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保定的房事炒的这么火暴，开发商和**都高潮了吧？收藏
保定楼市亢奋：投资客蜂拥而至 买房像抢大白菜【 07:48】 自从3月26日有媒体报道，保定市将在京津冀一体化中承接北京部分行政功能后，全国媒体齐聚保定，这个小城一下涌入了来自全国的炒楼客户， 暴涨 、 亢奋 、 混乱 成了小城保定这一周以来的楼市状态。 本报将走访北京周边县市，探访楼市真实情况，推出系列报道。 房价暴涨 居民心慌 现在房价太乱了，把三年的价都涨了， 4月2日，保定本地人小王在电话里抱怨道， 本来保定房价根本不怎么涨，大家不着急买房，都是你们媒体和开发商一起炒的，现在都担心买不起房！
就是炒，一点道理都没有， 来自北京的小陈也很郁闷，在保定的看房经历中，有时候早上看的价是6000元/平方米，第二天打电话一问，又涨价到7500元/平方米； 有的楼盘销售说没房了不卖了，但一起看房的顾客就买到了 。 而就在今年的一二月份，保定楼市还只能用 惨淡 来形容，据保定市房地产交易中心数据，今年前两月仅成交546套房，同比大跌六成，成交金额1.53亿元，同比大跌五成，每天维持着30来套成交，均价在元/平米之间。仅仅依靠 承接北京部分行政功能 的传言，楼市就大逆转，记者走访了保定多个项目发现，目前保定城区的项目报价已经普遍上涨了元/平米。 记者从保定市房地产交易中心获悉，4月3日保定市区共有265个新盘住宅项目在售，可售总套数为52714套，可售总面积超过581万平米；而中原地产数据显示2013年保定每月商品房销售面积约为14万平米，按此速度，保定需要41.5个月才能卖完现有住房；而业内一般认为库存量在一年内能消化是较合理水平。 品牌开发商看淡保定城区 记者了解到，保定房地产市场在发展初期，虽然新盘市场供应较大，但都以河北本土开发商为主，全国性的品牌开发商入驻较少，当地也基本没有二手房市场。 我之前听说保定有一千多万人，奇怪恒大、保利怎么没进驻， 万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)执行副总裁、北京万科总经理毛大庆告诉记者，他去保定实地看后发现，当地农民有700多万，城市居民较少，于是万科没有进入保定开发。 记者了解到，多数龙头房企都对进驻保定城区兴趣不大，而更青睐距北京房山区更近的涿州以及生态资源更有优势的涞水，这些项目可以针对消费能力强的北京客户。 任何房企选址时都最看重交通，我对涿州的兴趣比保定城大， 毛大庆告诉新京报记者，目前北京到涿州的高铁只需25分钟，万科已经在涿州考察了多个地块，预计将投资和产业相关的综合性地块。 业内认为价格暴涨难持续 针对保定城区房价的暴涨，包括中国房地产业协会副会长童悦仲等多位业内人士都告诉新京报 难以持续 ，而和此前新闻上投资客户汹涌炒楼不同，保定当地的开发商以实际的客户认购情况判断，买家还是以当地客户的自住需求为主。 以前房价很平稳，保定人不着急买房，现在看到房价涨就赶紧买， 金阳地产总经理杨华表示，现在的火爆是透支了后期的成交量，热度难以持续。 此外，记者了解到，关于保定 承接北京部分行政功能 的传言，河北各市都不置可否，并未放弃竞争。据接近河北省政府的人士透露，目前河北各市都在积极和北京接触，相当于北京招标，保定、廊坊、三河、秦皇岛等多地去应标，最终往哪转移、转移哪些产业，主动权仍在北京。 现在具体规划还没出台，大家都还在看， 毛大庆提醒不用太心急给保定 贴标签 ，他看好保定未来的整体发展，因为毕竟 京津冀一体化 由中央主抓， 要相信中央的眼光和决心，如果真确定在保定，交通、行政问题都很好解决， 他如是说。 政府声音 保定市规划局： 交通基础设施先行 3月28日，保定市规划局总工办主任侯铮对新京报透露，京津冀协同发展上升到国家战略高度后，保定市原有城市规划思路将做大调整，虽然现在还不清楚保定到底会承接哪些功能和确定的功能区划，但已明确的是交通和基础设施先行，保定市正在配合有关部门谋划区域统筹的现代化交通网络，并积极推荐大运量、快速便捷的铁路交通；但关于是否要建新城，只有等顶层设计出来后，才能针对具体的功能区进行规划。 保定市国土局： 提前做好规划调整准备 3月28日，保定市国土资源局在其官网称，将推行三个措施保障京津冀协同发展，一是立足保定现有资源，不等不靠，超前谋划，按照市委、市政府的战略部署，提前做好规划调整准备，突出顶层设计，积极与国土部、省国土厅保持密切联系，掌握最新政策动向。二是加快园区建设，特别是针对河北白洋淀科技城项目，充分发挥国土部门优势，加大跑部进厅力度，积极向上级有关部门沟通汇报，主动争取政策支持。三是进一步提速提效，对重点项目要积极跟进，开辟绿色审批通道，确保项目快速落地。 楼盘探访 疯了，保定的房子都涨疯了。 这是保定出租车司机林师傅在路上感慨最多的一句话，也是记者在保定最直观的感受。近日，随着河北省保定市 将承接北京部分行政功能 的消息放出，原本不温不火的保定楼市，瞬时间成为焦点，记者亦从北京前往保定，一探究竟。 公园时代 买房像抢大白菜
主力户型：46-151平方米1-3居 销售价格：元/平方米 尽管是周二，在位于保定阳光北大街东侧的公园时代，不时有看房者进进出出。售楼处门外，停了近20辆冀牌、京牌的私家车。 我们周末一天就卖出去六七十套。早上7点半开始销售，6点多就有人来排队。客户敲定也很快，外地客户往往周六把楼盘扫一圈，第二天就赶早成交。 销售人员用略带沙哑的嗓音介绍道。 在沙盘旁的立柱上，贴着一张告示，显示周一公园时代开盘的是16号楼，包括64平方米一居、94平方米两居和125平方米三居三种户型，此外还有少量3号楼的46平方米一居在售。 听说记者相中了94平米的两居室，销售人员表示，现在16号楼的两居也已经不多了，主要是20层往上和低楼层的部分房源，价格在元/平方米。在记者咨询的20分钟里，就有两组客户分别敲定了一套一居和两居。 买房像抢大白菜 ，一购房者如是说。 东湖印象 抢房者 太多，房源基本售罄 主力户型：80-110平米公寓、140平米洋房、200平米叠墅 销售价格：洋房：1万元/平方米；叠墅：1.2万元/平方米 当记者来到位于保定市东二环附近的东湖印象售楼处时，仅有几个工人在忙着准备用来庆祝项目热销的横幅，另外还有一些看房者正打算乘车离开。 据该楼盘销售人员邹翔(化名)介绍，他们这里之所以没有多少购房者，主要还是因为开盘较早，存量不多，经过了前几天的抢购之后，目前已无多少房源在售。 我们项目在前几天卖得最好的时候几乎是上午一个价格，下午一个价格。一天下来，光从我手里卖出去的就有快十套房子，有时候客人经过比较，选中一套中意的房子，可想要签约的时候房子已经被卖出去了。
