作者：蹦极的房子 时间： 02:36:11　　我就说吧，有些同志吧，还是用常规思维考虑一些问题。这样不行的　　当年香港干那些国际空头怎么干的？ 改游戏规则　　懂了没？ 这是最高级的玩法。 你敢不服我规则？ 刀把子，笔杆子，你敢不服？　　当然，当年索罗斯他们利用衍生品市场还是多少全身而退了，咱们这边面子也报了，也算皆大欢喜，但人家是大鳄，人家能跨市场对冲，你一个接盘侠小散，你有这本事么？　　随便算一笔　　2015年：100万房子，首付30，贷款70，还款110（15年基准利率4.9%），月还4千5。　　2017年：现在200万，租金2500（租售比800），腰斩到100万后断供，银行手里30+10.8（两年房贷）=40.8，房子价值100万，70万甩给租赁房企，问：银行赚多少？　　110.8-100=10.8万，100万本金拿回，赚你的月供，每年还款5.4万，年利率5.4%,银行亏么？再假设房租2500/月，问70万成本，2500租金，租售比多少？不到300。大约20年出头就能回本，名义年租金回报4点多，房企亏么？租赁型房企现在看各种财政支持政策优惠，利润只高不低　　当然，这只是理论的，如果有房贷合同的，最好仔细看看条款　　五、抵押权人处理该房产所得款项，余数不足以偿还押权人应收之欠款，抵押权人有权向抵押人继续追究或由担保人负连带责任。　　七、抵押权人或担保人在处理该房产所得款项，除去必须首先支付与该房产或处分该房产之有关费用外，余款不足以偿还抵押权人应收之欠款、抵押人必须向抵押权人或担保人清付不足之款。还有剩余，抵押人有权要求将余款收讫。　　什么叫“余数不足以偿还押权人应收之欠款”　　从流水上看　　你给30万给开发商，银行给你70万现金补足，你用100万市价房子抵押（实际银行按7折评估），银行对你110万债权。　　银行的贷方记录，是70万的支出，但是换取20年每年5.5万元的收入，财务上看，等于现金账户贷出70万，预收款账户借入110万长期资产，然后每个月，预收款账户贷记4500，现金账户借入4500，学过会计的都懂吧？　　当然，反过来，你自己家，预付款账户借入110万，每个月贷出4500，现金账户也贷出4500，对吧？　　好了，这是建立在你能还款，而且房子一直涨的前提下的。　　现在，假设，有一天，你的房子，200万了，然后开始跌了，看看发生什么。　　假设这时候，过去2年，你还了大概11万，银行对你的债务余额，99万，方便点就算100万吧。　　现在的情况　　你的房子价值 X 银行对你的债权 100万 你每个月还款4500 房子租金2500　　银行估值，是要考虑折旧磨损的，你的房子X的估值，是这样估的　　X*Y*Z　　X—— 当前市场价　　Y—— 估算的折数　　Z—— 各种折旧磨损等等　　一般新房没有Z，所以一般3成首付相当于你新房是7折估算的，记住阿，Y=0.7　　现在开始跌了。　　X=200，跌到180万，160万。。。到了150万的时候　　你自己计算 150*0.7=105万，银行对你的债权100万，还好还好。。　　然而，你突然接到了银行的补充担保金电话　　为什么呢？　　你原价100万的房子，现在明明150万，只欠银行100万啊，银行为什么要你补足？　　原因是　　A 折旧你没有算　　B 房产整体的折算率下调你没有算——这是致命的　　电话对面说了，由于房地产风险加剧，按照规定统一下调房子的担保折算率，现在准新房按照0.6计算，然后考虑到你的房子2年，每年0.03折旧率，你的房子目前折算率0.54　　抵押物价值：150*0.54-81万 你欠银行100万 差额19万 请补足保证金！！　　如果你补不上，又不想银行动手，提前还款？还是自己抛售？　　150万，你抛，别人也在抛，你挂140万3天没卖掉，银行又来电话了。　　你看到有人挂130万，不得已，你挂120万，还没跑掉，　　而这个时候，银行通知你：你的房子重新估值，评估机构认为你的房子，实际价值还是100万，也就是2年前的价格，但是折算率只有0.54，也就是抵押物价值54万，你现在欠银行46万！！　　你觉得我骗你？　　呵呵　　这个事情，月在另一个市场也发生过。　　你去问问那些融资配资炒股票的，早上接到券商或资金方电话，你的某只股票折算率下调，从0.65下调到0.25，甚至直接到0，是什么感受？？　　创业板某股，当年0.6的折算率，也就是价值100元的时候，可以给你按60元折算配资，到了200的时候，告诉你只有0.2了，只能给你按40块配资，而之前股票涨价，你是按照120元的担保上的杠杆，现在只剩下40了，已经事实上爆仓，告诉你两条路　　1 下午2点半之前补足金额　　2 补不了2点半系统自动平仓　　这就是为什么，那时候没到下午2点半，就是一波跌停　　这就是，杠杆的真相　　举报 | 17090楼 | 打赏 | 回复 | 评论 | 赞　　作者：蹦极的房子 时间： 02:44:12　　有人说，银行不能随便乱评估？　　不好意思，看条款，霸王么？可是你签字了　　以抵押权人认为合适的售价出售本合同项下的部分或全部抵押房产；　　以抵押权人认为合适的售价出售本合同项下的部分或全部抵押房产；　　以抵押权人认为合适的售价出售本合同项下的部分或全部抵押房产；　　银行就算1块钱卖给租赁公司，也和你没关系　　第十二条 抵押房产的处分及所得款项之规定　　一、抵押人如不支付本合同规定的任何款项、或不遵守本合同各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人应以书面形式给予抵押人要求还款的通知。若通知书之还款期届满，抵押人仍未能遵照该通知将有关欠款五条件地偿还予抵押权人，抵押权人即可依法认定：在不违反中华人民共和国法律的情况下采用适当方式处分抵押物，包括但不限于以下任何一种方式处分抵押物：　　1.以抵押权人认为合适的售价出售本合同项下的部分或全部抵押房产；　　2.以抵押权人认为合适的租金及年期出租部分或全部的抵押房产及收取租金和其他收益；　　3.经有关房产部门同意的任何其他处分方式。　　举报 | 17091楼 | 打赏 | 回复 | 评论 | 赞　　回复末楼　　作者：蹦极的房子 时间： 03:01:31　　有些人吧，没见过杠杆的残酷性 　　两个图 这是我的券商的数据　　看到了么？　　如果你拿股票做担保品，多少折算率0的？就是说，这些票在券商那里，你一毛钱都抵押不出来。里面不乏牛股绩优股。中兴通讯，看看这半年涨成啥样了，券商不接受抵押　　这就是市场下行阶段的残酷性。当年牛市，低于0.6的抵押率那都是垃圾股都不如了，现在呢？　　再看融资保证金比率。融资1：1，融券0.55，但是没券让你融　　当年，你反过来看就对了。　　你有1块钱，券商才借给你1块钱，而当年，是你有6毛，券商就敢给你1块的。　　券商为什么敢这么借？因为预期上涨！！他知道借给你第二天就涨，你就赚钱，他敢给你。　　现在呢？　　你说我融券，融券的确受到鼓励，比率很低，但你没券可以借？为什么？券商在融券上是你的对手盘，你能借入说明他得有持仓借出，万一没人借，券商自己拿着吃个跌停呢？所以券商不傻。券商不敢拿的股，你也没法做空，券商敢拿的，说明不会跌，你也没机会做空　　这就是杠杆的真相。上涨的时候，锦上添花送你去死，下跌的时候，落井下石让你永不翻身　　你，上杠杆了买房了么？　　去烧香吧
