周小川：住房贷款还会以相对较快速度发展 但要适当平衡
17:35:00来源：央广网
　　央广网北京3月10日消息（记者刘t辰&张明浩）据中国之声《新闻晚高峰》报道，汇率会不会下行、房贷会不会收紧，火爆的互联网金融会不会被念起紧箍咒？货币政策的话题，总是既高大上又赚眼球。今天，在十二届人大五次会议召开的新闻记者会上，央行行长周小川携副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜、副行长范一飞一起，正面接招记者们的提问。
　　汇率能不能、该怎样保持稳定，这个问题在整场发布会开头结尾出现了两次，足以凸显它的热度。2016年下半年，汇率大幅度波动，引发市场唱空人民币观点盛行。
　　《政府工作报告》明确，2017年要继续推进人民币汇率市场化，也要保持人民币在全球货币体系中的稳定地位，一个“稳”字，央行要怎样践行？对此周小川表示，今年汇率本身会有稳定趋势，“第一，2016年下半年，中国对外投资和其他方面的外部花销比较猛一些，每年下半年这个季节都会多一些，去年多得明显一些，也包括有一些企业在外面收购的热情。第二，美国大选，特朗普当选，之后出现了很多和一般人预期不太符合的变化，因此导致美元指数上升比较猛。在这种情况下，汇率波动比较大。我们相信，今年随着中国经济比较稳定，而且更加健康，供给侧结构性改革、‘三去一降一补’都取得成绩，国际上对中国经济的信心也比较好，汇率自动就有一个稳定的趋势。与此同时，有关政策方面没有什么太大变化，但是在执行和监管方面要做得更精细一些。”
　　而说到汇率，不得不说外汇储备，2016年我国外汇储备将至近年来的低点，也同样引起市场机构的担忧。但对于这一现象，答问时总是笑着的周小川行长又笑了，他的表述是，本来也不想要那么多，适当有所下降没有什么不好，储备是要用的，不是攒着看的，“我国外汇储备在亚洲金融危机以后，开始比较快向上增长。人家觉得你也太多了，我们自己都认为没有必要搞那么多。但是，一旦往这个方向走，惯性很大，所以冲高到了4万亿左右。另外，金融危机以来，由于发达国家普遍采取了经济刺激计划，导致大量放出去的流动性，从发达国家向新兴市场国家的资本流出。所以，在一些发达经济体开始复苏以后，有相当一部分资金会流回去。因此，我们会看到大的新兴市场基本都有流出，所以这也是一种正常的事。当前3万亿左右的外汇储备总量是全球第一位的，而且远远超出第二位。因此，在政策制定方面，我们是平常心。”
　　在房地产行业，一种认同者众的观点是，房地产市场的趋势，主要看信贷政策。去年一二线城市房地产出现一轮上涨行情，全年分析，个人购房贷款在新增贷款中占比接近40%。今年增长是否将趋缓？对此周小川表示，仍将相对较快发展，但要适当平衡，“个人购房贷款的增长，一方面有助于居民买房子，同时，在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多，有助于降库存。但反过来说，在一二线城市又容易使住房价格上升。总体看，房地产开发是很长的产业链，所以贷款不能简单看作买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。总体说，住房贷款在中国还会以相对较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。”
周小川;汇率;房贷;答记者问
十二届全国人大五次会议新闻中心今天（10日）上午举行记者会，央行行长周小川，副行长易纲，副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜，副行长范一飞就金融改革与发展的相关问题回答中外记者提问。
十二届全国人大五次会议新闻中心今天上午举行记者会，央行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜、副行长范一飞就“金融改革与发展”的相关问题回答中外记者的提问。
周小川表示，外汇储备涉及的因素比较多，我就说两点。一是我们国家外汇储备在亚洲金融危机以后，开始比较快向上增长。
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　　中国的银行都是活雷锋　　
　　@优雅的思想
13:03:00　　有的人，在哀叹担心贷款买房，害怕失业、害怕生病，压力大。　　有的人，在哀叹当年贷款贷少了，房子买少了，买小了。　　在大多数情况下，即使是买自住房，也是消费和投资的复合型。因为如果从社会观察家的角度看问题，会发现只在一套房子住一辈子的家庭是很少的，更多的家庭，在一生中不止换一套住，改善型置业是如此的普遍。　　从这个基本的立论点，下文从几个方面阐述，贷款买房的优势。　　第一，从消费者效用...........　　-----------------------------　　贷款需要支付利息（而且是复利）这个很重要的资金成本你没有考虑吧？　　既然你算了资金的折现值，那么你首付的30万是否也有利息呢？这个收益你也不计算？银行的钱白给你用的?这个你也要计算清楚了再比较。
　　银行赚的是存贷差　　有人也提出类似的疑问,房子涨价那么快,开发商为什么不屯着.　　这个问题亚当-斯密早在&&国富论&&里作过注解,其中提到"商人不关心物品的价格是多少,只关心买进价格和卖出价格的差值".　　这是经济常识
　　贷款需要支付利息（而且是复利）这个很重要的资金成本你没有考虑吧？　　既然你算了资金的折现值，那么你首付的30万是否也有利息呢？这个收益你也不计算？银行的钱白给你用的?这个你也要计算清楚了再比较。　　----------------------　　1,贷款需要支付利息（而且是复利）,已经在年供里体现.　　2,首付是现在必须支付的,不存在折现的概念.　　3,首付款存钱当然也有利息,也会有收益.但是经济学的机会成本告诉我们,你的钱要么买房,要么存起来,只能选择一种.
　　不妨也算一算不买房,首付款存起来的收益.　　1,首付款30万存起来,存30年(利率以二年定期存的3.75%为例) 　　最终收益=30万*(1+3.75%)^30=90.52万元.　　30年后的90.52万元(年均折现率10%)折现值为:　　P=90.52 (1/(1+10%)^30)=5.32万元　　也就是说,30万存起来,30年后可以拿到共90万的收益.　　但是,折现到现在,却只有5万元左右.　　这个估计很多人难以理解.　　但如果30年前的5万元,跟现在的90万元,购买力作个大致的对比,可能也就不难理解了.　　至于年供的收益,也可以计算.　　但还有个问题,不买房,租房这块也是有支出的.
　　也许有人又会疑问,既然按揭贷款买房,购房者从银行得益,那银行放贷且不是吃亏了.　　这个问题,亚当-斯密也在&国富论&里注解:商品交易,只在双方得益的情况下,才能完成.　　事实上,经济活动中的很多交易,双赢是很正常,而不像体育比赛,只有一个赢家.　　贷款的购房者得益,银行也得益,那谁是输家?　　答案是,存钱的人,他们的钱虽然也能吃到利息,但是利率低于货币贬值率,是亏损的.
　　第三,比起老年人,年轻人贷款买房方面有优势.　　老年人贷款年限受控制是一个原因.　　此外,通胀对年轻人有利.通胀其实就是在洗劫老年人的财富,把他们一辈子的储蓄给贬掉一大部分。　　年轻人贷款买房,利用通胀稀释债务,其实也是掠夺他人财富的过程.