而在记者了解情况期间，正好遇上来自北京的徐女士同销售人员签署购房合同。据她介绍，自己来这里买房主要是为了投资。 这时候买房子不能犹豫，一犹豫机会就没了。 徐女士向记者表示，她从进入售楼处到签合同只用了不到一个小时的时间。 天威绿谷 五证不全，价格突飞猛进 楼盘地址：保定市朝阳北大街与银杏路交会以东 主力户型：50 230平方米1-4居 销售价格：全款7200元/平米，贷款7700元/平米 交房时间：2016年6月 一个月房价上涨了近25%，位于保定高开区的天威绿谷，最近成为人们关注的焦点之一。 4月1日，记者来到保定市朝阳北大街东侧的天威绿谷售楼处，面积不大的大厅里，购房者熙熙攘攘。 今天人还不算多，周末的时候整个售楼大厅都没有落脚的地儿。河北、北京、天津、安徽、深圳，来买房的客户哪儿的人都有。比较抢手的一居和两居户型在较好的楼层都已经卖完了。 销售人员介绍。 据了解，天威绿谷在今年3月初时的售价是全款均价5700元/平方米，贷款均价6200元/平方米，还符合当时保定每平米五六千元的平均水平。 然而，仅仅一个月时间，天威绿谷的均价已经达到全款7200元/平米，贷款7700元/平米的水平。一位销售人员表示， 我们最近价格肯定还会上涨，就是奔着过万元提价的。
与公园时代分批次接连推出不同，天威绿谷目前除1、2、3号楼外，其余9栋楼均在对外销售。为何会有如此大的供应量，销售人员解释，项目的《商品房预售许可证》正在审批，因此购房者现在先和项目签订意向合同，交纳定金，等到预售证批下来再签订购房合同。 一位在场的购房者表示，这种情况在保定不止这一家。 项目2016年才交房，到时候市场形势还不确定。现在项目五证不齐全却一直在涨价，其实心里还是有些担忧。
源盛嘉禾 房子卖得火，销售员人手不够 楼盘地址：北二环北侧，阳光大街西侧(市植物园附近) 主力户型：80-110平米公寓，340平米叠墅 销售价格：公寓8000元/平方米，叠墅9500元/平方米 交房日期：现房 从保定东站出发，记者用了大约20分钟左右时间抵达了正在热销的源盛嘉禾项目所在地。该楼盘位于保定市植物园西侧，位置相对比较偏远。出租车司机林师傅介绍， 我们平时拉客人很少来这边。 林师傅说， 但是这一周，从东站来的客人，十个里面有八个是往城北去的，全是来看房子的。
记者以购房者的身份进入源盛嘉禾售楼处后，发现售楼处现场比较混乱，不少购房者正在忙着签署购房合同，并没有销售人员主动上前介绍项目。直到记者表明购房意愿之后，才有一名穿物业制服的工作人员上前，向记者大概介绍了一下价格。 我们这儿80-90平米的小户型卖得比较好，均价8000元/平方米左右，现在已经快卖完了。 据这名工作人员介绍，他也是这几天才加入销售团队，此前一直在接受培训。因为近日房子卖得太火了，销售人员严重不足，所以才临时过来帮忙。而记者注意到，在售楼现场像他这样并不怎么专业的销售人员不在少数。 就是一个月前这里的房子不到6000元/平方米都卖不出去，你看看现在都涨成啥样了。 售楼现场一位销售人员向记者表示， 3月8号时现房均价才5700元/平方米，现在期房均价都7500元/平方米了。这几天单价几乎一天涨100元；现在甚至一天涨500元。至于这几天卖了多少套房子，谁也说不清楚。
据记者了解，3月中旬以来，该项目的房价一路攀升，短短半个月的时间，涨幅达到了40%。
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曝光在保定打死都不能买的楼盘 戳中要害！
[摘要] 坊间传闻“很多人因为没有房子错过了一段大好姻缘，因为没有房子导致孩子错失上学的机会，因为没有房子而解决不了户口问题……”如今，买房似乎成了许多人心中不可言说的痛！我们眼看着房价噌噌噌地往上涨，自认为找了几条生钱的路子，拼死拼活的干着，到头来却发现，这几条路加起来远没有房价走的那条大道宽广。
坊间传闻&很多人因为没有房子错过了一段大好姻缘，因为没有房子导致孩子错失上学的机会，因为没有房子而解决不了户口问题&&&如今，买房似乎成了许多人心中不可言说的痛！我们眼看着房价噌噌噌地往上涨，自认为找了几条生钱的路子，拼死拼活的干着，到头来却发现，这几条路加起来远没有房价走的那条大道宽广。现在买一套房，少则四五十万，多则上百万，我们把积攒了大半辈子的钱全搭进去，也不一定够用，那怎么办？贷款，然后就开始了累死累活地赚钱，还月供的苦逼房奴生活！但这还不是可悲的，可悲的是房子到手了，我们美滋滋地住上了新窝，却发现小区隔三差五停水停电，提着水桶，从1楼爬到20楼那是家常便饭；找物业，物业的回复比新闻发言人还官方：正在解决&&于是，维权路之漫漫，拉横幅压马路甚至怒砸售楼部的大有人在，但后多半不了了之。那我们该怎么办？难道我们就只能被开发商忽悠吗？其实不然，很多人买房被忽悠，是因为面对经过长期正规培训的销售人员时，容易被他们的花言巧语绕进去，再加上沙盘美好愿景、样板间生活氛围的影响，一时走眼也在所难免。所以，我们在买房前，一定要做好功课，了解买房注意事项，今天就带大家一起来看看，这些不为人知的买房&黑洞&，哪些楼盘在保定打死都不能买？前方高能，小心&坑爹&！一、维权特别多的楼盘维权在如今的房地产业已经是屡见不鲜的事情了，有因为小区规划维权的，有因为孩子上学维权的，也有因为电梯等质量问题维权的。有些事情，发生在别人身上叫故事，发生在自己身上就叫事故，如果让你上完一天班，回到家还要考虑维权的事情，你是一种什么样的心情。小编建议：尽量选择品牌开发商、品牌物业，例如隆基泰和、华中等。1、隆基泰和集团学府金街均价9000元/平，90-160㎡临街旺铺全线加推，具体情况以开发商公布为准，详情咨询400-890-。未来花郡1期已经封顶，预计2016年10月交房；2期全部楼座正在施工中，预计2018年5月交房。2、华中集团【-东院】价格待定，详情敬请咨询售楼处，具体以开发商公布为准，项目已获得建设工程规划许可证。