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你的门店入口吸引顾客吗
　　两个陌生人见面，最初三秒钟的眼神交流将决定他们第一次交往的质量。入口就是门店送出的眼神。是秋波还是冷眼，决定了顾客是否愿意继续交往下去。
　　停车方不方便？
　　武汉群光广场可同时停放300辆汽车的停车场，每月车辆进出达2万次，如果平均每辆车车主消费100元，统计下来真是一笔大收入！中百仓储珞狮路店，尽管只有90个车位，但每逢双休，一天进出车辆就达800次，有车族的消费占到当天销售额的10%以上……实际上，由此而引发的停车场大战，已经成为零售商新一轮商战的竞争焦点。
　　那么是不是只要有了停车场就万事大吉了？我们今天来看看顾客在停车场上可能会遇到的种种问题。
　　停车场的入口是购物之旅的起点。当开车的人们离入口越来越近，总免不了一边张望一边猜测：还有停车位吗？这个过程顺利与否几乎决定了人们一天心情的基调。如果从公路到入口走得很顺利，人们就会觉得无比喜悦；如果遇到了阻碍，人们的购物活动就会以不快开始。
　　一项购物心理调查表明，司机面对排队停车，心理等待的限度是3～5分钟。超过这一时间，许多人会重新寻找新的停车地点。选址要注意商圈结构
　 近一两年，年轻人创业做自己的老板已成为一股热潮，如今越来越多的人开始选择投资开店当小老板。但是开店并非简单的加减乘除，它要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节。而对以零售为主的小店创业者来说，选址更是关键的第一步。那么如何选对地点淘到真金？　
　　通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。　
　　客流影响“含金量”　
　　商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择优越地理位置的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。　
　　选址要有前瞻性　
　　并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。　
　　注意铺位的性价比　
　　不同的地理位置、周边环境、交通条件、建筑结构的店面，铺位的价格会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，应考虑整个店铺的性价比问题。对进驻商业广场的创业者来说，铺位的租金价格很重要，但整个商场的管理经营更为重要，好的商家并非将铺位成功卖出或租出后就大功告成，后期的经营管理、保证投资者有得赚是一个长期的运营过程，因此创业者必须把商家的后期运营操控重视起来。　
　　联盟创业“化整为零”　
　　目前 许多新建社区在开发时预留出的底层商铺或沿街而建的大型商铺，常常因为平数过大而很难出租，价格上会有一定的下浮。在这种情况下，几个创业者以团体租赁的方式买下一二百平方米的大商铺然后再进行分割，细算下来可以节省不少费用。　
　　必须提醒广大创业者的是，小型商铺的竞争从来没有像如今这么激烈，而竞争的领域也从没有像如今这么广泛。据专家介绍，商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出时间成本不高、增值潜力较大的商铺。因为在选好地点的同时做好经营才是重点。　你现在位置：童网 - 店铺运营
商铺投资 重“铺”更重“商”
商铺投资 重“铺”更重“商”
　2005投资房产博览会暨商用房产及商铺展览会近日在上海展览中心举行。随着楼市调控政策逐步发力，普通住宅的投资市场已经出现了震荡，商业房产却依然处于升温状态。特别是面向普通投资者的商铺，在此次展会上成了人们关注的焦点。
　　一铺真能养三代？
　　常言道“一铺养三代”，这充分体现了商铺投资回报率较高的特点。在一些商铺开发商的广告中，可以看到年收益率8%至10%的诱人承诺。高回报的诱惑成就了近年来商铺投资的火爆行情：2004年，新塘桥生活广场产权商铺一期推出129个小铺位，每平方米18000元，开盘当日一个上午就售空，有的购铺者排了三天三夜的队才买到；地处市中心康定路的一处商铺，售价每平米3万元以上，开盘后不到半月，销售已超过七成。就连松江区泗泾镇的商铺，每平方米售价6000 元左右，在预售期就售罄。
　　有关数据显示，2005年上海楼市中的商业地产份额继续扩大，目前已由以往不足5%上升到近15%。值得关注的是，普通投资者的商铺回报率却从当初的12%左右下降到目前的6%至8%。虽然这个回报率依然相当高，但已经显现出商铺投资的风险。
　　投资陷阱层出不穷
　　在商铺投资行情逐步升温的影响下，一系列的投资“陷阱”也浮出水面。有两类风险最值得注意，首先是承诺最低收益率。2004年，在商铺投资热红火了两年后，北京商铺市场出现了一例又一例投资回报不能兑现的案例，像巨库、第五大道等，在项目销售时，开发商方面宣传可以获得8%～10%的回报率，开业半年后，商铺的出租率仍未超过60%，高额的投资回报率没能实现。
　　除了承诺投资收益保底之外，另外一大陷阱是商铺“拆零”。由于一般的商铺面积都比较大，普通投资者很难承受，因此一些开发商打出了所谓“拆零”的口号，并承诺可以办理小产证。但事实上，根据有关的政策，“拆零”的前提是必须向房地部门申请，办理审批程序。如要改变承重结构等，须向建设、规划、消防、卫生等管理部门办理报批手续，经批准方能分割，分割后，还应办理变更登记手续方可销售。对于投资者来说，应该首先看到这些变更登记文件。否则根本拿不到产证，也不要说收益了。
　　只看地段远远不够
　　对于许多初入的投资者来说，投资商铺首先关注地段和价格，事实上这些仅只是基础。从理论上讲，商铺需在一定的商业氛围中才能存活、发展。对于还未形成气候的商圈，自然需要花费一些时间“培育”。只有在商业氛围被培养出来之后，商铺才能够实现理想的经营状况和投资回报。如果开发商只是引用一些概念，一味宣传离闹市比较近，却没有具体的商业开发计划，这是远远不够的。
　　从目前上海的商业环境来看，同样是商业中心地区，商铺租金价差进一步拉大，最大在3倍以上，至于次商业中心地区的社区商业街价差更大，高的达10倍以上。决定商铺租金的原因多种多样，不单单是一个地理位置的概念。比如周边商业氛围、地势走向、楼层高低、商铺面积等都可能造成租金的高低差距。因此在投资商铺，特别是外地商铺的时候，更要谨慎。
　　商圈的形成需要历史的沉淀，商铺投资不是短线“打滑板”，而是长线投资。投资者对挑选商铺应保持理性，事先找投资顾问或业内专家分析可行性，不可一时轻信开发商的远期承诺冲动投资。
商铺选址：“客流”就是“钱流”
　一、广开渠道寻找商铺现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，商铺市场有个“28法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20％，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80％。所以，寻找商铺一定要广开渠道，多管齐下。
　　二、“客流”就是“钱流”商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。
　　三、选址要有前瞻性并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。
　　四、注意租金的性价比不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月收入在2万元左右的饮食店，其月租金在3000元~5000元比较合适，能保证一定的毛利率。
　　五、“团租”方式经济实惠目前，十几平方米的小商铺很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，细算下来能节省不少费用。
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望闻问切全面考察 商铺选址讲究脉象