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　　复习个小学数学　　房子100万，你付30万，背110万贷款总额（4.9利率20年）　　1年后　　房子上涨100%，200万，7折折算，抵押价值140万，你欠银行105万抵押物价值充足　　2年后　　房子下跌25%，150万，65折折算（扣除折旧），抵押价值97.5万，你欠银行100万，抵押物价值不足2.5万　　----房价高于你买入的价格，同样可以造成抵押物价值不足----　　假设银行严控风险，下调二手房折算率到5折　　房子没跌，还是150万，5折折算，抵押价值75万，你欠银行100万，抵押物价值不足25万　　----房价不跌，评估方式发生变化，依然可以造成抵押物价值不足----　　抵押物价值~=房价市面价值　　抵押物价值=房价市面价值*折算率 或 评估价值　　当进入下行周期后，只会越估越低
　　作者：蹦极的房子 时间： 03:27:00　　和金融机构玩杠杆，本质上就是在对赌，而且是和一帮非常聪明的，甚至会作弊的人对赌　　刚开始，这帮人会放水，就好像一般新手赌博总会赢，以为是自己运气好或者技术好，其实是人家一帮老手联手做局养猪呢　　楼市也一样。吹啊，早年上了杠杆的，都赚了，贷款也快还完了，你还不上？　　什么美国老太太，什么中国老太太　　真相是：美国老太太年轻贷款买房，中年遇上金融危机，楼市暴跌，还丢了工作，房子被收走，养老金陪的一塌糊涂，最后潦倒终老
　　作者：蹦极的房子 时间： 05:33:14　　2015年 房价100万　　房奴：支出30万，贷款70万20年4.9利率=110万债务　　银行：支出70万现金，换取未来20年110万现金流　　2016年 房价200万　　房奴：很高兴　　银行：很安全　　2017年 房价150万　　房奴：已还贷10万，还有100万债务　　银行：评估折算率65折，价值97.5万，价值不足　　房奴：咬牙补足2.5万　　2018年 房价120万　　房奴：已还贷款15万，债务95万，已交保证金2.5万　　银行：房产属于高风险资产，5折估算，价值60万，保证金2.5万，不足37.5万　　房奴：明明房价比我买时候还高，为什么就不足了？　　下场1：继续卖血凑钱，补足银行，银行拿到一笔免费资金　　下场2：凑不出来，断供，失信，房产被处理，银行处理价格96万，偿还债务95万，还给房奴1万，房奴：房子卖价明明比贷款余额高，为什么要拍卖？银行：我们的操作每一条都是按规定来的，评估价合法评估机构有资质，市场价比评估价高是因为市场局部回暖因素等等等等，反正理由么，总是有的。　　银行怎样都不亏的　　2015年，银行付出70万，2018年，银行回收15万房贷+95万余额=110万。　　银行3年，70万变110万　　2015年，房奴付出30万，2018年，房奴付出15万房贷，回收1万残值　　房奴3年，付出44万，租房3年+失信。 原价2500房租的房子，他花1万块租了3年，最后一场空　　游戏就是这样玩的，所以，别怪谁　　债务总额是锁定了的。　　而抵押物价值是浮动的，怎么浮动，你说了不算。　　抵押物市场价值，市场说了算，抵押物评估价值，银行说了算　　你只有烧香的份，求别跌，一跌就是双杀——市场价格杀+评估价值杀
　　还有一种情况，就是真的崩盘很迅速的时候　　比如一夜到80万了　　这时候银行卖了60万，偿还债务60万，余下35万。你以为可以跑么？　　你的贷款有没有担保人？担保人继续执行还款。　　担保人还不出来，一起上老赖榜，工资卡银行接管，每个月除了必要支出都上缴银行还贷　　如果担保人能偿还，发生债权转移，担保人对你有35万债权他只要愿意可以找你追偿　　所以，银行会被你套住么？　　森破，乃义务　　记住了，债务总额是锁定了的，只要你活着，就得凑够这个数，这是法定义务。
　　作者：蹦极的房子 时间： 05:47:04　　所以16-17年房产牛市 居民杠杆大转移 你明白了吧　　开放商可能倒闭，老板可能跑路转移资产　　但你们这些一个个的小接盘侠？你们是能破产跑路啊，还是有本事资产转移啊？　　到时候抵押物不足了，你还不是得老老实实的，哼都哼不出来　　回复末楼　　作者：蹦极的房子 时间： 05:49:23　　另外从抵押物评估价值这个角度看，只要有房贷的，其实都是危险的　　因为一旦房子变成风险资产，到时候评估价下不言底　　银行有机会快速回款了，做房产资产管理租赁的有机会吃货了，评估公司反正拿佣金，越跌评估越多他生意越好　　可以说，市场上的大块头们，都有做低市场价格和评估价格的动力　　那唐僧肉谁出呢？呵呵。。。
　　作者：蹦极的房子 时间： 05:55:21　　很多人没见过杠杆熊市的，回过头看看上一次熊市　　出融资融券之前，都说可以抑制做空，但实际上很长一段时间，只跌不涨，为啥　　因为市场进入空头逻辑，而且最关键是，做空能赚钱啊！　　越低人家赚越多，只有小散没资格做空，一直被宰　　楼市也一样，只要进入熊市周期，这些杠杆房奴就是唐僧肉了　　到时候，砸楼市，做低评估价格，低价收房奴的房子，房奴反正跑不了，房子卖不出钱又如何？反正债权又消不了，你还得还尾款。银行呢？快速回收一大笔现金，还有未来的现金流，爽啊；做租赁的公司，低价吃一堆房子，租售比相当好看，爽啊；资产评估公司收佣金和房产交易收税费的，爽啊　　谁不爽？自找的
　　学习中，赞　　
　　随便算一笔　　2015年：100万房子，首付30，贷款70，还款110（15年基准利率4.9%），月还4千5。　　2017年：现在200万，租金2500（租售比800），腰斩到100万后断供，银行手里30+10.8（两年房贷）=40.8，房子价值100万，70万甩给租赁房企，问：银行赚多少？　　110.8-100=10.8万，100万本金拿回，赚你的月供，每年还款5.4万　　====　　这个算法有误。首付30万包括在房价里面，都给了开发商的。若客户断供，银行得到70万的房子+2年利息10.8万。银行亏损19.2万。问题是我国没有个人破产法，所以欠银行贷款的后面时代为奴。
　　作者：蹦极的房子 时间： 14:18:18　　有人说了，杠杠爆仓没法救么？就那么吓人？　　昨天晚上说了半天，房贷杠杆爆的后果，下面给个糖吃　　说个合同里留的，能理论上避免爆仓，但实际上啥操作性也有难度的办法　　为啥说理论上能避免爆仓，但操作性有难度呢。。　　因为这个办法，是理论上的唯一救赎方案——提前还款，但是依然需要你弄到一大笔钱　　提前还款条款：　　第六条 提前还款之规定　　一、抵押人可在本合同执行期内任何一个营业日提前缴付剩余贷款，包括提前全部还清和部分还款，抵押人提前还款需提前一个月以书面通知抵押权人，抵押权人不收取任何无关的费用。　　二、抵押人提前还款需首先缴交提前还款日当月份的供款。　　三、每次提前部分还款的金额不少于抵押权人之有关规定。　　四、部分还款后，抵押人可选择变更月供款金额或变更供款期限，并以书面通知抵押权人。　　就是说，如果房价下跌了，你担心房子因为价值不足被抢收，那么，你赶紧吧欠银行的还上就行了呗　　提前还款，不是强制执行，所以你只需要付出实际占用银行资金时间的利息，也就是说，可以免除大部分利息，少还一部分　　但为什么说这是扯淡呢。。。　　还是上面的例子　　100万房子，30万首付，70万贷款，贷款总额110万　　假设两年后全额还款，余下尾款大约100万，实际需要还多少？　　找个提前还款计算器算算就知道了　　该月一次还款额： 元 大约66万元　　节省利息支出：
