以前那种老小区没有物业，如果有什么问题怎么找谁啊？_百度知道
以前那种老小区没有物业，如果有什么问题怎么找谁啊？
我有更好的答案
同问，现在老小区，有问题了根本就不好解决的。
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小区的物业都负责什么？
小区业主刚开始入住，还有一半的房屋没有售出。现在物业已经进入了，业主出现问题找物业他们就推到开发商那去了！物业费收着，还不给处理，就知道推卸责任。我想知道在物业刚接手小区的情况下，出现的一些问题到底归不归物业管？还是谁来管？还有没有售出的房...
我有更好的答案
小区的物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务’日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容：日常养护，清洁绿化，安全保卫，消防工作，日常维护，征收各类费用、保管使用管理基金，协调各方面社会关系，处理好物业内部人际关系；特约服务是指根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票，代为购物，送货上门等等。物业“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等；该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地；物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业；物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
采纳率：100%
物业刚接手小区，出现的问题归不归物业管这个问题，得分开看。不知你出现的是何种问题？能细说吗？　　保安、保洁、设备一般故障、绿化、之类的问题，当然是由物业负责，你可以细看物业服务合同，上面有物业公司服务内容。但须提醒下，一般刚接手的新小区，除保安、保洁的问题能及时解决外，设备维修、绿化等问题，可能会有所拖延。因为就前者来说，很多设备都是由厂家负责（质保期没过的情况下），或由专业维护公司维护，物业只能做基础性维修与救急工作，比如电梯的运行，都是物业联系维保单位解决。小区水泵也是如此。　　房屋质量问题，物业无权帮你处理，但有义务帮你向开发商反映，这一块确实不归物业解决。你举的例子中，四楼漏水把三楼冲了，你可以先向物业反映情况，并拍照留存。物业将向开发商反映，开发商负责任的话，会查看漏水原因，如果是开发商的原因（漏水并不一定是质量问题，防水层都有限度的），你们将协商赔偿事宜，物业要见证。　　还没出售的房屋丢失东西，钥匙在谁手里，谁就承担责任。一般业主接到新房钥匙后，开发商会委托物业工作人员一同与业主验房，会有验房表，丢失什么就填什么。在这之前谁有钥匙谁承担责任。希望能帮到你。另外提醒你，很多东西都有质保期限，比如卫生间防水保五年，室内暖气设施保2个供暖季，超出后，即使是新房，开发商也无义务承担责任了。
本回答被提问者采纳
物业只是负责小区内房屋外的垃圾卫生绿化保安，房屋质量问题确实应由开发商负责。所以出现以上问题，你只能先找开发商，如果开发商委托物业解决，物业才会承担。
那假如开发商改完楼走了呢？物业还不管了
只要开发商与物业之间未办妥移交手续，责任还由开发商承担。如完成移交，责任就转由物业承担。目前相互关系不够明确，所以物业有了推委的理由。
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金钱646 元威望57 点贡献值0 点金元69 个最后登录注册时间帖子精华0积分860阅读权限200好友
锦衣美食, 积分 860, 距离下一级还需 140 积分
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& && &相信很多人都有过在小区里丢东西的经验，电动车/摩托车、充电器、头盔、雨衣等，向物业反映，最后只能自认倒霉，不了了之，每个月交几十到几百不等的物业费，有点什么事了，物业一点责任都没有，想着都心寒。
& && &楼主，总觉得在小区里丢东西了，物业是有责任的，从道理讲，既然我们交了物业管理费用，从某种程度上讲，就是和小区物业管理部门形成了一种合同雇佣关系，小区物业有责任保证小区内的安全。