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发布日期： 来源: 童网
望闻问切全面考察 商铺选址讲究脉象
　　一旦决定在某地开店创业，就必须对所选地点作全面的考察，了解该区交通状况、人口密度、人流量等等。商铺选址是一个综合决策问题，编者罗列了一些商铺选址的注意要素，可能对即将经营商铺的读者会有所帮助。
　　商铺投资就是要根据商铺的个性化的特征，进行选址、进行专门的调查和研究，这类前期工作恰如中医实践中的“把脉”，通过收集“脉象”传递的信息，对投资对象进行个案分析，改商铺投资的直觉判断为科学决策，并采取正确的攻略，取得回报能力旺盛的商铺。
　　商铺“脉象”信息很多，投资者在“把脉”时，可以从以下几个方面入手，进行收集、分析、归纳、推理，进而形成判断。
　　“脉象”之一：商铺所在区域的经济发展水平高低，它关系到所在区域人口的收入水平，即区域人口的消费能力强和弱。
　
　　“脉象”之二：当地人口情况，包括人口的数量、密度以及老年化程度，人口密度过低，不容易形成商业繁荣，老年化程度太高说明购买力较低。
　　“脉象”之三：商品房的价格。商品房是一种标准商品的标志，其价格反映了居住者的消费能力。
　　“脉象”之四：商铺所在商圈内的商铺总量供求关系，供求关系影响商铺的价格。
　　“脉象”之五：商铺的自身条件。商铺自身条件对商业的适用性很差，立店障碍很多，那么商铺的使用价格很低，对商铺价格产生不良影响，压缩商铺价值的上升空间。
　　以上种种“脉象”都是影响商铺价值的主要因素，这是商铺投资者需要十分留意的。
　　投资商铺需要对投资对象进行技术分析，既不能跟着感觉走，也不能过度投机玩“短、平、快”，因为商铺投资是一项周期较长的不动产投资活动，须按照投资的规律行事；投资一般规律是：投资周期越长风险越大；所以投资者的最后决策要经得起时间的考验
年轻人小店创业如何选择“淘金地”
　年轻人创业做自己的老板近一两年已成为一股热潮，如今越来越多的人开始选择投资开店当小老板。但是开店并非简单的加减乘除，它要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节。而对以零售为主的小店创业者来说，选址更是关键的第一步。那么如何选对地点淘到真金呢？
　　通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。
　　客流影响“含金量”
　　商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。
　　选址要有前瞻性
　　并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。
　　注意铺位的性价比
　　不同的地理位置、周边环境、交通条件、建筑结构的店面，铺位的价格会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，应考虑整个店铺的性价比问题。对进驻商业广场的创业者来说，铺位的租金价格很重要，但整个商场的管理经营更为重要，好的商家并非将铺位成功卖出或租出后就大功告成，后期的经营管理、保证投资者有得赚是一个长期的运营过程，因此创业者必须把商家的后期运营操控重视起来。
　　联盟创业“化整为零”
　　目前许多新建社区在开发时预留出的底层商铺部分或沿街而建的大型商铺常常因为平数过大而很难出租，价格上会有一定的下浮。在这种情况下，几个创业者以团体租赁的方式买下一二百平方米的大商铺然后再进行分割，细算下来可以节省不少费用。
　　必须提醒广大创业者的是，小型商铺的竞争从来没有像今天这么激烈，而竞争的领域也从没有像今天这么广泛。据专家介绍，商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出时间成本不高、增值潜力较大的商铺。因为在选好地点的同时做好经营才是重点。
卖场的合理性评估与改造原则
　形形式式的卖场，其设计是否合理，质量是高还是低，应该有一个评判的标准，现主要从以下几个方面来评估：　
　　1、三大空间的合理性：商品空间、顾客空间、导购空间的配置是否有利吸引顾客进入卖场，顾客进入卖场后是否能自由地、舒适地浏览商品，并在需要时由导购提供良好的服务，整个卖场是否洋溢着咳自由的气氛。　
　　2、货品配置、陈列的合理性：根据卖场及产品的特点、顾客的需求、货品配置要齐全，要考虑各个种类、款式、规格、颜色的货品数量。货品配置出现问题时要及时调配。陈列：要将规格全、数量多的热销产品陈列在阳面上，并不断更新，保证成交率。　
　　3、导购服务的质量：导购的位置要正确，语言要规范、得体（包含有声、无声两部分）。　
　　4、卖场设计风格与品牌经营风格地一致性：品牌服装有特定的消费群体，即目标顾客，根据他们的经济条件、文化素养等各个方面的状况品牌经营将形成自己的风格，卖场设计的风格必须相吻合。　
　　5、卖场设计与品牌层次的一致性：两者之间的一致性主要体现在经济因素上，大众化的品牌必须对应大众化的卖场设计。　
　　卖场设计完成后，经过一段时间的经营或者因为商场整体格局的调整、改变，或者经营理念的调整，卖场必须做一定改造。原则如下：　
　　1、相似性原则：借鉴周边成功的品牌、成熟的品牌、销售好的品牌经验。　
　　2、合理性原则：在销售好的前提下，以商品整齐、整洁的为原则；在销售不好的情况下，必须破坏原卖场平静的气氛，将货品进行调整。　
　　3、时机恰当原则：大的改造不能在销售旺季、双休日、节假日。　
　　4、随时改造原则：小修小改，随时进行，以货架移动、模特出样不断进行调整，销售好的时候可以不动，销售滑坡时一定要改造。　
　　5、占优原则：亮度比周边品牌亮一点，卖场比周边品牌宽一点，服务比周边品牌好一点。　你现在位置：童网 - 店铺运营
开店选址不可忽略细节
开店选址不可忽略细节
　　一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。开店选址是很讲究的，一般应该掌握以下10个细节。
　　1.交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
　　2.接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。
　　3.选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。
　　4.要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
　　5.选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
　　6.根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
　　7.要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
　　8.位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。
　　9.要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
　　10.选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热目前未被看好的街道或市区。
不同地点开服装店的利与弊
　 具体地点的不同对生意的影响很大，而且对不同地点的顾客应采取的营销对策也不同。所以，如果地点的特征与店铺的类型、风格相符就是好店址，反之，就不是。　　　（1） 都市中心整体的商店街区　　　在这类地区，流动客多，客层，年龄层的组合多样而丰富，会产生对男女及年龄的吸引力的差异性。这样很容易利用中心的影响力和国辐射力产生的聚合效应来发展自己。商店林立繁华的商业中心（但绝不是乱拥挤），一般都能使顾客产生信任感和向往心情，特别是对选购品的购买，消费者大多愿意到商店众多的商业中心购买，以便进行更好的对比和选购。因此在这类地区建立服装专卖店比较好。在我国，如北京的“王府井商业街”，上海的“南京路商业街”、“淮海路商业街”以及天津的“和平路滨江道商业街”等都是此类商业中心，其影响力和辐射力都是跨地区的。　　　商业中心一般是该地区客流量大、购买频率和购买质量较高的地区，来此购物的顾客大多表现出较强的求质、求好、求美的心理特点，对价格的敏感程度相对较低。所以在这些地区，商品的质量好，品种要齐全，有较强的趋时性及时代感，同时价格就比较高。