　　请问楼主有两套房子了后就实现了财务自由了吗？
　　傻空不想被剥削，傻空是世界上最聪明的。傻空一旦感觉受剥削就要革命了！傻空希望拥有不花钱白送的豪宅！在傻空的眼睛里中国已经实现了共产主义，按需分配！傻空需要什么政府必须无条件满足！
　　高负债率的结果是三成负翁　　.　　房价越来越高，意味着风险越来越大，那么从抗风险的需要说，按揭的比重应该越来越小才是正确的，可是，房价越来越高使得自住刚需即使是30％的首付，都捉襟见肘、困难很大，于是高负债率成为普遍现象。加上多数人不相信房价会大跌，所以买房时负债率达到65％以上的很多。　　.　　因为买房时负债率达到65％以上的商品房，无论是处于空置、出租状态，还是自住状态，遇到“新房价格5年下跌45％”就多数沦为负资产，所以5年后，商品房的负资产率可能达到30％。　　.　　不要说不可能，总体看，中国人的收入水平和社会保障水平都低于香港和美国，而香港的住房负资产率曾达到22％，美国的住房负资产率曾达到28％。
.　　.　　三、买房时负债率65％的闲置房或自住房，遇到“新房价格5年下跌45％”就多数沦为负资产的推里和计算　　.　　1、2011年9月，在二线的某市花100万元买房，买后空置或自住。其中按揭65万元，首付35万元。　　.　　2、按揭65万元 × 每年按揭利率8％ × 5年 = 5年需要月供款26万元。因为房熊市导致经济危机，经济危机导致倒闭潮，导致预留的月供款不够，其中有借款，本息共欠2万元。这里是象征性计算,实际上许多人栽倒在这里。　　.　　3、还款期还有15年 / 按揭20年 = 0.75 × 按揭65万元 = 5年后欠银行的按揭余额49万元。　　.　　4、5年后，这套住房已经是房龄5年的二手房。新房买入价下跌45％，二手房市值剩下多少？55万元 × 每年折旧率2.5％ × 5年 = 需要扣除折旧7万元。55万元 – 折旧7万元 = 假设5年后变现，得到纸币48万元。　　.　　5、负翁即资不抵债。变现后得到纸币48万元 – 应付银行按揭余额49万元 – 应付月供款借款2万元
= 负数3万元，即以资抵债后还欠债3万元，即这套空置房或自住房已经沦为3万元的负资产。　　6、假设,在尚未大跌的情况下,先上涨3年，再下跌2年，计算结果差不多。因为根据搬起的石头越高则砸脚越痛的原里,根据弹簧拉得越开则回缩力越大的原里,根据堰塞湖的水越多死人越多的原里,房价下跌必然更多，计算结果更加惨不忍睹。这就像股市在4000点以上的上涨,不但是属于无效上涨,而且下跌更多。　　.　　7、因为这样的情况很多，所以说，买房时按揭65％的闲置房或自住房，遇到“新房价格5年下跌45％”就多数沦为负资产。 　　.
　　四、出租房遇到“新房价格5年下跌45％”就有一些沦为负资产的推里和计算　　.　　简单装修后总市值106万元。因为房价在下跌中，所以平均总市值为85万元 × 每年租金净收益率2％ × 实际出租4年 = 有7万元的租金收入。因为买房到开始出租是8个月以后，因为房熊市导致经济危机，经济危机导致待租率增高，所以5年里实际出租4年。　　变现后得到纸币48万元 + 7万元的租金收入 - 应付银行按揭余额49万元 – 应付月供款借款2万元
= 正数4万元，即这套用于出租的住房濒临负资产。这是按揭65％的情况，如果买房时按揭70％，就沦为负资产。　　因为这样的情况较多，所以说，出租房遇到“新房价格5年下跌45％”就有一些沦为负资产。　　.　　总之，许多人只是几年的纸上富贵，最终富翁沦为负翁。
　　“新房价格5年下跌45％”的可能性　　. 　　中国人民大学经济学教授黄卫平说：　“在这个世界上，凡是靠房地产拉动经济的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘，……，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。”　　.　　日本房地产1989年之后房价下跌80%多。　　泰国1997年之后房价下跌了70%。　　俄罗斯2008年之后跌了50% 。　　　迪拜2008年之后房价下跌了60%。　　　西班牙2007年之后房价下跌了50%。　　越南的房价曾经下跌了50%。　　　台湾的房价曾经下跌了60%。　　香港1998年之后房价下跌了65%。　　海南岛、北海市1993年到2003年房价下跌了80％。　　2007年冬到2009年春，大陆有的城市下跌了40％。　　鄂尔多斯新城康巴什到2011年底房价下跌了65％。　　温州公认的豪宅项目鹿城广场，2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米，而2012年夏下跌至4万元/平方米。　　银行也在按照下跌50％进行风险评估。　　.　　房牛市已经30几年，房价已经奇高，所以今后十年里一定会遇到一次房熊市。投机领域有句名言：“地球上的万物受重力的吸引，永远是跌比涨容易。”　　如果房熊市是硬着陆，“病来如山倒”，下跌幅度必然超过50％，必然伴随企业倒闭潮和银行半倒闭。机体受到严重伤害，积重难返。　　如果房熊市是软着陆，实质是“以时间换空间”。下跌幅度小，但是时间拖得较长。房熊市是对30几年的房牛市的修复，必然是像中药治疗慢性病那样“病去如抽丝”，所以新房价格5年下跌45％不奇怪。
　　许多高位买房者在十年内就会沦为负翁，他们买房抗通膨的计划明显是错误的，注定会失败的　　.　　1、物极必反的道理是人人明白的。大印钞票对房价的支撑作用是有限的，而不是无限的。如果发生恶性通货膨胀，就会破坏经济基础和社会和谐，就会适得其反。从目前的价格水平看，它对房价的支撑因素基本体现完毕。也就是说，通货膨胀的程度会使得一套住房上涨50万元，实际上上涨了100万元，那么房奴就是被印钞机圈钱50万元，被炒房利益集团忽悠了50万元。　　.　　2、通货膨胀转为通货紧缩的趋势已经很明显。　　2012年,钢铁、铁矿石、煤价都在较大幅度地下跌，电力需求下降。　　2012年6月份,国家统计局公布的消费物价指数CPI同比只是上涨2.3%，生产者物价指数PPI同比下降2.1%，分别创下29个月及32个月的新低。　　2012年夏，已经降息2次。　　.　　3、经济泡沫和通货膨胀是经济错误。　　经济危机和通货紧缩实际上是对经济泡沫和通货膨胀的惩罚和纠错。经济泡沫和通货膨胀越严重，经济危机和通货紧缩就会越严重越持久。投资市场的名言“通膨无牛市”，说的就是在经济泡沫后随之而来的是经济危机，在通货膨胀后随之而来的是比通货膨胀更为可怕的通货紧缩。经济泡沫会危害经济体，下滑的经济会导致通货紧缩，而通货紧缩反过来加剧经济下滑，并且形成恶性循环。　　