法院拍卖房子手续都全，比市场价低，但没人买？法院拍卖房子手续都全，比市场价低，但没人买？辰辰看客百家号{今日话题 }为什么法院拍卖的房子手续都全，比市场价低一半还没人买？01网友@悟空找房法拍房是遭法院强制执行拍卖的房屋。当业主无力履行还款合约或无法清偿债务时，被欠款方向法院申请债务归还并强制执行，法院会将欠款人名下房屋用于拍卖，拍卖所得价金偿还被欠款方。遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。通常法拍房比较受关注是因为它的价格和不限购，毕竟它的价格要比市场上低很多。有时候低于市面价格30%也是常有的事。诱惑的确很大，但是其中有的坑却十分致命。法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。在实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。有购买者花费近1000万元通过司法拍卖购入一个房产，没想到，原屋主人拒不“搬离”。虽然司法拍卖时买家顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，拒不交房。当购房者找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。“不交吉”被业内戏称为“不着急”。法院只负责拍卖，具体的交接需要自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”，另外掂量一下自身有没有时间精力和原房东交涉。此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。还有就是如果拍卖的房子带有租约，而这些租约清理起来往往需要一些费用和精力的，普通购房处理起来相当有难度。如果租约是10年、20年这种类型的，就是债务人玩的法律手段（买卖不破租赁的原则）——建议直接放弃。实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦。02网友@潇众先生谈谈自己的观点，网络司法拍卖起源于2012年，2012年6月底，浙江省两家试点法院首先将诉讼资产放在某宝进行司法拍卖，发展至今，已基本覆盖全国各个省份，此种拍卖形式有别于传统的拍卖形式，具有公开透明，促进标的物价值最大化，扩大拍卖参与机会等优势，并且越来越受到人们的关注及认同！至于拍卖的房子比市场价低一半也没有人买主要有以下几点原因：1.跟很多答主回答的那样，很多的司法拍卖带有租约，并且有很多带有长期租约，无论你是买住宅，商业，还是厂房，这都是对买受人最大的阻碍及忧虑。试想，你花了一大笔钱，结果却没有办法拿到房子的使用权，想想都是十分闹心的。当然租约的形成要看在抵押之前还是在抵押之后，这里会有很大的不同。如果租约在抵押之前，此种情况租约是受法律保护的；如果租约在抵押之后，此种情况抵押权是优先于租赁权的；而承租户的损失，要看房东在出租房屋时，有没有明确告知其房屋抵押的事实，如果没有，承租户是有权向房东索要赔偿的，反之，一切损失，由承租户个人承担。2.网络司法买卖很多情况下要求是一次性付款，如果房屋价值量较大，这对于很多人来说，都是一个不小的难题。3.税费问题确实是一个不小的问题，表面上看着便宜，殊不知可能在各项税费交完之后，也许你会发现，此价值也许比市场公开价还要高。4.过户问题，司法拍卖的房屋，在处理过户时，可能会出现各种各样的问题，包括此房屋的各项产权是否清晰，这个非常重要，如果产权不清晰，那恭喜你，你进坑了！5、腾空问题，不论是不是带有租约，要是碰上那种无赖，你真的是懊悔莫及啊。我前几天刚看到一个新闻，买受人全款买下房屋，并且顺利完成产权过户，结果在最后收房的时候，原房东死活不执行法院判决，并且以死相逼，也许很多人说法院可以强制执行，但是现实中，有时候法官都很无奈，碰到这种情况，你也是一个头两个大。此种例子，不枚胜举。我个人也是从事房地产评估的工作，对于司法拍卖的业务也有经手，个人建议，如果要选择司法拍卖的房屋，最好选择银行的抵押房屋，由于是银行抵押的，有别于个人借贷纠纷，此种房屋会面临的问题会比较少，亲眼所见啊，我们在现场勘查房屋时，时不时会碰到那些个人借贷纠纷的房屋被人泼油漆，写着“欠债还钱”几个大字，而且银行抵押的房屋产权相对比较清晰。