　
　　但同时，这些地区的费用比较高，竞争性也强，各行各业争芳斗妍，并非是所有店铺的理想开业地点，它较适合于中型服饰店及服饰专卖店。店主应有针对性地对顾客提供服务。在节假日顾客多时，更要用适当的营销手段吸引顾客，还可灵活聘用学生打工。因为他们对服饰的流行有一定的认识，能体现青年一代的心理及审美，容易与顾客交流。
　
　　（2） 车站附近或交通要道　
　　这类地区以流动客为中心，商圈为中心，商圈范围广，往来旅客集中，一般应首先建立良好的购物环境。如店前留出较大的空地等，方便顾客出入。这一带的店铺就不具有商业中心区形成的群体优势，多属单作战，或小群体搭配。所以，突出自身优势最为重要。到这类店铺购买的顾客多以求便、求实心理居多，店铺应以中档或廉价的商品为主，如一般低廉的服饰。　
　　车站主要以搭乘大众运输工具的乘客为主，但因其年龄、职业、爱好和目的不同，有出差的，旅游的、探亲的，由于人流量大，这一地段商业价值较高，可针对特定的各层，在开店经营上大做文章。　
　　但经营的商品必须符合生活需要、价位不高、且易于携带的特点，服饰的购买，顾客一般会用很长时间才能等到中意的，所以大都不会在奔忙之间购买。这类地区不适合于服饰店的开设，除非交通要道是在购物区附近，例如西单地欠站里的一排小型服饰店，会进去看看，这样就吸引了不少顾客。临街铺：选准定位
　　采访对象：李雯
　　经营类型：民族服饰店
　　经营现状：每月营业额4万元
　　38岁的李雯是贵州苗族人，毕业后，一直在广州做广告文案。有一次在李雯家里，朋友看到李雯收藏的各种民族服饰后大加赞美：“这样精致的服饰拿出去卖，肯定可以卖高价。”说者无意，听者有心，李雯心里一动。
　　2005年年初，李雯毫不犹豫辞了职，回到贵州老家，经过反复比较和商谈，确定了地处黔东南和黔西北几个交通相对便利、服饰业比较发达的村寨作为自己的收购基地，同时也在当地选定了几个长期合作的代理人。货源地确定后，李雯马不停蹄回到广州，开始寻找合适的铺面。北京路开店的租金非常高，每平方米动辄上千元的月租，李雯一开始根本承受不起，谁知道她运气很好，正好有一家商铺业主急着转手，虽然铺位位置相当好，但转手费很便宜，才6万元。接着，李雯对铺面进行了重新装修，按照少数民族的风格习俗对室内进行布置，以求服饰店民族风情十足。
　　2005年“五一”节，李雯的民族服饰店开业了。如何打开销售局面，让更多的年轻人接受和喜欢民族服饰，李雯动足了脑筋。她在广州几家比较有影响的报纸刊登了软文广告，用优美的笔调解说民族文化和自己的民族服饰店。有一个女孩非常喜欢民族服饰，在报纸上看到报道后，当即赶到李雯的服饰店，一口气买了三套。临走前，她还一再跟李雯说新货到了就打电话给她。
　　渐渐地，店里的人气开始旺起来，为了吸引回头客，李雯又趁热打铁，推出一系列的优惠。一个月下来，李雯卖出了100套民族服饰，扣除房租、水电、工商税务等各项成本开支，还赚了2500元。通过积极推广产品，李雯的民族服饰迅速打开了市场，几个月下来，民族服饰店的经营渐趋稳定。如今，民族服饰店每月的营业额都保持在4万元左右。
　　1、投资商要借鉴周围成熟商家的经验，看看他们是怎样进行业态经营的；
　　2、要注意经营客户群体，以外地客户为主流，紧抓广州人喜欢逛小店的心理设置一些经营业态；
　　3、经营业态定位要合理，一般以经营中低档商品为主，要根据自身经营的模式定位经营商品；
　　4、要处理好经营业态与回报率的关系。经营业态不同，回报率也不同，一般而言，以钟表、金行、服装等专卖店为经营业态的回报率比经营小食店要高。
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虽说人潮就是钱潮 可在繁华区创业开店不一定好
虽说人潮就是钱潮 可在繁华区创业开店不一定好
　服装店的投资者在分析商圈、调查竞争店时，还要彻底分析自己的店是否与附近的店因商品内容功能相同，距离过近而相互牵制产生负面影响，是否能通过相互合作来增加这个区域的吸引力。比如，如果周围有多家休闲装店，在休闲服装这个层面竞争自然会激烈一些，那么这时可以错位经营，将目标锁定在淑女装或职业装上，效果也许会更好；又比如，如果调查表明此地消费者偏爱上海品牌，不喜欢温州品牌，那么就可以优先考虑加盟上海品牌。把这些问题都明确之后，可以有的放矢地寻找货源。投资者也要对周围的其他商品进行观察，探查竞争情况。最好深入查访其营业面积、商品种类、员工人数及待客技巧等基本因素，然后再通过比较发现自己的优缺点。艾童在这方面的做法就是在自己开店前先充当其他店铺的消费者，了解周围十几家店铺的货品和定位、定价情况。有时她甚至会在同行的店铺里购买几件商品，以得到更多的有用信息。
　　如果在心仪的繁华地段中找不到合适的店面，也可以试试与他人合租，双方共用一个店面。这样不但可以节省租金，而且同一屋檐下的两种行业，顾客属性雷同且产品可以互补的话，更可以收到相辅相成之效。如饰品与服装店、箱包与服装店，或者内衣与成衣店等，都是适合“配套”经营的项目。
　　人潮就是钱潮，开店的人都特别讲究人气，有人气才有生意。服装店若是选在车站、灯光夜市、娱乐场所、大型商场或购物步行街附近，就至少占了七分地利。因为川流不息的人潮就是利基，有这么多的潜在顾客，只要销售的物品或提供的服务能满足消费者需求，就不怕没有好业绩。
　　但是，是不是选择店址的时候，找准人流旺的地方就好呢？其实也不尽然。很多人都有的一个误区，那就是把人流量当成了一个地段好坏的惟一标准。诚然，人流量是决定生意成败的一个重要因素，但是了解客流的消费目标，才是更为重要的工作。在开店以前要研究的，不是每天人流有多少，而是在这些人流中，你的“潜在顾客”或者说“有效客流量”有多少。
　　在开店之前，最好做一些“最佳店址选择”工作，其中一项最重要的工作就是测算分析有效人流量。专业的选址公司的做法是派员工拿着秒表到目标场所测算流量并进行目标询问，这对普通投资者而言虽然有一定操作难度，但在选址附近做大致的人流量考察和必要的针对性询问还是必须的。
　　好店址的特点
　　一般来说，好的店址都有一些共同的特点，这些特点有：　
　　(1)城市中心区
　　这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，经营气氛较好。这样的店址就是所谓“寸土寸金之地”。对于服饰业来说，城市中心区的流行更新很快，如果商品流动慢，则有可能在服饰没卖出去前就过时了，这是铺面开在城市中心区的不利的一面。
　　(2)高密度居民区
　　居民区人口比较集中，人口密度较高。在这类地区消费者层次混淆，各年龄层和社会阶层的人都有。无论出售何种款式或类型的服饰，都会有一定的顾客群。
　　(3)交通便利的地区
　　交通便利是消费者购物的首要条件。一般说如果店铺附近有汽车站，或者顾客步行时间在15分钟的铺面都是值得考虑的位置。
　　(4)成行成市的地区
　　对于服饰这类选购性商品，若能集中在同行“扎堆”的地段或街区，则更有利于经营。因为经营同类商品的店铺很多，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择。例如上海的城隍庙、北京的西单、新街口，重庆的解放碑等，因为集群效应，生意大都不错。
由于上班时间的安排，很多喜爱一边逛街一边购物的人们不能再闲逛，而采用更简单更便捷的方式解决日常的生活需要。春夏换季时节到了，人们也常常选择住处或工作单位旁边的服装店买一些换季的服装，这样，路边服装店便火了起来，投资的人也将目光瞄向了路边服装店。　
　　老服装店生意红火　
　　和一些服装专卖店不同，路边小服装店分布在一些远离商业中心的地方，据了解，这些服装店从来都是不温不火，从来没有像现在这样火爆。大石路上一家昊天服饰的老板告诉记者，原来服装店只雇了一名营业员，但近期到店里买衣服的顾客明显增多，只好又多雇了两名服务员。在此家服装店记者采访到一位正在挑选衣服的女孩，她告诉记者，原来她买衣服总是要邀几个朋友，到商业中心，并多逛几家，现在已经完全改变了这种习惯，变得很少逛街，但是正是换季时候，还是要买一些衣服的，没有办法就到离家较近的小服装店买一些吧。　