& && &本来不想特意发帖说这件事的，只是这不是第一次了，想着心里很不爽，今天在皇庭翡翠湾被偷了一顶头盔，楼主心想着估计是小区里面的传销佬没钱了，偷走去换钱买猪脚粉吃了！想着去物业看看监控，就算抓不到小偷，能看看是谁偷的也行，这样某天碰见了去狠骂一顿也行。结果物业告诉我，小区停车场是没有监控的，楼主就说，那么多年了，我们被偷过摩托车、被偷过电动车、被偷过电瓶、被偷过充电器、被偷过雨衣、被偷过头盔，结果监控还没有装上，报警了，警察想来取证，结果还什么都没有。除了自认倒霉还是自认倒霉，安全都得不到保障，那我为何还要交物业费呢？
& && &有哪个业主东西不见了，得到过物业的赔偿吗？应该没有吧，不仅如此，向他们反应了，他们的态度也不好，不是爱理不理的，就是敷衍了事，就等于在听你说故事，无他们无关！有遇见过的朋友举手！
& && &皇庭翡翠湾，你该加强你们的保安管理和监控管理了！别让业主在这里生活得提心吊胆的！
&所以说住小区是最不安全的 鱼龙混杂 各种变态佬的聚居地&
换了吧，换锦绣的物业
成立业主委员会。撤掉现有物业。
无良物业赶快换，赶快滚蛋
我被偷了两次电瓶了，自认倒霉。。。
总评分:&威望 + 11&
金钱 元威望584 点贡献值0 点金元1584 个最后登录注册时间帖子精华0积分阅读权限200好友
找不到充电位就算了，甚至连车位都木有啊！！！！皇庭神马玩意！！！
金钱130 元威望3 点贡献值0 点金元7 个最后登录注册时间帖子精华0积分131阅读权限200好友
锦衣美食, 积分 131, 距离下一级还需 869 积分
这是小区值班的失职造成的，应当负予你全部的赔偿。凡是在小区内，住户失窃的物品都是小区保安部门的责任，因为住户每月已向物业管理缴纳了管理费！
金钱1418 元威望1191 点贡献值0 点金元3339 个最后登录注册时间帖子精华2积分3967阅读权限200好友
什么是物业费？物业费包括哪些内容？物业费的收取标准是怎样的呢？这是广大业主普遍关注的问题。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
物业费包括什么?
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业费收取标准
一级收费标准
1.00元 /平方米·月 (已包含税、费 )
有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房; 绿化率 35%以上(包括水面);
绿化、休闲活动中心、场地 1500平方米以上; 固定活动馆所 300平方米以上; 专用固定停车泊位 1个 /3户;
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施; 固定体育活动场馆不少于二项设施。
公共秩序维护 :
1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人 24小时值勤，其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻，不少于 12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫 2次;扶手每天擦洗 2次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天 2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁 2次，无异味。
8、公共区域玻璃每周擦洗 1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
&版主有心了！&
金钱-6 元威望4 点贡献值0 点金元-2 个最后登录注册时间帖子精华0积分190阅读权限200好友
奔向小康, 积分 190, 距离下一级还需 310 积分
其实小区物业保安应该和某个企业的保安人员或门卫是一样的。企业的保安人员和门卫是受雇于企业，其职责之一就是要保证企业的安全情况。那么小区物业保安同样也是受雇于小区内的所有物业所有人。（他们的工资就是物业所有人支付的）。既然企业中如果发生失窃情况，企业保安人员或门卫必须有责任进行物质或其他形式的赔偿，那么作为小区内发生同样的安全问题，小区保安人员或小区物业也必须承担相应的责任。
金钱193 元威望439 点贡献值0 点金元497 个最后登录注册时间帖子精华0积分194阅读权限200好友
大富之家, 积分 194, 距离下一级还需 2806 积分
皇庭个边D传销佬好多哦，建议有关部门整治一下下
仲有，物业除了识收钱和几只阿姨扫地积极D之外，保安弱爆了~~不知道御珑湾怎么样
金钱7 元威望19 点贡献值0 点金元10 个最后登录注册时间帖子精华0积分8阅读权限200好友
锦衣美食, 积分 8, 距离下一级还需 992 积分
物业是有责任的，包括物业的监管不到位，小区治安不到位等等，看您的小区有没有社区监控保安巡逻什么的，一般出了这种事，物业不可能一点责任没有！
