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卖房方有无义务提前告知买方租赁情况
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卖房方当然有无义务提前告知买方租赁情况。如果住房是在租赁期间卖掉，需要提前告知租客，以及珐弗粹煌诔号达铜惮扩告知买家。不然会惹上官司。规定是，同等条件下购房，租客有优先购房权利。
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违法信息举报邮箱：男子卖房遭中介和买家骗了 损失30万和一套房
[导读]璧山一男子卖房，房子过户后30多万尾款拿不到，中介人去楼空，买家只是中介找的傀儡。遇此骗局的还不止该男子一个，仅被警方登记在案的就有30多人。昨天，弘凯房产中介公司大门紧闭。 重庆晨报记者 卢雨 摄璧山区金剑路上，一家名为“弘凯房产”的中介公司大门紧闭。据知情人陈先生透露，这家房产公司从3月31日开始，就呈现出人去楼空、卷帘门紧锁的状态。由于陈先生此前委托了这家房屋中介卖房，房屋已经过户却仍有30多万元尾款没有收到，中介公司负责人又联系不上，他很是着急……买家房子都没看过就签了合同去年年初，陈先生将自己在璧山城区的一套住房挂在网上准备售卖。这套138.5平方米、四室两厅的大户型不受买家青睐，即使偶尔有房产中介电话联系，给出的房价也达不到陈先生的预期，直到去年12月弘凯房产中介的主动介入。“最后谈定的总价39.5万元还是比较诱人，没过多久就通知我已经找到了买家。”陈先生回忆说，买家没有实地看房验房，他与买家熊女士在中介公司见面，并在与中介业务员三方见证的情形下签订了一份房屋买卖合同。根据合同约定，付款方式采用银行贷款，卖房人向买房人收取首付，房屋尾款由买方委托弘凯中介向银行申请贷款，卖方办理完过户手续之后，尾款再由银行根据放款时间直接转到卖方提供的银行账户中。“虽然这是我第一次卖房，但听说这种操作方式是大多数房产中介惯用的模式，应该不存在问题。”陈先生说。过完户之后尾款迟迟没动静去年12月9日签订完房屋买卖合同时，陈先生就收到了熊女士支付的1.5万元定金；他也把自己的身份证、银行卡号报给了弘凯中介，以便对方帮买方办理银行贷款后将尾款转入。12月10日，陈先生就在中介的安排下办完了过户手续，随后收到熊女士另行支付的2万元。然而，从那以后直到3月底，三个多月的时间里，陈先生都没有收到尾款，也没得到弘凯中介关于买家银行贷款办理的任何消息。“当初办的时候她是说临近年底、银行审批与放款不那么容易；春节过后我也打过两次电话去催，她都说仍在办理，还喊我放心，4月一定能结清。”但令陈先生没有想到的是，3月底就听说了弘凯中介存在问题的消息。陈先生的消息，是从同事张先生那里获得的——原来，张先生也将自己的一套房屋委托弘凯办理买卖，签订合同的时间比陈先生还早，他先后5次向李姓负责人催要尾款，对方都以各种理由搪塞、拖延；后来，甚至连电话都不再接听，周二张先生找到中介公司，竟然大门紧锁。房子竟被抵押给个人同样联系不上弘凯公司负责人的陈先生，在璧山区房屋交易中心查询到了自己那套房屋的信息：在12月10日自己过户给熊女士之后，12月24日房屋就又抵押给了一位姓赵的先生。结果让他惊愕：“合同不是约定由弘凯联系银行申请办贷款么，怎么会抵押给了这个人，而且是在过完户后仅仅半个月？”带着疑问，陈先生联系上买家，熊女士一开始仍谎称弘凯中介已经联系了一家银行且正在办贷款，但当陈先生抛出房屋已经抵押给赵先生的铁证时，她不由得改口说出实情。原来，熊女士只是中介公司找来的一个傀儡，中介喊去签字她就去签字，中介让她去过户她就去过户，连支付给陈先生的3.5万元，也是中介公司提供的银行卡及密码，由她取现做样子而已。至此，陈先生才回想起一些细节上的可疑之处：签订合同的那天，中介公司像是在故意拖延，比原定的时间延迟了很久，业务员、买家才到齐，后面有事要办的陈先生自然没时间看合同细则；此外，买家熊女士至今都没有去实地看房验房，怎么就选中了自己这套房，还爽快地付了定金与首付。