五证不全的房子不能买不能买不能买 只说三遍！
五证不全的房子能买吗？市面上开发商五证不全的楼盘很多，你是否知道在众多的楼盘中有很多的房子是没有销售许可证的呢？再此，楼盘君说三遍！不要买不要买不要买！！！购买没有销售许可证的楼盘是不能很好的维护我们自身权益的，因为购买没有销售许可证的房子是很没有保障的，指不定哪天房屋就被收回去了！大家去楼盘买房子一定要看清楚这五证两书！房地产商在销售商品房时应具备五证两书：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。一、没有销售许可证的房子能不能买?很多时候，由于房产位置的惟一性，使得购房者一旦看上了某处房产，就很难轻言放弃再加上很多人觉得别人买了没有销售许可证的房子也没什么问题，等开发商证件齐全了就买不着合适的了的心理，造成无证售房的现象一直存在。那么，没有销售许可证的房子能不能买?下面我们就来分析一下购无证房风险：(一)土地性质不合法的风险在集体土地上所建房屋，又未办理土地征用手续，即所谓的“乡产权”房。这种情况下卖房不合法，因为国家明确规定不能在集体土地上进行商品房开发。但建房是否合法须视其规划手续是否齐全来判断。(二)土地使用权不合法的风险在城近郊区，有的楼盘已具备入住条件，也有规划、施工手续，却未办理商品房销售许可证，究其原因，大半出在土地上，即尚未办理国有土地使用权出让手续，因而不能按正常手续进行销售。对于这种情况，建房本身合法，但卖房不合法，开发商须交纳国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后，才能办理商品房销售许可证进行销售。(三)工程建设手续不合法的风险有的项目，规划、施工手续有瑕疵，没有规划证和施工证，即是违法建筑。这种情况下，建房就不合法，当然卖房也是非法的。如果不能补办工程建设手续，则面临的后果是最严重的，即有被拆除的风险。如仅仅是建设手续的问题，有时交了罚款后也能补办手续，从而使其合法化;但如严重违背了城市规划，被拆除也并非没有可能，偶尔也会出现。实际操作中与有关主管部门的执法力度也有关系。这种情况，购房者最应小心，一般不要购买。(四)施工进度没有达到规定要求就销售的风险这种情况下，开发商往往采取所谓内部认购的方式销售，即先收取一定的认购金，等获得商品房销售许可证后再与购房者签订商品房买卖合同。对于这种情况，建房是合法的，但卖房不合法，须待施工进展到规定程度，取得商品房销售许可证时才能销售。相对于现房而言，期房的风险本身就很大，而提前销售，风险又在期房的基础上大大增加了。而有的项目尚未开工甚至尚未完成拆迁就开始销售，风险就更不用说了。如果您确实要购买的话，则对开发商的资信审查尤为重要。二、商品房预售要符合什么条件?建设部《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。以上信息仅供参考，最终以开发商公布内容为准。郑重声明：腾讯房产拥有本网站内所有资料的版权，并未授权任何网站。媒体、同行在转载时，必须注明出处(腾讯)，否则腾讯房产将依法追究其法律责任。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved购买五证不全楼盘的人傻眼了 房子买不了或多交首付
河南商报暗访组 文/图
去年年底，郑州市新一轮楼市调控政策出台，此前房屋买卖中埋下的隐患凸现出来。
有些人在去年楼市火热时，购买了无预售证楼盘，支付了高额的首付，现在遇到限贷限购政策,房子买不了，退钱不划算。当时抢购无证房流的汗，变成失去资格、多交首付流的泪。
从多位购房者向河南商报记者反映的情况来看，除更名、退款、迁户口之外，似乎无更好解决方案。
签约时却在外地户口上卡了壳
日，刘欢（化名）购买郑州市中州大道航海路口附近阳光城项目阳光城9号院一套住宅，并在当日付了15万元“预约房源意向金”，向一家中介平台缴纳5000元团购房信息服务费。
因当时该楼盘五证不全，无法签订商品房买卖合同，刘欢只拿到一份开发商郑州鼎盛置业有限公司盖章的“房源预约保留协议书”。
2016年12月，郑州新一轮楼市调控政策出台，非郑州户籍家庭，在郑州市购买住房时，需提供在郑州市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。2016年12月，刘欢购买的房子开始签约，但因其是外地户口，在郑州没有社保、个税记录，已丧失购房资格。
解决方案：迁户口或更名给亲属
日下午，河南商报记者以购房者身份致电阳光城售楼部咨询，接线员解释，该楼盘就剩两栋楼未签约完毕了，因政策影响，出现类似问题的客户不少，开发商这边也在想解决办法，购房者目前也只能等待。“目前没整体解决方案，房子2018年底才交房，所以别着急，网签合同是很快的，一两个小时就能办完。”