金钱51 元威望3 点贡献值0 点金元3 个最后登录注册时间帖子精华0积分470阅读权限200好友
奔向小康, 积分 470, 距离下一级还需 30 积分
如果您缴纳了存车费或者在物业服务合同中有约定、签订该物保管合同，那么物业就有看管责任和赔偿责任。仅仅缴纳物业管理费以及服务合同中没有约定此事，物业是没有赔偿责任的。你可以和物业就赔偿问题协商，看看能不能给与照顾，或者以保安巡视不到位为理由拒绝交纳物业费，当然你的准备其工作不到位的证据，也就是看看有没有管理漏洞或者保安散漫的照片等等。但最好还是协商。
金钱113 元威望13 点贡献值0 点金元7 个最后登录注册时间帖子精华0积分114阅读权限200好友
锦衣美食, 积分 114, 距离下一级还需 886 积分
前提是你交了车位费没有，如果有得到话。物业是有责任的，他们的监管不到位，没能保障到居民的财务安全，你可以找他们理赔的，如果没交，那么对不起，不是他们的责任，因为你没有缴纳车位费，他们呢没有义务为你看管物品、
金钱189 元威望-1 点贡献值0 点金元3 个最后登录注册时间帖子精华0积分190阅读权限200好友
锦衣美食, 积分 190, 距离下一级还需 810 积分
找物业喂 物业有责任赔偿你的
金钱10 元威望18 点贡献值0 点金元1959 个最后登录注册时间帖子精华0积分11阅读权限200好友
360白银会员, 积分 11, 距离下一级还需 19989 积分
皇庭翡翠湾，你该加强你们的保安管理和监控管理了！别让业主在这里生活得提心吊胆的
金钱5 元威望1 点贡献值0 点金元1 个最后登录注册时间帖子精华0积分1阅读权限200好友
锦衣美食, 积分 1, 距离下一级还需 999 积分
皇庭翡翠湾某识死哦~~~
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小区卫生差，物业社区推责任收藏
快试试吧，可以对自己使用挽尊卡咯~◆◆
本人家住卫星花园小区，由于该小区回迁户较多，加之物业不负责任，马路市场天天有，而且制造的生活垃圾遍地都是，风大的时候满天飞的都是白色塑料袋，现在天热，气味十分难闻，而且楼道里宠物粪便到处都是，找物业不管，找社区也不管，希望守望都市的记者们能去现场看一下，十分感谢！！！创造卫生城市也不该是这样啊！！！
登录百度帐号关于加强老小区物业管理的几点建议
重要题案--案由
关于加强老小区物业管理的几点建议
<font color="#08年07月09日阅读：
　　理由：
　　社区建设是我市城市建设的重要组成部分。在市委市政府的重视下，我市社区工作发展势头良好，特别在今年我市“两会”上市长徐华江在政府工作报告中提到要“开展和谐小区创建活动”。物业管理在社区建设中的地位是不可低估的，但从目前社区工作情况看，社区干部最烦、工作精力化得最多的事就是小区的物业管理，特别是老小区的物业管理更是成了难题。浒山街道范围内有住宅小区177个，建筑面积574万平方米，住户4.6万户，其中在2000年前建造的老小区有97个，建筑面积306万平方米，住户2.9万户，实行物业管理的小区有63个，其余的只实行卫生保洁。目前这些老小区物业管理中普遍存在“四低”现象，即：覆盖率低、收费标准低、物业费收缴率低和服务档次低的问题。接管老小区的物业公司连连亏损，如城东新村的物业管理公司从2005年来连续亏损了三年，所以物业公司在管理上也不很到位，有的物业公司到期不愿接管，撤出小区，造成了恶性循环。分析原因主要有：
　　一、老小区先天性严重不足，基础设施不配套。由于老小区开发时间早，年久失修，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上老小区中有部分是原来单位的集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度。有的老小区由于规模小、小区通道多，造成管理运行成本大；还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老小区内居住人员复杂，低收入家庭多（如城东新村2500户居民中，下岗工人占30%比例），出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，影响服务档次的提升。