产品：90-160平实用两居、通透三居、阔绰四居，17层小高层，33层高层，低密度社区居住更舒适。地段：高开区中心商务区、高端住宅区、公园绿地、双语幼儿园，集齐优质资源，打造便捷生活。物业：华中国优物业！ 全热式新风系统：有效过滤PM2.5！二、开发商跑路黑历史近几年，无数投资担保公司倒闭，也引起了地产圈资金断裂的普遍现象，工人拿不到工资，工程没有办法继续进行，楼盘销售业绩不好等等一系列因素导致开发商体力不支，终不得不面临破产，甚至有些不良企业直接携款潜逃。买了房子迟迟拿不到钥匙，不能入住，后等来的消息却是&房子烂尾，开发商跑了&。小编建议：准现房、现房、品牌开发商。1、现房五证齐全现房小高层23#在售，99.26平两居室（建面）均价13500元/平；98.97平和100.16平的两居室（建面）均价12500元/平。购房支持全款和贷款，贷款首付50%起，具体情况以开发商公布为准。北城枫景位于复兴路与任庄路交口北行五百米路两则，为保定任达房地产开发有限公司开发的精品住宅项目，小区占地245亩，建筑面积约为三十七万平米，由二十五栋高层以及小高层组成。 2、准现房现价格待定，详情咨询售楼处。普兰庭1#、2#、3#已经全部封顶，目前正在对外立面进行施工；车库基础清槽工作也在同步进行中。普兰庭位于阳光北大街西，阳光小区北，由保定市宏昌房地产开发有限公司开发，靠近1600亩植物园，总建筑面积约60万平方米，由16&30层板式高层组成，建设住宅5000套，以组团的形式配合分布在320亩小区内。均价11000元/平，在售楼座为A、B座，在售建筑面积约为94&430平米的2居、3居及跃层6居。购房支持全款和贷款，贷款首付20%起，A座全款优惠100元/平米，B、C座全款优惠200元/平米、贷款优惠50元/平米。 目前项目已五证齐全，A座B座C座主体封顶，正在贴保温层，其他信息详询售楼处。 三、质量问题频频曝光要谨慎现实中，质量问题频被曝光的楼盘经常出现，比较严重的问题要引起重视。想想这么多钱，买了一套&烂&新房，不喜欢住想出手却也没那么容易，岂不是砸在手里了？小编建议：网络搜索楼盘维权关键词，看有没有黑历史，选择品质好、口碑好的开发商。南城欧式台地院落，隆重推出限价商品房高5690元/平，首付15万，贷款首付30%起，具体情况以开发商公布为准。维多利亚上院由保定市金翰林房地产开发有限公司开发，小区规划15栋楼，分别包含2栋7层的多层，4栋11-18层的小高层，9栋27-32层的高层，户型包含建筑面积84-135平米的两居三居，目前已取得施工许可证，详情咨询售楼处。
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保定一楼盘三天涨价近两千 稍有犹豫就别想买到房
来源：中国新闻网
自从京津冀一体化的国家战略出台，河北就成了热点地区。而3月26日，河北省出台《河北省新型城镇化的意见》进一步明确京津冀一体化战略，这直接催热了河北楼市，我们之前就报道过，保定的楼市一天一个价。
&&自从京津冀一体化的国家战略出台，河北就成了热点地区。而3月26日，河北省出台《河北省新型城镇化的意见》进一步明确京津冀一体化战略，这直接催热了河北楼市，我们之前就报道过，保定的楼市一天一个价，在刚刚过去的这个周末，我们记者再次赶往保定，带回了当地房地产市场的最新情况。
&&在保定北部靠近高铁站的一个楼盘，记者看到，由于是周末，停在售楼处前的汽车已经不仅仅局限河北本地的车牌，北京、天津牌照的汽车屡见不鲜。走进售楼处，看房者熙熙攘攘，在排号处，记者看到，才到中午时分，已经排到了400多号。
&&面对蜂拥而至的看房者，大厅广播里也不断催促着销售人员加快速度。
&&楼盘销售人员在广播里说道：选房区的请抓紧时间，还有那么多人排队呢，加快速度，加快速度，如果有犹豫的，让他们这边来，直接下一个。
&&广播里，还不时提示看房者，如果订了不交钱，资格将取消。上周三，记者来到这个楼盘时，价格还只有6000元多些，而几天的时间，6、7千元的价位已经消失了。
&&销售人员说道：H楼8600元，精装修的，C5楼 均价8000左右，D10楼三居室的8600 元
&&记者了解到，虽然价格已经上涨了不少，但上周新开盘的几栋楼都已经进入销售尾声。在售楼处，一位前几天没订上房子的看房者懊恼不已。
&&不过，也有买房者表示后悔：(你来买房呢？)前天来了订了一套没订成，(为什么呀？)被挤走了，三天前6100现在8000多，后悔死我了，开始要一万定金，我就拿了一万，他又要2万了，这边比那边都火，长得太快了，接近高铁呗。
&&类似这个楼盘的销售现象，在保定其他楼盘也在上演，卖光了，价格还要上涨，成为这个周末保定楼市的关键词。
&&楼盘销售员：卖光了没房了，今天上午卖完的
&&楼盘销售员：如果北京的产业转移过来，人口肯定增长，房价肯定涨，即使不会大涨，也是一直涨
&&保定：外来购房者是主力 销售称第二天就涨三五百
&&相比北京，上海这些一线城市，保定的楼盘开盘定价是不需要向有关部门备案的，所以才会有一天一个价这样的疯狂场景。房展会是观察房地产市场的另一个窗口，我们记者在保定采访期间，刚好遇到了两场房展会。在展会上，记者发现，各地投资者齐赴保定，涨价、抢购、卖光成了这个周末保定的关键词。
&&3月的最后一个周末，在保定的一个春季房展会，记者看到参展楼盘并不多，据透露，展会筹备的时候，还没明确提出京津冀一体化概念，因此房产商参会意愿并不强烈，但这两天，全国各地涌来的购房者以及销售情况却是大大超出当初的预期。
&&房地产销售员告诉记者，现在房子卖的可快，都没房子卖。
&&房地产销售员告诉记者：昨天，到我们那过去个三百人的看房团，从北京过去的，成交了多少，成交了50多套。
&&销售人员告诉记者，基本都是北京的，基本上都是全款。
&&一位石家庄看房者告诉记者：本地买的少，都是外地的，他也是外地的，是石家庄的。
&&记者看到，在展会现场，京津冀一体化已经成了开发商推介楼盘的重要理由。
&&房地产销售员：如果把政治经济一部分职能降临到保定的话，保定的房价还会一下子的涨，会是真的吗？没准，这事说不准
&&面对看房者，大多销售人员都督促看房者赶快下手，因为马上又要涨价了。
&&房地产销售员4100 均价6200元左右，涨了啊？涨了不少呢，明天还涨呢，明天每平涨300多元。 肯定还要涨，今天价格早就定好的，明天肯定要涨300-500元。
