如何处理房屋租赁合同提前解约的法律问题
房屋租赁：是由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。
房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
1、押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。
&&&&在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。
&&&&之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。
&&&&从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。&除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。
2、单方解除合同的违约金标准如何确定?
&&&&在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：有约定从约定，无约定以实际损失计。房屋租赁也没有特殊规定。
&&&&但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失?这很难准确认定。
3、出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定?
&&&&承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。&
&&&&承租人单方解除合同呢?
&&&&理由上似乎好找一些，可以说造成房屋空置产生损失，但是空置几个月的损失是合理的呢?
&&&&所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。
&&&&这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢?对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。
4、如何做到提前解约，而不承担违约责任?
&&&&比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。
&&&&再比如，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。
&&&&比如可以做类似如下的约定：
&&&&如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任;&如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。
5、提前解除合同要有必要的书面手续。
&&&&合同正常到期解除，双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。
&&&&在提前解除合同的情况下，当然也少不了上述文件，另外，还要再多出一份，就是《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。&
&&&&所以，不管解合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。协商一致解除，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法双方签订文件怎么办?守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。
6、房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时，应注意：
&&&&①.当事人有约定的，从其约定;没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。
&&&&②.合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。
&&&&这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权，其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就，而当然发生合同消灭的效力。
&&&&行使解除权，根据《合同法》第九十六条规定，应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使，因为起诉本身可以视为一种通知。
&&&&③.要严格把握合同解除的条件。
&&&&当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。
7、什么情况下要交房屋租赁违约金　
&&&&一般而言，租房合同违约金的计算根据合同约定的违约金来计算。
&&&&（1）、支付损害赔偿金作为违约责任承担方式具有最终后置性
&&&&根据《合同法》等相关法律，赔偿损失应当是在违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金及承担定金责任之后尚不足以弥补守约方实际损失时所应承担的一种责任。
&&&&（2）、定金罚则与违约金、损害赔偿金不应当重复计算
&&&&根据“损益相抵”规则，即使一方行为被认定为违约，另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，不能通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任。
8、双方协商一致解除合同时均不违约
&&&&租赁合同双方意思表示真实，属于平等自愿的协商行为，与订立合同并无二致;不存在一方违约的情形，此时，一方要求另一方承担违约责任没有事实基础，更没有法律依据。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。刚签的租房合同，租客反悔要求退租金，该不该退？刚签的租房合同，租客反悔要求退租金，该不该退？常德楼市百家号租赁合同业主有下列情形之一，客户有权单方面解除合同。1.迟延交付房屋达十日的。2. 交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3. 不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4. 欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5. 签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。租赁合同客户有下列情形之一，业主有权单方面解除合同。1.不按照约定支付租金达十日的。2. 欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3. 擅自改变房屋用途的。4. 擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5. 保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6. 利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7. 未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8. 签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。以上很明显是客户违约在先，但是押金和违约金是两个不同的概念，有可能违约责任会约定两个月租金，但是押金是一个月的！所以如果客户不租房子了，我们扣除合同里边约定的违约金！但是所有未发生的租金我们得退给客户！在我们常见的违约金里一般是约定的是一个月的房租。所以以上问题，我们应该退给客户正常未发生的租金，我们扣除合同约定的违约金是没有任何问题的！本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。常德楼市百家号最近更新：简介:仔细观察，认真考察，关注房产作者最新文章相关文章房客提前退租 押金起纠纷 该不该退?退多少?
