503 Service Temporarily Unavailable
503 Service Temporarily Unavailable案情简介：近日，税务人员在风险应对质量检查中发现，某物业公司于2015年度收取了电梯维护保养费，开具了发票，并报缴了营业税费，该年度该公司将结余的电梯维保费转入&其他应付款&电梯维保费&中；至该年年末，贷方余额为元，至检查时仍未结转收入，未缴纳。企业财务人员解释称：电梯维保费用途与公共维修基金类似，因此未结转收入。税务检查人员依相关规定责令该企业申报缴纳企业所得税，并按规定加收。
税法分析：随着高层建筑的兴起，人们的生活越来越离不开电梯。为了保证小区电梯的正常运行，有的物业公司会从收取的物业费中支取部分费用用于维护保养电梯，也有物业公司收取物业费之外，另行收取一定金额的电梯维护保养费用，当发生电梯维保事项时使用。无论物业公司采用何种收费方式，电梯维护保养费本质上都是物业公司向业主提供服务时收取的价内或价外服务收费。物业公司收取的电梯维保费，不同于公共维修基金。公共维修基金是由房屋主管部门收取并监管（有时由开发商或者物业公司代收），所有权归购房人，在需要时由全体业主三分之二以上同意，用于公用部位和共用设施、设备（包括但不限于电梯）的维修养护的资金。电梯维保费是由物业公司收取，在需要时由物业公司决定用于小区电梯维护保养，所有权归物业公司。电梯维保费是具有纳税义务的收入，而实际发生的电梯维护保养支出可据实税前扣除。因此，物业公司取得的电梯维保费应计入物业公司当年度收入，根据《中华人民共和国企业所得税法》第一、五、八、二十一条的规定，申报缴纳企业所得税。
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实务课程分类交了物管费还要交电梯电费？|业主|电梯|费用_新浪新闻
　　原标题：交了物管费还要交电梯电费？　　最近，成都万科金色城品小区业主刘佳（化名）到物业交物业费时才发现，交费明细中除了物业费，还包括收房6个月以来的电梯分摊电费和公共分摊电费，两项费用共计108.11元。这让刘佳十分不满：“这些公共设施由物业负责管理和维护，难道物业费不包括这些分摊的费用？”这一收费方式受到小区业主质疑。
　　业主纳闷：
　　收了物业费为何还收电梯电费
　　去年年底，刘佳购买了万科金色城品一套70多平米的房子，并一次性交了半年物业费。最近，她准备续交下半年的物业费时，却被物业告知，过去半年的公摊电费需一并补上。
　　成都商报记者根据刘佳提供的一张交费明细发现，除了物业费和垃圾处理费外，还包括电梯分摊电费和公共分摊电费，这两项共计108.11元。“在此之前，并没有听到物业方面对收取电梯电费的说明，也没有注意到购房和物业合同中有相关条例。”小区另一住户也遇到相同情况。
　　购房合同约定：
　　物业费不含分摊水电费
　　对此，万科金色城品小区物业经理告诉记者，小区在去年交付使用，这次所收的电梯和其他公共设备费用，是从去年交房以后所消耗的费用，“水、电能耗费用，用多少交多少，因此目前是小区第一次收取。”对方还称，公共设备所耗费对全体小区业主实行平均分摊，而电梯的电费则分摊到该栋楼每一户业主头上。
　　记者从一名业主的《商品房买卖合同补充协议》看到，高层住宅：2.38元/平方米·月（不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用）。全体业主共同分摊的部分为业主公用设施、设备所消耗的水电费用，包括公共区域、设备房、保洁、绿化、公共厕所等基于物业管理和维护需要的水、电等能耗费用。专属楼栋、单元分摊部分为本单元专用的电梯、楼道照明、清洁用水等水、电能耗。
　　虽然合同有规定，但小区业主王先生认为，合同由万科单方面起草，“这有点霸王合同的味道。”
　　房管局：
　　合同约定有效
　　有疑问可进行价格审核