元 大约33万元　　看到没？不想银行收你房子，你可以提前还款，66万买断就行了。　　等等，好像哪里不对？　　前面我们说，房价到120万，假设按照5折估算=60万抵押价值，你需要补足40万保证金就能保住房子　　40万？66万？　　对了，能买断提前还款的金额，是低于你的保证金数量的。　　当然，好处是，可以省下很多利息　　那么这40万如果提前部分还款呢？　　我们算算，假设按照还款额度不变的方式（最大化减少利息）　　该月一次还款额： 元　　下月起月还款额：4594.29 元　　节省利息支出：
元　　新的最后还款期：2022年　　就是说，每个月还款4500多，需要大约5年（17-22），就是大约27万。　　这个时候，你的抵押物还是那个房子，评估价60万，剩余贷款27万，你也安全了，银行也安全了　　但前提是，你得弄到40万。　　当然，利用提前还贷的方式，我们可以计算出这个时候最少的还款额度是多少　　极限是评估价和尾款一样，也就是60万，相当于大约11年，也就是还款到2028年，满足这个时间的最低部分提前还贷额度是 20万元　　该月一次还款额： 元 　　下月起月还款额：4596.22 元　　节省利息支出：
元 　　新的最后还款期：2028年　　此时可以计算11年*12*0.46=60.7万元 也就是说尾款和抵押物价值相当了　　总结一下，避免爆仓的集中方案　　情景，100万房，30首付，70贷款20年4.9利率，贷款总额110万，月供4千6　　2年后，房价先涨到200万后跌到120万，银行出于风险因素，重新评估抵押物价值，按5折估算，抵押物价值60万。　　1 部分还款　　部分提前还款20万，剩余尾款60.7万，抵押价值60万，基本接触风险　　2 补充抵押物不足部分　　不足部分40万，尾款剩余100万，抵押物价值60万，基本接触风险　　3 全款提前还款　　大约66万，提前结束贷款，和银行两清　　好吧，其实提前还款还是比较仁慈的，因为可以通过减除利息来进一步降低贷款余额，降低杠杆的同时降低未来还贷压力，但前提是：你能弄来钱　　虽说比担保爆仓的方式还是少了一半，但依然是几十万的量级　　可以高兴了么？　　好像少了点什么　　我们说到了利息，对，利率　　假设情景　　此时加息到贷款利率6%，那么。。。。　　本息合计，120.4万元哦~　　扣除提前还款的部分，剩余尾款也不是100万，而是接近110万　　对，你又多出了10万尾款。。　　此时，你的抵押物不足的部分，不是40万，而是50万　　同理，20万也保不了你的提前部分还款了，需要更多一点。可能多几万吧。　　所以，操作难度如何？　　四处找钱什么的，加息什么的，抵押物价值评估什么的　　祈祷你的楼别处质量问题，因为条款里还有　　三、抵押人选购之房产如有缺点（无论显著或隐藏）引致损失或损伤，与抵押权人无关，抵押权人不负任何责任。　　所以，到时候你的房有问题，被重新评估调低了，真别埋怨银行。　　也别觉得竹篮打水一场空去闹事　　三、抵押权人按本合同规定处分抵押物，抵押人不得为此向抵押权人提出任何损失赔偿要求。　　小心法办　　最后说说，房奴接盘侠，想想怎么弄到一大笔钱才是正事。　　100万的房子，3折首付20年，至少你得准备20万左右吧才保险吧　　500万的房子，3折首付20年，至少准备好至少100万左右才能不心慌吧　　最后说说，能提前还款的，尽量提前还　　上面只是估算了第一波下跌时候的情况，如果一波跌不到底，还要来一波的话，以上过程重复一次
　　上面说了个问题，就是加息的问题　　假设加息，你的还款额度也是增加了的。　　还款的金额增加意味着什么？　　意味着如果你的房子不能成比例的涨价上去，你的房子作为抵押物的价值就在变相降低吧？　　如果房子本身再跌价。。。　　房价+评估+利率=三杀
　　作者：蹦极的房子 时间： 14:24:54　　上面说了个问题，就是加息的问题　　假设加息，你的还款额度也是增加了的。　　还款的金额增加意味着什么？　　意味着如果你的房子不能成比例的涨价上去，你的房子作为抵押物的价值就在变相降低吧？　　如果房子本身再跌价。。。　　房价+评估+利率=三杀
　　作者：蹦极的房子 时间： 15:09:34　　简单说下触发房贷风险的几种链条　　货币控制——严控房地产相关信贷——杠杆楼市退潮——房价下跌——银行进一步排除风险——降低不动产类抵押的折算率——房价跌+折算率跌=抵押物价值下降——触发抵押物价值不足　　中链条——政策环境　　经济结构调整——去虚向实——针对房地产的长效机制（房产税+租售同权）——增加持有税和消除炒作因素去除泡沫——房价下跌+评估方式改变——触发抵押物价值不足　　下链条——外部环境　　外部逐渐退出QE进入加息周期——资本外流加剧——引导资本非理性外流冲动——锁定高估值资产流动性——楼市进一步锁定失去流动性——供需寻求新的均衡价格——房价下跌——触发抵押物价值不足　　在这里，有个银行方面可以开挂的地方，说一下　　首先，评估抵押物价值这个地方，可以开挂的，基本上从评估到处理，都是银行的霸王条款范畴，一旦进入这个环节，小民基本没抗争余地　　其次，市场出清阶段，银行可以直接对接租赁型房企进行大批量低价质押房玻璃，前面算过由于首付+已偿还贷款部分，银行实际的成本比一般散户低的多，银行将会成为杀跌的主力，而且越杀越赚。　　再次，信用不对等。金融机构虽然现在盯的也紧了，但毕竟多数都是大机构，出现问题办法多的是，房奴接盘侠只要一旦违约，就上了老赖榜，一旦进入这个环节，就算你有心去提前还贷或者补足保证金，钱从哪来？你一打电话人家就知道你是老赖，谁敢借钱给你？　　最后，最大的大招，政策。未来一系列新政策，会倾向谁？　　经济和金融命脉的银行系统？　　大多数老实巴交吃了炒房亏的人民群众？　　还是一小撮炒房客+接盘侠？　　举报 | 17183楼 | 打赏 | 回复 | 评论 | 赞　　蹦极的房子：　　 15:12:25 评论　　有些人吧，老是一厢情愿，觉得自己上了房贷就是和银行捆在一起了。太森破，太乃义务。如果连找资金方上杠杆，本质上是在和对方对赌这个道理都看不明白，玩金融杠杆只有一条路——死路。
　　所以现在论坛里一帮人见到房价下降的言论就像疯狗样扑上来撕咬，生怕大家知道杠杆买房后面有什么样的风险。