&&记者初略算了下，根据目前的价格，各家涨价的幅度都在10%左右，从3月中旬以来，涨幅已经达到了15-20%。而在销售人员的眼中，现在的价格也许才是刚刚起步。
&&房地产销售员3340 保定要涨两年吧，就是从现在的5500，涨到7000多，绝对没问题
&&房地产销售员 1400 现在有了京津冀一体化，花园洋房，1、2万没问题啊
&&保定：本地人称看不懂楼市多数仍观望
&&在房展会上，保定本地的看房者占到了大约一半左右，相对于外地人的积极态度，一些保定本地老百姓则更多是观望的心态，记者刚好目睹了一个保定当地居民和销售人员关于房价的争执。
&&看房者：他们都说涨的挺厉害，过来看看，我觉得不能炒得太高了吧
&&销售员：保定房价不可能往下降的，你从长远趋势，不管现在炒作，还是不炒作
&&看房者：这两天多少都是辟谣的，说他们这是炒作的
&&销售人员：反正保定房价不可能落
&&看房者：那也不可能像现在这么涨
&&销售人员：你只能说他不会像现在这么猛涨，不可能三天涨几百块钱，可能不会是这种趋势，但总的趋势是向上涨的。
&&整个3月，保定房价大约平均上涨10%，而2月保定房价还是处于下跌状态，对于快速上涨的房价，一些老百姓并不太清楚原因。
&&看房者：说是首都那边涨了。(什么原因涨的知道吗？)炒嘛。2438现在就是炒作，我认为啊。你会买吗？我不会买。
&&看房者：(卖得特别好？)恩。(知道什么原因吗？)现在人都比较有钱了嘛
&&看房者：我知道的就是涨了有一千多的，有三千的。你觉得是什么原因？我觉得好像是北京要开发保定，我也不太清楚。你们准备来买房子？就先来看一下，毕竟房子涨的太快了嘛。
&&侯师傅以往每年都会来房展会卖冷饮，今年因为来展会看房的人增多，他的冷饮卖的格外好。侯师傅告诉记者，他也听说了京津冀一体化的报道，而且他刚买的房子也升值了不少。
&&侯师傅：前两天我看搜狐嘛，完了应该是没有定下来，但是房价上去了，长了不少。(你买的时候多少？)5800。(现在呢？)现在没问，听他们说前天有个朋友去看了7000元左右，涨了一千左右。
&&专家：不要盲目炒作河北房产 北京或变宜居城市
&&显然，房价上涨并非京津冀一体化的全部含义，那么，京津冀一体化究竟会带来哪些机遇呢？近日，&探寻中国发展型魅力城市&论坛在京启动，一些专家对京津冀一体化带来的利好进行了探讨。
&&中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立：这对京津冀三个地区来讲，都具有很大的机遇，那首先是北京，借着这个机会，疏散北京城市中心地区的过于沉重的这些功能，真正使北京成为一个宜居的城市。
&&对于保定等城市出现的房地产迅速升温，专家建议对京津冀一体化的规划和动向要及时发布和解读，避免老百姓盲目跟风炒作。
&&严介和：这个抢房这个我估计是普通的老百姓，真正城市高的，不会轻易的抢的，就像买黄金中国大妈。/中国房地产的时代应该告一个段落了，尤其一二线城市，要严格控制，三线要放开，四线五线还要鼓励，还要支持
&&另外有专家表示，根据整体的京津冀产业格局，各个城市区域的功能要进行调整。
&&中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立：把北京市周围的这些县，像涞水，涿州，固安，三河，襄河，作为承接北京一些产业转移的基地，重点发展商贸、物流等等服务业。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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[实录]先道后术 论房地产经济回归产品本质
　　“术合于道，相得益彰；术背于道，各见其害；轻道重术，则智术滥用，手段极尽，故生酷吏与小人。精于术而以道为本，守于道而以术御事。”　　“道”“术”理论运用于房地产经济，“道”即房地产项目自身品质与水准；“术”即为各种营销手段。随着房地产经济的发展，图纸楼花的销售时代已经过去，产品品质的竞争越来越成为市场的主流。但是，保定部分房地产项目仍钟情于“轻道重术”的传统销售模式，不利于市场的健康发展。　　在这样的背景下，搜狐焦点网邀集保定房地产项目操盘手和专家汇聚一堂，解读保定房地产经济回归产品本质的热点话题。【】　　时间：日14点00分　　地点：东方云顶接待中心　　焦点关注提纲：　　一、“轻道重术”聚焦保定现存房地产经济营销模式　　“房子美不美，全靠置业顾问一张嘴”，有效的营销手段可以促进房地产项目的销售进度。为此，保定大多数楼盘出现了“轻道重术”的现象。　　1、保定房地产市场存在哪些营销手段，对于房地产项目的销售起到了怎样的作用？　　2、过分注重销售手段的运用，保定不少楼盘出现了过度甚至虚假宣传的现象，对此，各位嘉宾有怎样的看法？　　3、3月底4月初保定楼市出现的爆发式热潮，与媒体宣传项目炒作不无关系，对此，各位嘉宾怎样解读这一现象？　　二、“先道后术”房地产竞争应回归产品本质　　“术合于道，相得益彰；术背于道，各见其害，保定房地产项目都应该学会平衡“道”与“术”的关系，做到“先道后术”。　　1、房地产项目运营回归产品本质，房地产商应该从哪入手？　　2、在房地产项目运营过程中，房地产商怎样做到从销售、运行、交房过程都得到购房者的认可？　　3、“守于道而以术御事”，房地产项目怎样才能做到智慧运用各类营销手段？　　▲搜狐焦点网保定站全程直播 此次活动 　　　　▲以下为活动图文直播●搜狐焦点网保定站副总经理 张辛鹏 　　主持人：欢迎各位嘉宾参加由搜狐焦点网主办的先“道”后“术” 论房地产经济回归产品本质的论坛活动。今天讨论的有两部分，现在我们从第一部分开始。我们所了解的现在房地产市场营销的模式，有一点轻“道”重“术”的现象。因为在之前，房子美不美全靠置业顾问一张嘴，置业顾问所描述的和房子本身是存在着一些差别的，前期营销上是说的一些东西，到后期交房的时候这些都成了客户投诉和指出你不足的地方。针对这一问题，各位嘉宾请发表您的观点。●保定市荣联房地产开发有限公司总经理 李亦然 　　李亦然： 2004年以后，房地产置业顾问和之前销售员的素质水平是不一样，房地产置业顾问在这几年房地产经济高速发展中学习到很多知识，地产培训增多，还会请不同的代理公司做培训，地产公司请一些专家做培训，包括地产项目工程部和销售部的交流。