关于二手房贷款和二手房贷款额度与房龄的关系_百度知道
关于二手房贷款和二手房贷款额度与房龄的关系
我最近看好了一处房子，总价是54万，房子大概是2000年左右的房子。我想贷款20万，但是今天在公积金中心工作人员告诉我只可以贷12万。我每个月的公积金是272（个人+公司），单位和个人的缴存比列都是8%我想请问按照我的条件我最多可以贷款多少？还有就是想了解...
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
　　一、二手房房龄对中介代办贷款流程的影响　　二手房房龄较高会直接影响房屋中介机构代办贷款的流程，但是不同的中介机构在处理方式上有所不同，但大概有三种方式，具体如下：　　①对于房龄较老的房子，一般会处理的谨慎一些，因为房龄和贷款额度是直接挂钩的。一般流程是在签订二手房买卖合同之后，再签订贷款合同，然后上报审批，银行审批通过之后再过户，买方见收件单付首付款。　　②一般对于房龄较老的二手房，在贷款方面多少会遇到一些“问题”，因为银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而且各个银行对房龄与贷款额度的要求也不尽相同，但可以肯定的一点是，房龄越老，贷款额度越低。　　③对于一些实力较强的房屋中介，即使是房龄较老的二手房，通过相应的合法渠道，贷到款是不成问题的。不过在合同条款方面，一般对于贷款批不下来而造成的违约责任并不是所有的二手房买卖合同中都会约定。　　二、银行看法　　我国商品房市场是最近十几年走向成熟的，而15年以上的房子较旧，如房型不合理、功能落后、无停车场等，不太符合现代人的居住需求。此外，老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款，银行也难以处置。因此，银行在给这部分房源贷款时比较慎重。不过，如果找已结清房产贷款的亲友担保，获得贷款的几率会增大。　　工行、农行、建行、中信银行等多家银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而比较新的二手房贷款则比较受欢迎。同时，房龄也会对贷款年限和贷款比例产生双重影响。一般来说二手房的商业贷款年限因不同银行有不同规定，通常是房龄加贷款年限不超过35年且房屋必须是在1987年后建造的，不过夜有的银行规定必须1990年以后建成的且拟抵押房屋的建筑面积不得低于50平方米。
即个人缴存部分的公示来算，你个人缴存才136元，公积金管理中心都说你只能贷12万，那就错不了。再凑凑钱吧。房龄越长公积金贷款，有的城市按照个人缴存比例计算，显然贷的不多了。有的城市按照公积金卡内余额的倍数计算，比如可贷余额的15倍。你显然属于前者，可贷款的年限就越少
本回答被提问者采纳
房龄10-20年的最高可贷六成公积金买二手房对于房屋年限是有要求的，房龄5年内的贷款年限不超过25年，房龄6-19年的贷款年限不超过20年，房龄20年以上的贷款年限不超过10年，30年以上房龄的不予贷款。而可贷款额度也受贷款年限的影响
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房龄和使用年限都有可能影响贷款年限_张家港房产
买房要当心
房龄和使用年限都有可能影响贷款年限
&发表于： 14:24:58&&共被阅读过903 次&&
&&& 成熟的配套设施、完善的小区环境、相对较低的房价……近日，家住江北的余女士通过前后两个月的对比，终于选中了离现在家比较近的一套二手房。&&& 100多万的房子最终谈成94万，中介说，30年房贷没问题。但是，签约的时候，银行却说，房贷最多只能23年。
&&& 原来，二手房土地使用年限和房龄都会影响房贷年限，如果房龄超过10年，部分银行还拒绝办理贷款，而这样的二手房已经占到我市在售二手房的两成以上。&&& 忽视土地使用年限，每月多还700块&&& 接近两个月的看房、选房，江北的余女士和家人最终选中了北滨路的一套二手房（
）。这套房无论是户型朝向、小区环境、配套设施都让余女士很满意，最让余女士满意的是，在国家出台“满2年免缴营业税”政策之前，中介告诉她，这套房子建造时间是2008年，已经满了5年，无需缴营业税。&&& 双方最终敲定了房屋价格上限94万元。中介告诉余女士，经过争取，银行在对房屋进行评估后，给出了最高贷款（
）金额为63万元，贷款30年应该没有问题。&&& 但余女士没想到的是，准备好申请材料，跟着中介到银行时，银行却拒绝给予30年的房贷。&&& “根据房产证上，你们房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能贷23年。”汇丰银行重庆某支行房贷销售主任蒋小姐说。&&& 房贷年限骤然缩短7年。“原本每个月只要还3800元，现在每个月要4500元左右。” 余女士说，这跨度太大，但当时已骑虎难下，只得硬着头皮签了字。&&& 土地使用年限和房龄千万别搞混了&&& 余女士纳闷的是，中介说了，房屋修建时间为2008年，那么按50年的土地使用年限计算，也还有43年时间，怎么算下来只剩38年了呢？