　　作者：蹦极的房子 时间： 05:05:24　　前面有个人非要掰房贷的计算方法，我两种是混用的，因为需要表达的内在含义不同，非要鸡蛋挑骨头，搞得本来睡了还是起来打个字把。明早又要熊猫眼了　　最普通的算法，就是债务算法，也就是常见的按照合同走的算法，这里出现3家参与方　　三方参与的债务算法　　A 开发商出售100万房子　　B 接盘侠给开发商30万首付　　C 银行拿到接盘侠给开发商的合同和转账记录，方尾款70万　　D 开发商没事了，剩下就是接盘侠和银行的债务关系　　E 接盘侠贷款20年，本金70万，利息40万　　这是通常的算法　　然而，有时候还有另一种算法，不是三方算法，是两方，也就是只考虑接盘侠和银行。　　为什么呢？因为开发商你看出来没有，就是中间过下手而已，最终就是接盘侠和银行了。　　既然如此，我们财务上把开发商剔除就好了　　做个等价变换，认为接盘侠是从银行直接部分赊账拿了房子。　　这样做的目的是什么？目的是你可以完全看出这里面，接盘侠和银行进行杠杆博弈的过程　　A 银行手里有标价100万房子，实际成本70万（因为银行只给了开发商70万）卖给接盘侠　　B 接盘侠提出20年赊账，银行要求给三成首付担保金，余下7成计息　　C 接盘侠给出30万担保金，银行放款，余款70万，名义20年还款80万（注意了！），房子总价110万。　　看清楚了么？问题出在哪？　　为什么银行的房子成本变成了70万？因为我们把开发商剔除了，银行只给了开发商70万，就拿到了你抵押的那个小红本　　为啥20年还款80万？不是70万本40万利息=110万么？　　奥妙就在这里　　如果从两方博弈的角度看，相当于银行70万拿货，100万给你，中间有了30万的利润。这个利润，从银行角度来说，相当于等价了原来的40万利息中的一大部分，　　也就是说，这样的算法，银行实际上获取了你提前支付的很大一部分利息，提前实现了利润　　不信你算算，110万20年=5.5万一年，这是你第一种算法的还款额度　　第二种算法，80万20年=4万一年，但是前面的30万你也要除20看看呢？1.5万一年，二者相加也是5.5万一年　　在接盘侠——银行的二元博弈房贷模型中　　银行相当于7折从开发商拿了房子，然后70万的成本，标价100万，“让利”利息10万，累计还是110万的总额，但是成分发生了变化。变化在哪里？　　变化就在于，首付相当于提前支付了银行的利润——这是二元博弈下的现象，或者本质上是三元博弈中的首付　　经过这个财务变换手续后，我们不难发现了一个问题　　就是，接盘侠和银行做对手盘的话，银行实际上拿房成本低，通过高价价格提前实现了一大部分利润，剩下一点尾款利息和本金慢慢收回　　再这样的计算坐标系下，银行已经收入30万了，也就是首付——或者说提前实现的三元坐标下的利息。　　这种手法和什么类似呢？你听说过低息信用贷款么？利息的确很低，但是，办下来的手续费贵死你。对了，手续费等于变相收回了利息，而且是提前收回的。这样就降低了资金方的风险，因为利息就是他的利润，只不过他把提前获取的利息包装成了手续费　　银行-接盘侠二元博弈中也是一样的，银行把提前获取的利润——利息，包装成了3成担保金，或者说首付！　　明白这个道理，我们接下来看　　假设房价下跌，那么银行怎么办呢？　　银行总计要收回你110万的，30万提前支付，假设又还了10万，还剩下70万。　　这时候，你的房子，从标价100万到了200万又回到了150万。　　银行有风险么？　　跌到120万，银行有风险么？　　别忘了，银行本来拿房成本就低，好么？　　假设120万的时候，算上折旧乱七八糟的，给你估成70万，你马上要爆仓了吧？　　那就是上面的故事了。　　所以说，你怎么考虑首付，本金和利息的含义，取决你在哪个坐标下考虑问题　　如果你是传统的借钱——还款 模式，恩，你就老老实实按合同走吧，简单点　　但是如果你用一点简单的财务手法简化这个交易过程，你就会发现房贷抵押其实就是你和银行二元博弈而已。　　在这个二元博弈中，银行拿货成本比你低，标高价出货给你，通过“首付”提前换回了大部分的利息，等于你后面慢慢还本金罢了。　　既然利润已经提前实现，债务总额也已经锁定，那么本金你也是跑不了的。　　虽然用接盘侠——银行 二元博弈看比较复杂，而且不太符合直观上的资金流水，但这对于揭示风险是很有意义的　　你和银行的博弈中，你处处处于劣势！！　　大概就是这样吧，金融游戏就是这么玩的。　　很多东西，你变形回去以后就会发现，里面很有玄机的。　　复杂的财务关系，把中间搭桥的资金方在财务上简化掉之后，露出来的才是那个核心的东西，当然，你需要一点变形思维的能力，也得熟悉一些财务上的方法，形成最终那个等效的博弈模型。　　所以最后，还是那句话：你觉得你真的玩过银行了？从你签字那一刻起，银行处处占尽先机。　　如果觉得太复杂，再极端简化一下吧　　银行最开始只掏出了70万，不管你当成是三元博弈下的贷款本金，还是二元博弈下的房子成本，银行最终都是要实现110万的总收入——获取40万的利润的。　　不管房子跌成啥样，哪怕跌到1块钱，银行最终收入中，少于110万亏得部分都要找你赔的，这是合同上明文规定的。　　所以我觉得接盘侠很搞笑，说什么银行卖不掉，亏钱被套。　　银行如果收房子卖亏了，倒霉的不是他，是接盘侠自己　　到时候，你有存款没有？你有其他资产比如车，首饰，大件物品没有？申请个强制执行，你继续还款。还不够？工资卡银行收了，每个月就给你个低保，剩下的还贷。　　真是好笑，接盘侠老觉得自己绑架了银行，白底黑字的合同上那么多坑和霸王条款，到底哪来的自信？
　　蹦极的房子：　　 05:10:20 评论　　如果有人还是不明白，我也懒得再细说了，找本会计原理学学做账，然后把三方交易的流水账写出来，然后做平衡表，然后做消去开发商的等价财务简化，做成银行-接盘侠 两张表，看看就明白了。如果依然不明白，买块豆腐去撞吧，你真不适合玩金融。。。。
　　蹦极的房子：　　 05:15:47 评论　　财务上说，二元博弈法相当于银行不是做贷款的，而是卖货的，通过首付变相实现了做贷款的一大部分预收款——等于把预收款挪了一部分变成当期利润了。虽然财务上说，这种做法是“假账”，但毕竟我们只是研究二元博弈下的等效效果罢了。目的在于揭示，接盘侠和银行对赌中面临的真实的劣势处境
　　金融小白貌似有点点感觉了。。。。
　　作者：蹦极的房子 时间： 11:17:57　　记得帖子前面有提到 宫部美雪的《火车》这个小说　　我不清楚一般人中间有多少人看过这本书，但是做金融，尤其是上杠杆的人，如果没看过，可以说入门教育不合格。　　这部小说深刻的刻画了信用贷款的可怕之处　　下面转载小说中第11章最高潮的部分——律师讲解信用贷款是如何逼人上绝路的　　转载来源：99藏书网　　观无量寿经云：人以恶应堕恶道，命欲终时，地狱众火具至，必有火车来迎。　　“火车”。佛家用语，拉载生前为恶的亡灵驶往地狱的烈火之车。　　停职期间的警察本间受侄子的委托，帮忙寻找他突然杳无踪迹的未婚妻彰子。本间循着彰子的过往，逐渐发现这名神秘女子失踪的背后暗含无限隐情，她似乎一边在亡命奔逃，一边又时欲登上那辆凄凉的命运之车。　　望着无边的黑暗，本间不由寒从心声：谁在追赶她？谁是“火车”上的魔鬼？她究竟在那里？随着调查深入，悲凉骇人的真相缓缓展开……　　作者:宫部美雪　　翻译:张秋明　　故事概要：本间在调查过程中，发现侄子的未婚妻是个“不存在的人”——名字，个人信息，经历，甚至户籍，都是伪造的　　因为这个女人，被信用贷款压垮了，不得不申请个人破产——日本特有的通过失去个人信用和名誉，换取从债务中解脱的方法　　个人破产后，这个女人变成了“别人”，苟且活着。当最终幸福就要来临，她也将从未婚妻变为人妻的时候，她无法承受的过去即将被揭穿，她只得选择再一次逃离——就像一个无法逃脱地狱的亡灵