　　二、小区管理缺乏力度，物业进驻难成共识。由于老小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致物业企业在实际管理中存在诸多困难。此外政府有关部门在相互配合上没有整体性，如小区周边的无证经营，特别是餐饮业，作为工商、卫生、环保都可以管，但实际上没有一家单位真正在管。物业公司对这些居民反映的问题无法解决，居民认为物业公司没有管好，意见比较大，有的业主就拒交物业费，使得整个物业费收取出现了难题。现在小区物业收缴率一般在80%左右，低的只有65%，在老小区中有10－15%的住户长期只交卫生费不愿交纳物业费，甚至是一些机关事业单位干部职工欠交物业费现象已屡见不鲜。
　　三、物业管理不够规范，业主委员会作用发挥不大。目前我市19家物业公司中只有三家具有二级资质，其他都是三级资质，资质低下导致部分物业公司管理质量不高。一是没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》，不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益。二是行业队伍素质不高，人才短缺。从业人员很多是外来务工人员，没有经过相应的管理培训，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求。三是老小区物业收费低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之间，而服务人员工资报酬在逐年提高，接管的物业公司无利可图，甚至亏损，往往出现管理不到位、服务质量降低现象，导致居民满意度和物业费收缴率的降低。四是现有业主委员会人员基本上是一些退休人员或在职人员组成的，属于一种松散型的组织，其作用尚未充分发挥。
　　四、新《劳动合同法》出台，加重了物业公司成本负担。新《劳动合同法》实施后，用工制度更加规范，劳务成本也会提高，这对劳动密集型企业物业公司影响很大。原来招的员工一般文化、技术要求不高，就业门槛低，工资报酬相对低廉，现在如果真正按《劳动合同法》条例实施，劳务成本要提高50%以上，从原来每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物业费势必也水涨船高。据了解，有个小区原来的物业费是18万元，现在要提高到42万元，提高了133%。物业收费大幅度提高，肯定会出现更多的居民不接受、难接受，物业费收缴率可能更低，退出管理小区的物业企业会更多、更频繁的现象，老小区物业发展面临举步维艰处境。
　　建议：
　　一、逐步建立老小区物业财政帮扶机制。老小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要象支持贫困村发展一样扶植老小区物业管理。如海曙区已尝试对老小区建立物业长效管理奖励资金制度，政府拨出300万元资金，按每月每平方米0.1元的标准，根据考核结果和居民满意程度分档补贴。上海浦东新区房产管理署建立了物业管理应急处置机制，设立“物业无人管理专项补贴资金”，接手的物业公司可得到每平方米0.2元的补贴；除了物业应急托底保障外，该专项补贴资金还有另一项功能——房屋综合整治，根据老小区房屋设施设备老化情况，对房屋实施保障型的综合整治。所以建议市政府拨出专款对老小区物业进行扶植，同时建议在2008年市服务业奖励政策中继续对接管老小区的物业公司给予奖励。
　　二、加强对物业公司的管理。一是市建设局在招标、竞标的过程中对兼管老小区的物业公司要给予优先竞标，特别是新小区的前期物业在招标、竞标时要看该公司有否管理着老小区的物业，如果没有的不允许参加招标、竞标。二是要加强行业队伍建设，抓好用工人员的培训工作。三是要充分发挥行业协会的作用。
　　三、扩大社区保安管理范围。社区保安队伍由原城区街面、路面、公共场所等管理区域延伸到一些大型老小区的治安巡防管理，通过政府财政转移支付形式承担老小区治安管理职能，减轻居民物业费负担，促进社会稳定。
　　四、要进一步加大老小区整治改造力度。做到区域改造与专项改造相结合，有计划、有步骤地推进背街小巷、老小区整治工作，完善老小区公共配套设施，解决相关突出问题。余姚在老小区整治中政府财政落实好一定额度的整治经费作为启动资金，然后以每平方米2元的标准补助给老小区社区。
　　五、加大宣传力度，营造物业管理人人有责的氛围。我市物业管理尚处在起步发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民增强三种意识：（1）业主自治意识。物业管理是居民实现自我管理、自我服务的表现，业主代表大会作为决定此项事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，起好宣传、沟通、引导作用。属地社区居委会要配合、指导、监督物业公司工作。（2）价值消费意识。“优质优价，粗放低价”是市场经济的必然规律，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（3）全民支持意识。完善物业管理纠纷快速调处机制，开展物业“关爱工程”，对困难户要开展救助，民政认定的救助对象的物业费建议有政府财政给予全额补助。美化城市人人有责，物业管理户户联系，国家工作人员尤应率先支持配合，建议市出台一项制度，对机关事业单位职工在社区的表现列入年度考评范畴。
