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未经民主议定程序与村外人签订的四荒土地承包合同无效
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【审判规则】&
村委会将本村四荒土地发包给外村人种植果树。涉案土地应属集体成员集体所有，村委会未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，构成无权处分。村民起诉后，村委会始终未补充上述程序，故承包合同无效。　
民事　农村土地承包合同　无效　村委会　外村人　村民会议　三分之二　村民代表　法定程序　无权处分
【基本案情】
2004年，X村委与村外人李X签订承包合同，将本村荒山发包给其种植果树，承包期为三十年，每年交纳一万元承包费。
张X等六十人以发包合同未经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意为由，提起诉讼，请求判令合同无效。
【争议焦点】
村委会与外村人签订承包合同，将土地承包给其种植果树。上述决定未经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，承包合同是否有效。
【审判结果】
一审法院认定：原告张X等六十人主张的经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意的程序系内部程序。
一审法院判决：驳回原告张X等六十人的诉讼请求。
原告张X等六十人不服一审判决，提起上诉。
二审法院判决：涉案合同无效，第三人李X归还荒山，被上诉人XX村委会赔偿损失二百八十二万三千元。
【审判规则评析】
无权处分，是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为。无权处分要求：一、行为人欠缺处分权，或无处分权，或处分权受到限制；二、无处分权人以自己的名义实施了处分行为；三、无权处分行为违反法律。在权利人追认前或无处分权人取得处分权前，无权处分订立的合同为效力待定合同。农村土地承包合同是指农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的人与其集体经济组织之间签订的承包农村土地，并交付一定收益的协议。农民集体所有土地，属于本集体成员集体所有，将土地发包给本集体以外的单位或者个人的，应当经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。未经上述程序将土地发包给集体以外的单位或者个人的构成无权处分，如其未补正法定程序应当认定合同无效。
村委会与外村人签订承包协议，将四荒土地发包给其种植果树。涉案荒山土地属于村集体成员集体所有，将其发包给外村人必须经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。村委会未履行上述程序构成无权处分，村民代表提起诉讼后村委会仍未补正上述程序，应当认定合同无效。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第五十九条
农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
1.土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条
发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。&
《中华人民共和国村民组织法》第二十四条
涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
1.本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
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己经履行三年的没有经过村民代表通过的和村委会签定的合同是否有效
己经履行三年的没有经过村民代表通过的和村委会签定的合同是否有效
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　　未经村民代表大会或村民会议讨论的《土地承包合同》不一定无效。农村土地承包法》第十二条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包……国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。”第十八条规定：“ 土地承包应当遵循以下原则：（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。《土地承包合同》虽未经村民代表大会通过，签订合同的程序不符合法律的规定，但根据《 最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第二十五条规定：“人民法院在审理依本规定第二条所起诉的案件中，对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，应当认定该承包合同为无效合同，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。属本条前款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。
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未经村民大会讨论同意的土地发包合同是否有效？