他表示，购房者受楼市调控政策影响无法签约的，不算违约，目前能告知的解决方案只有俩：“能迁户口就迁户口，或者把房子更名给直系亲属也行，但根据规定，不能更名给非亲属。”
等签约却等来楼市调控
日，秦欢（化名）购买郑州市郑密路某项目3号楼一套房子，并于8月19日支付了20多万元首付款。
这套房是秦欢两口给18岁的儿子买的，算是儿子的首套房，“刚开始说是9月就能签约，结果没想到等来两轮楼市调控。”
秦欢抱怨说，经受第一轮楼市调控时，首付款从20多万元上涨到30多万元，去年12月底，新一轮楼市调控直接剥夺了儿子的购房资格：“儿子是外地户口，还在上学，肯定没有2年在郑州的个税和社保证明，心里很着急。”
解决方案：
迁户口、更名或无息退款
秦欢说，置业顾问给出的解决方案是让购房者迁户口，若退房，只能“交多少钱退多少钱”。日下午，河南商报记者以购房者身份致电售楼部，针对上述情况，接线员建议：“可以将户口迁至郑州市学校或单位的集体户口里，你打听打听看有没有中介能这么操作的。”
对于更名一事，她表示，购房者可以有一次更名机会，可以更名给非亲属；如果购房者要求退款，则只能无息退款，“只要想买就不会到这一步，目前没有整体解决方案。”
无法签合同 因为名下两套房
2015年1月，张林（化名）在郑州市航空港区龙中公路和郑港四街交叉口附近郑州名门郡景小区购买一套126平方米住宅，开发商是名门地产（河南）有限公司。
因该楼盘当时五证不全，张林支付相关款项后，只拿到“团购房源保留协议书”。随着郑州市2016年的两轮楼市调控政策的出台，因在郑州张林名下有两套房，被限购了。
今年1月6日，张林和其他购房者的手机上收到一条通知，未被限贷限购的购房者可签商品房买卖合同，但 “已被限贷限购的暂时不用来，请等通知！”
解决方案：
更名，等待解决方案不算违约
张林说，置业顾问建议她给购房协议更名，但张林的亲戚们也都不具备在郑州买房的条件，都被限购了。“开发商说3月底交房，能不能先到时让我们拿钥匙收房，等找到合适的人后再更名签合同，或者等政策松动了我们再去签合同。销售代表说不行。”
日下午，河南商报记者以购房者身份致电名门郡景售楼部，一位李姓经理解释，若遭遇限购，可以更名给非直系亲属，但需要先提交申请，待签批留档后，才可以更名。“买房者受政策影响无法签约造成的等待，不存在违约责任。”
付了首付款却失去购房资格
购房者闵欢（化名）说，自己2016年5月购买郑州某楼盘的房子，向开发商支付总房款20%的首付款，因彼时该楼盘五证不全，只拿到由开发商出具的收据。
直到现在，上述楼盘仍五证不全，无法签订正式商品房买卖合同。眼睁睁看着两轮郑州楼市调控政策出台，一些人已失去购房资格，还有些人已交不起上浮的首付。购房者心里不安，今年1月9日上午，他们驾驶近三十辆贴有维权标语的车辆赶到开发商总部门口维权。
解决方案：不能做首付贷，更名需请示
购房者要求，开发商自取得预售证之日起2年内，保留业主的购买权；在正式商品房买卖合同签署前，业主有权将房屋更名给亲属或非亲属。此外，对首付提高部分，要求开发商给业主提供无息、无担保借款；若购房者要求退款，开发商要按已支付款项的1.5倍给业主支付退款及赔偿金。
今年1月9日中午，上述项目开发商负责销售的一位王姓经理回应称，开发商给业主提供无息、无担保借款的行为属当前政策明令禁止的首付贷行为，无法落实。此外，购房者购房价格已经相当优惠，要求再给出购房优惠或高倍赔偿不合理。更名等其他诉求，将会向领导请示后再作说明。
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买房是人生中的一件大事，但同时也是一件麻烦事，很多需要注意的细节，一旦有任何纰漏就会让人很头疼。首先，关于买房最基础的五大证，你知道多少呢？
买房前，一定要先确认开发商是否持有五证，而这五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。
1. 正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。
《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。
2. 规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。
3. 根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。
4. 建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
5. 房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
买到证件不齐全的房子，在办理以后的诸多事情时可能会遇到麻烦，因此，在买房子时一定要严格审查五证是否齐全。
“五证”不全的后果
后果一：不能办理贷款