　　新开店也想挣一笔　
　　据一些服装店的老板介绍，到服装店来买服装的人增多了，这样服装店的钱好挣多了。在这种情况下，一些投资者看中了这是个好机会，纷纷投资服装店，路边服装店成了这个时期的一个投资热点。在街上，不时就可以看见一些牌匾特新的服装店，东大街、太升路、人民南路上一些服装店有的甚至是刚刚开业，门前庆典的花篮还没有撤去，有的甚至连营业执照还没有办好，就匆匆摆上了衣服，只等着营业执照下来再装牌匾。　
　　投资服装店要谨慎　
　　和老服装店相比，这些新开的服装店却显得冷冷清清，大石路上一家新开的服装店老板告诉记者，本来以为，这个时期新开一家服装店能挣钱，可没有想到，到店里来的人特别少，也许是大家还不了解情况的原因吧。据了解，这样的服装店因为远离商业中心，其消费人群需要服装店花一定的时间去培养，通常需要花费几个月的时间，从而导致了新开服装店的不景气。而且据记者了解，现在这些新开的服装店也都是采取看一看的态度，租房做服装店的业主有的只交了一个月的房租，给自己留下了改做其他生意的余地。　创业开店：选址不光要看客流
　　选准客户群，提供贴心服务
　　时尚的吴小姐是一位“海归派”，几年前，在加拿大毕业的她拥有一份当地一家大型纺织品公司的会计工作，然而，因为对工作没有太大兴趣，吴小姐辞掉了工作。凭着对于欧式家居用品的爱好，她回到家乡广州开了一家特色家居饰品店。　
　　由于生意红火，吴小姐原来那间15平方米的小店已经不能满足要求，她正打算再扩展铺面，并准备利用网络平台将小店的触角延伸到更远的地方。　
　　特色家饰市场大　
　　在加拿大留学时，吴小姐就一直对于欧式风格的家居饰品情有独钟，经常收集一些新奇独特的玩意，东西越积越多，于是有朋友建议说：“你的东西这么多，又很有趣，好多在一般市场上都找不到，不如开个小店吧！”这个建议让吴小姐动了心，反正是自己的爱好，自己收集的物品数量也够开店了，就开始考察市场、选址、开店。　
　　在欧洲，居家物品讲究温情和特色，在广州，虽然卖家具用品的商店不少，但是卖有特色的家居饰品的店并不多。吴小姐觉得这是广州市场的一个空白点。吴小姐认为，家居饰品不同其它生活用品，它讲究的是情调而非实用，这需要有一定的文化底蕴，例如北京、上海就发展地很好。多数广州人现在还是注重用品的实用性，但广州外来人口多、接受能力强，随着教育程度和生活水准的不断提高，广州的特色家居饰品市场还是很有前景的。　
　　经过近一年的考察，吴小姐看中了市场比较成熟、离家方便的淘金路。“其实天河城、建设六马路也都是不错的地段，人流量大、白领多、店面集中，容易吸引顾客。”　
　　选址不光要看客流　
　　家居装饰品讲究的是一种居家的文化，所以一般对于居家有自己的想法，有一定文化品位的人，才会是小店的买家。“许多人会因为更看实用性而要求我们的商品打折扣出售，这些人不是我们的目标客户。所以我要找那些有文化的白领、‘海归派’比较多的地方开店。”　
　　吴小姐本来在中华广场也有一家小店，但因种种原因把那家店子关门了。“不能只看客流量大不大，要看是哪些人在客流里。我们的商品是要慢慢看的，慢慢欣赏的。通常要是几个女孩子一起来都不会买下什么东西，因为她们没法静下来欣赏。”看来，选择店址不仅要看客流，也要看客人的经济水平和文化水平。　
　　吴小姐认为，在大型家具市场里做一个特色家居店也是很有发展空间的，“但这些地方一是租金较贵，通常没有小店面可以租，二是如果没有形成一个市场，也很难做到供需平衡。”　
　有特色还要有服务　
　　淘金路的小店很多，为了能在众多小店中更引人注目，吴小姐非常注意饰品本身的特色，“这里的每一样饰品都是我自己到供应商那里淘回来的，在选择的过程中我会想自己是个买家会喜欢哪样产品。有的客人想要定制一些物品，我会到厂家把相关物品拍下照片，让顾客挑选。”　
　　营销手段也很重要。“原来我是不打折的，后来发现人们总是习惯性地问打几折，现在我也开始有选择地进行一些促销活动，比如送一些小礼物。不过有时遇到志同道合的人我会优惠很多的。”　
　　古典的欧式风格的饰品，不同于一般的家居用品，它讲究的是一种情调。许多商品顾客不了解它的价值，甚至不知道如何使用，因此对顾客进行讲解很重要。吴小姐除了向顾客耐心地解释物品的文化内涵以外，还会进行实地的模拟示范。“我会问他们家里的陈设，按照他们的意愿进行一些建议。”　
　　有些顾客担心物品买回去了摆着不好看，吴小姐也会送货上门亲自帮他们摆放，如果仍觉得不合适，也不会强求顾客，会把货再拿回来的。正是因为这样耐心周到的服务，吴小姐的店才有了越来越多的熟客。　
　　开拓网络新平台　
　　此外，吴小姐想到借助互联网，“我在淘宝网上申请过(开店)，但是因为忙别的工作，暂时没有精力来做，还没有把产品放上去。”不过，互联网上关于小店的资料已经可以查到，“前几天有四川的商家打电话要和我谈开分店，我想他们也是从网上知道的资料吧。”　
　　“通过网上订货，可以把小店推开到更远的市场。”吴小姐对网上销售充满期待。　
　　家居店的投资和收益
　　吴小姐提醒说，开家居小店不能急功近利，因为资金的回收有点慢。要看到前景，这样才能走得更远。　
　　●一次性开店投资：约80000元　
　　●月水电人工：1300元　
　　●月租金、税费：约5000元　
　　●月营业额：约25000元　
　　●月利润：约元　饰品加盟连锁店应如何开店选址
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发布日期： 来源: 童网
饰品加盟连锁店应如何开店选址
　古人说：“凤栖梧桐。”其意思是说凤凰只有在梧桐树上才会栖息。对于饰品店来说，店铺的选址问题就相当于能不能找到一棵“梧桐树”。位置如果选得好的话，无形中已为凤凰的到来提供了坚实可靠的前提条件。与之相反，即使你是经营的高手，如果位置选择不当，顾客依然不会来。有人说，开店成功的要素中地点占了百分之七十的因素。尽管这种说法有点夸张，但选址的重要性由此可见一斑。
　　现在饰品连锁加盟已经蔚然成风，但还是有很多饰品从业者由于缺乏相关方面的经验导致选址不当而无法继续经营。具有 100多年历史的韩国朴秀秀集团拥有遍布全球的一万余家饰品终端店，有专业的部门长期负责对选址的研究，其在多年经营实战中所形成的开店选址规划，值得我们借鉴。刘杰克营销顾问机构希望通过对朴秀秀饰品连锁加盟店的成功经验的总结，给予广大饰品加盟商以有益的启示。
　　战略性的店面选址规划
　　朴秀秀饰品对加盟店选址非常重视，选址决策要通过双重满意制度，即加盟商自己必须按总部所提供的选址标准和方法选择目标店面，朴秀秀饰品总部判断加盟店经营地址是否合理，考察是否具备以下四个基本条件：
　　一、优越的地理环境
　　作为消费者，选择进入饰品店的第一评判标准就是店铺的地理环境。试想一下，在垃圾堆旁或者是尘土飞扬、声音嘈杂的饰品店，谁会愿意在店内停留？哪怕店里的饰品很有品位，消费者恐怕也会想：这么差劲的地方怎么会有好的饰品值得去购买呢！朴秀秀饰品要求每一个店主有责任为顾客提供舒适放心的周边环境。
　　二、便利的交通条件
　　交通问题对每个人来说都很重要，店铺位置的交通是否方便，是直接影响顾客流量的重要因素之一。通常而言，进入商店中的顾客数量，和当地交通流量成一定比例。繁华的商业区交通都很方便，往往有众多的公交线路可供选择，方便顾客来店购买。朴秀秀的饰品店一般集中在繁华的商业闹市区、专业服饰街区、大型生活区或是学校周边。
　　三、目标顾客群的规模大且拥有旺盛的消费能力
　　饰品店服务区域的人口状况是选址考虑的关键性因素。一般而言，饰品店所在商圈人口越密集越好，最重要的是目标顾客越密集越好，并且拥有旺盛的消费能力。目前大中城市都相对集中形成各种区域，如商业区、旅游区、高校区等。
　　四、店铺面积的合理性和是否具备长期经营的条件
　　根据商圈大小，要合理地规划店铺的面积，这样才能够保证更好地进行商品的陈列。并且，店铺具备长期经营的条件才有利于品牌的建设。
　定量化的店面选址标准