在交流当中，置业顾问对本项目加深了解。但购房者对项目不了解，只是在听置业顾问的介绍，所以造成目前销售人员说的话造成实际地产的区别性。另一方面，地产公司涨价太快，到现在价格还是会涨，房子卖的不好，老板发脾气，为置业顾问就会有压力。　　房地产还具备区域性，区域不同，标准不一样。目前保定地产行业也有一定的问题，有做的好的有做的不好的。我们也在逐步完善，因为很多项目出现的情况就是配套，但是这些配套有些并不在于开发商自己，因为城市速度发展太快了，配套跟不上，动不动工，造成所有配套不完善，但是老百姓不知道这一点，老百姓很抱怨，然后再说我们的价格高。　　现在房地产开发成本很高，这是实话，成本都小五千。所以，说到回归品质，大部分开发商已经注意到在回归品质，在重视选材、用料、包括配套和所有的服务，都在考虑，和以前不一样了。但是现在还有部分房地产公司以“术”为主导，其实目的都是一样的，但是方式方法策略各有区别，所以造成每人的做事方式也不一样。所以说我认为，作为老百姓来说，选择房子时要选择科技型含量更高一些的。&　　主持人：现在市场上存在的一些营销手段，您操盘很多项目，对营销手段性的东西比较了解，可以来支支招，哪些是属于忽悠，哪些是属于实实在在真正有作用的？●河北金航房地产开发有限公司副总经理&赵枫 　　赵枫：刚才听李总说了很多，其实也说了开发商诸多无奈，开发商活的也挺不容易。但是今天说到营销手段，客观讲，现在保定的一些公司应该是营销手段运用的越来越成熟，现在我们在行业的网站，每天都会看到我们地产公司活动信息，包括我们之前请一些明星或者专家过来，房地产公司基本上能想到了也都在用，也在不断创新，以后可能会有更多。回到道、术，轻道重术，或者是我们未来归“道”之后，术还要不要重视？其实如果专业来说应该是重道重术的，两者都不可或缺，道是根本，术是方法，一样不能少。　　第一，我们大环境可能有一些问题。房地产要把一些细节做好才能做其他的，当然，我们先得把项目手续办全了才能做其他的。现在开发商主要做的都是先忙着办手续，而不是先忙着说研究市场需求，我们客户的需求，因为精力毕竟是有限的。并且客观讲保定跟其他市场还是有一些差距的。昨天晚上我们在开会的时候探讨了几个问题，我们说卫生间的地漏放在什么位置最合适？当我提出这个问题，销售人员表示，之前没有仔细想过这个东西。因为前两天我们家里正在装修房子，装修房子地板砖要求斜铺，没法铺，只能横平竖直的铺。我们昨天晚上和销售部的人讨论，家里厨房总共有几件电器？现在我们交房、装修房第一件事就是改水电，这个钱是让装修公司挣了，这个钱开发商没挣，我们从业人员也没从中受益。如果是提前设计到位了水电，那我们就不用装修的时候个人掏这个钱了。我们现在百分之百的电视都是平板电视，一般都是挂在电视墙上，我们应该把有线的位置放在1米1，大家看一看我们保定市场的房子，几乎现在交房的90%的房子电视的有线位置和插座位置离近30公分。我们东方云顶在做设计的时候我们就提出这些我们基于客户需求的一些东西来设计。比如我们现在住房都要有鞋柜，有的小平米房子可能进去没有放鞋子的地方，我们在设计时都有沟通，我们在门口可以预留一个洞，把鞋子放进去，这样的设计几乎是没有增加成本的，但是为业主提供了便利。厨房里多加几个插座，其他的位置插座放到位，水电都怎么设置，这些我们都替业主考虑好了。这个对于开发商其实是不增加成本的，只是前期营销部和工程部在设计阶段多用点心就可以了。包括我们在设计的时候，家装设计师我们都会请过来，冰箱会放什么位置，洗衣机放什么位置，都是设计师设计好的。咱们保定房子太好卖，尤其是在2010年以前，保定的房子客观讲是不用卖的，我们销售人员的素质刚才李总也提到，这个市场不用销售素质，当时大家都排队抢房子，都供不应求，整个市场就这样。运用“术”，这个东西不论什么时候，重术都不是什么坏事，做不好让我们广大的购房者要通过各种渠道来知道。并且客观讲说我们术跟道是分不开的。一个产品品质再高，如果这个社区里面人们素质太低，人文环境不好也会把项目拉下来，术是解决这些问题的，所以我们在前边重术也不为过，是应该的，我们回归道，我们依然也要重术，重道重术。　　主持人：现在保定一部分楼盘会有虚假的宣传，比如他们会说我们是教育地产，然后到最后，交房之后小学没有，幼儿园也没有。刘总聊一聊对这样的现象怎么来看？或者说从自己的项目上怎么规避这些事情的发生？●保定市天业房地产开发有限公司副总经理 刘力鸿 　　刘力鸿：这个话题我们是要深入深讨的。我觉得卖房子和卖其他东西一样，承诺的东西如果将来没有做到那就是欺骗。包括我们房地产同行，都应该重诚信，如果有这个实力，有这个想法，当然给客户提供一个比较好，比较完善的社区，当然是好事，如果先承诺，后期不尊重自己的承诺，那我相信根据现在的社会环境，客户如果能够团结起来的话可以在一些渠道来深入维权的，比如说通过法律，通过其他渠道来。我们天业地产也是比较注重的，其实过度的承诺对销售帮助并不太大，可能承诺教育地产也没多卖几套房，但是给自己带来很多麻烦。　　主持人：三四月份保定整个市场出现了一个爆发式的热潮，跟媒体的宣传炒作当然也有很大的关系，地产市场最热的时候，都是通过媒体来释放这些消息。其实媒体也是大家选择“术”的一种，对于这样的现象，到底怎么来看？对媒体有什么建议。●中诚房地产开发股份有限公司总经理助理 赵颖 　　赵颖：对于这个事情网友有一些责怪，我也理解，但是我觉得要说是媒体的责任倒也不至于。其实不只我们当地的一些媒体，当时央视不是也在做这样的报道嘛，说当时各大售楼处人满为患，各地投资商涌到保定等，所以保定当时很快就在全国出名了。这种报道助长了这样信息的传播，使得老百姓本来很坐得住，然后逐渐坐不住了，大家都不约而同涌到这一波购房大潮里边。　　我觉得对于媒体来讲，有些东西不可能不做报道，但是说媒体去确定报道的本身对社会公众产生的影响力可能是做不到的。我觉得媒体能做到的无非就是说尽可能公正客观去做报道，至于说信息的筛选、评判、这些东西都是掌握在他们心里。媒体就是要很客观很公正的把现象报道出来，不要加主观性的东西，这样就可以。我觉得市场暴涨这个事对开发商来讲，并不是一个多么好的事情。