　　昨日，金色城品物业方面向记者提供了一份在成都市龙泉驿区城乡住房管理局的《物业管理服务合同备案表》，“业主分摊电梯及公共设备水、电能耗费用，已在房管局进行了备案。”成都市房管局有关人员告诉记者：“在现行法规下，没有对物业服务费由哪些组成进行规定，合同已经签了，就不违反规定，以合同为准。”如果业主对费用有所疑问，可通过价格部门进行价格审核。
　　万科物业昨日回应称，这是万科首次尝试费用构成透明方式，目前成都只有金色城品和金色城市两个项目实行这一收费模式，部分即将交付的项目也会采取这种模式。
　　万科金色城品部分业主提出，希望能成立业主委员会，与物业进行协商。万科物业方也表示，将力促业主尽快成立业主委员会，协商后期费用的处理方式。
　　律师说法
　　电梯电费一般属于物业费
　　如有合同约定以合同为准
　　泰和泰律师事务所律师杨杰表示：“电梯部分的电费一般属于物业费，因为物业服务管理费用包括公共资源的管理、服务，业主对电梯的使用具有公共性质，费用应当由全体业主共同分摊。”而万科金色城品业主所签署的《商品房买卖合同补充协议》中约定“物业费不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用”，那么这部分费用就是应该收取的。如果业主对于费用有疑问，可以向物价部门反映了解。
　　成都商报记者 逯望一 颜雪 实习生 戴佳佳
“沉默代替了真实，沉默就是谎言”，那么沉默的是谁呢？仅仅是报纸、书籍、教科书、官方历史书？还是整个社会都参与了这一沉默？
　经历一季度一线城市和部分二线城市的疯涨，以及央企疯狂制造地王之后，房地产似乎已现疲态，阶段性拐点很可能即将出现。
今后我们看待世界，都会先是从天空和宇宙中看起。不仅身体能飞，而且思想能飞。飞行是大脑的延伸，是想象力的延伸。电梯维保员造假被当场发现，维保公司如何获得物业和业主信任
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建筑施工设备巡检综合关于我们
来源：重庆时报-时报网 作者：刘浩|张琰
沙坪坝区凤鸣香山小区，业主们在同物管和电梯维修公司负责人商量此事的解决方法
业主们在9月3日时发现电梯维护保养记录上已经填上了9月4日的工作记录
周先生背着公文包，在3号楼楼底，使劲地拍打电梯旁的墙壁。近一个月，他做着同样的动作：拍墙后，摁一下两部电梯中货梯的开关，但电梯开关显示灯依然暗淡无光。
这部货梯断断续续坏掉已有近一个月，但直到前晚，仍未修好，这是凤鸣香山小区3号楼业主难以接受的事。
电梯停运没及时维修，业主投诉
凤鸣香山小区6栋楼房，共14部电梯。其中3号楼两部电梯，周先生正是3号楼31-4业主。
1号电梯是货运电梯，2号电梯是客运电梯。6月初开始，1号电梯便时常“扯拐”，遇到上下班高峰期，业主仅靠2号电梯上下，意见很大。“有时1号电梯还会出现忽然下降的事情，吓得业主直喊叫，但物业没有及时通知电梯维保公司维修”业主赵先生说。
业主们经过商量，向重庆质量技术监督局投诉。6月24日，1号电梯应监督局要求停运。随后，小区物业重庆展锋物业管理有限公司凤鸣香山管理处，接到了质监部门停运通知。
维修报价太高，引发业主质疑
“但是一直到8月份，电梯还在运行，直到完全瘫痪。”说起这事，王女士记忆深刻。
小区电梯的维保单位是重庆奥博电梯有限公司。物业将情况反映给奥博公司，奥博公司经过检测后，确认主机出现问题，建议更换，于8月22日向物业发出维修函，“维保公司报价83875元”，随后，奥博公司将列举有各项详细费用的维修函贴在小区里。
第二天，物业公司也张贴出电梯维修情况说明，说明里写着“维修单位报价87000元左右(具体数据我司核查而定)”，希望业主早日签字，动用大修基金。
前后两天贴出来的两张报价单，一张来自维保公司，一张来自小区物管，价差居然达到3000多元。业主们觉得这就有些说不通了：这么高的价差，到底是怎么回事?