　　他再度摘下眼镜用手帕擦拭，同时闭起嘴巴稍微整理一下思绪后，才用平静的语气说：“你说想知道关根彰子是过着怎样的生活的女性。我把我知道的提供给你参考，同时我想应该能解决你的某些误解。”　　“误解？”　　“没错。看来你好像这么认为，关根彰子是个搞到个人破产的人，而且又从事特殊行业，是个花钱没节制、行为不检点的女人，生活方式肯定也乱七八糟，所以探究她过去的人际关系也会很麻烦。我说得没错吧？”　　本间稍微举起了筷子，做出肯定的表示。的确如此，而且这也是 井坂所担心的事情。其实不只是他，只要让一般人看关根彰子的资料，一旦看见其中“个人破产”的字眼，多半都会这么想的。　　律师微微开口一笑，稍稍露出了不像他这种年纪的人有的整齐牙齿。　　“我说的误解就是这个。在现代社会中，会被信用卡、现金卡搞到破产的，反而是很老实、非常胆小懦弱的人居多。为了让你明白这一点，我必须先从这个业界的结构开始说明。”　　他从西装的内袋掏出一本四角斑驳的黑皮记事簿，放在手上说：　　“本间先生，你是哪一年出生的？”　　“一九五O年，昭和二十五年。”　　“也就是说今年四十二岁喽，我还以为你应该比较年轻呢。”然后他笑着继续说：“这么说来，是在你十岁的时候，日本人第一次听到‘信用卡’的说法。应该是 发行红卡的丸井吧，那家店用‘信用卡’取代了‘分期付款’的用词。昭和三十五年，就是一九六O年，美日签订安保条约那一年，大来信用卡也问世了。大来信用 卡的核卡十分严格，申请卡的门槛相当高，因此在日本算是十分受信赖的卡之一，诞生的年代也比较早。”　　它已经有三十二年的历史了。　　“一九六O年，可说是日本经济高速发展的第一年，我们国家开始迈向民生富裕。信用卡产业的诞生也是时代必然的趋势。”律师继续说明，“而且如果没有这些民间金融业者的存在，日本的经济和人民生活也不可能发展得起来。其实已经没有退路了。”　　律师打开记事簿看了一下内容。　　“我刚刚提到了民间金融业者，正确说法应该是‘消费者信用’。基本上，它可以分为两部分来谈，一个是‘销售信用’，就是用卡购买东西；一个是‘消费者金 融’，也就是以定期存款、邮政储金为担保的贷款——像是银行账户的透支之类的。此外还包含消费者贷款，也就是现金卡小额贷款、信用卡的预借现金等金融业 务。这样说你明白吗？”　　本间已经用完餐了，正在记笔记。　　“前者的‘销售信用’又分为‘分期缴费方式’和‘非分期缴费方式’。 不是说银行发的信用卡无法分期缴费，信用卡公司发的才能分期缴费，指的就是这个意思。另外还有不办卡，只对某项物品签订分期缴费契约的方式，不是吗？所以 说‘分期缴费方式’、 ‘非分期缴费方式’各自还可以因‘单一商品’和‘卡’而细分下去。”　　矮小的律师重新调整好坐姿，又继续说明：“根据 平成元年(一九八九年)的统计，首先，‘销售信用’之中的‘分期缴费方式’，其新契约信用供给额，简单来说就是该年的营业额，是十一兆四千零八十二亿元。 ‘非分期缴费方式’是十一兆八千五百七十二亿元。‘消费者金融’在该年度的统计则为三十三兆九千五百十一亿元。两者合计是——”　　大概已经记住了，所以没有计算的必要，但是为了强调，律师故意停顿了一下才说：“平成元年的消费者信用新契约供给额是五十七兆两千一百六十五亿元。怎么样？几乎算得上是国家预算规模的产业了吧。”　　“的确。”本间说。　　“大约是五十七兆，相当于该年度国民生产总值的百分之十四，或是每个国民可支配家庭收入的百分之二十。几乎和美国一样。自然而然，消费者信用便成为我国经济活动的重要支柱之一了。”　　律师接着又继续强调其发展状况。　　“消费者信用新契约供给额的增长率更是惊人。昭和五十五年(一九八O年)的总计数字是二十一兆零三百五十九亿元，假设以此为指 数一百，五年后的昭和六十年(一九八五年)，指数上升为一百六十五，总额是三十四兆七千零九十亿元。而平成元年的那个数字，指数已增加为二百七十二，不到 十年时间，翻了一番还多。”　　律师用手指在桌上画线说明：“如果以图表显示消费者信用新契约供给额的增长率和国民生产总值的增长率，国民生产总值的图形是这样的。”　　他画出一道角度为三十度的斜线。　　“而消费者信用是——”　　这次则画出一道四十五度的斜线。　　“你看，是不是很像坡度很陡的滑雪场，你不觉得有些异常吗？你看过其他产业的增长率如此惊人吗？”　　“难怪会说是泡沫经济嘛。”　　律师想了一下，然后摇头说：“你所谓的泡沫经济，是指社会上一般人认为的、去年崩盘的经济繁荣景象，但我不以为然。本来金融市场就是虚空的，不具有实质。就连所谓的货币，不也一样吗？不过是张纸片，或是块平板的圆形金属，难道不是吗？”　　沟口语气平淡地表示：“但在现实生活中，万元大钞自有其价值。　　百元硬币和只在店里使用的电动游乐场的游戏币不一样，通用于日本各地的自动贩卖机，因为这是一开始就规定好的，就连小学生在学校的课堂上也学过。货币经 济究竟是怎么一回事，这本来就是很虚幻的。金钱制度实际上是由国家所设计制定的。但也因为有了这种制度，我们免于过着为了用一头猪、家人的衣物去交 换一把 青菜、一包米而特地下山的生活。社会基础中有了货币经济的存在，我也才能通过解决别人的纠纷而营生糊口，不是吗？”
　　本间点头称是。　　“然而金融市场本来就是虚幻的。”律师再一次强调，“换个词形容的话，它虚幻得如同现实社会的‘影子’。所以自然有其限度。想到社会所能容许的限度，就 不免感到这种消费者信用异常膨胀的状况十分奇怪。照理说，这种制度是不会如此膨胀的，如果不是用刻意的手法，其增长率也不可能这么快速。就好像说，本间先 生你已经长得很高了，但应该还不到两米吧？可是你的影子却能伸展到十米长，你不觉得很怪异吗？”　　沟口的语气并没有越来越激昂，但是他的言辞却深深吸引了听者的注意。　　“比方说，以信用卡的发行数量来看，到昭和五十八年(一九八三年)三月底的统计是五千七百零五万张，昭和六十年则是八千六百八十三万张，而平成二年三月底已增加为一亿六千六百一十二万张，增长率是百分之十六点五。每一年发出这么多卡，即表示有这么多持卡的消费者。”　　千鹤子持有信用卡吗？本间想，她应该没有以自己的名义申请过……　　“我刚刚一概以信用卡来说明，但其实它可细分为几类，主要有三种，首先是银行发的信用卡：例如UC卡、DC卡、JCB集团 卡、日本VISA卡等，多达十 几家。这种最为普及，使用张数也最多。从昭和五十八年到平成二年的增长率是百分之二十点二。其次是信用卡公司发的卡，如日本信贩、远东金融、大信贩等八家 大公司，增长率是百分之十六点一，也是很醒目的。接着是物流业发的卡，丸井当然属于这一种，另外像百货公司、大型超市不是也发卡吗？如西武呀高岛屋什么 的，但是使用范围仅限于该店的相关店面。这是它的缺点，但是有商品折扣、免缴年费、核卡容易、卖场即可发卡等优点，所以才能跟前面两种相抗衡。最近连稍具 规模的购物中心也开始推出自己的卡片。这种的增长率是百分之十九点二，进展很快。现在随便走在路上都会看见信用卡的广告。对了，你拥有信用卡吗？”　　突然被他一问，本间一下子说不出话来：“噢……我有一张，好像是联合信用卡吧。”　　“信用卡的确是很方便。尤其是对像你这种半夜也可能得出门的职业而言。”律师微微笑了一下，又接着说，“我有两个女儿。小女儿以前曾经被偷过，但是没有抓到案犯。从此她就不太敢带现金出门了，几乎都是使用信用卡。用卡的话，就算是被偷，也能将受害程度控制到最小。”　　“还有出国旅行也是。”　　“没错，同时也是一种身份证 明。它的确有这些好处。像我这种专门处理信用卡破产、从事受害人救助活动的律师，固然觉得信用卡是万恶的根源，应该全面被废止，但我自己也很清楚其实这是不对的。”　　“是呀，那当然。”　　沟口点了点头，接着说：“所以说消费者信用只有两米的身高，却有十米的影子，其最大原因就在于我下面要说明的，无差别的过度授信与过高的利率和手续费。 