后期大家也都在分析，就是这种形式其实是透支了人们的购买力，虽然在某种程度上大家是短期内消化库存，但同时也有一些透支，之后可能大家在销售的节奏上就明显地放缓了。如果做的谨慎一些，应对当时形势保持基本的冷静，把控还是比较得当，就不至于留下后遗症。反之有一些经验不太足的开发商，对形势估计的过于乐观，有一些东西推出的过于急，造成后期开发商的隐患特别多，这个势头过了之后，出现了很多情况，比如项目集中退房，老百姓过来找后帐等。因为这个盘前期做的太快，结果后期发现不得不进行相关的调整和变更，出现那种自己的产品都没有搞清楚是什么就急于开始利用相关的手段开始推广的现象，就是所谓的盲目的形势造成了很多后遗症。这个事总体来讲对我们外人看来好象房地产是个很大的收益，我们不否认短期内大家都收益了，但是我并不认为这是个好事，但是这种非常规性的抢购我们也不希望出现，因为对长期发展也没有好处。&　　主持人：好的，我们第一部分讨论到此为止，第二部分我们将关于项目运营回归产品本质，房地产商应从哪些方面入手展开讨论。●石家庄泛亚房地产经纪有限公司区域总经理 李勇 　　李勇：我认为，开发企业应该普遍有一种意识，就是“先道后术”，同时这也应该演变为一种社会现象。比如说说现在我所理解的保定市场。作为开发商，我认为保定现在的房价还太低，正如刚才李总所说，有很多科技化的东西，比如绿色环保的东西，大家都在用，但是土地成本已占50％，附加成本再加30％。其实开发商真正活跃有实力的并不多，在这种前提下并不是房价高与低的问题，好多成本是分担下去的，在这种前提下开发商做不到加大投入这方面成本，其实他想不想做到？他们也想得到客户群的尊重。实质上来说，有好多事情开发商解决不了，他只能通过我们现有目的性的方式获取一个项目。所以说我认为其实大家也开始越来越重视这方面的问题，特别像一些想着长期发展的开发商，特别是住宅类型产品的开发商，越来越重视自己原有的一些产品、包括他的技术。甚至说像赵总提到的，如果我们每个人面临的问题是一万块钱的水电改造，开发商也没多挣钱，老百姓也没有获益，真正获益的就是这些装修公司，其实保定在前两年也有这样的开发公司，他们提前把装修水电改造部分囊括，就是尽可能做到不改，或者说小幅度改，其实在这个方面也是老百姓在获益。所以说，保定开发商在很多方面已经开始逐步重视“道”的存在。实际上，我认为应该是先有“道”，后有“术”，但是房地产是与政策挂钩的一个行业，所以会存在一些连带东西，从现有状况看，要不就是房价过高，要不就是其他成本过多，只能说让开发商很难做到先“道”后“术”。　　主持人：在您看来，在目前我们要是说回到产品本身做的更细一些，除了这种设计上的东西，还要增加其他产品的附加值。　　李勇：真正要想做出一些好的产品，好的后期是舒适型住宅的必要条件，这也是需要一些成本的，或者说我们现在的理解就是要不就是房价太高，要不就是其他费用太高，无非就是两个方面。●河北金航房地产开发有限公司副总经理 赵枫 　　赵枫：这点我和李总理解的不太一样，现在保定市场可能有三千多的房子，五千多的房子、八千多的房子，三千、五千、八千的都是满足大家最基本的需求，我现在看很多项目，尤其是在前段市场发烧的时候，我们有的房一夜之间涨了一千多，但是还是普通住房的水平，三千多的房子跟五千多的房子、八千多的房子品质一定是有区别的，就像我们私家车一样，我们十万的车和五十万的车、一百万的车，每一个价位的车都会有人去消费，但是性能是不一样的，我们房子也是如此。所以说这个大市场将来一定是要细分的，可能政府解决的是这种廉租房、保障房，购买商品房的一定是追求品质的，无论我们花多少钱买一套房子，我们都希望房子住着舒心，这是不是所有买房人所期待的呢？这就涉及到我们要不要增加这种投入？刚才说的有的东西设计是不用增加投入的，但是我们如果做品质是一定要投入的。从现阶段保定市场来看，房子功能上质量上都没有问题，大家不用担心买了哪些房子会有豆腐渣工程问题，房子质量从市场上来讲已经是没问题了，不管是职能部门的监管还是开发商的认知不会再做有质量问题的房子。但是购房者的需求是要升级的，满足质量之后要需要一些人性化的东西，我们的房子同样要升级，我们现在房子还有一个对比，比如说是用塑钢还是用断桥铝，我们一定要使用断桥铝；比如说防盗门，反正是工程门，差一百块钱，但是品质就差出来了，那我增加不增加一百块钱的品质？我肯定选择是增加这一百块钱品质；比如说大堂，大堂装修就用瓷砖装修还是用水泥，我们一定会选瓷砖；我们电梯选品牌的，让买房的觉得住着我房子很舒服；客观讲这些肯定会增加总成本，但是我觉得是值的，而且不至于我的消费者买不起。当然保定很多开发商觉得在保定做开发利润不高，但是我所期待的就是说既然做这个产品，我们就要做好，当然我的售价不会低。如果客户要买低价的房子，我们不能选择这部分客户。因为特别的有经济适用房与保障房，来解决他们的需求。再比如说白桦树在保定能活两年，在石家庄不能活，未来的市场一定是交给专业的人，让最专业的人来做这个事，最后我们呈现出来的品质非常高，只要有品质，就有市场，我们是通过重品质增加投入。比如说像咱们保定做个项目做到龙湖的标准，在保定可能比较难，但是我们适度增加一些成本，在市场认可的范围内增加成本。客观讲产品做的越高端，出售渠道就会越窄，但是市场上真正买房的人是实际缺房的人，你做的太高端以后售道要窄，但是我们还是会有追求品质的客群的。　　主持人：刚才赵总说到拿汽车做了一个比喻，很恰当，能不能再深入解释一下。　　赵枫：应该这么解释，三千的也是房，可能区位、品质没那么好，因为地价不一样。另一部分成本取决于选材，比如我们是钢板多厚的，所有的选材都选择高品质的，所有的增加就变成了这个价位，最后把他总结到一起的成本还是高的。　　赵颖：对，看你增加的是什么，如果增加门窗影响造价就多，因为门窗的体制本身面积大，增加的不是一户的，一户就有多少面积就出去了，但是小区把大门档次提高，全小区就一个主大门，是不一样的，所以增加成本也是不一样的。　　主持人：那我们开发商房子品质上也是可以分很多细项的，是这样吧。　　赵颖：对。　　李亦然：就像赵总说的，他把细节都的做完善了，大的品质自然就上去了。开发商都是这样，慢慢一步一步的做，不会突出哪一项，但是最后交房子就不一样了，就跟五星级酒店一样，标准是综合的，不是单一方面的，必须是综合配套标准的。　　主持人：那我们说下一个问题，在房地产项目的运营过程当中，房地产商怎么能做到销售到运营到交房始终能得到消费者的认可呢？