五证不全的楼盘无法办理正常的贷款业务。国家规定，开发商必须有足够的保证金和齐全的五证才能从银行处贷到土地开发贷，同时只有五证齐全，银行才可能给要购买房屋的业主办理贷款。
当购房者希望贷款买房，而银行不予办理时，开发商就会提出“居家贷”、“过渡性贷款”、“分期付款协议”等方案，其共同的特点就是利率高，一旦购房者发现楼盘五证不全想退房时，却已经抽身不得。
后果二：签订合同无效
法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。
后果三：购买五证不全的房屋往往容易造成钱房两空
房屋属于不动产，实行登记制度，没有房产证的房屋在法律上不属于有产权的房地产，不受物权法的保护。一旦开发商出现问题，消费者必定蒙受损失！但是买卖合同受到合同法的保护，一方可以选择解除合同或者确认合同无效。
因“五证”问题引发的维权
案例：2008年，王女士在长春高新区某楼盘看中了一套房屋，开发商自称五证齐全，并且已经具备预售条件。王女士与开发商签订了正式的房屋买卖合同，交付了房屋首付款。开发商承诺于2009年4月份建至主体封顶，并且于日交房。
可是到了交房日期王女士才发现，我所购买的那栋楼地基还没有挖，交房时间更是遥遥无期。后来王女士还听朋友说，那栋楼至今也没有取得预售许可证，王女士找到开发商要求退房，但是开发商不同意，我应该如何维权？
律师解答：由于开发商尚未取得预售许可证，所以还没有权利出售房屋，王女士与开发商签订的房屋买卖合同应当无效，王女士要求确认合同无效的同时，还可以要求开发商赔偿相当于已付购房款一倍数额的赔偿金。
因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由于在签订合同时开发商谎称已经取得了预售许可证，因此应当承担赔偿责任。
“五证”审查
在签订商品房买卖合同之前一定要对开发商提供的“五证”进行实质性的审查，即审查原件，必要时还可以去相关的发证机关进行核实。
同时最好复印预售许可证，并要求开发商盖章，以免产生纠纷时购房者不能证明开发商故意隐瞒预售许可证或者提供虚假的预售许可证的事实。
还有“两书”？
两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
买房也是个技术活儿，记好这“五证两书”，千万别着急，一步一步来，以后才能不闹心
关注我，一个有用又有趣的公号狗~
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今日搜狐热点商品房五证查询方法有哪些？如何查看项目五证是否齐全？(北京链家网)
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商品房五证查询方法有哪些？如何查看项目五证是否齐全？
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现在人们的法律意识越来越强了，买房也知道关注商品房五证是否齐全，但是很多人不知道商品房五证应该如何查询？今天就跟大家分享一下商品房五证查询的具体方法。
如果是预售商品房，那么开发商企业预销售商品房必须具备以下“五证”才是合法的销售主体，购房人在付款入住后才能拿到房屋的产权证。这“五证”是：
1.国有土地使用证；
2.建设用地规划许可证；
3.建设工程规划许可证；
4.建设工程开工证；
5.商品房预售许可证。
那么购房时如何进行商品房五证查询呢？一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。另外，在这“五证”中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目。预售许可证是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售（预售）许可证》。所以，只要没有预售许可证，就能说明这房子是五证不全的。下面为大家说说查询五证是否齐全的具体方法。
1.我们可以在官网上查询。有些城市已经开通了查询五证的网站，购房者可以登录当地的网站查询开发商的五证。
2.我们还可以去相关部门咨询。如果开发企业预销售商品房时不出示，购房者可以要求其出示，开发企业有明示义务。消费者有知情权，可以向房地产管理部门查询。
3.我们可以去银行询问一下关于“五证”的问题。不明就里的购房者有必要在掏钱之前向银行咨询一下。一个项目从置地、审批到开工等一系列环节中，银行始终扮演着重要的角色，尤其是在放贷的时候，对项目和开发商的审查还是比较严格的。如果项目有问题，银行这一关就过不去，所以奉劝广大的购房者，如果实在是心里没底，就跑一趟银行。
关于商品房五证查询的方法你了解了吗？大家在购买预售商品房的时候一定要注意五证是否齐全，不要购买五证不全的商品房。
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