对市政协九届二次会议第24号提案的答复
浒山联络委：
　　你们提出的“关于加强城区老小区物业管理的几点建议”已收悉，我们会同市财政地税局、市人事局、市委政法委综治办和浒山街道办事处进行了专题研究，现答复如下：
　　一、我市老小区基本情况
　　我市老小区是指中心城区内建造年代较长、配套设施不完善、建筑结构不合理、居住环境差的住宅区，原则上是指竣工验收制度建立以前（1999年底前）交付使用的楼房（包括商品房、集资房、村建房等）。据调查，我市中心城区内共有老小区72个，建筑面积240万平方米，涉及27个社区，共1457幢房子，住户2.7万户，占中心城区小区数量的40%。由于老小区不仅收费标准低（最低只有0.22元/平方米/月），而且收费率极低，导致物业服务企业举步艰难或亏损严重而无法继续管理，形成了老小区物业管理逐步失管的态势。目前我市老小区失管问题严重，城区内72个老小区中实施物业管理的仅28个。
　　二、我市老小区物业管理的主要做法
目前对于老小区物业的管理，主要以物业主管部门、街道、社区三级为一链条的管理体系。物业主管部门负责物业管理的业务指导、监督和考核工作，街道、社区主要负责在老小区引入和推广规范化物业管理。同时，主管部门成立了物业管理纠纷信访处理办公室，及时处理业主投诉，街道、社区在调解和处理业主投诉过程中充分发挥了基层组织作用，借助业主委员会力量，共同实施老小区日常工作。
　　在物业管理模式上，我市一直按照市场机制进行运作，主要是菜单式包干制服务。对于老小区物业管理，我们提倡实施规范化物业管理，但并不是包办，根据国务院《物业管理条例》，对区域内是否实行物业管理、如何管理，需要菜单上的哪些服务都是由业主大会决定，最后也是通过业主委员会代表业主大会与物业服务企业签定合同来明确管理单位，这是一种市场行为，就目前来说，运作比较通畅。
　　在前期物业管理项目的招投标上，我局对兼管老小区的物业企业按管理老小区面积的多少，在技术标中给予了0-15分的优先竞标条件。
在住宅小区（大楼）物业管理项目考评上。我市建立综合考评机制，主要是奖励先进，促进物业服务企业上规模和档次，提高我市物业管理的整体水平。通过综合日常考评、现场打分、业主意见征求等多种形式，评定出市级示范、优秀以及规范化物业管理小区（大楼）。全市（包括老小区）的物业长效管理机制方面，目前尚未建立比较完善的政策体系，还仅仅停留在零星的有关部门政策文件之中。
在老小区综合改造工作上。我市从2005年上半年试点以来，已完成老小区改造1个（7万平方米）、改造背街小巷28条（2.2万平方米），共投资1800余万元，受到了广大居民的肯定和支持。
　　同时，作为老小区管理的具体责任部门，浒山街道着重做了以下几方面工作：一是每年拨出100多万元资金用于老小区公共设施维护，管道疏通，绿化养护等；二是针对老小区居住人员杂，封闭条件差的问题，根据居民的要求，对条件成熟的楼道鼓励安装防盗门，街道财政对每个楼道补助1000元；三是积极鼓励物业企业进驻老小区，实行正常物业管理的，街道财政每万平方米1000元的标准补助给物业企业，并对大型老小区给予重点倾斜，根据实际情况拨出一定额度的经费补助。对居住在老小区的特困户，街道拨出资金给予适当照顾。四是积极发挥了社区居委会和业主委员会的作用，社区居委会组织发动居民小组长协助物业企业催交物业费。对于没有物业企业进驻的老小区，社区居委会和小区业主委员会设法为小区做好卫生及保安巡逻等工作。
　　三、2008年重点工作
　　结合你们提出的建议，今年我们将重点做好以下几方面工作：
　　1、加大物业管理宣传力度。针对居民对物业管理认识不足的这一普遍问题，扩大宣传范围，丰富宣传载体，利用物业纠纷处理现场调解、报刊、电台、小区宣传窗等多种形式，宣传物业管理相关法律法规。
　　2、开展业主委员会和社区干部的培训和指导工作。通过分发物业管理相关知识手册和讲座的方式，使小区业主委员会成员和社区干部深入了解物业管理的相关知识，促使各小区业主自治能力的提高。
　　3、加快老小区综合整治工作的进程。针对老小区脏、乱、差的现状，为了全面提高广大群众的居住质量，进一步提升城市整体形象和文明程度。从今年开始，我市将全面实施中心城区老小区改造和背街小巷的改善工作，并力争在本届政府任期内完成中心城区50%的老小区改造工作和110条以上背街小巷改善工作。今年市财政已安排3100万元用于社区建设、老小区改造和背街小巷整治项目。计划完成2个老小区（7万平方米）和21条背街小巷（2万平方米）的改造工作。同时，随着中心城区正面临行政区划的调整，市、街道财政将按照“事权和财政相统一”的原则，进一步加大对社区建设、老小区改造和背街小巷整治的投入。相信通过老小区改造和背街小巷改善综合整治工作，使社区环境明显改善、治安明显加强、服务明显优化、居住功能明显提高、群众满意度明显提高。