03网友@芸斋陪你聊一：在房地产行业有一个法律也认可的：买卖不破租赁！所以，很多人在因各种原因而导致房产被查封拍卖前，会恶意伙同别人签一份长期租赁合同，合同标明并且通过倒帐显示租金一次性付清了。(这点与国内月租、季租、最多年租的习惯严重不符，非常不正常)而国内认可的长期合同是20年！当新业主拍到房子后，查到租房是查封后签的还好，可以打官司举证为恶意非法合同，申请该租房合同做废！可大多此恶意合同日期都是签于查封前，很难查证是签于查封后。那么，起码有10几年是无法收回房子的，除非，你替原业主把租金退还给这租客。但很多合同上也标明了如要退房，就得赔大笔违约金。除非你跟租客协商，但大多都会被索要大笔钱后才会取消合同搬走。可以说，明明白白就是被前业主敲竹杠，但现无法律途径可以处理。也许，你拍买的价格加上解决租客的金额早已远远大于市场价了，可别忘了，还有税费这一大头呢！二 .由于拍买人是独自出所有税费的。其费用大致如下：个人房产满五年免营业税·个人所得税。产权在五年之下的，需要缴纳的过户费用有：营业税，房屋成交价的5.5％；个人所得税，房屋成交价的1％（是否交20％，要看房主的情况）；契税，房屋成交价的1.5％至3％，超出指导价出售的，就按照3％收取契税；土地转让费，也是常说的土地税，房屋成交价的1％；房屋登记费是80元；房屋交易手续费，房屋建筑总面积乘以6元的平米单价；印花税是房屋成交价的0.1％；七七八八加下来，在10-30%之间！所以，总的来说，拍卖价格是市场价格的70～80%，可税费一项，就能追上市场价！这还没有算上前业主欠的各种管理费，水电费，等等杂费！如果你拍的房产，闯过了前两关：一，没有不合理的长期租赁合同，二，税费加下来只有10%，那么恭喜你，可以有资格接大招了：很多房产可不是只有一个官司压在身，查封它的法院也不止有一家，它前身有没有处理完的抵押合同？有没有原业主签给什么公司什么债主的抵押合同？等你历尽千辛万苦终于如愿以偿的住进拍卖房后，会不会有一天，某人敲开你的房门，对你说：在房子没被抵押拍卖之前，就已经抵押给他，在办理手续了，或已经办理手续了！一圈债务扯不清哪！买房子不是笔小数目的资金投入，所以，为了省心，更为了安心，还是在正规的房地产市场购买有保障点。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。辰辰看客百家号最近更新：简介:搜罗明星八卦与您一起娱乐作者最新文章相关文章银行抵押房产三次流拍的法律风险
经济下行压力之下，银行不良贷款持续上升，银行对不良贷款处置的压力也日渐增加，然而由于银行放贷的抵押物基本上都是房产和土地，此前楼市阶段性降温，使得银行通过拍卖处置这类抵押物时难寻卖家。银行抵押房产三次流拍成了常事，这不仅延长了抵押物的处置期，同时使得银行在是否依然享有抵押权、优先受偿权面临着法律风险。本文结合两个抵押房产三次流拍的实际案例，对银行在遇到抵押物三次流拍时蕴藏的法律风险进行了探讨。
2015年12月，青海西宁东湖宾馆与青海银行之间的贷款纠纷再次引发关注，这场官司打了8年，涉及的还款金额从最初的3600万变成如今的1个亿。
2001年7月，东湖宾馆正式营业，当时宾馆的条件在西宁时数一数二的，最初半年，效益也不错，然而不到一年的时间，西宁市政府在宾馆周边修建市政道路，4年的时间，宾馆被迫两次关门停业，经营陷入困境。
但是与此同时，2002年，东湖宾馆在2001年与西宁市商业银行（也就是现在的青海银行）人民街支行所借的一年期贷款3600万元到期，东湖宾馆无力偿还。在多次催收无果后，2007年，青海银行将东湖宾馆告上法院。
一审时，宾馆方提出，由于市政施工导致问题出现，希望法院考虑减免相应的利息。但是法院认为，银行没有让宾馆关门，是政府造成的，于是做出以下判决：东湖公司须在一个月内偿还青海银行借款本息合计5631.06万元。
判决生效后，东湖公司未予执行。2007年9月，青海银行向青海高院申请执行，青海高院委托评估机构对涉案抵押物——东湖宾馆进行评估，评估价值为3.01亿元，但因抵押物的评估价格远远背离资产的实际价值5600万，2008年，三次拍卖均流拍。青海银行表示拒绝以抵押物抵债。
2009年4月，青海高院作出执行裁定，因青海银行表示不能以拍卖财产交付其抵债，东湖公司确无其他财产可供执行，裁定终结本次执行程序，并解除对东湖公司财产的查封；如发现东湖宾馆有财产可供执行，青海银行可再次提出申请，不受申请执行期间限制。