&&& 对此，中原地产的朱先生解释说，房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起，而我们常说的房龄，则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算，“至于使用年限为何缩水，这可能是因为开发商从拿地到修建再到交房需要一个漫长的过程，大概七八年之久。”&&& “从头到尾，中介对房屋的介绍只提了两个数字，一是满了5年，二是建造时间是2008年，没想到是这么个结果，有种被欺骗的感觉。”余女士对中介未尽到的告知责任非常不满。&&& 你的年龄，房龄，使用年限&&& 这些都可能影响贷款年限&&& 那么，除了土地使用年限外，还有哪些因素会影响贷款年限的长短？&&& 记者对我市12家银行进行调查发现，基于对房贷风险的容忍程度不同，不同银行对二手房的房贷年限有不同的计算方式。&&& 购房人年龄最关键&&& 记者调查发现，不管是二手房还是新房，只要涉及房屋贷款，就与购房人年龄有关。&&& 其中，有5家银行要求贷款年限+贷款人年龄小于70。&&& 而中国建设银行规定得最为详细，如果购房者是男性，那么，贷款年限+贷款人年龄要小于65，而如果是女性，那么贷款年限+贷款人年龄要小于60。&&& 使用年限有的不看房产证&&& 在调查的12家银行中，2家银行不做二手房的房贷业务。&&& 其中，包括农行、工行、交行、汇丰银行的4家贷款年限与土地使用年限挂钩，算法也不尽相同。&&& 例如，交行只要求贷款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的汇丰银行要求的最高贷款年限=土地使用到期日期-（本年年份+15）。而这个15，据介绍，是公司规定的“风险日期”。&&& 所以，余女士的房贷年限就变成2053年-（2015年+15）=23年。&&& 值得注意的是，有三家银行依据的土地使用年限是房产证上写的使用年限，但是，农行除外。&&& 农行重庆分行人士说，超过35年的才能办理最高30年的贷款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房产证上写的还不算，必须通过银行指定的评估公司对房子的剩余使用年限进行评估。&&& 房龄也有影响&&& 记者调查中，中国银行和中信银行对房龄提出了要求。二手房房龄在10年以上，要么不受理，要么受限制。&&& “二手房房龄在10年以上，还要满足贷款年限+房龄&&& 对于不同银行给出的二手房房贷政策，除了考虑二手房贷款风险外，新中地产负责人何伟坚透露，银行确实更愿意做新房的按揭。“新盘都有开发商的担保，但是二手房没有担保，全凭业主的信用和经济条件，所以银行对于二手房设置的条件相对较多。”&&& 记者调查&&& 中介不主动提土地使用年限&&& 超两成二手房房龄达10年&&& 随着一系列利好楼市的政策，我市二手房市场逐渐活跃起来，根据重庆网上房地产发布的数据，今年5月，我市成交的二手房住宅达6549套。&&& 房产证才能看土地使用年限&&& 记者来到余女士所购买小区周边的几家中介进行了暗访。如余女士所说，中介对房屋的介绍一般只有房龄，即房屋修建了几年，是否达到国家免缴营业税的年限。&&& 在记者明确询问关于小区土地使用年限相关问题后，中介才支支吾吾透露出一些信息。&&& 中原地产的朱先生说，至今还没有遇到过关心房屋土地使用年限的客户。这一说法也得到另一中介的证实。&&& “市民前来购房时大多看户型、地段、楼层、朝向等，不太关注土地的使用年限，我们也不会主动询问对方是否有此类要求。”满城房产王经理说。&&& 那么，在中介不主动介绍的情况下，市民能否知道土地使用年限呢？记者登录几家大型二手房销售网站发现，所有在售二手房只披露了建造时间，没有提及土地使用年限，而只有在最终达成购买意向后，买方才能和业主碰面，才能看到房产证上的土地使用年限。&&& 房龄太大时，多问几家银行&&& 我市二手房的房龄又如何呢？昨日，记者登上一家大型的中介官网，随便输入二手房，就找到61264条二手房普通住宅房源，其中，房龄在2年以内的有20785条，占总数33.9%；3-5年13549条，占总数22.1%；6-10年的13363条，占总数21.8%；10年以上的13566条，占总数的22.1%。&&& 记者还登录了百度、赶集网等大型二手房销售网站，在他们提供的重庆房源中，房龄在10年以上的二手房所占比例分别为21.9%和26.8%。&&& 即是说，我市在售二手房中，有超过两成二手房的房龄大于10年。&&& 不过，新中地产负责人何伟坚说，网上房源信息不代表有那么多套二手房，因为每个业主不可能只将房源挂在一个中介头上，有许多是重复的。不过，对于房龄在10年以上的二手房占两成这一数值，何伟坚认为这个比例相差不大。何伟坚提醒，在购买房龄较大的二手房时，最好多比较几家银行的房贷政策，选择最划算的申请贷款。
最新网友点评
关于买房要当心
房龄和使用年限都有可能影响贷款年限我想说两句：
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囵⒄⒅秘×∫二手房卖房已经过完户,银行多长时间放贷给卖方的账户上啊?