　　根据上述选址原则，作为朴秀秀饰品加盟店的店主一般要选择两个以上的备选店址，以便总部着手进行评估。朴秀秀饰品总部的评估项目视具体情况不同主要包括：
　　一、行人流量。一般而言，高的顾客流量水平会增加销售。但是，过量的顾客流量也会由于太拥挤而阻止购买者前往。同时也要分析步行交通，以便确定步行者的特征是否与拟设这个位置的商店的目标市场相一致。
　　二、公共交通设施与路况。路况指路面的宽度、交通拥挤程度以及有无交通管制等，它不仅与客流有关，也与商店上货速度有直接关系。
　　三、店铺的结构和店铺的能见度；店铺面积大小及其建筑结构、形状；有无城建规划限制，如水电、下水道、暖气等条件。
　　四、店铺坐落的位置。位置的概念一是指距离市中心的远近；二是指距离
　　居民区或交通干线的远近；三是指坐落于某一地段的具体位置，如拐角、中心、十字路口等。
　　五、店铺价格。店铺价格对销售价格和投资回收期会产生直接影响。
　　明晰化的店面目标位置
　　朴秀秀饰品长期致力于选址的研究和拥有专门的评估部门使其选址的成功率几乎接近百分之百，这也是朴秀秀品牌的核心竞争力之一。朴秀秀品牌在目标商圈的选择上，把重点集中在商圈是否符合品牌的市场定位、商圈的稳定性和成熟度上，其选址目标主要是以下几种：
　　一、首选目标确定于目标市场经常出没的人气旺盛的商场、服装城、女性专用品商场。
　　这些地区一般都是环境优美、街道整齐、交通方便、商业服务配套齐全而不嘈杂，而且集中了许多时尚品的消费者，大部分是13 ― 27岁的年轻女孩，这类人群崇尚个性和自由，拥有极强的消费需求，热爱时尚和流行，崇拜偶像，接受新鲜事物比较快，消费基本属于冲动型消费，追求饰品的款式亦追求品质，她们是朴秀秀饰品消费者的中坚力量。
　　二、目标市场人口密度高、人口数量多的居民小区底层营业房。
　　很多地方多已经建设了不少颇具规模的特色小区，根据目前城市建设规划的发展趋势来看，住宅“社区化”的趋势愈演愈烈，社区经营的商店往往可以取得不俗的业绩。只要饰品店的品位能够投小区顾客所好，获得他们的认同，那么一定能拥有一个稳定且不断拓展的顾客群。
　　三、同行聚集的街道和区域。
　　同行聚集在同一个区域甚至同一条商业街上，这种现象为人们熟悉，因为顾客都希望能以尽可能少的钱买到质优价廉的产品，往往他们会货比三家，朴秀秀饰品利用自身产品优势明显、富有个性特色和竞争实力强等优点进入同业“扎堆”的商圈，往往能够迅速争夺并占领目标市场。
　　四、专院校等学区周边地区。
　　大学生处于风华正茂的年纪，活力四射，对魅力的敏感度很灵敏，对时尚饰品有执着的追求，但由于经济能力受到限制，所以对价格很敏感，朴秀秀饰品质优价低的市场定位可以最大程度地迎合他们的需要。
　一般来说，具有两个以上条件的地区就是好的地点，如果能全部具，则是最佳的店址。但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。店主不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。一般只要开店构想对了，都是高投入高回报，所以要舍行在店址上投资。
　　　其实好店址的高租金并不是一天两天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房东和租主在长期利润分成较量中开成的契约，租金高到租主无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会大大超过租金，并有有利可图。
　　　因此，花大钱开个大店铺，不如花大钱找个好店址。当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险，必须得好好盘算投资项目，看空间做不做黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻，就不要揽瓷器活。如果实在是初期资金不足，且其他地区也还有好店址，只要能经营得当，也一样有利可图
开店如何获得“地利”优势
　　正确选择店址，是开店赚钱的首要条件。一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意，大则还可能导致“关门大吉”。科学选址将使你获得“地利”优势而生意兴隆。
　　依据人气选址　　　
　　好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大、交通方便等，所以选择好位置必须考虑以下因素：
　　1．人流量：平常、假日及日、夜来往人次和比例；
　　2．车流量：汽车、摩托车往来流量；
　　3．交通：目前及未来可能增减的运输工具；
　　4．马路宽窄与停车问题；
　　5．区域特征：竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等；
　　6．人口勘察：该区人口数量、消费习惯等；
　　7．商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。
　　根据人气选址开店，可粗略分为两种：一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻居，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要把市场做专做深做透。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人口味的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。
　　依据地段选址　　　
　　购买店铺作为不动产投资的一个品种，具有既可出租、又可自营的双重特性，早就引起了投资者的注意。但是，并不是随便买个店铺都能赚钱，店铺的选择大有讲究。
　　投资店铺讲究地段，店铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区；第三类是住宅小区内部。
　　在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将直接影响店铺的经营效益及场地的租金。这种店铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的人气，再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费功夫。
　　一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。
　　若投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅是为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺，最好在较大规模或者是开放式小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。
　　依据经营需要选址　　　　
　　一要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市；但有些店就适宜开在偏僻、安静一些的地方，比如保健用品商店和老人服务中心等等。
　　二要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。
　　三要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间。
　　四要有“借光”意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“捡”些顾客。网友：想开家服饰辅件加工作坊，比如说钉珠片、钉纽扣之类的，想问一下创业过程中会出现什么问题？
　　　专家：想开服饰辅件加工作坊，特别要注意选址。需要钉珠片、钉纽扣的客户群必须找准，可在消费能力较强的居民区或服饰店比较集中的地方开店。开这样的店，要注重服务，而且业务不能太窄，还应提供类似改裤长、换拉链等多种服务。要注意与客户沟通，培养“老”顾客。
麦当劳和肯德基店铺是如何选址的?
肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策通常是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是方面公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。
　　一般肯德基选址按下列几步骤进行：
　　（一）商圈的划分与选择
　　1．划分商圈　
　　肯德基计划进入某城市，就先通过相关部门或专业调查公司收集这个地区的材料。一些 材料是免费的，一些材料需要花钱去买。把材料买齐啦，就开始规划商圈。
　　商圈规划采取的是记分的办法，例，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。
　　通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商 业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等。
　　2．选择商圈
　　即确信目前重点在哪个商圈开店，主要目标是什么。在商圈选择的标准上，一地方要考 虑餐馆自身的市场定位，另一地方要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
　　例马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃 肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址 也当然与肯德基不同。
　　而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，因此在商圈选择地方也是一样的。 能够看到，一些方面同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。
　　商圈的成熟度和稳定度也非常首要。如规划局说某条路要开，在哪些方面设立地址， 将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例说这家店 三年以后效益会多好，对现今没帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。　
　　（二）聚客点的测算与选择
　1．要确信这个商圈内，最主要的聚客点在哪。
　　　例，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的 聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的方面和其附近开店。
　　过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人 流活动的线路）相关，可能有人走到这，该拐弯，则这个方面那就客人到不啦的方面，差不 啦一个小胡同，但生意差好些。这些在选址时都要考虑进去。
　　人流动线是如何的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等。这些都派 人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才干据此确信地址。
　　如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时 间内多少人经过该位置。除啦该位置所在人行道上的人流外，还应该测马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽 度，路较窄就算，路宽超过一定标准，通常那就隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算 对面的人流量。
　　肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就能够测算出，在此地投 资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。
　　2．选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。
　　因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说，我就吃肯德基看见麦当劳就烦，好像还没这 种情况。只要你在我跟前，我今儿挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃别的，我先进你这 儿啦。除非这里边人特别多，找不着座啦，我才往前挪挪。
　　但人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好的情况下那就有 影响。如果是两个一样，就无所谓。例北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果往西 一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当啦，因为主要客流是从东边过来的，再在那 边开，大量客流就被肯德基截住啦，开店效益就不会好。
　　3．聚客点选择影响商圈选择
　　聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没主要聚客点是这个商圈成熟度 的首要标志。如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示， 找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当哪些时候这个社区成熟啦或比 较成熟啦，明白其中某个方面确实是主要聚客点才开。
　　为啦规划好商圈，肯德基开发部门投入啦巨大的努力。以北京肯德基公司而言，其开发 部人员常年跑遍北京各个角落，对这个每年建筑和道路变化极大，当地人都易迷路的方面啦 如指掌。经常发生这种情况，北京肯德基公司接到某顾客电话，建议肯德基在他所在方面设 点，开发人员一听地址就能随口说出当地的商业环境特征，是否适合开店。在北京，肯德基 已经根据自己的调查划分出的商圈，成功开出啦56家餐厅。
　　肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，因此我们经常看到一条街道一边是麦当劳，一边是KFC，这那就KFC采取的跟进策略。因为麦当劳在迭择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它开店不仅可省去考察场地时间和精力，还能够节省许多选址成本。当然KFC除啦跟进策略外，它自己对店址的选择也很有优秀之处能够值得借鉴
成功者的选址之道
　　麦当劳和肯德基能够成为全球连锁快餐业的领跑者，除了经营有道之外，在店铺选址的策略上他们更是自有一套标准。他山之石，可以功玉，希望他们的选址经验能够给您带来一些启示。
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　　麦当劳选址的5项标准
　　1.针对目标消费群
　　麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐；在新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。
　　2.着眼于今天和明天
麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。
　　3. 讲究醒目
　　麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨―――方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
　　4.不急于求成
　　黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。
　　5. 优势互动
　　麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是牌誉较高的，如新安广场、津汇广场等。知名百货店为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。
　　肯德基的选址步骤
　　第一步：划分商圈――用数据说话
　　肯得基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。
　　商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算五分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分，这些分值标准是多少年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以天津为例，有市级商业型(和平路等)，区级商业型，定点(目标)消费型，还有社区型商务两用型，旅游型等等。
　　第二步：选择地点――在最聚客的地方开店
　　商圈的成熟度和稳定度也非常重要。例如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯得基一定要等到商圈成熟稳定后才进入。肯得基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。
　　过去古语说“一步差三市”，开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯得基选址更好的情况下那就有影响，如果是两个一样，那就无所谓。
　便利店与西饼屋的选址秘籍
　　便利店和西饼屋的经营更多的应该是便民性，所以选址时的商圈划分不要以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，就要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻找合适的铺面。
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　　便利店的选址秘籍
　　1、居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。
　　2、面积限制在50―200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和
装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。
　　3、便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。
　　4、足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。
　　5、便利店商圈半径为500米，在方圆500米的范围内至少有3000个商圈人口。
　　西饼屋选址秘籍
　　1、商圈选择：品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。
　　2、立店障碍：要重视同种业态的相互竞争。立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。
　　3、建筑要求：框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。
　　4、面积要求：60―120平方米。
　　5、租金承受：知名企业可以承受10元/平方米?天以下租金，一般企业可以承受3―5元/平方米?天的租金。
　　6、租期：2年以上。
　　《主流》提示――以下地理位置不适合开设便利店：
　　1、徒步5―7分钟到达的顾客不足3000人。
　　2、非顾客汇集的交通干道。
　　3、在马路上无法看到商店。
　　4、在地下或者是二层以上。
　　5、无法设立店铺门面和招牌。
　　6、店铺租金超过一天的销售额。
　　★投资便利店或西饼屋值得关注的在售(租)商铺：
格调街区、棕榈阳光、秀谷阳光、凯华商业广场、第六大道商业街
1、要根据自己店铺的经营定位进行选址
　　选择店铺位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营定位。如果经营的是日化、副食等快速消费品，就要选择在居民区或社区附近；如果经营的是家俱、电器等耐用消费品，就要选择在交通便利的商业区。此外，还要考虑自己的目标消费群体，是主要面向普通大众消费群体，还是主要面向中高阶层消费群体，简单的讲就是要选择能够接近较多目标消费群体的地方。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是当地商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。
　　2、要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置
　　很多城市为了便于交通管理，在一些主要街道会设置交通管制，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等，店铺选址应该避免这些地方。也尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会限制对面的人流过来，即使你的店铺招牌做得再惹眼，对面的顾客也只能“望店兴叹”。交通方便是选择店铺位置的条件之一，店铺附近最好有公交车站点，以及为