.　　4、炒房客说，政俯开动印钞机，经济危机和通货紧缩不就没有了嘛。　　如果那么简单的话,小学生也能够当总里了。　　年次贷危机和通货紧缩→2009年大印钞票，大基建→导致流动性增多和经济上升→导致房地产大泡沫→导致老板们纷纷加入炒房队伍→导致房价进一步上涨→导致物价、租价上涨→导致原材料和工资成本增大→导致经济下滑→导致股价房价下跌→导致投资减少→导致货币流通量和流通速度降低→导致银行乘数降低，放贷减少→导致印钞机接到的钞票订单减少→导致通货紧缩→导致高利贷→导致经济进一步下滑→导致房价、股价进一步下跌，并且形成恶性循环。　　这表明，人为只能扭曲一时，不能扭曲长久，人的意志最终是无法左右经济规律的，只会受到经济规律更加严重的惩罚，所以许多人谴责大印钞票是吸毒，是打激素，是饮鸩止渴。　　.　　5、事实胜于雄辩。　　日本货币泡沫和房地产泡沫破裂以来的二十年里，经济一直处于低速状态，长时间陷入通货紧缩状态。为了治理通货紧缩带来的流动性不足，为了降低岌岌可危的企业的资金成本，为了减轻债台高筑的政俯的还贷压力，不得不实行接近零利率的货币政策，使得高度依赖资金流入的房市、股市都得了资金贫血症，萎靡不振、波澜不惊。　　2006年房地产泡沫破裂以来的美国经济危机和房地产泡沫破裂的一些欧元区国家的情况也显示：经济下滑必然刺破房地产泡沫，房地产泡沫破裂使得经济进一步下滑。面临的情况不是严重通货膨胀，而是通货紧缩，是政府陷入了债务泥潭，是养老退休金入不敷出，是老百姓的消费能力（包括购房能力）大幅降低，是房价跌跌不休。　　靠大印钞票能解决问题吗？要是有用的话，他们的经济就不会发展到如此糟糕的地步了，就不会总是在债务泥潭中挣扎了。　　.　　6、中国十年内不可能发生恶性通货膨胀。　　只有在政权摇摇欲坠时才会出现“破罐子破摔”的恶性通货膨胀。中国1921年在南湖游船上产生反对谠，在27年之后才发生政权摇摇欲坠的情况。中国的反对谠连影子都没有。.　　中国的基本国情是人口多底子薄。中国人均GDP排名远远落后于发达国家，却搞出比发达国家更大的经济泡沫，所以，中国未来的经济会出现比美欧、日本更加严重的经济危机。经济危机我们正在经历，2008年是通货紧缩，年是通货膨胀，是通货紧缩。　　.　　7、恶意炒作通货膨胀概念是倒行逆施。　　在房市里，多头大炒通货膨胀预期观念，所以在民众中弥漫着一股对人民币的恐慌情绪，担心今后出现恶性通货膨胀的情况。虽然世事难料，但是，在今后经济危机和通货紧缩是大概率的情况下去恶意炒作通货膨胀概念，是不明智，是反其道而行之。　　许多高位买房者在十年内就会因为经济危机和通货紧缩沦为负翁。这表明，他们买房抗通膨的计划明显是错误的，注定会失败的。　　8、有人说：“你看，苏联卢布最终变成草纸，但目前莫斯科的房子仍然非常值钱。”非也，非也。　　如果中国像苏联那样分裂为15个国家，就是改朝换代，就是革命，就是“收拾金瓯一片，分田分地真忙”，房子越多就越是革命的对象，越是大祸临头。　　房地产泡沫过大→必然导致经济危机→必然导致房价大跌→导致像2008年那样的通货紧缩→导致许多高杠杆的炒房客,在即将沦为负翁之前不得不断臂逃生。就像万科股票，不动如山握住20年，可以赚几百倍的钱，但是绝大多数人只赚百分几，百分十几就卖出了,甚至是亏钱后卖出。　　为什么没有一直握住？因为20年里万科的股价至少5次被“腰斩”，至少5次需要逃跑，需要跳楼。　　房熊市里，每个月都在下跌，连续下跌200多个月，几人能够握住呢？300多个月后，当房价再次高高挂起的时候，早就逃跑的你根本就不可能以多房户的身份来迎接它。　　.
　　日本房地产1989年之后房价下跌80%多。　　泰国1997年之后房价下跌了70%。　　俄罗斯2008年之后跌了50% 。　　　迪拜2008年之后房价下跌了60%。　　　西班牙2007年之后房价下跌了50%。　　越南的房价曾经下跌了50%。　　　台湾的房价曾经下跌了60%。　　香港1998年之后房价下跌了65%。　　海南岛、北海市1993年到2003年房价下跌了80％。　　2007年冬到2009年春，大陆有的城市下跌了40％。　　鄂尔多斯新城康巴什到2011年底房价下跌了65％。　　温州公认的豪宅项目鹿城广场，2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米，而2012年夏下跌至4万元/平方米。　　-------------------------　　这位仁兄,已经把世界地图上房价跌过的城市都找出来了.　　世界上总共有多少个国家,多少个城市,房价跌过的城市有多少.　　房价涨过的时间有多长,跌过的时间有多长.　　用概率学来分析,答案不就很清楚了么
　　作者：优雅的思想　回复日期： 19:00:20　 回复
　　-------------------------　　这位仁兄,已经把世界地图上房价跌过的城市都找出来了.　　世界上总共有多少个国家,多少个城市,房价跌过的城市有多少.　　房价涨过的时间有多长,跌过的时间有多长.　　用概率学来分析,答案不就很清楚了么　　========================================　　周期性是一种普遍的经济现象。　　.　　地球的自传具有周期性，形成日出日落的自然景观。地球的公转具有周期性，形成春夏秋冬的四季轮回。　　.　　经济的周期是，繁荣、衰退、调整、复苏。这个规律是放之四海而皆准的。　　.　　价值规律是商品生产和商品交换的基本经济规律。有商品的地方就有价值规律，商品房是商品，不可能例外。价值规律会自发地调节房市的生产、价格和分配。房价会围绕价值不断地上下波动。一般情况下，影响房价变动的主要因素，一是价值，二是供求关系。在市场上，当商品房供不应求，其价格就可能上涨到价值以上，当住房供过于求时，其价格就会下降到价值以下。住房需求是由终端消费者的支付能力决定的，而支付能力是影响价值高低的主要因素，所以，房价可以一时远离民众支付能力,但是长期来看必然围绕终端消费者的支付能力波动。　　.　　许多商品的价格具有周期性。大家体会最深刻的猪肉价格。生猪供不应求，导致猪肉价格上涨，导致菜市总体价格上涨，导致政府调控，导致养猪户闻风而动，导致生猪供过于求，导致猪肉价格下跌，导致养猪户难以赚钱，导致生猪供不应求。周而复始，循环往复。这种周期性就是价值规律发挥作用的表现。　　.　　房地产是周期性行业，这是国际公论。房市与股市一样，上涨期称为牛市，下跌期称为熊市。不可能永远是牛市，也不可能永远是熊市，牛市的后面是熊市，熊市的后面是牛市，就像潮起潮落。房市的周期性的主要特点是，持续性强，时间跨度大。