精彩文章推荐侵犯优先购买权 房屋买卖未必无效
接听时间：26日上午9:30－11:30 下午1：30-3：30在线律师：崔武(江苏崔武律师事务所）张先生：我在2009年承租了一套房屋，每年我都按时交纳房租，但是在今年的6月份，房东忽然就把房子卖给了另外一个人，我之前就有和房东说过想买他的房屋，由于资金问题请他暂时宽限一段时间，但是他现在和对方签了合同，请问我该如何要回房屋的购买权？崔律师：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形下，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。这是最高院废止了原来《民法通则适用意见》第118条关于可以主张买卖合同无效的规定，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定不能主张买卖合同无效。但是，你可以去法院申请，要求出租人对侵犯你的优先购买权给予一定的赔偿。28日上午9:30－11:30 下午1：30-3：30接听《律师在你身边》热线（025）的是江苏袁胜寒律师事务所刘俊杰律师
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科技 · 健康　　侵犯优先购买权合同无效
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓&同等条件&，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5 单位违反规定购房，合同无效。
　　机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
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经营性网站二手房买卖合同是不是都有法律效力啊？还有无效的情况吗？(青岛链家网)
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二手房买卖合同是不是都有法律效力啊？还有无效的情况吗？
提问者：13*******54&
时间： 10:10:56 &
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正规的房屋合同在签订之后是具有法律效力并受法律保护的，但是在一些特殊情况下，合同的签订是无效的，列举如下：
1、如果在签订合同时一方隐瞒事实，通过不良手段对另一方进行恶意诈骗或胁迫，合同签订损害国家利益，造成巨大损失，则合同无效。
2、签订合同时不是房屋真正所有权人签订，也不是正规的委托人签订，是没有权利对房屋进行交易的，因此其买卖行为也属无效。
3、如果房屋为共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意出售证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其合同无效。
4、房屋所有人出卖房屋时，如果侵犯侵犯优先购买权，合同无效。如果房屋为共有，在相等条件下，共有人具有优先购买权；如果房屋在出租，承租人享有优先购买权。
5、单位违反规定购房，即使签订了房屋买卖合同，也是无效的。正规的企事业单位不允许私自购买房屋，也不允许以私人的名义为单位购房。
6、如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，合同无效，且买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
7、房屋不符合上市交易的条件，合同无效。
天一仁和印象
小区均价：0元/㎡
退房不是说退就能退，但遇到这些情况购房者可以有理有据的退房！
买二手房，看房时除了要了解房屋附加赠送，也要注意细节，尤其是容易被装修所掩盖的瑕疵。
办理过户需要准备的证件及材料，会因为买卖双方身份及目前状态的不同而有所区别，分别需要带...
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用户名或密码错误7天内免登录7天内免登录别担心，无账号自动注册不会导致手机号被泄露没有收到验证码？用户名或密码错误7天内免登录已有账号？没有收到验证码？用户名或密码错误我已阅读并同意没有收到验证码？用户名或密码错误用户名或密码错误事实的起源是五年多前吧！我是一名来自台湾的商人，经过中国的招商引资来到这片完全陌生的异乡——福建省某市，租赁了一座厂房，签定了自日至2010年12月底的租赁合同，并设立一家公司。原本认为这是一个创业的源地，但至如今却是让我惹满官司缠身的是非之所…………　　