其实这才是今天的正题所在。比方说——”他想了一下继续道，“这是一年前我受理的一个个人破产案例。一名二十八岁的上班族当时拥有三十三张信用卡，负债总 额高达三千万。而他的月薪扣掉税金不过才二十万元，又没什么其他资产。你怎么看这个案例？”　　三千万元——身为地方公务员的本间，就算领了退休金也没那么多钱。　　“月薪才二十万的人为什么会负债高达三千万呢？是谁借给他这么多的钱？为什么他能借这些钱？这就是所谓的过度授信、过度融资。”　　律师举起了喝干的冰水杯，发现是空的又放回桌上，继续说：　　“负债膨胀的过程一般是这样的：首先是申办信用卡，为了方便而使用。购物、旅行，一卡在手，通行无阻，渐渐地手中的卡片也跟着增加了。一般有正常工作的 人，在核卡上不大会遇到问题。走进百货公司、银行或超市都会被邀请办卡。只要成为卡友就能享有折扣、优待等好处，于是自然而然便办了，就像刚刚我提到的， 办理信用卡的‘陷阱’到处都有。”　　律师举起丰腴的手，曲指而数：“结果不只是购物，也开始用到信用卡预借现金的功能，因为很方便嘛。换句话 说，不单是‘销售信用’，连‘消费者金融’也接触到了。话是这么说，其实也不需要下太大决心。以银行发的信用卡来看，利用可以从银行账户扣钱的自动提款机 就直接能预借现金。而信用卡公司或物流业者也会在店面内外设置和银行提款机类似的现金提领机，涂得花花绿绿的。只要插进信用卡，按下密码，就像从自己的账 户提款一样，很简单就能借现金了。”　　刚才那个女招待前来收回餐具，并添了冰水。律师轻轻举手表示感谢。　　“这是一个象征性的例子，也是我处理过的个案。客户开始使用预借现金，其实是因为一次‘错误’。”　　“错误？”　　“是的，客户起初是要从银行账户提领自己的钱，以为插进提款机的是金融卡，没想到竞插进了信用卡。偏偏他的两张卡密码是一样的，自然会有钱跑出来。当事 人因为没有看到打印的明细表，心中有些纳闷，但也没有很在意。直到收到当月的信用卡账单才吓了一跳，发现是自己搞错了。”　　“应该很吃惊吧，因为被收取了利息。”　　“是呀，但是他觉得‘怎么预借现金这么容易’，利息也没有想象的高，大概是借十万元扣三千块利息，在大约一个月的时间内。这一点请你记下来，客户当时并不觉得利息很高，所以便开始经常利用该 项功能。”　　一口气喝完半杯冰水，律师说：“买东西、借现金，因为方便就不断使用。他也不是一次花大钱，而是一点一点地用，所以没有浪费的感觉。但毕竟借钱就是借 钱，时间到了就必须清偿。累积下来的结果，财务便日益吃紧。假如是一个刚进公司的新鲜人上班族，月薪大约是十五万的话，一个月清偿两三万还能接受，四五万 就难办了。但是一不小心，很容易就会积欠那么多，于是更加依赖预借现金，为了清偿A公司的债务，他用B公司的卡片借钱。一旦养成了这种习惯，债务便如积雪 般增加，最后预借现金也解决不了问题了。你想接下来会怎么做呢？”　　“找地下钱庄喽。”　　“没错。”律师斩钉截铁地表示，“于是 同样的过程又开始重复。又开始烦恼如何清偿向A钱庄借的钱，只好到B钱庄去借，然后是C、D、E钱庄。而地下钱庄的做法是，为了让客户还自己钱庄的债务， 会介绍他们到其他钱庄借钱。当然对方是门槛更低、资金较少、借钱条件更宽松的钱庄，因为经营上有困难，所以无限制地尽量放款出去，好赚取利息。这就是他们 的模式。”　　客户一心只想到明天的还钱、下次的缴费期限，只要有钱能借，哪里都敢去——这就是客户的心理状态。　　“所以欠债者都是那种很老实、胆小懦弱的人？”　　听见本间的询问，律师用力点头说：“没错，就是这样。因为这种人不会逃跑也不会欠着不还，一心只想着赶快还债，就这样陷入了深渊，万劫不复。最后搞到身体也坏了，越来越悲惨。
　　“关根彰子也是这样吗？”　　“很典型的例子呀。”　　有一段时间，她除了白天的正职外，晚上还兼职。　　“就这样每况愈下，走到最后也是最差的一步田地，就是所谓的‘收购店’。本间先生因为职业的关系或许知道这个行业。他们就是让客户去申请信用卡买东西， 然后以七成的价格收购回来，作为其清偿的价格。他们让客户买的东西从家电到首饰应有尽有，最多的就是新干线车票。这些车票到了金圆券店里，就成了便宜的商 品。我们一般人通常会去买来出差用，因为价格低廉嘛。”　　律师的嘴角流露出扭曲的笑容。　　“这种业界的模式让人一旦跌进去后，便很难爬出来了。越是老实的人就越陷在里面动弹不得，然后被债务追着跑，直到变成最坏的结局——犯罪。”　　本间苦笑了一下，说：“一些警察的丑闻几乎都跟地下钱庄有关系，大概就是这种情形吧？”　　这一次律师没有笑，他说：“没错，因为他们的工作需要保持社会的体面。此外，欠债者还有老师、自卫队员和成千上万的公务员。”　　这的确不是件好笑的事情。　　“从常识的角度思考，一个才二十出头的年轻人，居然会有人肯借他一两千万，这种情形本来就很奇怪，但现实生活之中却存在。而且该业界还在操控这辆巨大自 行车的运转，不断地把钱借出去。因为他们抱着最后只要不是自己抽到死牌就好的心理，自然就能继续运转。实际上，不管是银行还是信用卡公司、地下钱庄，规模 大的很少会抽到死牌。我刚刚所说明的该业界结构，位于金字塔上方的从业者是固若磐石的，吃完好处后，账单就一层一层往下丢。倒霉的债务人就被压得喘不过气 来，变成多重债务人，永远无法翻身！”　　温 和的律师脸上首次现出严厉的皱纹。　　“请将手表上的时针拨回到几十年前，拨回到令人怀 念的当铺时代。在那个时代里人们无法无限制地借钱。好不容易筹出典当品，也 只能在发薪水前抵押救个急。街头巷尾根本找不到能让一般人没有担保就能借钱的机构。但我并不是说那个时代就比较好，毕竟跟当时比起来，现在的确是更容易生 活的时代。”　　店里面开始有了空位，但柜台里面依然冒着白色的热气。　　“我必须再强调一次，请别误会。我并不是说要回到没有消费 者信用制度的过去。因为有五十七兆呀，再怎么说也不能让营业额如此庞大的产业消失吧，那是不可能的。毕竟它已经是支持日本经济的重要支柱之一。我要说的 是，为了撑起这根重要支柱，每年有好几万的人柱牺牲了，应该赶紧结束这种愚蠢的现象。许多人为了它而独自或举家自杀、趁夜逃跑、铤而走险地犯罪，甚至不惜 连累他人，踏上悲剧的结局，成为多重债务人的人柱。”　　“您是说这种结构应该改变？”　　“没错。首先要取缔的就是怎么想都觉得不 合理的高利率。大型地下钱庄的利率，年利率可以从百分之二十五到百分之三十五。这是因为处于利息限制法和修订出资法的夹缝中，基于‘虽然觉得不对，但也无 法一一纠正’的灰色想法而产生的利率漏洞。但是对每一个债务人而言却成了大问题，比方说——”　　律师伸出手在桌面上画了一条斜线，从二十度的角度开始缓缓上升，最后变成了四十五度角的斜线。　　“用卡借现金，无法清偿便找地下钱庄帮忙……在这种模式下，假设借两百万，年利率是百分之三十，到了第七年便会膨胀成为一千六百万元！这就是它的曲线。”　　“我的客户之中，有个三十岁的男人欠了一千两百万的债，其中的九百万都是利息。就像是夜市卖的烤膨饼，越涨越大。像这种利率的可怕，借的时候没有人会注意。因为提领现金的机器在你插入卡片的时候并不会说明利率有多少。”　　律师嘴角的皱纹扭曲，呈现出似笑非笑的表情。　　“所以这就跟我要说的第三个重点有关了，就是要有彻底的教育，将这类知识普及出去。