牛市持续的时间很长，熊市持续的时间也很长，所以导致许多人不相信房市具有周期性，这是经验主义的表现。中国这一轮房牛市从1978年改革开放起步，到2011年9月的高点，持续了33年。一旦进入熊市，因为是对33年的回调清理，所以持续的时间也可能很长。 　　.　　二、房市可以应用波浪理论来分析　　.　　各国房市走势表明，影响房价变动的主要因素，一是价值，二是供求关系，三是思想观念（心理因素）。波浪理论揭示的正是它们对金融产品的影响程度和方向转变。　　.　　各国股市、期市的走势表明，来自西方的波浪理论是对资本市场的客观规律的总结，应用波浪理论可以帮助投资者了解资本市场波动规律。中国的房市已经沦为用于博傻的金融产品，所以波浪理论也可以用来分析房价的走势。　　.　　政俯只能延长房市周期，只能影响其上涨的幅度，却不能改变其周期性。每当泡沫形成时，大多数人都会说这次很特殊，甚至说本次的泡沫是铜墙铁壁，可周期规律是客观经济规律，它不以人的意志为转移。　　.　　.　　三、房市周期性是炒房客心理波动的必然结果　　.　　1、精神万能论的故事　　从几千年的中国历史看，倌家利用孔孟之道对老百姓实行思想奴役的情况很严重。在当今的炒房热潮中，官商勾结，控制舆论，极力洗脑，使得老百姓成了一群缺乏自我思考能力的羊，人云亦云、随波逐流的现象非常明显。　　人心波动可使房价上下大波动，涨时超涨，跌时超跌。“精神是原子弹”，威力无比。人心叵测，变化无常。人言可畏，众口烁金。房市泡沫形成后。房价已经不取决于价值，不取决于供求关系，而是取决于大众心理。上涨时，90％的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条，心理预期对房价产生了神奇的推动作用。　　　但是，投机品的上涨有“一鼓作气，再而衰，三而竭”的特点，随着房价超越非富人购买力越来越远，随着亏钱的概率越来越大，随着调控力度的加强，人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了，先知先觉者的思想观念先行转变，跟风的大众的心理也会跟着多翻空。这时，“价值决定价格”“供求关系严重影响价格”的价值规律就要发挥作用了。70％的人心理预期看跌。看空理由有101条，跌价传言满天飞，落井下石雨纷纷，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用。　　.　　2、万有引力的故事　　地球上的万物受到重力的吸引，所以物体的下跌比上升容易得多。房价也有这样的特点，下跌比上涨容易得多。将“房价”推上山，需要看涨的心理预期和买票的资金。拥下山只要看跌的心理预期加叫喊声。海南省三亚市、海口，1993年房价每平米7500元，最低下跌到1000元以下，房熊市一直持续到2004年，11年。
　　.　　3、万有惯性的故事　　在牛市里，大众过分贪婪，所以大吃大喝过后必定是一地垃圾，鸡犬升天过后必定是一地鸡毛。有钱人不是因为傻才有钱，许多人是先知先觉者，所以在大跌前或大跌初期会先跑。一旦有人带头，跟风杀跌就成了新习惯。2007年，股市从6124点下来，管理层多次喊话，碰得一鼻子灰，因为整个市场已经充满恐惧，心理状态一时难以转变，对房价下跌形成一种摧枯拉朽的惯性的力量。自行车上坡时需要花大气力,下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快。　　.
　　印钞机只是影响的等价交换和供求关系的子因素。　　上帝说，谁能够创造出我刺不破的经济泡沫？
　　印钞机只是影响的等价交换和供求关系的子因素。　　上帝说，谁能够创造出我刺不破的经济泡沫　　--------------------　　等价交换?　　上帝说过?
　　经济的周期是，繁荣、衰退、调整、复苏。这个规律是放之四海而皆准的　　-----------------　　这跟"人总是会死的一样",是最正确的废话.
　　我算了一下，是对的，看来贷款就是赚钱啊　　可惜现在贷不出来了
　　没工夫教育SB空　　爱咋咋地　　由他自生自灭
　　这个老军医王大伯，到了黄河都不死心啊　　
　　楼主是“孤独的思想”？
　　贷款买房的话。你还款的前几年就已经出了以后的利息了。所以你以后尽管是提前还贷其实你已经把利息出了。而且你还的本金少了但是利息早已经给你算过了，所以说银行都是忽悠人。算下来都不如去借高利贷，高利贷只要你还款以后就不算利了。但是房贷不是。中国的银行都是黑心的放高利贷者组成的。
　　老军医王大伯都玩废了几个马甲了　　
　　高利贷？算一算不就知道了。　　
　　第一次听说银行按揭不如高利贷　　
　　优雅的思想请继续啊,支持你的想法,想继续学习,等待中
　　这些话，简洁直接，但是一针见血，一般来说，双赢皆大欢喜，第三者的输家不会被看到，但是最惨的是第三者输家抱着其中一个赢家的腿喊爷爷，却有一脚踹向另一个赢家喊人家孙子，他忘了一点，那就是，平等平和的看待游戏规则的态度才是可能跻身双赢团队的唯一起点。
回复第6楼(作者:@优雅的思想 于
16:27)　　也许有人又会疑问,既然按揭贷款买房,购房者从银行得益,那银行放贷且不是吃亏了.　　这个问题,亚……　　==========　　
　　我下来自己算一下，真的如lz所说，受教了。
　　中介贷不起，因为中介活的寿命太短，银行不批　　
　　第四，从消费预算约束看，贷款买房更轻松　　　　如上图所示，作如下说明。　　1,图中的L1、L2…Ln1、Ln2是预算约束曲线，也可称之为“消费可能性边界”。　　参考曲线L1，假设消费者选择P点，即所有的收入全用于“非买房消费”，也就是“月光”，那么就没有积蓄。此后，如果每年都保持“月光”消费的话，那么永远停留在L1。　　假设消费者选择A点，即收入用于“非买房消费”（比如衣、食、住、行等基本生活消费）外，留部分作为积蓄。那么，第二年的消费预算会增加，消费预算曲线移动到L2。如果此后继续保持每年积蓄部分钱，那么预算曲线每年向后移动。直到Ln1，凑够买房首付款。　　2，如果某一年因为意外原因，需要动用积蓄作额外开支，那么消费预算约束曲线会往左移动。比如，当消费者的预算约束曲线已在Ln1时，因为意外的支出，可能瞬间移动回到L2。　　3，达到“按揭买房”门限的年限，远小于“全款买房”门限的年限。通俗地讲，凑够全款买房，需要更多的时间。　　4，“全款买房”的选择，不一定会让人感觉轻松，因为某一年一轻松，花钱随意点，消费预算约束曲线会移动回左边。事实上，现实中，虽然没有买房，但很多人还是很紧张地年复一年节约存钱。
　　如果货币能保持一年10%的速度贬值，那你的假设才成立。必须-5%或以上的负利率，你说这些才成立。30年实际利率-5%，可能么？