问题补充：
　& 批贷早就下来了！买方办的是浦发银行？我们11月23号过的户！可是银行说建委那儿没有归档，浦发银行系统在建委系统上看不见过户信息，可能建委要个时间！
　& 中介的说法不对，因为在办理二手房贷款时，需要银行进行前置审批的，审批通过后才允许进行过户，你现在户已经过了，房产证也办了，等于房子已经是买主的了，你可以先不进行物业交割，找中介和买主协商，把房子进行消费抵押贷款，工作和户口问题不是决定的，所有的银行都可以贷款，每个银行的审批标准都不一样的，即便是银行不放贷，在民间也是可以通过房产证贷款的。
重要提示：
　& 房产已经过了户，房子就不是你的了，你应抓紧时间索要房款，看看中介给你们签的合同有没有违约款项!
　& 每年的年底银行放贷都会很慢的，他们的贷款额度都已经满了，所以放贷会比正常要慢上差不多半个月的。
　& 加急费用是有这么一说，但具体收多少钱就不是特别清楚了，建议只能多催催银行或者中介公司了，实在不行着急用钱的话只能办理加急了。
楼主你别法盲，这是交易不完全，说重点有销售欺诈嫌疑。
　& 法院有充分的理由认为是交易欺诈，可以终止交易，虽然你过完户了。贷款是你和银行的事，不关卖方的事。不管你全付或者贷款，只是你的付款方式不同而已。如果卖方没拿到钱就是合同没有履行，这和银行放不放款关系不大。再说一句，你银行老不放款这个损失谁来背？想想最终还是你，要是卖方追究的话。　
避免“一房两户主”， 两种条款不能签
　& 像三证已办理过户，但如果卖方未拿到全部房款，房子到底是归谁所有，而在期间如果房源出现意外，这个损失又由谁来承担？记者发现，二手中介经纪人的说法不一。
　& 有经纪人认为，房子三证已经更名，房子应该已经属于新房东；但也有经纪人认为，虽然三证已经过户，但房子未正式交房，合同尚未履行完，因此，房子应该还算是原房东的。
　& 浙江金道律师事务所的王全明律师给出了自己的说法。他认为，从权证上来说，三证已经更名，房子已经属于新房东了，但如果合同约定款清交房，原房东也有权依合同履行，收益及意外风险等也应以交付为准，新房东强行占有不妥。
　& 如何避免出现“一房两户主”？记者采访多个纠纷后，发现签合同时一定要仔细，对这一条约要有个明确约定，在交房时间一项里，最好能约定“款清交房”。
　& 按照目前出现的纠纷，有两种合同条款最好避免：
　& 一是约定明确的交房时间。这一条对卖家是不利的。如果约定了明确的交房时间，那么原房东是否拿到尾款都应办理交房手续，否则属于违约。
　& 二是合同中约定，签定合同后多少天后未缴清全款，需要支付违约金。这一条对买家是不利的。因为目前形势下，银行何时放款谁也不能确定，如果有这一约定，很可能会令买家支付不必要的违约金。
房产三证：房产证、土地证、契税证（购房合同）
房屋三证中的契证是什么？
　& 就是在给国家上税！
　& 契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括--、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
　& 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权--、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
　& 契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。
　& 契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。
　& 各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。&　& 契税的计税依据，归结起来有4种：&　& 一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权--、房屋买卖。&　& 二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。&　& 三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。&　& 四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
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银行应该与卖买双方签三方合同。
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