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广州中大商圈扩容新增105万㎡商业面积
■广州长江（中国）轻纺城■广州联合交易园区■珠江国际纺织城■恒业丰天雄纺织城■新快报记者李琳 黄颖上周五，中大纺织商圈（简称中大商圈）内的珠江国际纺织城和广州联合交易园区分别举办开业、开园仪式。随着两大项目的加盟，中大商圈今年新增105万平方米的商业面积，其总商业面积将超过浙江的柯桥商圈，成为亚洲规模最大的纺织商圈。这也标志着中大商圈正式迎来产业升级的新时代，商圈内商铺租金也在上升，从去年底到现在半年左右时间，中大商圈的批发商铺租金已经涨了一成多。亚洲规模最大的纺织商圈据悉，早在两年前，海珠区政府开始采取系列措施加快中大商圈的升级换代，推动实现三级政府建设“中大布市千亿商圈和全球纺织品牌采购中心”的规划目标。一是通过整合各商场资源更好地解决商圈配套设施不完善的问题；二是“升级”，除了硬件方面的提升外，更重要的是中大商圈经营模式的改变，它不能再停留在“现金、现货、现场”的“三现”交易模式上，而需要引入新的交易模式；三是“延伸”，即产业链的延伸。往西走，新港路已逐渐形成以布匹、服装为主的产业带，包括广州美术学院带动起来的服装设计产业等；往东走，在赤岗一带，服装创意产业园及国际服装科贸园等已启动。作为中大商圈升级换代的新项目，珠江国际纺织城现已正式开业，广州联合交易园区开园后也将在下半年正式开业，它们的加盟大大加快了中大商圈扩容的步伐。去年，整个中大商圈总商业面积已经超过100万平方米，有40多个大小专业市场，商铺超过15000间，从业人员达4万多人，年交易额也超过300亿元。今年，随着两大新项目的加盟，预计今年商圈总商业面积将超过210万平方米，交易额将达500亿元，商圈正逐步向“中大布市千亿商圈”目标迈进。而中大商圈总商业面积也将超过浙江的柯桥商圈，成为亚洲规模最大的纺织商圈。电子商务成新卖点据了解，两大新项目最大的亮点是引入了新的商品交易平台，这也正是中大商圈升级换代所必需的。其中，珠江国际纺织城与政府部门共同打造了中大布市电子信息网（www.prttc.com），商家和采购商可以通过网上看样订货、网上支付等方式进行交易；它还打造了“全球纺织直通车”，在2010年、2012年两次带领纺织商家赴韩国参展，拓展国际市场。而广州联合交易园区内设有广州商品交易所，该所也是通过电子竞价、电子交易的方式进行交易的，既可以交易大宗的纺织商品现货，还能进行企业股权、知识产权转让等的交易。也就是说，两个新项目都改变了中大商圈传统的“三现”交易模式，以最新的电子商务交易模式推动商圈的升级换代。龙头企业进驻打造总部基地据了解，两大新项目现已吸引了宇华、天马、恒业、大宇、建润等龙头企业进驻，它们往往是一层或半层大手笔地租铺、租写字楼，在中大商圈设立总部，也有不少设计师工作室进驻设立总部，中大商圈“纺织总部基地”的雏形基本形成。另外，目前中大商圈还吸引了大批来自韩国、日本，甚至欧洲等地的企业进驻，开始从原先主打的中低端产品向国际高端产品发展。中大商圈项目看真D新场铺租平，旧场空铺少珠江国际纺织城位于逸景路，总建筑面积90万平方米，包括40万平方米的展示中心，50万平方米的写字楼、酒店、商务公寓等综合商业配套。商场今年5月正式营业。商场首层商铺面积30-60平方米，层高6.4米，月租金折后500-600元/平方米，租赁期7年，首付全部租金的一半。如一间50平方米的商铺，7年租金一共210万元，首付一半为105万元。目前首层空铺极少。2层商铺面积50-100平方米，层高5.9米，月租金折150元/平方米，首付1年租金，现在有少量空铺。3层商铺面积50-100平方米，月租金折后65元/平方米，租期不限，有大量空铺剩余。广州联合交易园区位于新港西路，地铁八号线中大站B出口对面，占地面积15万平方米，有3000多个商铺。