　　　　参见上图，作如下说明：　　按揭买房后，消费者选择路线朝a,b,c,d,e,f方向走，也就是用于“非买房消费”的钱愈来愈多。而此时，以“全款买房”为目标的消费者，还在朝F,G,H,…Y,Z方向走。　　按揭买房有更多的钱用于“非买房消费”，生活品质反而可能更高。这也是为什么有人常感叹的，“买了房之后，轻松了，买这样，买那样。。。。。。”。
　　这才叫经济学分析，模型构建很好，要是能充分收集实际的经济数据就好了。
　　实际利率，指剔除通货膨胀率后储户得到利息回报的真实利率。　　根据费雪方程式：　　1+r=(1+i)/(1+p)　　其中，r为实际利率，i为名义利率(存款利息)，p为通涨率(cpi).　　只要cpi大于存款利息（3%),那么实际利率为负。　　事实上，费雪方程式也有局限性，仅适用于“存款利息来自于市场均衡”的情形。　　如果存款利息被人为控制，被压底，那么就不再适用，此时实际利率更小。
　　假设货币贬值率为每年10%，那么30年会贬值多少。　　1万元 *(1+10%)^30=17万元　　30年的1万元，能买到的东西，和现在17万元能买到的东西，差不多一样多？　　1982年的1万元，能买到的东西，和现在17万元能买到的东西，差不多一样多？　　只能作个简单的对比。
　　房子面积不值钱，土地所有面积才值钱。　　房子面积不值钱，土地所有面积才值钱。　　房子面积不值钱，土地所有面积才值钱。 　　奇怪的“相同”的甲、乙两楼的房价差就是土地价值差，当然土地价值包括土地价值差。　　房价高，那是因为土地价值太便宜了。 　　房子面积能继承，土地所有面积要继承。 　　房子面积需纳税，土地所有面积应增税。
　　很简单一个问题，楼主有搞学术的爱好，整的这么复杂。你有这精神头，不如去研究一下利率的方向，这还有挑战。　　假设一个高通胀、低利率的环境，那不用搞这么多公式，谁都知道买房抗通胀。　　你这里说了好多公式，唯独没有能放进去算的数据。中国能连续三十年保持很高的负利率，这个概率很小。现在的趋势是利率市场化，楼主的说法夸大了负利率的程度，并且和未来政策方向背道而驰。
　　现在的趋势是利率市场化，楼主的说法夸大了负利率的程度，并且和未来政策方向背道而驰。　　--------------------　　1，利率一直被政府控制，市场化现在没有，以后也不会（因为“泡沫经济”发展模式确定了这个基调）　　2，至于你说的未来政策方向？这个说的很玄乎，不知道具体讲的是什么东西
　　记号！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！顶楼主　　、
　　购房平均年龄两年“长”5岁 “奔四”人群成主力军　　www.soufun.com 房地产门户-搜房网
08:50:00 来源：搜房网综合整理
　　[提要]过了三十而立的岁数、已经“奔四”的人群，成了京城购房的主力军。昨日，链家地产市场研究部发布消息显示，不足30岁的年轻购房者比例正在降低，而全市平均成交年龄大约为36岁，较2009年31岁的平均年龄“长”了5岁。　　（来源：北京日报）过了三十而立的岁数、已经“奔四”的人群，成了京城购房的主力军。昨日，链家地产市场研究部发布消息显示，不足30岁的年轻购房者比例正在降低，而全市平均成交年龄大约为36岁，较2009年31岁的平均年龄“长”了5岁。 　　据链家地产市场研究部统计，今年一年间，购房年龄在25至29岁的购房者减少了2.5个百分点，而30至39岁购房者占比增加了3.3个百分点，间接导致全市平均成交年龄大约为36岁，与2009年的31岁相比，增加了5岁。　　链家地产首席分析师张月认为，限购中要求“外地人购房须连续5年以上纳税或者社保证明”无形中提高了外地人购房者年龄；而在房价处于高水平，信贷政策紧缩的情况下，低龄购房者能力有限而被迫观望。市场中购房年龄偏低的现象有明显改善。此外，改善性购房者增加也拉升了整体的平均购房年龄。由于改善性购房者中存在“以远换近”的情况，所以导致成交中城区的成交占比与去年相比增加了4个百分点，达到了64.6%，为二手房市场的成交主体区域。加之郊区受外地人购房减少影响，成交量大幅下滑，也间接提升了城区成交占比。（记者 耿诺）
　　首次购房者年龄到36岁 英国年轻人购房梦渐远　　www.soufun.com 房地产门户-搜房网
07:34:00 来源：杭州日报
　　[提要]英国萨维尔斯咨询公司近日发表分析报告称，英国房产财富基本上为中老年人垄断，年轻人占有的比率微不足道。由于房价高企、按揭贷款门槛提高、就业与收入前景不容乐观、大学学费上调及债务负担增加，英国年轻人要拥有属于自己的住房越来越难了。　　英国萨维尔斯咨询公司近日发表分析报告称，英国房产财富基本上为中老年人垄断，年轻人占有的比率微不足道。由于房价高企、按揭贷款门槛提高、就业与收入前景不容乐观、大学学费上调及债务负担增加，英国年轻人要拥有属于自己的住房越来越难了。　　这份全面分析英格兰和威尔士房产状况的报告显示，４５岁以上的房产拥有者占房产财富的８３％，３５岁以下的年轻人只拥有５％。另据统计，英国首次购房者的平均年龄上升到３６岁，完全靠自己的能力而没有亲朋好友相助的首次购房者所占比率由２００５年的６３％降至２０１０年的１７％。　　经过１９９７年到２００７年的房地产繁荣期，英国的房价上涨了一倍多。尽管全球金融危机以来有所下调，但每套住宅均价仍达近１６．５万英镑，对于完全自立的年轻人来说，这样的价格让他们望而却步。　　按揭贷款门槛较高，是使许多年轻人无法加入有房一族的另一主要原因。全球金融危机重创了英国银行业，其直接后果是使其在发放抵押贷款时更为谨慎、条件也更加苛刻。哈利法克斯银行的研究表明，英国的首次购房者平均要支付２．９万英镑的首付款才有可能获得按揭贷款，而在大伦敦地区首付款额高达５．６万英镑。由于按揭条件苛刻和银行惜贷，去年１１月全国发放的贷款额不足１５亿英镑，是１９９９年以来同期最低的。　　哈利法克斯银行研究住房问题的经济学家埃利斯说：“过去１０年房价的大幅上涨阻止了许多潜在的首次购房者入市，而２００７年开始的信贷危机则促使他们打消了用按揭贷款购房的念头。”　　对经济形势、就业状况的看淡也冷却了年轻人的购房热情，影响他们的购房倾向。去年底进行的一项民意调查发现，７３％的被调查者对未来６个月他们及其家庭成员的职业保障缺乏信心，有近一半的英国人认为自己的经济状况“差”。　　另外，英国政府决定明年秋季开学时大幅提高英格兰各大学的学费上限，由每年６０００英镑增至９０００英镑，这可能使本科生一毕业就背上４万英镑的债务，进一步削弱他们年轻时的购房能力。刚工作的大学毕业生每年首先要拿出９％的收入偿还助学贷款，他们很难再有能力买房。　　这也就意味着，对于那些没有资格申请保障性住房、没有能力买房而又不愿与父母住在一起的英国年轻人来说，租房成为唯一的合理选择。　　事实的确如此。尽管几个月来英国的住宅销量一直在降低，许多地区的价格也随之下调，但租房市场却异常火爆。英国不动产联合会去年１０月宣布，由于首次购房者难以获得按揭贷款，此前１２个月新租房客暴增４３％。