四年后也就是2013年，青海银行向青海高院申请恢复执行。这时，青海银行要求的偿还及赔偿金额已经变成了1.04亿元。但青海高院没有同意青海银行的诉求，依然判定未结债权总额为5653.44万元。
青海银行对此不服，在号，向最高人民法院提起复议。最高院在审理后认为东湖公司仍负有还款义务，同时建议“青海高院在下一步执行中，应考虑客观现状，对本案迟延履行金酌情予以计算，公平合理保护各方当事人的合法权益”。2015年1月，最高人民法院下了裁定，对相应的利息予以支持。东湖宾馆依然无力偿还。
如今，抵押物东湖宾馆即将再次拍卖，但是如果再流拍，青海银行处置不良资产将再次陷入两难境地。银行处置该笔不良贷款抵押物的处置期被迫延长，另一方面，如果将不良资产折价剥离给资产管理公司处理变现，虽然处置更为快捷，但如果转让的价格提不上去，银行宁愿自己留着处置。
2000年12月，个人客户吴某与某商业银行签订贷款金额40万元的个人住房贷款合同，以位于该市某小区的一套商品房为抵押，期限15年。从2005年2月起，吴某的该笔贷款开始出现连续违约，且经银行多次催收无果。2006年5月，银行经向当地法院起诉并取得法院生效判决后，据以提出强制执行申请。法院受理后委托房地产评估公司进行评估，并委托拍卖公司进行拍卖。
2007年9月，拍卖公司发布第一次拍卖公告，拍卖底价为评估价基础上下降20%；2007年10月，拍卖公司发布第二次拍卖公告，拍卖底价在第一次拍卖底价基础上再降20%。但两次拍卖均因无人登记竞买而流拍。
2007年12月，法院对该抵押房产进行第三次拍卖，拍卖底价为第二次拍卖底价基础上降价20%，此时的拍卖保留价已经与吴某的未偿还借款余额相当。但因抵押房产的评估价格远远背离资产的实际价值，第三次拍卖再次流拍。此时，吴某累计积欠银行利息加贷款余额已达38万余元。
虽然经过三次流拍后的抵押物保留价大致能够抵偿银行的贷款，但由于其实际变现能力较差，如银行接受其以物抵债，则此后再处置该抵押房产时可能产生的费用、折价等相关损失只能由银行自行承担。为此，银行拒绝了法院以物抵债的建议，不同意以第三次拍卖时的保留底价受让该抵押房产，拟采取“保留对该房产的抵押优先受偿权，待楼市转暖后再予以重新拍卖受偿或经其他债权人重新启动拍卖程序后银行再予以优先受偿”的方式，争取最大限度实现银行的债权。
但是，后来发生的情况直接影了银行这一愿望的实现。吴某的另一合法债权人获悉银行拟不接受该房产抵债后，随即向法院提出：根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，该房产此时应当退还被执行人；同时还提出，既然银行放弃以该房产进行以物抵债，就可以视为银行放弃了对该抵押房产的权利，其准备接受该房产以物抵债，用以抵偿吴某积欠自己的30余万元债务。银行方面则坚决予以抵制。此后，适逢政府对房地产市场进行宏观调控，抵押房产的市场价格进一步下降，致使重新启动拍卖程序处置抵押房产或变卖抵押房产的方案更加难于施行。
以上案例涉及以下几个法律问题需要予以厘清：
一是银行不接受以物抵债，法院将抵押财产退还借款人后，抵押权是否因此而消灭；
二是顺位在先的抵押权人——银行不接受以物抵债，是否能够阻却顺位在后的其他债权人接受该抵押财产的以物抵债；
三是抵押物的存在能否阻却银行对借款人其他财产的执行选择权，即银行可否放弃对抵押物的执行转而要求法院执行借款人的其他有效资产。
下面，笔者拟结合立法理论、司法实践以及相关法律法规的规定对上述问题逐一进行分析。
关于抵押权的消灭问题
在银行抵贷资产清收的实务操作过程中，由于种种主客观方面的原因，银行在申请执行的财产经拍卖流拍后拒绝接受以物抵债的现象并不少见。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号，以下简称《规定》）第二十八条规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
抵押权是指债务人或第三人不转移对不动产或其他财产的占有而将该财产提供给债权人作为对相关债务的担保，在债权未受清偿时，债权人可对该财产进行处分并就其价款优先受偿的权利。抵押权在性质上为担保物权，其设定一般有存续期限，为有期物权，并非如所有权永恒存续。