出租车提供的上下车站等。另外，店铺门前或附件应该有便于停放车辆的停车场或空地，这样会更方便顾客购物。
　　3、要选择居民聚集、人口集中的地区，不要在居民较少和居民增长较慢的地区开店
　　人气旺盛的地区基本上都有利于开设店铺，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。城市新开发的地区，刚开始居民较少、人口稀零，如果又缺乏较多流动人口的话，是不适宜开设店铺的。虽然有时候在新建地区开店，可以货卖独家，但往往由于顾客较少，难以支撑店铺的日常运营。
　　4、要事先了解店铺近期是否有被拆迁的可能，房屋是否存在产权上的纠纷或其它问题
　　随着城市的快速发展，旧城改造是经营中可能遇到的，开设店铺首先要调查和了解当地的城市规划情况，避免在容易拆迁的“危险”地区设置店铺。在租赁房屋时，还要调查了解该房屋的使用情况，例如建筑质量，房屋业主是否拥有产权或其它债务上的纠纷等等，这些细节方面的忽略往往会导致店铺的夭折，自己带来巨大的损失。
　　5、要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类
　　一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己的不同特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。店铺的座落和朝向也是十分重要的，店铺门面尽量要宽阔，朝北要注意冬季避风，朝西要注意夏季遮阳等等。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。长途汽车站、火车站和城市的交通主干道，虽然人流也很大，但客流速度较快，很多人目的不是购物，滞留时间较短，在这些地方开店，要根据自己的经营需要慎重选择。
　　7、要选择同类店铺比较聚集的街区，或者选择适合自己店铺的专业市场
　　“货比三家”是很多人经常采取的购物方式，选择同类店铺集中的街区，更容易招揽到较多的目标消费群体，不要担心竞争激烈，相关店铺聚集有助于提高相同目标消费群的关注。电子市场、花卉市场、建材市场等专业化程度较高的市场或商场，也是开设店铺的不错选择。需要注意的是，选择专业市场或商场开店，要考察这些市场和商场的管理水平、规模大小、在当地的影响力等因素，对规模较小、开业时间较短、管理水平差的，要谨慎入驻。
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业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着 麦当劳、 肯德基走，肯定没错！”似乎无论 麦当劳和 肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征，我们甚至可以经常看到 麦当劳和 肯德基把店开在一些看起来并不特别惹眼的地方，而其门庭若市的状况又让人不得不佩服其选址的精明。
麦当劳的选址“心经”
麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的，而如今也几乎没有孩子不知道 麦当劳叔叔。有人说，这是 麦当劳的本土化策略带来的结果。确实有这方面的原因， 麦当劳会根据当地人的口味适当调整自己的配方，但只是一小部分，不管到哪里，它都把汉堡包作为自己的特色。但本土化只是他成功的一个方面， 麦当劳最成功的地方在于选址，它只选择在适合汉堡包生存的地方 开店，所以它的每个店都非常成功。
“应该说，正因为 麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。” 麦当劳的工作人员表示。
以先标准后本土的思想建立的 麦当劳，首先寻找适合自己定位的 目标市场作为店址，再根据当地情况适当调整。他们不惜重金、不怕浪费更多的时间在选址上。但他们一般不会花巨资去开发新的市场，而是去寻找适合自己的市场；不会认为哪里都有其发展的空间，而是选择尽可能实现完全拷贝母店的店址。用一个形象的比喻来说，他们不会给每个人量体裁衣，他们需要做的只是寻找能够穿上他们衣服的人。
连锁 企业发展的标志就是规模扩张，它的前提是总部统一控制发挥整体优势，而实现这一目标的第一步就是通过选择合适的店址，进行最大限度的拷贝，使分店更加标准化，使总部 经营管理更加简单化。 麦当劳 连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、选址、选址”，他们就是要选择 目标市场以加快 连锁经营度的步伐。
据了解， 麦当劳的选址主要分为如下步骤：
首先， 市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。
其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家 麦当劳餐厅。
最后，商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，所以还要更多地关注市场定位和价格水平，既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。
肯德基的选址秘诀
地点是饭店经营的首要因素，餐饮 连锁经营也是如此。 连锁店的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现 连锁经营标准化、简单化、 专业化的前提条件和基础。因此， 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是 肯德基的的 核心竞争力之一。
肯德基选址按以下几步骤进行。
一、商圈的划分与选择
1．划分商圈
肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是**的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。
商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。
通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅游型等等。
2．选择商圈
即确定目前重点在哪个商圈 开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
肯德基与 麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。 可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是 麦当劳另一边是 肯德基。
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址， 将来这里有可能成为成熟商圈，但 肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店3年以后效益会多好，对现今没有帮助，这3年难道要亏损？ 肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。
二、聚客点的测算与选择
1．要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。
例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。 肯德基 开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近 开店。
过去古语说“一步差三市”。 开店地址差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了几步路，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。
人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。
2．选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被 竞争对手截住。
例如某个社区的马路边有一家 肯德基店，客流主要自动向西走。如果往西一百米，竞争者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在西边开，大量客流就被 肯德基截住，效益就不会好。
麦当劳和 肯德基的选址要决，其实对我们的个人投资者来说也有不少的借鉴意义。虽然我们不可能像他们一样做那么多繁杂的测算，但其许多有益的思路还是值得我们学习的，能够让我们自己经营商铺选址时把握得更加准确。
商铺投资：麦当劳、肯德基是如何选铺的
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 日17:15 来源：今日早报
　　[提要]一个多月前，国际餐饮巨头麦当劳在杭州天阳?明珠商业中心开了一家新店，让人难以理解的是，此次麦当劳把在浙江的扩张之步放在了地下层。麦当劳能否继续创造辉煌？很快地，这家店面门庭若市的盛况打消了人们的疑虑，麦当劳在选址方面的精明也又一次让人刮目相看。与麦当劳一样，肯德基也堪称选址高手。业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳肯德基走，肯定没错！”那么，两大国际巨头在选址方面到底有什么心得呢？麦当劳选址“心经”麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的。从1989年进入我国，到目前为止，麦当劳的加盟店已经排到了600
一个多月前，国际餐饮巨头麦当劳在杭州天阳?明珠商业中心开了一家新店，让人难以理解的是，此次麦当劳把在浙江的扩张之步放在了地下层。麦当劳能否继续创造辉煌？ 很快地，这家店面门庭若市的盛况打消了人们的疑虑，麦当劳在选址方面的精明也又一次让人刮目相看。 与麦当劳一样，肯德基也堪称选址高手。业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳肯德基走，肯定没错！”那么，两大国际巨头在选址方面到底有什么心得呢？ 麦当劳选址“心经”麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的。从1989年进入我国，到目前为止，麦当劳的加盟店已经排到了600多家。 “应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。”麦当劳香港总部的人告诉记者。 据了解，麦当劳的选址主要分为如下步骤： 首先，市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。 最后，商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，应更多地关注市场定位和价格水平。既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。 肯德基选址秘诀 从1987年进入我国以来，在短短的10多年里，肯德基已经发展了1000家门店，家家都是瓜熟蒂落，赚得盆满钵满。那么，肯德基在选址方面到底有什么秘诀呢？虽然杭州肯德基有限公司的有关负责人对此很低调，但有关肯德基公司的很多公共信息中却透露了不少“天机”，肯德基在选址方面的精明也可见一斑。据了解，肯德基把选址是放在战略高度的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部，其选址成功率几乎是百分之百。肯德基选址步骤主要有：一、打分锁定商圈 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。这是规划商圈的前提。 商圈规划采取的是记分方法。例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分等；有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值，一般也比较准确。 打分打完了，商圈也被大致分成了好几个板快，比如市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。 接下来，就是确定在哪个商圈开店。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位;另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群也不一样，商圈的选择也就不同。 窍门：商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要造，在什么地方设立地址，将来这里很有可能成为一个很热闹的商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入。例如说有迹象表明，这家店在3年以后效益会很好，但对现在没有帮助，这3年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不会这么冲动，一定是考虑比较稳妥的原则，保证开一家成功一家。二、掐表记录人流量.例如，武林商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。 过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，虽然差不了一个小胡同，但生意却要差很多。这些在选址时都要考虑进去。 人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从商场出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。 比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。种种情况都很有讲究。 接下来，肯德基选址人员就将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。 窍门：选址时一定要考虑人流会不会被竞争对手截住。
