买，刚需客无需多想。即使房价有短期调整，意义也不大，因为长线来看，只要城市化进程没结束、土地财政没有新的税种替代，一二线城市的房价必涨无疑。但三四线城市就不一样了，这类城市的数量太多，全国有三四百个。哪些值得买不是那么容易判断的事情。我曾经以小学生人口数据系统性地统计过全国各省下辖的地级市以上城市的人口变化情况，发现东北、西北、西南、中部包括东部地区许多三四线城市的人口都是流失的，像这样的城市，土生土长的本地人自住需求，自然没有值不值得买一说，但若考虑投资，这些人口流失的三四线城市中多数是不值得买的。分析一个三四线城市值不值得买，具体可以用三个参考指标来衡量：地理位置这是之至关重要的因素。我们知道，中国的城市发展离不开政策，中国发展最好的城市，都是一些高级别的城市，比如首都北京，经济、金融、商贸中心上海，国际金融之都香港、经济特区深圳，天津、重庆直辖市，广州、杭州、南京、武汉、成都、青岛、宁波这些副省级城市等。位于这些中心城市周边的三四线城市，由于受到他们的辐射，长线看都是值得购买的城市。例如东莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉兴、南通、湖州、扬州、绍兴、洛阳、株洲、湘潭等。而且，中心城市能量级别越高，其辐射的三四线城市就越值得购买，比如东莞、廊坊、嘉兴肯定要比洛阳、扬州、株洲、湘潭要强。此外，离核心城市的核心区近的要比远的更值得买，比如在东莞买肯定要比在惠州、中山买更好，在昆山买，肯定要比在嘉善买更好。需要多说一句的是，廊坊目前的房价在调整中，但长线看，在中国最牛城市旁边的廊坊，迟早要补涨回来，且肯定会创新高。无论你愿不愿意看到，都会成为现实。人口基本面、经济基本面在核心城市周边的三四线城市好判断，只要看它与核心城市连接的紧密程度。那么，不处在核心城市周边的三四线城市该怎么判断？那就要看这个城市的人口基本面和经济基本面。这里说的基本面，是指它们的经济能够稳定增长，人口持续流入。这些数据都可以去地方统计局的官方网站去查看。但有些地方人口数据水分较重。因此，最好以小学生人数来作为城市人口变化的指标，这个数据并非政绩考量的依据，相对来说更真实。根据之前我统计的数据能够发现，人口和经济基本面均表现不错的城市有徐州、盐城、淮安、连云港、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。徐州过去六年人口、GDP、资金总量和财政收入综合增幅排名江苏省第一位。台州、金华经济活力十足，金华义乌的小商品市场，在全国闻名。台州，别看级别不高，但在2017年A股IPO家数区域分布排名中，台州有11家，位于全国前列，经济活力由此可见。其次台州、金华过去六年人口增长也非常不错。政府规划政府规划，也是考量一个三四线城市值不值得买的关键因素。比如，雄安新区，在成为“千年大计”之前，谁看得上白洋淀旁边的这三个县城，而如今，想买都买不进，这里的房子已经不允许买卖。所以，政府规划非常重要。尤其是对于那些不处在核心城市周边，且经济、人口表现一般的城市，这是衡量此类城市值不值得买的关键因素。比如江西的九江和赣州，这两个城市在“八纵八横”高速铁路规划中，均占据了两条通道，和许多省会城市占据的数量相当。再比如湛江、汕头等城市。在2月份广东省发布的城市定位中，东莞与佛山定位是特大城市，仅次于广深，中山、惠州、珠海、江门、汕头、湛江、茂名、韶关、清远、揭阳、肇庆规划定位都是大城市。再比如洛阳，在2016年与2017年国务院批复的《中原城市群发展规划》和《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》，洛阳分别被定位为国家区域中心城市和中原城市群副中心城市，全国性综合交通枢纽。—END—很多人都说钱难赚，但是为什么还是有人赚了？你人生中第一个十万是怎么来的？还在为赚不到人生的第一桶金而烦恼吗？关注“小丫投资笔记”，专业理财达人，手把手教你如何轻松攒到人生的第一个十万块。和你一起倾听市场的声音，享受投资的乐趣，感受认知的升级，成为更好的自己！小丫投资笔记XiaoyaNotes▲长按二维码识别关注
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