其首层铺出租率八成以上，月租金折后120-450元/平方米；2层以上商铺月租金折后50-200元/平方米。其商铺面积间隔灵活，从几十平方米到上千平方米都有。项目上周五正式开园，园区内的广州商品交易所开始试运行，整个项目将在下半年开业。广州国际轻纺城位于新港西路，建筑面积30万平方米。商场1-3层共有2000多间面料商铺；负1层是辅料广场。目前该商场基本满租，首层商铺月租金500-1000元/平方米。恒业丰天雄纺织城位于逸景路，与天雄布市一路之隔。商场共3层，大多数铺位1-3层一齐出租，1层为铺面，2、3层为仓库。因为最靠近天雄布市，所以最受转场商户欢迎。目前其临街铺位空铺不太多，首层街铺月租金130-170元/平方米，面积30-100平方米，无需顶手费。首层铺层高4.5米，可多间隔出一层作为仓库。商场内侧的商铺也有放租，月租金90-100元/平方米，面积20-30平方米。其租铺合同期为5年，首付1年租金。广州长江（中国）轻纺城位于瑞康路与逸景路交会处，建筑面积40万平方米，有6000多个商铺，定位为面、辅料一站式采购基地。目前，其北楼的针织城租金较高，商铺面积20-30平方米，月租金第一年3万-8万元/间，每年递增10%；南楼梭织城租金较低，其首层租满了，2层尚有空铺出租。商铺面积与北楼差不多，月租金每间比北楼的便宜元，均无顶手费。最新租情租金上涨一成多今年以来，中大商圈有不少大动作，老项目凤和天雄纺织城（简称天雄布市）拆迁，加上珠江国际纺织城、广州联合交易园区的加盟，直接拉动周边批发市场商铺的租价上升。业内人士表示，从去年底到现在半年左右时间，中大商圈商铺的租价整体涨幅有一成多。专做西装面料批发生意的商户陈先生原来在天雄布市租有档口，后来生意扩张，几年前又在广州长江（中国）轻纺城、广州国际轻纺城开了店。今年，陈先生还在珠江国际纺织城和广州联合交易园区也租了新铺面。据陈先生介绍，去年底天雄布市传出拆迁消息，场内的300多个商家开始“转场”去了周边的商场，当时周边商铺租金已经开始上升。“现在商圈里很多临建性质的旧场都被拆了，环境稍好一点的成熟旺场，像广州长江（中国）轻纺城、广州国际轻纺城这些，一楼的铺租都要500-1000元/平方米/月，有些位置好的铺月租金单价还要两三千元，比天河城铺租还贵啊。而且这些成熟旺场商铺基本都租出去了，只能找转租铺，今年这些商场铺租又涨了一两成，还要付给原商家几万甚至几十万元的顶手费。”与同区的成熟旺场相比，珠江国际纺织城、广州联合交易园区虽然是新场，人气还有待提高，不过因为项目配套齐全，其租金报价都不低。像珠江国际纺织城，现在一层的商铺租金报价接近1000元/平方米/月，扣除开业优惠折扣后也要500-600元/平方米/月，比去年底涨了一成多；广州联合交易园区的首层商铺，租金原本也要500-1000元/平方米/月，打了折后可优惠到120-450元/平方米/月，二层商铺租金50-200元/平方米/月。但据招商负责人透露，园区下月将涨租一成至两成。 (新快报)
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消费需求、习惯、结构的变化，让传统面临很大挑战，尤其对于集合强势品牌的高端商业来说调整难度更大。在华贸中心创始人、北京置业公司董事长房超看来，供方发生变化之后需要重新诠释商业内涵，商业终极目标应该是“打造和引领生活方式”。北京华贸中心主力店SKP（原新光天地）百货在品牌调整时难度很高，说服奢侈品牌非常不容易，但商业需要有前瞻性，能代表中国零售业发展水平的项目尤其要勇于革新。
平台效应改变商圈
SKP百货出现以前，北京与上海的高端商业发展仍有很大差距，尤其在国际一线品牌的引进方面，北京一般并非首选城市。房超认为，在北京SKP发展成熟成为全国的高端商业地标后，不仅了国际一线品牌对北京商业市场的态度，也提升了北京商业的国际化水平。