看维保记录发现日期“造假”
业主们的质疑并非只有维修费用的报价差额。
前天下午，恰好3号楼2号电梯也坏掉。业主出行不便，业主王女士等人要求看维保记录，“但物业无法提供”。
王女士说，前天下午物业打奥博公司电话，得知没有6月25日以后的维保记录。晚上6点左右，王女士出门碰到奥博公司电梯维保的一个林姓员工，抱着一摞文件往小区里面走。
王女士询问发现，他抱的正是3号楼电梯维保记录。“为何几小时后，又出现了6月25日以后的维保记录呢?维保公司提供的维保记录，物业不签字么?”
她翻看一摞维保记录，发现“表格全部是新的，翻到最近记录，居然发现9月4日的维保记录都写了，这才9月3日，不是明显造假么。”
前晚，当着我们的面，王女士再次翻看奥博公司林姓员工抱来的维保记录，我们也看到，记录纸张的确是崭新的，整整齐齐，边角都没有卷角。随意看了一本，的确写了9月4日的维保记录。签字处还有物业公司员工“吕方明”签字。
3000多元的报价差额哪里来?
前晚8点半左右，维保单位、物业、业主代表几方在物业办公室处理此事。
当晚，物业辜主任说：“87000元只是报价，还没有定下来，还没有签合同，何况是‘左右’，不是确数。”
维保记录造假物业公司知道吗?
“奥博公司肯定在维保记录上造假了，无可否认。”辜主任说。
辜主任说，6月25日以前的维保记录，物业维修处的员工签过字。6月25日以后，质监局要求停运，奥博公司就没有维修记录，物业这边也就没有签字。至于奥博公司林姓员工抱的一摞6月25日以后的维保记录，上有“吕方明”签字，是假的。“2个多小时内，吕方明是我们物业维修处员工，都不在场。我们确认吕方明没有签字，不知道维保公司怎么签上去的。”
我们联系到奥博公司一位胡姓负责人，胡总表示，维保记录可能是下面的人提前填好了。“是临时填的。”提前填了维保记录，怎么确认是否维保过?胡总说，维保每月两次，每次都在物业处拿电梯房的钥匙。“可以请质监部门介入，要真确定不是每月两次维保，我愿意承担责任。”
昨天，重庆市沙坪坝质量技术监督局特种设备科工作人员到小区检查，约定几方今日弄清情况。随后，我们得知，物业与维保单位达成一致，“奥博公司承担6成责任，物业承担4成责任，免费为业主将3号楼1号电梯修好，不动大修基金。”
关于电梯维保，你需要知道
据媒体报道，80%的电梯事故跟维保不力有关，但对业主来说，除了电梯出问题的时候找找物管，对于平时的维保，大家似乎并不放在心里。昨天下午，奥博公司的胡总，透过分析重庆电梯维保行业一些“不正规情况”，也向业主们提个醒，多多关注小区电梯。
●你需要了解的知识——
维保记录一式二份，保存4年
至于维保记录，胡总说，正规程序是，维保员工维保后，要给物业签字确认是否维保，每月两次，每次一式二份，物业和维保单位各一份，要保存4年，既要提供给质监部门对维保单位年审查看，业主也可随时查看。“业主通常是到物业处查看维保记录，确认当月是否维保过。”
1元物业费里有3角钱是电梯维保费
关于维保费用的问题，胡总说，其实，物业费里有一部分是用于电梯维保费，比如一元物业费里，有3角钱是电梯维保费，30%作为电梯维保费。
●不容忽视的现状——
行业“指导价”几乎没执行
胡总说，电梯维保有“指导价”。10层内每月300元每台，维保两次;10层以上，有一个计算公式，但目前重庆几乎没按指导价来确定维保价格。
很多电梯根本没有维保
他说，重庆目前全市有6万多部电梯，维保单位有130多家已经注册，80%加入电梯行业协会。“但很多电梯，其实根本没有维保。”他觉得这与很多因素有关，比如维保技术人员要求很高，“24小时待命，劳动强度大”。
●维保中的“潜规则”——
维保单位与物业签“阴阳合同”