　　4、积极向市政府和相关部门建议，争取通过多种途径来扶助老小区的物业管理。
　　5、起草《关于慈溪市中心城区老住宅小区整治改造后实施长效管理的工作意见》，积极向市政府建议，切实做好老小区整治后的长效管理工作。
　　与此同时，市人事局将针对机关事业单位职工在社区出现违反社会公德、影响正常物业管理的行为，采取向单位反映，由单位督促改进。如出现严重违反社会公德，被有关部门处罚的，单位可直接确实其为不称职（不合格）等次。
　　感谢浒山联络委对我市老小区物业管理工作的关心和支持。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市建设局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年六月十二日
　　社区建设是我市城市建设的重要组成部分。在市委市政府的重视下，我市社区工作发展势头良好，特别在今年我市“两会”上市长徐华江在政府工作报告中提到要“开展和谐小区创建活动”。物业管理在社区建设中的地位是不可低估的，但从目前社区工作情况看，社区干部最烦、工作精力化得最多的事就是小区的物业管理，特别是老小区的物业管理更是成了难题。浒山街道范围内有住宅小区177个，建筑面积574万平方米，住户4.6万户，其中在2000年前建造的老小区有97个，建筑面积306万平方米，住户2.9万户，实行物业管理的小区有63个，其余的只实行卫生保洁。目前这些老小区物业管理中普遍存在“四低”现象，即：覆盖率低、收费标准低、物业费收缴率低和服务档次低的问题。接管老小区的物业公司连连亏损，如城东新村的物业管理公司从2005年来连续亏损了三年，所以物业公司在管理上也不很到位，有的物业公司到期不愿接管，撤出小区，造成了恶性循环。分析原因主要有：
　　一、老小区先天性严重不足，基础设施不配套。由于老小区开发时间早，年久失修，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上老小区中有部分是原来单位的集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度。有的老小区由于规模小、小区通道多，造成管理运行成本大；还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老小区内居住人员复杂，低收入家庭多（如城东新村2500户居民中，下岗工人占30%比例），出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，影响服务档次的提升。
　　二、小区管理缺乏力度，物业进驻难成共识。由于老小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致物业企业在实际管理中存在诸多困难。此外政府有关部门在相互配合上没有整体性，如小区周边的无证经营，特别是餐饮业，作为工商、卫生、环保都可以管，但实际上没有一家单位真正在管。物业公司对这些居民反映的问题无法解决，居民认为物业公司没有管好，意见比较大，有的业主就拒交物业费，使得整个物业费收取出现了难题。现在小区物业收缴率一般在80%左右，低的只有65%，在老小区中有10－15%的住户长期只交卫生费不愿交纳物业费，甚至是一些机关事业单位干部职工欠交物业费现象已屡见不鲜。
　　三、物业管理不够规范，业主委员会作用发挥不大。目前我市19家物业公司中只有三家具有二级资质，其他都是三级资质，资质低下导致部分物业公司管理质量不高。一是没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》，不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益。二是行业队伍素质不高，人才短缺。从业人员很多是外来务工人员，没有经过相应的管理培训，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求。三是老小区物业收费低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之间，而服务人员工资报酬在逐年提高，接管的物业公司无利可图，甚至亏损，往往出现管理不到位、服务质量降低现象，导致居民满意度和物业费收缴率的降低。四是现有业主委员会人员基本上是一些退休人员或在职人员组成的，属于一种松散型的组织，其作用尚未充分发挥。