●保定市荣联房地产开发有限公司总经理 李亦然 　　李亦然：大家都用心去做就行了，赔了就认赔，这是第一步，我答应大家这个事情，我就要达到，哪怕我自己贴钱，诚信是第一步。其次才是取悦于消费者，这句话说得有点过，但是的确如此，就是按照消费者的喜好。再到后来我去引导，去做一个城中城，我去做一个大覆盖的区域性，然后人们都往我这靠拢。其实运营项目过程中，你可能从诚心到取悦，再到更高一个层次，开发商目前大部分都很在意这些。每个人都希望自己的建筑，自己的小区，自己的作品在以后有一个好的名声。可能其中有一些原因造成的不太好，但是大家都在解决这些问题。每个人自律一些，尽可能给自己加一些最好的标准，就像我们原来在外地看项目一样，一般都考察最好的，因为最好的不见得我们能做到，但是我们做到百分之八十。如果在实际做的时候可能还打折扣，起码在最后交作业的时候差不多，不至于我起点就是个差不多的，结果打个八折，然后再打个八折，最后就完了。如果要房子太贵的话，购房者宁可去另外一个城市买房，因为房地产还需要一个城市配套，只有地产没有城市配套是不行的。　　主持人：房地产开发项目运营过程中，运营包含了从开始销售、运营、到交房过程中始终获得买房人或者说消费者的认可，您是怎么做的？●河北金航房地产开发有限公司副总经理 赵枫 　　赵枫：客观讲，消费者的需求也是没有止境的，根据保定现状，我们可以非常明显地看出，几年前保定人买房基本上不懂，有房子，外边有售楼处，挂着几块展板就敢交钱；现在都问证件全吗？这是购房理念逐渐成熟的过程，同时购房者的需求也在升级。开发商能不能做到令购房者基本满意？第一个是开发商未来可能要实现专业化。我们不管是从规划、施工、销售，到物管，都交给专业的团队来做，开发商负责整合。不是什么内容都自己来做，外包出去请更专业的人来做专业的事，这样开发商在过程当中困惑就少一点。　　第二就是开发商要把细节做好，观察保定房地产市场，房子的质量基本没有大的问题，但是细节我们还要做到位。刚才我列举了一些例子，其实客观讲，就是说开发商不单单只负责我们房子以后住的时候如何，还要包括前期营销。比如说，售楼部重要不重要？售楼部一定是重要的，为什么这么说？买房子关心的是房子，但是开发商连售楼部都不用心，房子也不会好到哪去，就是这个概念。每一点都要做到位，剥离“术”和“道”完全不现实，“术”是因“道”而生的，先“道”后“术”，但是“道”也因为“术”而存在，通过这些“术”展示了根本是什么东西。举个例子，“道”是路，“术”是所谓路上行走的一些车、人、马，每一个环节不管是“道”和“术”都要做到位。比如说到物业，我想再不济的开发商也会投入物业，因为物业费非常低，我们保定目前缺乏被服务的意识，我发现我们保定的某些小区成立了自治物业，小区选出几个业主代表自己成立一个团队，自己做自己小区的物业，把原来物业公司干掉了，但是最后小区的房子一定是贬值的。河北省定的物业费都包括在一起，河北省是一块二，但是按照保定的收入水平而言实在是太贵了；另外保定城市历史太悠久，文化底蕴太深厚，大家都觉得不应该交物业费，不交物业费，物业公司跨了，那房子就贬值了。那有没有办法解决这个问题？其实现在科技能改变人，我们通过科技手段解决，比如说我们把门禁跟物业费捆绑，我们大门到门禁的时候，如果欠物业费门就刷不了，这样业主本人都不好意思了，我们也能提高物业费的收缴率。现在二手房卖不动一般是因为物业服务不够好，造成房子贬值。我们通过科技手段解决这些事，不交物业费的人肯定不满意，因为你对他有制衡，让他不得不交物业费，他心理肯定不舒服，但是我们只能看大的，不要去追求小的，把大众的问题解决了就是最好的。做到百分之百满意，我觉得太难了，我们争取90%，95%、99%，99.99%解决就可以实现专业化，细节做到位，还有开发商自己履行的社会责任，实实在在把房子交好，开发商把自己该做的事都做到位，让我们消费者基本满意。　　主持人：刘总聊一下这个问题，就是说怎么基本做到让绝大多数的消费者都能够满意。　 ●保定市天业房地产开发有限公司副总经理 刘力鸿&&& 刘力鸿：我给大家举个例子，首先开发商会有他内部的情况，但是也会有外部的因素。做一个项目不容易，至少有这么几个环节。先说投资，判断一块地做不做，对于开发商来说，首先考虑投入。市场环境总在变，不同的市场环境作为老板要不要投这个项目的标准，要不要做，肯定得琢磨。一般这个事3到5个月会拿定注意，如果说拿了主意干，那么下面的步骤就开始进行了。第一个就是要指标，指标是稀缺资源，几乎所有都是走拆迁，村里镇里扣章，通常要用上大半年的时间。在这过程中就得准备钱了，接下来要考虑项目做成什么样？做高端中端还是低端？低端三百万，品质涨30%，门窗、绿化，就算不是节能绿色的，至少也要涨10%—15%，这样的话直接造成利润锐减。换句话说，成本多了多卖钱。不光是钱还有时间，大的公司可能能做这方面就不错，今天买地，第二天盖售楼处，第三天就卖房。当一切准备就绪就开始设计，所有的成本投入、产品后期标准都归前期设计。比如说要求干挂石材，他就挂石材，如果不要求他可能就刷漆，这样的话验收肯定不能通过，所以这个环节基本上就过了，这个房子还没面市东西已经定了，等到面市的时候就成型了。前期肯定有定位，结合开发商的实力，比如说同样一块地，别的地产就可以定高端，而小公司花费3亿都买地了，设计费都欠着，他们这种基础，不敢这么做，不敢这么挺，就是低价卖，高品质低价卖，利润从哪来？所以说产品品质跟客户有关，跟市场有关，跟开发商实力有关，最终都完成了，他才能出一个好项目，观察近10年保定房地产市场，项目很多，但有品质的项目能有几个？超不过10个，而且都是有实力的公司。这一切的前提是市场好，房子卖的可能也好，形势可能会有变化。 　　现在楼盘增多，开发商面临销售压力，这种情况下，开发企业会首先把回笼资金做好，其次把销售人员培养好，我说的是术。我觉得市场现在给了开发商做品质的机会，从现在看供应量很大，那么下一步开发商也要成熟要进步，不能再停留在以前单纯卖方，要有整个的运营体系，要有投资的思路，要有运作产品的标准。保定现在已经出现这样的开发商，他会出去考察，回来定产品标准，他会影响每一个项目都这么做，那么我们公司定位就要考虑。在目前的市场环境下，我们把自己的产品做好，做到位，如果再能踏实点，项目肯定是没问题，因为城市化的浪潮太大，黄金时代没了，还有白银时代，关键是公司和运作的思路怎么跟市场对接。　　