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虽然热点城市房地产调控尺度一直趋紧，但土地市场总体依然较好，官方数据显示，今年全年土地出让收入有望再创历史新高。
　　财政部11日发布的“2017年11月财政收支情况”显示，今年前11个月，全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。
　　按照近几年情况，每年12月份的单月土地出让收入数据比较稳定，会维持在下半年的月度平均水平左右，甚至更多。今年7月至11月期间，全国土地出让收入为22554亿元，月均4510亿元。如不出意外，2017年全国土地出让收入将超过2014年的4.29万亿元，再创历史新高。
　　土地市场供需两旺
　　一位不愿透露姓名的土地专家对第一财经记者称，“这(土地出让收入大幅增加)是意料之中的结果，一方面地方政府供地增加，另一方面楼市销售情况尚好，房地产企业的拿地需求也比较旺盛。”
　　自2011年至2016年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。
　　除官方数据外，非官方机构统计也显示今年全国土地出让收入有较大幅度的增长。
　　中国指数研究院近日公布数据显示，今年1至11月，全国300城市土地出让金总额为34407.7亿元，同比增加约41%。11月整体及各线城市成交量较10月均有下滑，月度出让金环比缩水近一成，在前11个月总额中占比为11%。
　　此外，中原地产研究中心统计显示，从招拍挂市场数据看，截至12月11日，今年全国土地出让收入最多的50大城市合计达到3.24万亿元，同比上涨42%。
　　“整体看，虽然房地产市场调控政策严格，但2017年房地产市场成交量刷新历史，大部分城市土地出让收入创了纪录。”中原地产首席分析师张大伟称，从中原地产统计数据看，截至目前，国内合计多达11个城市土地出让收入均超过千亿元。
　　“有2个城市土地出让金达到了2000亿元，9个城市超过1000亿元，超过500亿元的城市达到了20个，均创造了同期历史最多。全国已经有48个城市卖地超过200亿元。”张大伟称。
　　他认为，从全国主要城市土地出让情况看，土地供应量明显增加，特别是其中限价房与租赁房等供应增加，将对2018年房地产市场带来明显影响。
　　控制溢价
　　作为影响房价的重要因素，增加土地供应、平抑地价过快增长是热点城市的一个主要调控手段和目标。
　　国土部近日称，上半年全国地级以上城市和百万人口以上县市制定了中长期住宅用地供应规划和三年滚动计划，“目前各地房地产用地管理和调控效果初现，一线和二线热点城市住宅用地供应量增加，高价地频出势头基本得到遏制。”
　　北京市规划和国土资源管理委员会11日发布的消息显示，截至12月8日，北京商品房用地供应完成601公顷，完成率达到92%，比过去5年年平均供应水平超出约200公顷，其中已供应共有产权住房用地165公顷，完成率82%。
　　中原地产研究中心统计数据显示，2017年北京住宅土地供应74宗，合计供应规划建筑面积是最近4年最高，达到了1014万平方米，同比2016年全年上涨了304%。
　　土地出让溢价率的高低是判断土地市场热度的一个主要指标，今年以来，主要城市的土地出让溢价率呈现逐渐走低趋势。
　　“从11月北京土地市场看，土地溢价率明显下调，全年平均住宅溢价率是26%，而11月北京土地住宅溢价率跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率19%外，其他地块基本溢价率都接近底价。”张大伟称。
　　中国指数研究院数据也显示，从11月份的情况看，土地平均溢价率同环比继续下降，尤其是住宅用地溢价率维持下行势态，一二线城市土地市场趋稳。11月，全国300个城市土地平均溢价率为20%，较10月下降4个百分点，较去年同期下降23个百分点。
　　上述土地专家对第一财经记者表示，今年土地出让溢价率走低是必然结果，在楼市调控的大背景下，政府在土地出让环节一般会对溢价率设定有形和无形的限制措施，有形的限制包括“限房价、竞地价”等措施，企业考虑后期利润因素，不会再肆意抬高地价，溢价率自然下降。
　　此外，“政府还可以在土地出让环节将出让底价适当抬高，提高企业参与竞买的门槛，土地出让成交后的价格会更为理性，溢价率也会有所降低。”上述专家称。
融360数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率的1.09倍，同比去年11月上升逾20%。如果现在贷款200万买房，要比去年多支付40多万的利息。那么，以后首套房贷款利率还会涨吗？为何股票不涨而贷款利率一直涨呢？央行利率调整时说好了首套房贷款利率可以优惠到0.8折呢？说好了实施区别对待的房贷政策呢？
　　从市场机制来看，利率是资金的价格，价格上升反映的是商品供给紧缺。利率走高说明资金供给紧张。随着金融整顿把互联网金融等社会化融资打压下去以后，全社会融资难、融资贵等问题再次出现，包括体制内的银行间同业拆借利率都在走高，加之，年终岁尾银行信贷紧张，吸收存款难，抬高利率吸收存款，提高回报率发售理财产品的情况频频出现。还有就是金融去杠杆、整顿理财通道业务等，导致整个社会融资成本大幅度走高。
　　一个最简单明了的道理就是，银行、基金、证券、期货、信托、保险、各类金融交易所等都是中介化、中心化、媒介化的产物，其经营利润根本本质是最终落实在实体企业与百姓头上的，其基本是“吃两头”：一头是给其提供资金者，他们以最低的价格吸收资金；另一头是向其借入资金者，他们以最高的价格卖出资金。通过这两头吃，使其赚得盆满钵满。
　　由于金融是特许经营机构，他们吸收的资金价格再高，也会高来高去融出去，最终买单的是包括首套房贷款需求者们。
　　从政府调控看，风向已经大大转变，对首套房贷款利率优惠政策带来了变化。关注房地产的民众或许会注意到一个现象：过去媒体、自媒体对首套房贷款优惠落实不到位进行报道与反映后，央行都会出来重申一下首套房利率等优惠政策。而现在利率节节攀升，首套房利率已经是基准利率的1.09倍，央行基本没有任何表态。这是因为房地产调控政策把握上出现了大变化首先体现在房贷上了。
　　调控的一个大变化是下决心先把房价稳定下来或使其略有下降。在这个目标下，房贷政策必须率先落实，压住需求，而不分是首套房需求、改善型需求和投资投机性需求，一切服从先让房价稳定再说。同时，继续实施区别对待的首套房或者刚需优惠政策的话，会出现打擦边球，钻政策空子的情况。因此，不再特别强调首套房的优惠政策落实了。
　　楼市调控的另一大变化是力推租赁型住房，分离商品房需求。而无论是首套房需求，还是改善型需求以及投资投机需求都是商品房市场的需求，都是直接影响房价的需求。现在的调控政策是租售并举，力推租赁，不强调首套房贷款政策优惠或有意在引导到租赁市场之目的。
　　首套房贷利率或会持续走高，因为融资成本在走高并且随着美国减税与美联储进入加息通道，中国大陆流动性或会持续吃紧下去。同时，调控政策风向已经出现大变化，满足居住型需求，要引导到租赁市场，而不是商品房市场的华山一条路。
　　当然，年底因素影响确实存在，不过即使到明年一季度，首套房贷款利率或仅仅是小幅回落一点点，随后将会继续攀升。
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