　　北京首套房贷者平均年龄27岁 远低于美德日http://www.sina.com.cn
中国新闻网 　　中新社北京8月27日电 (记者 于立霄) 北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而日本、德国首次购房人的平均年龄是42岁，在美国30岁以上者才有经济能力购房。这一数据充分表明，北京年轻人过早且过于依赖父母的力量购房。　　链家地产市场研究中心与光大银行联手合作出台的《北京市二手房贷分析报告》公布了上述最新统计数据。该报告显示，近年来，北京购房人的平均年龄呈现逐年下降的趋势，尤其是申请购房房贷者的平均年龄从2007年的34岁，一路下降至2010年的27岁。　　当前，刚毕业的中国大学生月薪大约在元之间，工作若干年后，一部分年轻白领的月收入有望达到10000元左右。按照目前北京四、五环路内房价每平米2万元计算，一套面积为80平米的普通住宅需要消费160万元。　　报告显示，毕业仅4年、年龄在27岁的适婚年轻，若按每月还款金额最高为9000元计算，刚参加工作的年轻人即使两个人共同偿还房贷也需要15年方能还清。而这每月支付9000多元房贷，远远超过一般首购群体的承受能力，还款收入比更是超过了警戒线。　　北京购房者年龄提前，不但造成了购房压力的年轻化，而且推动了北京房地产市场长期供不应求的状况，令高企的房价亦难以调控回落。　　有专家分析认为，如何延缓年轻人依赖父母过早购房的需求，抚平初为父母者在步入社会时出现的“暂时性无房”的恐慌心理，将是北京房地产市场走向健康发展的关键。
　　@aaffjj-26 19:27:48　　印钞机只是影响的等价交换和供求关系的子因素。　　上帝说，谁能够创造出我刺不破的经济泡沫？　　-----------------------------　　看到这句我就不想看你说的了，首先本人是无神论者，科学爱好者，对上帝创造等类字眼表示怀疑，请具体引经据典，其次对于圣经和宗教上这种类似自己跟自己对话自己为自己作证的“神迹”拿来做证据，我表示违背了科学包括经济学的基本原则，再次，我比较赞同楼主的分析，最少是建立在事实基础上，别拿宗教信仰跟我谈经济
　　合作建房：运河广场房子、88平方、12000元每平方　　一、地块位置　　该地块位处杭州市拱墅区政府和运河广场最核心的黄金位置，在金华路往东，衢州路往北，紧靠世界著名千年古运河的拱宸桥和百瑞运河宾馆，北与运河上街（原台州路商业步行街）及尚品（房产）接壤，占地约9余亩，与市中心武林广场直线距离约为5.4公里。　　二、占地9亩：容积为2、建筑密度28%、绿化30%、一幢4个单元、一梯2户、南北向。　　1、住宅：总 面 积：8434㎡、80多套房子、12000元/㎡、70年产权。　　单套面积：88㎡（2室2厅1卫）和125㎡（3室2厅2卫）。　　2、商铺：总面积：8171㎡、单套面积20㎡—100㎡、40年产权、车位120个。　　A、一楼底商：总面积：1171㎡、40000元/㎡。　　B、负一楼商铺：总面积：3500㎡、20000元/㎡。　　C、负二楼商铺：总面积：3500㎡、10000元/㎡。　　D、负三楼车位：15万元/个。
　　为什么负利率会是常态？　　因为经济政策的趋势，具体原因见下文描述　　-------------------　　『房产观澜』 [经验交流]经济崩溃论、萧条论者的瞎操心---从经济时代背景说起　　作者：优雅的思想
发表日期： 22:35:00 回复
　　分析经济趋势，不可避免涉及一个问题，就是所处的经济大背景是什么。　　回顾与经济发展有关的几个重大变革，不得不提几次工业革命。　　“第一次工业革命的标志，是蒸汽机的发明；第二次工业革命的标志，是电气化；第三次工业革命的标志，是微电子技术的发展和普遍应用”。　　以上这段话，来自教科书上的内容。事实是这样的吗？当然不是，如果从深层次分析的话，那是另外一回事。　　第一次工业革命，本质的原因，在于市场规模突然扩大。　　在帆船时代，船体很难抗击海洋的巨浪，海航凶险重重。而同时期的陆运，或靠马队，或靠驼队，运输量有限，运输缓慢，成本昂贵。　　而航海技术发展到一定程度之后，可以抗击巨浪的铁皮船，在蒸汽机的驱动下，穿梭于海洋沿岸的各个国家之间，吞吐量大，成本低廉，各个国家之间的贸易陆续兴盛起来。在这种背景下，一个巨大的市场网络出现在眼前，需求无处不在，商机无处不在。在这种利益的驱使下，生产者迅速用机器作业代替手工作业，以提高生产力。与此同时，耕农阶级，逐渐消失。　　第二次工业革命，本质的原因，在于银行业的兴起。　　19世纪后半期，西方各国都相继设立了中央银行，提供了贷款业务。企业通过贷款，可以获取大量的资金，用于研发、生产、销售，于是生产能力变得很强大，这间接地创造出了巨大的社会财富。　　第三次工业革命，本质的原因，在于金本位制的取消催生的，适度通胀发展经济的政策。　　第一次世界大战之后，各国纷纷发行不兑现的纸币，禁止黄金自由输出，金本位制随之告终。但由于接连的战争，经济正常运行恢复是在二战之后，金本位制的取消，对经济的影响也随之体现-----人们发现，适度的通胀，可以使经济发展得更好。　　这是一种什么样的经济发展模式呢　　适度增发货币，催生适量的货币泡沫---让居民不敢存钱，积极去消费；让有钱人不敢存钱吃利息，去投资，扩大生产----消费和生产同时扩大----就业率上升---收入上升----社会总需求上升---社会总生产上升。　　在这种背景下，当居民储蓄额陆续走高时，经济政策指定者担心经济会趋缓，有效需求不足。　　在这种背景下，经济政策指定者对通缩零容忍，而致力于对通胀幅度的控制。　　于是，通胀成为我们长期的朋友。经济萎靡和萧条，是暂态。　　而在实行金本位的时期，比如我国的唐、宋，直至明清。主流货币金子和银子，总是如此的值钱，以至于有钱人忙屯金子银子，埋在自家院子里，不去扩大生产，民众也不积极消费。在这种背景下，经济萧条、萎靡不振，是常态（以至于，近千年的经济发展成果，也比不上现在的几十年）。　　在现阶段，经济出现低迷时，经济政策制定者会用什么策略挽救经济呢？仍然是增发货币，催生的货币泡沫。这也是萧条经济学家救世策略，比如多年前，经济学家米尔顿-弗里德曼提出了“从直升飞机上抛洒现金”。又比如美联储主席本-伯南克所言，“为克服通缩，要不惜从直升机上