南国都市报李锦辉
　　租房说法　　冬天来了，来海南过冬的老人越来越多。老两口租个小房，来年天暖了再回去，这是不少人的选择。　　实习季到了，往返远在郊区的大学城太费时间，选择在市区租个房子过渡一下，也是很多学生的一个考虑。　　租房是双方的选择。租个合适的房子不容易，租房子如果租出官司来，那对房东和租房者来说，都是耗时、耗费心力的一件事。希望以下的案例，能够给大家带来一些启示，避免双方对簿公堂。□南国都市报记者何慧蓉通讯员 毛雨佳 蔡莉　　提前退租没提前通知房东　　法院判决押金中抵扣租金　　2015年3月中旬，小星在海口龙昆北路租了一个房子，每月1300元，租期一年，里面有家具家电，这个房子是通过熟人介绍租的，小星最初还是觉得不错。可是3个多月后，小星却愤怒地找到了房东陈文高。“一个月的水电费高达五六百块钱，这怎么可能?”小星说，连续3个月高得离谱的水电费让她起疑，她查看之下却发现，她的房子与隔壁的水电是连在一起的，她的是总表，住在隔壁的房东陈文高用的是分表。小星找到陈文高，要求一人付一半，但陈文高不承认在用水电，双方协商未果。“我直接把他的分表断了。”小星的行为让陈文高也很不高兴，他多次断了小星的总闸。　　两人矛盾再度升级。“他停了我的水电，我都没办法住了。”小星说。“她弄坏了我家里的门、空调、冰柜、床等。”陈文高说。在闹僵的情况下，小星在去年7月中旬搬了出去，陈文高没把押金退给她。在讨要未果的情况下，小星将陈文高起诉到了海口龙华区法院，要求退还其租房押金5200元。陈文高不愿意退还押金，称小星搬家之前没有告诉他，而根据双方的合同约定租房期为1年，租房不到一年不退还押金。　　海口龙华区法院审理查明，双方签订的合同约定，如提前退房要2个月通知对方，找到房客，由房客付押金等。房屋设备清单上注明有一台洗衣机。小星在搬走前，已经提前支付了一个月租金1300元。至于小星所称的陈文高用她水电，陈文高所述的小星弄坏房屋设备，均因没有相应证据，法院未予采信。　　龙华区法院审理认为，小星在7月中旬搬出涉案房屋，应支付7月份的租金。根据双方的《房屋租赁合同》约定，如原告(小星)提前退房，应提前2个月通知被告(陈文高)。但是，小星在退房时，未能提前两个月通知陈文高，应承担相应的违约责任，向陈文高支付2个月的租金。据此，龙华法院判决，在扣除两个月租金后，陈文高应返还小星押金2600元，驳回小星的其他诉讼请求。　　律师说法　　租期6个月以上未签订书面合同视为不定期租赁　　房东在合理期限前通知不违约　　租房时，为了防止房客提前退租，或者对房屋及家电家具等的损坏，房东基本上会要求交押金。可是，最后引起纠纷的，大多也是因为房东不退押金。　　押金该不该退?该退多少?房客与房东对簿公堂时，这总是争论焦点。对此，海南瑞来律师事务所律师魏道言表示，这主要看租赁双方的合同约定，以及当事人是否构成违约。租赁合同的签订很重要。法院会根据双方的合同约定及违约情况判定押金是否退还以及退还多少。　　魏道言分析道，这两个案件中，小星在没有通知陈文高的情况下就提前搬走，未按照合同约定提前两个月通知，构成违约，且小星没有提供相应的证据证明陈文高存在违约。那么，依照双方的合同约定，小星应向陈文高赔偿未提前两个月通知的房租损失，龙华法院的判决结果有事实和法律依据。在吴燕与陈锋的房屋租赁合同纠纷案中，两人只在2013年7月签订书面的《房屋租赁合同》，之后就没有签订书面合同，根据我国《合同法》规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”陈锋在2015年10月通知吴燕搬离，应视为在合理期限内通知了承租人。吴燕提前搬离承租房屋，视为对陈锋解除合同的认可，双方都不构成违约。双方只需依据公平原则，结清交付房屋前的租金、水电、物业等费用即可，龙华法院的判决合法、合理。　　律师提示　　租赁合同上应明确　　家电家具状况及赔偿责任　　这两个案件中，在退还押金的问题上，都牵扯到了家具及房屋损坏的问题。魏道言律师表示，陈文高所称的房屋设备损坏，因两人在房屋设备清单上只注明有一台洗衣机，陈文高也没有证据证明其房屋损坏的种类及金额，因此法院不予支持。陈锋提出的防盗门、房门等的损坏，也因双方在最初合同中未约定房屋租赁状态，陈锋单方作出的维修也没得到吴燕的认可。　　魏道言律师提醒，为了减少租房纠纷，避免不必要的麻烦，出租房屋时，租客和房东双方应就房屋装修情况和家具家电明细作出相关约定，最好是采用列清单的方式经双方签字确认，如未做特别约定，家电家具应该是包含在租赁房屋范围内的，房东应负责维护检修，但因租客人为损坏的，租客应当赔偿，至于丢失的家具家电，租客也应赔偿。在签订房屋租赁合同时，除了要约定清楚双方的权利义务、违约责任等常规内容外，最好标注房屋本身的状况、家电家具等清单，以及新旧程度等。(涉案人物均为化名)　　房东要卖房她退租　　法院判决房东返还租金押金　　吴燕通过中介，花了600多元的咨询费租下陈锋的房屋。陈锋人在重庆，常年不在海口，便将位于海口金贸西路的房子交给中介帮忙出租。2013年7月，吴燕通过房产中介公司看中了陈锋的房子，并与陈锋签订租房合同，每月租金2100元，一次付清一年租金。吴燕还交了5000元的押金。住了一年之后，吴燕对该房子还算满意，便与人在外省的陈锋协商，又住了一年，租金也减到了2000元每月，每半年一付。　　就这样双方通过电话、微信等联系，吴燕一直租住在陈锋的房子里。2015年国庆期间，陈锋打电话给吴燕，说自己要回来小住一个月，并打算将房子卖了，让吴燕找地方搬。虽然陈锋并没有催着她赶紧搬家，但吴燕当时大腹便便，为了生孩子和坐月子方便，吴燕决定提前搬走。2015年11月中旬，吴燕与他人签订了租房合同，之后搬走。日，人不在海口的陈锋委托朋友从吴燕处拿回了房门的钥匙。　　两天后，陈锋从重庆飞到海南，并在回来后对房子进行了整修，花费近五千元。陈锋表示，这些钱应该从保证金中扣除。于是，因为房屋维修及退押金的事情，吴燕和陈锋起了争执，吴燕在今年上半年将陈锋起诉到了海口龙华区法院。　　吴燕说，陈锋提前让其搬家，构成违约，应双倍返还其保证金，退还多交的租金、利息，以及中介咨询服务费。陈锋则否认自己违约，并表示是吴燕自己提前搬家，构成违约，且还造成自己的防盗门、房门、衣柜损坏，下水道堵塞，屋内污水横流，应承担近五千元的维修费。　　龙华法院认为，吴燕与陈锋只在承租的第一年签订书面的租赁合同，之后转为不定期租赁，陈锋在提前电话通知的情况下，可以解除合同。吴燕自行搬离承租房屋，应视为其对陈锋解除合同的认可，陈锋没有违约。吴燕在日交还钥匙，在此之前应支付租金、物业费、水电费等。至于陈锋提出单方维修费用，因没有吴燕确认，且在最初合同中也未约定房屋租赁状态，法院未予采信。海口龙华区法院作出判决，陈锋返还吴燕租金、押金共计5200多元，驳回吴燕其他诉讼请求。(南国都市报)
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