　　四、新《劳动合同法》出台，加重了物业公司成本负担。新《劳动合同法》实施后，用工制度更加规范，劳务成本也会提高，这对劳动密集型企业物业公司影响很大。原来招的员工一般文化、技术要求不高，就业门槛低，工资报酬相对低廉，现在如果真正按《劳动合同法》条例实施，劳务成本要提高50%以上，从原来每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物业费势必也水涨船高。据了解，有个小区原来的物业费是18万元，现在要提高到42万元，提高了133%。物业收费大幅度提高，肯定会出现更多的居民不接受、难接受，物业费收缴率可能更低，退出管理小区的物业企业会更多、更频繁的现象，老小区物业发展面临举步维艰处境。
　　建议：
　　一、逐步建立老小区物业财政帮扶机制。老小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要象支持贫困村发展一样扶植老小区物业管理。如海曙区已尝试对老小区建立物业长效管理奖励资金制度，政府拨出300万元资金，按每月每平方米0.1元的标准，根据考核结果和居民满意程度分档补贴。上海浦东新区房产管理署建立了物业管理应急处置机制，设立“物业无人管理专项补贴资金”，接手的物业公司可得到每平方米0.2元的补贴；除了物业应急托底保障外，该专项补贴资金还有另一项功能——房屋综合整治，根据老小区房屋设施设备老化情况，对房屋实施保障型的综合整治。所以建议市政府拨出专款对老小区物业进行扶植，同时建议在2008年市服务业奖励政策中继续对接管老小区的物业公司给予奖励。
　　二、加强对物业公司的管理。一是市建设局在招标、竞标的过程中对兼管老小区的物业公司要给予优先竞标，特别是新小区的前期物业在招标、竞标时要看该公司有否管理着老小区的物业，如果没有的不允许参加招标、竞标。二是要加强行业队伍建设，抓好用工人员的培训工作。三是要充分发挥行业协会的作用。
　　三、扩大社区保安管理范围。社区保安队伍由原城区街面、路面、公共场所等管理区域延伸到一些大型老小区的治安巡防管理，通过政府财政转移支付形式承担老小区治安管理职能，减轻居民物业费负担，促进社会稳定。
　　四、要进一步加大老小区整治改造力度。做到区域改造与专项改造相结合，有计划、有步骤地推进背街小巷、老小区整治工作，完善老小区公共配套设施，解决相关突出问题。余姚在老小区整治中政府财政落实好一定额度的整治经费作为启动资金，然后以每平方米2元的标准补助给老小区社区。
　　五、加大宣传力度，营造物业管理人人有责的氛围。我市物业管理尚处在起步发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民增强三种意识：（1）业主自治意识。物业管理是居民实现自我管理、自我服务的表现，业主代表大会作为决定此项事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，起好宣传、沟通、引导作用。属地社区居委会要配合、指导、监督物业公司工作。（2）价值消费意识。“优质优价，粗放低价”是市场经济的必然规律，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（3）全民支持意识。完善物业管理纠纷快速调处机制，开展物业“关爱工程”，对困难户要开展救助，民政认定的救助对象的物业费建议有政府财政给予全额补助。美化城市人人有责，物业管理户户联系，国家工作人员尤应率先支持配合，建议市出台一项制度，对机关事业单位职工在社区的表现列入年度考评范畴。
对市政协九届二次会议第24号提案的答复
浒山联络委：
　　你们提出的“关于加强城区老小区物业管理的几点建议”已收悉，我们会同市财政地税局、市人事局、市委政法委综治办和浒山街道办事处进行了专题研究，现答复如下：
　　一、我市老小区基本情况
　　我市老小区是指中心城区内建造年代较长、配套设施不完善、建筑结构不合理、居住环境差的住宅区，原则上是指竣工验收制度建立以前（1999年底前）交付使用的楼房（包括商品房、集资房、村建房等）。据调查，我市中心城区内共有老小区72个，建筑面积240万平方米，涉及27个社区，共1457幢房子，住户2.7万户，占中心城区小区数量的40%。由于老小区不仅收费标准低（最低只有0.22元/平方米/月），而且收费率极低，导致物业服务企业举步艰难或亏损严重而无法继续管理，形成了老小区物业管理逐步失管的态势。目前我市老小区失管问题严重，城区内72个老小区中实施物业管理的仅28个。
　　二、我市老小区物业管理的主要做法