事情的经过是这样的，这座厂房是由本人和一位当地的法官的夫人（以下简称为A）承租的，但在租赁期间，对方于日却将此房产私下转卖给一家蓄电池厂（以下简称为B），而我却完全不知情，也没有得到任何通知，直至今日我仍然将房租按季按时汇给A方帐户。　　本人是于日接到市法院的通知，B方以“租赁合同纠纷”为由将我诉诸于法院，要求对我解除合同并限时搬离。于起诉书中，我才知道A方早已将房产卖给了B方且双方已办理了过户手续。为保护本人的合法权利和公司的运作，并根据中国的法律法规《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第118条的规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。与《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”，所以我将A方与B方之行为诉诸于法院，请求法院以A方与B方签定合同的同等条件将该处房产卖于我，但法院的判决却令人瞠目结舌。　　法院判决如下：一、A方与B方所签定的房屋买卖协议无效。　　二、驳回我方的其他诉讼请求。　　更令人莞尔的是案件的诉讼费用由A方只承担25元，而我却需要承担2150元。　　因本案件牵涉到法院家属，所以案件一开始时，我方早已经询问过当地的市政府、林业局、外经局等相关部门并请予以关注，但各单位回复是一致的、铿锵有力的“请相信中国的法院是公平的”，在此，我们先不论判决是否公平，单单从法院案件中简单面来分析，既然法院判A方与B方所签定的房屋买卖协议无效，即表明我方胜诉(诉讼费用应由败诉的人承担)，但为何A方只承担了25元诉讼费用，而我却需要承担2150元，是因为对方是法院家属？还是有其他理由？实为不知矣！！请问还要叫我如何再相信“请相信中国的法院是公平的”这句话！！　　再言，既然中国法律已明示：在同等条件下，承租人有先购买权，为何法院驳回我方的优先购买权？是否此项法律只为形同虚设无法实践，还是因人而异呢？此案件如法院的判决，其结果势必是将房产再次归于A方，又给予了A方可以再次漫天叫价的机会，请问受益人是谁呢？如此,法律的尊严何在?法律的公平又在何处呢?适逢5.13闽北投资洽谈会和5.18福建投资洽谈会召开,这样的环境您还敢来投资吗?　　经过我深思熟虑后，我方决定于2008年2月再次提出上诉至中级法院，经过漫长的三个多月等待,终于盼到了开庭的通知,再审的结果仍不容乐观.　　如您有任何宝贵的意见和观点，或也有着同样类似的遭遇，请告诉我该如何行使我的权利，恳请赐教，不胜感谢！！　　
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　　因为A没有通知你，所以买卖协议无效，不是很正常吗？　　　　你肯定有其他的诉讼请求，被驳回了，所以你承担大部分诉讼费。
　　楼主的理解似乎有偏差。　　法院并没有判决剥夺你的优先购买权，只是驳回了你要求出租方以卖给他人的同等价格卖给你的诉讼请求。　　法院的判决是正确的。同等条件下的优先购买权，是你的权利，但以何种价格出售，则是出卖人的权利，法院支持你的优先购买权，但不能剥夺出卖人自行定价出售的权利。最高人民法公报曾经刊载过类似的判例，判决基本相同的。　　关于诉讼费的问题，首先你没有给清事实，估计你是提起反诉了吧？如果是这样的话，法院的判决也是正确的。对方诉你让你搬出，是侵权之诉，且没有要求赔偿，诉讼费用当然低；而你是要求把房子卖给你，当然按照标的价值来计算诉讼费了，你的诉讼费当然要比对方高的多。对方的诉讼请求没有支持，他承担他的诉讼费，你的诉讼请求也没有支持，你当然也要承担你的诉讼费用了。本诉和反诉的费用一般放在一起计算，所以你承担的就多了。　　说句楼主不愿意听的话，如果二审法院维持了，证明二审法院是公正的，如果改判了，我到真的觉得二审法院有问题了。:)所以，正常的情况下，二审维持的可能性大。　　说的比较直接，不当之处楼主见谅。^_^
　　有几处不明。　　你反诉诉求“法院以A方与B方签定合同的同等条件将该处房产卖于我”，判决中“驳回我方的其他诉讼请求”，既然是驳回其他诉求，那么支持了你哪部分？何以认为你就胜诉了？为何就不能承担诉讼费？　　B起诉你，A是基于何身份介入诉讼过程中，判决中没有判B承担诉讼费？没有原因？没有阐明？　　一般来说，出租人在未告知承租人，将租赁房屋出卖并过户给善意第三人的情况下，应当保护善意第三人。该案可能是基于买受人恶意，判决合同无效，回归到原始状态。但无论是何种原因，合同被判无效后，出租人出卖该房屋时，你完全可以主张优先购买权。如判决你因享有优先购买权而房屋归你所有，是否干预了当事人的意思自治？如你是那出租人，你会怎想？在你案中，可能存在“因人而异”。但不是你所讲岐视的因人而异，而是促进两岸经贸合作，创造良好投资环境的因人而异。　　拙见，见笑了。　　
　　优先购买权？
　　你的反诉请求:法院以A方与B方签订合同的同等条件将该处房产卖给我.是没有法律依据,因为房屋己经过户,在A出卖时你有优先购买权,在你诉讼时没有优先购买权,法院认为卖买无效退回原来是正确的,诉讼费用承担也没有问题.
　　　　感谢您的回复!我不认同您的观点,如果A还是可以在把房子私下转卖的,那么我的利益又受到了侵害,我主张我的权利,怎么会是错误那?而且在很多的网站上也刊登这样类似的案件,也是以买到为结束.