我国《物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：一是主债权消灭；二是担保物权实现；三是债权人放弃担保物权；四是法律规定担保物权消灭的其他情形。以上四种情形是担保物权消灭的法定原因，亦是抵押权消灭的法定原因。同时，债权人不接受以物抵债即丧失抵押权，将使债权人的债权得不到切实保障，有违法律的公平公正原则。
此外，《物权法》第一百七十七条规定的“债权人放弃担保物权”中的“放弃”是指债权人的明示放弃，明示放弃主要指债权以书面方式或以行为方式明确表示放弃担保物权，而且其放弃会产生抵押物灭失或主债权消灭等法律后果。
因此，抵押权不应因享有抵押权的债权人不接受以物抵债且抵押物被退还给债务人而消灭，债权人对抵押物所享有的优先受偿权不能因此而受到影响。但由于法院解除查封冻结措施后，法院的强制执行效力丧失，债权人对抵押物的实际控制权将在客观上受到相当程度的削弱。
顺位在先的抵押权人不接受以物抵债是否能阻却顺位在后的债权人接受以物抵债
最高人民法院的司法解释对拍卖过程中有关以物抵债问题作了明确规定。《规定》第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。”
在法院执行的司法实践中，可能会出现两个或两个以上执行债权人都申请以拍卖财产抵债的情形。在这种情况下，应由法定受偿顺位在先的债权人优先受偿；如果各个债权人的受偿顺位相同，则以抽签方式决定受偿人。如果债权人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额，然后将补交的价款分配给其他债权人。
但是，在同一抵押物上有数个抵押权，法定受偿顺位在先的抵押权人拒绝以物抵债，而受偿顺位在后的抵押权人同意以物抵债时，应如何处理呢？
为充分保护债权人的合法权益，受偿顺位在先的抵押权人不同意以物抵债并不能影响其他债权人实施“以物抵债”，但由于顺位在先抵押权人的抵押权仍然存在，接受以物抵债的债权人应首先向法院交纳顺位在先的抵押权人应获清偿的价款，其后才能实现自己的债权。这样，即使受偿顺位在后的债权人接受抵债，也不会对其他债权人权利的实现造成不利影响。
抵押物的存在能否阻却申请执行人对被执行人其他财产的选择
上述两个案例中，银行不同意以物抵债的同时，为确保自身债权的安全，是否还可以向法院申请查封借款人吴某的其他个人财产？银行在未首先处理抵押物的情况下，申请法院执行债务人的其他财产的做法是否可行？
对于这一问题有两种不同的意见。一种意见认为，从保护申请执行人的债权尽快得以实现的角度看，银行享有选择处置债务人其他财产的权利，法院应当受理银行的请求，执行吴某易于变现的其他财产，以避免银行因抵押物经三次拍卖不能变现而被迫接受抵押房产，从而给银行造成经济损失。
另一种意见认为，借款人签订借款合同时已经提供了抵押物用于银行贷款的担保，当出现借款人违约时，银行应首先执行抵押物，如抵押物不足以偿还其所欠债务，银行才能执行价款人的其他财产，因而银行不具有选择执行借款人其他财产的权利。
笔者赞同上述第二种意见。主要理由如下：抵押物的存在阻却了享有抵押权的债权人执行已经提供了抵押担保的债务人的其他财产的选择权。物保的选择权发生于借款合同签订之时，银行在执行程序中不应享有执行债务人其他财产的选择权。不动产抵押有别于保证担保，其特点是以特定的财产来担保债权人债权的优先实现，并具有追及效力。抵押是对债的担保，其所担保的债务是特定的。银行在与吴某签订借款合同时，其有选择抵押财产的权利，并应对抵押物进行核保。抵押合同生效后，银行不应再享有选择权。
对银行的启示
随着经济下行，银行不良贷款持续上升，银行对不良贷款处置的压力也日渐增加。但由于银行放贷的抵押物基本上都是房产和土地，此前楼市阶段性降温，使得银行通过拍卖处置这类抵押物时难寻卖家。在贷款出现违约和形成不良后，采取有效措施确保银行债权足额清收，对于保障银行资产质量和经营效益具有重要意义。就以上案例而言，对银行主要有以下几点启示：
正确把握业务发展与风险防控的关系
商业银行在积极发展个人住房按揭贷款业务的过程中，应当增强风险防控意识，严格执行个人住房按揭贷款规章制度，从源头上防止出现相关风险隐患。在办理具体业务时，要重视借款人的资信状况和第一还款来源，认真调查借款人的信用记录及其经营和收入状况，确保第一还款来源真实可靠。要客观判断抵押物的实际价值，确定合理的抵押率和抵押期限，重视抵押物的变现率。要认真执行抵押物实地实物核查制度，落实抵押担保手续，确保抵押登记合法有效。
科学评估抵押物，防止估值不当