。”，而他，在2009年，也确实这么干了。　　在我国，2009年和2012年，为了挽救经济的低迷，也是执行了“飞机上
”的货币宽松政策。　　在互连网上，很多年来，似乎每年都有人或在哀叹，或在惊呼“经济要崩溃了”，“经济要萧条了”，但事实证明是在瞎操心。　　为什么？他们对所处的经济时代背景，浑然不觉。
　　在下面的计算过程中，推导出人民币的贬值率（贴现率），为17.89%　　----------------　　『房产观澜』 [经验交流]人民币贬值率的计算和原因分析　　作者：优雅的思想
发表日期： 14:03:00 回复
　　某种资产，当前价格是P0，下一个时期价格为P1.　　假设投资该资产的连续复利收益率为r，则有：P1=P0 * e^r　　因此，r=ln(P1/P0)　　假定这种资产是保值的，其时间价值恒定，在任何时刻能换到的东西，差不多一样多。　　那么，货币对这种“保值的资产”的贬值率，等于r= ln(P1/P0)　　比如黄金，1968年黄金价格为95.252245元/盎司；1969年黄金价格为101.1492075元/盎司。则1968年～1969年这一年期间，人民币对黄金的贬值率r=ln (101..252245)= 6.01%　　参考黄金历史价格，用上述的计算公式，计算出历年人民币对黄金的贬值率，如下表所示。　　　　　　继续计算：　　(1)1968年～2011年(共43年)：人民币对黄金年均贬值率为10.95%　　(2)1974年～2011年(共37年)：人民币对黄金年均贬值率为9.68%　　1973年，美国总统尼克松宣布正式取消黄金双价制，宣告“金本位制”废除。　　(3)1992年～2011年(共19年)：人民币对黄金年均贬值率为9.03%　　1992年，邓小平南巡，正式确立社会主义市场经济体制。　　(4)1998年～2012年(共13年)：人民币对黄金年均贬值率为11.27%　　1998年，商品房改革开始。　　(5)年(共6年)：人民币对黄金年均贬值率为17.89%　　2005年，我国开始实施以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、实行有管理的浮动汇率制度、人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富有弹性的人民币汇率机制
　　假设货币年均贬值率为10%,那么五年前的100元，折现值应该是100 *(1+10%)^5=161元。意思是，五年前的100元，和现在161元能买到的东西，差不多一样多。事实上，我们看五年来价格翻倍的物品，是很多。货币贬值这种现象，在短时间之内，比如一年半载，可能感受不深，但用比较长的时间跨度来对比，却是很清晰的。　　比如，成交价100万的房子，首付3成，贷款3年来算，真实的折现值是多少呢？　　P=30万+年供*/(1+10%)+年供*/(1+10%)^2+… +年供*/(1+10%)^30　　= 30万+ 53370*[(1-0.9091^30)/(1-0.9091)= 0.9　　=30万 + 　　=85.3481万元　　也就是说，贷款买房实际支付的钱，只是85万元左右，比全款100万元少，划算。话说回来，如果不允许贷款买房的话，房价会比较低。　　这里涉及的一个问题，货币贬值率是否会这么一直保持下去？　　自从金本位制取消之后，全世界都采用适度通胀刺激经济发展的策略，货币快速贬值将会成为常态。即使金本位制时期，货币也是在贬值，那些铸币者，在金币里掺的金子成分愈来愈少。而在发现美洲矿山时，欧洲物价爆涨1/3。　　-------------------　　推导过程可以更改如下：　　假设货币年均贬值率为17.89%，那么五年前的100元，折现值应该是100 *(1+17.89%)^5=227元。意思是，五年前的100元，和现在227元能买到的东西，差不多一样多。事实上，我们看五年来价格翻倍的物品，是很多。货币贬值这种现象，在短时间之内，比如一年半载，可能感受不深，但用比较长的时间跨度来对比，却是很清晰的。　　比如，成交价100万的房子，首付3成，贷款3年来算，真实的折现值是多少呢？　　P=30万+年供*/(1+17.89%)+年供*/(1+17.89%)^2+… +年供*/(1+17.89%)^30　　= 30万+ 53370*[(1-0.8482^30)/(1-0.8482)= 0.9　　=30万 + 　　=65万元　　也就是说，贷款买房实际支付的钱，只是65万元左右，比全款100万元少，划算。话说回来，如果不允许贷款买房的话，房价会比较低。　　这里涉及的一个问题，货币贬值率是否会这么一直保持下去？　　自从金本位制取消之后，全世界都采用适度通胀刺激经济发展的策略，货币快速贬值将会成为常态。即使金本位制时期，货币也是在贬值，那些铸币者，在金币里掺的金子成分愈来愈少。而在发现美洲矿山时，欧洲物价爆涨1/3。
　　@优雅的思想
13:03:00　　有的人，在哀叹担心贷款买房，害怕失业、害怕生病，压力大。　　有的人，在哀叹当年贷款贷少了，房子买少了，买小了。　　在大多数情况下，即使是买自住房，也是消费和投资的复合型。因为如果从社会观察家的角度看问题，会发现只在一套房子住一辈子的家庭是很少的，更多的家庭，在一生中不止换一套住，改善型置业是如此的普遍。　　从这个基本的立论点，下文从几个方面阐述，贷款买房的优势。　　第一，从消费者效用论看，贷款买房，...........　　-----------------------------　　楼主有点书呆子　　你没有考虑市场形势的变化
　　楼主讲得好，很透彻。
　　@8xl 48楼
20:44:25　　楼主有点书呆子　　你没有考虑市场形势的变化　　-----------------------------　　又一年即将过去，“市场形势的变化”又是什么？　　2012年10月，贷款买房的，所要付出的代价，普遍比现在小得多。　　事实胜于雄辩。
　　狮屎胜于熊便
　　楼主高见　　
　　thanks for sharing ，mark