有相似经历的人不止一个陈先生在向当地警方报案的过程中了解到，同样被弘凯中介拖欠尾款、怀疑被骗的市民，仅登记在案的就有30余人。包括陈先生在内的当事人建起了一个QQ群，经过进一步的信息对比，他们认为自己被骗的可能性更大：首先，受害者都是大户型的卖家，此前那套大户型房屋都是全款买下后已拥有绝对的产权；其次，所谓的买家都没有经历实地看房验房的过程，而房屋指向的买家包括唐、伍、孙、熊等人，个别卖家甚至同时买下10余套房子；再次，他们的房屋过户后，都是很快完成了抵押，而且要么抵押给了像赵先生一样的个人，要么抵押给了小额贷款公司。“我们现在甚至都不想要卖房款了，只希望已过户的房子，能重新回到我们手里。”受害人罗先生昨天表示。重庆晨报记者从璧山警方处获悉，此案正在进一步调查中。提醒>确定银行同意放贷给买家卖家再去过户长期从事正规二手房买卖的业内人士坦言，是卖房者在流程上没有经验，被这家中介公司钻了空子。据介绍，在经过中介公司的二手房买卖中，如果买方需要中介帮忙办理按揭贷款，那么正常流程应为：买卖方、中介公司先签订“三方协议”并交纳定金；买卖方在中介公司监督下签订“房屋买卖合同”后，买方按约定日期将首期房款交付卖方、将代理费交予中介公司，同时由中介公司代办贷款手续；贷款手续经过银行审批、同意发放之后，再办理过户手续。“一定要确定买方能够获得银行贷款之后再过户，以免‘房财两空’。”相关阅读：
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媒体追问卖房人受骗事件：房产丢失谁该负责
张芳曼制图
　　很多城市刚刚经历过二手房过户高峰，近日一条微博在网上疯转：北京市酒仙桥、望京地区有多名房主在“我爱我家”房产中介出售房屋时，被同一个神秘买家以他人名义买走。然而，付了三成房款，房子过户办理了巨额抵押贷款之后，买主便人间蒸发。
　　找的是正规中介，怎么还会出问题？没拿到全款，怎么就同意过户了？曾信誓旦旦保证交易没问题的中介不愿承担责任，这些房主该怎么办？
　　本报记者调查发现，“丢失”的房产背后，疑点重重。
　　信中介“担保”先过户，七成房款无下文
　　3月25日，微博上以“大傻瓜联盟”为名发帖的马先生，在已经不属于自己的家中向记者讲述了卖房遭遇。
　　去年11月底，马先生通过我爱我家房产中介酒仙桥晶都国际店，将自家一套147平方米的房子以360万元的价格卖给一名姓张的女子。张某提出，自己没有购房资格，要以自己亲戚的名义买房。由于手头现金不够，先付30%首付款后把房子过户，再去银行办理抵押，60个工作日内付清尾款。
　　“我当时不同意，钱没付清，谁敢把房子过户？”马先生说。可是，中介极力劝他，说张某已经用这种方式买了很多套房子，肯定没有问题。并且提出，可以和我爱我家旗下的投资担保公司签订一份“担保合同”，如果出了问题，由他们负责。
　　签了合同马先生放心了，拿到108万元首付款后，办理了过户。
　　2月16日是约定的还款日期。马先生不断联系张某，对方一直不接听电话；去找中介，中介给的两个电话还是打不通。70%的尾款，就这样没了下文。
　　马先生在向中介总部投诉的时候了解到，有同样遭遇的，不止自己一人――周边至少7名房主的9套房产，都是在去年11月到12月，通过我爱我家晶都国际店和望京网络1号店，以这种流程卖给了张某，都没有拿到尾款。
　　更令这些卖房人担心的是：合同上的买房人，他们至今没有见过，合同签字都是由张某签在“代理人”一栏。马先生说，合同上的买房人填的是王某，身份信息显示是北京市顺义区城郊的农民。有同样遭遇的赵女士和王先生说，他们房子买主的通讯地址也在顺义城郊。
　　“担保合同”不担保，过户房产被超额抵押
　　3月26日下午，记者和4位遭遇相同的卖家来到位于北京东城区东四十条南新仓的我爱我家公司总部。在卖房者的极力要求下，我爱我家公司出具了一份证明，证明共计7户卖房者、涉及9套房产的尾款并未交接完成，买方违约未支付尾款超过1800万元。其中损失最大的王先生三套房卖了930万元，还有650万元尾款未追回。