维保费出自物业费用，维保公司为符合电梯行业标准，应付检查，与物业公司签“阴阳合同”。本来维保报价200元的，维保单位报价400元，签订两份合同，一份400元维保报价，一份200元维保报价。400元的应付检查，符合标准。200元的，物业支付给维保的费用少些，压力小。
坏一个零件就换多个零件
胡总说，电梯维修中，还存在一些猫腻，比如，“现在很多厂家会用有使用年限的芯片，使用年限结束，出现问题，如果不用原厂家的‘有使用年限的芯片’，会出现问题，这是变相迫使维保单位用原厂家零件。”
电梯维修过程中，也有坏掉一个零件，维保单位会换掉其余几个零件的，“一件多换”，估计行业里有30%的维保单位存在这样的情况。”
维保资质有问题，可能会撤销资格
昨天，我们致电沙坪坝区质量技术监督局特种设备科张科长。张科长说，目前重庆的维保单位的资质证由重庆市质量技术监督局颁发。维保单位由质监部门监管。
“质监部门监管维保单位，主要是监管其资质，查看维保记录，确认是否物业签过字，确认是否真的维保过;另外，维保人员本身有无维保证件等等。每年定期检验，出具检验结果。”
张科长说，至于维保部门的维保技术方面，由重庆市特种设备检测中心监管。“维保单位确认出现资质问题、记录造假等等，会进行相应行政处罚，并告知业主，严重的会建议纳入维保黑名单，甚至吊销维保资质。”
今年4家电梯维保公司进了黑名单
今年5月，重庆市质监局将四家电梯维保公司列入监管黑名单，四家单位分别是：重庆渝辉电梯有限公司在电梯维保过程中，维保质量差，不能及时处理用户投诉，且造成多次事故发生。上海联恒电梯有限公司重庆分公司，在对电梯维保过程中，维保质量差，不能及时处理用户投诉。重庆日立电梯有限公司 ，在对电梯维保过程中，维保不到位，未张贴电梯安全检验合格标志，且未及时整改。重庆海森电梯有限公司，在电梯维保过程中，维保不到位，未及时粘贴电梯安全检验合格标志。
链接：舟山首家实现电梯维保记录无纸化的维保公司——鼎兴楼宇
2016年3月，鼎兴楼宇携手草料二维码在舟山率先建立无纸化电梯维保记录系统，鼎兴楼宇负责维保的500余部电梯都贴上了二维码标签，维保人员只需用手机扫一扫，即可完成维保工作的记录，受到了维保人员的广泛好评。
传统的纸质记录模式下，公司只能维保500-600部电梯，而有了二维码电梯维保记录系统后，公司有信心多维护200部甚至更多的电梯。另外宋广宇还透露，已与舟山市质监局进行了沟通，舟山市质监局也明确表态该项目不错，值得推广。
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根据《物权法》和《物业管理条例》规定的物业费的组成有如下9项：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；&&
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（包括您说的公用照明、小区监控用电）&
3、物业管理区域清洁卫生费用；（含垃圾清运费）
4、物业管理区域绿化养护费用；&&&
5、物业管理区域秩序维护费用；&&&
6、办公费用；&&&
7、物业管理企业固定资产折旧；&&&
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；&&&
9、经业主同意的其它费用。
你所说的电梯维修费应该再最初交房时就交纳在公共设施维修基金里了，若对公共设施维修基金使用存在疑问，可以要求业主委员会进行监督。
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