夫妻一方擅自抵押共有房产有效吗？_抵押贷款_贷款攻略 - 融360
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夫妻一方擅自抵押共有房产有效吗？
　　急需使用大额资金时，很多人首先想到的便是挥发不动产的潜在价值，用房屋抵押的方式获得现金流，以填补资金缺口。办法很是奏效，但是如果没有征得配偶的同意，就擅自将夫妻共有房产做抵押的做法合理吗？让我们从发生在张亮身上的故事，寻找答案吧。
　　因为生意上急需用钱，张亮在妻子不知情的情况下，将夫妻共同所有的一套房屋抵押给银行，申请了房屋。为了成功获贷，他还找了一位女子假扮妻子，到房管局共同办理了房屋抵押登记手续，并且在抵押合同上代签了妻子的名字，最终获得了30万元。一年多的时间，妻子一直被蒙在鼓里。直到有一天，张亮的生意陷入危机，难以还清贷款，银行要起诉张亮，督促其还贷。无奈之下，张亮向妻子坦白了自己瞒着她贷款一事，并乞求她原谅。妻子听后气愤不已，和张亮吵了几个月后，二人最终决定分道扬镳，准备离婚。
　　离婚分割财产时，妻子认为，这套房屋属夫妻共同财产，丈夫无权一个人擅自主张用作抵押。于是，将抵押合同上的签名进行了笔记鉴定，索取了房屋是在自己毫不知情的情况下进行抵押的证据后，向法院提起了诉讼，要求确认抵押合同无效。
　　法院审理后认为，根据《担保法解释》第54条规定：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。而张亮用房产抵押贷款时，并没有征得妻子的同意，房产抵押登记缺乏共有人同意抵押证明，虽办理了抵押登记，但缺乏抵押必备条件，最终认定此抵押合同为无效合同。
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夫妻共有房产单方抵押的效力问题探析
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夫妻共有房产单方抵押的效力问题探析
关注微信公众号共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效
谷某某与张某等确认合同无效纠纷上诉案
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)一中民终字第3480号
　　上诉人（原审被告）谷某某。
　　被上诉人（原审原告）张某。
　　被上诉人（原审原告）郝某某。
　　原审被告张某某。
　　上诉人谷某某因与被上诉人张某、郝某某，原审被告张某某确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第22908号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官王晴、黄占山参加的合议庭，于日、日公开开庭进行了审理。上诉人谷某某的委托代理人，被上诉人张某、郝某某的委托代理人，原审被告张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　张某、郝某某在一审中起诉称：日，郝某某与张某某协议离婚，并在离婚协议书中约定张某某在协议签署后十五个工作日内将北京市海淀区永定路西里10楼东门1308号房屋过户到张某名下。日，张某某起诉郝某某要求撤销离婚协议书有关内容，后被海淀区人民法院判决驳回。在此之前，即日，张某某与谷某某签署《借款抵押合同》，张某某将本应属于张某所有的房屋擅自抵押给了谷某某。根据我国《物权法》及《民法通则》等法律法规的规定，张某某擅自将房屋抵押的行为属于无权处分，其与谷某某签署的《借款抵押合同》依法应当归于无效。请求法院判决：确认张某某与谷某某签署的《借款抵押合同》无效。
　　张某某在一审中答辩称：《借款抵押合同》是张某某和谷某某签订的，尊重法院的判决。
　　谷某某在一审中答辩称：谷某某对张某与张某某的家庭纠纷不清楚，和谷某某与张某某的《借款抵押合同》无关。张某某借谷某某的钱并以房屋进行抵押，没有违反法律和相关法规的规定，请求法院驳回张某的诉讼请求。