优先购买权是一种合法的具有实质内容的权利，而不应该是一种形式。既然出租人已有出卖房屋的意思，并实施了出卖房屋的行为，够成了卖的事实，那麽优先购买权就应该得以实现。可是法律在这些无赖，腐败面前却显得那麽无力，使〈合同法〉赋予承租人的合法权利无法实现。给一些人造成二次腐败的机会
　　关于房屋优先购买权利的案例　　案情：日，家住江苏省灌云县鲁河乡的个体工商户王甲与灌云县鲁河乡信用合作社（以下简称鲁河信用社）签订了一份房屋租赁协议，约定鲁河信用社将其所有的鲁河乡杨庄站12间闲置的旧房屋租赁给王甲使用，租期暂定五年。承租人交付了首期租金，并对房屋进行修缮，在承租房屋内经营农资。日，承租人接到第三人王乙发来的通知，主要内容为：灌云县农村信用合作联社（鲁河信用社的上级机构，具有法人资格）已经将鲁河乡杨庄站的12间房屋已12万元的价款转让给我，我已取得该房屋的土地使用权证。现通知你解除租赁合同，收回房屋。承租人王甲认为自己的优先购买权受到侵犯，遂将灌云县农村信用合作联社（以下简称“信用联社”）告上法庭，并列房屋买受人王乙为第三人，请求法院宣告被告信用联社与第三人王乙签订的买卖合同无效，判令被告以12万元的同等价格将承租房屋出卖给原告。　　在讨论本案时，有三种不同的意见——　　第一种意见认为：第三人是善意、有偿取得争议房屋，被告信用联社与第三人王乙签订的房屋买卖合同为有效合同，法律应当保护第三人的合法权益；是被告没有将房屋已经出租的事实告知第三人，也没有在法定期限内通知原告行使优先购买权，侵犯原告的权利，原告可以从被告处获得相应的补偿。　　第二种意见认为：被告与第三人签订的买卖合同侵犯了原告的优先购买权，法院应当宣告该合同无效；但是不能要求以无效合同中约定的12万元价款为优先购买的条件，合同无效只能导致第三人不能买受该房屋，被告可以收回房屋，不再出卖或者再一次出卖，原告的优先购买权应当在下一轮房屋买卖交易中实现。　　第三种意见认为：善意、有偿取得的理由不能对抗优先购买权，房屋买卖合同无效必然导致优先购买权的实现。法院应当在宣告被告与第三人的房屋买卖合同无效的同时，判决被告以12万元的价格将争议房屋出卖给原告。　　笔者同意第三种意见。理由如下：　　一
从不同法律规范的关系看，本案中不存在优先购买权与善意、有偿取得的法律冲突。　　所谓法律冲突，是指不同的法律对同一规范对象作出不同的规定。这里应当强调必须是只有针对“同一规范对象”才能发生法律冲突，对不同的规范对象是不可能发生冲突的。那么，请看关于优先购买权和关于善意、有偿取得的有关规定是否存在法律冲突。关于房屋租赁中的优先购买权，我国的法律是这样规定的。《合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城市私有房屋管理条例》第11条：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”关于善意、有偿取得，只是在最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条有所涉及：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”关于优先购买权的规定，其规范对象是房屋租赁民事活动中出租人出售租赁房屋的行为；关于善意、有偿取得的规定，是规范共同共有人擅自处分共同共有财产后，其他共同共有人的维权行为；因而关于优先购买权的规定与善意、有偿取得的规定是两股道上跑的车，不会发生碰撞。关于善意、有偿取得的规定，只适用于处理共同共有人追偿共同共有财产这一特殊情况，不能将其扩大到其他领域。　　二
从优先购买权与房屋买卖合同效力的因果关系看，优先购买权的形成必然导致房屋买卖合同无效，买卖合同被宣告无效必然导致优先购买权的实现。二者是互为因果的统一体。　　在被告与第三人签订房屋买卖合同前，原告的优先购买权还只是一种可期待的权利，法学理论上称为“期待权”；当房屋买卖合同订立时，原告的优先购买权就形成了，法学理论上称为“既得权”或“形成权”。是被告的行为使原告的期待权转化为形成权。被告没有依法通知原告行使优先购买权，导致房屋买卖合同无效；因房屋买卖合同被宣告无效，原告的优先购买权才得以实现。优先购买权被侵犯是房屋买卖合同无效的原因，房屋买卖合同被宣告无效又是优先购买权实现的前提，优先购买权的实现是一系列原因的最终结果。如果从上述因果链条中截去最终结果，那么前面的原因和条件就没有存在的意义。所以如果法院只宣告房屋买卖合同无效，而对原告如何实现优先购买权不予判决，实际上就等于什么也没有做。而且这样的判决行为必然会陷入多种自相矛盾的境地：其一，房屋买卖合同被宣告无效，但是没有判决被告按同等条件出售房屋，于是被告收回房屋，不再出售，原告的优先购买权自然消灭；原告的优先购买权消灭了，被告与第三人的房屋买卖合同无效的原因消灭，该合同就有效，第三人有权取得争议房屋。同一份合同，既无效又有效，岂不荒谬至极？其二，房屋买卖合同被宣告无效，但是没有判决被告按同等条件出售房屋，于是被告收回房屋，不再出售，原告已经形成的优先购买权又倒回来转化为可期待的权利。权利由可期待的状态转化为形成状态，再由形成状态转化为实现状态，这是符合事物发展规律的顺向发展，具有不可逆转的性质。已经形成的权利只有实现与不实现的结果，怎么可能倒过来转化为可期待的状态呢？　　三