【案情】 　　日，资溪县某村委会向法院请求认定其与村集体外承包人张某的合同无效，因为将土地发包时，未事先经村民会议讨论通过，而是当时的村主任与几个村代表擅自与张某签订的承包合同。被告张某辩称，合同是以公开的方式签订，签订合同时,有理由相信发包方履行了相关手续，有权发包合同所涉土地使用权，为此要求确认签订的承包合同有效。 分歧 　　【分歧】 未经村民大会讨论同意的土地发包合同是否有效？ 　　第一种观点认为，应当确认有效，鼓励交易是《合同法》的重要精神，在合同效力方面，人民法院在合同效力问题上应采取从宽认定态度，只要合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就应积极促成合同的有效，支持合同的履行，促进农村经济的活跃；此外，通过审查，该合同内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，因此应当认定该合同有效。 　　第二种观点认为，应当确认无效，依《农村土地承包经营法》第48条第1款之规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。该条款属法律的强制性规定，同时，依《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。为此，应当确认该合同无效。 【评析】 　　笔者认同第二种观点。 　　依《合同法解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”笔者认为，物权法、农村土地承包法、村民委员会组织法、土地管理法均通过“应当”、“必须”条款对村民大会民主决议原则作了确认，可以推导出“土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人必须经村民大会民主决议”属于效力性强制规定。在理论上及司法实践中，只要违反效力性强制规定的，人民法院就应当认定该合同的订立无效。 　　基于上述分析，认定该承包合同无效后，应按过错责任原则，根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。
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未经三分之二村民同意签订的土地租赁合同有效吗？
作者:张静　　时间:　　浏览量 0　　
2003年，廖某与村民李某、邓某、陈某签订一份租赁土地协议书。协议约定村民将其集体所有的约700亩土地出租给廖某，租期20年。村民李某、邓某、陈某三人在协议上签字，另有村民委员会及镇人民政府盖章，但出租该土地未经甲方村民集体决议同意。李某、邓某、陈某不是村民推选的代表。
10年后，三位村民又将上述租赁土地承包给刘某，三方由此发生纠纷。三村民认为与廖某签订的《租赁土地协议书》未经集体同意，应属无效。廖某认为该土地已租赁长达十年，村民每年都收取租金，视为对该协议的追认，合同应属有效合同。同时，三村民与刘某签订的承包合同未经镇人民政府批准，属于一地两租，损害了自己的利益，应为无效合同。本案两份租赁合同有效吗？
法院经审理认为，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。廖某与村民李某、邓某、陈某签订的《租赁土地协议书》未经集体同意，违反了“民主议定程序”这一法律强制性规定，应属无效。另外，刘某系村集体以外的个人，其承包集体土地，既需要村民小组三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，又要经过镇人民政府批准。因此，三村民与刘某签订的承包合同虽经集体决议通过，但并未报镇人民政府批准，属于未生效的合同。您当前的位置 ：&&&&&&&&&
东方一村委会发包土地未经村民同意 承包合同被判无效
作者：刘麦
罗凤灵 康文举
　　南海网海口6月20日消息(南海网记者 刘麦 通讯员 罗凤灵 康文举)近年来，海南农村土地承包中“租期过长、租金过低、面积过大”问题引发的社会矛盾纠纷突出，诉请法院裁决的此类案件量日益增多。6月20日，南海网记者获悉，近日，海南省第二中级人民法院审理了一宗严重损害村民利益的土地承包合同纠纷案件，依法改判陈某等人与东方市八所镇某村委会1999年签订的《土地承包合同书》无效，判令陈某等人将承包土地归还该村委会，切实保障了农民的合法权益。
　　日，陈某等人与村委会签订《承包合同书》，承包该村500亩土地，自筹资金造植速生丰产林，承包期限30年，约定土地租金按照收益的3% 支付。陈某承包后在涉案土地上种植林木，并办理了退耕还林手续，每年领取国家退耕还林补贴，并多次更换树木获益。因另一村委会对该承包地主张权利，两村委会因此产生土地纠纷。当地政府对双方争议的土地重新确定地界后，日，在未经村民会议讨论通过的情况下，陈某等人又与时任村委会主任高某重新签订了《土地承包合同书》代替1984年《承包合同书》，将承包期限增至45年，约定土地租金按照收益的5%支付。陈某等人在承包500亩土地的30多年间，只向村委会支付了1万多元的承包费，相当于每亩每年承包费不足1元。
　　村委会以陈某等人与村委会原主任高某恶意串通、严重损害村民合法权益为由向法院起诉，请求终止1984年《承包合同书》，确认1999年《土地承包合同书》无效。一审法院判决终止1984年《承包合同书》，并以陈某等人已支付承包费为由驳回该村委会的其他诉讼请求。宣判后，村委会不服，向海南二中院提起上诉称1999年《土地承包合同书》未经村委会会议讨论，违反了民主议定原则，应为无效合同。
　　二审庭审中，双方当事人对1984年合同书终止均无异议。陈某等人认可1999年签订的合同书未经村民代表会议或村民会议讨论通过。同时查明，陈某等人在承包期内多次获得收益及退耕还林补贴，但均未按照合同约定向村委会缴纳承包费。海南二中院经审理后认为一审判决处理结果部分不当，且违反法律关于农村土地承包中民主议定原则的规定，遂依法作出上述判决。
　　以案释法：
　　合同法律关系的建立需要满足合同成立与合同生效两个要素。合同成立是双方当事人之间意思表示一致的结果;合同生效则是法律对于当事人之间已经成立合同的价值评判，是法律根据合同内容对当事人意思表示所追求的法律效果的认可或否定。该案双方1999年签订的《土地承包合同书》，是双方意思表示一致的结果，合同成立但需要法律对其效力进行价值判断。该案《土地承包合同书》的签订，未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，承包程序违法，违反了法律的强制性规定，合同无效。因此，陈某等人已无权占有、使用涉案土地，应返还涉案土地给村委会。
责任编辑：肖秀燕
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