刚才我是不是说过，预借现金的人一开始并不觉得利息很高？”　　“有，您还要我记住这一点。”　　“没错，一开始没什么感觉。但是利率就像鬼上身一样，越来越觉得重。还有预借现金，听起来就像是语言的魔术。上地下钱庄借钱，尤其是对年轻人来说太没面 子了。但是用信用卡预借现金，感觉却很时髦，而且他们以为利率比地下钱庄便宜。但这实在是很大的误解！信用卡预借现金的利率，换算成年利率是百分之二十五 到百分之三十五，跟大型地下钱庄不相上下。但是不清楚这一点，一般客户就呆呆地以为用信用卡预借现金比较安全，而开始了错误的第一步。”　　沟口的冰水杯又见底了。　　“年轻人特别容易上这种当，因为‘消费者信用’致力开拓年轻客户。其实任何企业都一样，只会对客户吹嘘好的一面。客户只有自己变得聪明才行，然而现实社 会中这方面却缺失得最厉害。大型都市银行以学生为对象发行信用卡，至今已有二十个年头了，请问在这二十年之间有哪一所大学、高中或初中，指导过学生在现今 的信用卡社会中正确使用信用卡的方法呢？这才是当务之急，偏偏有些都立高中把即将毕业的女生聚集起来教授化妆之道。如果那么讲究外表，就应该顺便教导进入 信用卡社会的基础知识才对。”　　律师气愤地拍了一下桌子，说：“我也不喜欢将一切都归罪干政府，但这么生气，是因为这个问题牵涉到政府机关的纵向管理。目前根本没有管理消费者信用这种业界整体的直属机关！”　　“没有吗？”　　“销售信用归通产省，消费者金融则是归大藏省管理。一个相当 于国家预算规模的产业，居然分别交 给两个制衡对立的机构管理，难怪每次联系什么都出问题，自然也无法及时提出什么对策来。实际上，有的银行既从事销售信用 的业务也提供预借现金的服务，而且是使用同一张卡。可以了吗？”沟口说完便站起身来，稍微看了一眼柜台里的老板，微微一笑。本间突然发觉，老板大概已经习 惯了这种情形。　　“你想知道关根彰子是个什么样的女人，打算加以调查。我也愿意在我所知的范围内协助你。所以我说了这么多，你不妨当作一篇很长的前言吧。”　　“关于消费者信用的产业结构吗？”　　“是的。你现在或许会这么想：‘的确，消费者信用的世界存在许多问题，有结构上的问题、利率的问题、行政管理缺乏效率、教育上的不足等等。但是明明知道 还不起，偏偏还要借钱，搞到自己进退两难，这毕竟还是个人问题，不是吗？若不是因为个人的缺点，过分轻视社会的陷阱，也不会沦落到那种地步。其证据就是， 目前全日本的国民并非每个人都是多重债务人，眼前的我就不是。只要是规规矩矩的人就不会发生那种问题。搞到一身债务的人，一定是本人哪里有缺陷或弱点所 致。’我说得没错吧？”　　果然被说中了，本间不知如何是好，只好看着柜台里老板的脸，老板一脸笑容
　　现行的破产法有很多必须修订的问题点。例如部分媒体曾经强烈批评，说是‘任意倒债的个人破产’、 ‘煽动不负责任风潮的倒债，就是其中的一环。对于申请个人破产的手续，你清楚吗？”　　“大概知道一点。”　　“其实手续很简单。”律师详细地加以说明。 首先到所属的地方法院申告破产，只要在破产申告书上填写必要事项，连同户籍誊本、居民卡、财产目录、债权人一览表等资料和详细说明积欠债务经过的书面报告 一起缴纳即可。之后等候法院传唤出庭，与法官面对面地口头确认事实。这叫“审讯”。　　法院的调查和审讯并不会太费时。申告个人破产，通常在提交 资料后一个半月到两个月就能生效。　　“个人破产之中，如果拥有房子等资产，若预估可作某种程度的清偿时，在破产申告生效后，会跟企业破产的处理方式一样，由法院委托一名财产管理人负责债权 人的调查、整理与债务清偿的分配等。这中间，破产人未经法院许可不得任意搬家或旅行，邮件也必须转送到财产管理人那里。这是一般的处理形式。但如果破产人 是二十出头的年轻人，通常不会有这些过程。因为他们应该没有折算之后，也就是变卖后足以偿还债务的资产。衣物、家具、音响电器之类的东西，就算变卖也值不 了多少钱，所以这类东西大部分会留在他们手上。”　　足以清偿债务的财源——“破产财团 ”如果不存在， 自然持续“破产”状态就没有意义可言。因此在这种情况下，通常会宣布“同时取消破产”，也就是破产申告成立的同时，其破产也被取消了。这么一来，破产申告也跟着被取消，破产人也就不必受到行动迁徒等的限制。　　但是这样债务并非就没有了。在同时取消破产生效之后的一个月内，又必须申请“免责”。直到免责生效，才能解脱清偿债务的义务，而这项生效需时半年到七个月。　　个人破产几乎都能申请得到免责，但有一些条件。　　“首先，该破产人必须在过去十年内没有申请通过破产、免责等情况。换句话说，一个人的免责十年内只能一次有效，这是最低限度。”　　此外，如果恶意隐瞒资产，或是有一边准备申告破产一边又欺骗债权人继续借钱等欺诈行为，将无法免责。但只要不是欺诈行为，即便破产的原因是游山玩水、过 度浪费，只要其负债是经过一定的时间累积(短时间内急速造成债务会被认定是蓄意性的破产)，只要破产人表现出愿意“重新来过”的想法，就没有问题。　　“这是因为破产手续的首要目的是救助债务人。”律师说明，“但是事到如今，这一点却被人误解，反被批评说一笔勾销浪费造成的债务，成何体统！”　　律师叹了一口气。只有在叹气的时候，他才突然显现出老态。　　“如果是靠养老保险生活的老年人或没有生活能力的未成年人，还没有话说；工作力旺盛的上班族、年轻人，只凭一个申告就能解除债务，在道义上难免为人诟病。对于这些债务人，除掉不合理的利息外，至少在本金部分也应该让他们以工作所得分期偿还才对，这是我的想法。”　　“只不过，”律师笑着说，“现在火烧到了眉毛，眼下有许多人前来求救。这种时候不能去取缔消防车的违法停车，还是应该先救人才对，然后再去修订法律。”　　本间点点头说：“您说得很有道理。”　　“有些人因为不知道办理个人破产的法律知识，最后被债务逼得自己或举家自杀、趁夜逃跑……听起来很难以置信，但这些悲剧到今天还在不断发生。最近我们的努力总算有了效果，许多人在悲剧发生之前已经懂得来找我们商量了。”　　“有多少人？”　　律师翻阅了一下记事簿，然后回答：“申告个人破产的案例有直线上升的趋势。法院的破产部忙得不可开交 。昭和五十九年(一九八四年)的地下钱庄纠纷，全国 一年就超过了两万件。之后渐渐地缓和了下来，这几年又有上升的倾向。平成二年是一万两千件左右，去年 则增加为两万三千件，今年确定超过了这个数字。而且前不久，我们事务所开始在东京地区设立‘信用卡问题110专线’，两天里六部电话响个不停，多半是二十 几岁的年轻人打来的，其中比较特别的是小孩欠债离家出走，家长打来求救的电话。”　　所以说还是教育问题，本间想。学校应该教导这些才对，毕竟现在信用卡的电视广告、广告牌已经泛滥成灾了。　　“这么说来，已经是将近十年前的事了。当年的地下钱庄纠纷，因为昭和五十八年十一月实施的地下钱庄管制法，禁止讨债业者以暴力手段追讨债务，所以客户来 我们事务所商量问题的气氛也为之一变，变得比较和缓，对负债这件事显得不那么焦躁，或者说缺乏悲壮的情怀。相反，等到他们发觉情况不对劲时，多半也来不及 了。”　　“说不定这样情况更糟。”