主持人：那我们最后进行一个话题，“守于道而以术御事”，房地产项目怎么才能做到智慧的去运用各种营销手段？●中诚房地产开发股份有限公司总经理助理 赵颖 　　赵颖：我记得那会我看报道，也是同行的某名人当时说产品就是广告，体验就是营销。我觉得这个说的就是核心的东西，也跟我们今天的话题不谋而合了。如果做产品，我们先把产品本身做好，那我们将来的广告就会方便做，自己的东西本身过硬，就不需要刻意的包装。比如我们中诚地产的产品，我们确实开发过程当中每一个阶段都走的不是特别容易，跟咱们保定当地的一些市场环境确实有关系，政策环境方面，特别是前期有一些对市场的忽略，以至于有些产品定位方面也就不太完善。但是现在市场是越来越成熟，消费者也越来越成熟，同时政策监管也越来越严格，政策制度也都越来越完善，所以开发商以前可能在过程中更注重程序化的东西，先考虑怎么去拿地、怎么去筹措资金等等，我们到一个步骤的时候才考虑做一个产品。但是现在不一样了，我们一开始就要注重产品，以前我们是在进行到一定过程才想起来我们去研究产品。现在成熟的运营过程肯定是先要考虑我做什么产品，这个项目本身决定要不要拿这块地，应该是设计先行。第一个去看地的人应该是老板带着营销调研策划团队，他们说这块地适合做什么产品，适不适合我们公司的产品定位，我们这块地如果拿到手我们适合做什么样的开发？能做还是不能做？这样我们才知道我们这个地该拿还是不该拿。实际上，在市场的逼迫下开发商越来越成熟，程序也已经理顺，那就意味着产品先行。我们考虑的更周全，拿地之前我们心里有底，这块地将来要做什么样的产品，是改善性产品，还是做商业、办公等。自然而然我们就知道我们产品针对的客户群，我们在产品品质上应该做到一个什么层次，就像刚才赵总说的，我要做刚需性的东西我一定不会考虑在成本投入上标榜高档次，其实这是跟我们定位有关系的，我们产品品质做到什么程度，就是说你的产品适合了你的目标客户群，同时在这个目标客户群里面研究足了他的需求，产品适销对路，老百姓就满意了。其实龙湖最讲究的就是体验，他们在充分挖掘客户的敏感点，客户在看到房子的时候跟我们建筑商、开发商、施工单位看到的点是不一样的。我们老百姓看房子也是这样，感兴趣的都不一样，体验是营销，就是你要研究你的客户群敏感点是什么，也许有的客户在乎的是门窗，有的客户喜欢的是精装修，有的客户就喜欢门前的小院，有的喜欢有娱乐设施，所以我们要明确自己的目标客户群，是中年人、老年人，白领人，还是新生代力量，他最关注的东西就是我们在产品上面要做好的东西，就是我们在营销过程当中推广的时候要找的卖点，应该去重点宣传，总而言之就是适销对路。　　主持人：适合的是“道”，让人知道什么是适合的是“术”。最后请李总讲讲“术”怎么来发挥作用，让“术”和“道”相得益彰。　　李勇：我的理解是，“道”不是从嘴里说出来的，而是实打实做出来的。我们必须坚持先“道”后“术”，因为这关乎市场培育和滋养问题。早些年前，我们只要几百万就可以做很好的项目，但是这样的开发商从根本上来说是不具备我们所要求达到的“道”的要求。十几年以来，消费群体的理念也发生了改变。这几年也有这样的现象存在，但是不会像原来那般成功，相反现在很难去销售，几乎所有开发商都遇到了这种问题。老百姓感受不到你楼盘的吸引力，你已经没有滋养的土地了，自然而然老百姓所关注的东西就回归到“道”上。所以说我认为如何做到“术”和“道”相得益彰，无非是产品质量、开发商运营理念、整合能力提升，把这些东西做好以后，我们一再强调房地产注重的是细节，细节逐步堆积起来的时候，他的“道”已经形成了，然后再加上后期好的营销理念和服务，形成良好的运气，从产品前期到后期运作的整体终端，都会得到消费群体的认可。　　主持人：最后一个问题是怎么来运用“术”，就是说我们的产品做到一定程度的时候怎么来运用“术”使“道”体现的更充分？　　李亦然：体验。因为“道”作足的时候产品品质就展现出来了，展现了就会让消费者体验到，所以“道”要先行。以前有种说法叫“南道北术”，现在也回归了。所有大的品牌公司都在回归，术更诚信，即先做一些体验区，让别人去体验，让别人看到，我可以先展现我的“术”，再完善我的“道”，这是你的口碑。　　李勇：我认同李总的说法，项目有了口碑以后才能做到这一点。据我所知石家庄的一个项目，业务员基本上不用说太多，带着他走一遍示范区即可，“全靠置业顾问一张嘴”根本不存在，体验式营销让客户直接感受。　　李亦然：曾经在上海看万科的项目，置业顾问全部着运动装，他们只是带你走，从企业的发展，项目的规划到项目情况和物业管理等，他们只是详细讲完所有东西，他们并没有什么促销方式，但他靠的就是前边所说的这一套，关键在于实施，重道守信。　　赵枫：其中这种体验式的营销龙湖是做的最好的，外边的环境有了，里边的细节也做到位了。保定项目的规模都太小了，现在大家都重视了，要真正达到龙湖的水平还得有一段时间。但是客观讲现在整个市场大家都走出去看，我们的优势离北京太近了，我们学也很快。我们在深圳考察，做七八百一平的园林，在北京就用不了这么多钱，北京可选的树种没有这么多，南方一棵霸王椰成本就很高，但是南方树种北方用不了。龙湖是以密植为特色，把层次做了出来，一进别墅区都是成树，已经有绿荫了进去非常舒服。　　这里涉及到投入问题，就像刚才所说，开发商看见很多好地方，但是掏钱的时候就心疼了。保定开发商大部分都是商人，都以挣钱为目的。尤其是原来卖的房子都是期房，别说动工了，有个图纸就不错，客户也比较实在，看见图纸就交房，觉得现在不买就要涨价了。开发商算帐觉得我原来的房价还不如成本，所以造成房子附加太少的局面。保定楼盘成本基本上就是土地加税费加配套，这是固有的必须要投入的钱，追加的成本最后就舍不得了，一个是期房原因，一个是取决于开发商素质，还有一个客观讲就是整个市场氛围太好了。尤其在今年四五月份，我每天接上三四十个电话，都对我说要买房，我给出的建议就是刚需买房没问题，但是我认为等一年之后，房价有可能也不会变。　　只能做好才能卖出去房子，“道”和“术”，“道”才是根本，“术”再怎么变花样，靠忽悠卖房不现实。“术”用到极致之后，“道”没有解决，就真成坑人了。所以我认为“术”依托“道”而生。
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