　　上海浙商小商品城~小投资,大回报,即买即回报33% 　　分类： 购物中心 　　面积： 28平米 　　价格： 30万元 　　区域： 金山 - 金山新城 - 金山大道[ 　　《上海浙商小商品城》总占地面积：928亩，总投资20亿。　　总建筑面积：66万方，绿化率达：30%，得房率77--81%　　商铺面积26—163　　主力面积28--38平米；总价：26万200万不等 ， 主力总价30万—60万的铺子最多。 租前单价平均：25000元/平米；抵扣之后均价15000元/平米　　每间商铺都是独立产权，统一包租,统一规划，统一经营，统一管理，统一招商，五大统一，保障了业主交易安全性！　　产业由9幢独栋商业楼组成，地上为3层，地下一层为停车场。项目整体商业动态由义乌馆　　平湖馆、海宁馆、永康馆、金山馆五大主题商业元素组成。　　义乌馆集小饰品、珠宝、工艺品、玩具礼品、小家电等业态；平湖馆依托于近在咫尺的平湖外贸服装产业，集针织服饰、羽绒服、箱包、床上用品等业态；海宁馆与海宁皮革/皮草产业紧密联系，集皮革服装、裘皮服装、皮具、皮革原料等业态；永康是中国最大的五金制品生产地，永康馆经营业态主要是五金电器、生活用品、厨房用品、文体用品等；金山馆则依托于金山本地特色产业，业态主要有美食特产、外贸服饰、农民画、土布、酒品类等。　　项目是整个金山区最大也是唯一一个五金，建材，家具大型交易中心，并且区政府承诺今后将不会再建类似的商业，垄断整个金山市场，今后的投资回报绝对让您震惊，　　一、区位优势（长三角区位图）上海是长江三角洲经济圈公认的龙头城市，作为近代以来，中国先进经济形态的代表，90年代以来中国改革开放辉煌成就的缩影，上海拥有巨大的资源优势、人才优势和市场优势，随着2010年世博会的成功举办，昔日大上海向着国际化大都市和金融中心迈出坚定的步伐，上海的资源优势，、交通优势和市场优势成为整合长三角经济圈的有力条件。　　二、地段优势金山国际贸易城位于金山大道，金山新城以金山大道为城市中轴线，在金山大道的两侧集金融、商贸、外事、行政康乐和文化旅游等城市功能于一体，是金山推动与国际经济文化交流与合作的中心区域。　　三、交通优势随着2005年杭州湾跨海大桥通车，极大加强了上海作为国际经济、金融、贸易、航运中心的霸主地位。形成以上海为中心的三小时交通圈，长三角南翼诸城市与沪苏之间的距离缩短了120公里，在沪杭甬之间形成一个二小时的“
角”交通圈。进一步方便人流、物流往来，更加合理地配置区域内要素资源，从而提高长三角城市群的一体化程度。 离我们项目500米就是金山卫高速出路口，往西可到达浙江省各地，往东只需40分钟就可到达上海的两大机场:浦东国际机场和虹桥机场。加上A4、A5、A6和A30等%　　1.小投资高收益，投资即可收益40%，首付仅20万起。　　2.地铁22号线直达，未来上海最具发展潜力的新城区，是你投资的首选之地。　　3.五金市场空间大，上海新城建设大开发，装修材料需求大，购买力强，您的商铺是他们最好的选择。　　一期火热售空，二期在此基础上有很多优惠政策，低总价，高收益是每个投资者的心理愿望，我们开发商帮您实现小投资高收益的实际蓝图。　　主力铺型25—50平方米独立产权商铺！投资有保障！　　价格一层：2.2万—2.7万　　价格二层：1.7万—1.8万　　价格三层：1.2万—1.3万　　总价：总价30万—60万不等。可贷款！　　执行统一经营托管10年，每年租金按照房屋总价的8%回报最低,另外还返你的资金存在银行利率3%的回报　　团购唯一指定网，电话梅经理，优惠很大，团购名额有限，本月只剩23名额　　　　　　　　　　
　　请教楼主：我和老公还有2岁小孩三人住在老公后母为户主的房子里。但我还是想拥有自己名字的房子。我和老公住房公积金上共6万，定期储蓄5万，活期很少,都在事业单位上班，工资少，总年收入7万。县城的房价是3000左右。您觉得我有必要买房吗？　　
　　@lpf51 56楼
11:30:26　　请教楼主：我和老公还有2岁小孩三人住在老公后母为户主的房子里。但我还是想拥有自己名字的房子。我和老公住房公积金上共6万，定期储蓄5万，活期很少,都在事业单位上班，工资少，总年收入7万。县城的房价是3000左右。您觉得我有必要买房吗？　　-----------------------------　　如果你觉得，买房可以让你们的生活状况变得更好，那当然可以买啊。　　按照经济学的“生命周期假说”理论，人们在养老得到保障的前提下，尽早地、更多地购买物品和服务，可以获得最大的满足感和享受。因为，钱不能带到棺材里，转移到下辈子去。
　　不会是真的吧？
　　楼主是学术派多军。
　　谢谢您啊！　　
　　楼主还擅长其它领域吗？除了房价、经济。总觉得楼主很厉害，崇拜……　　
　　贷款必然是合适的，这还用说
　　现在房贷不容易申请了，年轻人们买房更加困难了。　　但在宏观上，这些货币政策，抑制了房地产的快速发展，避免了泡沫，楼市将会发展得更加健康。　　
　　回复第2楼(作者:@soushangpu 于
16:03)　　@优雅的思想
13:03:00　　有的人，在哀叹担心贷款买房，害怕失业、害……　　==========　　房屋的出租钱可以顶掉利息，首付钱的利息加上你后期贷款钱的利息绝对小于房价的上涨　　
　　回复第3楼(作者:@优雅的思想 于
16:05)　　银行赚的是存贷差　　有人也提出类似的疑问,房子涨价那么快,开发商为什么不屯着.　　这个问题亚……　　==========　　这是一个资金流速度的问题兑现慢了不如快了挣的多，可控风险也强　　
　　回复第7楼(作者:@优雅的思想 于
16:33)　　第三,比起老年人,年轻人贷款买房方面有优势.　　老年人贷款年限受控制是一个原因.　　此外,通……　　==========　　这话说的太对了厉害　　
　　@优雅的思想 63楼
14:56:15　　现在房贷不容易申请了，年轻人们买房更加困难了。　　但在宏观上，这些货币政策，抑制了房地产的快速发展，避免了泡沫，楼市将会发展得更加健康。　　-----------------------------　　说的很对
　　作者：优雅的思想　回复日期： 19:00:20　 回复　　-------------------------　　@aaffjj1234 14楼
19:19:14　　这位仁兄,已经把世界地图上房价跌过的城市都找出来了.　　世界上总共有多少个国家,多少个城市,房价跌过的城市有多少.　　房价涨过的时间有多长,跌过的时间有多长.　　用概率学来分析,答案不就很清楚了么　　========================================　　周期性是一种普遍的经济现象。　　.　　地球的自传具有周期性，形成日出日落的自然景观。地球的公转具有周期性，形成春夏秋冬的四季轮回。　　.　　经济......　　-----------------------------　　如果任何事物都有规律性，那就永远没有穷人和富人之分了1!
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