　　律师听了哈哈大笑。　　“我呢，经常在演讲时说，总之在趁夜逃跑前、自杀前、杀人 前，最好要想起来还有破产申告的手段可以一试。观众听了都会大笑，但这其实不是件好笑的事。因为缺乏有关破产的法律知识，会搞得家破人亡、失去工作。随便 更动户籍或居民卡的资料，马上就会被讨债公司的人知道行踪，所以只能让小孩借读上学，得偷偷摸摸地过日子。我甚至还听说有些人就混在原子辐射清洁工人之中 讨生活，再怎么危险的工作也肯去做。据说这些‘弃民’人数多达二三十万，完全没有人管。”　　本间想，一群漂浮在财富河流里的弃民，简直是活着的幽灵。　　店里面只剩下沟口和本间两名顾客。律师发出一声“嘿咻”，站起来跟老板招呼：“常常这样，真是不好意思。”　　老板微笑以对，看来己很习惯了。　　走出店门，银座的小巷不同干入夜后繁华的姿态，以不同的面貌迎接他们两人。奇妙的是，眼前就能看见一辆自行车和到处散落成堆的垃圾。夜晚，这条街道上无数店家拼命吸取的金钱，在中午这个时刻都放在银行里了。或许就是因为这样，白天的银座看起来如此悠闲，没什么分量。　　金钱的桎梏甚至能套住街道的足踝，遑论是人的，其套牢的程度会更加严重。被套住的人愿意就这样干枯至死呢，还是肯努力挥舞意志的刀刃，斩断足踝逃脱而去？　　沟口双手插在大衣口袋里，回过头说：“五年前，刚开始办理个人破产手续时，我要求关根小姐写一份负债累积经过的书面报告，她曾经这么跟我说过。”　　——律师，为什么会借这么多钱，我自己也搞不清楚。我只是想让自己生活得更幸福！　　“只是想让自己生活得更幸福。”本间低喃着重复。　　律师听了微微一笑：“她就是这么说的，大概也不能作为你的参考吧。”　　走在路上，他还说：“关于她工作单位的地址，我会就我所知的提供给你。随时欢迎你来，我会交代泽木小姐准备好的。”　　“真是十分感谢，太好了。”　　“不过，条件是调查经过要让我知道，我也很在意。”　　“好的，一定会。”　　“关根小姐……不知道是否平安无事？”　　表面上听起来，律师是无心地说出这个疑问。但或许不以这种形式，他也说不出口吧？　　本间无法回答，律师也没有继续追问下去。　　他们在银座四丁目的街头分手。告别之后，律师还很不放心地叮咛道：“我说的话千万别忘记了。关根彰子小姐并非什么不检点的女人，她也是很努力地生活。发 生在她身上的事，说不定哪一天也可能发生在你我身上。她所遭遇的状况，请你千万要记在心里，否则只见树木不见森林，你将永远无法找到她与取代她身份的女 子。”　　“我知道了，我会谨记在心。”　　挥手道别后，律师转身而去。刚好绿灯亮了，他矮小的身影立即消失在人群中。　　消失在无数的树木之中，消失在森林里。　　在看不见潮流的河水中随波逐流，跟着那一群不知道怀疑的民众消失而去。
　　作者：蹦极的房子 时间： 11:33:43　　-----------------------------　　以上就是这部火车最核心的部分　　1 过度授信（我们现在称杠杆），20几岁的年轻人就能被授予一大笔贷款去消费各种东西　　2 不理性的消费和盲目的需求（可能仅仅是为了让自己过的日子好一点），而完全不顾风险——这甚至有时是被刻意误导的　　3 泡沫终有破灭的时候，到时候一切都要被清算　　4 日本特有的制度：个人破产，可以让人在走极端之前有一个最后的机会，尽管是成为社会的幽灵，但总比成为杀人犯或真的进棺材好一点　　---------------　　这就是日本曾经真实发生过的事情——疯狂信贷，透支未来，疯狂泡沫的后果　　这个核心段落不长，时间不会太多，建议看帖子的人，尤其是不太了解信用贷款的人，都看看　　再看看你周围　　年轻人，啃老，借钱，上杠杆，买着炒上天的房子，车子，各种透支明天消费　　看看越来越紧迫的政策环境和外部环境　　想一想，没有个人破产制度，一旦崩塌后的后果　　这就是现实　　问问那些全家花光三代积蓄还要去借钱凑首付，买一套帝都老破小学区的年轻人，他们怎么想的？　　“只是为了让自己和后代幸福一些吧”　　可是，我们没有个人破产制度！
　　作者：蹦极的房子 时间： 11:45:15　　看完之后，想一想　　一个家庭月收入2-3万的家庭，银行就敢给300多万的贷款，总计500万上下的还款总额　　还款20年　　这是多么的自信？　　20年房价永远涨？　　20年工资永远涨？　　20年一直不事业？　　20年身体都健康？　　也许，20年后的某个时刻，房价的确比现在高，工资的确比现在高，一切都比现在好　　但这期间，只要一个寒冬般的紧缩周期　　很多人，就看不到春天的太阳了
　　作者：蹦极的房子 时间： 12:15:18　　从各国应对经济动荡和危机的表现看，一般真正ZF会出手救援的，只有经济命脉的核心机构和企业——比如金融系统，比如大而不能倒的一些核心企业　　ZF不是上帝，不是全能的，ZF财政收入滑坡的时候，又不能无限举债，就只能对支出精打细算了。　　哪些是优先对象，哪些是次要对象，哪些是。。弃子。　　那些不救就会发生全面垮塌的是优先对象　　那些非常关键救助计划也容易操作成本低的是次要对象　　那些能熬着自谋出路或自身自灭影响不大的是弃子　　谁是弃子？　　全面救助弃子成本高，还是放着不管闷上锅盖按住让肉自己烂了成本高？　　有些是时间换空间的，有些是空间换时间的　　作为一个接盘侠，要时刻摆正自己的位置　　别动不动就什么　　绑架XXX，大不了同归于尽之类的——这话啊，深究下去的话，是不稳定因素，没准还涉恐，晓不晓得啊？
　　作者：蹦极的房子 时间： 12:29:32　　接盘侠们目前的态度，不对，不端正，思想境界有待提高，要加强姿势水平的学习　　帖子里并不是空头，社会主义全面发展，中华民族伟大复兴的道路上，没有空头，是中国人的，怎么可能做空头呢？　　在未来某个时刻，房价比现在高，工资比现在高，幸福指数比现在高，伟大复兴指数比现在高，甚至可能已经实现了伟大复兴，我们是从不怀疑的——这一点，是中国人都不会怀疑　　我们只是在具体的细节上有一点点小小的讨论余地　　在前进的伟大道路上，道路未必每一毫米都是平坦的，前进的脚步可能会快一点，慢一点，也可能要绕远一点，曲折一点，甚至有可能需要退后一点再跳过去——但目标和方向永远是前进的　　衷心希望广大接盘侠，在保持GM乐观的基础上，也要注意万里之行，始于足下，踏好每一个脚步，在战略上树立坚定不移的中国梦远大目标，在战术上也要注意稳扎稳打，遇到困难，要相信是暂时的，是可以克服的，是必须要坚持的，不能被一时的困难磨掉了精神，更不可以意志消沉。　　未来，中国会越来越好，房价迟早再创新高，人均收入超英赶美，希望接盘侠们进一步提高觉悟，树立信心，坚定意志，遇到困难，不言放弃，肩负起伟大复兴，为国接盘的历史重任，努力努力再努力，早日迎接伟大复兴的旭日升起！　　中国人民一定会从胜利，走向胜利！！
　　呵呵。确实会一个胜利走向另一个胜利，楼主聪明人！佩服一下！大丈夫自是能屈能伸！
　　楼主，请问今年按揭的人，都是这种风险吗？那一半的民众都会有破产怎么办？　　
　　涨知识了，顶楼主
　　写这么多，累不？　　
　　楼主发的都是干货，摩拜　　
　　牛??　　
　　有收获。。
　　提个醒 　　觉得自己还能抢救一下的　　别耽误时间了
　　有住房抵押数量值吗？大多数是房贷吧，住房抵押率不高吧
　　警钟敲响
　　大力发展租赁市场，租购并举，租售同权　　大力发展公租房和共有产权房　　大力发展装配式建筑和3D打印房屋　　房价地价回归　　向雄安模式看齐　　向住房公有制过渡　　向第四代住宅过渡
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