目前对于老小区物业的管理，主要以物业主管部门、街道、社区三级为一链条的管理体系。物业主管部门负责物业管理的业务指导、监督和考核工作，街道、社区主要负责在老小区引入和推广规范化物业管理。同时，主管部门成立了物业管理纠纷信访处理办公室，及时处理业主投诉，街道、社区在调解和处理业主投诉过程中充分发挥了基层组织作用，借助业主委员会力量，共同实施老小区日常工作。
　　在物业管理模式上，我市一直按照市场机制进行运作，主要是菜单式包干制服务。对于老小区物业管理，我们提倡实施规范化物业管理，但并不是包办，根据国务院《物业管理条例》，对区域内是否实行物业管理、如何管理，需要菜单上的哪些服务都是由业主大会决定，最后也是通过业主委员会代表业主大会与物业服务企业签定合同来明确管理单位，这是一种市场行为，就目前来说，运作比较通畅。
　　在前期物业管理项目的招投标上，我局对兼管老小区的物业企业按管理老小区面积的多少，在技术标中给予了0-15分的优先竞标条件。
在住宅小区（大楼）物业管理项目考评上。我市建立综合考评机制，主要是奖励先进，促进物业服务企业上规模和档次，提高我市物业管理的整体水平。通过综合日常考评、现场打分、业主意见征求等多种形式，评定出市级示范、优秀以及规范化物业管理小区（大楼）。全市（包括老小区）的物业长效管理机制方面，目前尚未建立比较完善的政策体系，还仅仅停留在零星的有关部门政策文件之中。
在老小区综合改造工作上。我市从2005年上半年试点以来，已完成老小区改造1个（7万平方米）、改造背街小巷28条（2.2万平方米），共投资1800余万元，受到了广大居民的肯定和支持。
　　同时，作为老小区管理的具体责任部门，浒山街道着重做了以下几方面工作：一是每年拨出100多万元资金用于老小区公共设施维护，管道疏通，绿化养护等；二是针对老小区居住人员杂，封闭条件差的问题，根据居民的要求，对条件成熟的楼道鼓励安装防盗门，街道财政对每个楼道补助1000元；三是积极鼓励物业企业进驻老小区，实行正常物业管理的，街道财政每万平方米1000元的标准补助给物业企业，并对大型老小区给予重点倾斜，根据实际情况拨出一定额度的经费补助。对居住在老小区的特困户，街道拨出资金给予适当照顾。四是积极发挥了社区居委会和业主委员会的作用，社区居委会组织发动居民小组长协助物业企业催交物业费。对于没有物业企业进驻的老小区，社区居委会和小区业主委员会设法为小区做好卫生及保安巡逻等工作。
　　三、2008年重点工作
　　结合你们提出的建议，今年我们将重点做好以下几方面工作：
　　1、加大物业管理宣传力度。针对居民对物业管理认识不足的这一普遍问题，扩大宣传范围，丰富宣传载体，利用物业纠纷处理现场调解、报刊、电台、小区宣传窗等多种形式，宣传物业管理相关法律法规。
　　2、开展业主委员会和社区干部的培训和指导工作。通过分发物业管理相关知识手册和讲座的方式，使小区业主委员会成员和社区干部深入了解物业管理的相关知识，促使各小区业主自治能力的提高。
　　3、加快老小区综合整治工作的进程。针对老小区脏、乱、差的现状，为了全面提高广大群众的居住质量，进一步提升城市整体形象和文明程度。从今年开始，我市将全面实施中心城区老小区改造和背街小巷的改善工作，并力争在本届政府任期内完成中心城区50%的老小区改造工作和110条以上背街小巷改善工作。今年市财政已安排3100万元用于社区建设、老小区改造和背街小巷整治项目。计划完成2个老小区（7万平方米）和21条背街小巷（2万平方米）的改造工作。同时，随着中心城区正面临行政区划的调整，市、街道财政将按照“事权和财政相统一”的原则，进一步加大对社区建设、老小区改造和背街小巷整治的投入。相信通过老小区改造和背街小巷改善综合整治工作，使社区环境明显改善、治安明显加强、服务明显优化、居住功能明显提高、群众满意度明显提高。
　　4、积极向市政府和相关部门建议，争取通过多种途径来扶助老小区的物业管理。
　　5、起草《关于慈溪市中心城区老住宅小区整治改造后实施长效管理的工作意见》，积极向市政府建议，切实做好老小区整治后的长效管理工作。
　　与此同时，市人事局将针对机关事业单位职工在社区出现违反社会公德、影响正常物业管理的行为，采取向单位反映，由单位督促改进。如出现严重违反社会公德，被有关部门处罚的，单位可直接确实其为不称职（不合格）等次。
　　感谢浒山联络委对我市老小区物业管理工作的关心和支持。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市建设局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年六月十二日
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