谈到北京SKP今年的改变，房超说，很需要勇气。奢侈品牌一向强势，能说服每一个品牌相当不容易。从年度销售业绩上来看，北京SKP近年增长势头依然迅猛，正朝着百亿目标冲刺。这个阶段投入巨额资金优化调整，说明项目在进行有前瞻性的改变，以不断注入新活力，从而保持增长。今年上半年，在仍有楼层封闭式改造的情况下，北京SKP仍有3.8%的销售增长。
电商的出现不仅改写了零售业格局，更改变了消费者的需求、习惯、支付方式。房超说，每个国家零售业发展中都会出现对行业未来、生活方式带来冲击甚至危机感的新生事物。这就要求实体商业的供方平台不断发生变化，也鞭策经营者不断思考如何提升平台，通过平台改变整个商圈，引导消费者的习惯，改变消费者的感受。
商业内涵不应有差距
从2003年北京华贸中心启动到2007年建成、投入运营，迅速成为北京商业地标，直接推动北京CBD东扩。商业定位层级很多，华贸的目标是做有国际化水平、很有特色的顶端部分。2011年开始，华贸主力店北京SKP连续四年蝉联全国年度销售额最高、最赚钱的高端百货。华贸写字楼名列中国甲级写字楼第二，、渣打银行、澳新银行、蒙特利尔银行等260多家跨国金融机构及行业领袖企业入驻，华贸楼宇经济每年产生利税税源大约80亿元。
房超表示，供方平台的想法很重要，不同城市的商业项目不应千篇一律，但秉承的理念、标准和围绕消费者诠释的商业内涵不应该有差距。房超说，华贸中心第二个项目选址惠州，初期考察时这里的写字楼品质一般，因为缺失氛围办公群体也很随意。“你会看到他们有提着盒饭走到大楼里的，还有穿着拖鞋的，着装也很休闲。在惠州做与北京华贸中心同水平的写字楼项目，看似很有压力，但惠州城市发展本身基础很好，只是平台作用没有发挥，也没有引导消费群体改变。”在房超看来，惠州在珠三角地区有很好的城市规划、自然资源、产业集群。按照国外的标准，人口达到100万就是大城市，惠州人口数量已过百万级，是很有发展潜力的城市。考虑到市场需求，与北京华贸写字楼相比，惠州华贸写字楼规模做了适当缩减。目前，惠州华贸写字楼租金水平与厦门、广州基本相同，整个惠州华贸中心项目被誉为“珠三角新地标”。让房超最为欣慰的是，“来这里上班的人在有品质感后会逐渐被氛围引导，穿着拖鞋、拎着盒饭的情况也不会再出现了。在惠州华贸中心工作，甚至成为了一种身份的象征”。
商业地产的属性决定了这个领域里需要高投入，收益周期长，没有快钱。在北上广深选址困难后，很多商业地产开发商对于二三线城市抱着冒进的想法，低端同质化竞争，向市场提供不符合需求和期许的项目。而惠州华贸中心的成功经验表明，二三线城市本身同样需要高品质的项目。
好商业不过剩
十年来，城镇化进程加快，在房超看来，商业地产在“量”上的确有了飞跃，但在“质”上没有得到太多提升。多个城市的行业数据也表明，近两年新建商业物业库存很高，能完成高品质招商、成功运营的寥寥无几。
面对城镇化进程加快带来的无序开发，他感到无奈又惋惜。房超说，行业里很多人在讲商业地产开发已经变成一片红海，但过剩的是盲目进入这个领域中的无特色项目，一些能代表中国零售业发展水平的优质项目仍很稀缺。他认为，千篇一律的同质化项目最终都有可能成为城市垃圾，而为这些项目埋单的成本高昂。在下一步城市化发展中，开发商应该在新常态下从量变转换到质变。
房超身上肩负着“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的使命感，他始终相信不同城市中的不同消费群体都有对美好、品质生活的共同追求，在需求同步的前提下，就应该去创新开发以“打造和引领生活方式”为终极目标的商业物业。
本文来源：北京商报
作者：刘宇
责任编辑：王晓易_NE0011
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