　　一审法院审理查明：张某某与郝某某原系夫妻关系，张某系二人之女，张某某与郝某某于日签订了《离婚协议书》。该协议约定，现有男方名下独立产权房屋两套：分别位于“北京市海淀区永定路西里10楼东门1308号”（以下简称“1308号房屋”）和“北京市海淀区西四环中路39号2号楼702室”。两套房屋及房屋内的所有物品，除男方专属生活物品（衣物、洗漱用品、首饰）外，全部归属女儿张某所有。男方必须按照协议约定在办理离婚手续后十五个工作日内过户到两套房屋产权归属人：张某名下。后张某某与郝某某于协议签署当日办理了离婚手续。张某某与谷某某于日签订了《借款抵押合同》，约定：张某某（甲方）欠谷某某（乙方）货款（或贷款）叁佰万元暂时不能偿还，甲方为担保还款，经与乙方协商一致，特订立本抵押合同；抵押物名称房屋，地址海淀区永定路西里10号楼13层东门1308室，产权证号：京房权证海私成字第201568号；价值360万元；抵押期限为1年，自日起，至日止。日，张某某就抵押一事与谷某某办理了抵押登记，有《房屋他项权证》载明：X京房他证海字第105546号；房屋他项权利人谷某某；房屋所有权人张某某；房屋所有权证号京房权证海私成字第201568号；房屋坐落海淀区永定路西里10号楼13层东门1308；他项权利种类一般抵押；债权数额人民币300万元。庭审中，郝某某称涉诉房屋是夫妻共同财产，做抵押登记时不知道，主张不同意张某某将房产抵押给谷某某。但张某某主张诉争房屋不是夫妻共同财产，因离婚协议中写明“男方名下独立产权房屋两套：分别位于北京市海淀区永定路西里10号楼东门1308号……”该房产属于其个人财产。张某主张张某某在与郝某某的婚姻家庭纠纷过程中，擅自伪造借款事实，将房子抵押给了谷某某，并向法庭提供了张某某诉郝某某离婚后财产纠纷一案于日庭审笔录，该笔录第三页载明：“审：原告，房产证记载了已设定抵押，房产抵押给谁了？原：抵押给了谷某某。审：为何抵押给他？原：因为买房及还702号的房贷向他借了300万。审：何时借的？原：2002、3年借的。审：双方在协议离婚时是否提到此笔债务？原：没有。因为我为了家庭生活得好一点，我自己扛。我没有告诉家里面。”该笔录第八页载明：“审：离婚时还有300万外债，为何当时没有说?原代：一开始原告起诉要离婚，是原告女儿放假回来，起草了协议，让原、被告协商。”第十页载明：“审：双方在协议书第5条第3款约定双方无债务，为何在诉讼中称借款300万，而将1308号房屋抵押？原：我之前欠的钱，我自己扛。审：为何说没有债务？原：（原告不语）”张某某对庭审笔录内容予以认可，主张因笔录中提到的300万元借款债务而将1308房屋抵押给谷某某。谷某某主张张某某和家庭说什么与自己无关。张某另向法庭提供了证人郭学军的证言，主张谷某某与张某某关系极为密切，谷某某介入了张某某的家庭纠纷，与张某某串通伪造了借款事实，以帮助张某某拒绝将房子过户给张某的目的。张某某对证人证言的真实性予以认可，称因为无力偿还，谷某某催债，产生了证人证言所述事件。谷某某对证人证言不予认可，主张证人是张某母亲的同事，有利害关系，并称在本次诉讼中才知道张某某处于离婚纠纷中。谷某某主张张某某于2010年向其借款260万元，其中，日借款170万元，11月9日借款90万元，有50万元通过银行转账的方式，其余都是现金方式借出，后用1308房屋做的抵押，但未向法庭提供银行凭证。谷某某主张有《借款合同》和保定市中级人民法院的民事调解书可以证明借款事实存在，并向法院出示了借款合同复印件，载明：“甲方：谷某某；乙方：张某某；甲方于今年9月17日借给乙方170万元，双方确认截至今天，本息合计171.5万元。甲方增加借给乙方90万元，借款总额261.5万元，大写贰佰陆拾壹万伍仟元整，借款期限壹年，年利息6％，借款到期日为日，还款的本息合计2
900元，大写贰佰柒拾柒万壹仟玖佰元整。甲方签字：谷某某；乙方签字：张某某；日”另查，河北省保定市中级人民法院于二O一二年七月十八日出具（2012）保民二初字第18号民事调解书，该调解书载明，“经审理查明，日，被告启动工程项目需要资金，向原告借款170万元，约定年利息　6％。日，借款总额增加到261.5万元，双方并重新签订了《借款合同》。被告于日以其名下的位于海淀区永定路西里10号楼东门1308号房产抵押担保，并于次日签订《补偿协议》。到了约定的还款日期，被告未还款。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告张某某于日之前向原告谷某某还清借款本息共计2882700元……”。张某主张张某某在离婚协议书中称没有债务，在2012年3月庭审笔录中又称年借款300万元用于购买房屋、偿还贷款，在借款抵押合同中称借款用于工程保证金，及在保定市中级人民法院的调解书中所述前后均不一致，且张某某与谷某某关系特殊，二人相互串通进行房屋抵押。张某某主张对于表述不一致的原因有可能是欠债太多，搞混了。张某主张张某某与谷某某恶意串通虚假诉讼，保定市中级人民法院（2012）保民二初字第18号民事调解书不能证明张某某与谷某某存在真实的债权债务关系。张某向法庭提供了部分工商登记资料，其中《北京昊海泰达建筑有限公司股东会决议》载明：“日北京昊海泰达建筑有限公司股东会在北京市房山区阎村镇燕房工业园区609号公司办公室召开，应到股东二人，实到股东二人。代表100％股额。会议由谷某某主持，张某某记录。”张某主张张某某与谷某某自2004年以来就共同设立公司，且为唯有的二位股东，关系极为密切，对此，张某某称以上证据证明与谷某某存在业务往来，有债权债务关系合情合理。谷某某称与张某某是商业合作伙伴。再查，张某某曾于2012年3月以离婚后财产纠纷为由起诉郝某某，经调取日庭审笔录，该笔录第七页载明：“审：离婚协议书中所记载的两套房屋都是双方婚后购买的吗？原：是。”
