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房屋买卖合同无效起诉状范本
我们今年购买了一所商品住房，但是该交房的时候我们才发现我们同一个房子被开发商卖给了多个用户，现在开发商已经跑了，我们不晓得我手上的是否有效，请问我要怎么写这份状呢？
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起&& 诉&& 状原告：张XX，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住址省市XXXX。电话：XXXXXX被告：XXXX房地产开发有限公司，地址：沈阳市XXXXXXX法定代表人：XXXX，电话:XXXXXXX诉讼请求一、依法确认原、被告签订的关于XXX小区X号X单元X楼X号的无效；二、判令被告返还原告款176576元；三、判令被告返还原告交纳的入住等费用14170元；四、本案由被告承担。事实与理由被告在沈阳市XXX区ＸＸ镇开发了“XXXX”楼盘公开销售，200Ｘ年３月27日，原被告签订房屋买卖合同，原告购买了X号X单元X楼X号门市房，并于当日一次性向被告交付了全部购房款176576元，该门市房交付原告后，原告向被告支付了维修基金4414元、契税7063元、物业费227元、水电费300元、采暖费1386元、有线电视初装费430元、垃圾清运费150元、办证工本费200元，共计14170元，现被告又将XXXXX的小区名称更改为SSSSSS继续销售，在原告与被告交涉房产如何办证的过程中，才意外得知，被告不具备商品房预售资格，至使原告无法办理权属证书，原告签订合同的目的无法实现。依据法律规定，此房屋买卖合同无效，特起诉来院，希望法院支持原告诉讼请求，以维护原告的合法权益。此&&致沈阳市XXXX区人民法院
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近期，办理了一起确认房屋买卖合同无效的案件。该案情是这样的，甲乙为夫妻，双方因为感情不和自1996年便分居，后乙方于2001年购买了单位的房改房，产权证登记在乙方名下，当时房价折合了双方的工龄，共支付房价款三万多元。后来，乙方在2005年单方将该房屋出卖第三人。甲方声称对卖房一事一直不知晓，直到2010年乙方起诉离婚时，才得知该房屋已卖给第三人，该第三人的父亲为乙方的同事，并且负责单位的房改工作，乙方购买该房时就是第三人的父亲办理的，且在开庭中第三人也承认购买该房是让其父亲代理的，综上，我们认为第三人购房时，是知道该房是夫妻共同财产，该第三人应当不适用善意取得。
通过这一案件主要想到三个方面的法律问题：
一：该类案件的诉讼请求的确定
该类案件的诉讼请求，我觉得仅以确认合同无效为诉讼请求可能会存在一定问题，由于法律中规定了善意取得制度，所以，合同被认定无效并不必然导致该房屋能够恢复成原状，即买受人返还房产。根据《合同法》及《物权法》的规定，无权处分得不到权利人的认可追认，应当认定为无效的合同，那么在这一类型的案例中，如果我们的诉讼请求仅以确认合同无效为诉求主张，很可能会得到法院的支持，但是由于存在的善意取得制度，权利人很可能无法实现要求买受人返还房产的目的。
婚姻法司法解释三第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。从这一规定，我们也能看出，此时法律此时对于合同的效力已经不予以考虑，只要买受人是善意的即可。
因此，在这一类型的案件中，我们不能当然的认为只要合同无效，即会出现恢复到合同签订之前的状态，我个人认为在诉讼请求中应当明确将返还或追回房产作为诉讼的请求，并在证据上予以证明买受人存在的非善意的交易行为。只有合同无效且不适用善意取得，才会达到该类案件的诉讼目的。
二、该类合同若被确认为无效，买受人返还房产，买受人主张损失赔偿的标准
根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于合同已经无效，无过错方不能再依据合同主张违约责任。此时，有关合同无效的责任规定为缔约过失责任，其内容为信赖损失赔偿。
通过查阅，司法实践对房屋买卖合同无效的处理大致分为三种方式：方式一：返还房屋和购房款。法院认为房屋买卖合同无效，被出卖的房屋应返还产权人，产权人补偿买受人房屋装修款项，出卖人返还价款给买受人。也有的法院认为售房合同无效，开发公司返还买受人付款本金，并支付上述本金从付款之日起至还款之日止的利息。
方式二：返还房屋和购房款，卖方赔偿买受人房屋溢价损失。有些法院认为系争房屋的现值（含造价及土地使用权基价）与原购房款之间的差价可以认定为买受人的信赖利益损失，出卖人应支付买受人房款差价损失及装修款、土地使用权基价。
方式三：返还房屋和购房款，双方按各自过错分担房屋溢价损失。
法院认为无效赔偿不仅包括实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还包括由于信赖合同有效而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益损失，综合考虑涉案房地产的性质和价值以及受让方实际付款情况、双方过错责任的大小等因素酌定其数额。有一案件，买方明知房产公司没有预售资格而与其签订买卖合同，自应承担房屋溢价的部分损失。法院最终判定房产公司退还购房款，并承担买方80%的房屋溢价损失。
这三种判决的结果肯定都有自己相应的案情，我个人认为方式三的解决方式是比较公平恰当的，有利于保护合同双方当事人的合法权益，维护市场交易的稳定，更好的贯彻执行诚实信用的法律精神。
三、若该类案件认定买受人合法取得房产，那么该房产其他权利人如何主张损害赔偿
根据《婚姻法司法解释三》11条规定，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。司法解释就其他权利人可主张损害赔偿作出了明确的规定，但是对于损害赔偿的标准没有作出相应的规定及司法解释。如所举案例中，乙于2005年就将该房屋出卖给第三人，然而甲于2010年才得知房屋被卖，离婚后于2012年起诉确认合同无效。由于北京这些年房屋增值是非常大的，那么，甲方所要求的赔偿是以卖房时的价款为基础计算赔偿额，还是以知道房屋被卖之日的房屋价值计算或是以起诉之日的房屋价值计算呢？法律对此没有一个明确的规定。
我个人认为，如果仅以房屋出卖之时的价款计算损失赔偿，那就是让无过错方承担过错方的过错行为产生的不利后果，这是对无过错方财产权益的侵害，是对甲可得利益即房屋自然增值权益的剥夺，这显然是不公平的。那么，究竟是依据知道房屋被卖时的房屋价值还是起诉损害赔偿时的房屋价值，我认为应当以甲确定其房屋已不能追回时的房屋价值作为计算损害赔偿的基数。如果房屋能够追回，甲当然的不会受到损失，所以，在知道房屋被卖后，甲起诉至法院要求确认合同无效，追回房产，是甲避免自己财产受到损失的合理行为，其并不是消极行使自己追求赔偿的权利，等待房价的进一步的上涨。因此，我认为，甲首先应当分得当初售房款的一半，并取得房屋被卖之日到确定无法追回之日的房屋增值的一半。
只有这样，才能更好的保护共有人的合法权益，督促市场交易更加的规范，杜绝共有人对其他权利人合法权益的侵害。
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入住后认为楼下邻居精神不正常 买主起诉要求确认房屋买卖合同无效
　　2014年4月，张女士通过北京京城广厦房地产经纪有限公司蓝山时代分公司与陈先生、李女士签订了房屋买卖合同，后张女士付款并办理完过户手续，把邻里素质和居住环境作为选房重要条件的她入住后却发现楼下邻居精...
　　2014年4月，张女士通过北京京城广厦房地产经纪有限公司蓝山时代分公司与陈先生、李女士签订了，后张女士付款并办理完过户手续，把邻里素质和居住环境作为选房重要条件的她入住后却发现楼下邻居精神不正常。故诉至法院要求确认合同无效。近日，北京市通州区人民法院受理此案。