从当事人的诉讼目的看，当事人请求法院保护的是权利，而不是实现权利的条件。一般情况下，侵犯优先购买权纠纷，权利人在起诉时都既请求宣告房屋买卖合同无效，也请求在同等条件下实现权利。如果法院只宣告房屋买卖合同无效，而不解决优先购买权的实现问题，那么，就会出现这样的怪现象：权利人在名义上是胜诉了，而实际上却是败诉者：出租人不再出售房屋，或者以承租人不能接受的价格出售，都会导致承租人的优先购买权永远不能实现。再说，就是当事人只请求宣告房屋买卖合同无效，没有请求按同等条件买受承租房屋，人民法院仍然应当保证原告实现权利。因为按照正常思维理解，因为被告与第三人的房屋买卖行为侵犯了原告的优先购买权，才导致合同无效，一旦宣告合同无效，原告的权利自然就能实现，因而在诉状中没有载明实现权利的请求。当事人这样理解是对的。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这里也只规定承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效，并没有说可以判决出租人按同等价格出售租赁房屋。难道我们对上述规定还可以理解为只宣告无效，对优先购买权的实现不予保护吗？法律之所以没有进一步进行规定，也是因为优先购买权的实现是房屋买卖合同被宣告无效的必然结果。　　四
从人民法院的审判职能看，人民法院的民事审判的职能就是确认民事权利义务关系，保护当事人的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二条规定：“中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。”根据上述规定，人民法院在审理民事案件时，凡是涉及无效合同，都不是宣告合同无效就完事，而是进一步解决合同无效所产生的法律后果的承担。人民法院处理无效合同一般是判决返还财产、由过错方赔偿损失，而优先购买权纠纷中，对无效合同的处理与一般的无效合同不同，财产不是返还给出售人，而是返还给承租人，由承租人给付房屋价款。这是由案件的特殊性决定的。一般的无效合同，是基于合同中出现了法律规定的无效事由，只要存在无效事由，该合同必然无效，对无效合同的处理，就必然在合同当事人之间进行。而本案中的房屋买卖合同无效，是基于合同双方当事人以外的权利人的请求，如果权利人放弃权利，不提出宣告无效的请求，该房屋买卖合同仍然有效。因而对无效合同的处理，当然就在合同当事人与权利人之间进行。总之，人民法院在处理本案的无效合同时，也应当像处理其他无效合同一样，既宣告合同无效，又处理合同无效后法律后果的承担。　　（发表于《江苏律师网“典型案例”》栏目）
　　请问大家什么情况(条件)才能实现优先购买权????/
按照各位所说是没有办法实现的,但是既然法律已经规定这个权利,那么这个权利是实在的权利,请问A有什么权利把房子收回那? 事实如此,A已经出了这个条件(价格)出售,A不能针对某个人提高条件(价格),要不怎么体现同等条件? 这个也是侵害我的权利啊.如果A再偷偷把房子出售,我还是被侵害了权利,那我还要怎么主张我的权利那?这不是又再反复这个问题吗?这个不是最终解决问题的结果.
　　这个属于法律适用中出现的合理争议，广州的裁判我可以很清楚的说，一概不支持直接按原价款买给承租方，只判决到合同无效恢复原状，至于要主张优先购买权，只能在重新议价买卖时主张，理由如楼上某朋友说的，不能侵犯交易自由、自愿。　　　　因此，正常的观点之争，别老觉得是法院不公正、看牒下菜！台商又怎么了？也不过是平等保护啊！　　　　先入为主不是什么好事。偏见就是这么来的。楼主大可以问问台湾的民法学者。
　　其实合同无效都是错误的，问问王泽鉴老师就知道了。
　　同意楼上。楼主转贴的文章很早就看过，总结的很好，就是那三种观点，但至今没有权威的或者应当说有权的解释，争议仍然存在。
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