　　上述事实，有各方当事人陈述、房屋所有权证、房屋他项权利证、《借款抵押合同》、民事调解书、工商登记资料等证据及庭审笔录在案佐证。
　　一审法院判决认定：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。本案中，张某某主张诉争房产属于张某某个人所有，但该院认为根据张某某与郝某某所达成的离婚协议中的表述及相关法律规定，该房产应为张某某与郝某某的夫妻共同财产而非张某某个人所有，且张某某未向该院提供其他证据予以佐证，因此该院对张某某的主张不予支持。同时，张某某与郝某某离婚时约定将上述夫妻共同财产归女儿张某所有，并约定了张某某在办理离婚手续后十五个工作日内过户到张某名下，由此可以视为张某某与郝某某在离婚协议中对该房产的处分属于双方对夫妻共有财产的处分。但张某某在张某、郝某某不知情的情况下私自将1308号房屋进行了抵押，侵害了张某、郝某某的利益，因此该抵押行为无效，故该院认定张某某与谷某某签订的《借款抵押合同》无效。综上所述，依据《最高人民法院关于适用&&A
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href="javascript:SLC(12418,0)"&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第五十四条第二款规定，判决：确认张某某与谷某某于二O一一年十月十一日签订的《借款抵押合同》无效。
　　谷某某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清，谷某某在与张某某签订《借款抵押合同》是对张某某的家庭纠纷情况不清楚，不知道会损害第三人的利益，且房产登记在张某某名下，谷某某不存在恶意。一审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定谷某某已经取得了抵押权。一审审理程序违法，一审在法庭辩论结束后又同意追加原告，违反民事诉讼“不告不理”的原则。郝某某与张某提起诉讼所基于的法律关系是不一样的，郝某某基于共有关系，张某基于赠与关系，本案不属于法律规定必须追加原告的情形。综上，谷某某请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回张某、郝某某的一审诉讼请求，由张某、郝某某负担诉讼费用。
　　谷某某向本院提交以下新的证据予以证明：河北省保定市中级人民法院（2012）保执字第54-1号执行裁定书。
　　郝某某、张某服从一审法院判决，其针对谷某某的上诉理由答辩称：张某某与谷某某之间不存在借款关系，《借款抵押合同》缺乏事实依据，应依法确认无效。张某某与谷某某关系密切，相互串通损害张某和郝某某的利益。一审程序不存在问题。综上，郝某某、张某请求二审法院驳回谷某某的上诉请求，维持一审判决。
　　张某某服从一审法院判决，其在二审中陈述称：不同意一审判决，《借款抵押合同》合法有效。
　　张某某向本院提交以下新的证据予以证明：1、协议书；2、出资证明；3、借款证明；4、借款协议；5、协议书；6、北京市公安局询问通知书；7、函；8、股份转让协议书；9股份转让款协议书；10、股东会决议。
　　本院经审查认为：张某某二审提交的证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中新证据的范畴，且郝某某、张某不同意发表质证意见，故对张某某在二审中提交的证据本院不予采信。谷某某在二审中提交执行裁定书证明张某曾对保定市中级人民法院的民事调解书提起过执行异议，但结果被驳回，本院认为，该证据与本案争议焦点无关联性，就此本院亦不予采信。
　　本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
　　上述事实，尚有双方当事人在二审中的陈述意见在案佐证。
　　本院认为：本案系确认合同无效纠纷，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用&&A
class=alink
href="javascript:SLC(12418,0)"&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。《借款抵押合同》中张某某提供抵押的房产系其与郝某某夫妻关系存续期间取得，应属于张某某与郝某某的共同财产，因张某某签订《借款抵押合同》未经过郝某某同意，故一审判决判定《借款抵押合同》无效并无不当。谷某某上诉称一审审理中同意追加郝某某为原告，属程序违法，对此本院认为，本案中，郝某某作为抵押房产的共同共有人，与本案有直接的利害关系，一审法院在审理过程中，根据张某的申请，追加郝某某为原告，不存在程序违法之处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费三十五元，由张某某负担（于本判决生效后七日内交纳）。