以上两个案例之所以均出现抵押物经过三次拍卖仍然无法成交的情形，其根本原因在于对抵押物估值过高，偏离了实际价值。
在实务操作中，作为银行债权担保的抵押物进入拍卖程序时，通常已进行过两次评估：一次是该物作为待押品时的价值评估，评估时间为银行接受抵押物之前；另一次是该物作为待拍卖品时的价值评估，评估时间为正式拍卖之前。
在不同的评估环节，对抵押物进行评估的侧重点也有所区别。在待押品评估环节，应注重对抵押物实际价值的评估，根据对相关市场未来发展趋势的分析预测，合理判断抵押物未来增值或贬值的可能性，最终确定较为合理的抵押物折现率。在待拍卖品评估环节，则应注重对抵押物现时市场价格的评估，综合考虑当前的各种市场因素，对抵押物的市场价格进行合理估值。
上述两次评估虽然时间和侧重点有所不同，但都必须采取科学的评估方法，合理评判抵押物价值，防止出现估值不当的问题，这是确保抵押物真正具有银行债权担保效用的基本要求。
妥善应对和处理抵押物流拍问题
抵押物处置过程中一旦发生抵押物流拍情形，银行应依据《物权法》、《担保法》、《民事诉讼法》等相关法律法规和司法解释的规定，积极采取各种有效措施，尽可能减少抵押物流拍对银行债权实现所造成的损失。抵押物流拍后，银行不应放弃对抵押物的优先受偿权，以避免债权落空。银行要对抵押物流拍的原因进行认真分析，主动加强与法院、评估机构、拍卖机构、债务人以及其他债权人等执行参与人的沟通和协调，充分利用法律赋予的权利，审时度势地采取变卖、以物抵债、依法追索债务人其他财产等手段，最大限度地维护和实现银行债权。
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今日搜狐热点贷款抵押的房子银行拍卖没人买怎么办 -宜人贷问答
贷款抵押的房子银行拍卖没人买怎么办
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这不是一般的问题
建议你去律师
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可以很快就知道结果
我曾过法律问题
回答的很全面
回答者：g***0 |
这种房子是有瑕疵的房子，价格都很低。
有两个问题：1、抵押无法撤销。虽然拍卖所得要还清银行贷款，但是产权人不在，无法到房管局撤销抵押。2、无法办理过户。就算你买下来，产权人名字依旧是原来的那个人。当然，如果原房主露面，他是拿不走房子的，你可以用法院判决要求他办理过户手续，也可以请法院强制执行。
但是，这样一来，这种房子买来住是没问题的，想要再交易就不可能了。如果只是图便宜买来住的，可以放心大胆的买，如果想升值就有风险了。
回答者：g***6 |
秦兵房产建筑律师网答：根据相关法律规定，法院裁定拍卖被执行人居住房屋应当给予六个月的宽限期，超过宽限期，法院可以要求申请执行人给被执行人提供出租的住房。所以你可以在宽限期找房子，超过宽限期也可以请求法院要求银行给你提供出租房屋。
回答者：g***9 |
您目前处于未登录状态我当初按揭买了一套价值49万的住房，首付19万，向银行贷款30万，已还5万。 现欠25万元。没有供房能力了。
现在此房子按市价已涨到90万。 如果现在断供的话，银行要拍卖是怎么个流程？
我还能得到什么吗？
大概能拍卖到什么价格？是不是不用经过我同意就直接拍卖了？
涨价到90万,你卖掉啊,回来还能赚点.
其他答案（共3个回答）
后，剩余部分退还给借款人。
不是你想的那么简单，走法律程序是一个方面。另外，断供，绝对不是房子不要了，就一切都解决了那么简单。
房贷，是贷款人和银行之间由于借贷形成的法律关系。房子，只不过...
1、要求暂停还本金
借款人在即将面临断供时，可以与银行进行商议，要求暂时只还利息，不还本金。这时，银行因为有房子作为抵押物，所以通常会接受借款人的要求，而且这样...
1、第一次没有归还贷款，银行会通过电话或短信方式通知提醒；
2、连续3次以上不交贷款的，银行客户经理就会直接致电催缴，借款人所申请的贷款将会被罚息；
3、若不交...
会被银行上诉，既丢了房，又赔了本金，损失太大了。
1，你说的对，要是卖出去了，保管费是会退回给你的，但会收取拍卖手续费，是你成交金额的5%，比方说，你定的是20G起，25G一口，保管费是2G，如果没卖出去，那2...
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