公司现有的生鲜肉商业连锁加盟店管理混乱，就连基础的货款管理、货品管理等都十分欠缺。还要继续加大新店开拓力度，计划年内新增150家门店，是连锁门店数量达到300家。规范管理和新店开拓的任务都十分艰巨，学习和借鉴就十分必要，特别是连锁大鳄的经验。
业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳、肯德基走，肯定没错！”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征，我们甚至可以经常看到麦当劳和肯德基把店开在一些看起来并不特别惹眼的地方，而其门庭若市的状况又让人不得不佩服其选址的精明。
麦当劳的选址“心经”
一、只选择在适合汉堡包生存的地方开店
麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的，而如今也几乎没有孩子不知道麦当劳叔叔。有人说，这是麦当劳的本土化策略带来的结果。确实有这方面的原因，麦当劳会根据当地人的口味适当调整自己的配方，但只是一小部分，不管到哪里，它都把汉堡包作为自己的特色。但本土化只是他成功的一个方面，麦当劳最成功的地方在于选址，它只选择在适合汉堡包生存的地方开店，所以它的每个店都非常成功。
“应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。”麦当劳的工作人员表示。
二、以先标准后本土的思想
以先标准后本土的思想建立的麦当劳，首先寻找适合自己定位的目标市场作为店址，再根据当地情况适当调整。他们不惜重金、不怕浪费更多的时间在选址上。但他们一般不会花巨资去开发新的市场，而是去寻找适合自己的市场；不会认为哪里都有其发展的空间，而是选择尽可能实现完全拷贝母店的店址。用一个形象的比喻来说，他们不会给每个人量体裁衣，他们需要做的只是寻找能够穿上他们衣服的人。
三、核心秘诀：“选址，选址，还是选址”
连锁企业发展的标志就是规模扩张，它的前提是总部统一控制发挥整体优势，而实现这一目标的第一步就是通过选择合适的店址，进行最大限度的拷贝，使分店更加标准化，使总部经营管理更加简单化。麦当劳连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、选址、选址”，他们就是要选择目标市场以加快连锁经营度的步伐。
四、选址步骤
据了解，麦当劳的选址主要分为如下步骤：
首先，市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。
其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。
最后，商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，所以还要更多地关注市场定位和价格水平，既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。
肯德基的选址秘诀
地点是饭店经营的首要因素，餐饮连锁经营也是如此。连锁店的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。因此，肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。
肯德基选址按以下几步骤进行。
一、商圈的划分与选择
1、划分商圈
肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是**的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。
商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。
通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅游型等等。
2、选择商圈
即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店3年以后效益会多好，对现今没有帮助，这3年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。
二、聚客点的测算与选择
1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。
例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。
过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了几步路，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。
人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。
2、选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。
例如某个社区的马路边有一家肯德基店，客流主要自动向西走。如果往西一百米，竞争者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在西边开，大量客流就被肯德基截住，效益就不会好。
麦当劳和肯德基的选址要决，其实对我们公司和加盟我们生鲜肉品牌的个人投资者来说都有不少的借鉴意义。虽然我们不可能像他们一样做那么多繁杂的测算，但其许多有益的思路还是值得我们学习的，能够让我们自己经营商铺选址时把握得更加准确。
麦当劳肯德基是如何选铺的
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　　一个多月前，国际餐饮巨头麦当劳在杭州天阳?明珠商业中心开了一家新店，让人难以理解的是，此次麦当劳把在浙江的扩张之步放在了地下层。麦当劳能否继续创造辉煌？
很快地，这家店面门庭若市的盛况打消了人们的疑虑，麦当劳在选址方面的精明也又一次让人刮目相看。
与麦当劳一样，肯德基也堪称选址高手。业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳肯德基走，肯定没错！”那么，两大国际巨头在选址方面到底有什么心得呢？
　　麦当劳选址“心经”麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的。从1989年进入我国，到目前为止，麦当劳的加盟店已经排到了600多家。
“应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。”麦当劳香港总部的人告诉记者。
据了解，麦当劳的选址主要分为如下步骤：
首先，市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。
最后，商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，应更多地关注市场定位和价格水平。既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。
　　肯德基选址秘诀
从1987年进入我国以来，在短短的10多年里，肯德基已经发展了1000家门店，家家都是瓜熟蒂落，赚得盆满钵满。那么，肯德基在选址方面到底有什么秘诀呢？虽然杭州肯德基有限公司的有关负责人对此很低调，但有关肯德基公司的很多公共信息中却透露了不少“天机”，肯德基在选址方面的精明也可见一斑。据了解，肯德基把选址是放在战略高度的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部，其选址成功率几乎是百分之百。肯德基选址步骤主要有：一、打分锁定商圈
肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。这是规划商圈的前提。
商圈规划采取的是记分方法。例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分等；有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值，一般也比较准确。
打分打完了，商圈也被大致分成了好几个板快，比如市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。
接下来，就是确定在哪个商圈开店。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位;另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群也不一样，商圈的选择也就不同。
窍门：商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要造，在什么地方设立地址，将来这里很有可能成为一个很热闹的商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入。例如说有迹象表明，这家店在3年以后效益会很好，但对现在没有帮助，这3年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不会这么冲动，一定是考虑比较稳妥的原则，保证开一家成功一家。二、掐表记录人流量
例如，武林商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。
过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，虽然差不了一个小胡同，但生意却要差很多。这些在选址时都要考虑进去。
人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从商场出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。
比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。种种情况都很有讲究。
接下来，肯德基选址人员就将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。
窍门：选址时一定要考虑人流会不会被竞争对手截住。
餐饮加盟选址秘笈 到'麦当劳'身边开店
近日，一好友打电话说，想来我所在的城市开家餐饮加盟餐馆，让帮忙选个合适的开店地点。于是，我便问他“不知您要选什么样的地点？”他说，你们那边“麦当劳一定有很多家店吧？那么，不管哪一家，你就在旁边，找个200平米的门点就行。我友的精明，简直叫我这个老餐饮佩服得五体投地。一个从未做过酒楼的读书人，不仅知道开店选址之重要，而且还深谙麦当劳选址之道。如此选址方法，不需劳心费力去做市场考察，更不需要支付任何考察费用，即可选个安全可靠的最佳开店地点。因为，这些事，麦当劳已经替我们做了。
餐饮加盟不同于其他行业，选到了合适的地点，几乎等于生意成功了一半。难怪麦当劳华东地区总裁施文哲说，麦当劳之所以开一家能火一家，究其原因，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。可能有人会说：“酒香不怕巷子深。”当然，这也不无道理。但“酒香”在繁华闹市总会比闭塞深巷好卖得多。麦当劳这碗“酒”可谓醇香，然而，总部制定的布点选址所必须信守的五原则却是雷打不动。
原则一：针对目标消费群。麦当劳经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。
原则二：着眼于今天和明天。麦当劳选点，要求20年不变。所以，每个网点最终确定都要有三到六个月的考察，考察重点在于看其是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点，纯住宅区原则上也不设点。
原则三：讲究醒目。设点一定要在一楼临街店堂，要有透明落地玻璃窗，让路上行人感到麦当劳的文化氛围，体现其经营宗旨――清洁卫生、方便安全、物有所值。
原则四：不急于求成。黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位时，麦当劳一般不急于求成，而是先放下，去开发其他店，用其他店的成功去影响房主。
原则五：优势互动。麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。
不少中式餐饮加盟企业选址也有原则。