　　二审案件受理费七十元，由谷某某负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。
审　判　长　　　 蒋　巍
代理审判员　　　 王　晴
代理审判员　　　 黄占山
二○一三 年 四 月 十八 日
书　记　员　　　 焦　媛　　　　　　　　　　
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。股票/基金&
以夫妻共有财产单方设定抵押的行为有效吗？
　　案情介绍　　原告：张某　　被告：A银行　　黄某（抵押人，系张某丈夫）　　日，A银行与借款人B公司、抵押人黄某签订了一份最高额抵押担保借款合同，合同约定自日起至日止，A银行向B公司发放贷款，由黄某房产为B公司提供抵押，并办理了抵押登记。合同签订后，A银行按照合同约定发放贷款，贷款到期后B公司一直未还款，A银行在多次清收无果后，于日诉至法院。法院于2013年10月判决B公司偿还贷款本息，同时，判决A银行对抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。　　日，抵押人黄某之妻张某对借款人及抵押人提起诉讼，认为黄某未经其本人同意而抵押夫妻二人共同房产的行为无效，而A银行对夫妻二人房产的抵押拍卖行为不合理。　　原告张某诉称：　　抵押房产系我与黄某夫妻共同所有，2013年11月，我看到上述判决书，才知道A银行与黄某没有经过我同意，于日将夫妻共有房产为B公司贷款提供抵押担保，侵犯了我的共有财产权，请求法院确认抵押担保合同无效。　　被告A银行辩称：　　房屋所有权证所记载的所有权人只有黄某一人，并未登记其共有人，且产权证一直由原告与黄某夫妻保管，产权证上载明了设定抵押担保的事实，原告对此抵押从未提出异议，即使在2013年7月我方起诉黄某时，原告对抵押效力也未提出任何异议，就应视为原告对房产抵押是已知、认可的。故抵押合同有效。　　法院审理及判决：　　法院查明，黄某与原告系夫妻关系，共同生活于一处。　　黄某将夫妻共同财产进行抵押属部分无权处分，但不属于合同无效的情形。根据《合同法》第52条、《担保法》第54条第二款规定，法院最终判决驳回原告的诉讼请求。　　案例评析　　本案争议焦点为：夫妻一方将共有房产作抵押，该抵押合同是否有效？　　法院认为，两被告签订的最高额抵押担保借款合同，虽然涉及原告的房产利益而未经原告书面同意，但原告并未主张两被告串通损害其利益，更未提供证据证明，所以被告黄某将夫妻共同财产进行抵押属部分无权处分，但不属于合同无效的情形，不能以此确认该合同无效。故对于原告要求确认两被告签订的最高额抵押担保借款合同无效的诉讼请求，法院不予支持。　　涉案房产登记于黄某个人名下，原告并非是该涉案房产的登记权利人， 因此，A银行在与黄某签订最高额抵押担保借款合同时，未书面取得原告同意就并无不当。两被告签订最高额抵押担保借款合同后，即办理抵押登记，程序合法，该抵押权自登记时设立，抵押登记可对抗第三人。　　原告作为涉案房产的实际权利人之一，与其丈夫即黄某共同收执具有抵押记载的房屋所有权证十余年之久，却在2013年11月法院作出判决书后诉称对抵押担保不知情，此诉称有违常理，故法院不予采纳。如果原告坚持认为被告黄某擅自将夫妻共同房产进行抵押造成其损失，原告可予离婚时要求被告黄某予以赔偿。　　根据《担保法》司法解释第54条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”本案中，A银行取得抵押权是善意的，原告张某作为共有人应知道其共有的房产被抵押而没有提出过异议，这就符合《担保法》相关规定，因此抵押合同有效。　　案例启示　　本案中，法院采纳了银行的观点，即推定原告对抵押担保行为知道或应当知道，从而判定抵押有效。但司法实践中，对于类似案件法院在裁判思路上存在分歧，个案裁决结果不一。为防范和避免抵押无效纠纷，银行在设立抵押权时，应对抵押物进行实地查看，除对抵押物的权属进行核实外，还应对抵押物实际占有、使用情况进行调查。查明是否有共有人，以共有财产设定抵押担保时，必须经共有人同意。同时，妥善办理抵押物登记手续，严格按照相关规定办理登记手续。　　（镇江农金学会课题组）
（责任编辑：HN666）
06/26 03:1706/06 08:3505/23 01:51
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