　　原告张某诉称：2014年4月，张某通过北京京城广厦房地产经纪有限公司蓝山时代分公司与陈某、李某签订了房屋买卖合同，后张某付款并办理完过户手续，把邻里素质和居住环境作为选房重要条件的她入住后却发现楼下邻居精神不正常，日夜辱骂、威胁原告全家，经常在原告家门口扬言要砍死他们，导致原告全家老小终日惶恐不安，精神崩溃。原告认为被告陈某、李某明知原告重视邻里关系、居住环境，却在原告多次询问下隐瞒事实，作出虚假承诺，实属欺诈，因而房屋买卖合同应属无效，第三人中介公司亦存在过错，故将陈某、李某诉至法院要求确认合同无效、退还房款并赔偿其损失，同时亦要求第三人退还中介。
　　此案正在进一步审理中。
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房屋买卖合同无效，房屋增值损失谁赔？
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主讲嘉宾：邢洋律师
导读：购买房屋时，总有那些不太一帆风顺的情况。很多时候，因为种种原因造成了房屋买卖合同无效，此时返还房子是必须的。可是，返还之前，房屋增值损失谁赔偿呢？是中介公司还是买房者，又或是买房者自己承担？本文中专业房产律师讲述一个典型的房屋买卖合同无效，房屋增值损失赔偿纠纷的案例，为大家做一生动解析。
案情：合同无效 买方起诉赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍，陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提起诉讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果：返还房产 三方承担相应责任法院经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构，其忽视对魏先生相关意思表示的审核，未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。最终法院依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法：一般情况下，夫妻婚姻关系存续期间，购买夫妻房屋时，一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的，最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖，一旦共有人中有一人不同意出卖房屋，损失的还是购房者。另外，由于房价上涨造成的增值部分，完全归于购房者也是不合适的。所以，具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析，三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识，应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效，进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后，还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。
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一、哪些房屋买卖合同是无效的？如果想要解决房屋买卖合同无效的问题，首先我们需要确定一下哪些情况下房屋买卖合同是无效的，归纳起来，合同无效的原因主要有以下七种：（一）房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可......
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房屋买卖合同被确认无效怎么处理？
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　　合同的效力就是合同的法律约束力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。
　　一、房屋买卖合同在什么情况下无效?
　　房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：
　　(1)房屋买卖合同双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
　　A、一般主体要求。依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
　　B、特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效，赔偿买受方因此而遭受的损失。此外，政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房，仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房，机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。
　　(2)房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为，亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力，当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效，不影响其他部分法律效力的，其他部分仍为有效。
　　(3)房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。
　　二、什么情况下房屋买卖合同无效?
　　(1)房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
　　(2)未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
　　(3)产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
　　(4)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
　　(5)单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
　　(6)买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
　　(7)非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：
　　以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
　　司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
　　依法收回土地使用权的;
　　共有房产未经共有人书面同意的;
　　权属有争议的;
　　未依法登记领取权属证书的;
　　法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　三、怎么处理无效的房屋买卖合同?
　　无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是：(1)返还财产或折价赔偿;(2)赔偿损失。对于非过错方也需承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则。
　　(1)公平原则
　　房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。
　　(2)避免累讼原则
　　房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。