　　“如果不是中介极力劝说，让我们签了担保合同，说什么我也不会先把房子过户了。”多名房主都表示。
　　马先生向记者出示了他当初签的《房屋交易保障服务合同》，这份合同是由房屋出售方、买售方和我爱我家旗下北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订的。但对于合同本身的内容，他当时并未细看。“手续太繁琐，需要签的字太多，中介那么说，就相信了。”
　　对此，我爱我家总部一位赫姓负责人否认了“担保”一说：“在担保协议问题上，卖房者和一线业务部门存在误会，而由于管理部门在签订合同时并未在场，无法还原当时的现场情况，难以给出合适的回应。”
　　据了解，当时负责9套房产中3套房产交易的两名经纪人，一人离职无法取得联系，另外一名调往其他工作岗位。我爱我家公司一名负责人说，正在调查相关人员，还不方便透露具体情况，并明确表示拒绝相关经纪人与媒体、卖房者同时会面。
　　“要是银行来收房，我们随时都会被扫地出门。”马先生打听到，自己的房子过户后，对方居然在海淀支行抵押了430万元，还抵押给个人150万元。王先生也查到，自己一套市值350万元的房子从兴业银行海淀支行抵押了493万元，还向个人抵押了90万元。
　　抵押额竟然远超房屋价格，记者为此致电兴业银行，一名姓唐的工作人员说，这种情况绝对不可能，办理房产抵押需要有专业评估，一般只能抵押到房产本身价值的七成。“这里面肯定有猫腻。”王先生猜测。
　　警方认为民事纠纷还是刑事案件难定性，是否立案尚无果
　　无奈之下，房主们决定求助公安与法院。马先生说，他最早到将台路派出所报案，一位姓付的警官告诉他，买房人的姓名和身份信息都是真实的，只能定性为债务纠纷，建议他去法院。
　　马先生又来到朝阳区法院，他还没把案情说完，接待他的法官就拿出张某的身份证复印件，问他是不是这个人，并且说最近来反映类似情况的已经有约20人了。法官表示，按照现有情况，只能按照民事案件做诉中保全，要想按照刑事案件处理，必须得公安局立案。
　　26日下午，记者和3位卖房者来到朝阳区公安分局经侦大队。接待人员表示，已经同意受理此情况，但并未就是否立案作出决定及说明。王先生说，此前有一位工作人员告诉他，根据规定，已经在法院立为民事案件的，就不能再立刑事案件，除非有特殊情况。
　　赵女士说，他们目前最大的希望，就是进一步整理材料，力求将此事件立为刑事案件。“我就不明白了，欠了这么多人的房钱不给，还联系不上，难道就没有人管她(张某)了？”
　　北京市东卫律师事务所姚鑫律师认为，如果买房人使用的是真实姓名、联系方式，就很难认定为欺诈或诈骗，合同纠纷的可能性更大。根据我国刑法规定，买房人如果开始就没有履约能力，取得房产贷款后没有积极履约，而是恶意占有或他用，那就具有诈骗他人财物的企图，涉嫌构成合同诈骗的可能性较大。
　　律师提醒
　　严守流程细看合同
　　姚鑫律师认为，目前来看，此次事件中，买方抓住中介公司急于促成交易挣取中介费的心理，利用中介公司帮助游说卖房人，致使卖房人因相信中介公司而放松警惕。卖房人轻信经纪人的口头承诺或暗示，没有认真研读合同内容而草率签约，也是导致房产丢失的重要原因，一定要引以为戒。
　　1.事先了解相关流程。公民对自己的民事行为应学会负责任。拿这次事件来说，为降低风险，买卖双方交易前应当通过住建委网站等途径了解正规流程，对擅自更改流程多一个心眼儿。
　　2.认真研读合同再签字。这次事件中，三方签署的交易保障服务合同内容并没有 “买方如果不能按时支付尾款，丙方将承担保证责任”的明确保证约定，因此，实质上没有任何法律意义上的“担保”功能。房屋交易时所签合同，一定要在签字前认真研读。
　　3.不要相信口头承诺。卖房人如果能够举证中介有虚假的介绍和承诺，中介公司就应当承担相应责任；如果不能举证，就只能向买房人追索欠款。
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